Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 1. marec 2022

Súd: Okresný súd Humenné
Spisová značka: 7C/32/2020

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8320203622
Dátum vydania rozhodnutia: 02. 03. 2022
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Jana Tomášová

ECLI: ECLI:SK:OSHE:2022:8320203622.5

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Humenné sudkyňou JUDr. Janou Tomášovou v právnej veci žalobcu: N. N., nar.

XX.XX.XXXX, bytom U. XXX/X, XXX XX H., zast. JUDr. Martinou Řeřichovou, PhD., advokátkou s.r.o. so
sídlom Námestie slobody 13/25, 066 01 Humenné, proti žalovaným: 1. C. K., nar. XX.XX.XXXX, bytom I.
XXXX/XE, XXX XX H., 2. Š. N., nar. XX.XX.XXXX, bytom I. XXXX/XE, XXX XX H., zast. JUDr. Kristínou
Tomkovou, advokátkou so sídlom 067 31 Udavské č. 391, v konaní o neplatnosť právneho úkonu, takto

r o z h o d o l :

Súd u r č u j e, že skončenie krátkodobého nájmu bytu na základe právneho úkonu s označením
„Odstúpenie od Zmluvy o nájme bytu“ zo dňa XX.XX.XXXX, doručeného žalobcovi XX.XX.XXXX,
ktorého obsahom je odstúpenie od Zmluvy o nájme bytu z XX.XX.XXXX na byt č. X. na X. poschodí

bytového domu v H. na ulici U., vybudovanom na parcele J.-P. č. XXXX o výmere XXX m2 - zastavaná
plocha a nádvorie, ležiacim v katastrálnom území H., obec H., okres H., zapísaný na LV č. XXXX, je
n e p l a t n é.

Žalobcovi voči žalovaným v 1. a 2. rade, zaviazaných spoločne a nerozdielne, priznáva náhradu trov
konania v plnom rozsahu s tým, že o výške trov konania bude rozhodnuté samostatným uznesením po
právoplatnosti tohto rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa žalobou podanou na tunajšom súde dňa XX.XX.XXXX domáhal vydania rozhodnutia,

ktorý by súd určil, že skončenie krátkodobého nájmu bytu na základe právneho úkonu s označením
„Odstúpenie od Zmluvy o nájme bytu“ z XX.XX.XXXX, doručený žalobcovi XX.XX.XXXX, ktorého
obsahom je odstúpenie od Zmluvy o nájme bytu z XX.XX.XXXX na byt č. X. na X. poschodí bytového
domu v H. na ulici U., vybudovanom na parc. J.-P. č. XXXX o výmere XXX m2 - Zastavaná plocha a
nádvorie, ležiacim v k. ú. H., obec H., okr. H., zapísaný na LV č. XXXX, je neplatné.

Podanie žaloby odôvodnil tým, že so žalovanými dňa XX.XX.XXXX uzatvoril Zmluvu o nájme

predmetného bytu a žalovaní sa zaviazali uhrádzať mesačne nájomné vo výške 420,- eur a náklady
spojené s užívaním bytu vo forme zálohových platieb vo výške 60,- eur. Dňa XX.XX.XXXX došlo
k odovzdaniu bytu žalovaným, ako to vyplýva z odovzdávacieho protokolu. Z jeho obsahu vyplýva, že
odovzdal žalovaným byt, pričom sa vykonal odpis meračov, opis vybavenia, ktoré sa odovzdalo s bytom,
kľúče od bytu, ako aj prehlásenie o zložení kaucie. Dňa XX.XX.XXXX do jeho e-mailovej schránky bolo
doručené podanie žalovanej v 1. rade s označením: „Odstúpenie od zmluvy o nájme bytu č. X v dome č.
XXX na U. ulici v H.“. Žalovaná mu oznámila, že odstupuje od zmluvy o nájme z dôvodu, že po odovzdaní

bytu si žalovaný v 2. rade všimol popraskané sadrokartónové steny, že spojovacie krabičky sú vo výške
XX cm, čo láka maloleté deti.Poukázal na zákon č. 98/2014 Z.z. a uviedol, že nájomca má právo od nájomnej zmluvy odstúpiť ak
predmet nájmu nebol odovzdaný v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie. Žalovaní byt v zmysle
odovzdávacieho protokolu prevzali bez výhrad. Skutočnosti uvádzané žalovanou nie sú dôvodom na

odstúpenie od nájomnej zmluvy. Ustanovenie § 7 ods. 5 zákona č. 98/2014 Z.z. predpokladá inú situáciu,
kedy nájomca môže od zmluvy odstúpiť. Žalovaní byt prevzali bez závad. Bola dodržaná aj zákonná
lehota v zmysle § 9 ods. 1 uvedeného zákona. E-mailom zo dňa XX.XX.XXXX, upovedomil žalovaných,
že na odstúpenie od nájomnej zmluvy nie je žiaden zákonný dôvod. Vyzval žalovaných na dodržiavanie
ustanovení zmluvy o nájme. Žalovaní na výzvu nereagovali.

2. Žalovaní v 1. a 2. rade so žalobou nesúhlasili. Vo vyjadrení k žalobe uviedli, že medzi žalobcom a nimi
bola uzatvorená Zmluva o nájme bytu dňa XX.XX.XXXX podľa zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom
nájme ( ďalej len „zákon“). Ustanovenie § 3 zákona vymedzuje materiálny znak krátkodobého nájmu, a
to s poukazom na nájomnú zmluvu o krátkodobom nájme bytu s jej osobitnými atribútmi. Podľa § 3 ods.
3 nájomná zmluva musí obsahovať najmä a) údaje o zmluvných stranách, b) označenie predmetu nájmu

a rozsah užívania predmetu nájmu, c) určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a výšky úhrad
za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva, d) opis stavu bytu, opis príslušenstva
a vybavenia bytu, ako aj opis závad bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi
známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy, e) určenie doby nájmu, f) vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý
skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzaviera podľa tohto zákona. Predmetné ustanovenie definuje

obligatórne obsahové náležitosti nájomnej zmluvy.

Uviedli, že v zmysle Zmluvy o nájme bytu uzatvorenej medzi stranami sporu absentuje obligatórna
náležitosť zmluvy podľa § 3 ods. 3 písm. d) zákona opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu,
ako aj opis závad bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia

zmluvy.PodľaObčianskehozákonníkapríslušenstvombytusúvedľajšiemiestnostiapriestoryurčenéna
to, aby sa s bytom užívali. Vedľajšie miestnosti sú neobytné miestnosti v byte. Keďže sú pod spoločným
uzavretím sú súčasťou bytu. Vedľajšie priestory sú neobytné miestnosti, ktoré sú mimo bytu. Na základe
uvedeného, byt, ktorý je zložený z viacerých miestností zahŕňa ako súčasť aj tie miestnosti, ktoré sú
neobytné (napr. kúpeľňu, WC, komoru i garáž, pokiaľ je s bytom stavebne a funkčne spojená). Tieto

vedľajšie miestnosti ako príslušenstvo bytu pod spoločným uzavretím sú jeho súčasťou a nemožno ich
využiť inak ako pre tento byt, ku ktorému podľa dokumentácie a príslušných rozhodnutí patria. Naproti
tomu vedľajšie priestory ako príslušenstvo bytu možno využiť pre ktorýkoľvek byt podľa dohody a len
vtedy sú príslušenstvom daného bytu. V tomto prípade Zmluva o nájme bytu neobsahuje opis stavu bytu,
opis príslušenstva, ako aj opis závad bytu, jeho príslušenstva, pričom z doteraz predložených dôkazov

jednoznačne vyplýva, že byt mal vady už v čase podpisu Zmluvy o nájme bytu. V tomto prípade si
prenajímateľ nesplnil povinnosť vyplývajúcu mu zo zákona.

Poukázali, že v tomto prípade je preto potrebné zmluvu posudzovať „ex lege“ Občianskym zákonníkom.
Podľa § 685 Občianskeho zákonníka „Nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ

prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby
užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Nájom bytu je
chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.“ Aj v tomto
prípade je opis stavu bytu a príslušenstva bytu obligatórnou náležitosťou zmluvy o nájme bytu. Podľa
vyššie uvedeného platí, že ak zmluva o nájme bytu neobsahuje obligatórne náležitosti je absolútne

neplatná. Majú za to, že v tomto prípade z dôvodu absencie obligatórnych náležitostí zmluvy, táto zmluva
uzatvorená medzi stranami sporu je absolútne neplatná. Z tohto dôvodu ani nemohlo dôjsť k odstúpeniu
od zmluvy, nakoľko tá je absolútne neplatná a preto je žaloba nedôvodná a navrhuje súdu, aby ju
zamietol.

3. Súd sa oboznámil so žalobou a listinným dokladmi predloženými v konaní a to zmluvou
o nájme, odovzdávacím protokolom, e-mailovou komunikáciou, odstúpením od zmluvy, písomnou
výzvou žalobcu, fotodokumentáciou, vyjadreniami strán sporu, výpoveďou žalovanej, prednesmi práv.
zástupcov strán sporu a zistil tento skutkový stav veci:

4. Medzi stranami konania bola dňa XX.XX.XXXX uzatvorená Zmluva o nájme bytu podľa § 3 a nasl.
Zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu. Predmetom nájmu bol byt č. X. na X. poschodí
bytového domu na ul. U. v H., súp. č. XXX. Žalovaní ako nájomcovia sa zaviazali mesačne platiť nájomnévo výške 420,- eur a zálohové platby za energie vo výške 60,- eur. Zmluva bola uzatvorená na dobu
určitú od XX.XX.XXXX do XX.XX.XXXX. Nájomcovia mali byt prevziať dňa XX.XX.XXXX.

Podľa Čl. VII., bod. 1. nájomnej zmluvy, nájom bytu zanikne odstúpením od nájomnej zmluvy jednej
zo zmluvných strán za podmienok uvedených v zákone. Nájomná zmluva sa ruší okamihom doručenia
odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane, za písomnú komunikáciu sa považuje aj
komunikácia e-mailom uvedeným v zmluve.

5. Z odovzdávacieho protokolu zo dňa XX.XX.XXXX vyplýva, že v uvedený deň bol žalovaným
odovzdaný byt č. X. na X. poschodí bytového domu na ul. U. v H., súp. č. XXX - X. bytová jednotka. Tiež
z neho vyplýva, že bol vykonaný odpis stavu meračov plynu, elektriny a vody. Žalovaným boli odovzdané
kľúče od bytu. V protokole je uvedený opis inventára v byte, ktorý tvorila kuchynská linka, kúpeľňový
nábytok a sieťky na oknách. V byte sa nachádzali: plynový sporák, digestor, wifi router, set-top box,
plynový kotol Protherm. Protokol je podpísaný žalobcom a žalovanými v 1. a 2. rade.

6. Odstúpením od zmluvy o nájme zo dňa XX.XX.XXXX žalovaní 1. a 2. odstúpili od zmluvy o nájme
bytu č. X, v dome č. XXX na U. ulici v H.. V odstúpení uviedli, že dňa XX.XX.XXXX boli pozrieť byt, jej
priateľ nakoľko je technický typ, tak si všimol nedokonalosti, ktoré bránili v riadnom užívaní bytu a to
sú popraskané sadrokartónové stany, ktoré by pri prvom náraze popraskali kompletne celé a to by bolo

treba každú chvíľu vyspravovať, čo by bolo dosť nákladné. Spojovacie krabičky sú umiestnené vo výške
detí nejakých XX cm nad podlahovou lištou a to považujú za životu nebezpečné.

7.Ze-mailovejkomunikáciemedzistranamisporuvyplýva,žežalobcovizostranyžalovanejbolozaslané
odstúpenieodzmluvyonájmezodňaXX.XX.XXXX.ŽalobcadňaXX.XX.XXXXupovedomilžalovanú,že

dôvody ňou uvádzané pre odstúpenie od zmluvy sa v čase podpisu zmluvy nevyskytovali a odstúpenie
považuje za neplatné. Na to žalovaná uviedla, že stačí od zmluvy odstúpiť bez udania dôvodu. Steny v
byte sú na skazu ako vyšité. Dôvod sa nachádzal, avšak priateľ nemal čas si to poriadne prezrieť. Ona
nebude riskovať s deťmi káble v spojovacej krabičke na zemi. Uviedla, že v byte sa nebýva a žiada o
vrátenie peňazí. Kľúče odovzdá maklérke.

8. Vo výzve zo dňa XX.XX.XXXX adresovanej žalovaným žalobca vyslovil svoj nesúhlas s odstúpením
od zmluvy o nájme a uviedol, že nájomný vzťah trvá naďalej. Nebol naplnený zákonný dôvod na
odstúpenie od zmluvy o nájme a preto považuje odstúpenie od zmluvy o nájme za neplatné. Zároveň
žalovaných vyzval na plnenie povinnosti zo Zmluvy o nájme v XX.XX.XXXX, najmä úhrad nájomného,

ako aj nákladov spojených s užívaním bytu.

9. Zo strany žalovaných bola súdu predložená fotodokumentácia bytu, ktorá zachytáva stav bytu po
jeho odovzdaní žalovaným. Na fotografiách sú znázornené praskliny na stenách, zástrčky a elektrické
krabičky.

10. Žalovaná v 1. rade vo svojej výpovedi uviedla, že pokiaľ sa jedná o samotné podpísanie zmluvy,
potrebovali byt na bývanie, pretože mali malé dieťa, tak sa dohodla a podpísala zmluvu predtým, ako sa
jej priateľ vrátil zo zahraničia s tým, že pred podpísaním tejto zmluvy jej priateľ tento byt nevidel. Ona ako
žena tento byt si prezrela, nevidela na ňom žiadne závady, a preto aj zmluvu podpísala. Až následne,

ako sa vrátil jej priateľ, tak zistili, že v byte sú krabičky na elektrinu umiestnené vyššie a takisto, že v
byte sú popraskané steny a vzhľadom na uvedené preto aj od zmluvy odstúpili, pretože mali zato, že
byt nemôžu riadne užívať.

11. Právna zástupkyňa žalobcu vo svojom prednese uviedla, že byt bol prevzatý bez výhrad, o čom

svedčí aj podpísanie preberacieho protokolu, ktorý je súčasťou zmluvy. Pokiaľ sa jedná o neplatnosť
zmluvy o nájme, tak zmluva má všetky náležitosti. Poukázala na čl. 3 zmluvy, kde je vymedzený
presne predmet zmluvy a na čl. 8 ods. 2 tejto zmluvy, v ktorom sa zmluvné strany dohodli, že podpíšu
odovzdávacíprotokol,ktorýbudeobsahovaťopisbytu,stavbytu.Tentoodovzdávacíprotokolapreberací
je súčasťou zmluvy a je v ňom opísaný stav bytu, to, že sa prenajíma štvorizbová bytová jednotka,

stav plynomerov, elektromerov a vodomeru. Je tam opísané vybavenie bytu, teda nábytok a spotrebiče,
ktoré boli v byte ponechané a takisto je v tomto odovzdávacom a preberacom protokole uvedené, že
sa žalovaným odovzdávajú od bytu kľúče. Samotní žalovaní považovali predmetnú zmluvu za platnú,
nakoľko od nej po jej podpise v septembri 2020 odstúpili a v prípade, ak by táto zmluva bola neplatná,tak by sa domáhali jej neplatnosti. Poukázala, že aj kľúče od bytu boli žalovanými odovzdané až po
pojednávaní konanom dňa XX.XX.XXXX.

Poukázala, že predložená fotodokumentácia zo strany žalovaných nepreukazuje skutočnosti, žeby byt
mal vady, ktoré by bránili v jeho reálnom užívaní. Vzhľadom na uvedené preto aj odstúpenie od zmluvy,
ktoré bolo dané zo strany žalovaných považuje za neplatné, a preto žiada, aby súd žalobe v celom
rozsahu vyhovel.

12. Právna zástupkyňa žalovaných vo svojom prednese uviedla, že žalovaní dospeli k záveru, že
predmetná zmluva neobsahuje zákonné náležitosti, a to opis stavu bytu, opis príslušenstva, vybavenia
bytu a opis závad bytu. Tieto náležitosti chýbajú a vzhľadom na uvedené zmluva vlastne nespĺňa
náležitosti tak, ako uvádza zákon o krátkodobom nájme bytu, a preto na daný stav je potrebné
potom následne aplikovať tak, ako to vyplýva z právnej úpravy, všeobecné ustanovenia Občianskeho
zákonníka. Jej klienti v tomto byte ani nebývali. Bezprostredne po uzavretí nájomnej zmluvy uzavreli inú

nájomnú zmluvu na iný byt, ktorý aj následne reálne užívali. Vzhľadom na uvedené žalovaní sú toho
názoru, že nebola platne medzi stranami sporu uzatvorená nájomná zmluva, a preto ani nie je dôvodná
žaloba,ktorájepodanávtomtokonaní.Uviedla,žežalovanínemalikomuodovzdaťkľúčeodbytu.Snaha
z ich strany bola, snažili sa odovzdať kľúče po odstúpení jednak žalobcovi, jednak prostredníctvom
príslušného orgánu policajného zboru, nakoľko žalobca nekomunikoval ohľadom toho s nimi. Takisto sa

snažili tieto kľúče odovzdať prostredníctvom sprostredkovateľa, ktorý sprostredkovával prenájom tohto
bytu, avšak táto osoba odmietla tieto kľúče prevziať, teda nemali kľúče komu odovzdať.

Poukázala, že v konaní bola predložená fotodokumentácia, ktorá preukazuje, že byt vady mal a tieto
vady v týchto dokladoch, resp. v zmluve ani v protokole neboli uvedené. Vzhľadom na to sú toho názoru,

že zmluva je neplatná, teda je potrebné použiť ustanovenia Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve
a v týchto intenciách je potrebné preto aj žalobu zamietnuť. Na neplatnosť nájomnej zmluvy súd v konaní
prihliada ex offo.

13. Podľa § 137 zákona č. 160/2015 Z.z. Civilného sporového poriadku (ďalej len ,,CSP“), žalobou

možno požadovať, aby sa rozhodlo najmä o
a) splnení povinnosti,
b) nároku na usporiadanie práv a povinností strán, ak určitý spôsob usporiadania vzťahu medzi stranami
vyplýva z osobitného predpisu,
c) určení, či tu právo je alebo nie je, ak je na tom naliehavý právny záujem; naliehavý právny záujem nie

je potrebné preukazovať, ak vyplýva z osobitného predpisu, alebo
d) určení právnej skutočnosti, ak to vyplýva z osobitného predpisu.

14. Podľa § 48 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka ( ďalej len ,,Občiansky zákonník“),
odzmluvymôžeúčastníkodstúpiť,lenakjetovtomtoalebovinomzákoneustanovenéaleboúčastníkmi

dohodnuté.

Podľa § 39 Občianskeho zákonníka, neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom
odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.

Podľa § 685 ods.1 Občianskeho zákonníka, nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ
prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby
užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Nájom bytu je
chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.

Podľa § 686 ods. 1 Občianskeho zákonníka, nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a
rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob
ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak sa nájomná zmluva
neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica.

15. Podľa § 2 zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu ( ďalej len ,,Zákon“), krátkodobým
nájmom bytu sa na účely tohto zákona rozumie nájom založený nájomnou zmluvou, ktorá je uzavretá
podľa tohto zákona, spĺňa náležitosti podľa § 3 a na základe ktorej nájom vrátane jeho predĺžení trvá
najviac šesť rokov.Podľa § 3 ods. 1 a 2 Zákona, krátkodobý nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou
prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú,

najdlhšie na dva roky. Krátkodobý nájom bytu možno na základe dohody zmluvných strán za rovnakých
podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát. Nájomná zmluva musí mať písomnú formu
a zmluvné strany si navzájom poskytnú najmenej jedno jej vyhotovenie.

Podľa § 3 ods. 3 Zákona, nájomná zmluva musí obsahovať najmä

a) údaje o zmluvných stranách,
b) meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia fyzickej osoby,
c) obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo
fyzickej osoby - podnikateľa,
d) obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo právnickej osoby a meno a priezvisko osoby oprávnenej
za túto konať,

e) označenie predmetu nájmu a rozsah užívania predmetu nájmu,
f) určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním
bytu a jeho príslušenstva,
g) opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu, ako aj opis závad bytu, jeho príslušenstva a
vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy,

h) určenie doby nájmu,
i) vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzaviera podľa tohto zákona.

Podľa § 6 písm. d) Zákona, krátkodobý nájom bytu zanikne písomným odstúpením od nájomnej zmluvy
jednej zo zmluvných strán za podmienok uvedených v nájomnej zmluve alebo podľa tohto zákona;

nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej
strane.

Podľa § 7 ods. 5 Zákona, nájomca je oprávnený od nájomnej zmluvy odstúpiť, ak predmet nájmu
nebol odovzdaný v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie alebo ak prenajímateľ v rozpore so

zákonom jednostranne zmenil výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho
príslušenstva.
Podľa § 9 ods. 1 Zákona, neplatnosť skončenia krátkodobého nájmu bytu má zmluvná strana právo
uplatniť na súde v lehote dvoch mesiacov odo dňa doručenia výpovede z krátkodobého nájmu bytu
alebo odstúpenia od nájomnej zmluvy. Účinky právneho úkonu smerujúceho k skončeniu nájmu nie sú

podaním žaloby dotknuté.

16. V zmysle procesných pravidiel zavedených Civilným sporovým poriadkom je možné domáhať sa
určenia určitej právnej skutočnosti, pričom žalobu o určenie neplatnosti odstúpenia o nájomnej zmluvy
súd považuje za žalobu výlučne podľa § 137 písm. d) CSP. Zákon o krátkodobom nájme bytu umožňuje

jednak prenajímateľovi a jednak nájomcovi od zmluvy o nájme bytu odstúpiť zo zákonných dôvodov,
resp. z dôvodov medzi zmluvnými stranami dohodnutými. Zároveň dáva možnosť druhej zmluvnej
strane, ktorá od zmluvy neodstúpila, v zákonnej lehote 2 mesiacov od doručenia odstúpenia, napadnúť
neplatnosť takého právneho úkonu súdnou cestou.

Z vyššie uvedeného je zrejmé, že žalobu o neplatnosť odstúpenia od zmluvy o krátkodobom nájme bytu
je možné subsumovať pod ustanovenie § 137 písm. d) CSP a teda že v zmysle platnej právnej úpravy
je takáto žaloba prípustná.

17. V danej právnej veci je nesporné a preukázané, že strany sporu dňa XX.XX.XXXX platne uzatvorili

zmluvu o krátkodobom nájme bytu podľa zákona č. 98/2014 Z.z. Byt bol žalovaným zo strany žalobcu
odovzdaný. Dňa XX.XX.XXXX žalobcovi bolo doručené odstúpenie od zmluvy o nájme bytu. Ten dôvody
uvádzanéžalovanýminepovažovalzazákonnédôvodupreplatnéodstúpenie,očomichupovedomildňa
XX.XX.XXXX. Žalovaní na dôvodoch odstúpenia trvali - popraskané sadrokartónové steny, spojovacie
krabičky vo výške 70 cm, a žiadali vrátenie nimi zaplatených finančných prostriedkov žalobcom.

Neplatnosť skončenia nájomného vzťahu žalovanými žalobca na súde uplatnil dňa XX.XX.XXXX, teda
v zákonnej dvojmesačnej lehote.18. Krátkodobý nájom bytu môže zaniknúť z viacerých dôvodov upravených priamo zákonom o
krátkodobom nájme bytu a jedným z nich je aj odstúpenie od nájomnej zmluvy. Nájomná zmluva sa
zrušuje okamihom doručenia odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane. Na rozdiel od

ustanovení Občianskeho zákonníka, ktoré moment ukončenia nájomnej zmluvy výslovne osobitne
neupravuje (problematiku účinkov odstúpenia je potrebné riešiť aj s ohľadom na nemožnosť vrátiť
vzájomné plnenia), zákon o krátkodobom nájme bytu výslovne stanovuje, že pri odstúpení od zmluvy sa
nájomná zmluva zrušuje „ex nunc“, t. j. okamihom doručenia odstúpenia od nájomnej zmluvy. Dôvodom
pre odstúpenie od nájomnej zmluvy sú dôvody výslovne dané ustanoveniami zákona o krátkodobom

nájme, ako aj iné dôvody, na ktorých sa zmluvné strany výslovne dohodnú.

Zákonné ustanovenia ( § 7 ods. 5 zákona č. 98/2014 Z.z.) oprávňujú nájomcu od zmluvy odstúpiť ak
predmet nájmu nebol odovzdaný v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie alebo ak prenajímateľ v
rozpore so zákonom jednostranne zmenil výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním
bytu a jeho príslušenstva.

Zmluvné strany majú v možnosti dohodnutia si ďalších dôvodov na odstúpenie výrazne väčšiu zmluvnú
voľnosť ako v prípade zákonných dôvodov. Ako to vyplýva jednak zo znenia predmetného ustanovenia,
ako aj z dôvodovej správy k zákonu, zmluvné strany si môžu dohodnúť akékoľvek dôvody na odstúpenie
nepriečiace sa všeobecne záväzným právnym predpisom (napr. zachovanie dobrých mravov), napríklad

aj odstúpenie od zmluvy bez uvedenia dôvodu s možnosťou vyplatenia odstupného.

Písomné odstúpenie od nájomnej zmluvy jednej zo zmluvných strán je jednostranný právny úkon, ktorý
musí byť vykonaný v súlade s nájomnou zmluvou a platnými právnymi predpismi.

19. V danej právnej veci súd mal za preukázané, že medzi stranami konania neboli osobitne v rámci
Zmluvy o nájme bytu dohodnuté iné ako zákonné dôvody pre odstúpenie od zmluvy. Teda žalovaní ako
nájomcovia od predmetnej zmluvy o nájme bytu mohli odstúpiť iba zo zákonných dôvodov. V zmysle
zákonnej úpravy, predmet nájmu prenajímateľ je povinný nájomcovi odovzdať v stave spôsobilom na
dohodnuté užívanie. Ak byt nie je na takéto užívanie spôsobilý, nájomca má právo od nájomnej zmluvy

odstúpiť.

20. Súd v danej právnej veci nemal za preukázané, aby zo strany žalobcu bol žalovaným odovzdaný
predmetný byt v stave, ktorý by neumožňoval žalovaným ho riadne užívať, resp. aby ho nemohli užívať
dohodnutým spôsobom. Pred prevzatím byt žalovaní prezreli a tiež podpísali odovzdávací protokol bez

vytknutia akýchkoľvek výhrada a nedostatkov preberaného bytu. Popraskané sadrokartónové steny a
umiestnenie spojovacích krabičiek vo výške XX cm, súd nepovažoval za vady bytu, ktoré by žalovaným
bránili v riadnom užívaní bytu. Tieto skutočnosti žalovaným boli známe už pred podpísaním nájomnej
zmluvy, pričom súd podotýka, že pred uzatvorením nájomnej zmluvy žalovaná v 1. rade bola dvakrát
na osobnej obhliadke predmetného bytu. Iné dôvody tvrdenej nemožnosti riadneho užívania bytu súd

nemal za preukázané.

Súd poukazuje, že zo strany žalovaným v konaní neboli navrhnuté na vykonanie žiadne ďalšie dôkazy,
ktoré by preukázali, že byt mal v čase uzatvorenia nájomnej zmluvy vady, ktoré by bránili riadnemu
užívaniu bytu spôsobom dohodnutým v nájomnej zmluve. V tomto smere dôkazná povinnosť bola na

žalovaných.

Dôkazné bremeno predstavuje súhrn pravidiel umožňujúcich súdu rozhodnúť vo veci, ak nastane stav
tzv. objektívnej neistoty nazývaný aj „non liquet“ („nie je jasné“), ktorý nedovoľuje súdu rozhodnúť v
súlade s hmotnoprávnym stavom, pretože výsledky vykonaného dokazovania nedávajú súdu podklad

pre prijatie záveru či už o pravdivosti alebo nepravdivosti tvrdení strany sporu, prípadne je tento stav
dôsledkom nepredloženia dôkazov alebo situáciou, kedy sa strana sporu dostáva do dôkaznej núdze
(porovnaj Karel Svoboda, Dokazování, str. 37 a nasl.). Ide v podstate o procesnú zodpovednosť strany
sporu za to, že v konaní neboli preukázané jej tvrdenia a že z tohto dôvodu muselo byť rozhodnuté o
veci samej v jej neprospech (Macur Jozef, Dukazní břemeno v civilním soudním řízení, 1.vydání, Brno,

Masarykova Univerzita v Brňe, 1995). Pokiaľ ale súd na základe vykonaných dôkazov zistí skutkový
stav a v rámci voľnej úvahy dospeje k záveru o pravdivosti alebo nepravdivosti tvrdení strany v spore,
rozhodne vo veci samej na základe zisteného skutkového stavu, t.j. neuplatnia sa pravidlá dôkazného
bremena.Dôsledky neunesenia dôkazného bremena vyplývajú zo samotného rozdelenia dôkazného bremena
medzi stranami v spore, ktoré vychádza z teórie preukazovania skutočností právo zakladajúcich.

Každá strana tvrdí a dokazuje tie skutkové okolnosti, z ktorých jej právo vyplýva a protistrana naopak
tvrdí a dokazuje skutočnosti, ktoré toto právo vylučujú alebo zabraňujú jeho uplatniteľnosti. Dôsledky
neunesenia dôkazného bremena sa potom riadia jednoduchým pravidlom neúspechu v spore stíhajúcim
tú stranu, ktorá bola zodpovedná za preukázanie práva v jej prospech. Pokiaľ teda žalobca v konaní
nepreukáže pravdivosť ale ani nepravdivosť skutočností svedčiacich o existencii jeho hmotnoprávneho

nároku, súd nemôže rozhodnúť na základe ľubovôle, ale len cestou aplikácie princípov dôkazného
bremena, t.j. žalobu zamietne pre neunesenie dôkazného bremena žalobcom. Ako už bolo uvedené, nie
jepovinnosťoužalovanéhotvrdiťanidokazovaťskutočnosti,zktorýchžalobcasvojeprávoodvodzuje,t.j.
nezaťažuje ho v tomto smere dôkazné bremeno, a preto mu neunesenie dôkazného bremena žalobcom
nemôže byť na ujmu.

21. Žalovaní v ďalšom namietali absolútnu neplatnosť nájomnej zmluvy pre jej rozpor so zákonom a to,
že neobsahovala povinné zákonné náležitosti ako ustanovuje § 3 ods. 3 písm. g) zákona o krátkodobom
nájme bytu a to opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu, ako aj opis závad bytu, jeho
príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy.

,,Je potrebné rozlišovať medzi príslušenstvom bytu, ktoré je s bytom spojené vlastným uzavretím (má
spoločný vchod) a príslušenstvom bytu, ktoré je mimo bytu, mimo jeho uzavretia (napr. pivnica, sklad
mimo bytu). Právny význam príslušenstvo bytu podľa OZ je zároveň potrebné odlišovať od právneho
významu príslušenstva veci podľa OZ, keďže byt (resp. nebytový priestor) nie je vecou v zmysle § 119
OZ, hoci v súlade s § 118 OZ môže byť predmetom občianskoprávnych vzťahov. Príslušenstvom bytu sú

podľa OZ vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom užívali. Vedľajšie miestnosti sú
neobytné miestnosti v byte. Keďže sú pod spoločným uzavretím, sú súčasťou bytu. Vedľajšie priestory
sú neobytné miestnosti, ktoré sú mimo bytu. Na základe uvedeného, byt, ktorý je zložený z viacerých
miestností zahŕňa ako súčasť aj tie miestnosti, ktoré sú neobytné (napr. kúpeľňu, WC, komoru i garáž,
pokiaľ je s bytom stavebne a funkčne spojená). Tieto vedľajšie miestnosti ako príslušenstvo bytu pod

spoločným uzavretím sú jeho súčasťou a nemožno ich využiť inak ako pre tento byt, ku ktorému podľa
dokumentácie a príslušných rozhodnutí patria. Naproti tomu vedľajšie priestory ako príslušenstvo bytu
možno využiť pre ktorýkoľvek byt podľa dohody a len vtedy sú príslušenstvom daného bytu, ak boli
výslovne v zmluve o prevode vlastníckeho práva k bytu uvedené.“ - rozsudok Najvyššieho súdu SR zo
dňa XX.X.XXXX, sp. zn. X/Cdo/XXX/XXXX.

V danom prípade bol žalovaným prenajatý celý byt - X bytová jednotka. Opis stavu bytu, príslušenstva a
vybavenia síce nie je uvedený priamo v nájomnej zmluve, ale je uvedený v odovzdávacom a preberacom
protokole zo dňa XX.XX.XXXX, ktorý podpísali všetky zmluvné strany zmluvy o nájme bytu a zároveň
tak vykonali aj v súlade zo zmluvným dojednaním uvedeným v čl. VIII., bod. 2 nájomnej zmluvy. Súd

dospel k záveru, že tým bola naplnená dikcia § 3 ods. 3 písm. g) zákona o krátkodobom nájme bytu.

22. Vzhľadom na vyššie uvedené skutočnosti súd dospel k záveru, že neboli na strane žalovaných dané
zákonné a ani zmluvne dohodnuté dôvody pre odstúpenie od zmluvy o nájme bytu, žalobca v zákonnej
lehote uplatnil právo na vyslovenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy o nájme bytu súdnou cestou, preto

súd žalobe vyhovel.

23. Podľa § 255 ods. 1 zákona č. 160/2015 Z.z. Civilného sporového poriadku ( ďalej len ,,CSP“), súd
prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

Podľa § 262 ods. 1 CSP, o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí,
ktorým sa konanie končí.

Vdanejprávnejvecisúdžalobevcelomrozsahuvyhovelapretožalobcovivovzťahukžalovanýmpriznal
náhradu trov konania v plnom rozsahu s tým, že o výške trov konania bude rozhodnuté samostatným

uznesením po právoplatnosti tohto rozsudku.Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu je možné podať odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia
prostredníctvom tunajšieho súdu na Krajský súd v Prešove.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda a dôvody odvolania môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia

lehoty na odvolanie.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné

práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej

inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.

Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,

c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.