Rozsudok Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 27. september 2016

Súd: Okresný súd Bratislava IV
Spisová značka: 40C/403/2015

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1415209391
Dátum vydania rozhodnutia: 27. 09. 2016
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Michal Kubiš

ECLI: ECLI:SK:OSBA4:2016:1415209391.5

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava IV sudcom JUDr. Michalom Kubišom v právnej veci žalobkyne: S.. F. H., trvale

bytom I. X/X, XXX XX K., zastúpená JUDr. Martin Repáň, advokát, s.r.o., so sídlom Mamateyova 12,
851 04 Bratislava, proti žalovanej: F.. I. L., trvale bytom Y. 28, XXX XX G., zastúpená advocatius s.r.o.,
so sídlom Palackého 12, P.O.BOX 69, 814 99 Bratislava, o zaplatenie 5 562,24 eura, takto

r o z h o d o l :

Žalovaná je p o v i n n á zaplatiť žalobkyni sumu 5 562,24 eura do troch dní od právoplatnosti tohto
rozsudku.

Žalovaná je p o v i n n á zaplatiť žalobkyni náhradu trov konania v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobkyňa sa žalobou doručenou súdu dňa 21.07.2015 (v znení jej doplnenia doručeného súdu

dňa 31.03.2016) domáhala od žalovanej zaplatenia sumy 5 562,24 eura z titulu zľavy z kúpnej ceny
predanejnehnuteľnosti.Naodôvodneniežalobyuviedla,ženazákladekúpnejzmluvyzodňa05.11.2013
nadobudla aj s manželom od žalovanej nehnuteľnosť - rozostavaný rodinný dom nachádzajúci sa v S.,
na pozemku parc. č.B.(ďalej len "stavba"), spolu s pozemkom parc. č. XXX/XX, parc. č.B.a parc. č.
939/99, všetko zapísané na LV č. XXXX, k.ú. S.. K odovzdaniu stavby malo dôjsť protokolárne do troch
dní od povolenia vkladu vlastníckeho práva, pričom listom zo dňa 26.02.2014 žalovaná oznámila, že
stavbu považuje za odovzdanú. Poukázala na to, že nakoľko v súlade so zmluvou nebola žalovanou

vyzvaná k prevzatiu stavby, odpovedala žalovanej listom zo dňa 18.03.2014, na ktorý žalovaná žiadnym
spôsobom nereagovala, preto ju listom zo dňa 02.04.2014 opätovne vyzvala na poskytnutie súčinnosti, a
tovlehotedo05.04.2014.Aninatentolistžalovanánereagovala,pretosadňa23.04.2014zaprítomnosti
odborníka Ing. K. M. ujala držby stavby. O uvedenom úkone bol spísaný zápis z kontroly stavby zo dňa
23.04.2014. S ohľadom na stav stavby za účelom posúdenia kvality stavebných prác a zistenia závad
stavby požiadala Ing. K. M. o vypracovanie znaleckého posudku č. 37/2014. Znaleckým posudkom Ing.
F. N. zo dňa 04.05.2014 bola určená hodnota závad na stavbe vo výške 5 692,80 eura. V súvislosti

s uplatnením zodpovednosti za vady a v súvislosti s uplatnením pohľadávky vynaložila nasledovné
náklady - doklad Ing. M. 220 eur, doklad Ing. M. 200 eur, doklad Ing. N. 220 eur, doklad Ing. N. 50 eur,
faktúra N. G. + príjmový doklad 4 872,24 eura, doklad Ekologické stavby E. s.r.o. + príjmový doklad 500
eur. Poukázala na to, že predmet kúpy obsahoval nasledovné vady:
a) zatečené a plesnivé drevené konštrukcie krovu, poškodené hydroizolačné strešné fólie
b) nekvalitne zrealizovaná hydroizolácia pod murivom a okolo prestupov
c) neodborne zrealizované murárske práce s množstvom tepelných mostov, vynechané kapsy a

neukotvené väznice, nestabilný múrik zábradlia v schodisku
d) stropná konštrukcia s chýbajúcimi vložkami bez dostatočnej betónovej zálievky
e) absentujúca hydroizolácia strechy nad garážou, praskliny spôsobené namrznutím navlhnutých
konštrukciíf) chýbajúce klampiarske konštrukcie - žľaby a zvody, nekvalitné detaily klampiarskych konštrukcií
g) neuzavreté otvory v tehle na parapetoch okien
h) odpad vo vodomernej šachte.

Predmetné vady uplatňovala voči žalovanej opätovnými telefonátmi ako aj e-mailovými správami, avšak
k náprave nedošlo.

2. Žalovaná žiadala žalobu ako nedôvodnú zamietnuť. Poukázala na to, že žalobkyňa kúpila stavbu v
stave ako "stojí a leží", pred uzavretím zmluvy stavbu navštívila a prezrela si ju, a teda poznala jej stav

a v takom stave ju aj s manželom kúpila. Preto nezodpovedá za prípadné vady. Ďalej poukázala na to,
že žalobkyňa do dnešného dňa nevytkla žiadnu vadu, a preto právo zo zodpovednosti za vady zaniklo s
poukazom na uplynutie 24 mesačnej lehoty v zmysle § 599 Občianskeho zákonníka. Uviedla tiež, že ona
sama iniciovala odovzdanie nehnuteľnosti, ale žalobkyňa v správe zo dňa 18.12.2013 uviedla, že nie je
v Bratislave a odovzdanie nie je možné. Čo sa týka namietaných vád, tieto boli viditeľné a zrejmé od
prvej obhliadky stavby žalobkyňou. Išlo o predaj rozostavaného rodinného domu a cena nehnuteľnosti

bola stanovená s ohľadom na stav nehnuteľnosti a rozostavanosť domu v čase jeho predaja.

3. Súd pri rozhodovaní vychádzal z nasledovného skutkového stavu:

Žalobkyňa spolu so svojím manželom ako kupujúci uzatvorili so žalovanou ako predávajúcou dňa

05.11.2013 kúpnu zmluvu, predmetom ktorej bol prevod vlastníckeho práva k rozostavanému rodinnému
domu nachádzajúcemu sa v S., na pozemku parc. č. 939/98, ako aj k pozemkom parc. č. XXX/XX,
parc. č.B.a parc. č. 939/99, všetko zapísané na LV č. XXXX, k.ú. S.. Kúpna cena bola dohodnutá na
sumu 92 000 eur. Podľa čl. V bod 5. kúpnej zmluvy kupujúci vyhlásili, že predmetné nehnuteľnosti pred
uzavretím tejto zmluvy navštívili, prezreli si ich stav a predmetné nehnuteľnosti v tomto stave kupujú

do bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Podľa čl. V bod 6. kúpnej zmluvy sa účastníci kúpnej
zmluvy dohodli, že predávajúca predmetné nehnuteľnosti fyzicky odovzdá kupujúcim do užívania do 3
dní od povolenia vkladu vlastníckeho práva v prospech kupujúcich. Podľa čl. V bod 7. kúpnej zmluvy
sa strany dohodli, že o odovzdaní a prevzatí predmetu zmluvy bude spísaný preberací protokol, ktorý
bude obsahovať okrem uvedenia dátumu a miesta jeho spísania aj iné skutočnosti, ktorých vyznačenie

bude požadovať niektorá zo zmluvných strán.
Uvedený skutkový stav nebol medzi stranami sporný, navyše jednoznačne vyplýva aj z kúpnej zmluvy
zo dňa 05.11.2013 (č.l. 63-65 spisu). Z výpisu z listu vlastníctva č. 1728 (č.l. 66-67 spisu) súd zistil, že
vlastnícke právo k prevádzaným nehnuteľnostiam bolo v prospech žalobkyne a jej manžela zapísané
v katastri nehnuteľností dňa 17.12.2013. Z e-mailovej komunikácie zo dňa 18.12.2013 (č.l. 22 spisu)

súd zistil, že žalobkyňa oznámila žalovanej, že teraz nie je v Bratislave, odovzdávka nie je možná,
príde až po siedmom januári. Z e-mailovej komunikácie zo dňa 29.01.2014 (č.l. 23 spisu) súd zistil,
že žalobkyňa oznámila žalovanej, že jej zdravotný stav sa upravil a mohli by sa pokúsiť dohodnúť na
nejakom termíne odovzdávky stavby. Z listu zo dňa 26.02.2014 (č.l. 68 spisu) súd zistil, že žalovaná
oznámila žalobkyni, že nakoľko napriek niekoľkým výzvam žalobkyňa do dnešného dňa neurčila termín

prevzatia nehnuteľnosti, považuje ich dnešným dňom za odovzdané. Z listu zo dňa 12.03.2014 (č.l.
69 spisu) súd zistil, že žalobkyňa oznámila žalovanej, že nakoľko k dátumu uvedenému v zmluve
nebola vyzvaná k prebratiu domu, považuje dom do dnešného dňa za neodovzdaný a týmto ju vyzýva
k odovzdávke domu dňa 18.03.2014 o 14.30 hod.. Z listu bez uvedenia dátumu (č.l. 71 spisu) súd zistil,
že žalobkyňa oznámila žalovanej, že nakoľko nedošlo k odovzdaniu stavby, očakáva aktívne vyjadrenie

na termín stavby RD, a to najneskoršie do 5. apríla 2014. Zo znaleckého posudku vypracovaného Ing.
K. M.m č. 37/2014 zo dňa 06.04.2014 (č.l. 75-93 spisu) súd zistil, že znalecký posudok bol vypracovaný
podľa stavu stavby k dátumu 31.03.2014, pričom znalec v ňom konštatoval, že na stavbe boli zistené
také závady a nedostatky, ktoré spôsobujú poruchy prvkov krátkodobej a dlhodobej životnosti. Ďalej
znalec konštatoval, že na posudzovanom objekte boli zistené také poruchy, ktoré bránia kvalitnému

hygienickému a energeticky hospodárnemu užívaniu objektu. Je zrejmé, že predchádzajúci majiteľ vedel
o uvedených nedostatkoch, ktoré vznikli z dôvodu použitia nekvalitných materiálov a ich vystaveniu
pôsobeniu poveternostných vplyvov. Súčasne boli zistené aj poruchy a závady z dôvodu nedodržania
projektu stavby a nedokončenia stavebných konštrukcií. Bez odstránenia špecifikovaných závad bude
dochádzať k ešte závažnejším poruchám stavby. Na vnútornom povrchu obvodových konštrukcií a

pod podlahou bude dochádzať k vzniku karcinogénnych plesní, postupne bude narušovaná aj statická
odolnosťstavbyzdôvodupoškodzovanianosnýchkonštrukciivplyvomvlhkostiamrazu.Včastiposudku
2.2.1 Posúdenie závad znalec konštatoval, že boli zistené závažné nedostatky na stavbe, ktoré majú
podstatný vplyv na kvalitu prvkov dlhodobej a krátkodobej životnosti stavby. Na vykonanej obhliadke bolizistené a zdokumentované následky nekvalitne vykonaných stavebných prác stanovených v projekte
a technologických predpisoch jednotlivých stavebných profesií a nedostatočnej ochrany stavebných
konštrukcií proti vplyvom počasia. Zistené skutočnosti na stavbe znalec rozdelil do dvoch skupín, a to

nekvalitne a neodborne zrealizované stavebné práce s použitím nesprávnych materiálov a nedostatky
a nedokončené práce, ktoré spôsobujú závady na stavbe. Medzi nekvalitne a neodborne zrealizované
stavebné práce s použitím nesprávnych materiálov zaradil:
a) zatečené a plesnivé drevené konštrukcie krovu, poškodené hydroizolačné strešné fólie
b) nekvalitne zrealizovaná hydroizolácia pod murivom a okolo prestupov

c) neodborne zrealizované murárske práce s množstvom tepelných mostov, vynechané kapsy a
neukotvené väznice, nestabilný múrik zábradlia v schodisku
d) stropná konštrukcia s chýbajúcimi stropnými vložkami bez dostatočnej betónovej zálievky
Medzi nedostatky a nedokončené práce, ktoré spôsobujú závady na stavbe zaradil:
a) absentujúca hydroizolácia strechy nad garážou, praskliny spôsobené namrznutím navlhnutých
konštrukcií

b) chýbajúce klampiarske konštrukcie - žľaby a zvody, nekvalitné detaily klampiarskych konštrukcií
c) neuzavreté otvory v tehle na parapetoch okien
d) odpad vo vodomernej šachte

Zo znaleckého posudku vypracovaného Ing. X/XXXX N. č. 6/2014 zo dňa 04.05.2014 (č.l. 94-105 spisu)

súd zistil, že znalkyňa stanovila výšku nákladov potrebných na odstránenie závad stavby zistených
v znaleckom posudku vypracovanom Ing. K. M.m č. 37/2014 na sumu 5 692,80 eura. Z príjmového
pokladničného dokladu zo dňa 25.07.2014 (č.l. 106 spisu) súd zistil, že žalobkyňa zaplatila za znalecký
posudok Ing. K. M. č. 97/2014 sumu 220 eur. Z príjmového pokladničného dokladu zo dňa 07.04.2014
(č.l. 106 spisu) súd zistil, že žalobkyňa zaplatila za znalecký posudok Ing. K. M. č. 37/2014 sumu 200

eur. Z príjmového pokladničného dokladu zo dňa 07.05.2014 (č.l. 107 spisu) súd zistil, že žalobkyňa
zaplatila za znalecký posudok Ing. F. N. č. 6/2014 sumu 220 eur. Z príjmového pokladničného dokladu
zo dňa 26.08.2014 (č.l. 107 spisu) súd zistil, že žalobkyňa zaplatila za znalecký posudok Ing. F. N. č.
11/2014 sumu 50 eur. Z faktúry č. 472014 (č.l. 109 spisu) súd zistil, že spoločnosť N. G. s.r.o. fakturovala
žalobkyni za opravu strechy RD S. sumu 4 872,24 eura. Z príjmového pokladničného dokladu zo dňa

25.08.2014 (č.l. 108 spisu) súd zistil, že žalobkyňa uhradila faktúru č. 472014 v sume 4 872,24 eura.
Z oznámenia bez uvedenia dátumu (č.l. 110 spisu) súd zistil, že Bratislavská vodárenská spoločnosť
a.s. oznámila žalobkyni vznik poruchy na jej vodovodnej prípojke dňa 22.07.2015 v lokalite S., ul. N.
8. Z faktúry č. 150031 zo dňa 30.07.2015 (č.l. 111 spisu) súd zistil, že spoločnosť D. stavby E. s.r.o.
fakturovalažalobkynizaopravuvodovodnejprípojkysumu500eur.Zpríjmovéhopokladničnéhodokladu

zo dňa 30.07.2015 (č.l. 112 spisu) súd zistil, že žalobkyňa uhradila za faktúru č. 150031 sumu 500 eur. Z
e-mailovej komunikácie zo dňa 10.02.2014 (č.l. 135 spisu) súd zistil, že žalovaná zaslala žalobkyni zápis
o odovzdaní a prevzatí RD a pozemkov. Z e-mailovej komunikácie zo dňa 27.02.2014 (č.l. 138 spisu) súd
zistil, že žalobkyňa oznámila žalovanej, že inžinier zo stavebného dozoru, ktorý stavbu obhliadal, spísal
pripomienky a závady, ktoré žalobkyňa žalovanej v prílohe e-mailu zaslala. Zároveň žalovanú požiadala,

aby dala stavbu do požadovaného stavu v priebehu 10 dní, aby ju mohla prebrať. Z prílohy e-mailu zo
dňa 27.02.2014 (č.l. 139 spisu) súd zistil, že je označená ako príloha č. 1 k odovzdávajúcemu protokolu
s dátumom 18.01.2014 a obsahuje špecifikáciu nasledovných vád a nedorobkov preberajúceho objektu
spísaných Ing. K. N.:
- nevyčistené - vodomerná šachta a kontrolná šachta kanalizácie

- na strešnej konštrukcii chýbajú osadené žľaby a zvody dažďovej vody a dažďovej kanalizácie
- drevený záklop strechy je navlhnutý a čiastočne napadnutý plesňou pod škridlou aj zo strany od
susedného RRD
- na zhotovenom nosnom murive sú niektoré špáry väčšie ako 5 cm, nutné vyspraviť
vápennocementovou maltou

- zatečená stena garáže, horný rad muriva sú poškodené tehly, nutné vymeniť
- v dvoch miestach sú nezaliate otvory v keramickom strope
- murivo schodiskovej steny je nestabilné, rozobrať a znovu vymurovať
- na všetkých murovaných parapetoch okien nie je zatiahnutý horný rad tehál cementovou maltou -
dokončiť

Z e-mailovej komunikácie zo dňa 27.02.2014 s prílohou (č.l. 140-141 spisu) súd zistil, že žalobkyňa
opätovne zaslala žalovanej prílohu so špecifikovanými vadami a nedorobkami preberajúceho objektu
zo dňa 18.01.2014. Zo znaleckého posudku vypracovaného Ing. K. H. č. 97/2013 (č.l. 159-195 spisu)súd zistil, že jeho predmetom bolo stanovenie všeobecnej hodnoty stavby k 30.07.2013, pričom znalec
ju stanovil na sumu 90 900 eur.

Výsluchom žalobkyne súd zistil, že asi týždeň alebo dva pred podpisom zmluvy bola na mieste s pánom
z realitnej kancelárie, ktorý jej stavbu ukázal, ale nakoľko bolo vtedy zlé počasie, pričom napr. na strechu
sa ani nedalo dostať, tak si tú stavbu pozrela iba tak letmo. Poukázala na to, že ona je laik a rozostavanú
stavbu videla prvý krát v živote. Potom v novembri 2013 sa podpísala kúpna zmluva, pričom sa muselo
určitý čas čakať, kým sa zlepší počasie, aby sa na stavbe dalo niečo robiť, a vtedy sa zistilo, že strecha

je úplne zhnitá, musela sa dať dole, a vtedy sa zistili ďalšie vady. Viaceré časti tej stavby sa museli úplne
rozobrať a nahradiť novými. Napríklad aj prípojky na vodu boli tak nekvalitne urobené, že hneď ako
sa nasťahovala do predmetného domu, tak praskla vodovodná prípojka, ktorú musela dať opraviť, čo
preukazuje aj príjmový doklad založený v spise. Zdôraznila, že to, čo si žalobou uplatňuje je len minimum
toho, čo musela vynaložiť na odstránenie všetkých vád. Čo sa týka odovzdania stavby uviedla, že po
podpise kúpnej zmluvy jej žalovaná povedala, že sa s tým odovzdaním nemusia ponáhľať, pričom ani

ona na tom netrvala, lebo bolo zlé počasie, bola tam kopa sutiny, ktorú bolo treba odviesť. Následne
sa snažila so žalovanou dohodnúť na dátume odovzdávky, žalovaná jej poslala do e-mailu odovzdávací
protokol, ale nakoľko ona už v tom čase zistila tie vady a nedorobky, tak jej odpísala, že ten protokol
podpíše s tým, že sa tam uvedú tieto vady a nedorobky, na čo žalovaná odpísala, že stavbu považuje
za odovzdanú.

Na otázku právneho zástupcu žalovanej, či došlo k obhliadke stavby pred podpisom kúpnej zmluvy,
žalobkyňa uviedla, že stavbu videla aj s tým pánom z realitnej kancelárie len z vonku, dnu nejako extra
ani nevošli, iba na spodné podlažie, pričom tie vady sa nedali takýmto bežným spôsobom ohliadnutím
zistiť. Pred podpisom zmluvy bola na stavbe jedenkrát, pričom ju videla aj predtým, ale na stavbu si
nedovolila vkročiť, keďže nebola jej. Čo sa týka reklamácie vád uviedla, že ich reklamovala e-mailom

27.02.2014, keď jej žalovaná poslala e-mailom ten protokol o odovzdaní a ona jej odpísala, že stavba má
viacero vád, ktoré spísal Ing. N., ktorý pôsobí ako stavebný inžinier. Zároveň požiadala žalovanú, aby
si tie vady dobre prečítala a žiadala ju, aby boli uvedené v tom protokole. Na otázku právneho zástupcu
žalovanej, kedy došlo k reálnej držbe rozostavanej stavby uviedla, že v apríli 2014, keď sa už zlepšilo
počasie a keď už chcela začať s dokončovaním stavby.

Výsluchom žalovanej súd zistil, že dňa 17.12.2013 sa žalobkyňa stala majiteľkou rozostavanej stavby
a pozemku. V zmysle kúpnej zmluvy bola povinná do troch dní nehnuteľnosti odovzdať, pričom od
18.12.2013 sa snažila telefonicky ako aj listami vyzvať žalobkyňu k odovzdaniu, resp. k prevzatiu stavby,
čo preukazuje aj e-mail žalobkyne z 18.12.2013, kde oznamuje, že jej zdravotný stav neumožňuje

odovzdávku. Dňa 05.02.2014 zaslala žalobkyni doporučený list, kde ju vyzvala, aby do 14.02.2014
navrhla termín odovzdávky, ale keďže do 25.02.2014 žalobkyňa takýto termín nenavrhla, tak jej
doporučeným listom zo dňa 26.02.2014 oznámila, že nehnuteľnosti považuje za odovzdané. Zároveň k
listu priložila protokol o odovzdaní, na čo žalobkyňa reagovala e-mailom z 27.02.2014, ktorého prílohou
bol list označený ako vady a nedorobky objektu z 18.02.2014 spísané pánom N.. Poukázala na to, že

tie nedostatky, ktoré sa tam uvádzajú, boli viditeľné a zrejmé už pri prvej obhliadke žalobkyňou, pričom
stavba pri predaji nebola dokončená, išlo o rozostavanú stavbu a ten stav zodpovedal času predaja.
Z uvedeného vyplýva, že žalobkyňa zistila vady 18.01.2014, pričom nie je zrejmé prečo od zmluvy
neodstúpila už vtedy. Žiadny nárok na zľavu z kúpnej ceny od žalobkyne neobdržala. Žalobkyňa stav
nehnuteľnosti poznala, napriek tomu mala o ňu stále záujem, pričom ten záujem bol od jari 2013, kedy

stavbu ponúkala ešte spoločnosť V., ktorú zastupuje pán I. ktorý bol so žalobkyňou už v tom čase na
stavbe.

Výsluchom svedka N. súd zistil, že žalobkyňa ho požiadala, aby ju sprevádzal pri kúpe domu v S.,
keďže jej manžel bol a je ťažko chorý. Prvý krát prišiel na rokovanie ohľadne kúpy domu koncom roka

2013 alebo začiatkom roka 2014 do Petržalky do jednej kancelárie, kde bola žalovaná a pán z realitnej
kancelárie. Ešte predtým bol s týmto pánom aj so žalobkyňou pozrieť ten dom, tam si ho pozreli zvonku
a zvnútra, boli na prízemí, hore sa nedalo dostať, keďže tam neboli žiadne rebríky, na hornom poschodí
nebol dokončený strop, takže bolo vidieť trámy strechy, ale laty nebolo vidieť, keďže sa tam nedalo
dostať. Ten pán z realitky nič viac nehovoril. Potom nasledovalo stretnutie v realitnej kancelárii na O. E.,

kde bola prítomná žalovaná, on, žalobkyňa a pán z realitky a ešte ďalší pán. Ani na tomto stretnutí sa
nikto z prítomných nezmienil ohľadne problémov tej stavby. Potom to chvíľu nechali tak, a po určitom
čase ho žalobkyňa poprosila, aby ju sprevádzal do ďalšej realitnej kancelárie, ktorá tiež ponúkala túto
stavbu na predaj. Potom nasledovalo ďalšie stretnutie v tej druhej realitnej kancelárii, kde už nebol.Potom nasledovalo ďalšie stretnutie v banke, kde sa tá zmluva už aj podpísala. Potom si žalobkyňa
objednala firmy na dokončovacie práce, čo bolo v marci až apríli 2014, avšak s tými firmami bol problém,
pretože bolo zlé počasie, chvíľu robili, chvíľu nie, podľa toho ako mali voľno, celé sa to naťahovalo.

Vždy keď tam došli tie firmy, tak on tam bol prítomný. Keď tam prišli firmy, tak boli zhrozené, v akom
stave to je. On potom navrhol žalobkyni, aby si nechala vypracovať znalecký posudok u znalca M.. Ešte
predtým, keď už bola stavba napísaná na žalobkyňu, si tam zavolal viacero známych, medzi nimi bol aj
pán N., ktorý začiatkom roku 2014 spísal závady, čo tam zistil. Išlo predovšetkým o strechu, ktorá bola
nedokončená,keďpršalotaksatocelélialo,múrybolitaké,žeakbysaoneoprel,taktospadne.Izolácie

boli v katastrofálnom stave, garáž nebola dokončená. Nebolo to vôbec zazimované. Potom sa museli
robiť nové vence, murovky a napokon celá strecha sa musela dať dole. Bolo tam veľa skrytých vád, ktoré
sa objavovali postupne, napr. kanalizácia, prívod vody, ktorý keď sa tam žalobkyňa nasťahovala, tak to
celé vybuchlo a celá ulica bola pod vodou. Muselo sa to celé vymeniť, čo musela zaplatiť žalobkyňa.

Výsluchom svedka Y. súd zistil, že pôsobí ako konateľ realitnej kancelárie K. Ponúkal na predaj jeden

dom z rádovej výstavby, bol v stave zastrešenej hrubej stavby, boli vytiahnuté múry, spravený krov a
strecha, aby do stavby nepršalo. Žalobkyňa sa na neho obrátila ohľadne kúpy predmetnej stavby máji
alebo júni 2013. So žalobkyňou bol na stavbe na obhliadke, žalobkyňa si stavbu pozrela, keďže bola
otvorená a voľne prístupná, poskytol žalobkyni aj fotografie, ktoré mal na stránke. Na otázku súdu, či sa
na obhliadke žalobkyňa rozprávala o nejakých problémoch alebo závadách, uviedol, že na hrubej stavbe

nemajú byť aké závady, je to nedokončená stavba, takže tam nemali čo nejako obsiahlo rozprávať,
všetko bolo vidieť. Žalobkyňa tam bola aj so svojim známym.

VýsluchomsvedkaZ.S.súdzistil,žepôsobíakokonateľrealitnejkancelárieV.,cezznámehomalkontakt
na žalovanú, ktorá ponúkala na predaj stavbu a žalobkyňa sa cez inzerciu na neho obrátila, keďže mala

záujem kúpiť tú stavbu. Na otázku súdu, či bol so žalobkyňou na obhliadke stavby uviedol, že žalobkyňa
mu povedala, že ona tú stavbu už pozná, že už to riešila s inou realitkou, a preto na obhliadku nešli.
Potom sa uzatvorila kúpna zmluva, a pre neho sa to tým pádom skončilo.

4. Po právnej stránke súd vec posúdil nasledovne:

Podľa § 588 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len "O.z.") z kúpnej zmluvy vznikne
predávajúcemu povinnosť predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy
prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú cenu.

Podľa § 591 prvá veta O.z. ak nie je dohodnuté inak ani ak to nie je obvyklé, sú účastníci povinní plniť
bez zbytočného odkladu.

Podľa § 596 O.z. ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní
kúpnej zmluvy na ne upozorniť.

Podľa § 597 ods. 1 O.z. ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil,
má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak
ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.

Podľa § 599 ods. 1 O.z. vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez zbytočného odkladu. Práva
zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady vytkol najneskôr do 24
mesiacov od prevzatia veci.

5. Z vykonaného dokazovania mal súd za preukázané, že žalobkyňa aj s manželom ako kupujúci kúpili

od žalovanej ako predávajúcej spornú stavbu aj s pozemkom. Vlastnícke právo k stavbe nadobudla
žalobkyňa s manželom dňa 17.12.2013. V zmysle čl. V bod 6. kúpnej zmluvy mala žalovaná ako
predávajúca stavbu odovzdať kupujúcim do užívania do 3 dní od povolenia vkladu vlastníckeho práva
v prospech kupujúcich. V konaní bolo preukázané, že žalovaná vyzvala žalobkyňu na prevzatie stavby
dňa 18.12.2013. K prevzatiu stavby však nedošlo z dôvodov na strane žalobkyne, čo mal súd za

preukázané z e-mailovej komunikácie zo dňa 18.12.2013. Následne prebehla medzi stranami rozsiahla
komunikácia (e-mailová a listinná), avšak k spísaniu preberacieho protokolu v zmysle kúpnej zmluvy
už nedošlo. Za tohto stavu súd ustálil, že k prevzatiu stavby došlo dňa 18.12.2013, kedy žalovaná
za účelom splnenia si svojej povinnosti v zmysle čl. V bod 6. kúpnej zmluvy vyzvala žalobkyňu kprevzatiu stavby, avšak k tomu nedošlo z dôvodov na strane žalobkyne. Žalobkyňa pritom v tom čase
už bola vlastníčkou predmetnej stavby, takže jej nič nebránilo v tom, aby sa ujala faktickej držby stavby.
To sa napokon (bez spísania preberacieho protokolu) stalo aj tak najneskôr dňa 18.01.2014, kedy

došlo zo strany žalobkyne k spísaniu vád a nedorobkov preberajúceho objektu prostredníctvom Ing.
K. N., čo mal súd za preukázané z prílohy č. 1 k odovzdávajúcemu protokolu zo dňa 18.01.2014,
ktorá tvorila prílohu e-mailovej komunikácie zo dňa 27.02.2014, v ktorej žalobkyňa oznámila žalovanej,
že inžinier zo stavebného dozoru, ktorý stavbu obhliadal, spísal pripomienky a závady. V konečnom
dôsledku však pre účely meritórneho rozhodnutia prejednávanej veci ani nebolo podstatné presné

určenie konkrétneho dňa, kedy došlo k prevzatiu stavby zo strany žalobkyne, keďže v konaní bolo
preukázané, že k vytknutiu vád stavby zo strany žalobkyne došlo práve v e-mailovej komunikácií zo dňa
27.02.2014, teda nepochybne v rámci 24 mesačnej lehoty v zmysle § 599 ods. 1 O.z.. Nebola preto
dôvodná námietka žalovanej, že žalobkyňa nevytkla vady včas. Žalovaná pritom vo svojej výpovedi
sama potvrdila, že žalobkyňa jej zaslala e-mail z 27.02.2014, ktorého prílohou bol list označený ako
vady a nedorobky objektu spísané pánom N.. Vady, ktoré tvoria prílohu predmetného e-mailu, sú pritom

rovnaké ako tie, z titulu ktorých si žalovaná v prejednávanej veci uplatnila nárok na zľavu z kúpnej ceny.

6. Čo sa týka samotných vád stavby, tieto mal súd preukázané znaleckým posudkom Ing. K. M. č.
37/2014 zo dňa 06.04.2014. Napokon skutočnosť, že stavba mala vytýkané vady, ani nebolo medzi
stranami sporné. Žalovaná sa bránila len tým, že tieto vady boli viditeľné a zrejmé od prvej obhliadky

stavby žalobkyňou. S touto obranou sa súd nestotožnil, keď z charakteru predmetu kúpy (rozostavaná
stavba) a charakteru namietaných vád je zrejmé, že tieto nemohli byť pre žalobkyňu ako laika objektívne
zistiteľné pri bežnej obhliadke stavby. Navyše ustanovenie § 597 O.z. sa týka objektívnej zodpovednosti
predávajúceho za skryté alebo zjavné vady existujúce v dobe uzavretia kúpnej zmluvy, na ktoré
predávajúcikupujúcehoneupozornil.Jebezvýznamu,čiideovaduzjavnúaleboskrytú (porov.rozsudok

Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 33 Cdo 896/2010 zo dňa 28.07.2011, prípadne sp. zn. 33 Cdo
2641/2012 zo dňa 24.10.2013). Rovnako sa súd nestotožnil s obranou žalovanej, že vzhľadom na to,
že išlo o predaj rozostavaného rodinného domu, cena bola stanovená s ohľadom na stav nehnuteľnosti
a rozostavanosť domu v čase jeho predaja. Zo znaleckého posudku Ing. K. M. č. 37/2014 zo dňa
06.04.2014 jednoznačne vyplýva, že na stavbe boli zistené také závady a nedostatky, ktoré spôsobujú

poruchy prvkov krátkodobej a dlhodobej životnosti, tieto bránia kvalitnému hygienickému a energeticky
hospodárnemu užívaniu objektu, vznikli z dôvodu použitia nekvalitných materiálov a ich vystaveniu
pôsobeniu poveternostných vplyvov. Súčasne boli zistené aj poruchy a závady z dôvodu nedodržania
projektu stavby a nedokončenia stavebných konštrukcií. Bez odstránenia špecifikovaných závad by
dochádzalo k ešte závažnejším poruchám stavby. Na vnútornom povrchu obvodových konštrukcií

a pod podlahou by dochádzalo k vzniku karcinogénnych plesní, postupne by bola narušovaná aj
statická odolnosť stavby z dôvodu poškodzovania nosných konštrukcii vplyvom vlhkosti a mrazu. Znalec
konštatoval, že zistené nedostatky sú následkom nekvalitne vykonaných stavebných prác stanovených
v projekte a technologických predpisoch jednotlivých stavebných profesií a nedostatočnej ochrany
stavebných konštrukcií proti vplyvom počasia. Z uvedeného je celkom jednoznačné, že predávaná

rozostavaná stavba mala už v čase predaja závažné vady, a preto argument, že stav stavby zodpovedal
jej rozostavanosti nemohol žalovanú zbaviť zodpovednosti za vady predávanej stavby. Za vadu stavby
pritom súd považoval aj chýbajúce klampiarske konštrukcie - žľaby a zvody, ktoré znalec Ing. K. M.
v znaleckom posudku zaradil medzi nedostatky a nedokončené práce, ktoré spôsobujú závady na
stavbe, keďže dlhodobá (samotná žalovaná vo svojej výpovedi uviedla, že stavbu predávala od jari

2013) absencia predmetných klampiarskych konštrukcií mala nepochybne za následok navlhnutie celej
stavby a vznik ďalších závad na stavbe. Rovnako nemohol žalovanú zbaviť zodpovednosti za vady
argument, že stavbu predávala v stave ako "stojí a leží". Okrem toho, že takéto ustanovenie sa v kúpnej
zmluve zo dňa 05.11.2013 nikde neuvádza, prenechanie veci s doložkou "ako stojí a leží" sa netýka vecí
určených individuálne, ktorými sú vždy nehnuteľnosti. Umožnenie prevodu vecí určených individuálne

s takouto doložkou by odporovalo zmyslu zákonnej zodpovednosti predávajúceho za vady predávanej
veci a výrazne by znevýhodňovalo kupujúceho, lebo by nemohol uplatniť svoj nárok zo zodpovednosti za
vady (porov. rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 33 Cdo 2641/2012 zo dňa 24.10.2013).
Možno teda uzavrieť, že stavba mala v čase predaja viaceré vady špecifikované v znaleckom posudku
Ing. K. M. č. 37/2014 zo dňa 06.04.2014, na ktoré žalovaná ako predávajúca žalobkyňu ako kupujúcu

neupozornila, a preto bola daná zodpovednosť žalovanej za vady predávanej stavby v zmysle § 597
ods. 1 O.z..7. Žalobkyňa si v konaní uplatnila nárok zo zodpovednosti za vady zodpovedajúci primeranej zľave z
kúpnej ceny predanej stavby. Podľa ustálenej rozhodovacej praxe súdov a komentárovej literatúry výška
zľavy z kúpnej ceny v zmysle § 597 ods. 1 O.z. závisí na povahe a rozsahu vady vzhľadom k dohodnutej

kúpnej cene veci, na znížení funkčných vlastností veci, alebo jej estetickej hodnoty, na ďalšom možnom
spôsobe a rozsahu užívania veci, na cene nutných opráv veci a iných obdobných hľadiskách (porov.
rozsudkyNajvyššiehosúduČeskejrepublikysp.zn.32Odo 956/2002zodňa28.01.2004,sp.zn.33Odo
557/2004 zo dňa 14.06.2006, sp. zn. 33 Cdo 2641/2012 zo dňa 24.10.2013, resp. Švestka, J., Spáčil,
J., Škárová, M., Hulmák, M. a kol. Občanský zákonník II. § 460 až 880. Komentář. 2 vydání. Praha : C.

H. Beck, 2009, 1737 s., príp. Krajčo, J., Občiansky zákonník. Komentár, Eurounion, Bratislava, 2015,
2647 s.). Súd postupoval v zmysle naznačených hľadísk a pri úvahe o primeranosti zľavy z kúpnej ceny
prihliadol na povahu a rozsah (rozsiahlosť) vád stavby špecifikovaných v znaleckom posudku Ing. K. M.
č. 37/2014 zo dňa 06.04.2014, a to vzhľadom k dohodnutej kúpnej cene, ktorá predstavovala 92 000 eur.
Súd prihliadol tiež k tomu, že povaha a rozsah vád výrazne znižovali funkčné vlastnosti stavby (aj keď
rozostavanej)amožnostispôsobuarozsahuužívania(dokončenia)stavby,akotovyplývazoznaleckého

posudku Ing. K. M. č. 37/2014 zo dňa 06.04.2014, v ktorom znalec konštatoval, že na stavbe boli zistené
také závady a nedostatky, ktoré spôsobujú poruchy prvkov krátkodobej a dlhodobej životnosti, zistené
závady bránia kvalitnému hygienickému a energeticky hospodárnemu užívaniu objektu, bez odstránenia
špecifikovaných závad bude dochádzať k ešte závažnejším poruchám stavby, na vnútornom povrchu
obvodovýchkonštrukciíapodpodlahoubudedochádzaťkvznikukarcinogénnychplesní,postupnebude

narušovaná aj statická odolnosť stavby z dôvodu poškodzovania nosných konštrukcii vplyvom vlhkosti
a mrazu. Z uvedeného je zrejmé, že bez odstránenia špecifikovaných závad, by ani nemohlo dôjsť
k dokončeniu (dostavaniu) stavby. Súd prihliadol tiež k cene nutných opráv stavby, ako vyplývajú zo
znaleckého posudku Ing. F. N. č. 6/2014 zo dňa 04.05.2014, v ktorom znalkyňa stanovila výšku nákladov
potrebných na odstránenie závad stavby zistených v znaleckom posudku Ing. K. M. č. 37/2014 na sumu

5 692,80 eura. Žalobkyňa pritom iba za opravu strechy už zaplatila sumu 4 872,24 eura, ako to vyplýva
z faktúry č. 472014 vystavenej spoločnosťou N. G. s.r.o. a z príjmového pokladničného dokladu zo dňa
25.08.2014. Zľava z kúpnej ceny uplatnená žalobkyňou v konaní pritom predstavuje iba 6 % kúpnej ceny
nehnuteľnosti.

8. Vzhľadom na uvedené dospel súd k záveru, že žalobkyňou uplatnená zľava z kúpnej ceny vo výške
5 562,24 eura je primeraná povahe a rozsahu vád, a preto žalobe v celom rozsahu vyhovel.

9. O nároku na náhradu trov konania súd rozhodol v zmysle § 255 ods. 1 C.s.p. v spojení § 262 ods. 1
C.s.p. tak, že žalovanej ako v celom rozsahu neúspešnej strane sporu uložil povinnosť zaplatiť žalobkyni

náhradu trov konania v rozsahu 100 %.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie v lehote do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresnom
súde Bratislava IV.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania (ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej
veci sa týka, čo sa ním sleduje, podpis) uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa
napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ
domáha (odvolací návrh).

V prípade, že nebude dobrovoľne splnená povinnosť uložená týmto rozsudkom, možno podať návrh na
vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona.