Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 20. máj 2021

Súd: Okresný súd Bratislava I
Spisová značka: 16C/5/2020

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1120201718
Dátum vydania rozhodnutia: 20. 05. 2021
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Zuzana Doricová

ECLI: ECLI:SK:OSBA1:2021:1120201718.6

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava I v Bratislave sudkyňou JUDr. Zuzanou Doricovou v sporovej veci žalobcu:

U.. I. J., narodený XX.XX.XXXX, bytom A. XX, XXX XX Ž. právne zastúpený ADVOKÁT ADRIANA
HRDINOVÁ, s.r.o., Vojtecha Spanyola 1726/13, 010 01 Žilina proti žalovanému: MAX - TUNING, s.r.o.
so sídlom Okánikova 3261/2, 811 04 Bratislava, IČO: 35 835 079 právne zastúpený JUDr. Ľubomír Hnát,
advokát, Guothova 20, 831 01 Bratislava o vypratanie nehnuteľnosti takto

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu zamieta.

II. Súd priznáva žalovanému voči žalobcovi nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100%.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa žalobou doručenou Okresnému súdu Bratislava I dňa 17.01.2020 domáhal voči

žalovanému vypratania nehnuteľnosti zapísaných na liste vlastníctva č. XXXX vedenom Okresným
úradom Bratislava, Katastrálny odbor, okres Bratislava U., obec I.-m.č. S. A., k.ú. S. A. a to pozemok
parcela č. XXXX - záhrada vo výmere 367 m2, pozemok parcela č. XXXX zastavaná plocha a nádvorie
vo výmere 518 m2, stavba súpisné číslo XXXX rodinný dom postavený na pozemku parcela č. XXXX.
Žalobca žalobu odôvodnil tým, že je podielovým spoluvlastníkom predmetných nehnuteľností v podiele
2/3. Podielovým spoluvlastníkom v podiele 1/3 je W. D.. Právny predchodca žalobcu I. J. uzatvoril
ako vtedajší vlastník nehnuteľností, dňa 20.08.2006 nájomnú zmluvu so žalovaným ako nájomcom,

predmetom ktorej bol prenájom uvedených nehnuteľností. Doba nájmu bola dohodnutá na dobu určitú
10 rokov odo dňa 01.01.2007. Nájomca a prenajímateľ sa dohodli na práve opakovanej opcie predĺženia
doby nájmu v prospech nájomcu. Právo opakovanej opcie sa naplní ak nájomca v lehote troch mesiacov
predukončenímdobynájmupísomneoznámiprenajímateľovi,ževyužívasvojeprávoopakovanejopcie.
Tým sa doba nájmu zmení a predĺži na dobu uvedenú, v tej ktorej opakovanej opcii, nie však po dobu
dlhšiu než tri roky. Dohodnutý nájom skončil dňa 01.01.2007. Pri opakovanej opcii sa nájomná zmluva
predĺžila o dobu troch rokov t.j. do 02.01.2020. Žalobca listom zo dňa 21.10.2019 upozornil žalovaného,

že nájomný vzťah založený Nájomnom zmluvou zo dňa 20.08.2006 končí dňa 01.01.2020 a oznámil
žalovanému, že nemá záujem na predĺžení nájomnej zmluvy a požiadal ho, aby ku dňu 02.01.2020
nehnuteľnosti protokolárne odovzdal. Žalovaný listom zo dňa 11.11.2019 oznámil žalobcovi, že nebude
akceptovať požiadavku žalobcu na vypratanie nehnuteľnosti k 02.01.2020, nakoľko je potrebný súhlas
aj druhého podielového spoluvlastníka. Žalobca listom zo dňa 20.11.2019 oznámil žalovanému, že v
súlade s § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka ako väčšinový podielový spoluvlastník v prípade, že mu
nebude predmet nájmu vydaný sa bude domáhať vypratania a odovzdania predmetu nájmu súdnou

cestou. Žalovaný predmet nájmu užíva bez právneho titulu po uplynutí nájomnej doby, odmieta predmet
nájmu vypratať a odovzdať žalobcovi, čím neoprávnene zasahuje do vlastníckeho práva žalobcu,
ktorého obmedzuje pri výkone jeho podielového spoluvlastníctva.2. Žalovaný vo vyjadrení k doručenej žalobe z 28.05.2020 žalobcu uviedol, že žalobou na vypratanie
sa domáha vypratať žalovaného len jeden z podielových spoluvlastníkov, ktorý ani nebol účastníkom
zmluvného vzťahu.

3. Žalobca vo vyjadrení k vyjadreniu žalovaného z 26.06.2020 uviedol, že na žalobe trvá. Námietku
žalovaného,žeskutočnosť,žežalobanavypratanienehnuteľnostibolapodanálenjednýmzpodielových
spoluvlastníkov s poukazom na § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka považoval za bezpredmetnú.
Na základe § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ustanovenie, ktoré upravuje vzťah podielových

spoluvlastníkov platí, že v danom prípade žalobca ako spoluvlastník predmetnej nehnuteľnosti v podiele
2/3, teda ako väčšinový spoluvlastník má právo podať žalobu na vypratanie nehnuteľnosti. Žalovaný
užíva nehnuteľnosti bez právneho titulu po uplynutí nájomnej doby a tým zasahuje do vlastníckeho práva
a výkonu súčasne podielového spoluvlastníctva žalobcu.

4. Žalovaný vo vyjadrení z 23.07.2020 žiadal žalobu zamietnuť, poukázal na § 139 Občianskeho

zákonníka ako hmotnoprávnej formy nároku, z ktorého vypláva, že z právnych úkonov týkajúcich sa
spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne. O hospodárení
so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. V každom
prípade a to bez zreteľa na to, o hospodárenie akého charakteru ide, zákon prioritne predpokladá
uzavretie dohody spoluvlastníkov o spoločnej veci. V danom prípade však žalobca neuvádza, že by

k dákej dohode prišlo. Žalovaný tiež poukázal na ustanovenie § 78 Civilného sporového poriadku
a uviedol, že v danom prípade ide o nútené spoločenstvo. V prípade podielového spoluvlastníctva,
obsahom spoluvlastníckeho právneho vzťahu sú práva a povinnosti, na ktorých sa spoluvlastníci
podieľajú. O nútené spoločenstvo ide vtedy, keď hmotnoprávna vecná legitimácia svedčí v spore
viacerým subjektom. Žalovaný žiadal žalobu zamietnuť v zmysle § 78 ods. 1, 2 Civilného sporového

poriadku, podľa ktorého nútené spoločenstvo je procesné spoločenstvo, v ktorom osobitný predpis
vyžaduje pre úspech v spore účasť všetkých subjektov právneho vzťahu a ak nie je splnená podmienka
účasti všetkých subjektov podľa odseku 1, súd žalobu zamietne.
4.1. Žalovaný následne uviedol, že má za to, že nájom naďalej trvá a to v zmysle čl. III nájomnej zmluvy,
v článku, v ktorom bolo dohodnuté predĺženie nájmu na základe opcie a žiadosti o ďalšie pokračovanie.

5. Žalobca sa s tvrdením žalovaného o pokračovaní nájomného vzťahu nestotožnil, uviedol, že
žalovanému na základe oznámenia z 21.08.2019, ktorým oznámil, že žalovaný má záujem aj naďalej
prenajímať nehnuteľnosť na ul. Z. K. Č.. X, LV XXXX, oznámil listom zo dňa 21.10.2019, že nájom končí
dňa 01.01.2020 a že nemá záujem na predĺžení nájmu a listom zo dňa 20.11.2019 žalovanému oznámil,

že podľa § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka ako väčšinový podielový spoluvlastník pri hospodárení
so spoločnou vecou rozhoduje podľa veľkosti podielov a teda súhlas menšinového spoluvlastníka nie
je potrebný. Poukázal na to, že písomnosť žalovaného označená ako Oznámenie zo dňa 21.08.2019
nespĺňa náležitosti právneho úkonu predĺženia nájomnej zmluvy na základe opcie a preto nie je možné,
aby vyvolalo právne účinky, ktoré by spočívali v predĺžení nájomnej zmluvy, keď v oznámení absentuje

vážnosť, určitosť a zrozumiteľnosť prejavu čo spôsobuje neplatnosť tohto jednostranného právneho
úkonu. V bode III. Nájomnej zmluvy bola dohodnutá doba nájmu na dobu určitú 10 rokov odo dňa
01.01.2007 t.j. do 01.01.2017. Nájomca využil opciu v zmysle bodu III. Nájomnej zmluvy a nájomný
pomer sa predĺžil do 02.01.2020, ktorým dňom sa skončil právny vzťah medzi žalobcom a žalovaným.
Žalovaný od 02.01.2020 užíva nehnuteľnosť bez právneho titulu. Žalovaným uplatnená opcia listom

zo dňa 21.08.2019 je právne irelevantná z dôvodu, že žalobca namietol platnosť právneho úkonu s
poukazom na § 37 Občianskeho zákonníka, z dôvodu, že článok III Nájomnej zmluvy stanovuje možnosť
opcie, pričom je možné pôvodnú dobu nájmu predlžiť maximálne o dobu troch rokov, pričom nie je možné
akceptovať stanovisko žalovaného, že opciu možno opakovať a teda takýmto spôsobom stanoviť dobu
nájmu bez obmedzenia.

6. Súd vykonal stranami označené dôkazy a to oboznámením sa s listinnými dokladmi
- nájomná zmluva zo dňa 20.08.2006, generálna plná moc udelená I. J., narodeným XX.XX.XXXX W. D.,
oznámenie žalobcu o skončení nájmu zo dňa 21.10.2019, oznámenie žalovaného zo dňa 11.11.2019,
oznámenie žalobcu žalovanému zo dňa 20.11.2019, výpis z listu vlastníctva č. XXXX, oznámenie

žalovaného z 21.08.2019, vyjadrenie žalobcu - história nájomnej zmluvy, odvolanie plnomocenstva z
22.06.2007, žiadosť I. J. S.. z 16.04.2007 a z 26.05.2007, nájomná zmluva z 21.12.2006, platobný
kalendár k nájomnej zmluve 2007 - 2008, rozsudok Okresného súdu Bratislava I č.k. 31Cb/112/2006-93zo dňa 04.04.2013, odvolanie plnomocenstva I. J. S.. udelené JUDr. Ľubomír Hnát, advokát z
15.06.2010 vo veci vrátenia daru.

7. Súd mal v konaní po oboznámení sa s obsahom listinných dokladov za preukázané, že
7.1. Dňa 20.08.2006 právny predchodca žalobcu I. J., S.. narodený XXXX ako prenajímateľ uzatvoril so
žalovaným ako nájomcom podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka nájomnú zmluvu predmetom
ktorej bol nájom nehnuteľnosti, ktorých prenajímateľ (I. J. S..) bol výlučným vlastníkom v podiele 1/1,
nachádzajúcej sa na ulici Z. K. Č.. X K. I., katastrálne územie Bratislava S. A., zapísaných na liste

vlastníctva číslo XXXXX a to pozemok parcela č. XXXX - záhrada o výmere 367 m2, pozemok parcela
č. XXXX - zastavané plochy a nádvoria vo výmere 518 m2 a stavba súpisné číslo XXXXX - dom
postavený na parcele č. XXXX. Nájomná zmluva bola uzatvorená na dobu určitú na 10 rokov počnúc
dňom 01.01.2007. Prenajímateľ uzatvoril nájomnú zmluvu v zastúpení W. D. a to na základe plnej moci
zo dňa 06.04.2005.
7.2. V tom čase vlastník nehnuteľností I. J. S.., narodený XXXX udelil W. D. dňa 06.04.2005 generálnu

plnú moc na jeho zastupovanie počas jeho neprítomnosti vo všetkých právnych úkonoch vyžadujúcich
si jeho osobnú prítomnosť, splnomocnil ju, aby v jeho mene podpisovala všetky listiny vyhotovené
pri právnych úkonoch a vyžadujúce si jeho podpis, aby v jeho mene vykonávala platby v peňažných
ústavoch, vyberala finančné prostriedky zo všetkých jeho účtov nachádzajúcich sa v ktoromkoľvek
peňažnom ústave ako aj v jeho mene preberala finančné prostriedky a listové zásielky ako aj uhrádzala

nevyhnutné osobné náklady. Pravosť podpisu I. J., S.. na generálnej plnej moci bol úradne overený
notárom.
7.3. I. J., narodený XXXX písomne dňa 22.06.2007 odvolal plnomocenstvo, ktoré udelil dňa 06.04.2005
W. D. a túto zároveň vyzval, aby mu obratom vrátila originál uvedeného plnomocenstva bezodkladne po
doručení tohto listu a zároveň, aby v jeho mene ďalej nekonala. Pravosť podpisu I. J., S.. na odvolaní

plnomocenstva bol dňa 25.06.2007 úradne overený notárom.
7.4. Z výpisu z listu vlastníctva č. XXXX pre okres Bratislava U., obec Bratislava - m.č. S. A., katastrálne
územie S. A., vyplýva, že spoluvlastníkom nehnuteľnosti parcela registra „C“ číslo XXXX vo výmere
367 m2, záhrada, číslo XXXX vo výmere 518 m2 zastavaná plocha a nádvorie a stavba súpisné číslo
XXXX- rodinný dom postavený na parcele XXXX, je žalobca v podiele 2/3 a W. D. v podiele 1/3. Žalobca

nadobudol spoluvlastnícky podiel k nehnuteľnostiam darom V-14854/06 zo dňa 30.10.2006 a W. D.
nadobudla spoluvlastnícky podiel titulom darovacej zmluvy V-9375/2018 zo dňa 03.05.2018.
7.5. Žalovaný listom zo dňa 21.08.2019 oznámil žalobcovi ako podielovému spoluvlastníkovi prenajatej
nehnuteľnosti, že i naďalej má záujem prenajať nehnuteľnosti na ul. Z. K. Č.. X zapísané na liste
vlastníctva č. XXXX katastrálne územie Bratislava - S. A. a to za podmienok, ktoré sú zakotvené v

nájomnej zmluve. Oznámenie žalovaného bolo doručené žalobcovi ako doporučená listová zásielka.
7.6. Žalobca listom zo dňa 21.10.2019 oznámil žalovanému, že v zmysle nájomnej zmluvy zo dňa
20.08.2006 uzatvorenej pôvodným vlastníkom I. J., narodený XXXX sa nájomný pomer vrátane opcie v
zmysle čl. III. Nájomnej zmluvy končí 01.01.2020. Na predĺžení nájomnej zmluvy nemá záujem a žiadal,
aby žalovaný predmet nájmu vypratal a protokolárne mu ako väčšinovému spoluvlastníkovi odovzdal

dňa 02.01.2020.
7.7. Žalovaný listom zo dňa 11.11.2019 oznámil žalobcovi, že mu bolo doručené oznámenie, stanovisko
k zmluve o nájme, ktoré však nie je možné akceptovať, nakoľko žalobca je iba podielový spoluvlastník
a k úkonom, ku ktorým žalovaného vyzval, je potrebný i súhlas druhého podielového spoluvlastníka.
Oznámil, že vzhľadom na ustanovenie § 139 ods. 1 Občianskeho zákonníka písomný prejav vôle

žalobcu nie je možné akceptovať.
7.8. Žalobca listom zo dňa 20.11.2019 oznámil žalovanému, že nájomný pomer na základe nájomnej
zmluvy zo dňa 20.08.2006 bol dohodnutý na dobu určitú a tento končí dňom 01.01.2020. Uviedol, že už
žalovanému oznámil, že nemá záujem na predĺžení nájomnej zmluvy a žiada, aby mu žalovaný predmet
nájmu odovzdal dňa 02.01.2020. Právny vzťah z nájomnej zmluvy zaniká uplynutím času, na ktorý bol

dojednaný a žalobca nemá záujem uzatvoriť novú nájomnú zmluvu. Zotrvanie po uplynutí doby nájmu
v predmete nájmu bude bez právneho titulu a predmet nájmu bude žalovaný užívať nezákonne.
7.9. Žalobca predložil rozsudok Okresného súdu Bratislava I č.k. 31Cb/112/2006-93 zo dňa 04.04.2013,
ktorým v sporovej veci žalobcu MAX-TUNING, s.r.o. (v prejednávanej veci žalovaný) proti žalovanému
v 1. rade VLVK, s.r.o., v 2. rade U.. I. J. (v prejednávanej veci žalobca), v 3. rade W. I. (v súčasnosti D.)

o určenie odporovateľnosti právnych úkonov žalobu žalobcu voči žalovanému v 2. a 3. rade zamietol.
V konaní sa právny predchodca žalobcu MAX-TUNING, s.r.o. (KOZÁČEK, s.r.o.) domáhal určenia, že
nájomná zmluva uzatvorená medzi I. J., narodený XXXX a žalovaným v 1. rade zo dňa 31.12.2005,
predmetom ktorej bol nájom nehnuteľností zapísaných na liste vlastníctva č. XXXX je voči žalobcoviprávne neúčinná a že darovacia zmluva uzatvorená medzi I. J., narodeným XXXX a žalovaným v 2.
rade zo dňa 30.10.2006, predmetom ktorej bol prevod spoluvlastníckeho podielu vo veľkosti 2/3 k
nehnuteľnostiam zapísaným na liste vlastníctva č. XXXX je voči žalobcovi právne neúčinná a určenia,

že darovacia zmluva uzatvorená medzi I. J., narodeným XXXX a žalovaným v 3. rade zo dňa 30.10.2006
predmetom ktorej bol prevod spoluvlastníckeho podielu vo veľkosti 1/3 k nehnuteľnostiam zapísaným
na liste vlastníctva č. XXXX je voči žalobcovi právne neúčinná. Súd žalobu voči žalovanému v 2. a 3.
rade zamietol, keď dospel k záveru, že vo veci nebol splnený jeden zo základných predpokladov účinnej
odporovateľnosti právneho úkonu, ktorý by zakladal nárok žalobcu na odporovanie právnemu úkonu

(uzavretej darovacej zmluvy) a to ten, že uzatvorením darovacej zmluvy bol žalobca ako veriteľ dlžníka
aspoň čiastočne ukrátený.
7.10. I. J. S.., narodený XXXX, písomne dňa 15.06.2010 odvolal plnomocenstvo zo dňa 25.01.2008
udelené právnemu zástupcovi JUDr. Ľubomír Hnát, advokát na jeho zastupovanie v právnej veci o
vrátenie daru proti žalovanému U.. I. J., veci vedenej na Okresnom súde Bratislava I pod sp. zn.
21C/17/2008. Plnomocenstvo odvolala v celom rozsahu s účinnosťou odo dňa doručenia toho odvolania.

Pravosť podpisu I. J., S.. na odvolaní plnomocenstva bol dňa 17.06.2010 úradne overený notárom.

8. Súd základ uplatneného nároku žalobcu posúdil podľa Občianskeho zákonníka.

9. Podľa § 126 ods. 1 Občianskeho zákonníka vlastník má právo na ochranu proti tomu, kto do jeho

vlastníckeho práva neoprávnene zasahuje; najmä sa môže domáhať vydania veci od toho, kto mu ju
neprávom zadržuje.

Podľa § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na
právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.

Podľa§139ods.1Občianskehozákonníkazprávnychúkonovtýkajúcichsaspoločnejvecisúoprávnení
a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne.

Podľa § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci

väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda
nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.

Podľa § 78 ods. 1 Civilného sporového poriadku nútené spoločenstvo je procesné spoločenstvo, v
ktorom osobitný predpis vyžaduje pre úspech v spore účasť všetkých subjektov právneho vzťahu.

Podľa § 78 ods. 2 Civilného sporového poriadku súd žalobu zamietne, ak nie je splnená podmienka
účasti všetkých subjektov podľa odseku 1.

10. Žalobca sa voči žalovanému domáhal vypratanie nehnuteľnosti, ktorú žalovaný užíva ako nájomca

na základe nájomnej zmluvy zo dňa 20.08.2006. Žalobca sa voči žalovanému domáhal ochrany proti
neoprávneným zásahom do jeho vlastníckeho práva v zmysle ustanovenia § 126 ods. 1 Občianskeho
zákonníka. Základnou podmienkou úspechu vo veci ochrany vlastníckeho práva je preukázanie
vlastníckeho práva (aktívna legitimácia). Preukázanie vlastníckeho práva však nie je preukázaním
opodstatnenosti nároku na ochranu vlastníckeho práva, keď k ďalšej podmienke úspechu vo veci

ochrany vlastníckeho práva je preukázanie, že žalovaný predmet vlastníckeho práva neoprávnene
zadržuje respektíve užíva neoprávnene.
10.1. Ochrana vlastníckeho práva je subjektívnym právom vlastníka veci. Žalobcom je predovšetkým
vlastník veci a žaloba smeruje voči tomu, kto túto vec neoprávnene zadržiava. V prípade nehnuteľnej
veci sa musí uplatniť osobitná vindikačná žaloba, ktorá má právnu formu žaloby na vypratanie. Vlastník

nehnuteľnosti sa domáha ochrany proti tomu, kto mu ju neprávom, t.j. bez právneho dôvodu zadržiava
a tak zbavuje vlastníka možnosti výkonu vlastníckeho práva a zároveň mu vec odmieta vydať. Žalobca
je povinný preukázať, že mu žalovaný neoprávnene vec aj ku dňu rozhodovania súdu zadržiava. Inak
povedené aktívnu legitimáciu má vlastník protiprávne zadržiavanej veci, pričom vec sa nenachádza v
jeho faktickej moci a zadržiavanie veci niekým iným je porušením jeho subjektívneho vlastníckeho práva.

Základným predpokladom úspešnosti vlastníckej žaloby je preukázanie vlastníckeho práva žalobcu.
Pasívnu legitimáciu má ten, kto má spornú vec fakticky vo svojej moci a hoci ju môže vydať, neprávom to
však odopiera urobiť. Žalovaný sa v konaní môže brániť tým, že žalobca nie je vlastníkom veci alebo žeprávom odopiera vydanie veci. Predpokladom úspešnosti žaloby na vydanie veci je teda tiež okolnosť,
že žalovaný má spornú vec ku dňu podania žaloby neoprávnene u seba.

11. Súd mal za preukázané, že žalobca je spoluvlastníkom podielu 2/3 predmetnej nehnuteľnosti,
nehnuteľnosti, ktorej vypratania sa domáha, čo vyplýva z listu vlastníctva č. XXXX pre okres Bratislava
U., obec Bratislava - m.č. S. A., katastrálne územie S. A., vyplýva, že spoluvlastníkom nehnuteľnosti
parcela registra „C“ číslo XXXX vo výmere 367 m2, záhrada, číslo XXXX vo výmere 518 m2 zastavaná
plocha a nádvorie a stavba súpisné číslo XXXX- rodinný dom postavený na parcele XXXX.

11.1. Súd námietku žalovaného, že žalobca nebol účastníkom zmluvného vzťahu, nájomnej zmluvy
považoval za irelevantnú. Nájomnú zmluvu ako prenajímateľ uzatvoril právny predchodca žalobcu
I. J.Č. S., narodený XXXX. Z listu vlastníctva č. XXXX nepochybne vyplýva, že žalobca nadobudol
spoluvlastnícky podiel 2/3 k predmetným nehnuteľnostiam titulom daru V-14854/06 z 30.10.2006 a je
podielovým spoluvlastníkom predmetných nehnuteľností.
11.2. Súd sa nestotožnil ani s námietkou žalovaného, že žalobu je nutné zamietnuť z dôvodu, že žalobu

o vypratanie nehnuteľnosti podal len jeden z podielových spoluvlastníkov. Žalobca ako podielový
spoluvlastník je oprávnený domáhať sa ochrany svojho vlastníctva. Vec môže byť v spoluvlastníctve
viacerých vlastníkov, pričom podiel vyjadruje mieru akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a
povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. V tejto súvislosti súd poukazuje na
rozhodnutie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 1 Cdo 69/2006 (zo súdnej praxe č. 66/2007),

podľa ktorého právo na podanie žaloby má aj len jeden z podielových spoluvlastníkov veci, o ochranu
ktorej ide. Žalobca (podielový spoluvlastník) sa domáha ochrany svojho vlastníckeho práva proti tretej
osobe, ktorá nie je spoluvlastníkom, nedomáha sa úpravy užívania spoločnej veci medzi spoluvlastníkmi
navzájom. Súd tiež poukazuje na rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 2Cdo 80/02,
podľa ktorého každý zo spoluvlastníkov (aj keď nejde o väčšinového spoluvlastníka) je oprávnený

podať žalobu podľa § 126 Občianskeho zákonníka a domáhať sa voči tretej osobe vypratania celej
nehnuteľnosti. Nie je rozhodujúce, či je spoluvlastník podľa dohody s ďalšími spoluvlastníkmi sám
oprávnený celú spoločnú vec užívať. Nejde tu totiž o vzťah medzi spoluvlastníkmi navzájom, ale o vzťah
spoluvlastníka k tretej osobe, ktorá užíva nehnuteľnosť neoprávnene. Právne postavenie spoluvlastníka
je tu obdobné postaveniu jedného zo solidárnych veriteľov, z ktorých v zmysle § 513 Občianskeho

zákonníka každý má právo sám žiadať o splnenie celého dlhu, teda aj právo podať žalobu na zaplatenie
dlhu.
11.3. Súd tiež nepovažoval za relevantné tvrdenie žalovaného, že súd má žalobu zamietnuť z dôvodu,
že nie je splnená podmienka účasti všetkých podielových spoluvlastníkov poukazujúc na ustanovenie
§ 78 Civilného sporového poriadku, tvrdiac, že v prípade podielového spoluvlastníctva obsahom

spoluvlastníckeho právneho vzťahu sú práva a povinnosti, na ktorých sa spoluvlastníci podieľajú a teda,
že ide o nútené spoločenstvo. V prejednávanej veci ako súd už uviedol, právo na podanie žaloby o
vypratanie má aj len jeden zo spoluvlastníkov veci v súvislosti s ktorou o ochranu vlastníckeho práva
ide. V prejednávanej veci nejde o nútené spoločenstvo.
11.4. Žalobca v tomto konaní preukázal, že je aktívne legitimovaný na podanie žaloby o ochranu

vlastníckeho práva, o vypratanie nehnuteľností a má práva a povinnosti v súvislosti s predmetnou
nehnuteľnosťou, nehnuteľnosťou, ktorej vypratania sa domáha ako jeden z podielových spoluvlastníkov
nehnuteľnosti.

12. Druhým základným predpokladom úspešnosti žaloby o ochranu vlastníckeho práva, o vypratanie

nehnuteľnosti je, že žalovaný, teda ten kto vec zadržuje či užíva, vec užíva neoprávnene a odmieta
ju vydať vlastníkovi. Zákon zabezpečuje ochranu vlastníckeho práva, ktorého obsahom je oprávnenie
vlastníka predmet vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s nimi pomocou
vlastníckych žalôb. Žaloba na vydanie veci (vindikačná) má miesto tam, kde k porušeniu vlastníckeho
práva dochádza neoprávneným zadržiavaním veci. Žalobca, vlastník veci, ktorej sa žaloba týka musí

preukázať, že vec sa nachádza vo faktickej moci inej osoby, ktorá predmetnú vec zadržiava protiprávne
a odmieta ju vydať.
12.1. Táto podmienka v prejednávanej veci splnená nebola. Žalobca nepreukázal, že žalovaný
nehnuteľnosť užíva neoprávnene teda že nehnuteľnosti užíva bez právneho titulu.
12.2. Žalobca tvrdil, že nájomný vzťah založený nájomnou zmluvou zo dňa 20.08.2006 skončil dňom

01.01.2020. Žalobca na túto skutočnosť žalovaného upozornil listom zo dňa 21.10.2019 a zároveň
žalovanému oznámil, že nemá záujem na predlžení nájomnej zmluvy a požiadal o odovzdanie
nehnuteľností k 02.01.2020. Podľa žalobcu žalovaný predmet nájmu užíva bez právneho titulu, keď
nehnuteľnosti užíva po uplynutí nájomnej doby a tým, že nehnuteľnosti odmieta vypratať a odovzdaťžalobcovi, neoprávnene zasahuje do jeho vlastníckeho práva a tým ho obmedzuje pri výkone jeho
vlastníctva.
12.3. Žalovaný sa s tvrdením žalobcu, že nehnuteľnosti užíva neoprávnene nestotožnil, tvrdiac, že

nehnuteľnosti užíva na základe nájomnej zmluvy uzatvorenej dňa 20.08.2006. Nájomný vzťah naďalej
trvá, keď žalovaný si listom zo dňa 21.08.2019 uplatnil podľa článku III nájomnej zmluvy opciu na
predĺženie nájmu o ďalšie tri roky.
12.4. Podľa článku III nájomnej zmluvy zo dňa 20.08.2006 zmluva sa uzatvára na dobu určitú, na
10 rokov počnúc dňom 01.01.2007. Nájomca a prenajímateľ sa dohodli na práve opakovanej opcie

predĺženia doby nájmu v prospech nájomcu. Právo opakovanej opcie sa naplní ak nájomca v lehote
3 mesiacov pred ukončením doby nájmu písomne oznámi, že využíva svoje právo opakovanej opcie
podľa tohto článku prenajímateľovi. Týmto sa doba nájmu mení a predlžuje sa o dobu uvedenú, v tej
ktorej opakovanej opcii, nie však o dobu dlhšiu než tri roky.
12.5. Medzi stranami nebolo sporné, že nájomná zmluva bola uzavretá dňa 20.08.2006 a to na dobu
určitú 10 rokov počnúc dňom 01.01.2007. K skončeniu nájmu malo dôjsť dňa 01.01.2017. Na základe

opcie podľa článku III uplatnenej žalovaným ako nájomcom sa doba trvania nájomnej zmluvy predĺžila
o tri roky t.j. do 01.01.2020.
12.6. Žalovaný listom zo dňa 21.08.2019 oznámil žalobcovi, že má i naďalej záujem prenajímať si
predmetné nehnuteľnosti za podmienok uvedených v nájomnej zmluve. Žalovaný teda v zmluve v
stanovenej lehote 3 mesiace pred ukončením doby nájmu písomne oznámil prenajímateľovi, že využíva

svoje právo opakovanej opcie.
12.7. Súd sa stotožnil s tvrdením žalovaného, že v zmysle článku III. Nájomnej zmluvy, keď žalovaný
ako nájomca si u prenajímateľa uplatnil riadne právo opcie, nakoľko písomne oznámil žalobcovi ako
prenajímateľovi včas teda 3 mesiace pred skončením nájmu, že má naďalej záujem o prenájom
nehnuteľností, sa nájom nehnuteľností/doba trvania nájomnej zmluvy predĺžil o tri roky t.j. do 01.01.2023.

13. Žalobca mal za to, že uplatnená opcia žalovaným, listom zo dňa 21.08.2019 je právne irelevantná
z dôvodu, že ako právny úkon je s poukazom na ustanovenie § 37 Občianskeho zákonníka neplatná.
Dôvod neplatnosti má podľa žalobcu spočívať v určitosti, pričom však žalobca sa k uvedenému bližšie
nevyjadril.

13.1. Podľa § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne,
určite a zrozumiteľne; inak je neplatný. Žalobca tvrdenie o neplatnosti právneho úkonu, oznámenia
žalovaného zo dňa 21.08.2019, nevysvetlil a ani neuviedol v čom má neplatnosť oznámenia žalovaného
spočívať. Žalovaný v oznámení zo dňa 21.08.2019 žalobcovi oznámil, že má záujem i naďalej si
prenajímať nehnuteľnosti na ul. Z. K. Č.. X, zapísané na liste vlastníctva č. XXXX, katastrálne územie

Bratislava S. A. a to za podmienok, ktoré sú zakotvené v zmluve. Podľa názoru súdu bez ďalšieho
nie je možné posúdiť oznámenie žalovaného zo dňa 21.08.2019 ako neplatný právny úkon podľa
§ 37 Občianskeho zákonníka, keď tento bol uskutočnený písomne, zrozumiteľne, z jeho obsahu je
zrejmé čo ním žalovaný ako nájomca sledoval a je dostatočne určitý. Z článku III Nájomnej zmluvy je
zrejmé,žeokremdohodyzmluvnýchstránopísomnejformeoznámenia,ktorábolanaplnená,sizmluvné

strany iné náležitosti nedohodli a nepodmienili platnosť oznámenia vopred stanovenými podmienkami
či stanoveným obsahom.
13.2. Žalobca tiež tvrdil, že uplatnená opcia je právne irelevantná z dôvodu, že článok III Nájomnej
zmluvy stanovuje možnosť opcie, na základe ktorej je možné pôvodnú dobu nájmu predĺžiť však
maximálne o dobu troch trov. Podľa žalobcu nie je možné akceptovať stanovisko žalovaného, že opciu

možno opakovať a teda takýmto spôsobom stanoviť dobu nájmu bez obmedzenia. Súd sa nestotožnil
ani s týmto tvrdením žalobcu, nakoľko uvedené zo znenia článku III Nájomnej zmluvy nevyplýva. Práve
naopak zo znenia článku III vyplýva, že zmluvné strany opakované predĺženie pôvodnej doby nájmu
pripúšťali a s možnosťou opakovaného uplatnenia opcie nájomcom (žalovaným) počítali, keď priamo v
článku III, posledná veta uviedli, že týmto sa doba nájmu mení a predlžuje sa o dobu uvedenú, v tej

ktorej opakovanej opcii, nie však o dobu dlhšiu než tri roky.

14. Vo vzťahu k tvrdeniu žalobcu, že Nájomná zmluva sa javí ako absolútne neplatný právny úkon z
dôvodu, že je podpísaná za prenajímateľa neoprávnenou osobou, ktorá svoj mandát síce preukazuje
generálnou plnou mocou zo dňa 06.04.2005, ale táto plná moc splnomocnenca neoprávňovala na

uzatvorenie žiadnej zmluvy a to ani zmluvy nájomnej súd uvádza, že súd sa ani v tomto prípade s
tvrdením žalobcu nestotožnil.
14.1. Podľa § 22 ods. 1 Občianskeho zákonníka zástupcom je ten, kto je oprávnený konať za iného v
jeho mene. Zo zastúpenia vznikajú práva a povinnosti priamo zastúpenému.Podľa § 22 ods. 2 Občianskeho zákonníka zastupovať iného nemôže ten, kto sám nie je spôsobilý na
právny úkon, o ktorý ide, ani ten, záujmy ktorého sú v rozpore so záujmami zastúpeného.
Podľa § 23 Občianskeho zákonníka zastúpenie vzniká na základe zákona alebo rozhodnutia štátneho

orgánu (zákonné zastúpenie) alebo na základe dohody o plnomocenstve.
Podľa § 24 Občianskeho zákonníka zástupca musí konať osobne; ďalšieho zástupcu si môže ustanoviť,
len ak je to právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté. Aj z právnych úkonov ďalšieho
zástupcu vznikajú práva a povinnosti priamo zastúpenému.
Podľa § 31 ods. 1 Občianskeho zákonníka pri právnom úkone sa možno dať zastúpiť fyzickou alebo

právnickou osobou. Splnomocniteľ udelí za týmto účelom plnomocenstvo splnomocnencovi, v ktorom
sa musí uviesť rozsah splnomocnencovho oprávnenia.
Podľa § 31 ods. 4 Občianskeho zákonníka ak je potrebné, aby sa právny úkon urobil v písomnej forme,
musí sa plnomocenstvo udeliť písomne. Písomne sa musí plnomocenstvo udeliť aj vtedy, ak sa netýka
len určitého právneho úkonu.
14.2. Fyzické osoby a právnické osoby môžu konať osobne, vo vlastnom mene alebo prostredníctvom

zástupcu. Zastúpenie umožňuje, aby za fyzickú osobu konal niekto iný pričom však právne následky
sú rovnaké ako keby zastúpený konal sám. Zastúpenie, ktoré nevzniká zo zákona je zastúpením
dobrovoľným a vzniká na základe dohody o plnomocenstve. Plnomocenstvo je jednostranný právny
úkon adresovaný tretím osobám, ktorým sa osvedčuje existencia a rozsah zástupcovho oprávnenia.
Splnomocnenie môže byť všeobecné (generálne), špeciálne (obmedzené) a osobitné (individuálne).

Všeobecné (generálne) plnomocenstvo splnomocňuje zástupcu na všetky právne úkony s výnimkou,
na ktoré zákon vyžaduje osobitné plnomocenstvo a s výnimkou, pri ktorých zastúpenie nie je možné
(zákonné zastúpenie).
14.3. Pôvodný vlastník nehnuteľností, nehnuteľností, ktorých sa nájomná zmluva týkala, I. J. S..,
narodený XXXX, splnomocnil W. D. písomne dňa 06.04.2005 na svoje zastupovanie počas jeho

neprítomnosti vo všetkých právnych úkonoch vyžadujúcich si jeho osobnú prítomnosť, aby v jeho mene
podpisovala všetky listiny vyhotovené pri právnych úkonoch a vyžadujúce si jeho podpis, aby v jeho
mene vykonávala platby v peňažných ústavoch, vyberala finančné prostriedky zo všetkých jeho účtov
nachádzajúcich sa v ktoromkoľvek peňažnom ústave ako aj v jeho mene preberala finančné prostriedky
a listové zásielky ako aj uhrádzala nevyhnutné osobné náklady. Pravosť podpisu I. J., S.. na generálnej

plnej moci bol úradne overený notárom. Z formulácie plnomocenstva označeného ako generálna plná
mocvyplýva,žeišlooplnomocenstvovšeobecnébezakéhokoľvekobmedzenia.Zožiadnychzákonných
ustanovení nevyplýva, že v prípade uzavretia nájomnej zmluvy sa vyžaduje osobitné plnomocenstvo a
tedapokiaľsplnomocniteľ I.J.,narodenýXXXXpísomne splnomocnilsplnomocnencaW.D.generálnym
plnomocenstvom na podpisovanie všetkých listín vyhotovených pri právnych úkonoch vyžadujúcich si

jeho podpis bola W. D. splnomocnená riadne a bola oprávnená na všetky právne úkony a teda aj na
uzavretie nájomnej zmluvy v mene prenajímateľa, vlastníka nehnuteľností.
14.4. Plnomocenstvo I. J., narodený XXXX udelené dňa 06.04.2005 písomne odvolal dňa 22.06.2007.
Nájomná zmluva bola uzatvorená dňa 20.08.2006.

15. K namietanej platnosti Nájomnej zmluvy žalobcom z dôvodu, že v nájomnej zmluve nebol určený a
vymedzený účel nájmu súd poukazuje na ustanovenia Občianskeho zákonníka, z ktorých neuvedenie
účelu nájmu nespôsobuje neplatnosť nájomnej zmluvy.
Podľa § 663 Občianskeho zákonníka nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi
vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky.

15.1. Nájomná zmluva je zmluva, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi určitú vec, aby ju dočasne
užíval a to za dohodnuté nájomné. Na vznik platnej nájomnej zmluvy podľa § 663 a nasl. Občianskeho
zákonníkasavyžadujedohodaopredmetenájmuao odplatezaužívanievecitedadohodaonájomnom
a jeho výške. Nájomná zmluva môže obsahovať okrem podstatných náležitostí i ďalšie iné náležitosti a
to napríklad účel nájmu. Pokiaľ však zmluvné strany v písomne vypracovanej nájomnej zmluve neurčili

účel nájmu resp. tento v nájomnej zmluve neuviedli nemá to za následok neplatnosť nájomnej zmluvy,
nakoľko nejde o podstatnú náležitosť ale o možnú dohodu.
15.2. V tejto súvislosti súd poukazuje na skutočnosť, že v prejednávanej veci nešlo o nájomnú zmluvu
týkajúcusanebytovýchpriestorovatedaniemožnénaposúdenieneplatnostinájomnejzmluvyvztiahnuť
ustanovenia Zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, konkrétne § 3 ods.

4, podľa ktorého ak zmluva neobsahuje náležitosti podľa § 3 ods. 3 teda nemá písomnú formu a
neobsahuje predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia a ak nejde o
nájom na neurčitý čas, čas na ktorý sa nájom uzaviera, je neplatná.16. Strany sporu znášajú zodpovednosť za skutkový stav a musia dokazovať svoje tvrdenia. V prípade,
že strana sporu si nesplní povinnosť tvrdenia platí, že neuniesla bremeno tvrdenia. Strany sporu
musia tiež svoje tvrdenie preukázať, keď existencia tvrdenej skutočnosti je podmienená existenciou

dôkaznej povinnosti, teda povinnosti strany predložiť resp. označiť dôkazy na preukázanie svojich
tvrdení. Nedodržanie povinnosti tvrdenia alebo dôkaznej povinnosti sa prejaví v rozhodnutí vo veci
vo forme neúspechu strany v spore. Konanie je založené na kontradiktórnej zásade, podľa ktorej
strana svoje tvrdenia musí preukazovať dôkazmi. Žalobca v konaní neuniesol dôkazné bremeno na
preukázanie skutočnosti, že žalovaný užíva nehnuteľnosti, ktorých vypratania sa žalobca domáhal

neoprávnene, keď v konaní mal súd za preukázané, že predmetné nehnuteľnosti žalovaný ako nájomca
užíva na základe nájomnej zmluvy uzatvorenej dňa 20.08.2006 s tým, že v súlade s článkom III sa
dohodnutá doba nájmu predĺžila do 01.01.2023.
16.1. Sumarizáciou uvedeného súd dospel k záveru, že žaloba žalobcu nie je dôvodná a preto súd
žalobu zamietol.

17. Súd rozhodol, že dokazovanie výsluchom strán sporu, dokazovanie výsluchom žalobcu a
štatutárnehozástupcužalovanéhoW.D.nevykoná.VýsluchžalobcunavrholžalobcaavýsluchW.D.ako
svedka navrhol žalovaný. Súd vykonanie tohto dokazovania považoval za nadbytočné a nehospodárne.
Výsluch žalobcu ako strany sporu žalobca odôvodnil len tým, že jeho vykonaním sa majú preukázať
skutkové okolnosti. Žalobca však neuviedol na preukázanie, ktorých konkrétnych, medzi stranami

sporných skutočností by mal byť výsluch žalobcu vykonaný a potrebný. Podľa § 195 ods. 1 Civilného
sporového poriadku súd môže nariadiť výsluch strany o tvrdených skutočnostiach, ktoré v konaní vyšli
najavoakichnemožnopreukázaťinak.Žalobcavšakneodôvodnilvykonanietohtodokazovaniavzmysle
uvedeného, neuviedol, ktoré sporné skutočnosti by mali byť jeho výsluchom preukázané a teda ani
nebolo zrejmé, že by tieto prípadne tvrdené skutočnosti nebolo možné preukázať inak. Výsluch W.

D. bol navrhnutý žalovaným na preukázanie, že k dohode spoluvlastníkov o spoločnej veci nedošlo.
Skutočnosť,žekdohodespoluvlastníkovnehnuteľnostinedošlonebolospornouskutočnosťouazároveň
ani relevantnou vo vzťahu k prejednávanej veci. Ako už súd uviedol, dohoda spoluvlastníkov na
uplatnenie práva žalobcu na ochranu vlastníckeho práva jedného zo spoluvlastníkov, nie je nutná a
žalobca ani netvrdil, že by dohoda bola uzatvorená. Súd na viac poukazuje i na tú skutočnosť, že výsluch

menovanej by mohol byť vykonaný len ako výsluch strany sporu a nie ako svedka, nakoľko menovaná
je štatutárnym zástupcom žalovaného. Výsluch strany sporu je len podporným dôkazom, ktorý súd
môže vykonať ak by tvrdené skutočnosti nemohli byť preukázané inak, o čo však v tomto prípade nešlo.
Výsluch strán sporu súd teda nepovažoval za potrebný.

18. Podľa § 255 ods. 1 Civilného sporového poriadku súd prizná strane náhradu trov konania podľa
pomeru jej úspechu v konaní

Podľa § 262 ods. 1 Civilného sporového poriadku o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez
návrhu súd v rozhodnutí, ktorým sa konanie končí.

Podľa § 262 ods. 2 Civilného sporového poriadku o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej
inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá
súdny úradník.

19. Súd o náhrade trov konania rozhodol podľa § 255 ods. 1 Civilného sporového poriadku, teda podľa
úspechu žalovaného v spore a priznal plne úspešnému žalovanému v konaní voči žalobcovi nárok na
náhradu trov konania v rozsahu 100%.
19.1. O výške náhrady trov konania súd podľa § 262 ods. 2 Civilného sporového poriadku rozhodne po
právoplatnosti tohto rozhodnutia, samostatným rozhodnutím.

Poučenie:

P o u č e n i e : Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na
Okresnom súde Bratislava I, písomne v dvoch vyhotoveniach.
V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 127 ods. 1 Civilného sporového poriadku)
uviesť proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie

považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolacie dôvody).Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné

práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej (§ 365 ods. 2 Civilného sporového poriadku).

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania. (§ 365 ods. 3 Civilného sporového poriadku).
V prípade, ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže
podať návrh na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona.