Uznesenie ,
Zrušujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 30. december 2020

Súd: Krajský súd Žilina
Spisová značka: 10CoCsp/7/2020

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5818202120
Dátum vydania rozhodnutia: 30. 12. 2020

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Erik Varga
ECLI: ECLI:SK:KSZA:2020:5818202120.1

Uznesenie

Krajský súd v Žiline ako súd odvolací v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Erika Vargu a
členov senátu - sudcov JUDr. Amálie Paulerovej a JUDr. Róberta Urbana, v spore žalobkyne: H. T., nar.
X.X.XXXX, bytom V., K. XXX/XX, právne zastúpená JUDr. Tomášom Pukajom, advokátom so sídlom J.
W., V. B.. XXXX, proti žalovanému: Midas real s. r. o., so sídlom Bratislava, Odborárska 52, IČO: 48 152
749, právne zastúpenému JUDr. Michal Krutek, s.r.o., so sídlom Trnava, Hlavná 11, o zaplatenie 4.000

eur s príslušenstvom, na základe odvolania žalobkyne proti rozsudku Okresného súdu Námestovo č. k.
5Csp/43/2018-67 zo dňa 1. októbra 2019, takto

r o z h o d o l :

Rozsudok súdu prvej inštancie z r u š u j e a vec mu v r a c i a na ďalšie konanie a nové rozhodnutie.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom okresný súd (ďalej aj ako súd prvej inštancie) zamietol žalobu (výrok I.).
2. Na základe vykonaného dokazovania mal zistené, že medzi žalobkyňou a žalovaným došlo dňa

5.12.2016 k uzavretiu rezervačnej zmluvy, ktorej predmetom bol záväzok žalovaného označeného
ako budúci predávajúci za odmenu (4.000 eur) v lehote do 15.2.2017 predmet kúpy (nehnuteľnosti
vymedzené v čl. I predmetnej zmluvy) odplatne nepreviesť na inú osobu ako budúceho kupujúceho, ako
bola v predmetnej zmluve označená žalobkyňa. Účelom zmluvy teda bolo rezervovanie nehnuteľností
pre žalobkyňu ako budúceho kupujúceho do 15.2.2017 s možnosťou uzavretia kúpnej zmluvy. Zmluva
neobsahuje všetky podstatné náležitosti kúpnej zmluvy a neobsahuje ani výslovný záväzok uzavrieť

kúpnu zmluvu, prípadne zmluvu o budúcej kúpnej zmluve. Žalovaný zmluvnú povinnosť splnil. Okresný
súd predmetnú zmluvu vyhodnotil ako inominátnu zmluvu podľa § 51 Obč. zák. Nakoľko zmluva svojimi
dôsledkami sleduje prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, na právny vzťah ňou založený sa
nemôže vzťahovať režim ustanovení zákona č. 102/2014 Z.z. (§ 1 ods. 2 písm. d/ označeného predpisu).
Keďže svojím charakterom je uzavretá zmluva zmluvou s prevodom vlastníckeho práva k nehnuteľnosti,
nejde o spotrebiteľskú zmluvu podľa zákona č. 102/2014 Z.z. Neposkytuje sa predaj ani služba. Keďže

uzavretá zmluva nespadá pod režim zákona č. 102/2014 Z.z., nemôžu pre žalovaného plynúť povinnosti
tam zakotvené, konkrétne povinnosť na ktorú poukazovala žalobkyňa - poskytnúť informácie o možnosti
spotrebiteľa odstúpiť od zmluvy a o postupe a možnostiach na uplatnenie tohto práva podľa § 3 ods. 1
písm. h/ označeného predpisu. Z uvedeného dôvodu sa okresný súd nezaoberal ďalším argumentmi/
otázkami (či bola zmluva uzavretá na diaľku a mimo prevádzkových priestorov).
3. Vzhľadom na uvedené bolo možné podľa súdu prvej inštancie od predmetnej rezervačnej zmluvy

odstúpiť len vtedy, ak je to medzi účastníkmi dohodnuté alebo ak to vyplýva z Obč. zák. (§ 48 Obč.
zák.). Z predmetnej zmluvy však nevyplýva, že by si strany dohodli možnosť odstúpiť od zmluvy, navyše
bolo nesporným, že plnenie podľa nej bolo poskytnuté - žalovaný poskytol dohodnuté plnenie v podobe
rezervácie nehnuteľností do 15.2.2017 (§ 497 Obč. zák.).
4. Vo vzťahu k argumentácii žalobcu, že zmluva je neplatná, lebo obsahuje neprijateľné podmienky,
okresnýsúdkonštatoval,žejejúčelomjeibarezervovanienehnuteľností(neobsahujepovinnosťuzavrieť

kúpnu zmluvu, prípadne zmluvu o budúcej kúpnej zmluve). Zároveň uzavrel, že predmetná zmluva ako
zmluva spotrebiteľská neobsahuje neprijateľné podmienky, vyhodnotiac dotknuté zmluvné ustanovenia(bod 12. odôvodnenia). V súvislosti s ust. bodu 2.4 zmluvy, predmetné ustanovenie by bolo neprijateľnou
podmienkou s odkazom na ust. § 53 ods. 4 písm. e/ Obč. zák. za predpokladu, že by predmetom zmluvy
bola povinnosť uzavrieť kúpnu zmluvu a žalobkyňa by túto povinnosť porušila, čo však neplatí v danom

prípade, nakoľko hlavným plnením bolo rezervovanie nehnuteľností, nie uzavretie kúpnej zmluvy.

5. Žalovanému súd prvej inštancie priznal voči žalobkyni nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100
% (výrok II.), vychádzajúc z plného úspechu žalovaného v spore (§ 255 ods. 1 CSP).

6.Protitomutorozsudkupodalaodvolaniežalobkyňa,ktorásadomáhalajehozmeny-vyhoveniažalobe.
7. Namietala záver okresného súdu, že predmetná rezervačná zmluva je zmluvou inominátnou, ktorá
svojimi dôsledkami sleduje prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, z ktorého dôvodu sa neuplatní
zákon č. 102/2014 Z.z. Poukazovala na rôznosť predmetov napr. kúpnej alebo darovacej zmluvy na
jednejstranearezervačnejzmluvyakozmluvyinominátnejnastranedruhej.Kýmprizmluváchoprevode
vlastníckeho práva k nehnuteľnosti dochádza k prevodu vlastníckeho práva, predmetom rezervačnej

zmluvy, resp. zmluvy o uzavretí budúcej zmluvy je záväzok uzavrieť následne zmluvu o prevode
nehnuteľností - teda predmetom nie je prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam. Preto ust. § 1 ods.
2 písm. d/ zákona č. 102/2014 Z.z. na danú situáciu nemožno aplikovať.
8. Ďalej odvolateľka/žalobkyňa predložila argumentáciu, že sa jedná o spotrebiteľskú zmluvu uzavretú
mimo prevádzkových priestorov dodávateľa služby (§ 2 ods. 2 písm. a/, § 2 ods. 3 písm. b/ zákona č.

102/2014 Z.z.)., ako aj, že šlo zo strany žalovaného/dodávateľa o poskytnutie služby.
9. Zároveň podľa žalobkyne predmetná zmluva obsahuje neprijateľnú podmienku v zmysle § 53 ods. 4
písm. k/ zákona č. 40/1964 Zb., a to v bode 2.4 zmluvných dojednaní, podľa ktorého „Zmluvné strany
sa výslovne dohodli, že ak nedôjde k uzavretiu kúpnej zmluvy medzi zmluvnými stranami podľa tejto
zmluvy na Predmet kúpy, nemá Budúci kupujúci právo na vrátenie odmeny podľa bodu 3.1 ani jej žiadnej

časti". Zmluva obsahuje dojednanie o zmluvnej pokute, a teda neprijateľné zmluvné podmienky, preto
odporuje zákonu a je absolútne neplatná. Plnenie prijaté žalovaným tak predstavuje majetkový prospech
z neplatného právneho úkonu - bezdôvodné obohatenie (§ 451 Obč. zák.).

10. Žalovaný v písomnom vyjadrení k odvolaniu žalobkyne žiadal napadnutý rozsudok potvrdiť.

Poukazoval na plurál pojmu „zmluvy" v ust. § 1 ods. 2 písm. d/ zákona č. 102/20014 Z.z., aj z
čoho vyplýva, že predmetná výnimka sa nevzťahuje len na tradičnú kúpnu zmluvu, ale aj všeobecne
na zmluvy, ktorých predmetom je prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam; okrem kúpnych a
darovacích aj zmluvy o budúcich zmluvách a rezervačné zmluvy (ktoré je tiež možné považovať za
zmluvy o prevode nehnuteľností, resp. s nimi úzko súvisiace). V danom prípade vec - nehnuteľnosť má

byť po splnení podmienok predmetom prevodu na základe kúpnej alebo darovacej zmluvy. Okrem toho
žalovaný argumentoval aj ohľadne jeho ne/prítomnosti pri podpise predmetnej rezervačnej zmluvy a že
nemôže splniť negatívne dôkazné bremeno (o svojej neprítomnosti pri podpise zmluvy).
11. Odvolateľka podľa žalovaného nešpecifikovala neprijateľnú zmluvnú podmienku v bode 2.4 zmluvy
a nie je zrejmé, z akého dôvodu považuje odmenu za zmluvnú pokutu, nakoľko zmluva neobsahuje

ustanovenia o sankcionovaní konania žalobkyne, len odmenu za neprevedenie nehnuteľností
žalovaným. Žalovaný uviedol, že odmena 4.000 eur predstavuje 7,27 % z kúpnej ceny 55.000 eur,
čo je o 2,27 % viac, než zákonný ročný úrok z omeškania. Za rozporné s dobrými mravmi označil
žalovaný tvrdenia žalobkyne, že uzavrela rezervačnú zmluvu s neprimerane vysokou zmluvnou pokutou.
Šlo pritom o odmenu žalovaného za to, že v dohodnutej ochrannej lehote neposkytne na predaj

nehnuteľnosti inej osobe. Pokiaľ by túto povinnosť žalovaný porušil, žalobkyni by vznikol nárok na
vrátenie predmetnej odmeny, ako aj nárok na zmluvnú pokutu vo výške 4.000 eur (body 2.6, 2.7 zmluvy).
Rezervačná zmluva obsahovala spravodlivé a rovnovážne určenie práv a povinností medzi zmluvnými
stranami, pričom žalobkyňa neuvádza, na základe čoho považuje dohodnuté zmluvné podmienky za
neprijateľné a nerovnovážne v jej neprospech. Predmetná odmena slúži aj na poskytnutie záruky

žalovanému, že budúci kupujúci má o nehnuteľnosti vážny záujem, a tým pádom ich počas dohodnutej
lehoty nemôže ponúkať iným záujemcom. Akceptovaním názoru žalobkyne by došlo k legalizovaniu
špekulatívneho konania, keď spotrebiteľ by mohol blokovať predaj nehnuteľností s tým, že aj tak k
podpisu kúpnej zmluvy z jeho strany nedôjde a peniaze napriek tomu dostane späť. Žalovaný dodal, že
riadne plnil povinnosti vyplývajúce z rezervačnej zmluvy a žalobkyňa začala požadovať vrátenie odmeny

až po doposiaľ nenamietanom plnení žalovaného.

12. Krajský súd ako súd odvolací (§ 34 CSP), po zistení, že odvolania boli podané subjektívne
legitimovanou (neúspešnou) stranou sporu (§ 359 CSP) v zákonom stanovenej lehote (§ 362 ods.1 CSP), preskúmal vec v rozsahu danom v ustanovení § 379 CSP a bez nariadenia odvolacieho
pojednávania (§ 385 ods. 1 CSP a contrario za použitia § 219 ods. 3 v spojení s 378 ods. 1 CSP)
rozsudok okresného súdu zrušil podľa § 389 ods. 1 písm. c/ CSP a vec mu vrátil na ďalšie konanie a

nové rozhodnutie podľa § 391 ods. 1 CSP.

13. Odvolanie žalovaného je vecne opodstatnené. Pre napadnutý rozsudok okresného súdu zamietajúci
žalobu žalobkyne je východiskovým záver, že na prejednávanú vec, resp. predmetnú rezervačnú zmluvu
nemožno aplikovať zákon č. 102/2014 Z.z., a to vzhľadom na výnimku z pôsobnosti označeného zákona

uvedenú v jeho ust. § 1 ods. 2 písm. d/ („Tento zákon sa nevzťahuje na zmluvy, ktorých predmetom je
prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam"). S uvedeným záverom okresného súdu sa krajský súd
nestotožnil, resp. záver, že zákon č. 102/2014 Z.z. nemožno na prejednávanú vec uplatniť, je predčasný.
14. „Výsledkom" rezervačnej zmluvy nie je prevod vlastníckeho práva, t.j. (podľa názoru odvolacieho
súdu) dotknutá rezervačná zmluva nie je zmluvou o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam,
resp. titulom na prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam. A nie je ani zmluvou, ktorou by sa

zmluvné strany zaviazali uzavrieť v budúcnosti kúpnu zmluvu na nehnuteľnosti (zmluva o budúcej /
kúpnej/ zmluve), ktorá by sa, prípadne, s ohľadom na záväzky z nej vyplývajúce pre zmluvné strany, dala
považovať za zmluvu, ktorej predmetom je prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam. Podstatou
rezervačnej zmluvy nie je prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, ale záväzok predávajúceho
nepreviesť vlastnícke právo k nehnuteľnostiam počas dohodnutej doby na inú osobu. Síce môže

„vytvárať podmienky" pre prípadný budúci prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, sama osebe
však nespôsobuje účinky ako zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam. Inými slovami,
takéto "prípravné/predbežné" úkony nie sú - odhliadnuc od jednoznačnej formulácie aplikovanej normy,
viď bod 16 tohto odôvodnenia - svojim „charakterom/významom" porovnateľné so zmluvou o prevod
vlastníckeho práva tak, aby to legitimovalo, bez ďalšieho, ich vylúčenie (popri zmluvách o prevode

nehnuteľností) z okruhu pôsobnosti zákona č. 102/2014 Z.z.
15. Zároveň zákon č. 102/2014 Z.z. výnimku zo svojej pôsobnosti v dotknutom ust. § 1 ods. 2 písm.
d/ formuluje striktne - nevzťahuje sa na „zmluvy, ktorých predmetom je prevod vlastníckeho práva".
Predmetná formulácia neumožňuje vykladať dané ustanovenie tak, že ide (aj) o zmluvy súvisiace s
prevodom vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam.

16. Ani smernica Európskeho parlamentu a Rady 211/83/EÚ (osobitne jej ust. čl. 3 bod 3. písm. e/), ktorá
bolaprevzatázákonomč.102/2014Z.z.,neposkytujepodkladprezáver,žebysamaluplatniťextenzívny
výklad okresného súdu v tom zmysle, že zmluvou o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam (v
zmysle ust. § 1 ods. 2 písm. d/ zákona č. 102/2014 Z.z.) je tiež rezervačná zmluva na nehnuteľnosti
(resp. zmluva s obsahom ako v prejednávanom prípade).

17. Zužujúci výklad dotknutého ustanovenia je zároveň v súlade s ochranou spotrebiteľa, keďže v jeho
dôsledku sa normy zákona č. 102/2014 Z.z. ustanovené za účelom ochrany spotrebiteľa uplatnia v
súdenom prípade.

18. Čo sa týka neprijateľných zmluvných podmienok, odvolateľka - žalobkyňa svojím odvolaním

nenamietala správnosť záverov okresného súdu, ale poukazovala na ust. § 53 ods. 4 písm. k/ Obč.
zák. Krajský súd sa s uvedenou „argumentáciou" nestotožnil, nakoľko z predmetnej rezervačnej zmluvy
nevyplýva pre žalobkyňu/spotrebiteľa žiadna povinnosť, s nesplnením ktorej by bol/a povinn(á)/ý zaplatiť
ako sankciu neprimerane vysokú sumu.

19. Vychádzajúc z prezentovaných záverov a úvah, a keďže rozhodnutie okresného súdu - vo vzťahu
k ne/aplikácii zákona č. 102/2014 Z.z. - je založené len na výnimke v zmysle jeho § 1 ods. 2 písm. d/,
ktorá však nebola v súdenom prípade naplnená, bolo nevyhnutné vec zrušiť a vrátiť okresnému súdu na
ďalšie konanie a nové rozhodnutie. V ďalšom priebehu konania sa okresný súd vysporiada so zvyšnou
argumentáciou ohľadom ne/splnenia podmienok aplikability zákona č. 102/2014 Z.z. na prejednávaný

prípad a eventuálne nadväzne aj oprávnením žalobkyne odstúpiť od danej rezervačnej zmluvy. Okresný
súd rozhodne opätovne o trovách konania (nároku na ich náhradu), včítane trov aktuálneho odvolacieho
konania.

20. Toto rozhodnutie krajského súdu bolo prijaté hlasovaním senátu v pomere hlasov 3:0.

Poučenie:Proti tomuto uzneseniu dovolanie n i e j e p r í p u s t n é .