Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa pondelok 28. marec 2011

Súd: Okresný súd Trenčín
Spisová značka: 12C/2136/1999

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3011899368
Dátum vydania rozhodnutia: 28. 03. 2011
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Judita Knociková

ECLI: ECLI:SK:OSTN:2011:3011899368.26

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Trenčín samosudkyňou JUDr. Juditou Knocikovou v právnej veci navrhovateľa I.. D. L.,

bytom A., P. 6, občana P. republiky, zast. T.. A. U., advokátom so sídlom v Trenčíne, Jilemnického 2 proti
odporcovi U. Q., bytom A., T. XXX/X, občanovi P. republiky, zast. T. C., advokátom so sídlom Trenčín,
Nám. Sv. Anny 25 o zaplatenie 31.045,77 Eur s príslušenstvom takto

r o z h o d o l :

Návrh s a za m i e t a.

Odporcovi s a n e p r i z n á v a náhrada trov konania.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľ uviedol, že dňa 17.07.1996 uzatvoril ako nájomca s odporcom ako prenajímateľom zmluvu
o nájme nebytových priestorov, na základe ktorej si prenajal podľa zák. č. 116/1990 Zb. nebytové

priestory - pivničné priestory, dvor a 6 skladov nachádzajúcich sa v Trenčíne na L. námestí č. 3,
zapísané na LV č. XXX pre k. ú. Trenčín pre účely zriadenia reštaurácie a poskytovania služieb s
tým spojených. V zmluve si dohodli nájomné vo výške 530.000,-Sk (17.592,78 Eur) ročne s tým, že
nájomné začne uhrádzať dňom právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia, najneskôr dňom 31.08.1996
a technické zhodnotenie prenajatého priestoru si bude odpisovať nájomca po dobu trvania nájomnej
zmluvy,t.j.10rokov.Uzavretiupredmetnejnájomnejzmluvypredchádzalovmesiaciapríl1996rokovanie
s odporcom, ktorý mu predložil návrh predmetnej zmluvy zo dňa 15.04.1996, v ktorej bolo dohodnuté, že

nájomca vykoná stavebné úpravy prenajatého priestoru v maximálnej hodnote 500.000,-Sk (16.596,96
Eur) a výška nájomného bola dohodnutá v čiastke 580.000,-Sk (19.252,47 Eur). Medzi účastníkmi
došlo k dohode, že investovaných 500.000,-Sk (16.596,96 Eur) bude každoročne odpočítavaných vo
výške 50.000,-Sk (1.659,70 Eur) z ročného nájomného, teda nájomné bude 530.000,-Sk (17.592,78
Eur).Vzhľadomktomu,žebolpripravenýnávrhzmluvyaobestranysúhlasilisuzavretímzmluvy,pristúpil
k stavebným prácam, nechal vypracovať projekt a zabezpečoval doklady pre stavebné povolenie. V
nasledovnom období zistil, že odporca ho uviedol do omylu tým, že mu neoznámil pravdivé a úplné

informácie ohľadne budovy a vlastníctva k nej. Vzhľadom k tomu, že navrhovateľ uskutočnil práce už
v mesiaci apríl až júl 1996 a zmluva bola podpísaná až 17.07.1996, bola mu daná podmienka, že
zmluvu musí podpísať tak ako je pripravené odporcom, inak odporca odstúpi od zmluvy a vynaložené
náklady sa mu nevrátia. Vzhľadom na navrhovateľom investované značné finančné prostriedky do
prestavby uzatvoril dňa 03.01.1997 s odporcom novú nájomnú zmluvu na dobu určitú do 31.12.2006.
Dňa 12.01.1998 mu bola daná zo strany odporcu výpoveď z nájmu nebytových priestorov z dôvodu
nedoplatku na nájomnom za rok 1997 vo výške 31.000,-Sk (1.029,01 Eur) a to za mesiac december

1997. Výpoveď považoval za neplatnú, pretože podľa neho nájomné za rok 1997 uhradil. Na základe
vyhrážok bol prinútený dňa 24.02.1998 uzavrieť s odporcom dňom 25.02.1998 dohodu o ukončení
zmluvy o nájme nebytových priestorov. Navrhovateľ nájomné zmluvy zo dňa 17.07.1996 a 03.01.1997
považoval za neplatné podľa § 30 Občianskeho zákonníka z dôvodu, že účastníkmi nájomnýchzmlúv mali byť aj ostatní spoluvlastníci okrem odporcu, prenajaté priestory nemohli byť využívané
na dohodnuté účely, avšak nájomné zodpovedalo podnikateľskému využitiu a odporca ho uviedol do
omylu. Podľa navrhovateľa odporca získal bezdôvodné obohatenie prijatím nájomného v roku 1996 vo

výške 171.004,-Sk (5.676,29 Eur) , pretože priestory síce užíval , ale nie na účel uvedený v zmluve.
Na stavebno-technické úpravy nebytových priestorov vynaložil značné finančné prostriedky, z ktorých
môže preukázať náklady vo výške 911.048 Sk (30.241,25 Eur) . Pri odovzdaní objektu odporcovi si
navrhovateľ odviezol materiál v hodnote 92.600,-Sk (3.073,76 Eur). Za čas prevádzkovania priestorov
od januára 1997 do februára 1998 (t.j. 13 mesiacov) navrhovateľ si odpočítal z vynaložených nákladov

na technickú opravu objektu alikvotnú časť vo výške 54.167,-Sk (1.798,02 Eur). Celkovo žiadal uhradiť
čiastku 171.004,-Sk a čiastku 764.281,-Sk, spolu 935.285,-Sk (31.045,77 Eur). Žiadal aj náhradu trov
konania.

Odporca žiadal návrh zamietnúť. Uviedol, že navrhovateľa neuviedol do omylu. Potvrdil, že od apríla
1996 prebiehali rokovania pred uzavretím zmluvy o nájme zo dňa 17.07.1996. Navrhovateľovi predložil

dňa 15.04.1996 návrh zmluvy o nájme, kde boli investície do stavebných úprav stanovené sumou
500.000,-Sk (16.596,96 Eur) s tým, že sa budú odpočítavať z nájomného sumou 50.000,-Sk (1.659,70
Eur). Išlo len o návrh zmluvy a zmluva o prenájme bola uzavretá dňa 17.07.1996 bez objemu investícii,
teda v inom znení. Navrhovateľ sa sám rozhodol vykonať opravy a úpravy prenajatých priestorov. S
navrhovateľom sa dohodli, že úpravu prenajatých priestorov si urobí sám na svoj náklad s tým, že

ak by došlo k technickému zhodnoteniu, bude si tieto náklady odpisovať po dobu trvania nájomnej
zmluvy. Navrhovateľovi dal súhlas na opravu a úpravu priestorov, ale sa nikdy nezaviazal na úhradu
týchto nákladov v zmysle § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka . Potvrdil, že dňa 03.01.1997 uzatvoril s
navrhovateľom novú nájomnú zmluvu a dňa 12.01.1998 mu dal výpoveď z dôvodu meškania s platením
nájomného.Následnehonavrhovateľpožiadaloukončeniezmluvyonájmedohodoukudňu25.02.1998.

Podľa odporcu nešlo u neho o bezdôvodné obohatenie ohľadne nájomného za obdobie od 17.07.1996
do 03.01.1997 vo výške 171.004,-Sk (5.676,29 Eur), pretože navrhovateľ priestory užíval. K tejto časti
návrhu vzniesol námietku premlčania podľa § 107 ods.1 Občianskeho zákonníka, pretože žalobný návrh
bol podaný dňa 21.12.1999 a subjektívna premlčacia doba je 2 roky, ktorá uplynula pred podaním
žaloby. Odporca uviedol, že stavebno-technické úpravy priestorov boli robené za platnosti prvej zmluvy

( teda v období od 17.07.1996 do 03.01.1997) , ale nedošlo k zhodnoteniu nehnuteľnosti. Aj k tejto
časti vzniesol námietku premlčania vzhľadom k tomu, že premlčacia lehota uplynula dňa 04.01.1999. V
písomnom vyjadrení zo dňa 14.09.2010 odporca poukázal na to, navrhovateľ vykonal určité práce už v
čase apríl - júl 1996, teda do vzniku zmluvy o nájme zo dňa 17.07.1996 (za predpokladu, že ide o zmluvu
platnú), kedy medzi účastníkmi neexistoval žiadny právny vzťah. Ak by navrhovateľ vykonal práce do

vzniku zmluvy o nájme zo dňa 17.07.1996, mohol by sa domáhať len vydania plnenia z bezdôvodného
obohatenia vo výške nárastu hodnoty nehnuteľnosti oproti stavu pred vykonaním investícií. Takýto nárok
by bol avšak premlčaný. Ak by navrhovateľ časť investícií vykonal v čase vzniku zmluvy o nájme
zo dňa 17.07.1996 a u tejto zmluvy by išlo o platný právny úkon, bol by právny základ uplatneného
nároku navrhovateľa v tejto časti daný ustanovením § 667 ods. 1 ,veta štvrtá Občianskeho zákonníka,

v zmysle ktorého ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou ale sa nezaviazal na úhradu nákladov, môže
nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci. Táto zmluva, za
predpokladu, že bola platná, zanikla dňom 03.01.1997 a k tomuto dňu by sa určila výška bezdôvodného
obohatenia na rozdiel od situácie, kedy bez existencie zmluvy o nájme je rozhodujúci pre určenie výšky
okamih vykonania investícií. Odporca tiež považuje zmluvu o nájme zo dňa 17.07.1996 za absolútne

neplatnú, ale z hľadiska neexistencie spôsobilého predmetu nájmu, pretože pivničné priestory a dvor
prislúchajúci k domu mali jednoznačne charakter spoločných (doplnkových priestorov určených na
užívanie osobami užívajúcimi ostatné (obytné a iné) priestory domu. Nešlo o vec v právnom slova
zmysle, ktorá by mohla byť samostatným predmetom nájomnej zmluvy a z tohto dôvodu je absolútne
neplatná.Vzhľadomnavznesenúnámietkupremlčaniajecelýnároknavrhovateľapremlčaný.Vzhľadom

k tomu, že navrhovateľ netvrdí vynaloženie investícií na zhodnotenie nehnuteľnosti po uzavretí druhej
zmluvy o nájme zo dňa 03.01.1997, je existencia tejto zmluvy pre posúdenie uplatneného nároku bez
právneho významu. Túto zmluvu považuje odporca tiež za absolútne neplatnú, ale z dôvodu, že pred jej
uzavretím nadobudlo právoplatnosť dodatočné kolaudačné rozhodnutie, ktorým sa prenajaté priestory
stali nebytovými priestormi. K platnosti zmluvy o nájme zo dňa 03.01.1997 potom chýbalo podľa § 3

ods. 2 zák. č. 116/1990 Zb. právoplatné rozhodnutie Mesta A. o udelení predchádzajúceho súhlasu k
prenájmu týchto nebytových priestorov. Odporca žiadal aj náhradu trov konania.Súd vykonal dokazovanie výsluchom účastníkov, svedkov, oboznámením nájomných zmlúv,
kolaudačného rozhodnutia, listín a zistil tento skutkový stav veci :

Z vyjadrení účastníkov je nesporné, že medzi nimi prebiehali rokovania v období apríl - júl 1996 o
prenájme pivničných priestorov domu na L. námestí č. X v A. a dvora s tým, že odporca súhlasil s
vykonaním opráv a úprav priestorov navrhovateľom. Pokiaľ ide o úhradu vykonaných stavebných opráv
a úprav, boli tvrdenia účastníkov rozporné. Navrhovateľ tvrdil, že sa s odporcom dohodol na tom, že
ním investovaných 500.000,-Sk (16.596,96 Eur) bude odpočítavaných vo výške 50.000,-Sk (1.659,70

Eur) z ročného nájomného. Táto dohoda však nebola uvedená ani v návrhu nájomnej zmluvy zo dňa
15.04.1996, ani v zmluve o nájme zo dňa 17.07.1996 a odporca takúto dohodu poprel. Z toho vyplýva,
že odporca súhlasil s vykonaním stavebných úprav, ale nebolo navrhovateľom preukázané, že by sa
zaviazal ich aj uhradiť.

Tak ako uviedol odporca a vyplýva aj z Kolaudačného rozhodnutia na dočasnú zmenu stavby Okresného

úradu v Trenčíne, odbor životného prostredia zo dňa 07.01.1997, ktoré nadobudlo právoplatnosť dňa
10.02.1997, navrhovateľovi bolo povolené užívanie dočasnej stavby: " Stavebné úpravy a prístavba
objektu, Mierové nám. č. 13, Trenčín " pre účely vinárne a snack baru do 18.07.2006 v k. ú. Trenčín na
parc. č. 25/1,328. Teda predmetné pivničné priestory a prístavba objektu sa stali nebytovými priestormi
až právoplatnosťou tohto kolaudačného rozhodnutia t.j. dňom 10.02.1997 a dovtedy boli spoločnými

priestormi obytného domu, v dôsledku čoho sa na ich nájom nevzťahoval zák. č. 116/1990 Zb. v znení
noviel o nájme a podnájme nebytových priestorov. Podľa § 1 tohto zákona sa tento zákon vzťahuje na
nebytové priestory, ktorými sú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podľa rozhodnutia stavebného
úradu sú určené na iné účely ako bývanie; nebytovými priestormi nie sú príslušenstvo bytu ani spoločné
priestory domu. Na predmetné priestory sa do ich kolaudácie vzťahovali ustanovenia § 663 a nasl.

Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve. Tieto ustanovenia k vzniku platného nájomného vzťahu
nevyžadujú písomnú formu právneho úkonu, preto nájomný vzťah medzi navrhovateľom a odporcom
mohol vzniknúť aj ústne, k čomu v danom prípade došlo už od apríla 1996 a mohol platne trvať len
do zmeny priestorov na nebytové priestory t.j. do dňa 10.02.1997. Z tohto vyplýva, že zmluvu o nájme
zo dňa 17.07.1996 trvajúcu do 03.01.1997 nemožno považoval za platnú zmluvu o nájme nebytových

priestorov podľa zák. č. 116/1990 Zb. v znení noviel, ale podľa § 41a Občianskeho zákonníka za platnú
zmluvu o nájme podľa ustanovení § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka. Nasledujúcu zmluvu o nájme
nebytových priestorov zo dňa 03.01.1997 tak isto možno považovať za neplatnú z tých istých dôvodov
do dňa kolaudácie 10.02.1997 a po tomto dni za absolútne neplatnú, avšak z iného dôvodu a to pre
chýbajúci súhlas národného výboru podľa § 3 ods. 2 a 4 zák. č. 116/1990 Zb. v znení noviel. Potom

pre obdobie od apríla 1996 do 10.02.1997 je možné použitie ustanovenia § 667 ods. 1 Občianskeho
zákonníka.

Podľa § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so
súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že

sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až
po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku
užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže
nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.

Po ukončení platného nájomného vzťahu podľa ustanovení Občianskeho zákonníka dňom 10.02.1997
sa navrhovateľ mohol od odporcu domáhať zaplatenia protihodnoty toho, o čo sa zvýšila hodnota veci
z titulu bezdôvodného obohatenia podľa § 451 a nasl. Občianskeho zákonníka.

Podľa § 451 ods. 1 Občianskeho zákonníka kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie

vydať.

Podľa § 451 ods. 2 Občianskeho zákonníka bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný
plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho
dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.

Podľa § 563 Občianskeho zákonníka ak nie je doba plnenia dohodnutá, stanovená právnym predpisom
alebo určená v rozhodnutí, je dlžník povinný splniť dlh prvý deň po tom, keď ho veriteľ o plnenie požiadal.Podľa § 107 ods. 1 Občianskeho zákonníka právo na vydanie plnenia z bezdôvodného obohatenia sa
premlčí za dva roky odo dňa, keď sa oprávnený dozvie, že došlo k bezdôvodnému obohateniu a kto
sa na jeho úrok obohatil.

Na odporcom vznesenú námietku premlčania sa súd zaoberal tým, či nárok navrhovateľa nie
je premlčaný. Podľa vyššie uvedeného sa navrhovateľ mohol domáhať vydania bezdôvodného
obohatenia ,vzniknutého zhodnotením nehnuteľnosti po ukončení platného nájmu dňa 10.02.1997 v 2-
ročnej subjektívnej lehote t.j. do 10.02.1999. Navrhovateľ podal žalobu na súd až dňa 21.12.1999, teda

po uplynutí premlčacej lehoty. Z tohto dôvodu bol návrh v tejto časti zamietnutý.

Navrhovateľ sa domáhal od odporcu vydania bezdôvodného obohatenia, spočívajúceho v zaplatenom
nájomnom v roku 1996 vo výške 171.004,-Sk (5.676,29 Eur). Premlčacia 2-ročná subjektívna lehota
uplynula uplynutím dvoch rokov, najneskôr rokov 1997 a 1998 a žaloba bola na súd podaná v roku
1999, teda tiež po uplynutí premlčacej lehoty. Z tohto dôvodu bol zamietnutý návrh aj v tejto časti.

Podľa§150ods.1O.s.p.súdnezaviazalneúspešnéhonavrhovateľaknáhradetrovkonaniaúspešnému
navrhovateľovi vzhľadom na jeho finančnú situáciu.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku m o ž n o podať odvolanie do 15 dní odo dňa

jeho doručenia prostredníctvom tunajšieho súdu na Krajský súd v Trenčíne
písomne dvojmo.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (označenie súdu ktorému je určené, kto ho robí,
ktorej veci sa týka a čo sleduje, podpis, dátum) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom

rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za nesprávny a čoho sa
odvolateľ domáha. Odvolanie je potrebné podať v počte 3 rovnopisov, ak potrebný počet rovnopisov
účastník nepredloží, súd vyhotoví kópie na jeho trovy (§ 42 ods. 3, 205 ods. 1 O.s.p.).

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej možno odôvodniť len

tým, že
- sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,
- ten, kto v konaní vystupoval ako účastník, nemal spôsobilosť byť účastníkom konania,
- účastník konania nemal procesnú spôsobilosť a nebol riadne zastúpený,
- v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,

- sa nepodal návrh na začatie konania, hoci podľa zákona bol potrebný,
- účastníkovi konania sa postupom súdu odňala možnosť konať pred súdom,
- rozhodoval vylúčený sudca,
- súd prvého stupňa nesprávne právne posúdil vec, a preto nevykonal ďalšie navrhované dôkazy,
- konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

- súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,
- súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
-doterazzistenýskutkovýstavneobstojí,pretožesútuďalšieskutočnostialeboinédôkazy,ktorédoteraz
neboli uplatnené (dôkazy sa týkajú podmienok konania, vecnej príslušnosti súdu, vylúčenia sudcu,

dôkazmi má byť preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za
- následok nesprávne rozhodnutie vo veci samej, odvolateľ nebol riadne poučený podľa § 120 ods. 4,
účastník konania bez svojej viny nemohol dôkazy označiť alebo predložiť do rozhodnutia súdu prvého
stupňa),
- rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (§ 205 ods. 2, §

205a ods. 1, § 221 ods. 1 O. s. p.).