Rozsudok ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa nedeľa 2. október 2022

Súd: Krajský súd Prešov
Spisová značka: 7Co/12/2022

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8320201614
Dátum vydania rozhodnutia: 03. 10. 2022
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Branislav Breza

ECLI: ECLI:SK:KSPO:2022:8320201614.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Prešove v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Branislava Brezu a sudcov JUDr.

Martina Fiľakovského a JUDr. Viera Kandriková v právnej veci žalobcu: Slovenská republika, zastúpená
Okresným súdom Humenné, so sídlom v Humennom, na ul. Laboreckej č. 1855/17, proti žalovanému:
KB Trend s.r.o., so sídlom v Humennom, na ul. Mierovej č. 1909/712, IČO: 45 721 114, právne
zastúpenému: JUDr. Júliusom Bučekom, advokátom so sídlom v Humennom, na ul. Štefánikovej č. 18,
za účasti Krajskej prokuratúry Prešov, so sídlom v Prešove, na ul. Masarykovej č. 16, o nahradenie
prejavu vôle, o odvolaní žalobcu proti rozsudku Okresného súdu Stará Ľubovňa zo dňa 15.11.2021 č.k.
8C 28/2020-198 takto

r o z h o d o l :

Potvrdzuje rozsudok.

Žalovanému sa priznáva voči žalobcovi náhrada trov odvolacieho konania v rozsahu 100 %.

Krajskej prokuratúre Prešov sa náhrada trov odvolacieho konania nepriznáva.

o d ô v o d n e n i e :

1. Prvoinštančný súd napadnutým rozsudkom žalobu zamietol a žalobcovi uložil povinnosť nahradiť
žalovanému trovy konania v rozsahu 100 %. Okresnej prokuratúre v Starej Ľubovni nárok na náhradu
trov konania nepriznal.

2. Z kúpnych zmlúv, dohody o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva a listov vlastníctva
predložených žalobcom k žalobe, ako aj zo zhodných tvrdení oboch strán sporu mal za preukázané,
že na základe kúpno-predajnej zmluvy zo dňa 21.05.1999, uzavretej medzi predávajúcim Jednota,
SD Humenné a Slovenskou republikou - Okresným súdom Humenné sa Slovenská republika stala
podielovým spoluvlastníkom parcely č. XXXX a prevádzkovo-administratívnej budovy súp. č. XXXX
postavenej na parcele č. XXXX v podiele 56/100. Na základe kúpnej zmluvy zo dňa 18.08.2004

uzavretej medzi tými istými stranami (predávajúci vystupoval pod obchodným menom COOP JEDNOTA
Humenné, spotrebné družstvo), sa žalobca stal podielovým spoluvlastníkom parcely a budovy v ďalšom
podiele 10/100. Výška celkového podielu žalobcu predstavovala 66/100. Parcela a stavba boli v
roku 1999 zapísané na LV č. XXXX. Po nadobudnutí jednotlivých spoluvlastníckych podielov vykonal
žalobca rekonštrukciu nadobudnutých priestorov. Na základe zmluvy zo dňa 07.06.1999 nadobudli
spoluvlastnícky podiel k budove súp. č. XXXX a parcele č. XXXX aj Q. Q., a to podiel 21/200 a D.
A., takisto podiel 21/200. Kúpnou zmluvou z roku 2002 nadobudli spoluvlastnícky podiel k budove a

parcele aj JUDr. T. A. a B. A.ová, a to podiel X/XXX, ktorý bol následne prevedený na žalovaného.
ZvyšnýspoluvlastníckypodielkbudoveaparceleponúklaCOOPJednotanapredajvroku2017všetkým
spoluvlastníkom.Záujemotentopodiel,podľatvrdeníkonateľažalovaného,ktorénebolipopreté,prejavil
iba žalovaný. Kúpnou zmluvou zo dňa 25.05.2017 žalovaný zakúpil podiel 23/200 k budove a parceleod predávajúceho COOP Jednota Humenné, spotrebné družstvo. Okrem podielu 23/200 predmetom
kúpnej zmluvy bol aj pozemok č. XXXX pred budovou a pozemok č. XXXX za budovou v podiele
1/1. Vklad zmluvy bol povolený dňa 29.05.2017. Dňa 08.04.2019 bola uzavretá dohoda o zrušení a

vyporiadaní podielového spoluvlastníctva medzi Slovenskou republikou, zastúpenou Okresným súdom
Humenné, Q. A., D. A. a žalovaným, predmetom ktorej bolo zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva
k stavbe - prevádzkovo administratívnej budovy, súpisné číslo XXXX, postavenej na parcele č. XXXX
a k parcele č. XXXX. Na základe tejto dohody a odborného posudku znalca Ing. V. K. došlo k zrušeniu
podielového spoluvlastníctva zmluvných strán dohody a stavba bola rozdelená na nebytové priestory,

ktoré nadobudli zmluvné strany do výlučného vlastníctva v rozsahu tejto dohody, pričom spoločné časti
a spoločné zariadenia budovy a pozemok č. XXXX ostali v podielovom spoluvlastníctve v podieloch
zodpovedajúcich veľkosti nebytových priestorov, ktoré nadobudol ten ktorý účastník dohody. Vklad tejto
dohody bol povolený dňa 26.04.2019. Stretnutia zástupcov žalobcu a žalovaného na Okresnom súde
Humenné dňa 09.01.2020 a 24.04.2020 neviedli k mimosúdnej dohode. Tieto skutkové okolnosti prípadu
neboli medzi stranami sporné. Sporné medzi stranami bolo právne posúdenie veci, keď obe strany mali

na vec iný právny názor.

3. Vo veci nebol vykonaný dôkaz výsluchom predsedu, resp. podpredsedu predstavenstva COOP
Jednota Humenné na okolnosti uzatvárania kúpnych zmlúv s tou ktorou stranou sporu, čo bolo medzi
stranami nesporné, a preto vykonanie týchto výsluchov sa nepovažovalo za potrebné. K právnej

stránke veci, ktorá de facto jediná bola sporná, nebolo potrebné vypočuť týchto svedkov, keďže výsluch
svedkov slúži na preukázanie skutkových okolností prípadu. Pokiaľ ide o ohliadku na mieste samom
navrhovanú žalobcom, z katastrálnych máp a fotografií predložených žalobcom je zrejmé, aké je
polohové umiestnenie sporných parciel a ako tie vyzerajú v skutočnosti. Ohliadkou na mieste samom by
sa evidentne nezistilo iné umiestnenie sporných parciel a ich vzhľad. Sporné je hlavne právne posúdenie

prípadu a za tohto stavu ani tento dôkaz vykonaný nebol.

4. Žalobca sa podanou žalobou domáhal uloženia povinnosti žalovanému uzavrieť s ním kúpnu zmluvu.
Aj keď petit žaloby formuloval týmto spôsobom, je nesporné, že sa domáha nahradenia prejavu vôle
žalovaného uzavrieť kúpnu zmluvu. Žalobca v priebehu konania argumentoval tým, že pôvodný vlastník

sporných parciel mu neponúkol na predaj sporné parcely ako spoluvlastníkovi budovy súp. č. XXXX
a parcely č. XXXX, teda kúpna zmluva medzi pôvodným vlastníkom sporných parciel a žalovaným je
neplatná, pričom tento nárok právne odvodzoval od ust. § 13, § 19 a § 23 zákona č. 182/1993 Z.z.

5. Z argumentácie žalobcu v priebehu konania je zrejmé, že žalobca zmiešal v žalobe nároky z porušenia

predkupného práva v zmysle ust. § 140 a § 603 ods. 3 Občianskeho zákonníka, ktoré si však uplatňoval
podľa zákona č. 182/1993 Z.z. argumentujúc potrebou aplikácie tohto zákona na právne vzťahy po
zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Vzhľadom na túto argumentáciu žalobcu bolo
potrebné si najprv vyjasniť, aké právne vzťahy boli medzi stranami sporu, akými právnymi predpismi sa
riadili a či žalobca vôbec má právo vyplývajúce mu z nejakého právneho predpisu domáhať sa nároku,

ako ho uplatnil v žalobe.

6. Je nesporné, že od roku 1999 dochádzalo k prevodom spoluvlastníckych podielov k budove súp. č.
XXXX a parcele č. XXXX z pôvodného vlastníka na žalobcu, žalovaného a ďalšie osoby. Medzi týmito
spoluvlastníkmi išlo do roku 2019 o spoluvlastníctvo stavby a pozemku pod ňou. Ich práva a povinnosti

sa riadili Občianskym zákonníkom, a to ustanoveniami o podielovom spoluvlastníctve. Predmetom ich
spoluvlastníctva nikdy neboli sporné parcely, ktoré až do uzavretia kúpnej zmluvy dňa 25.05.2017 boli
vo výlučnom vlastníctve COOP Jednota Humenné. Po uzavretí tejto zmluvy sa výlučným vlastníkom
sporných parciel stal žalovaný. Na sporné parcely sa teda nevzťahoval režim spoluvlastníctva podľa
Občianskeho zákonníka a právny predchodca žalovaného ako výlučný vlastník sporných parciel s nimi

mohol nakladať podľa svojho uváženia, okrem iného ich aj previesť bez toho, aby ich najprv musel
niekomu ponúknuť na predaj. Dohodou o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva zo dňa
08.04.2019 došlo k zrušeniu a vyporiadaniu podielového spoluvlastníctva a zmluvné strany sa stali
výlučnými vlastníkmi konkrétnych nebytových priestorov, ktoré užívali a ktoré vyčlenil znalec v odbornom
posudku a spoluvlastníkmi spoločných častí a zariadení stavby a pozemku č. XXXX. Povolením vkladu

tejto dohody do katastra nehnuteľností sa začal na nebytové priestory a ich vzťahy vzťahovať primerane
zákon č. 182/1993 Z.z. v zmysle ust. § 24 ods. 1 tohto zákona. V tomto smere sa poukázalo čl. V.
uvedenejdohody,vzmyslektoréhoprávoplatnýmpovolenímvkladudokatastranehnuteľnostísazrušuje
podielové spoluvlastníctvo. Až po povolení vkladu tejto dohody, teda v právnom zmysle vznikli nebytovépriestory a až od tohto okamihu je možné domáhať sa prípadných nárokov podľa zákona č. 182/1993
Z.z. Do tohto momentu sa na žalovaného nevzťahovali povinnosti upravené v zákone č. 182/1993 Z.z.
Ak sa žalobca domáha voči žalovanému nárokov podľa zákona č. 182/1993 Z.z. vo vzťahu ku kúpnej

zmluve uzavretej pred tým, ako sa na právne vzťahy strán sporu začali aplikovať ustanovenia zákona
č. 182/1993 Z.z., už toto je dôvod na zamietnutie žaloby.

7. Nahradenie prejavu vôle je závažným zásahom do zmluvnej autonómie strán zmluvy. Najvyšší súd
Slovenskej republiky v rozhodnutí publikovanom pod č. R 76/2019 skonštatoval, že nahradenie prejavu

vôle prichádza do úvahy len v prípadoch, ktoré sú v zákone výslovne uvedené. Žalobca evidentne pri
petite žaloby vychádzal z nárokov pri porušení predkupného práva podľa Občianskeho zákonníka, ale
tento nárok právne odvodzoval od § 13, § 19 a § 23 zákona č. 182/1993 Z.z. Z týchto ustanovení
žiadnym spôsobom nevyplýva, že ak by aj došlo k porušeniu nejakej povinnosti upravenej v týchto
ustanoveniach (de facto len v ust. § 23 ods. 1 tohto zákona, keďže ustanovenia § 13 a § 19 neupravujú
žiadnupovinnosť),môžesadotknutástranadomáhaťnahradeniaprejavuvôlevočiinejstrane,ktorájeho

prípadné práva porušila, resp. nároku, ako ho formuloval žalobca, teda uložiť povinnosť žalovanému
uzavrieť s ním kúpnu zmluvu. Uvedené je ďalším dôvodom na zamietnutie žaloby.

8. Ak by aj žalobca chcel odvodiť porušenie nejakého predkupného práva pri uzavretí kúpnej zmluvy
zo dňa 25.05.2017 ohľadne sporných parciel, k tomu je potrebné dodať, že pri tejto zmluve k porušeniu

predkupného práva nedošlo a ani nemohlo dôjsť, keďže ako už bolo vyššie uvedené, predávajúci bol
výlučným vlastníkom sporných parciel, a teda sa na neho nevzťahovala povinnosť ponúknuť sporné
parcely z titulu predkupného práva. Pri prevode týchto parciel sa pritom na daný právny vzťah ešte
nemohol aplikovať zákon č. 182/1993 Z.z. vzhľadom na vyššie uvedené dôvody. Kúpna zmluva bola
preto vyhodnotená ako platne uzavretá.

9. Ak by aj pri kúpnej zmluve zo dňa 25.05.2017 došlo k porušeniu predkupného práva, z ustálenej
rozhodovacej praxe súdov, ako aj z právnej teórie vyplýva, že oprávnený spoluvlastník z predkupného
práva má pri porušení povinnosti zo strany povinného spoluvlastníka na výber tri zákonné možnosti.
Môže sa domáhať buď vyslovenia relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode podielu zo spoluvlastníctva

na tretiu osobu alebo sa môže voči nadobúdateľovi (tretej osobe) domáhať, aby mu bol predaný
spoluvlastnícky podiel ponúknutý za rovnakých podmienok, za ktorých ich kúpil od povinnej osoby. Ak
taknadobúdateľdobrovoľneneurobí,môžesadomáhaťnasúdevydaniarozhodnutia,ktorýmsaprikúpe
nahradí prejav vôle nadobúdateľa. Treťou možnosťou je, že si ponechá predkupné právo, ktoré však
začne pôsobiť až voči nadobúdateľovi. Súbežné uplatnenie nároku podľa § 40a (uplatnenie relatívnej

neplatnosti) a § 603 ods. 3 Občianskeho zákonníka (prevedenie podielu za rovnakých podmienok,
resp. následné nahradenie prejavu vôle) je však z právnej povahy veci vylúčené. Ak sa totiž oprávnený
spoluvlastník platne domôže relatívnej neplatnosti voči účastníkom zmluvy, ktorou bolo porušené
predkupné právo, zmluva sa ruší od začiatku a podielovým spoluvlastníkom sa stáva opäť pôvodný
spoluvlastník. Oprávnený spoluvlastník sa teda potom nemôže účinne domáhať od nadobúdateľa

predaja spoluvlastníckeho podielu, keďže tento po uplatnení relatívnej neplatnosti už nie je vlastníkom
spoluvlastníckeho podielu. Predpokladom uplatnenia nároku na prevod spoluvlastníckeho podielu za
rovnakých podmienok, ako bol prevedený na nadobúdateľa teda je, aby sa oprávnený spoluvlastník
predtým nedomáhal relatívnej neplatnosti zmluvy.

10. Skutočnosť, že žalobca sa najprv domáhal relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy zo dňa 25.05.2017 a
následne sa žalobou domáhal nahradenia prejavu vôle žalovaného, je taktiež dôvodom na zamietnutie
žaloby.

11. Rovnako námietky žalovaného a prokurátora ohľadne neurčitosti kúpnej zmluvy, ktorú by mal

žalovaný uzavrieť so žalobcom, sú dôvodné, a to jednak ohľadne neurčitosti kúpnej ceny, ako aj ohľadne
požadovaného podielu, a to s poukazom na ust. § 5 ods. 1 písm. b) zákona č. 182/1993 Z.z., keďže súd
musí vychádzať zo stavu v čase vyhlásenia rozsudku a podľa aktuálneho stavu zapísaného v katastri
nehnuteľností by podiel žalobcu na sporných parcelách predstavoval iný podiel, ako požadoval žalobca.

12. Ani prípadná projektová dokumentácia, ktorú sa žalobcovi a ani súdu nepodarilo zabezpečiť, nič
nemohla zmeniť na záveroch, z ktorých sa vychádzalo pri rozhodnutí vo veci. Žaloba bola zamietnutá
z dôvodov právneho posúdenia veci, keď sa dospelo k záveru, že v danom prípade nie je možné
aplikovať zákon č. 182/1993 Z.z. spôsobom, ako to požadoval žalobca a zároveň z dôvodu absenciemožnosti domáhať sa nahradenia prejavu vôle resp. uloženia povinnosti žalovanému uzavrieť zmluvu
podľa ustanovení zák. č. 182/1993 Z.z., z ktorých odvodzuje svoj nárok žalobca. Na týchto záveroch by
ani prípadná projektová dokumentácia zo 70-tych rokov minulého storočia nič nezmenila. K argumentácii

žalobcu ohľadne toho, že sporné parcely sú priľahlými pozemkami, súd dodal, že posudzovať sporné
parcely ako priľahlé pozemky v zmysle zákona č. 182/1993 Z.z. je možné až odvtedy, keď sa na
daný prípad začal vzťahoval tento zákon. Ako však už bolo vyššie uvedené, až do povolenia vkladu
dohody o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva sa právne vzťahy dovtedy podielových
spoluvlastníkov spravovali Občianskym zákonníkom a nie zákonom č. 182/1993 Z.z. Ak sporné parcely

boli vo výlučnom vlastníctve právneho predchodcu žalovaného a nevťahoval sa na nich v čase prevodu,
teda v roku 2017 zákon č. 182/1993 Z.z., ani skutočnosť, že by sporné parcely v súčasnosti mohli
spĺňať parametre priľahlého pozemku neznamená, že v čase ich prevodu došlo k porušeniu zákona č.
182/1993 Z.z. Aj v zmysle zákona č. 182/1993 Z.z. je možné, že priľahlé pozemky nie sú vo vlastníctve
alebo spoluvlastníctve vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov (napr. aj z dôvodu, že ich je možné
samostatne previesť - § 13 ods. 2 v spojení s § 14b ods. 3 zákona č. 182/1993 Z.z., alebo z dôvodov

podľa § 23 ods. 4 a 5 tohto zákona), teda nie vždy priľahlé pozemky musia nevyhnutne vlastniť vlastníci
bytov či nebytových priestorov.

13. Vzhľadom na uvedené skutočnosti súd žalobu ako nedôvodnú zamietol.

14. Výrok o trovách odôvodnil ust. § 255 ods. 1 a § 262 ods. 1 C.s.p.

15. Proti tomuto rozsudku podal v zákonom stanovenej lehote odvolanie žalobca. Navrhol rozsudok
zrušiť a vec vrátiť na ďalšie konanie a nové rozhodnutie. Podľa odôvodnenia rozsudku, za dôvodné
sa považovali aj námietky žalovaného a prokurátora ohľadne neurčitosti kúpnej zmluvy. Prvoinštančný

súd v rozpore s ust. § 129 ods. 1, ods. 2 a ods. 3 C.s.p. nevyzval žalobcu na vykonanie opravy, ktorú
by žalobca zrejme aj vykonal. Dopustil sa tak pochybenia v zmysle ust. § 365 ods. 1 písm. a) C.s.p. a
rozhodol vo veci samej aj napriek uvedenému nedostatku. Skúmanie splnenia procesných podmienok
je pritom úradnou povinnosťou súdu počas priebehu celého konania.

16. Žalobca v podanej žalobe, ako aj na pojednávaní samotnom navrhol vykonanie dôkazov, ale súd
prvej inštancie o ich vykonaní či nevykonaní ani nerozhodol. Zo zápisnice o pojednávaní síce vyplýva,
že súd sa nerozhodol ich vykonať, okrem listinných dôkazov, ale o nevykonaní dôkazov chýba samotné
uznesenie. Až po riadnom vykonaní všetkých žalobcom navrhovaných dôkazov by súd prvej inštancie
moholdospieťkinýmzáveromatýmtopostupomsťažildôkaznúpozíciustranysporu-žalobcu.Prakticky

bez akéhokoľvek ďalšieho vykonania dokazovania sa nedôvodne vzdialil od žalovanej a možnej miery
zistenia skutkového stavu tvrdeného žalobcom a tak následne aj nesprávne vyhodnotil všetky dôkazy.
Preto je daný odvolací dôvod podľa ust. § 365 ods. 1 písm. e), písm. f) C.s.p. Následkom uvedeného je,
že prvoinštančný súd dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam.

17. Aj právne posúdenie je nedostatočné. Je tak naplnený odvolací dôvod vyplývajúci z ust. § 365 ods.
1 písm. h) C.s.p. V rozsudku nie je vôbec daná odpoveď na zásadnú otázku, či sporné pozemky majú
charakter priľahlých pozemkov alebo nie.

18. Žalobca trvá na tom, že v zmysle ust. § 23 ods. 1 veta druhá zákona č. 182/1993 Z.z. je

daná povinnosť previesť na vlastníka nebytového domu aj vlastníctvo k zastavanému pozemku a
priľahlému pozemku. V roku 2019 spoluvlastníci zrušili podielové spoluvlastníctvo k spoločnej veci
(budove a zastavanému pozemku) a túto rozdelili na samostatné jednotky - nebytové priestory a k ním
prislúchajúce spoluvlastnícke podiely na pozemku a spoločných častiach / zariadeniach. Titulom tejto
zmenyboladohodaozrušenípodielovéhospoluvlastníctva,ktorásastalaprávnymtitulomnadobudnutia

vlastníckeho práva k nebytovým priestorom a k im prislúchajúcim akcesorickým právam (podiel na
spoločných častiach, zariadeniach domu a na pozemku). Rozdelením spoločnej veci sa právne vzťahy
pôvodných podielových spoluvlastníkov podriadili prednostne režimu zákona č. 182/1993 Z.z. a to v
zmysle ust. § 24. Z ust. § 24 ods. 1 veta druhá zákona č. 182/1993 Z.z. vyplýva, že tento zákon sa
primeranevzťahujeajnabudovy,ktorénemajúcharakterbytovéhodomu,čoznamená,žeprávnevzťahy

bývalých podielových spoluvlastníkov uzatvorením dohody o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva
a rozdelením budovy na jednotky sa začali riadiť primerane aj ustanoveniami zákona č. 182/1993 Z.z.
Titulom prevodu vlastníctva v posudzovanom prípade bola dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového
spoluvlastníctva. Je dôležité zdôrazniť, že až do tohto momentu nebytové priestory v budove akotaké v právnom slova zmysle neexistovali, keďže až na základe zmluvy o prevode vlastníctva k
nebytovému priestoru sa vytvára nová vec - nebytový priestor, ktorý sa stáva samostatným predmetom
občianskoprávnych vzťahov.

19.Vust.§23ods.1vetadruházákonač.182/1993Z.z.sakogentnezakotvujeprevlastníkadomu,akje
aj vlastníkom zastavaného a priľahlého pozemku, povinnosť previesť na vlastníka nebytového priestoru
aj vlastníctvo k zastavenému pozemku a priľahlému pozemku. Vlastníkom priľahlých pozemkov v čase
delenia budovy na jednotky bol žalovaný, ktorý bol zároveň aj spoluvlastníkom domu a zastavaného

pozemku a účastníkom právneho úkonu, na základe ktorého došlo k rozdeleniu budovy na jednotky,
nebytové priestory. To, že sčasti išlo o podielové spoluvlastníctvo (budova a zastavaný pozemok) a
sčasti o výlučné vlastníctvo (parcely č. XXXX a č. XXXX), nemení nič na obsahu zákonných povinností
vlastníka budovy pri prevode jednotiek. Z toho vyplýva, že žalovaný bol povinný previesť za náhradu na
nadobúdateľov nebytových priestorov, okrem iného, aj spoluvlastnícky podiel na priľahlých pozemkoch,
keďže takýto pozemok ako spoluvlastník budovy pred jej rozdelením na jednotky vlastnil.

20. Žalobca nárok uplatnený podanou žalobou neodvodzuje a ani neodvodzoval z titulu predkupného
práva. V podanej žalobe len poukázal, že iba voči pôvodnému vlastníkovi COOP Jednota, spotrebné
družstvo Humenné, sa dovolával relatívnej neplatnosti prevodu vlastníckeho práva. Samotná žaloba
však nesmeruje proti tomuto pôvodnému vlastníkovi, ale v žalobe sa len chronologicky poukazuje na túto

skutočnosť. Záver, podľa ktorého ide o súbežné uplatnenie nároku podľa § 40a Občianskeho zákonníka
a § 603 ods. 3 Občianskeho zákonníka, je zjavne nesprávny.

21. Žalovaný a Krajská prokuratúra Prešov navrhli rozsudok ako vecne správny potvrdiť.

22. Odvolací súd v zmysle zásad ust. § 379, § 380 a § 381 C.s.p. preskúmal napadnutý rozsudok spolu
s konaním, ktoré mu predchádzalo, vec prejednal bez nariadenia pojednávania a zistil, že odvolanie
žalobcu nie je opodstatnené.

23. Vo veci sa v dostatočnom rozsahu zistil skutkový stav a zo zistených skutočností bol vyvodený

správny právny záver. Keďže ani v priebehu odvolacieho konania sa na týchto skutkových a právnych
zisteniach nič nezmenilo, odvolací súd si osvojil náležité a presvedčivé odôvodnenie rozhodnutia
prvoinštančným súdom, na ktoré v plnom rozsahu odkazuje.

24. Pokiaľ ide o žalobcom vytýkané pochybenie súdu prvej inštancie, ak tento nevyzval žalobcu na

vykonanie opravy podania podľa ust. § 129 ods. 1, ods. 2 a ods. 3 C.s.p., toto je právne bezvýznamné.
Aj za predpokladu, ak by žalobca bol vyzvaný na opravu svojho podania a následne ju aj vykonal, na
nedôvodnosti podanej žaloby by sa nič nezmenilo. Platí totiž ust. § 365 ods. 1 písm. d) C.s.p., podľa
ktorého odvolanie možno odôvodniť len tým, že konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok
nesprávne rozhodnutie vo veci. S prihliadnutím na toto zákonné ustanovenie muselo ísť o inú vadu

majúcu vplyv na výrok rozhodnutia. Táto podmienka v prejednávanej veci splnená nebola.

25. Čo sa týka argumentácie žalobcu, podľa ktorej súd prvej inštancie o nevykonaní dôkazov nerozhodol
samostatným uznesením, táto nie je správna. Zákonná úprava obsiahnutá v ust. § 185 ods. 1 C.s.p.
ukladásúdurozhodnúťibaotom,ktoréznavrhnutýchdôkazovvykonáanieajotom,ktoréznavrhnutých

dôkazov nevykoná. Ak sa súd rozhodne, že niektoré z navrhnutých dôkazov nevykoná, je povinný v
odôvodnení rozsudku odôvodniť prečo nevykonal ďalšie navrhnuté dôkazy, čo priamo vyplýva z ust. §
220ods.2C.s.p.Tútopovinnosťvyplývajúcuzust.§220ods.2C.s.p.siprvoinštančnýsúdvodôvodnení
rozsudku bez akýchkoľvek pochybností splnil.

26. Pokiaľ ide o dôkaz listinou, tento sa vykoná tak, že súd listinu alebo jej časť prečíta alebo oznámi
jej obsah. To neplatí, ak ide o listinu, ktorej odpis bol strane sporu v priebehu konania doručený a ak
listina alebo jej obsah neboli protistranou spochybnené. Uvedené priamo vyplýva z ust. § 204 C.s.p.
Z obsahu spisu vyplýva, že žaloba spolu s podaniami žalobcu zo dňa 08.10.2020 (č.l. 99 spisu) a zo
dňa 01.12.2020 (č.l. 130 spisu), ku ktorým boli pripojené aj listinné dôkazy, boli žalovanému doručené

dňa 22.03.2021. Žalovaný tieto listinné dôkazy nespochybnil a teda ich obsah nemusel byť vykonaný
prečítaním listín alebo oznámením ich obsahu. V tomto smere tak k žiadnemu porušeniu povinnosti zo
strany konajúceho súdu nedošlo.27. Obsahu spisu nezodpovedá ani tvrdenie žalobcu, podľa ktorého nárok uplatnený žalobou
neodvodzoval a ani neodvodzuje z titulu predkupného práva. Už v žalobe samotnej poukázal na
relatívnu neplatnosť kúpnej zmluvy uzatvorenej dňa 25.05.2017 medzi predávajúcim COOP Jednota,

spotrebné družstvo Humenné a žalovaným ako kupujúcim, pričom v tejto súvislosti zdôraznil, že listom
zo dňa 05.05.2020 namietal relatívnu neplatnosť kúpnej zmluvy, čo oznámil tak predávajúcemu, ako
aj kupujúcemu. Oznámenie zo dňa 05.05.2020 (č.l. 124) bolo COOP Jednota Humenné doručené dňa
11.05.2020 (č.l. 125 spisu) a oznámenie zo dňa 05.05.2020 (č.l. 126 spisu) žalovanému dňa 11.05.2020
(č.l. 128 spisu).

28. Za predpokladu účinného dovolania sa relatívnej neplatnosti podľa ust. § 40a Občianskeho
zákonníka vo vzťahu ku kúpnej zmluve zo dňa 25.05.2017 by táto okolnosť rozhodne nesvedčala v
prospech žalobcu. Účinným dovolaním sa relatívnej neplatnosti by totiž nastala obnova pôvodných
vlastníckych vzťahov a žalovaný by prestal byť nositeľom vlastníckych práv vo vzťahu k sporným
nehnuteľnostiam. Za takejto situácie žalovaný ako nevlastník by ani nemohol byť zaviazaný na

nahradenie prejavu vôle uzatvoriť so žalobcom kúpnu zmluvu z dôvodu nedostatku vecnej pasívnej
legitimácie na jeho strane.

29. Za správny sa nedá označiť názor žalobcu, podľa ktorého žalovaný bol povinný previesť za
náhradu na nadobúdateľov nebytových priestorov okrem iného aj spoluvlastnícky podiel na priľahlých

pozemkoch, keďže takýto pozemok ako spoluvlastník budovy pred jej rozdelením na jednotky vlastnil.

30. Ust. § 23 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších
predpisov rieši otázku práv vlastníkov domov bytov a nebytových priestorov k pozemkom, na ktorých
je dom s bytmi, resp. nebytovými priestormi postavený, ako aj k priľahlým pozemkom. Ako to vyplýva z

ust. § 23 ods. 1 tohto právneho predpisu, s vlastníctvom bytu alebo nebytového priestoru v dome je aj
nerozlučne spojené spoluvlastnícke právo, resp. iné spoločné právo k pozemku, na ktorom je predmetný
dom postavený, ako aj k priľahlému pozemku. Je to reflexia na ust. § 13 ods. 1 zákona č. 182/1993
Z.z. v znení neskorších predpisov, kde sa uvádza, že s vlastníctvom bytu alebo nebytového priestoru
je nerozlučne spojené aj vlastníctvo k spoločným častiam a zariadeniam domu, k príslušenstvu, ako

aj spoluvlastníctvo alebo iné spoločné práva k pozemkom. Zároveň z ust. § 19 zákona č. 182/1993
Z.z. v znení neskorších predpisov vyplýva, že vzhľadom na nerozlučnosť vlastníctva bytu alebo
nebytového priestoru zo spoluvlastníctvom, resp. iným právom alebo povinnosťou k pozemku, nie je
možné uskutočniť prevod, resp. prechod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru na tretiu osobu
bez toho, aby zároveň nedošlo k prevodu, resp. prechodu spoluvlastníckeho, resp. iného spoločného

práva alebo povinnosti k pozemkom.

31.Ust.§23ods.1vetadruházákonač.182/1993Z.z.vzneníneskoršíchpredpisovriešiprípad,vrámci
ktorého je vlastník bytového domu zároveň aj vlastníkom pozemku, na ktorom je bytový dom postavený
a priľahlého pozemku. Už z uvedeného bez akýchkoľvek pochybností vyplýva, že uvedené ustanovenie

nie je použiteľné v prípadoch, ak vlastnícky režim vo vzťahu k bytovému domu a pozemku, na ktorom
je bytový dom postavený, je rozdielny od vlastníckeho režimu vo vzťahu k priľahlému pozemku.

32. Podľa ust. § 24 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. v znení neskorších predpisov, ustanovenia tohto
zákona týkajúce sa bytového domu sa vzťahujú aj na budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu,

ak je v nich najmenej 1/3 -tina podlahovej plochy určená na bývanie a majú najmenej 4 byty. Ustanovenia
tohtozákonasaprimeranevzťahujúajnainébudovy,ktorénemajúcharakterbytovéhodomusvýnimkou
§ 29 a § 29a ods. 1; na správcu týchto budov sa nevzťahuje osobitný predpis.

33. Úlohou predmetného ustanovenia bolo stanoviť, v ktorých prípadoch sa vzhľadom na charakter

budovy budú uplatňovať ustanovenia Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Zákon sa
prioritne zameriava na úpravu nadobúdania vlastníckeho práva k bytom a nebytovým priestorom v
bytovom dome a reguláciu práv a povinností ich vlastníkov (§ 1 ods. 1 Zákona o vlastníctve bytov).
Bytový dom zákon charakterizuje ako budovu, v ktorej viac ako polovica podlahovej plochy je určená
na bývanie, nachádzajúc sa v nej minimálne 3 byty a nebytové priestory, pričom byty a nebytové

priestory sú v súlade so zákonom vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov. Zároveň
sú spoločné časti a zariadenia domu v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových
priestorov (§ 2 ods. 2 Zákona o vlastníctve bytov). Ust. § 24 ods. 1 Zákona o vlastníctve bytov bolo
implementované do bytového zákona novelou č. 205/2014 Z.z. s cieľom rozšíriť okruh domov, ktorénemajú síce charakter bytového domu v zmysle § 2 ods. 2 Zákona o vlastníctve bytov, ale aj tak sa
na ne budú vzťahovať ustanovenia zákona bez obmedzenia. Je to reflexia na súčasný trend výstavby
domov, ktoré nie sú výlučne, resp. v majoritnom rozsahu určené na účely bývania, ale v určitom rozsahu

sa v nich byty nachádzajú. Ako vyplýva z Dôvodovej správy k predmetnej novele Zákona o vlastníctve
bytov a nebytových priestorov, cieľom bola prioritne ochrana bývania spočívajúca v tom, že ustanovenia
zákona sa bez obmedzenia budú vzťahovať aj na budovy, ktoré síce nemajú znaky bytového domu,
ale spĺňajú zákonom ustanovené minimálne kritériá. Má ísť o budovy, ktoré nemajú charakter bytového
domu, ale je v nich najmenej 1/3 -tina plochy určená na bývanie a nachádzajú sa v nej minimálne

4 byty. Pri stanovení predmetnej podmienky sa vychádzalo z definície polyfunkčného domu v zmysle
ustanovenia § 5 ods. 2 zákona č. 607/2003 Z.z. o štátnom fonde rozvoja bývania, kde sa pre takýto
typ budov poskytujú aj prostriedky zo štátneho fondu na rozvoj bývania. V predmetných polyfunkčných
domoch, ako sú napr. garážové domy, administratívne budovy, je teda možné aplikovať ustanovenia
zákona týkajúce sa založenia spoločenstva pre správu spoločných častí a zariadení domu ako aj
spoločných nebytových priestorov. Zároveň sa tu bude uplatňovať povinnosť prevodu vlastníctva bytu

alebo nebytového priestoru, ktorým bude zaviazané bytové družstvo, resp. obec v prípade, ak o to
požiada nájomca (§ 29 a § 29a Zákona o vlastníctve bytov). V prípade ostatných budov, ktoré nespĺňajú
kritéria ustanovené pre polyfunkčný dom, sa ustanovenia zákona o vlastníctve bytov a nebytových
priestorov budú uplatňovať s výnimkou § 29 a 29a ods. 1 Zákona o vlastníctve bytov.

34. Ak ust. § 24 ods. 1 Zákona o vlastníctve bytov odkazuje na primerané použitie ustanovenia § 23
ods. 1 Zákona o vlastníctve bytov, v prípade budovy nemajúcej charakter bytového domu totožnosť
vlastníckych vzťahov k takejto budove a priľahlému pozemku musí byť zachovaná.

35. V prejednávanej veci právny režim prevádzkovej administratívnej budovy so súpisným číslom XXXX

a pozemku s parcelným číslom XXXX, na ktorom bola táto budova postavená, nebol totožný so stavom
vlastníckym vo vzťahu k nehnuteľnostiam tvoriacim predmet sporu a to k pozemkom so súpisným číslom
XXXX a XXXX. Výlučným vlastníkom pozemkov s parcelným číslom XXXX a XXXX bol žalovaný.

36. Aj keď žalovaný ako spoluvlastník pozemku s parcelným číslom XXXX a budovy so súpisným číslom

XXXX na tomto pozemku postavenej bol spolu s ďalšími spoluvlastníkmi účastníkom dohody o zrušení
a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva zo dňa 08.04.2019, je nepochybné, že predmetom tejto
dohody mohli byť iba nehnuteľnosti v spoluvlastníctve účastníkov tejto dohody a nie aj nehnuteľnosti vo
výlučnom vlastníctve žalovaného. Ak žalovaný vo vzťahu k sporným nehnuteľnostiam, a to k pozemkom
zapísaným ako parcely č. XXXX a č. XXXX, nemal postavenie podielového spoluvlastníka, nakoľko bol

ich výlučným vlastníkom, nebolo možné na neho aplikovať ust. § 23 ods. 1 v spojení s ust. § 24 ods.
1 Zákona o vlastníctve bytov.

37. Keďže súd prvej inštancie správne postupoval ak žalobu žalobcu ako nedôvodnú zamietol, odvolací
súd postupom vyplývajúcim z ust. § 387 C.s.p. rozsudok ako vecne správny potvrdil.

38. Zároveň v odvolacom konaní úspešnému žalovanému bola priznaná i náhrada trov odvolacieho
konania v rozsahu 100 % podľa ust. § 396 ods. 1, § 255 ods. 1 a § 262 ods. 1, ods. 2 C.s.p. s tým, že
o výške náhrady týchto trov rozhodne súd prvej inštancie.

39. Krajskej prokuratúre Prešov náhrada trov odvolacieho konania priznaná nebola, nakoľko v súvislosti
s týmto štádiom konania Krajskej prokuratúre Prešov žiadne trovy nevznikli.

40. Rozhodnutie bolo prijaté pomerom hlasov 3 : 0.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolanie nie je prípustné.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 C.s.p.) v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia

opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 odsek 1 C.s.p.).Dovolateľmusíbyťsvýnimkouprípadovpodľa§429odsek2vdovolacomkonanízastúpenýadvokátom.
Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom (§ 429 odsek 1 C.s.p.).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 C.s.p.).