Rozsudok ,
Zmenené Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 25. júl 2018

Súd: Okresný súd Bratislava IV
Spisová značka: 9C/36/2016

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1416201514
Dátum vydania rozhodnutia: 25. 07. 2018
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Taťána Poláková

ECLI: ECLI:SK:OSBA4:2018:1416201514.8

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava IV v Bratislave sudkyňou JUDr. Taťánou Polákovou, v právnej veci žalobcu: Ing.

arch. XX.XX.XXXX,, štátny občan SR, zastúpený JUDr. Martou Michalkovou, advokátkou, Župné nám.
3, Bratislava, proti žalovanému: Apollon Studio, s.r.o. so sídlom Karloveské rameno č. 6, Bratislava,
IČO: 31 386 857, zastúpený JUDr. Tatiana Dlhošová, advokátka, Nobelova 34, Bratislava, o zaplatenie
4.968,39 eur s prísl. takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaný je povinný zaplatiť žalobcovi sumu 4.968,39 eur s 5,05% úrokom z omeškania ročne zo
sumy 4.731,39 eur od 07.11.2015 do zaplatenia a s 5,05% úrokom z omeškania ročne zo sumy 237,-
eur od 07.11.2015 do zaplatenia, všetko do troch dní odo dňa právoplatnosti tohto rozsudku.

II. Žalobcovi sa priznáva nárok na náhradu trov konania v plnom rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa žalobou doručenou tunajšiemu súdu 23.02.2016 domáhal zaviazať žalovaného na
zaplatenie sumy 4.968,39 eur s 5% úrokom z omeškania ročne zo sumy 4.731,39 eur od 07.11.2015
do zaplatenia a zo sumy 237,- eur od 07.11.2015 od 07.11.2015 do zaplatenia. Žalobu odôvodnil tým,
že dňa 05.02.2007 uzavrel so žalovaným nájomnú zmluvu, na základe ktorej sa žalovaný zaviazal
platiť za prenajaté priestory na N. ulici č. X mesačné nájomné vo výške 2.226,- eur, splatné v 5. deň v
mesiaci. Mesačné nájomné sa ročne zvyšuje o infláciu a v roku 2015 predstavovala 2.423,10 eur. Medzi
zmluvnými stranami došlo k skončeniu nájmu, avšak žalovaný sa povinnosti vyplývajúce mu z nájomnej

zmluvy nesplnil. Žalobcovi neuhradil sumu 4.731,39 eur z faktúry č. 07/2015 zo dňa 27.10.2015, splatnej
06.11.2015 ani sumu 237,- eur z faktúry č. 08/2015 zo dňa 27.10.2016, splatnej 06.11.2016.

2. Platobným rozkazom č.k. 9C/36/2016-43 zo dňa 11.05.2016 súd žalobe vyhovel.

3. Proti platobnému rozkazu podal žalovaný odpor. Uviedol v ňom, že namieta a popiera oprávnenosť
nárokov žalobcu (podľa faktúr za brúsenie parkiet, opravu stupníc a ušlého nájomného, a ako náhradu

za opravu obvodového múru a povrchu vonkajších stien po odstránení klimatizácie) žalobu navrhuje
zamietnuť. Uviedol, že k nárokom žalobcu sa žalovaný písomne vyjadril a podrobne vysvetlil svoje
stanovisko v listoch zo dňa 16.04.2015 a 07.09.2015. Uviedol tiež, že predmetné priestory boli
žalovaným prevzaté v renovovanom (nie novom) stave a takto boli žalobcovi vrátené s opotrebovaním
primeraným dobe nájmu (viac ako 8 rokov bez ďalšej údržby, okrem bežnej údržby nájomcu). Úpravy
rozšírenia kabeláže a zabudovania klimatizačnej jednotky boli vykonané so súhlasom prenajímateľa.
Opotrebovanie podstupníc schodov a nástupníc je úplne primerané dobe ich veku a používania v

kancelárskych priestoroch. S bežným opotrebovaním musí prenajímateľ počítať. V zmysle nájomnej
zmluvy bola žalobcovi zložená kaucia, ktorú tento zadržiaval. Žalovaný súhlasil so započítaním kaucie
výlučne na nájomné za mesiac marec, apríl a máj 2015, čo bolo vykonané zúčtovaním dňa 11.07.2015.
Zostávajúcu sumu kaucie 282,23 eur bol žalobca povinný bezodkladne vrátiť na účet žalovaného, čoneurobil a finančné prostriedky si doteraz bezdôvodne ponechal. Postup žalobcu je zrejmým pokusom
o renováciu svojich priestorov na účet bývalého nájomcu (tu žalovaného), čo je v rozpore s dobrými
mravmi.

4. Súd vo veci vykonal dokazovanie oboznámením sa so žalobou, výpisom z Obchodného registra o
spoločnosti žalovaného, nájomnou zmluvou zo dňa 05.02.2007, dodatkami a prílohami k nej, protokolom
o odovzdaní prenajatých priestorov zo dňa 31.05.2015, faktúrou č. 07/2015 zo dňa 27.10.2015,
faktúrou č. 08/2015 zo dňa 27.10.2015, listom žalovaného zo dňa 16.04.2015 a 07.09.2015, znaleckým

posudkom Ing. G. G., CSc., č. 11/2015 zo dňa 26.10.2015, výpismi z účtu žalobcu, faktúrou č.
13/15 zo dňa 07.10.2015, faktúrou č. 15065 zo dňa 24.09.2015, faktúrou č. 2015021 zo dňa
06.08.2015, fotodokumentáciou, ako aj ostatným obsahom spisu, výsluchom žalobcu, štatutárneho
zástupcu žalovaného, svedka Ing. G. G., CSc., a zistil tento skutkový stav:

5. Žalobca je spoluvlastníkom nehnuteľnosti - budovy so súpisným číslom XXXXXX s vchodom z N. ul.

č. X v Bratislave - Staré mesto, ktorá je postavená na parc. č. 418/2. Je výlučným vlastníkom priestorov:
č. 3 (por. č. 5), č. 6 (por. č. 1), č. X (por. č. 8), č. 8 (por. č. X), č. 9 (por. č. 6), č. 10 (por. č.3), č. 11
(por. č. 10), č. 15 (por. č. 4), ako aj nehnuteľnosti - budovy so súpisným č. 100130 s vchodom aj z
N. ul. č. 5, ktorá je postavená na parc. č. XXXXXX a nehnuteľnosti - budovy so súpisným XXX131 s
vchodom aj z N. ul. č. X, ktorá je postavená na parc. č. XXX. Zároveň je podielovým spoluvlastníkom

dvora, zapísaným v KN ako parc. č. XXX s výškou spoluvlastníckeho podielu 5X/84 a dvora parc. č. XXX/
X s výškou spoluvlastníckeho podielu 11X/132-tín. Žalobca ako prenajímateľ v nehnuteľnosti parc. č.
421 opísanej vyššie prenechal žalovanému ako nájomcovi na dočasné užívanie jednotku nachádzajúcu
sa na 5. Podlaží, označenú číslom 1X, ktorá je vyznačená na pláne miestností, tvoriacich prílohu č. 1
zmluvy. Celková výmera je 212 m2. Žalovaný mal tiež právo prechodu cez parc. č. 418/2, XXX, 421 a

XXX/X opísané vyššie. Žalobca ako prenajímateľ prenechal žalovanému ako nájomcovi predmet nájmu
na dobu určitú od 01.03.200X do 28.10.2010. Zmluvné strany sa dohodli, že pred uplynutím doby nájmu
môže prenajímateľ vypovedať nájomnú zmluvu len z dôvodov uvedených v Občianskom zákonníku.
Nájomca môže zmluvu vypovedať aj bez uvedenia dôvodu. Výpovedná doba je pre obidve strany 3
mesiace a počíta sa od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede. Pred uplynutím

doby nájmu môže nájom nebytovej jednotky zaniknúť aj písomnou dohodou medzi prenajímateľom a
nájomcom. Zmluvné strany sa dohodli na výške nájomného v sume 2.226,- eur mesačne, vždy do 5.
dňa príslušného mesiaca. Žalovaný predmetné priestory užíval v období od 2/200X do 5/2012.

6. Žalobca vypovedal, že peňažného nároku sa domáha titulom neuhradeného nájomného a náhrady

nákladov vzniknutých pri renovačných prácach na odstránenie škôd spôsobených mu na predmete
nájmu žalovaným. Poukazoval na jednotlivé články nájomnej zmluvy, o ktoré opiera svoj nárok. Od
žalovaného nežiadal peňažné prostriedky za bežné opotrebovanie predmetu nájmu , žiada o náhradu za
práce, ktoré bolo nutné urobiť nad rámec bežného opotrebovania priestorov, jedná sa len o nevyhnutné
náklady vynaložené za účelom uvedenia priestorov do pôvodného stavu. Žalovaný mu neoznámil, že

predmet podnikania rozšíril o výrobu nosičov, technické služby a pod. Predmetné priestory mu bolo
žalovaným odovzdané 31.05.2015. Svoje právo kontrolovať priestory nevyužil. Priestory nekontroloval.
Bolo to len jeho právo. V priestoroch bol len, keď mu štatutárny zástupca žalovaného telefonoval, že
je napr. potrebné opraviť žalúzie a pod. Škodu, ktorú si uplatňuje v tomto konaní zistil po odovzdaní,
vrátení prenajatých priestorov. Faktúry vystavené p. M. si v tomto konaní neuplatňuje. Súdny znalec

sa vyjadril k tomu, koľko dní potrebuje objektívne na to, aby škoda, ktorá mu bola spôsobená, mohla
byť odstránená. On len vynásobil potrebné údaje a dospel k výške škody, ušlého nájomného, ktorá
mu vznikla tým, že priestory sa museli renovovať 22 dní. Jednalo sa o nutný čas na vykonanie opravy
žalovaným spôsobených škôd.

X. Štatutárny zástupca žalovaného uviedol, že predmetné priestory mali prenajaté cca 8 rokov. S
prenajímateľom mali nadštandartné vzťahy. Na nájomnom mu za tú dobu zaplatili cca 230.000,- eur.
Do priestorov chodili slušní ľudia, zaviedli tam počítačovú sieť. So súhlasom žalobcu si do priestorov
dali spraviť klimatizáciu. Nechápe, prečo si po ich odchode žalobca klímu nechcel nechať. Tie diery
vo fasáde sú predsa prirodzeným následkom odstránenia kabeláží. Potom, ako mu priestory odovzdali,

prestal s nimi komunikovať. Keby im bol povedal, že je tam nejaká škoda, boli by ju odstránili. Priestory
boli užívané primerane. Boli primerane boli aj opotrebované. Postup žalobcu voči ich spoločnosti po
toľkých rokoch sa mu javí ako neférový.8. Svedok Ing. G. G. uviedol, že treba vec vnímať v troch rovinách. Bežné opotrebovanie sú šúchance
s tým, že nie je zmenená farba. Druhá rovina je, že odery stratia farbu vplyvom vlhkosti, vlhkej
údržby a lakový film nie je kompaktný. Tretia rovina sú silné škriabance. To je poškodenie. V

posudzovaných miestnostiach v dvoch z nich bolo bežné opotrebovanie a v jednej miestnosti to nebolo
silné opotrebovanie bola to devastácia podlahovej plochy. Výška škody logicky spočíva v nákladoch na
uvedenie priestoru do pôvodného stavu.
9. Z faktúry č. 0X/2015 zo dňa 2X.10.2015 súd zistil, že žalobca si voči žalovanému nárokoval zaplatenie
sumy 4.X31,39 eur. Z nej sumu 2.X81,- eur titulom náhrady nákladov vynaložených na odstránenie

žalovaným spôsobených škôd v nájomnom priestore č. 1X na N. ul. č. X v Bratislave na základe
znaleckého posudku č. 11/2015 znalca Ing. G. G., CSc., zo dňa 26.10.2015 za brúsenie, tmelenie a
lakovanie parkiet v miestnostiach č. 460, 461, 462, 463 a 46X. Z nej sumu 480,- eur za opravu drevených
podstupníc v miestnostiach č. 460, 461, 462, 463 a 46X. Z nej sumu 1.X52,- eur ako ušlé nájomné
za čas nutný na prevedenie opráv 22 dní x X9.664X eur (priemerné denné nájomné). Po odpočítaní
zvyšku kaucie žalovaného po odpočítaní dlžného nájomného za mesiace marec - máj 2015, ako bolo

žalovanému oznámené vo vyúčtovaní kaucie dňa 11.0X.2015.
10. Z faktúry č. 08/2015 zo dňa 2X.10.2015 súd zistil, že žalobca si voči žalovanému uplatnil nárok na
zaplatenie sumy 23X,- eur za opravu obvodového múru a povrch vonkajšej steny na mieste, kde bola
žalovaným odstránené klimatizačné vedenie idúce po miestnosti č. 46X.
11. Zo súkromného znaleckého posudku č. 11/2015 zo dňa 26.10.2015 Ing. G. G., CSc, znalca z

odboru lesníctva, odvetvia výrobky z dreva, vypracovaného za účelom stanovenia výšky škody, ktorá
vznikla poškodením podlahovej plochy z dielcov na báze dreva (plávajúca podlaha) a drevených
nástupníc v byte č. 1X na ul. Kapucínska X v Bratislave, predloženého žalobcom, súd zistil, že znalec v
závere znaleckého posudku uviedol, že ku dňu ohliadky dňa 10.09.2015 boli znalcom zistené plochy s
poškodením a silným opotrebovaním lakového filmu dielcov, čo bolo zapríčinené nevhodnou činnosťou

používateľa (napr. kolieska stoličiek bez ochrany proti poškriabaniu) vedúcou na mnohých miestach
k devastácii ochranného lakového filmu aj s mechanickými poškodeniami povrchových nášľapných
lamiel. K zisteným poškodeniam a znehodnoteniam nástupníc znalec uviedol, že v miestnosti č.
463 bolo mechanické poškodenie drevených nástupníc, čo bolo zapríčinené nevhodnou činnosťou
používateľa (napr. vstup do miestnosti obuvou s ihličkovými podpätkami). V miestnosti č. 461 a 46X

došlo k svojvoľnému zásahu do konštrukcie a to vyrezaním otvorov v krajných častiach debnenia
pre vyvedenie rozvodových káblov. V miestnosti č. 462 bola poškodená podstupnica svojvoľným
mechanickým zásahom. Znalec v závere znaleckého posudku k spôsobu uvedenia do pôvodného stavu
uviedol,ževzhľadomnaorientáciudielcovaplynulýprechodplôchcezjednotlivémiestnosti(bezprahov)
sa vyžaduje hrúbková egalizácia celej plochy zloženej z dielcov a aplikácia novej povrchovej úpravy

zodpovedajúcou náterovou látkou. K ich oprave znalec uviedol, že sa vyžaduje vykonať oprava nôh
pod nástupnicou v miestnosti č. 46X a vyspravenie otvorov v rohoch, vyspravenie poškodení nástupnice,
ktorévzniklisvojvoľnýmzásahomvmiestnostič.461,výrobanovejpodstupniceajejvýmenavmiestnosti
č. 462 a hrúbková egalizácia (brúsenie) mechanicky poškodeného povrchu nástupnice v miestnosti č.
463 a vykonanie novej povrchovej úpravy (lakovanie). K reálnosti odhadovaných nákladov na opravu

podlahovej plochy predloženej fy L. J., B. XX, 39, Bratislava zo dňa 22.06.2015 a na opravu drevených
nástupníc predloženej fy R., s.r.o., O. ul. XXX/XX, O. na T. zo dňa 04.08.2015 znalec uviedol, že náklady
na opravu podľa cenovej ponuky fy L. J. predstavujú sumu 3.234,- eur. Náklady stanovené znalcom
celkovo sumu 3.321,- eur. Náklady na opravu drevených nástupníc podľa cenovej ponuky fy R. s.r.o.
predstavujú sumu 534,- eur Znalecké overenie nákladov na opravu poškodených nástupníc predstavuje

sumu 480,- eur.
12. Z faktúry č. 13/15 dodávateľa L. J. zo dňa 0X.10.2015, splatnej o 14 dní súd zistil, že žalobcovi bola
fakturovaná za vykonanú prácu a dodaný materiál na brúsení, tmelení a lakovaní parkiet na jednotke č.
1X na N. ul. č. X v Bratislave suma 3.234,- eur.
13. Z výpisu z účtu M. M., a.s. súd zistil, že dňa 08.10.2015 žalobca poukázal na účet L.a J.a sumu

3.234,- eur.
14. Z faktúry dodávateľa R. s.r.o. súd zistil, že žalobcovi bola fakturovaná suma 534,- eur za opravu a
zlepenie nôh pod pódiom a vyfľakovanie pravého a ľavého rohu v miestnosti č. 46X suma 1X1,60 eur.
Za fľakovanie medzi kúrenárskymi rúrami + ľavý a pravý roh v miestnosti č. 461 suma 140,40 eur. Za
opravu a fľakovanie v miestnosti č. 462 suma 66,- eur a za vybrúsenie poškodeného dreva a lakovanie

v miestnosti č. 463 suma 156,- eur. Spolu bola žalobcovi fakturovaná suma 534,- eur.
15. Z výpisu z účtu M. M., a.s. súd zistil, že dňa 15.10.2015 žalobca poukázal spoločnosti R. s.r.o. sumu
534,- eur.16. Z faktúry č. 2015021 zo dňa 06.08.2015 súd zistil, že subjekt G. J. fakturoval žalobcovi za prevedené
opravné práce na jednotke č. 1X na N. ul. X v Bratislave sumu 35X,60 eur.
1X. Z výpisu z účtu žalobcu súd zistil, že dňa 01.10.2015 žalobca poukázal G.ovi XXX,XXsumu 35X,60

eur.
18. Právna zástupkyňa žalovaného v písomnom vyjadrení zo dňa 12.06.201X uviedla, že opotrebenie
parkiet bolo bežným opotrebením za 8 rokov a 3 mesiace nájmu. Teda to, čo žalobca označuje
za protiprávne konanie je bežným následkom užívania za označenú dobu nájmu. Uviedla tiež,
že znalec Ing. G. v znaleckom posudku vychádzal pri hodnotení opotrebenia, akoby išlo o byt.

Pričom priestory boli prenajaté a užívané ako nebytové priestory, čomu zodpovedá viac namáhané
užívanie a väčšie opotrebenie sa preto predpokladá. Úpravy a rozšírenie kabeláže boli vykonané so
súhlasom prenajímateľa, teda úplne absentuje protiprávne konanie žalovaného. Diery po lištách boli iba
minimálnym kozmetickým poškodením nástupníc, ktoré samé boli vekom sčernaté a spoje nástupníc
rozídené. Právna zástupkyňa žalovaného ďalej uviedla, že priestor bol prenajatý ako kancelária, nie ako
byt.Žalovanýjeobchodnáspoločnosť,ktorejhlavnýmpredmetomčinnostisúreklamnéčinnosti:reklama

a propagácia, sprostredkovanie v oblasti reklamy, s čím je spojené aj využívanie multimediálneho
prostredia a pracovných predmetov. Pracuje na počítačoch, pričom s umiestnením počítačovej siete a
kabeláže žalobca súhlasil. Ďalej uviedla, že znalec nevyčísloval poškodenie vo vzťahu k premlčaniu. V
ďalšom poukazovala na právnu prax a judikatúru v tom smere, čo sa považuje za bežné opotrebenie.
Pokiaľ škoda na parketách a nástupniciach vznikla v období do 1X.02.2014, je nárok žalobcu na

náhradu škody premlčaný. K nároku žalobcu na zaplatenie ušlého nájomného uviedla, že aj tento
nárok považuje za neprimeraný a neoprávnený. Žalobca nepreukázal žiadne zmarenie nájmu, ktorý by
mohol dosiahnuť v danom čase, kedy priestory neprenajímal, ale vykonával renováciu. Zabudovanie
klimatizačnej jednotky a vedení boli vykonané so súhlasom prenajímateľa. Konanie žalovaného nemá
prvok protiprávnosti, potrebný pre priznanie náhrady škody. Na fasáde steny zostala iba konzola

určená ako držiak na klimatizáciu, ktorú bolo možné odrezať na úrovni steny. Žiadne murovacie práce
neboli potrebné. Rozhodnutie vyspraviť otvory po potrubí od klimatizácie stavebným spôsobom bolo
rozhodnutím žalobcu. Nemožno očakávať ani žiadať, aby nájomca (tu žalovaný) zabezpečoval alebo
realizoval opravu fasády domu vo vlastníctve žalobcu. Za spôsobenú škodu si môže žalobca sám.
Odmietnutie žalobcu odkúpiť od žalovaného klimatizáciu zrušilo podľa dodatku k zmluve oprávnene

očakávaný výnos žalovaného 346,9X eur z predaja klimatizácie, čo je potrebné kvalifikovať ako
spôsobenie škody žalovanému. Kompenzačnú námietku vznáša žalovaný aj voči škodám uplatneným
žalobcom faktúrou 0X/2015, keďže žalobca sám zostatok zloženej kaucie na nájomné vo výške 282,23
eur žalovanému nevrátil, ale priamo sumu započítal vo faktúre č. 0X/2015 na náhrady škody tam
uplatnené. Navrhla žalobu zamietnuť v celosti.

19. Z protokolu o odovzdaní prenajatých priestorov po ukončení nájmu zo dňa 31.05.2015 súd zistil, že
prenajímateľ konštatoval v miestnosti č. 461 okrem iného, poškriabané parkety. V miestnosti č. 462 silne
ošúchané parkety, v podstupnici vyrezané tri otvory. V miestnosti č. 46X v stupni drevených schodov
vyrezané otvory. Na chodbe vedenej pod č. 460 silno opotrebované parkety.
20. Podľa čl. IV ods. 1 zmluvy o nájme nebytových priestorov (ďalej len ,,Zmluvy“), prenajímateľ odovzdá

nájomcovi predmet nájmu v stave spôsobilom na užívanie ako kanceláriu, zaväzuje sa ho v tom stave
udržiavať a zabezpečovať riadne poskytovanie služieb, ktoré sú s užívaním predmetu nájmu spojené.
21. Podľa čl. IV ods. 2 Zmluvy, prenajímateľ je oprávnený za účelom kontroly, či nájomca užíva predmet
nájmu riadnym spôsobom, vstúpiť do týchto dvakrát ročne po ohlásení svojej návštevy 3 dni vopred.
22.Podľačl.IVbodXvetyprvejZmluvy,nájomcamáprávoužívaťprenajatépriestorynadohodnutýúčel.

23. Podľa čl. IV ods. 8 Zmluvy, nájomca preberá predmet nájmu v renovovanom stave a zaväzuje sa ho
odovzdaťposkončenídobynájmuvnepoškodenomstaveibasopotrebovanímprimeranýmdobenájmu.
Podlaha, dvere, okná a špalety sa takisto musia nachádzať v nepoškodenom stave iba s opotrebovaním
primeraným dobe nájmu. V čase preberania predmetu nájmu nájomcom bude vyhotovená podrobná
fotodokumentácia predmetu nájmu.

24. Podľa čl. IV bod 9 Zmluvy, v prípade neprimeraného poškodenia predmetu nájmu alebo jeho súčastí
má prenajímateľ právo vykonať renovačné práce na náklady nájomcu ak tento sám túto povinnosť
nesplní. Po dobu prevedenia týchto renovačných prác prenajímateľom platí nájomca naďalej nájomné.
25. Podľa čl. IV bod 10 Zmluvy, nájomca je oprávnený vykonať akékoľvek úpravy nebytových priestorov
len na základe predchádzajúceho písomného povolenia prenajímateľa, len na svoj náklad a bez

následného nároku na akúkoľvek úhradu vynaložených nákladov. Úpravy prevedené bez predošlého
povolenia musí dať do pôvodného stavu ak sa písomne pred skončením doby nájmu nedohodnú inak.
26. Podľa čl. 11 Zmluvy, nájomca sa zaväzuje užívať prenajatý priestor v dohodnutom rozsahu a
dodržiavať domový poriadok, ktorý tvorí prílohu č. 2 tejto zmluvy. S domovým poriadkom oboznámivšetky osoby, ktoré spolu s ním miestnosti užívajú, vrátane upratujúceho personálu. Nájomca hradí
sám náklady spojené s bežnou údržbou priestorov do výšky 10.000,- Sk ročne a bez zbytočného
odkladu nahlasuje prenajímateľovi potrebu opráv presahujúcich túto dohodnutú výšku. Za účelom

vykonania opráv sprístupní pre prenajímateľa prenajaté priestory. Zodpovedá za škodu, ktorá by
vznikla nedodržaním týchto ujednaní. Nájomca hradí drobné opravy prenajatých priestorov súvisiace
s jeho užívaním, viď prílohu č. X. Škody, ktoré nájomca spôsobil v prenajatých priestoroch a v dome
nesprávnym zaobchádzaním s vecou alebo nedbanlivosťou, hradí vždy sám.
2X. Podľa čl. V ods. 1 Zmluvy, nájomca sa zaväzuje pri podpise tejto zmluvy odovzdať prenajímateľovi

peňažnú sumu rovnajúcu sa 3 násobku celkového mesačného nájomného ako kauciu, ktorá bude
vrátená do 14 dní po odovzdaní nebytového priestoru podľa čl. IV tejto zmluvy. Podmienkou vrátenia
kaucie je odhlásenie užívania elektromeru a plynomeru. Odhlásenie a zaplatenie všetkých poplatkov
preukáže nájomca prenajímateľovi.
28. Podľa čl. V ods. 2 Zmluvy kaucia slúži na úhradu prípadných škôd spôsobených nájomcom na
predmete nájmu ak tento neodovzdá miestnosti podľa čl. IV. bod 8. Uloženie kaucie bude dohodnuté

medzi zmluvnými stranami tak, aby bola kaucia úročená najvyššou možnou úrokovou sadzbou počas
trvania doby nájmu. Po ukončení doby nájmu a po úhrade vzniknutých nákladov za škody spôsobené na
majetku vlastníka nehnuteľnosti uvedenej v čl. I, bod 1 nad rámec bežného opotrebovania, bude kaucia
resp. jej zvyšná časť vrátená nájomcovi s úrokmi, ktoré na ňu budú naakumulované.
29. Podľa čl. V ods. 3 Zmluvy, zmluvné strany sa dohodli na úhrade kaucie tak, že nájomca prevedie

prenajímateľovi sumu 6.6X8,- eur na číslo účtu prenajímateľa vedeného v Z.s použitím konštantného a
variabilného symbolu, konštantný symbol č. 0308, variabilný symbol 31X.
30. Podľa čl. VII bod 8 Zmluvy, prenajímateľ súhlasí s realizáciou rozšírenia kabeláže počítačovej siete,
telefónnych liniek, inštaláciu zabezpečovacieho zariadenia s príslušenstvom, zriadenie serverovne a
prípadnej klimatizácie v predmete nájmu. Prenajímateľ súhlasí s inštaláciou bielych plastových líšt v

predmete nájmu na vedenie požadovanej kabeláže nájomcu v prípade, že tieto nie je možné umiestniť
pod pódiami pod oknami. Nájomca sa zaväzuje realizovať úpravy a rozšírenia, ktoré tvoria obsah tohto
článku na vlastné náklady, a po ukončení nájmu uviesť predmet nájmu do pôvodného stavu, pokiaľ sa
obidve zmluvné strany nedohodnú inak (má na mysli alternatíva odkúpenia existujúcich inštalácií).
31. Podľa § 415 Občianskeho zákonníka (ďalej len Obč.zák.), každý je povinný počínať si tak, aby

nedochádzalo ku škodám na zdraví, na majetku, na prírode a na životnom prostredí.
32. Podľa § XXX ods. 1 Obč. zák. každý zodpovedá za škodu, ktorú spôsobil porušením právnej
povinnosti.
33. Základnými predpokladmi vzniku zodpovednosti za škodu sú: porušenie právnej povinnosti,
existencia škody, príčinná súvislosť medzi porušením právnej povinnosti a škodou, zavinenie.

34. Podľa § 682 Obč. zák. ak sa nájom skončí, je nájomca povinný vrátiť prenajatú vec v stave
zodpovedajúcom dojednanému spôsobu užívania veci, ak sa spôsob užívania doslovne nedohodol, v
stave, v akom ju prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie.
35. Skončením nájmu vzniká nájomcovi povinnosť vrátiť prenajatú vec. Tejto povinnosti zodpovedá
oprávnenie i povinnosť prenajímateľa prevziať vrátenú vec. K vráteniu hnuteľnej veci dochádza jej

fyzickým odovzdaním, pri nehnuteľnostiach spravidla vyhlásením, prehliadkou, resp. pri stavbách a
plotoch aj vydaním kľúčov. Stav veci musí zodpovedať dojednanému spôsobu užívania a keď sa
spôsob nedohodol, musí sa vrátiť v stave, v akom ju prevzal nájomca, ale s prihliadnutím na obvyklé
opotrebovanie.Vzáujmepredchádzaniasporujepretoužitočné,abysastavprenajatejvecináležitezistil
a zaznamenal v čase odovzdania veci pri uzavretí nájomnej zmluvy i pri jej vrátení po skončení nájmu.

36. V sporovom konaní sa uplatňuje prejednacia zásada. Účastník má jednak povinnosť tvrdenia, jednak
dôkaznú povinnosť. Následky spojené s ich nesplnením v podobe vecne nepriaznivého rozhodnutia
nesie ten účastník konania, ktorý tieto povinnosti nesplnil. Medzi povinnosťou tvrdenia a povinnosťou
označiť dôkazy na preukázanie tvrdení je vzájomná väzba. Pokiaľ účastník konania nesplní povinnosť
tvrdenia, nemôže splniť ani povinnosť označiť na svoje tvrdenia dôkazy. Dôkazným bremenom sa

rozumie procesná zodpovednosť účastníka konania za to, že v konaní neboli preukázané jeho tvrdenia a
žeztohtodôvodumuselobyťrozhodnutéovecisamejvjehoneprospech.Zmyslomdôkaznéhobremena
jeumožniťsúdurozhodnúťovecisamejajvtakýchprípadoch,kedynebolipreukázanéurčitéskutočnosti
významné podľa hmotného práva pre rozhodnutie o veci (či už z dôvodu nečinnosti účastníka, ktorý
nesplnil povinnosť označiť dôkazy na preukázanie svojich tvrdení alebo preto, že takáto skutočnosť

nemohla byť preukázaná).
3X. Vzhľadom na námietku premlčania žalobcom uplatneného nároku súd sa najprv zaoberal otázkou,
či nárok žalobcu nie je premlčaný.38. Podľa § 101 Obč. zák. pokiaľ nie je v ďalších ustanoveniach uvedené inak, premlčacia doba je
trojročná a plynie odo dňa, keď sa právo mohlo vykonať po prvý raz.
39. Podľa § 106 ods. 1 Obč. zák. právo na náhradu škody sa premlčí za dva roky odo dňa, keď sa

poškodený dozvie o škode a o tom, kto za ňu zodpovedá.
40. Najneskoršie sa právo na náhradu škody premlčí za tri roky, a ak ide o škodu spôsobenú úmyselne,
za desať rokov odo dňa, keď došlo k udalosti, z ktorej škoda vznikla, to neplatí, ak ide o škodu na zdraví.
41. Súd sa stotožňuje s názorom žalobcu, že jeho nárok premlčaný nie je. V posudzovanej veci došlo
k porušeniu zmluvnej povinnosti žalovaným, na základe ktorej vznikla škoda. Tou povinnosťou bolo

odovzdanie prenajatých priestorov v pôvodnom stave po skončení nájmu dňa 31.05.2015. K porušeniu
tejto povinnosti logicky došlo po skončení nájmu a nie v jeho priebehu. Vzhľadom na zmluvný vzťah
medzi žalobcom a žalovaným nie je možné žalovať jednotlivé škody samostatne, nakoľko nevznikali
postupne jednotlivo. Škoda v tomto smere vznikla porušením zmluvnej povinnosti po ukončení doby
nájmu a zahŕňa všetky jednotlivé škody na prenajímanom priestore. Z uvedeného vyplýva, že žalobcom
uplatnený nárok nie je premlčaný.

42. V posudzovanej veci mal súd za preukázané, že žalobou zo dňa 18.02.2016 sa žalobca domáhal
zaplatenia sumy 4.986,39 eur s príslušenstvom titulom neuhradeného nájomného a náhrady nákladov
vzniknutých renovačnými prácami. Podkladom pre podanie žaloby bola predovšetkým nájomná zmluva
zo dňa 05.02.200X a jej dodatky, ktorú žalobca so žalovaným uzavrel. Nájomný vzťah medzi žalobcom
a žalovaným vznikol na základe Zmluvy a jej podmienok. Zmluvu zhodne podpísali obidve strany, čím s

jej znením vyjadrili súhlas. Žalovaný svojim podpisom súhlasil aj so stavom preberaného priestoru a s
jeho materiálovým zariadením. Zmluva bola v plnom rozsahu záväzná a žalovaný sa zaviazal prenajatý
priestor udržiavať v stave, ako mu bol žalobcom odovzdaný do užívania, teda v nepoškodenom
stave, iba s opotrebovaním primeraným dobe nájmu. Po skončení nájmu žalovaný sa zaviazal vrátiť
žalobcovi prenajaté priestory v stave zodpovedajúcemu dojednanému spôsobu užívania veci. Žalovaný

o podmienkach ochrany podlahy vedel, bol povinný túto zmluvnú povinnosť zabezpečiť. Žalobca
a žalovaný sa v zmluve dohodli, že v prípade neprimeraného poškodenia predmetu nájmu alebo
jeho súčastí má prenajímateľ právo vykonať renovačné práce na náklady nájomcu, ak tento sám túto
povinnosť nesplní. Pretože si žalovaný svoju povinnosť nesplnil, renovačné práce bol oprávnený
vo vlastnej réžii zrealizovať žalobca, na základe čoho mu vznikla škoda, ktorú si v tomto konaní

uplatňuje. Z judikatúry vyplýva, že zmluvné dojednania majú prednosť pred všeobecnými zákonnými
podmienkami a preto námietky žalovaného o bežnom opotrebení nie sú relevantné. Žalovaný nedodržal
dohodnuté podmienky odovzdania priestorov a teda z jeho strany došlo k porušeniu zmluvnej povinnosti.
Súhlas s úpravami prenajatej veci neznamená zrušenie pôvodne dojednaných podmienok v nájomnej
zmluve, a to, navrátenie priestoru do pôvodného stavu. Pôvodný stav bol bez vykonaných úprav a

teda priestor mal byť odovzdaný zodpovedajúc dohodnutým zmluvným podmienkam. Žalobca má
nárok na náhradu škody v sume 2.X81 eur titulom nákladov na odstránenie žalovaným spôsobených
škôd na parketách v prenajatých priestoroch, v dôsledku potreby ich brúsenia, tmelenia a lakovania
v miestnostiach č. 460, 461, 462, 463 a 46X. Tu súd len zopakuje, že žalovaný so zmluvou svojim
podpisom súhlasil a teda aj s podmienkami v zmluve určenými. V nájomnej zmluve bolo dohodnuté,

že nájomca preberá predmet nájmu v renovovanom stave a zaväzuje sa ho odovzdať po skončení
doby nájmu v nepoškodenom stave iba s opotrebovaním primeraným dobe nájmu. Podlaha, dvere,
okná a špalety sa takisto musia nachádzať v nepoškodenom stave iba s opotrebovaním primeraným
dobe nájmu. V nájomnej zmluve sa sporové strany dohodli na tom, že v prípade neprimeraného
poškodenia predmetu nájmu, alebo jeho súčastí má prenajímateľ právo vykonať renovačné práce na

náklady nájomcu ak tento sám túto povinnosť nesplní. Po dobu prevedenia týchto renovačných prác
prenajímateľom platí nájomca naďalej nájomné. Zo záverov znaleckého posudku Ing. G. G., CSc, mal
súd preukázané, že ku dňu ohliadky dňa 10.09.2015 boli znalcom zistené plochy s poškodením a
silným opotrebovaním lakového filmu dielcov, čo bolo zapríčinené nevhodnou činnosťou používateľa
(napr. kolieska stoličiek bez ochrany proti poškriabaniu) vedúcou na mnohých miestach až k devastácii

ochranného lakového filmu aj s mechanickými poškodeniami povrchových nášľapných lamiel. Výšku
škody na podlahových plochách vyčíslil sumou 2.X81,- eur. Podľa názoru súdu, s poukazom na závery
znaleckého posudku predloženého žalobcom, keď žalovaný videl a bol si vedomý poškodenia parkiet
mal možnosť sám tieto dať do stavu zodpovedajúcemu opotrebovania primeranému dobe nájmu.
Za predpokladu, že bol presvedčený o tom, že parkety sú opotrebované len primerane dobe nájmu

bolo na ňom, aby už v čase ich odovzdávania žalobcovi a žalobcom prezentovanými poškodeniami,
uvedenými i v zápise o odovzdaní priestorov reagoval, a v záujme predídeniu prípadného sporu, stav
prenajatých priestorov po skončení nájmu zaznamenal písomne, fotograficky, poťažne iným spôsobom,
takýto dôkaz však súdu nepredložil a ani nenavrhol vykonať dokazovanie v tomto smere a v konanínenavrhol ani vykonanie súdnoznaleckého dokazovania. Žalobca s poukazom na dohodnuté znenie
zmluvy bol preto oprávnený parkety si dať zrenovovať na náklady žalovaného. Žalobca podľa zmluvy
nemal povinnosť, ale právo kontrolovať prenajaté priestory dvakrát ročne, po predchádzajúcom ohlásení

tridnivopred. Žalobcamánároknanáhraduškodyvsume 480eurzaopravudrevenýchstupníc,vktorej
súvislosti súd rovnako poukazuje na závery znaleckého posudku Ing. G. G., CSc., ktorý v tomto smere
uviedol, že v miestnosti č. 463 bolo mechanické poškodenie drevených nástupníc, čo bolo zapríčinené
nevhodnou činnosťou používateľa (napr. vstup do miestnosti obuvou s ihličkovými podpätkami). V
miestnosti č. 461 a 46X došlo k svojvoľnému zásahu do konštrukcie a to vyrezaním otvorov v krajných

častiach debnenia pre vyvedenie rozvodových káblov. V miestnosti č. 462 bola poškodená podstupnica
svojvoľným mechanickým zásahom. Znalec v závere znaleckého posudku k spôsobu uvedenia do
pôvodného stavu uviedol, že vzhľadom na orientáciu dielcov a plynulý prechod plôch cez jednotlivé
miestnosti (bez prahov) sa vyžaduje hrúbková egalizácia celej plochy zloženej z dielcov a aplikácia novej
povrchovej úpravy zodpovedajúcou náterovou látkou. K ich oprave znalec uviedol, že sa vyžaduje
vykonať oprava nôh pod nástupnicou v miestnosti č. 46X a vyspravenie otvorov v rohoch, vyspravenie

poškodení nástupnice, ktoré vznikli svojvoľným zásahom v miestnosti č. 461, výroba novej podstupnice
a jej výmena v miestnosti č. 462 a hrúbková egalizácia (brúsenie) mechanicky poškodeného povrchu
nástupnice v miestnosti č. 463 a vykonanie novej povrchovej úpravy (lakovanie). Náklady na opravu
drevených nástupníc podľa cenovej ponuky fy R. s.r.o. predstavujú sumu 534,- eur Znalecké overenie
nákladov na opravu poškodených nástupníc predstavuje sumu 480,- eur. Keďže žalovaný v priebehu

celého konania nenavrhol vykonanie súdnoznaleckého dokazovania, súd aj v tomto smere vychádzal zo
znaleckého posudku predloženého žalobcom. Žalobca má nárok aj na zaplatenie ušlého nájomného v
uplatňovanej sume 1.X52,62 eur, keď takýto nárok mu vyplýva z nájomnej zmluvy, podľa ktorej, po dobu
prevedenia renovačných prác prenajímateľom platí nájomca naďalej nájomné. Súd opätovne vychádzal
zo znaleckého posudku predloženého žalobcom, podľa ktorého, renovácia predmetných poškodení by

trvala 22 dní. Ušlé nájomné za dobu nevyhnutnú na vykonania predmetných opráv tak predstavuje
žalovanú sumu (22xX9.664X/priemerné denné nájomné). Spolu má žalobca nárok na zaplatenie sumy
4.X31,39 eur (2.X81 + 480 + 1.X52,62) po odpočítaní zvyšku kaucie žalovaného v sume 282,23 eur, po
odpočítaní dlžného nájomného za marec - máj 2015, ako bolo žalovanému oznámené vo vyúčtovaní
kaucie dňa 11.0X.2015. Žalobca mal s poukazom na nájomnú zmluvu započítať si zvyšok kaucie aj na

úhradu škôd vzniknutých nad rámec bežného opotrebenia. Napokon, žalobca má nárok aj na náhradu
škody v sume 23X,- eur za opravu obvodového múru a povrch vonkajšej steny na mieste, kde bolo
odstránené klimatizačné vedenie idúce po miestnosti č. 46X, faktúrovanej žalobcovi subjektom U. G.
J. faktúrou č. 2015021 zo dňa 06.08.2015. Aj tieto opravy na fasáde bytového domu zrealizované
boli, aj tieto náklady žalovanému vznikli v súvislosti s uvedením prenajatého priestoru do pôvodného

stavu, a teda aj vynaloženie nákladov na renovačné práce v tomto smere je na mieste považovať
za dôvodné. Medzi porušením právnej povinnosti žalovaného a existenciou škody je daná príčinná
súvislosť (kauzálny nexus). Žalovaný v konaní relevantným spôsobom nepreukázal, že predmetnú
škodu nezavinil, teda sa nezbavil svojej zodpovednosti v zmysle § XXX ods. 3 Obč. zák. Na základe
vyššie uvedeného skutkového stavu boli preukázané všetky predpoklady zodpovednosti žalovaného za

uplatnenú náhradu škody.
43. Podľa § 51X ods. 2 Obč. zák. platného k prvému dňu omeškania, dlžníka ak ide o omeškanie s
plnením peňažného dlhu, má veriteľ právo požadovať od dlžníka popri plnení úroky z omeškania, ak
nie je podľa tohto zákona povinný platiť poplatok z omeškania; výšku úrokov z omeškania a poplatku
z omeškania ustanovuje vykonávací predpis.

44. Podľa § 3 nariadenia č. 8X/1995 Z.z. (v znení účinnom ku dňu omeškania) výška úrokov z omeškania
je o 5 percentuálnych bodov vyššia ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k
prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu.
45. Nakoľko sa žalovaný dostal s plnením peňažného dlhu do omeškania, súd ho zaviazal v zmysle cit.
ustanovenia zákona aj k zaplateniu úrokov z omeškania. Žalovaný bol povinný na základe výzvy žalobcu

žalovanú sumu mu zaplatiť do dňa 06.11.2015, dňom 0X.11.2015 sa preto dostal s plnením peňažného
dlhu do omeškania, má preto žalobca nárok aj na zaplatenie úrokov z omeškania odo dňa 0X.11.2015
do zaplatenia. Priznaná výška úrokov z omeškania je v súlade s § 3 nariadenia vlády č. 8X/1995 Z.z.
k uplatnenému dňu omeškania bola základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky 0,05% + 5
percentuálnych bodov.

46. O nároku na náhradu trov konania súd rozhodol v zmysle § 255 ods. 1 C.s.p. v spojení § 262 ods.1
C.s.p. tak, že žalobcovi ako úspešnej strane sporu priznal voči žalovanému nárok na náhradu trov
konania v plnom rozsahu.4X.Ovýškenáhradytrovkonaniarozhodnesúdvsúlades§262ods.2C.s.p.poprávoplatnostirozsudku
samostatným uznesením.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresnom súde
Bratislava IV, v dvoch vyhotoveniach.
V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 127 ods. 1 C.s.p.) uviesť, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za
nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh) § 363 C.s.p..
Odvolanie možno odôvodniť len tým, že

a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci ( § 365 ods.

1CSP).

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania ( § 365 ods. 3 CSP).

Ak žalovaný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, žalobca môže podať návrh na
vykonanie exekúcie.