Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa pondelok 8. august 2022

Súd: Krajský súd Trenčín
Spisová značka: 5Co/12/2022

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3120200551
Dátum vydania rozhodnutia: 09. 08. 2022
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Mária Vrtochová

ECLI: ECLI:SK:KSTN:2022:3120200551.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Trenčíne v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Márie Vrtochovej a sudcov

JUDr. Eriky Zajacovej a JUDr. Denisa Vékonyho v spore žalobcov 1/ W. R., nar. XX.XX.XXXX, bytom C.
XX/XX, W. C. D. a 2/ D. R., nar. XX.XX.XXXX, bytom C. XX/XX, W. C. D., proti žalovanému I. Y., nar.
XX.XX.XXXX, bytom D. námestie 1, I., o zaplatenie 2.307 eur, na odvolanie žalovaného proti rozsudku
Okresného súdu Trenčín zo dňa 06. septembra 2021, č. k. 14C/2/2020-356, takto

r o z h o d o l :

I. Odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie v napadnutej vyhovujúcej časti vo výroku I. čo do uloženia
povinnosti žalovanému zaplatiť žalobcom 1/ a 2/ sumu 1.307 eur p o t v r d z u j e.

II. Odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie v napadnutej vyhovujúcej časti vo výroku I. čo do uloženia
povinnosti žalovanému zaplatiť žalobcom 1/ a 2/ sumu 500 eur v súvisiacom výroku IV. o náhrade trov
konania z r u š u j e a vec v r a c i a v tejto časti súdu prvej inštancie na ďalšie konanie a nové
rozhodnutie.

o d ô v o d n e n i e :

1.NapadnutýmrozsudkomsúdprvejinštancievýrokomI.žalovanémuuložilpovinnosťzaplatiťžalobcom
1/ a 2/ sumu 1.807 eur, všetko do 3 dní od právoplatnosti rozsudku. Výrokom II. konanie v časti o
zaplatenie 500 eur vo vzťahu k žalobkyni 1/ zastavil. Výrokom III. v zostávajúcej časti žalobu proti
žalobcovi 2/ zamietol. Výrokom IV. ustálil, že žalobcovia 1/ a 2/ majú proti žalovanému právo na náhradu

trov konania 56 % s tým, že o výške tejto náhrady bude rozhodnuté súdom prvej inštancie samostatným
rozhodnutím. V odôvodnení rozhodnutia súd prvej inštancie uviedol, že žalobcovia 1/ a 2/ sa podanou
žalobou domáhali zaplatenia sumy 2.307 eur Svoj nárok odôvodnili tým, že so žalovaným uzatvorili
dňa 05.01.2019 nájomnú zmluvu, predmetom ktorej bol nájom bytu č. XX na 4. poschodí vo vchode
XX bytového domu súp.č. XXX na LV č. XXXX v obci U., k.ú. Y.. Zmluva bola uzavretá na dobu určitú
od 05.01.2019 do 31.12.2019 a za užívanie bytu bolo dohodnuté nájomné 550 eur mesačne vrátane
služieb a energií, ktoré bolo splatné vždy mesiac vopred, do 15.teho dňa v mesiaci na účet žalobcov.

Žalovaný dosiaľ neuhradil splátky nájomného za mesiac január 2019 v sume 500 eur, za marec 2019
v sume 275 eur, za apríl 2019 v sume 550 eur, za máj 2019 v sume 550 eur a za jún 2019 v sume
432 eur, napriek opakovaným upozorneniam. Žalovanému bola dňa 05.04.2019 doručená písomná
výpoveď z nájmu bytu, dňa 28.04.2019 bol žalobcami osobne doručený dodatok k výpovedi z nájmu bytu
a žalovaný dňa 30.06.2019 prestal byt užívať. Dlžné nájomné predstavuje sumu 2.307 eur. Žalovaný
so žalobou nesúhlasil a uviedol, že nájomný vzťah vznikol prostredníctvom realitnej kancelárie, ktorej
vyplatil 1.000 eur zálohu na nájom. Žalovaný tak mal za to, že má nájomné na 2 mesiace uhradené,

preto bol prekvapený, keď dňa 20.01.2019 žalobcovia požadovali uhradiť ďalšie peniaze a krátko po
nasťahovaní chceli byt vypratať z dôvodu jeho predaja. Žalovaný poukazoval na rozsah poškodení
v byte, ktoré odoslal realitnej kancelárií a C. R., pričom ich musel odstraňovať na vlastné náklady.
Poukázal na nemožnosť užívať byt riadne pre šváby v byte, náklady na deratizáciu či pretekajúceWC. Uvedené nedostatky spôsobili ujmu na znížení štandardu bývania a spolu s nábytkom, ktorý tam
žalovaný zanechal, ďaleko prevyšuje sumu, ktorú si uplatňujú žalobcovia. Navrhoval, aby sa žalobcovia
obrátil na realitnú kanceláriu, ktorá im zadržuje časť nájomného. Poukázal na to, že 2 mesiace v byte

nebývali, avšak kľúče prenajímateľom počas tohto obdobia neodovzdali.

2. Súd prvej inštancie po právnej stránke svoje rozhodnutie odôvodnil ust. § 2 až § 6, § 8 zákona č.
98/2014Z.z.okrátkodobomnájmebytu,§673,§674,§675,§135Občianskehozákonníka,§144,§145
ods. 2, § 146 ods. 1 Civilného sporového poriadku. V prejednávanej veci bolo nesporné a preukázané,

že žalovaný uzatvoril s Reality holding +, s.r.o. dňa 05.01.2019 Zmluvu o príkaze na rezerváciu
nehnuteľností a poskytovaní služieb pri prenájme nehnuteľností, na základe ktorej sa rozhodol prenajať
si na dobu určitú byt. č. XX na X. poschodí (chyba v písaní), v skutočnosti na 4.. poschodí vo
vchode XX v budove súp. č. XXX v U. zapísaný na LV č. XXXX v bezpodielovom spoluvlastníctve
žalobcov 1/ a 2/ za mesačné nájomné 550 eur, a to na dobu určitú, do 31.12.2019. Žalovaný uhradil
realitnej kancelárii finančnú zálohu 1.000 eur dňa 05.01.2019, ktorá bola časťou nájomného a zároveň

ktorá bola vysporiadaná s vlastníkom bytu formou vystavenej faktúry za poskytnuté služby (odmena
sprostredkovateľa) a započítaná vlastníkovi do nájmu v zmysle bodu V. ods. 4 Zmluvy o príkaze na
rezerváciu nehnuteľnosti. Faktúrou č. 1119050001 zo dňa 09.05.2019 realitná kancelária vyúčtovala
žalobcom odmenu za služby vo výške 500 eur a zvyšok 500 eur vrátila žalobcom. Dňa 05.01.2019
došlo medzi žalobcami 1/a 2/ a žalovaným k uzavretiu písomnej zmluvy o nájme predmetného bytu na

dobu určitú od 05.01.2019 do 31.12.2019, v zmysle ktorej mesačná úhrada za byt predstavovala 550
eur (260 eur energie a 290 eur nájom) splatná vopred, vždy do 15. dňa v mesiaci vopred. Nájomca
mal zaplatiť kauciu dňa 05.01.2019 vo výške 500 eur, ktorá bude vrátená nájomcovi po skončení
nájmu alebo formou započítania na nájomné (bod IV. ods. 6 Zmluvy o nájme). V článku II Zmluvy o
nájme bod 3. bolo uvedené, že byt je zariadený s tým, že bol uvedený popis zariadenia a v bode

4. prenajímateľ vyhlásil, že na byte sú drobné poškodenia, ktoré sú fotograficky zachytené a tvoria
neoddeliteľnú súčasť zmluvy a mimo nich nie sú v byte žiadne vady, ktoré by bránili jeho užívaniu. V
zmluve o nájme bolo dohodnuté, že drobné opravy v byte do výšky 25 eur zabezpečí nájomca sám.
Nájomca dostal 7 dňovú lehotu od podpisu zmluvy na preskúšanie funkčnosti spotrebičov a zároveň
v čl. VI. Bod 6 zmluvy mal uloženú povinnosť bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi tie

opravy v byte, ktoré je povinný vykonať prenajímateľ. V zmysle čl. VI. Bod 14 zmluvy prenajímateľ uzná
nájomcovi primeranú zľavu na nájomnom, ak preukáže dôvody. Je nesporné, že žalobcovia 1/ a 2/
dali žalovanému výpoveď z nájmu dňa 21.03.2019 a nakoniec sa nájomný vzťah skončil vzájomnou
dohodou, kedy dňa 30.6.2019 žalovaný opustil predmetnú nehnuteľnosť. V konaní sa preukázalo, že
za celé obdobie trvania nájomného vzťahu boli na účet žalobcov uhradené žalovaným iba 2 platby, a to

dňa 04.04.2019 vo výške 325 eur a dňa 06.03.2019 vo výške 550 eur, pričom na nájomné žalobkyňa
1/ žiadala započítať sumu 500 eur, ktorú im vrátila realitná kancelária zo zálohy na kauciu. Celkovo na
nájomnom bola uhradená suma 1.375 eur (325 eur + 550 eur + 500 eur). Žalovaný bol povinný podľa
nájomnej zmluvy za dobu trvania nájmu od januára do mája 2019 zaplatiť žalobcom sumu 2.750 eur
(550 eur x 5) a za jún 2019 mu žalobcovia zľavili na nájme na sumu 432 eur. Žalovaný bol povinný

uhradiť sumu 3.182 eur (2.750 eur + 432 eur), pričom žalovaný zaplatil sumu 1.375 eur a ešte dlhuje
na nájomnom sumu 1.807 eur. Súd neuznal za opodstatnené námietky žalovaného, pre ktoré by nemal
platiť nájomné z dôvodu ním tvrdených závad na byte, pre ktoré údajne nemohol byt riadne užívať.
Závady, ktoré žalovaný zdokumentoval predstavujú bežné opotrebenia, ktoré nemajú žiaden vplyv na
užívanie bytu. Žalovaný žiadne doklady preukazujúce opravu pretekajúceho WC nepredložil, rovnako

ani dôkazy o údajnej deratizácii bytu. Snažil sa predložením značne rozmazaných fotografií, z ktorých
sa nedalo poznať, na akom mieste boli vyhotovené, presvedčiť súd, že v byte boli od počiatku šváby.
Z pripojenej mailovej komunikácie nevyplýva, že by sa v prenajatom byte vyskytoval hmyz, žalovaný
mal možnosť si byt ohliadnuť a žalobcovia pravidelne v zmysle zmluvy chodili do bytu na kontroly,
pričom existencia švábov sa v žiadnej komunikácii nespomína. Skutočnosť, že žalovaný byt 2 mesiace

neužíval sa nepreukázala a zo zhodných výpovedí strán vyplynulo, že žalovaný držal u seba kľúče po
celú dobu trvania nájomného vzťahu, ktoré žalobcom nevydal, hoci ho o odsťahovanie sa opakovane
žiadali, čiže bol za dané obdobie povinný nájomné platiť, pretože mal platnú zmluvu, kľúče od bytu a v
ňomuskladnenésvojeveci.Zobsahumailovejkomunikáciemedzistranamivyplýva,žežalovanývedelv
dostatočnom predstihu, že sa bude z bytu sťahovať a preto mal možnosť odviezť si všetok svoj nábytok,

o ktorý žalobcovia nemali záujem. Ak žalovaný v byte zanechal svoj nábytok, išlo o opustenú vec a jeho
cenu nemožno uplatniť ako kompenzačnú námietku vo vzťahu k započítaniu ceny opusteného nábytku
na zľavu z nájmu. Vzhľadom na uvedené žalovaný dlhuje žalobcom 1/ a 2/ z titulu ukončenej zmluvy o
nájme bytu sumu 1.807 eur. Žalobkyňa 1/ žiadala započítať na dlžné nájomné úhradu kaucie 500 eur,vrátenej od realitnej kancelárie zo zálohy 1.000 eur zloženej žalovaným a vzala v tejto časti žalobu späť,
preto súd konanie v tejto časti vo vzťahu k nej zastavil. Žalobca 2/ žalobu späť o 500 eur kaucie nevzal,
hoci tak urobiť mal, preto súd žalobu vo vzťahu k nemu v časti o 500 eur kaucie zamietol ako nedôvodnú

a obom žalobcom priznal len nárok na zaplatenie sumy 1.807 eur ako nedoplatku na nájme a službách
spojených s užívaním bytu. O trovách konania rozhodol súd prvej inštancie podľa § 255 ods. 2 CSP a
§ 256 ods. 1 CSP. Žalobcovia 1/ a 2/ mali v konaní len čiastočný úspech, pretože žalovali sumu 2.307
eur a súd im priznal len sumu 1.807 eur, pričom žalobkyňa 1/ vzala žalobu čiastočne späť o 500 eur,
čím zavinila čiastočné zastavenie konania. V 78 % mali žalobcovia v spore úspech a v 22 % neúspech,

pomer úspechu a neúspechu je 56 % trov konania (78%-22%), ktoré bude žalovaný povinný žalobcom
zaplatiť. Späťvzatie žaloby ako aj jej zamietnutie v časti o 500 eur súd posúdil v oboch prípadoch ako
čiastočný procesný neúspech žalobcov.

3. Proti tomuto rozsudku, a to proti výroku I. a IV., podal včas odvolanie žalovaný pre nesprávnosť
výrokov a kvalifikovaní skutku, pre porušenie ustanovení o konaní, ktoré predchádzalo napadnutému

rozsudku, pretože toto porušenie spôsobilo, že odvolaním napadnuté výroky sú nesprávne. Kvalifikácia
žaloby o náhradu škody sa neopiera o reálnu podstatu sporu, preto je žaloba neopodstatnená.
Povinnosť zaplatiť 1.807 eur bola súdom konštatovaná na základe dvoch proti sebe stojacich dôkazov,
pričom súd náležite neskúmal dôkazy, ktoré žalovaný navrhoval, a to formou prizvaných osôb -
svedkov (nový majiteľ bytu pán X., zástupcovia realitnej kancelárie Reality Holding, s.r.o., správkyňa

spoločenstva vlastníkov bytov pani D., Ing. I. Y., susedia v danej bytovke), toto sa neuskutočnilo, súd
to nepovažoval bez vysvetlenia za potrebné. Súd prvej inštancie preukázal na dvoch pojednávaniach
svojvôľu nie len tým, že odignoroval požiadavku žalovaného na mimosúdne vyporiadanie, ale aj
žalovaného nepripustil v danej veci k slovu. Súd prvej inštancie iné dôkazy nevykonal z dôvodu ich
nehospodárnosti a zbytočného predlžovania jednoduchého sporu, čím sa postavil na stranu žalobcov,

zvýhodnil ich a to až tak, že sudkyňa pôsobila na pojednávaniach ako ich obhajca. Súd mal možnosť
v rámci hospodárnosti preferovať mimosúdne konanie. Sú tak dané prvky zaujatosti až nadštandardnej
ústretovosti voči žalobcom. Tvrdenia žalovaného pri menovanej skupine dôkazov boli podporené
dostatočným množstvom fotografických vyobrazení (vady a nedostatky), pričom je technicky overiteľné
kedy a kde vznikla snímka. Sudkyňa výskyt švábov zosmiešnila, žalovaným uvádzané skutočnosti

nepovažovala za prvky, ktoré by znižovali kvalitu života v byte a osvojila si spôsob vedenia konania, v
ktorom od úvodu popiera práva jednej strany a prívetivo sa prikláňa na stranu žalobcov. Pri dokazovaní
sa žalobcovia ani nevedeli vyjadriť k škode, ktorú si nárokujú v žalobe, ale ani k ostatným požadovaným
položkám. Tu sa ukázalo správanie sudkyne, keď bez odôvodnenia niekoľko krát podsunula žalobcom,
čo je pre nich najlepšie. V súdnej sieni odznelo niečo iné ako to, čo je uvedené v rozsudku, dokonca

aj v kontraste s obsahom prvotnej vydanej zápisnice. Sudkyňa zrušila jeden z nárokov, ktorý bol v
nižšej sume a ponechala nárok s vyššou sumou, a to bez akejkoľvek argumentácie. Žalovaný má za
to, že sa jednalo bez možnosti vyjadriť sa, tento stav pretrvával počas dvoch pojednávaní, kde sa
žalovaný dostal sotva k slovu v závere a vyzval súd, aby si vyžiadal stanovisko smerom k peňažným
tokom, keď žalobcovia klamali a pred súdom konštatovali, že žalovaný mal pravdu pri časti použitia

peňazí na preddavky pri začatí nájmu, kedy sa nakoniec našiel doklad. Sudkyňa sa snažila oslabiť
pozíciu žalovaného, a to odopretím prizvania spoločnosti Reality Holding, s.r.o. z dôvodu, že spoločnosť
neexistuje, keď žalovaný v jednom z vyjadrení nesprávne napísal označenie tejto spoločnosti. Tvrdenia
žalobcov, ako skupine dôkazov naráža na žalovaným doložené zdokumentovanie dôkazov, a to mailová
komunikácia medzi dcérou žalobcov, zástupcom realitnej kancelárie a žalovaným, nájomná zmluva,

výpovede z nájmu, ktoré žalovaný považuje za neplatné cez obsah a doručenie, kedy výpoveď zo
dňa 21.03.2019 neobsahuje podstatné náležitosti. Uvedené je nedostačujúce, aby sa o to mohla
opierať argumentácia žalobcov. Realitná kancelária neoprávnene zadržiava peniaze žalobcom, pričom
na stretnutí dňa 06.02.2019 sa zástupca realitnej kancelárie zaviazal zadržiavané peniaze poukázať
žalobcom na ich účet. Toto sa zrejme nestalo, preto sa žalobcovia rozhodli sumu vo výške 500 eur

vymáhať od žalovaného. Všetky zainteresované osoby jasne vidia, že žalovaný má realitnou kanceláriou
podpísaný doklad na krytie nájmu vo výške 1.000 eur, čo bola podmienka zaplatiť nájom na dva mesiace
vopred. Nepravdivo odznel spôsob a výška dlhu zo strany žalobcov, pričom sudkyňa si uvedené osvojila
a bez dokazovania a preverovania skutočností tieto nepravdivé tvrdenia zakomponovala do rozhodnutia.
Súd nevysvetlil, prečo navzájom korešpondujúce tvrdenia žalovaného nepovažoval za dôveryhodné a

tvrdenia žalobcov tak považoval. Súd tento záver neoprel o iné dôkazy, ktoré by objektívne verifikovali
pravdivosť tvrdení zo strany žalobcov. Súd nemôže prispôsobovať odôvodnenie svojho výroku o
treste tak, že kde mu to vyhovuje, tam prihliada na skutočnosti preukázané na základe formálnych
skutočností a tam, kde mu to nevyhovuje odvoláva sa na existenciu materiálnej pravdy jednej strany.Súd nemôže hodnotiť dôkazy tak, ako si svojvoľne zmyslí. Nachádzajú sa tu dve proti sebe stojace
skupiny dôkazov, ktorých pravdivosť, resp. nepravdivosť nebola doposiaľ relevantne preukázaná, aby
sa rozhodnutie súdu považovalo za spravodlivé. Daný prípad nie je možné objektívne posúdiť bez

privolania navrhovaných svedkov (účasť susedov v dvoch bytových domoch). Argumentácia sudkyne
smerujúca k nepotrebnosti výsluchu svedkov je absurdná. Táto skupina dôkazov môže potvrdiť kľúčovú
okolnosť, ktorá má význam pre posúdenie prípadu a aj na fakt, že nie je legitímne žiadať nájomné za
obdobie, za ktoré byt nevyužíval. Súd tento dôkaz nevykonal a jeho odmietnutie v rozsudku konkrétne
neodôvodnil. Ďalším nedostatkom napadnutého rozhodnutia je jeho nepreskúmateľnosť. Odôvodnenie

rozsudku súdu prvej inštancie je nepresvedčivé a nedostačujúce, nakoľko sa súd náležite nevysporiadal
s vykonanými dôkazmi, uprel žalovanému právo na spravodlivý proces a vychádzal z nesprávneho
právneho posúdenia veci. Vzhľadom na uvedené skutočnosti žalovaný navrhol, aby odvolací súd
napadnuté rozhodnutie súdu prvej inštancie zrušil a vec vrátil na ďalšie konanie a nové rozhodnutie.

4. Žalobcovia 1/ a 2/ sa písomne vyjadrili k odvolaniu žalovaného a uviedli, že nesúhlasia s tvrdeniami

uvedenými v odvolaní. Byt v ich vlastníctve bol vo veľmi dobrom stave, keď bol obývaný 5-člennou
rodinou žalovaného so psom skoro 6 mesiacov. Žalovaný tvrdil, že v byte bola vykonané deratizácia, o
ktorej žalobcovia neboli nikdy informovaní a po vyzvaní súdom uvedené žalovaný nevedel zdokladovať.
Mimosúdne vysporiadanie nebolo zo strany žalovaného navrhnuté. Žalobcom nebola vyplatená žiadna
hotovostná platba pri ohlásených návštevách pre kontrolu stavu bytu a nebol predložený ani doklad o

takejto transakcií zo strany žalovaného. Majú za to, že predaj bytu, ktorý žalovaný nesprostredkoval,
nemá nič spoločné s daným sporom, ako aj návrh niektorých svedkov. Súdne konanie bolo preložené
dvakrát zo strany žalovaného, ktorý nepodložil svoje tvrdenia žiadnym dôkazmi. Vzhľadom k tomu, že
súd prvej inštancie zistil skutkový stav, na základe vykonaných dôkazov dospel ku skutkovým zisteniam
a vec právne posúdil, žalobcovia navrhli, aby odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie ako vecne

správny potvrdil.

5. Krajský súd ako súd odvolací vec preskúmal v zmysle § 379 a § 380 ods. 1 CSP bez nariadenia
odvolacieho pojednávania podľa § 385 a contrario CSP a dospel k záveru, že rozsudok súdu prvej
inštancie je potrebné v napadnutej vyhovujúcej časti vo výroku I. čo do uloženia povinnosti zaplatiť sumu

1.307 eur ako vecne správny potvrdiť podľa § 387 ods. 1 CSP a v napadnutej vyhovujúcej časti vo výroku
I. čo do uloženia povinnosti zaplatiť sumu 500 eur spolu so súvisiacim výrokom IV. o trovách konania
je potrebné podľa § 389 ods. 1 písm. b) CSP zrušiť a vec vrátiť podľa § 391 ods. 1 CSP súdu prvej
inštancie na ďalšie konanie a nové rozhodnutie.

6. Rozsudok súdu prvej inštancie vo výrokoch II. a III. odvolaním napadnutý nebol, a preto zostalo
rozhodnutie súdu prvej inštancie v tejto časti právoplatné a rozhodnutím odvolacieho súdu nedotknuté.

7. Podľa § 3 ods. 1 zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, krátkodobý nájom bytu vzniká
uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť

do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Krátkodobý nájom bytu možno na základe dohody
zmluvných strán za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát.

8. Podľa § 4 ods. 1 veta prvá zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, zmluvné strany si
dohodnú aj výšku platieb, rozsah, spôsob výpočtu úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a

príslušenstva, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne
zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva.
9. Podľa § 5 ods. 1 zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, zmluvné strany sa môžu
v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke, ktorá slúži na zabezpečenie prípadných
pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia

poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení
alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu.

10. Z vykonaného dokazovania pred súdom prvej inštancie vyplýva, že po pripustení zmeny žaloby
uznesením súdu prvej inštancie č.k. 14C/2/2020-310 zo dňa 19.05.2021, sa žalobcovia v konečnom

dôsledku domáhali zaplatenia sumy 2.307 eur titulom nezaplatenia nájmu. Zmluvou o sprostredkovaní
prenájmu nehnuteľností a poskytnutí služieb zo dňa 31.10.2018 uzatvorenej medzi Reality holding +,
s.r.o. ako sprostredkovateľom a žalobcami 1/ a 2/ ako záujemcami došlo k úprave práv a povinností
súvisiacich so záväzkom sprostredkovateľa obstarať pre záujemcov za odmenu možnosť uzatvoreniazmluvy o nájme nehnuteľnosti vo vlastníctve záujemcov, a to byt č. XX, X. poschodie, bytový dom súp.
č. XXX, vchod XX, F., U., zapísaný na LV č. XXXX. V bode IV. (odmena a výška prenájmu) č. 4 a č.
5 sa zmluvné strany dohodli, že za sprostredkovanie možnosti uzatvoriť nájomnú zmluvu na prenájom

označených nehnuteľností patrí sprostredkovateľovi odmena vo výške 500 eur, záujemca sa zaväzuje
zaplatiť túto odmenu pokiaľ dôjde pričinením sprostredkovateľa k možnosti uzatvoriť nájomnú zmluvu
na predmet uvedený v zmluve (byt). Zmluvou o príkaze na rezerváciu nehnuteľnosti a poskytovaní
služieb pri prenájme nehnuteľnosti zo dňa 05.01.2019 uzatvorenej medzi Reality holding+, s.r.o. ako
sprostredkovateľom a žalovaným ako záujemcom, žalovaný prejavil záujem prenajať si nehnuteľnosť, a

to byt č. 15, 4. poschodie, bytový dom súp. č. XXX, vchod XX, F., U., v bezpodielovom spoluvlastníctve
žalobcov 1/ a 2/ a sprostredkovateľ sa zaviazal rezervovať danú nehnuteľnosť. V zmluve o príkaze
v bode II. je dohodnuté mesačné nájomné vo výške 550 eur a finančná záloha vo výške 1.000 eur,
ktorú mal záujemca zaplatiť dňa 05.01.2019, v bode V. (zmluvné podmienky) č. 4 je uvedené, že
záloha je časťou nájomného, bude vysporiadaná s vlastníkom formou vystavenej faktúry za poskytnuté
služby (odmena sprostredkovateľa) a započítaná vlastníkovi do nájmu. Z príjmového dokladu zo dňa

05.01.2019 vystaveného Reality holding, s.r.o. (sprostredkovateľ) vyplynulo, že žalovaný zložil finančnú
zálohu za nájom vo výške 1.000 eur. Zmluvou o nájme bytu zo dňa 05.01.2019 uzatvorenej medzi
žalobcami1/a2/akoprenajímateľmiažalovanýmakonájomcomdošloknájmubytuč.XX,X.poschodie,
bytovýdomsúp.č.XXX,vchodXX,F.,U.,vovlastníctvežalobcovsvýškounájomného550eurmesačne.
Doba nájmu bytu bola stanovená na dobu určitú od 05.01.2019 do 31.12.2019. V nájomnej zmluve v

bode IV. č. 6 bolo dohodnuté, že okrem nájomného zaplatí dňa 05.01.2019 nájomca kauciu vo výške
500 eur. Z výpovede nájomnej zmluvy zo dňa 21.03.2019 vyplynulo, že žalobcovia 1/ a 2/ vypovedali
žalovanému nájom predmetného bytu, avšak nájomný vzťah sa ukončil ku dňu 30.06.2019, čo vyplynulo
zdodatkukvýpovedenájomnejzmluvy.Zfaktúryč.1119050001vyhotovenejdňa09.05.2019vyplýva,že
Reality holding+, s.r.o. ako dodávateľ vystavil faktúru žalobcom 1/ a 2/ ako odberateľom vo výške 500 eur

za služby spojené so sprostredkovaním prenájmu nehnuteľnosti. Z výpisu bankového účtu vyplýva, že
žalovaný uhradil len 2 platby za nájomné, a to dňa 04.04.2019 sumu vo výške 325 eur a dňa 06.03.2019
sumu vo výške 550 eur.
11. Vzhľadom na vyššie uvedené teda v zmysle zmluvy o nájme uzatvorenej dňa 05.01.2019 medzi
žalobcami 1/ a 2/ a žalovaným, žalobcovia 1/ a 2/ ako prenajímatelia prenechali žalovanému ako

nájomcovi byt do užívania, a to byt 15, na 4. poschodí, v bytovom dome súp. č. XXX, vo vchode XX,
na ulici F. v U., zapísaný na LV č. 2481, za nájomné vo výške 550 eur mesačne, na dobu určitú, pričom
nájomný vzťah medzi stranami sporu trval od 05.01.2019 do 30.06.2019, o čom svedčí nájomná zmluva
zo dňa 05.01.2019 a výpoveď nájomnej zmluvy zo dňa 21.03.2019 v znení jeho dodatku (č.l. 51, 52).
Čo sa týka námietky žalovaného ohľadom užívania, resp. neužívania bytu v spojení s povinnosťou

platiť nájomné, odvolací súd uvádza, že z vykonaného dokazovania vyplynulo, že nájomný vzťah trval
medzi stranami sporu do 30.06.2019 a teda dovtedy bol žalovaný povinný platiť nájomné a služby
spojené s užívaním bytu, bez ohľadu na to, či reálne byt užíval alebo nie. V tejto súvislosti sa rovnako
nemožno stotožniť s námietkou žalovaného týkajúcej sa nevykonania navrhovaných dôkazov, a to
výsluchu svedkov, nakoľko vykonanie týchto dôkazov nemalo význam pre rozhodnutia vo veci samej.

Vzhľadom na dobu trvania nájmu bytu od 05.01.2019 do 30.06.2019 vznikla žalovanému povinnosť za
užívanie bytu zaplatiť nájomné za 6 mesiacov, avšak žalobcovia 1/ a 2/ si uplatnili nárok na zaplatenia
nájomného za obdobie január až máj 2019 vo výške 2.750 eur a za mesiac jún 2019 vo výške 432 eur,
spolu nájomné vo výške 3.182 eur. Nespornou skutočnosťou bolo, že za dobu trvania nájomného vzťahu
žalovaný uhradil platby za nájomné na účet žalobcov vo výške 875 eur (dňa 04.04.2019 vo výške 325

eur a dňa 06.03.2019 vo výške 550 eur). Ďalej z dokazovania vykonaného pred súdom prvej inštancie
vyplýva, že na základe Zmluvy o príkaze na rezerváciu nehnuteľnosti a poskytovaní služieb pri prenájme
nehnuteľnosti zo dňa 05.01.2019 uzatvorenej medzi Reality holding+, s.r.o. ako sprostredkovateľom a
žalovaným ako záujemcom, žalovaný zložil realitnej spoločnosti Reality holding+, s.r.o. zálohu vo výške
1.000 eur v zmysle príjmového dokladu zo dňa 05.01.2019 vystaveného Reality holding, s.r.o.., ktorý bol

sprostredkovateľom uzatvorenia zmluvy o nájme zo dňa 05.01.2019 medzi stranami sporu. Vyplatenie
zálohy vo výške 1.000 eur realitná spoločnosť nepoprela. Súd prvej inštancie sa však v tejto súvislosti
nesprávne vysporiadal so spornou skutočnosťou, či záloha vo výške 1.000 eur zložená žalovaným
realitnej spoločnosti Reality holding+, s.r.o., mala byť na nájomné započítaná celá vo výške 1.000 eur
alebo len jej časť vo výške 500 eur. Na pojednávaní dňa 06.09.2021 žalobkyňa 1/ trvala na tom, aby

im bola priznaná suma 1.807 eur titulom nezaplateného nájomného, nakoľko našla potvrdenie o tom,
že zo žalovaným zloženej zálohy vo výške 1.000 eur bola žalobcom vyplatená kaucia 500 eur zo strany
realitnej spoločnosti Reality holding+, s.r.o., o čom svedčí zápisnica o pojednávaní zo dňa 06.09.2021
(č.l. 350), preto súd prvej inštancie v zmysle bodu V. č. 1 a č. 2 zmluvy o nájme správne započítalžalobcom vyplatenú kauciu vo výške 500 eur na nedoplatok na nájomnom, avšak sa už ďalej nezaoberal
zvyšnou časťou zálohy zloženej žalovaným vo výške 500 eur (žalovaný zložil zálohu v celkovej výške
1.000 eur ako už bolo uvedené vyššie ). S poukazom na uvedené je nepochybné, že žalovaný za dobu

trvania nájomného vzťahu od 05.01.2019 do 30.06.2019 celkovo zaplatil nájomné vo výške 875 eur
(platby žalovaného na účet žalobcov ) a 500 eur zloženú zálohu/kauciu ( zo zálohy zloženej žalovaným
vo výške 1.000 eur), ktorá mu bola na nájom započítaná. Ako už odvolací súd vyššie uviedol, za dobu
trvania nájomného vzťahu medzi stranami sporu (od 05.01.2019 do 30.06.2019) mal žalovaný v zmysle
nájomnej zmluvy zaplatiť sumu 3.182 eur a žalovaný uhradil nájomné vo výške 1.375 eur ( 875 eur +

500 eur zo zloženej zálohy), preto predmetom konania tak zostal nárok žalobcov na zaplatenie sumy
1.807 eur (3.182 eur - 1.375 eur). Súd prvej inštancie sa však nedostatočne a teda v tomto štádiu
konania aj nesprávne vysporiadal s nárokom žalobcov v časti sporných 500 eur, to s poukazom na bod
IV. Zmluvy o sprostredkovaní prenájmu nehnuteľností a poskytnutí služieb zo dňa 31.10.2018 podľa
ktorého je nepochybné, že žalobcovia 1/ a 2/ sa zaviazali vo vzťahu k realitnej spoločnosti Reality
holding+, s.r.o. zaplatiť odmenu vo výške 500 eur, ak realitná spoločnosť sprostredkuje uzatvorenie

nájomnej zmluvy, predmetom ktorej bude nájom bytu špecifikovaného v zmluve. Žalobcom 1/ a 2/
tak vznikol záväzok voči realitnej spoločnosti zaplatiť sprostredkovateľskú odmenu vo výške 500 eur
za uzatvorenie zmluvy o nájme zo dňa 05.01.2019 medzi žalovaným a žalobcami, o čom svedčí aj
faktúra č. 1119050001 vyhotovená realitnou spoločnosťou dňa 09.05.2019. V zmysle bodu V. č. 4
Zmluvy o príkaze na rezerváciu nehnuteľnosti a poskytovaní služieb pri prenájme nehnuteľnosti zo dňa

05.01.2019, realitná spoločnosť Reality holding+, s.r.o. uskutočnila započítanie svojej pohľadávky na
zaplatenie sprostredkovateľskej odmeny vo výške 500 eur voči žalobcom vo vzťahu k svojej povinnosti
vyplatiť žalobcom 1/ a 2/ celú zálohu vo výške 1.000 eur zloženú žalovaným dňa 05.01.2019, z ktorej
zálohy reálne vyplatila žalobcom len kauciu vo výške 500 eur. Vzhľadom na vyššie uvedené odvolací
súd námietku žalovaného uvedenú v odvolaní týkajúcu sa skutočnosti, že záloha vo výške 1.000 eur

zložená žalovaným realitnej spoločnosti mala byť celá započítaná na nedoplatok za nájomné, resp. na
prvé dve platby za nájomné, a nie len suma 500 eur, ktorá bola poukázaná žalobcom 1/ a 2/ ako kaucia
v zmysle nájomnej zmluvy, vyhodnotil za opodstatnenú.
12. Na základe uvedených záverov preto odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie v napadnutej
vyhovujúcej časti vo výroku I. čo do uloženia povinnosti zaplatiť sumu 1.307 eur potvrdil ako vecne

správne podľa § 387 ods. 1 CSP a v napadnutej vyhovujúcej časti vo výroku I. čo do uloženia povinnosti
zaplatiť sumu 500 eur spolu so súvisiacim výrokom IV. o trovách konania podľa § 389 ods. 1 písm. b)
CSP zrušil a podľa § 391 ods. 1 CSP vec vrátil súdu prvej inštancie v tejto časti na ďalšie konanie a
nové rozhodnutie.
13. Úlohou súdu prvej inštancie v ďalšom konaní, s poukazom na prijaté závery odvolacieho súdu,

bude zaoberať sa opätovne nárokom žalobcov na zaplatenie sporných 500 eur v spojitosti s listinnými
dôkazmi predloženými v konaní a znova rozhodnúť. Odvolací súd o náhrade trov odvolacieho konania
nerozhodoval, nakoľko podľa § 396 ods. 3 CSP rozhodne o náhrade trov konania súd prvej inštancie
v novom rozhodnutí o veci.
14. Čo sa týka námietok žalovaného uvádzaných v odvolaní, a to skutočností týkajúcich sa priebehu

pojednávaní, resp. týkajúcich sa postupu zákonnej sudkyne JUDr. Miliny Jánoškovej, ktorá sa podľa
tvrdení žalovaného postavila na stranu žalobcov, rozhodla v ich prospech a pod.., odvolací súd uvádza,
že na tieto neprihliadal, nakoľko v zmysle § 53 ods. 3 CSP ak sa námietka zaujatosti týka len okolností,
ktoré spočívajú v procesnom postupe sudcu alebo jeho rozhodovacej činnosti, súd na námietku
zaujatosti neprihliada; v tomto prípade sa vec nadriadenému súdu nepredkladá.

15. Záverom odvolací súd dodáva, že sa nezaoberal všetkými námietkami žalovaného obsiahnutými v
jehoodvolaní,keďodôvodneniesúdnehorozhodnutiavopravnomkonanínemáaaninemusíodpovedať
na každú námietku, alebo argument uvedený v opravnom prostriedku, ale iba na tie, ktoré majú
rozhodujúci význam pre rozhodnutie o odvolaní, zostali sporné alebo sú nevyhnutné na doplnenie
dôvodov prvoinštančného rozhodnutia, ktoré sa preskúmava v odvolacom konaní (uznesenie Ústavného

súdu SR sp.zn. II. ÚS 78/2005).
16. Toto rozhodnutie bolo prijaté senátom odvolacieho súdu jednohlasne.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie n i e j e p r í p u s t n é .Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu j e p r í p u s t n édovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP)
v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde,
ktorý rozhodoval v prvej inštancie. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia

opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolania musia
byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje,
v akom rozsahu sa rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).