Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 19. júl 2022

Súd: Krajský súd Trenčín
Spisová značka: 19CoCsp/3/2022

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6120348795
Dátum vydania rozhodnutia: 20. 07. 2022
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Beáta Čupková

ECLI: ECLI:SK:KSTN:2022:6120348795.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Trenčíne v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Beáty Čupkovej a sudcov JUDr.

Viery Škultétyovej a JUDr. Radoslava Svitanu, PhD. v spore žalobcu S. - M.- Z., H.., so sídlom U. W.
XXXX/XXC, V., M.: XX XXX XXX, právne zastúpený: J., so sídlom B. XX, Y.-D. E., proti žalovanému: L.
H., nar. XX.XX.XXXX, trvale pobytom L. XXX/XX, X., právne zastúpený: J. &., so sídlom Z. XX, U., o
zaplatenie 6 000,- eur s príslušenstvom, na odvolanie žalobcu proti rozsudku Okresného súdu Trenčín,
č. k. 15Csp/75/2020-133 zo dňa 15. júla 2021 takto

r o z h o d o l :

Rozsudok súdu prvej inštancie vo výroku, ktorým súd žalobu zamietol a rozhodol, že žalovaný má proti
žalobcovi nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %, p o t v r d z u j e .

Žalovaný m á proti žalobcovi n á r o k na náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1.Súdprvejinštancienapadnutýmrozsudkomžalobuzamietol.Žalovanémupriznalprotižalobcovinárok
na náhradu trov konania v rozsahu 100 %. Rozhodol o svedočnom svedkyne M.. N. C., C. U. a G.. M.. X.
D.. V odôvodnení uviedol, že žalobca sa domáhal, aby súd žalovanému uložil povinnosť zaplatiť sumu
6 000,- eur s príslušenstvom. Zo skutkových tvrdení žalobcu vyplynulo, že žalovaná pohľadávka vznikla
zo zmluvy o nájme bytových priestorov zo dňa 08.10.2018 uzatvorenej medzi žalovaným ako nájomcom
a žalobcom ako prenajímateľom. Predmetom záväzkovo-právneho vzťahu bola povinnosť prenajímateľa

prenechaťnájomcovibytdoužívanianadobuurčitúod08.10.2018do31.10.2023atomuzodpovedajúca
povinnosť nájomcu uhradiť dojednané nájomné. V čl. VIII. predmetnej nájomnej zmluvy sa v bode 8.3.
uvádza: „V prípade skončenia nájmu pred uplynutím dohodnutej doby nájmu z dôvodu na
strane nájomcu alebo bez udania dôvodu, vzniká prenajímateľovi nárok na odstupné vo výške ročného
nájmu, ktoré bude splatné do 15 dní od jeho uplatnenia v podobe faktúry. Toto platí recipročne aj
za predpokladu, že dôjde ku zrušeniu nájmu z dôvodov na strane prenajímateľa, teda bez zavinenia
nájomcu.Výnimkutvoriaudalostispôsobenévyššoumocou."Žalovanýsaakonájomcarozhodolukončiť

nájomnú zmluvu pred uplynutím doby, na ktorú bol nájom dohodnutý, pričom na základe uvedeného mu
vznikla povinnosť uhradiť žalobcovi ako prenajímateľovi sankciu za nedodržanie obojstranne zmluvne
dohodnutých podmienok. Z tvrdení žalobcu ako prenajímateľa vyplynulo, že to bol práve žalovaný v
pozícií nájomcu, ktorý trval na neštandardne dlhom období nájmu v trvaní 5 rokov. Vzhľadom na to, že
žalobca podobný typ zmlúv uzatvára na kratšiu dobu (zvyčajne 2 až 3 roky), dohodol sa so žalovaným na
sankcii uvedenej v bode 8.3. nájomnej zmluvy v prípade jej predčasného ukončenia, t. j. pred uplynutím
dohodnutej doby. Žalobca si voči žalovanému uplatnil namiesto nároku na 12-mesačné nájomné (t. j. 12

000,- eur), sankciu vo výške 6-mesačného nájomného (t. j. 6 000,- eur), nakoľko žalobca mal záujem
skončiť vec zmierlivou cestou bez prísnej sankcie vyplývajúcej z nájomnej zmluvy, resp. nadmerného
znevýhodneniaktorejkoľvekzozmluvnýchstrán.Požadovanéplneniejevzmluvenazvanéakoodstupné
predstavujúce náhradu za predčasné ukončenie zmluvy zavinené jednou zo zmluvných strán. Bezohľadu na to, ako si strany v zmluve nazvali toto plnenie (v spore či už v písomných podaniach, ale aj
na pojednávaniach používal i samotný žalobca preň rôzne pojmy: „odstupné“, „odchodné“, „pokuta“ či
„zmluvná pokuta“, „sankcia“), toto plnenie má charakter hroziacej sankcie, ktorá stíha tú zmluvnú stranu

(v tomto prípade žalovaného), ktorá sa rozhodne ukončiť nájomnú zmluvu skôr, než uplynie dojednaná
doba nájmu. Svojím účelom aj charakterom má takto vytvorený inštitút najbližšie k zmluvnej pokute
(§ 544 Občianskeho zákonníka), ktorá je sankciou za nezotrvanie v predmete nájmu po celú zmluvne
dojednanú dobu. Medzi stranami nebolo sporné, že žalovaný z dôvodu presťahovania miesta svojho
pracoviska zo V. do I. P. J. ukončil nájom bytu pred uplynutím dohodnutej doby nájmu, výpoveďou

nájomnej zmluvy s trojmesačnou výpovednou lehotou ku koncu mesiaca február 2020. Sporným medzi
stranamibolo,čipodmienkauvedenávbode8.3.nájomnej-spotrebiteľskejzmluvy,t.j.peňažnánáhrada
v sume 6 000,- eur predstavujúca sumu polročného nájmu bez DPH dohodnutého v bode 4.1. nájomnej
zmluvy(1000x6mesiacov)bolaindividuálnedojednaná,resp.aknebola,čizakladáhrubúnerovnováhu
v právach a povinnostiach v neprospech žalovaného ako spotrebiteľa. Súd teda musel prioritne posúdiť
charakter tejto zmluvnej podmienky a jej prijateľnosť, a teda aj platnosť z pohľadu § 53 Občianskeho

zákonníka.

2. Súd prvej inštancie z výpovedí svedkov - D. a U. vyvodil, že zakotvenie ustanovenia bodu 8.3 do
zmluvycelkomzrejmeneboloiniciatívoužalovaného,keďtakétoustanovenieještandardnezakotvenéaj
v iných zmluvách, ktorých vzor - kostru zhotovoval právny zástupca žalobcu tak, ako bolo zistené. Nejde

teda o žiadne výnimočné ustanovenie, zakotvenie ktorého by si v zmluve výslovne vymienil žalovaný.
Ak by to tak bolo, len ťažko si možno predstaviť, že by zhodné ustanovenie bolo obsiahnuté aj v iných
zmluvách s inými nájomcami, ktoré pripravuje žalobca. Dospel k záveru, že ide o také ustanovenie
zmluvy, ktoré v zmluvách je žalobcom predformulované, používa sa opakovane a vo vzťahu ku ktorému
sa nanajvýš mení len výška peňažnej náhrady v závislosti napr. od dĺžky nájmu, využitých

doplnkových služieb k nájmu a podobne. Konateľka žalobcu potvrdila pri výpovedi, že pri uzatváraní
nájomnej zmluvy mal žalobca možnosť zasiahnuť do zmluvy, pričom uviedla, že sa s ním individuálne
riešilo upratovanie, výmena prádla, pranie, možnosť donesenia vlastného nábytku či energie, platby, z
čoho ale nevyplýva, že by sa výslovne individuálne so žalovaným dojednávalo aj ustanovenie bodu 8.3
a ak áno, či by jeho požiadavka na vypustenie zo zmluvy neznamenala, že o nájom bytu príde. Uviedol,

že žalovaný nemal možnosť vylúčiť zo zmluvy uvedené ustanovenie bez toho, aby neprišiel o nájom
bytu, o ktorý mal záujem. Konateľka žalobcu sa vyjadrila, že ak by žalovaný nesúhlasil s uvedeným
ustanovením,nebolabytoprenichprioritaariešilibyinýchklientov.Takétovyjadreniepodľanázorusúdu
vôbec nesvedčí rovnocennej vyjednávacej pozícii žalovaného, ale skôr sa javí ako pravdivým tvrdením
žalovaného, že ak by nebol býval zmluvu s ustanovením o predmetnej sankcií uzavrel, o byt, o ktorý

mal záujem a pre rodinu potreboval, by prišiel, čo označil výstižne ako „buď to ber, alebo nechaj tak“ a
jednalo by sa s inými do úvahy v tom čase tiež prichádzajúcimi klientmi. Pokiaľ žalovaný mal možnosť
prečítať si v zmluve ustanovenie o sankciách pred podpisom zmluvy, samo o sebe to neznamená, že ide
o ustanovenie s ním individuálne dojednané. Konštatoval, že v spore nebolo nepochybne preukázané,
že by so žalovaným prebiehali také intenzívne predzmluvné rokovania, vyjednávania a opakované

pripomienkovanie dotknutej zmluvy, ako žalobca opisuje. Opakované stretnutia medzi žalobcom a
žalovaným a jeho asistentkou nepreukazujú, že ich predmetom bolo aj tvrdené intenzívne vyjednávanie
práve o bode týkajúcom sa spornej peňažnej náhrady. Tvrdenie žalobcu o intenzívnom vyjednávaní
týkajúcom sa sankcie, resp. o opakovanom pripomienkovaní zmluvy ako takom spochybnila svedkyňa
C., ktorá uviedla, že taká zmluva, aká bola v pondelok zaslaná žalovanému e-mailom, sa na konci tohto

týždňa aj podpísala. Žiaden dôkaz o vyjednávaní (e-maily, jednotlivé verzie zmluvy, prípadne e-mailom
vymienenépripomienky)žalobcasúdunepredložil.SvedkyňaU.nespomenula,nepotvrdilaanepodložila
žiadnym konkrétnym vyjadrením konkrétne vyjednávanie so žalovaným o tom zmluvnom ustanovení, z
ktorého si žalobca vyvodzuje v konaní svoj nárok. Tézu o intenzívnom vyjednávaní narúša už aj samotná
jazyková bariéra medzi zmluvnými stranami a obmedzená schopnosť rozumieť jazyku druhej strany,

resp. nutnosť komunikácie v jazyku tretej strany, ktorej existencia nepochybne v spojení s ostatnými
zistenými skutočnosťami tiež umožňuje prijať záver o tom, že klasické bezprostredné vyjednávanie o
podmienkach zmluvy a vysvetľovanie si vzájomných postojov bolo možné realizovať celkom zrejme len
v obmedzenej miere. Vo vzťahu k výpovedi svedka D., ktorý rozsiahlo opisoval pripravovanie vzorov
zmlúv, vo všeobecnosti opísal, ako vyzerá štandardné rokovanie o nájomnej zmluve, potvrdil opakované

stretnutia so žalovaným aj to, že sám žalovaný navrhol odstupné a jeho výšku a odôvodňoval, že
žalovaný mal možnosť ovplyvniť toto zmluvné ustanovenie, súd uviedol, že svedok bol advokátom
žalobcu (konateľ J.., ktorý poskytuje právne služby žalobcovi). Aktuálne už nie je tento svedok činný ako
právny zástupca, resp. konateľ spoločnosti poskytujúcej žalobcovi v zastúpení v tomto spore, a tedamohol vystupovať v spore ako svedok, avšak s poukazom na uznesenie ÚS SR sp. zn. II. ÚS 58/17
a rozhodnutie NS ČR sp. zn. 21Cdo/3341/2006 súd hodnotiac vierohodnosť tohto svedka konštatoval,
že pokiaľ svedok D. vypovedá ako svedok vo veci, o ktorej je vopred oboznámený, potom skutočne

možno mať odôvodnené pochybnosti o jeho vierohodnosti, keďže ide o osobu zo sféry žalobcu dôsledne
oboznámenú so skutkovým stavom veci. Nakoľko je vždy úlohou dodávateľa nepochybne preukázať,
že konkrétne zmluvné ustanovenie je výsledkom skutočnej vôle oboch strán, výsledkom vzájomnej
dohodyanebolojednostrannespotrebiteľovivnútené,resp.žespotrebiteľmoholdosiahnuťzmenualebo
vylúčenie tohto ustanovenia bez toho, aby sa pripravil o hlavný predmet zmluvy, pre ktorý zmluvu aj

uzatváral, konštatoval, že uvedené sa nepodarilo preukázať; nebolo preukázané, že by žalovaný mal
vôbec možnosť vylúčiť takéto dojednanie zo zmluvy, teda že by mal možnosť zmluvu uzatvoriť aj bez
tejto sankcie.

3.Potom,akosúdustálil,žezmluvnápodmienkabodu8.3nebolasožalovanýmindividuálnedohodnutá,
súd následne pristúpil k posúdeniu toho, či táto spôsobuje značnú nerovnováhu v neprospech

žalovaného-spotrebiteľa,pričomdospelkzáveru,žetotoustanoveniehrubúnerovnováhuvneprospech
spotrebiteľazakladá.Uviedol,žezmluvnédojednanienezohľadňuječasovýaspekt,tedanerozlišuje,aká
časť dojednanej doby nájmu už do okamihu predčasného ukončenia nájmu uplynula. Na výšku prípadnej
peňažnej náhrady nemá tak podľa tohto dojednania vplyv, či dôjde k ukončeniu zmluvy napríklad hneď
po prvom mesiaci doby nájmu, teda v prípade, ak takmer celá doba nájmu je ešte „nevyčerpaná“, alebo

napr. až v predposlednom mesiaci dojednanej doby nájmu, kedy do konca dojednanej doby
nájmu ostáva len pár týždňov. Výška náhrady nerozlišuje, v ktorej fáze doby nájmu dôjde k predčasnému
ukončeniu zmluvy. Sankcia tohto typu však podľa názoru súdu musí zodpovedať najmä času a tiež
by sa mala odvíjať aj od reálnej ujmy, ktorá v dôsledku ukončenia nájmu skôr než bolo dohodnuté
protistrane vznikne. Okrem toho sa súd stotožnil aj s názorom žalovaného, že hoci sa ustanovenie

bodu 8.3 javí ako ustanovenie zakotvujúce recipročnú povinnosť zaplatiť danú peňažnú náhradu, teda
nielen v prípade predčasného ukončenia nájmu zo strany nájomcu, ale aj zo strany prenajímateľa,
toto ustanovenie tak, ako je naformulované, výrazne zužuje okruh prípadov, kedy prenajímateľovi -
dodávateľovi vznikne čo i len teoretická povinnosť túto náhradu zaplatiť spotrebiteľovi - nájomcovi, čo v
konečnom praktickom dôsledku znamená, že reciprocita je skôr iluzórna ako reálna. Podľa názoru súdu

uvedené okolnosti spôsobujú, že dotknuté zmluvné ustanovenie bodu 8.3 nájomnej zmluvy spôsobuje
hrubú nerovnováhu v právach a povinnostiach v neprospech žalovaného ako spotrebiteľa. Preto súd
posúdil toto zmluvné ustanovenie ako neprijateľnú zmluvnú podmienku či už podľa generálnej klauzuly v
zmysle § 53 ods. 1 Občianskeho zákonníka, alebo aj podľa § 53 ods. 4 písm. k) Občianskeho zákonníka.
Súčasne súd konštatuje, že dotknutý bod 8.3 nie je podmienkou, ktorá by sa týkala hlavného predmetu

plnenia a ani primeranosti ceny (cenou v danom prípade by bola iba cena za užívanie predmetu nájmu).
Toto ustanovenie je absolútne neplatným ustanovením, a preto nie je možné z neho vyvodzovať a ani
uplatňovať si nárok na plnenie. Neprijateľná podmienka je neplatná ako taká, preto nemožno znižovať
neplatne dojednané plnenie. Napokon podľa názoru súdu bod 8.3 spôsobuje istú nejasnosť, keďže nie je
zrejmé, či sa má na mysli náhrada vo výške ročného nájmu s DPH alebo bez neho, čo nepochybne môže

viesť aj k sporom o to, ako toto ustanovenie vyložiť. Nad rámec už uvedeného by sa preto dalo uvažovať
aj o absencií určitej a jednoznačnej dohody o výške peňažnej náhrady, čo by mohlo byť samostatný
dôvod neplatnosti tohto ustanovenia v zmysle § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka.

4. Proti tomuto rozsudku podal v zákonnej lehote odvolanie žalobca. Navrhol, aby odvolací súd rozsudok

súdu prvej inštancie zmenil tak, že žalovanému uloží povinnosť zaplatiť žalobcovi sumu 6 000,- eur spolu
s úrokom z omeškania vo výške 5 % ročne zo sumy 6 000,- eur od 15.04.2020 do zaplatenia. Uplatnil
si náhradu trov konania. Súdu prvej inštancie vytýkal, že žalobcovi neumožnil vyjadriť sa k možnému
posúdeniu neprijateľnosti zmluvnej podmienky, čím porušil právo žalobcu na spravodlivý proces. Súd
začal konanie o posúdení možnej neprijateľnosti zmluvnej podmienky a následne, strany sa dozvedeli o

rozhodnutí súdu o neprijateľnej zmluvnej podmienke z odôvodnenia rozsudku, bez osobitnej možnosti
vyjadriť sa k predmetnému posúdeniu údajnej neprijateľnej zmluvnej podmienky. Súd tak založil svoje
rozhodnutie na právnych záveroch o otázke neprijateľnosti zmluvnej podmienky bez toho, aby žalobcovi
umožnil vyjadriť sa osobitne k takémuto právnemu posúdeniu, čím v skutočnosti žalobcovi odňal právo
namietať správnosť jeho právneho názoru. S poukazom na uznesenie Najvyššieho súdu SR sp. zn.

4Cdo/337/2015 žalobca vyslovil presvedčenie, že súd uvedeným konaním žalobcovi odňal možnosť
konať pred súdom, a tak bez ďalšieho vytvoril vo vzťahu k výroku o neprijateľnej zmluvnej podmienke
nežiaduci stav, ktorý sťažuje preskúmanie rozsudku. Namietal tiež, že súd nedodržal ust. § 298 ods. 1,
2 CSP, keď výrok rozsudku neobsahuje znenie neprijateľnej zmluvnej podmienky. Namietal, že súd priúvahe o neprijateľnej zmluvnej podmienke a pri úvahe o primeranosti zmluvného odstupného nevzal do
úvahy všetky skutočnosti, ktoré sú pre rozhodnutie podstatné a nesprávne právne posúdil „výpoveď“ zo
spornej zmluvy, najmä vo vzťahu k primeranosti odstupného. Nevysporiadal sa s tým, že žalovaný

nebol na právny úkon výpovede zo zmluvy oprávnený. Od nájomnej zmluvy mohol žalovaný iba odstúpiť.
Súdu vytýkal, že sa nezaoberal podstatnou skutočnosťou, že obsah a forma predčasného ukončenia
nájomnej zmluvy výpoveďou bola neodôvodnená a neoprávnená. Nesprávne právne posúdenie videl
tiež v tom, že súd na odstupné podľa bodu 8.3 nájomnej zmluvy aplikoval ustanovenia o zmluvnej pokute
podľa § 544 namiesto toho, aby správne aplikoval ustanovenia o odstupnom podľa § 497 Občianskeho

zákonníka. Medzi zmluvnou pokutou a odstupným existuje rozdiel. Pri úvahe súdu o primeranosti výšky
odstupného je zásadná skutočnosť, že nájomca sa sám v rámci vlastnej vôle slobodne zaviazal dodržať
dobu nájmu, pričom v zmysle zmluvy mal nájomca na výber, buď bude pokračovať v nájme do konca a
nájom skončí dobou, na ktorú bol dohodnutý, alebo zmluvu ukončí s okamžitou účinnosťou odstúpením
a zaplatí ročný nájom ako odstupné. Nakoľko v danom prípade nejde o zmluvnú pokutu, úvahy súdu
o tom, že výška údajnej „zmluvnej pokuty“ nie je prispôsobená a časovo odstupňovaná podľa toho, v

ktorej fáze doby nájmu dôjde k predčasnému ukončeniu zmluvy, vychádza z nesprávneho právneho
posúdenia veci. Uviedol, že z výpovede žalovaného jednoznačne vyplynulo, že pred uzatvorením
zmluvy sám žalovaný aktívne uplatňoval individuálne pripomienky v rámci rokovania o zmluve a že
zmluva obsahuje individuálne dojednanie o odstupnom, ktorému žalovaný porozumel pred podpísaním
zmluvy. Ustanovenie bodu 8.3 zmluvy o odstupnom je individuálne dojednané. Výpoveď žalovaného

o dojednávaní odstupného preukazuje, že zmluvné strany si odstupné dohodli individuálne. Existenciu
skutočnosti predzmluvných rokovaní žalovaný nepoprel. Pokiaľ súd dospel k záveru, že žalovaný
nemohol ovplyvniť obsah zmluvy, nebral do úvahy skutkové tvrdenia žalobcu ani žalovaného, čím dospel
na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam, z ktorých vyvodil chybný záver v
podobe rozsudku. Súdu tiež vytýkal, že sa nevysporiadal s výpoveďou svedkyne C. U.. Svedkyňa U.

vo výpovedi vyslovene uviedla, že odstupné sa s klientmi rokuje vždy individuálne aj s možnosťou jeho
úplného vypustenia. Namietal aj vyhodnotenie výpovede svedkyne C., ktorá potvrdila, že žalovaný mal
možnosť navrhovať zmluvné dojednanie individuálne a taktiež potvrdila, že finálna verziu zmluvy prišla
žalovanému na e-mail vo Worde v pondelok vopred a že mali zmluvu k dispozícií minimálne tri- štyri
dni pred predpokladaným podpisom zmluvy. Zmluva, ktorú žalovaný dostal do e-mailu, bola výsledkom

predchádzajúcich rokovaní a obsahovala individuálne dojednania, ktorými sú najmä nie však výlučne
ustanovenia o dobe nájmu na 5 rokov a ustanovenia o ročnom odstupnom za predčasné ukončenia
nájmu, ako aj ďalšie individuálne dojednania. Uviedol, že svedkyňa C. bola na stretnutiach účastná,
účelom stretnutí bol preklad komunikácie žalovaného a žalobcu, preto argumentáciu súdu ohľadne
jazykovej bariéry a časovej tiesne žalobca považuje za účelovú. Nesprávne skutkové závery súd podľa

vyjadreniažalobcuvyvodilajzvýpovedísvedkovD.aU..Ichvýpoveďamibolojednoznačnepreukázané,
že nešlo o formulárovú zmluvu, ktorá sa predloží a podpíše spravidla na mieste po prečítaní (viď
rozhodnutie Krajského súdu v Trenčíne sp. zn. 19CoE/353/2011). Medzi žalovaným a žalobcom nešlo o
formulárovú zmluvu, čo potvrdzuje výpoveď svedka D.. Konečná podoba zmluvy vychádza zo
vzájomnej dohody strán a každá zo zmlúv je individuálne prispôsobovaná potrebám zmluvných strán.

Z predmetného dokazovania jednoznačne vyplynulo, že žalovaný poznal obsah zmluvy a objektívne sa
podieľal na jej tvorbe. Z dokazovania a samotných výpovedí ako žalovaných, tak aj ďalších svedkov
vyplynulo, že žalovaný ako spotrebiteľ mal možnosť oboznámiť sa pred podpisom zmluvy s týmito
ustanoveniami a mal možnosť ovplyvniť ich obsah, čo aj žalovaný sám vykonal a dosvedčil vo svojej
výpovedi, čím bola táto požiadavka jednoznačne naplnená. Zastával názor, že zmluvná sankcia -

odstupné v bode 8.3 bola dohodnutá individuálne, pričom doplnil, že ochrana spotrebiteľa má svoje
hranice a ochranu spotrebiteľa nemožno chápať ako obranu ľahkomyseľnosti a nezodpovednosti, nieto
ešte v prípade, ak medzi zmluvnými stranami došlo k individuálne dojednaným podmienkam záväzkovo-
právneho vzťahu, ktoré si sám žalovaný v pozícií spotrebiteľa vymienil - dohodol.

5. Žalovaný v písomnom vyjadrení k podanému odvolaniu navrhol, aby odvolací súd rozsudok súdu
prvej inštancie potvrdil ako vecne správny. Uviedol, že pred uzatvorením nájomnej zmluvy vôbec
neprebiehalo medzi žalobcom a žalovaným intenzívne vyjednávanie o podmienkach nájomnej zmluvy
či nájmu samotného, kde by bola daná možnosť obom zmluvným stranám meniť a dopĺňať obsah
zmluvných podmienok. Odôvodnenie rozsudku objektívne zachytáva proces uzatvárania zmlúv a to, že

zmluvné dojednanie podmienok nebolo výsledkom skutočného predzmluvného vyjednávania v určitom
konkrétnom rozsahu, žalovaný reálne nemal možnosť ovplyvniť obsah zmluvy (najmä znenie bodu 8.3
nájomnej zmluvy). Pokiaľ sa mala podľa žalobcu a jeho navrhnutých svedkov predbežne dopĺňať a
meniť nájomná zmluva, žalovaný poukázal na skutočnosť, že žalobca nepreukázal, že by dochádzalok pravidelným zmenám zmluvy podľa pripomienok a podmienok žalovaného a že zmenené verzie
nájomnej zmluvy boli zasielané žalovanému, resp. asistentke žalovaného. Z výpovede svedkyne C.
vyplynulo, že žalovaný a žalobca podpísali pôvodnú verziu nájomnej zmluvy, ktorá bola doručená

svedkyni C. prostredníctvom e-mailu od žalobcu. Verzia uzavretej nájomnej zmluvy je teda presne tá
istá ako pôvodne predložená verzia zmluvy, a to bez akéhokoľvek zapracovania údajných pripomienok
či požiadaviek žalovaného. Žalobca v tejto súvislosti nepredložil súdu prvej inštancie rozdielne verzie
nájomných zmlúv. K bodu 8.3. zmluvy žalovaný uviedol, že sa v podstate jednalo o vzorovú nájomnú
zmluvu uzatváranú medzi žalobcom a inými nájomcami. Ustanovenia zmluvy vrátane ustanovenia bodu

8.3. sú predformulované a štandardne zakotvené aj v iných nájomných zmluvách žalobcu, ktorých
vzor zhotovoval právny zástupca žalobcu, ktorý neskôr vystupoval v konaní ako svedok. O tom, že
ustanovenia nájomnej zmluvy o odstupnom je štandardným ustanovením vzorovej nájomnej zmluvy,
svedčia aj výpovede D. a U.. Nájomný vzťah uzatvorený na obdobie 5 rokov nebol podmienený
požiadavkoužalovaného,natomtonástojilžalobca,ktorýsavyjadril,žemávzáloheinéhopotenciálneho
nájomcu. Výšku dojednaného odstupného do nájomnej zmluvy uviedol žalobca, svedkovia D. a U. vo

svojich výpovediach uviedli, že odstupné dojednávali bežne aj v iných nájomných zmluvách, pričom
jeho výška sa variuje podľa dohody a v tejto súvislosti svedok D. uviedol, že pri nájomných zmluvách
na 2, 3 roky býva „odchodné“ vo výške 2 - 3 mesačných nájmov. Svedkyňa C. potvrdila, že zmluvné
strany sa v predzmluvnom procese „nebavili o nejakej pokute“ a žalovaný s C. ani o zmluvnej pokute
nevedeli. Vo vyjadrení zotrval na tom, že sankčná suma je neprimerane vysoká. Bod 8.3 zmluvy nebol

individuálne dojednaný. Konateľka žalobcu sama uviedla, že ak by žalovaný nesúhlasil, nebola by to
pre žalobcu priorita a žalobca by riešil iných klientov. K samotnej výpovedi nájomnej zmluvy žalovaný
uviedol, že v zmysle § 710 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka má nájomca (žalovaný) možnosť
ukončiť nájom bytu dohodnutý na určitý čas písomnou výpoveďou. Na tomto mieste si žalovaný dovoľuje
poukázať na špekulatívne konanie žalobcu, ktorý ani možnosť výpovede zo strany nájomcu neuviedol

do samotnej nájomnej zmluvy. V nájomnej zmluve je upravená možnosť výpovede zmluvy len zo strany
prenajímateľa, čo podčiarkuje zámer žalobcu uviesť ustanovenie bodu 8.3 do zmluvy, z ktorého by mal
jednostranne prospech len samotný žalobca. Zastával názor, že výkon práva žalovaného, teda práva
podať výpoveď nájomnej zmluvy, nemôže byť sankcionované žiadnou sankciou, resp. pokutou či ako
v tomto prípade odstupným, ktoré obsahovo a účelom napĺňa inštitút zmluvnej pokuty. Žalobca mal

už pri podpise zmluvy úmysel chrániť sa pred predčasným skončením zmluvy dojednaním vysokého
odstupného, ktoré by mu pokrylo práve predpokladané trvanie nájdenia nového nájomcu, kedy by bol
predmet nájmu nevyužitý. Toto potvrdzuje aj výpoveď svedka D., ktorý uviedol, že žalobca si týmto
spôsobom sanuje určité škody, pričom je potrebné zohľadniť, že žalobca má záväzky voči bankám a
aj to, že nájsť nového nájomcu trvá štandardne trištvrte roka, že realitnej kancelárii sa musí zaplatiť

provízia vo výške mesačného nájmu a tiež, že sa zohľadnilo, že od nájdenia nového nájomcu do
nasťahovania uplynula určitá doba, ktorú nemal žalobca finančne pokrytú. Žalovaný k týmto tvrdeniam
svedka uvádza, že v podstate sám svedok potvrdil, že ustanovenie o odstupnom a samotnú výšku
odstupného uviedol do zmluvy žalobca v spolupráci so svojim právnym zástupcom D..
Vysoké odstupné malo sanovať prípadné finančné škody, resp. ušlý zisk žalobcu. Uvedené dojednanie

je neprípustné, keďže podnikateľské riziko by mal znášať jedine žalobca, ktorý podniká s prenájmom
nehnuteľností.
6. Žalobca v replike zotrval na všetkých svojich predchádzajúcich podaniach a poprel vyjadrenia
žalovaného.

7. Žalovaný v duplike zotrval na svojich doterajších tvrdeniach a podaniach.

8. Krajský súd v Trenčíne ako súd odvolací preskúmal vec podľa § 379 a § 380 CSP bez nariadenia
odvolacieho pojednávania podľa § 385 ods. 1 CSP a dospel k záveru, že rozsudok súdu prvej inštancie
je potrebné potvrdiť ako vecne správny podľa § 387 ods. 1 CSP.

9. Odvolací súd preskúmaním veci dospel k záveru, že súd prvej inštancie vzal do úvahy všetky
skutočnosti, ktoré z vykonaných dôkazov vyplynuli, neopomenul rozhodujúce skutočnosti, ktoré boli
vykonanými dôkazmi preukázané alebo vyšli počas konania najavo, výsledok hodnotenia dôkazov
zodpovedá tomu, čo malo byť zistené spôsobom vyplývajúcim z § 191 CSP. Pri rozhodovaní súd prvej

inštancie použil správny právny predpis, správne ho vyložil a na daný skutkový stav ho aj správne
aplikoval. Odvolací súd sa preto stotožňuje so skutkovými i právnymi závermi súdu prvej
inštancie a z tohto dôvodu si odvolací súd aj osvojil dôvody napadnutého rozhodnutia, v celom rozsahu
na ne poukazuje v zmysle § 387 ods. 2 CSP a k odvolacím námietkam žalobcu dodáva nasledovné:10.Vpodanomodvolanížalobcaspochybnilzáversúdu,žedostatočnenepreukázal,žeodstupnévbode
8.3 nájomnej zmluvy je individuálne dojednané. Nesúhlasil so záverom súdu, že výška údajnej zmluvnej

pokuty nie je prispôsobená a prípadne časovo odstupňovaná podľa toho, v ktorej fáze doby nájmu
dôjde k predčasnému ukončeniu zmluvy a neodvíja sa od reálnej ujmy, ktorá v dôsledku predčasného
ukončenia vznikne. Nesúhlasil so záverom súdu, ktorý zmluvné ustanovenie bodu 8.3 nájomnej zmluvy
posúdil ako neprijateľnú zmluvnú podmienku. Súdu tiež vytýkal, že žalobcovi nebolo umožnené vyjadriť
sa k možnému posúdeniu neprijateľnosti zmluvnej podmienky, čím bolo porušené právo žalobcu na

spravodlivý proces.

11. Pokiaľ ide o určenie neprijateľnosti zmluvnej podmienky v spotrebiteľskej zmluve, odvolací súd
poukazuje na ust. § 298 ods. 1 CSP, v zmysle ktorého súd môže v rozsudku, ktorý sa týka
spotrebiteľského sporu, aj bez návrhu vysloviť, že určitá zmluvná podmienka používaná dodávateľom
v spotrebiteľskej zmluve alebo v iných zmluvných dokumentoch súvisiacich so spotrebiteľskou zmluvou

je neprijateľná; v takom prípade súd uvedie vo výroku rozsudku znenie tejto zmluvnej
podmienky, ako bolo dohodnuté v spotrebiteľskej zmluve alebo v iných zmluvných dokumentoch
súvisiacich so spotrebiteľskou zmluvou. Podľa § 298 ods. 2 CSP, ak súd určil niektorú zmluvnú
podmienku v spotrebiteľskej zmluve alebo iných zmluvných dokumentoch súvisiacich so spotrebiteľskou
zmluvou za neplatnú z dôvodu neprijateľnosti takej zmluvnej podmienky, nepriznal plnenie dodávateľovi

z dôvodu takej zmluvnej podmienky alebo mu na základe takej zmluvnej podmienky uložil povinnosť
vydať spotrebiteľovi bezdôvodné obohatenie, nahradiť škodu alebo zaplatiť primerané finančné
zadosťučinenie,súdajbeznávrhuvýslovneuvedievovýrokurozsudkuznenietejtozmluvnejpodmienky,
ako bolo dohodnuté v spotrebiteľskej zmluve alebo iných zmluvných dokumentoch súvisiacich so
spotrebiteľskou zmluvou. Uvedené ustanovenie podmieňuje určenie neprijateľnej zmluvnej podmienky

súdom len tým, že súd koná a rozhoduje v spotrebiteľskom spore.

12. Námietku žalobcu, že mu v konaní nebolo umožnené nesprávnym procesným postupom súdu
vyjadriť sa k možnému posúdeniu neprijateľnej zmluvnej podmienky, odvolací súd nepovažuje za
dôvodnú. Žalobca mal možnosť využiť svoj vplyv na konanie a túto možnosť aj využil, keď už vo svojom

písomnom vyjadrení k odporu podaného žalovaným uvádza, že ustanovenie 8.3 nájomnej zmluvy spĺňa
charakter individuálneho dojednania, a preto nemôže byť neprijateľnou podmienkou; dojednanie v bode
8.3nájomnejzmluvynespôsobujeznačnúnerovnováhumedziprávamiapovinnosťamizmluvnýchstrán,
keďže uvedenú sankciu za predčasné ukončenie nájomnej zmluvy si mohla uplatniť ktorákoľvek zo
zmluvných strán, a to s dôrazom na skutočnosť, že zakomponovanie tejto klauzuly do nájomnej zmluvy

požadoval práve žalovaný (vyjadrenie k odporu zo dňa 13.11.2020). To, že sa súd prvej inštancie
v dôvodoch svojho rozhodnutia zaoberal tým, či zmluvné ustanovenie bodu 8.3 nájomnej zmluvy je
neprijateľnou zmluvnou podmienkou (odvolacia námietka), nemohlo byť pre žalobcu prekvapivým a
nepredvídateľným tak, ako sa to v odvolaní snaží predostrieť, nakoľko celým prvoinštančným konaním
rezonovalo, či zmluvné ustanovenie bodu 8.3 nájomnej zmluvy je individuálne dojednané a či sa jedná

o neprijateľnú zmluvnú podmienku, resp. či je platným/neplatným ustanovením zmluvy.
13. Rovnako nedôvodnou je aj námietka žalobcu, že súd nedodržal ust. § 298 ods. 1, 2 CSP, keď výrok
rozsudku neobsahuje znenie neprijateľnej zmluvnej podmienky. Odvolací súd zdôrazňuje, že ust. § 298
CSP obsahuje len možnosť (nie povinnosť) súdu vysloviť v rozhodnutí, ktoré sa týka spotrebiteľského
sporu, že určitá zmluvná podmienka je neprijateľná. Námietka o tom, že absencia takéhoto vymedzenia

je vadou konania, ktorá má za následok nesprávne rozhodnutie vo veci, neobstojí. Pokiaľ aj súd
prvej inštancie dospeje k záveru o neprijateľnosti niektorej (alebo viacerých) z dojednaných zmluvných
podmienok, uvedené môže ostať v rovine prejudiciality, súd takúto neprijateľnú zmluvnú podmienku
nemusí reflektovať vo výrokovej časti svojho rozhodnutia (uznesenie Najvyššieho súdu SR sp. zn.
2Cdo/27/2020 zo dňa 31.03.2021). S prihliadnutím na uvedené odvolací súd nezdieľa názor žalobcu, že

postupom súdu prvej inštancie bolo porušené právo žalobcu na spravodlivý proces spočívajúce v odňatí
práva žalobcu namietať správnosť jeho právneho názoru.

14. Pokiaľ žalobca v podanom odvolaní polemizuje s tým, či žalovaný bol oprávnený vypovedať nájomnú
zmluvu, resp. či žalovaný mohol od nájomnej zmluvy iba odstúpiť, lebo strany si výslovne dohodli

odstupnévbode8.3zmluvyačizostranyžalobcuišloošpekulatívnekonanie,keďžemožnosťvýpovede
zo strany nájomcu neuviedol do samotnej nájomnej zmluvy (argumentácia žalovaného), odvolací súd
túto polemiku nepovažuje za významnú pre rozhodnutie o uplatnenom nároku,
ktorý predstavuje sankciu za predčasné ukončenie nájomnej zmluvy, ku ktorému v danom prípadenepochybne došlo. Ďalej odvolací súd nepovažuje za rozhodujúce, že je štandardné, že do nájomných
zmlúv (zmlúv o nájme bytu) sa vkladajú ustanovenia o odstupnom za predčasné ukončenie nájmu
na dobu určitú, a to ako individuálne dojednanie zmluvných strán, čo umožňuje zmluvná autonómia

subjektov občianskoprávnych vzťahov.

15. V danom prípade si žalobca uplatňuje nárok zo zmluvnej podmienky bodu 8.3 nájomnej zmluvy
uzatvorenej medzi stranami sporu dňa 08.10.2018, v zmysle ktorej v prípade skončenia nájmu pred
uplynutím dohodnutej doby nájmu z dôvodu na strane nájomcu alebo bez udania dôvodu vzniká

prenajímateľovi nárok na odstupné vo výške ročného nájmu, ktoré bude splatné do 15 dní od jeho
uplatnenia v podobe faktúry. Toto platí recipročne aj za predpokladu, že dôjde k zrušeniu nájmu z
dôvodov na strane prenajímateľa, teda bez zavinenia nájomcu. Výnimku tvoria udalosti spôsobené
vyššou mocou.

16. Súd prvej inštancie na základe vykonaného dokazovania dospel k záveru, že zmluvná podmienka

bodu 8.3 nebola so žalovaným individuálne dohodnutá s tým, že opak sa nepochybne nepodarilo
žalobcovi ako dodávateľovi preukázať, keďže v zmysle § 53 ods. 3 Občianskeho zákonníka ak dodávateľ
nepreukáže opak, zmluvné ustanovenia dohodnuté medzi dodávateľom a spotrebiteľom sa nepovažujú
za individuálne dojednané. Odvolací súd nemôže súhlasiť s odvolateľom, že bod 8.3 nájomnej zmluvy je
individuálne dojednaná podmienka. Za individuálne dohodnutú podmienku totiž nie je možné považovať

tú, ktorá bola navrhnutá dodávateľom vopred a spotrebiteľ preto nebol schopný ovplyvniť túto podmienku
v súvislosti s predbežne formulovanou štandardnou nájomnou zmluvou. Spotrebiteľ, ak si niečo želá,
minimálne sa predpokladá, že vie, prečo chce nejaký vzťah individuálne vyjednať. Z vykonaného
dokazovania v danej veci nevyplynulo, že by žalovaný ako spotrebiteľ mal vôľu vyjednať sankciu za
predčasné ukončenie nájomnej zmluvy, a to ani v prípade, že by žalovaný požadoval uzatvorenie zmluvy

na dobu päť až desať rokov, ako to vyplývalo z vyjadrenia žalobcu (žalovaný vôľu na dojednanie „tak
dlhého nájomného vzťahu“ popieral, na takúto dobu nájmu nemal žiaden dôvod, a to aj s ohľadom
na udelený prechodný pobyt na území SR pre jeho manželku s tým, že prechodný pobyt sa udeľuje
na obdobie jedného či maximálne dvoch rokov ). Pokiaľ ide o dobu nájmu, aj súd prvej inštancie
konštatuje, že v spore sa nepodarilo nad všetky pochybnosti preukázať, kto navrhol, resp. ktorá zmluvná

strana trvala na dobe nájmu v trvaní päť rokov.

17. V tejto súvislosti odvolací súd pripomína, že ustálená rozhodovacia prax najvyšších súdnych autorít
niekoľkokrát judikovala, že civilné sporové konanie je ovládané prejednacou zásadou, v súlade s ktorou
je úspech procesnej strany definovaný jej povinnosťou tvrdenia a na ňou nadväzujúcou dôkaznou

povinnosťou a im zodpovedajúcim korelátom v podobe bremena tvrdenia a dôkazného bremena. Z
prejednacej zásady potom následne vyplýva základné procesné pravidlo, podľa ktorého každá strana
je povinná dokazovať skutočnosti zodpovedajúce znakom právnej normy, ktorá je pre ňu priaznivá a
ktorej sa domáha. Strana domáhajúca sa týchto právnych následkov ponesie aj nepriaznivé následky
stavu non liquet, teda procesných následkov toho, ako keby bolo zistené, že k naplneniu skutkových

predpokladov hypotézy právnej normy, ktorej účinkov sa domáhala, nedošlo (nález Ústavného súdu SR
č. k. I. ÚS 24/2019 z 09.06.2020).

18. Z uvedeného potom možno urobiť záver, podľa ktorého strana, ktorá sa domáha určitých právnych
následkov, ponesie aj nepriaznivé dôsledky neobjasneného určitého skutkového stavu, teda procesných

následkov toho, ako keby bolo zistené, že k naplneniu skutkových predpokladov hypotézy právnej
normy, ktorej účinkov sa domáha, nedošlo. Nakoľko žalobcom ako dodávateľom nebol preukázaný
opak, zmluvné dojednanie bodu 8.3 nájomnej zmluvy dohodnuté medzi dodávateľom a spotrebiteľom
(žalobcom a žalovaným) sa nepovažuje za individuálne dojednané. Žalovaný vo svojej výpovedi poprel,
že by sa so žalobcom o týchto zmluvných podmienkach vôbec rozprávali. Žalovaný nemal reálne

možnosť ovplyvniť znenie obsahu nájomnej zmluvy v bode 8.3. Konateľka žalobcu (D. D. Z.) potvrdila,
že podpísanie zmluvy so žalovaným nebola pre nich priorita, žalobca by riešil iných klientov. Svedkyňa
C. potvrdila, že o žiadnej sankcií, pokute sa na vzájomných stretnutiach nerokovalo. Rozdielne verzie
nájomných zmlúv zo strany žalobcu v konaní predkladané neboli. Zmeny a úpravy v zmluve neboli
zo strany žalobcu v konaní preukázané, naopak, bod 8.3 bol v zmluve predformulovaný a štandardne

zakotvený aj v iných nájomných zmluvách žalobcu.

19. Z odôvodnenia napadnutého rozsudku súdu prvej inštancie vyplýva, že po tom, ako súd dospel
k záveru, že zmluvná podmienka uvedená v bode 8.3 nájomnej - spotrebiteľskej zmluvy nebolaindividuálne dojednaná, zaoberal sa tým, či táto zmluvná podmienka zakladá hrubú nerovnováhu
v právach a povinnostiach v neprospech žalovaného ako spotrebiteľa. Napriek tomu, že žalobca v
podanom odvolaní vytýka súdu, že mu nebolo umožnené vyjadriť sa k možnému posúdeniu neprijateľnej

zmluvnej podmienky, už v podanej žalobe (v návrhu na vydanie platobného rozkazu) uvádza, že
zmluvné dojednanie v bode 8.3 nájomnej zmluvy nespôsobuje značnú nerovnováhu medzi právami a
povinnosťami zmluvných strán. Uvádza, že sankciu za predčasné ukončenie nájomnej zmluvy si mohla
uplatniť ktorákoľvek zo zmluvných strán. V podanom odvolaní žalobca uvádza, že požadované
odstupné je primerané a nie je to zmluvná pokuta. Súdu vytýkal, že v odôvodnení rozhodnutia sa

nevysporiadal s tým, že právny úkon výpovede zo zmluvy, ktorú doručil žalovaný žalobcovi, je právnym
úkonom, na ktorý žalovaný nebol oprávnený, pretože nájomca nemôže bezdôvodne a bez dohody
vypovedať bytovú nájomnú zmluvu uzavretú na dobu určitú. Tvrdil, že žalovaný nebol oprávnený
vypovedať nájomnú zmluvu. Žalovaný mohol od nájomnej zmluvy iba odstúpiť,
lebo strany si výslovne dohodli odstupné v bode 8.3 zmluvy (pričom nejde o zmluvnú pokutu). Súdu
vytýkal, že vec nesprávne právne posúdil, keď na odstupné podľa bodu 8.3 nájomnej zmluvy nesprávne

aplikoval ustanovenia o zmluvnej pokute podľa § 544 Občianskeho zákonníka namiesto toho, aby
správne aplikoval ustanovenia o odstupnom podľa § 497. Na rozdiel od žalobcu žalovaný zastáva
názor, že ako nájomca mal možnosť ukončiť nájom bytu dohodnutý na určitý čas písomnou výpoveďou,
pričom poukazuje na špekulatívne konanie žalobcu, ktorý ani možnosť výpovede zo strany nájomcu
neuviedol do samotnej nájomnej zmluvy, pričom ako sám žalobca vo svojom odvolaní tvrdí, žalovaný

mohol od nájomnej zmluvy iba odstúpiť, lebo strany si výslovne dohodli odstupné. Žalobca však uviedol
do nájomnej zmluvy možnosť výpovede zmluvy zo strany prenajímateľa. Uvedené len
podčiarkuje zámer žalobcu uviesť ustanovenie bodu 8.3 do zmluvy, z ktorého by mal jednostranne
prospechlensamotnýžalobca.Ajkeďžalobcaodmieta,žeuplatnenýnárokpredstavujezmluvnúpokutu,
zastáva názor, že ide o odstupné, ktoré ako sankcia za predčasné ukončenie nájomnej zmluvy bolo

zmluvne dojednané, je potrebné uviesť, že sa jedná o plnenie, ktoré vzniká prenajímateľovi v prípade
skončenia nájmu pred uplynutím dohodnutej doby nájmu z dôvodu na strane nájomcu, alebo bez udania
dôvodu. Aj keď uvedené ustanovenie zakotvuje recipročnú povinnosť zaplatiť danú peňažnú náhradu
aj zo strany prenajímateľa, možno súhlasiť s názorom súdu prvej inštancie, že upravená reciprocita je
skôr iluzórna ako reálna, obsah uvedeného dojednania, vzhľadom na jeho formuláciu, výrazne

zužuje okruh prípadov, kedy prenajímateľovi - dodávateľovi vznikne čo i len teoretická povinnosť túto
náhradu zaplatiť spotrebiteľovi. Je teda otázne, aké prípady by mohli nastať, pre ktoré by žalobca chcel
predčasne ukončiť zmluvu a kedy by tak bolo reálne, že by na dojednanú sankciu mal nárok nájomca ako
spotrebiteľ. Odvolací súd sa stotožňuje aj s tým, že sankcia za predčasné ukončenie nájomnej zmluvy
svojím obsahom a účelom napĺňa inštitút zmluvnej pokuty, kedy plnenie stranami nazvané ako odstupné

je vopred určenou paušálnou peňažnou náhradou, t.j. bez ohľadu na to, v akej výške protistrane v
dôsledku predčasného ukončenia nájmu reálne vznikne škoda.

20. Zaplatením zmluvnej pokuty v zmysle § 544 Občianskeho zákonníka sa účastník zmluvy záväzku
nezbavuje. Funkcia zmluvnej pokuty spočíva v tom, že hrozba majetkovou sankciou dlžníkovi v prípade,

keď záväzok nesplní riadne a včas, ho má viesť k včasnému a riadnemu plneniu.

21. V danom prípade žalovaný ukončil nájomný vzťah so žalobcom pred uplynutím doby, na ktorú bol
nájom dohodnutý. Žalovaný uvádza, že podal žalobcovi riadnu výpoveď , pričom žalobca zastáva názor,
že žalovaný nebol oprávnený ukončiť nájomný vzťah výpoveďou. Žalobca uplatňuje proti žalovanému

sankciu za nezotrvanie v predmete nájmu po celú zmluvne dojednanú dobu s tým, že sankcia
(odstupné) bolo dojednané v bode 8.3 nájomnej zmluvy. Uvedené dojednanie nielenže predstavuje
hrozbu majetkovej sankcie, ale túto aj zakladá v prípade nedodržania doby nájmu dohodnutej v zmluve.
Súčasnej jej účelom je nahradiť škodu, ktorá z dôvodu nedodržania tejto doby protistrane vznikne, čo
vyplynulo aj z výpovede samotného žalobcu, ktorý tým mienil vykryť svoj „ušlý nájom“, o ktorý bol v

prípade predčasného ukončenia nájomnej zmluvy zo strany žalovaného ukrátený. Pokutu možno totiž
dohodnúť tak pre prípad nesplnenia zmluvnej povinnosti vôbec, ako aj pre prípad porušenia akejkoľvek
inej zmluvnej povinnosti. Nie je rozhodujúce, ako zmluvné strany označia svoju dohodu, prípadne či
použijú priamo termín „zmluvná pokuta“, ale rozhodujúci je obsah ich dohody.

22. Odvolací súd považuje za nesprávnu argumentáciu žalobcu, že žalovaný aktívne uplatňoval
individuálne pripomienky v rámci rokovania o zmluve a že zmluva obsahuje individuálne dojednanie o
odstupnom, ktorému žalovaný porozumel pred podpísaním zmluvy. Z výpovedí žalovaného vyplynulo,
že mal o byt záujem, manželke a deťom sa byt páčil, preto ho zobrali. Možno dať žalobcovi za pravdu,že za účelom, aby žalovaný byt ukázal rodine, sa stretli asi 4-krát, aby sa prezrel nábytok, ktorý
bude treba, čo nebude treba. Na rozdiel od tvrdení žalobcu, žalovaný pred súdom
prvej inštancie vypovedal, že priamo zmluvné podmienky sa neriešili. Bolo mu povedané, že keď

nepodpíše zmluvu na 5 rokov, byt dajú inému. Žalovaný vypovedal, že nemal ani dostatočný čas zmluvu
si riadne pozrieť. Nemal dostatočný čas si zmluvu preštudovať, táto bola vyhotovená v slovenčine,
nevedel si ju ani preložiť, prekladal ju cez google translate. Súd prvej inštancie posudzoval skutkový
stav, ktorý vyplýval z výpovedí strán a zo svedeckých výpovedí. To, že skutkový stav neposúdil v
súlade s predstavami žalobcu neznamená, že došlo k nesprávnym skutkovým zisteniam. Nesprávne

žalobca označuje výpoveď žalovaného za účelovú a protichodnú. Pokiaľ sa žalovaný vyjadril, že pokutu
nenavrhoval a zároveň uviedol, že žalobca najprv navrhoval, že sankcia bude 4-ročný nájom, na čo
nepristúpil, následne bol návrh, že sa to zníži o polovicu a potom ešte raz o polovicu až na súčasných
6 000,- eur, opomína žalobca, že z výpovede žalovaného vyplynulo, že „toto všetko“ sa udialo až
po podpise zmluvy, čomu korešponduje vyjadrenie žalovaného, že k jednaniu o výške „pokuty“, ktorú
žalobca nakoniec uplatňuje (6 000,- eur), došlo až po uzavretí nájomnej zmluvy.

23. Je pravdou, že ochrana spotrebiteľa v rovine hmotného práva sa prejavuje tak, že v prospech
spotrebiteľa sa vytvárajú právne konštrukcie, ktoré mu vo vzťahu k dodávateľovi vytvárajú omnoho
priaznivejšie postavenie ako v prípade bežného účastníka občiansko-právnych vzťahov. Konštatovanie
neplatnosti bodu 8.3 nájomnej zmluvy z dôvodu hrubej nerovnováhy v právach a povinnostiach v

neprospech žalovaného ako spotrebiteľa, vedie k tomu, že žalovaný ako spotrebiteľ nemá
povinnosť zaplatiť žalobcovi odstupné tak, ako bolo v zmluve dohodnuté; žalobca z bodu 8.3 nájomnej
zmluvy nie je oprávnený vyvodzovať a ani uplatňovať nárok na plnenie. Odvolací súd sa stotožňuje
s názorom súdu prvej inštancie, že uvedenie sankcie za predčasné ukončenie zmluvy o nájme bytu
vo výške 12 000 eur spôsobuje neplatnosť bodu 8.3 zmluvy podľa § 53 ods. 4 písm. k) Občianskeho

zákonníka s tým, že v podrobnostiach na dôvody rozhodnutia súdu prvej inštancie odkazuje.

24. Z vyššie uvedených dôvodov odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie potvrdil podľa
§ 387 ods. 1 a 2 CSP ako vecne správny.

25. O nároku na náhradu trov odvolacieho konania odvolací súd rozhodol podľa § 396 ods. 1 v spojení s
§ 262 ods. 1 a § 255 ods. 1 CSP. V odvolacom konaní procesne úspešnému žalovanému odvolací súd
priznal nárok na náhradu trov odvolacieho konania voči žalobcovi.

26. Toto rozhodnutie bolo prijaté senátom odvolacieho súdu jednohlasne.

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP), v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje,

v akom rozsahu sa rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).