Rozsudok ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa pondelok 10. január 2022

Súd: Okresný súd Liptovský Mikuláš
Spisová značka: 6C/31/2021

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5621203141
Dátum vydania rozhodnutia: 11. 01. 2022
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Iveta Žišková

ECLI: ECLI:SK:OSLM:2022:5621203141.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Liptovský Mikuláš, sudkyňou JUDr. Ivetou Žiškovou, vo veci žalobcov v 1. rade W. N., I..

XX. XX. XXXX, bytom Y. T. XXX, v 2. rade E. N., nar. XX. XX. XXXX, bytom Y. T. XXX, žalobcovia v 1.
a 2. rade zastúpení JUDr. Dušanom Jančim, advokátom, so sídlom Garbiarska 695, Liptovský Mikuláš,
proti žalovanému Obec Liptovský Ondrej, so sídlom Liptovský Ondrej 84,
IČO: 00 315 532, zastúpenému JUDr. Janou Šmihulovou Jakabovičovou, advokátkou, so sídlom Štúrova
17, Liptovský Mikuláš, o určenie neplatnosti výpovede z nájmu bytu, takto

r o z h o d o l :

I. Súd u r č u j e , že výpoveď nájmu bytu č. X, nachádzajúceho sa vo vchode Z. I. X. B. v pavlačovom
bytovom dome so súpisným číslom XXX, postavenom na parcele Č.. XXX/XX, N.. Ú.. Y. T., zapísaný

T.ým úradom Liptovský Mikuláš, katastrálny odbor, na LV Č.. XXX, zo dňa 18. 05. 2021, je n e p l a t n á .

II. Žalobcom v 1. a 2. rade sa voči žalovanému p r i z n á v a nárok na náhradu trov konania v rozsahu
100 % s tým, že o výške náhrady trov rozhodne po právoplatnosti tohto rozsudku súd prvej inštancie
samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou, doručenou Okresnému súdu Liptovský Mikuláš (ďalej „súd“) elektronicky dňa 13. 08. 2021,
žalobcovia žiadali určiť neplatnosť výpovede nájmu bytu č. X, nachádzajúceho sa vo vchode Z. I. X. B. O.
pavlačovom bytovom dome so súpisným číslom XXX, postavenom na parcele Č.. XXX/XX, N.. Ú.. Y. T.,

zapísaný Okresným úradom Liptovský Mikuláš, katastrálny odbor, na Y. Č.. XXX (ďalej len „byt č. X“) zo
dňa 18. 05. 2021. Žalobu odôvodnili tým, že dňa 08. 09. 2007 uzatvorili, ako nájomcovia, so žalovaným,
ako prenajímateľom, Zmluvu o nájme bytu č. X na dobu určitú do 31. 12. 2036. Dňa 18. 05. 2021 im
žalovaný doručil výpoveď nájmu bytu z dôvodov § 711 ods. 1 písm. f) Občianskeho zákonníka (ďalej
len „Obč. zák.“) teda, že nájomca prestal spĺňať predpoklady užívania bytu, vyplývajúce z osobitného
určenia domu. Výpoveď označili žalobcovia za nedôvodnú, pretože táto nespĺňa podmienky vyžadované
§ 711 ods. 1 ods. f) Obč. zák., pretože byt nie je bytom osobitného určenia, ani bytom v dome osobitného

určenia, pričom sa odvolali na právnu úpravu § 2 ods. 1, 2 a § 3 ods. 2 zákona č. 189/1992 Zb. o
úprave niektorých pomerov, súvisiacich s nájmom bytov a s bytovými náhradami. Za nedôvodné označili
žalobcovia aj poukazovanie na podmienky zákona č. 443/2010
Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní, keďže daná právna úprava bola prijatá až po
vzniku tohto konkrétneho právneho vzťahu. Nie je v zmysle daného zákona možné a nie je ani v súlade
s princípom právnej istoty, aby sa po vzniku nájomného vzťahu v roku 2007 zmenili podmienky nájmu
po prijatí úpravy v roku 2010. Zákon takúto možnosť neupravuje, pričom sa odvolali na ustanovenie § 24

ods. 2 daného zákona. Za ďalšiu vadu výpovede nájmu označili žalovaní to, že táto nebola schválená
obecným zastupiteľstvom a teda v zmysle čl. 1 bod 3 druhej vety Všeobecne záväzného nariadenia
Obce Liptovský Ondrej č. 002/2018, ako aj ustanovenie § 11 ods. 4 písm. a) zákona č. 369/1990 Zb.o obecnom zriadení, je výpoveď neplatná. Výpoveď nájmu bytu žalobcovia označili za neplatnú aj s
poukazom na ustanovenie § 39 Obč. zák.

2.Žalovanývovyjadreníkžalobenenamietaltvrdeniažalobcovotom,žebytč.Xniejebytomosobitného
určenia a ani že sa nenachádza v dome osobitného určenia. Žalobu však žiadal zamietnuť z dôvodu,
že samotná nájomná zmluva z 08. 09. 2007 je neplatná. Neplatnosť nájomnej zmluvy odvodzoval z
uznesenia žalovaného č. 7/2006 zo dňa 10. 03. 2006, ktorým bolo schválené Všeobecne záväzné
nariadenie obce (ďalej len „VZN“) č. 1/2006, podľa ktorého nájomná zmluva mohla byť uzavretá iba na

dobu 5 rokov. Dlhšia doba nájmu musela byť dohodnutá na základe rozhodnutia starostu po vyjadrení
obecného zastupiteľstva, čo v danom prípade nebolo. Opakovane predlžovať nájomnú zmluvu bolo
možné len za stanovených podmienok. Žalovaný potvrdil, že nájomná zmluva so žalobcami bola síce
uzavretá na základe hlasovania obecného zastupiteľstva zo dňa 30. 06. 2006, ale je v rozpore s
uvedenými VZN. Ako ďalší dôvod neplatnosti nájomnej zmluvy žalovaný označil dojednanie o práve
nájomcu na odkúpenie bytu po 30-tich rokoch nájmu za 1,- euro, čo však nebolo schválené obecným

zastupiteľstvom. Z toho dôvodu je nájomná zmluva neplatná podľa § 39 Obč. zák.

3.Vreplikežalobcoviaoznačilitvrdeniažalovanéhooneplatnostinájomnejzmluvyzaúčelové.Poukázali
na to, že VZN umožňovalo uzavrieť nájomnú zmluvu na dlhšiu dobu za splnenia dvoch podmienok a
tie boli splnené, t. j. súhlas obecného zastupiteľstva a starostu obce. Poukázali aj na to, že žalovaný

považoval nájomnú zmluvu za platnú po dobu 14 rokov a ak by nájomnú zmluvu považoval za neplatnú,
nebol by dal výpoveď z nájmu. Nájomnou zmluvou nedošlo k prevodu vlastníctva, takže nebolo potrebné
schválenie obecného zastupiteľstva; obecné zastupiteľstvo však schválilo celý obsah zmluvy, teda aj
právo na odkúpenie za 1,- euro. Žalobcovia poukázali aj na to, že žalovaný nepoprel žalobcami tvrdený
dôvod neplatnosti výpovede, a preto sa v zmysle

§ 151 ods. 1 Civilného sporového poriadku (ďalej len „CSP“) tieto tvrdenia považujú za nesporné.

4. V duplike žalovaný zotrval na tom, že nie je možné sa v súdnom konaní zaoberať neplatnosťou
výpovede z nájomnej zmluvy, nakoľko samotná nájomná zmluva je absolútne neplatná - otázku
platnosti nájomnej zmluvy žiadal vyriešiť ako predbežnú otázku. Nesúhlasil s tvrdením žalobcov, že v

uznesení obecného zastupiteľstva č. 22/2006 zo dňa 30. 06. 2006 je obsiahnuté dostatočné vyjadrenie
súhlasu s uzavretím nájomných zmlúv na dobu dlhšiu ako 5 rokov. Vyslovil názor, že nakoľko VZN
uvádza, že má ísť o vyjadrenie obecného zastupiteľstva bolo potrebné, aby bol takýto súhlas explicitne
imporporovaný do písomného uznesenia tak, aby o obsahu vôle obecného zastupiteľstva nevznikli
žiadne pochybnosti. Takisto skutočnosť, že starosta podpísal nájomnú zmluvu, nie je možné považovať

za rozhodnutie starostu obce a vyslovil názor, že aj v tomto prípade malo ísť o samostatný prejav
vôle v písomnej forme, ktorý by časovo predchádzal uzavretiu nájomnej zmluvy. Žalovaný rešpektoval
nájomnú zmluvu po dobu 14 rokov, nakoľko nemal dôvod akejkoľvek pochybnosti ohľadne jej platnosti.
Až po podaní žaloby o neplatnosť výpovede z nájomnej zmluvy zo strany žalobcov, po preskúmaní
všetkých dokumentov, vyvstala odôvodnená pochybnosť ohľadne platnosti nájomnej zmluvy. Ide o

právnu pochybnosť zásadného významu, ktorá nastoľuje právnu neistotu pre obe zmluvné strany.
Starosta žalovanej obce považuje za dôležité ju vyriešiť, a preto sa žalovaný s touto otázkou obrátil
na súd. Nejde teda o žiadnu účelovú ani nepravdivú argumentáciu, ale výlučne o žiadosť o právne
posúdenie veci.

5. Na pojednávaní dňa 11. 01. 2022 súd vykonal všetky dôkazy označené stranami - so súhlasom strán
však nebol vykonaný dôkaz výsluchom svedkov F. L., E. N., R. U. a F. K..

6. Vypočutím žalobcov bolo zistené, že bol to práve starosta obce, ktorý oslovil žalobcov s ponukou
bývania v predmetnom byte v čase, keď sa mal stavať bytový dom. Bolo to z toho dôvodu, že obec mala

záujem podporovať mladé rodiny a hlavne obyvateľov, pochádzajúcich z Obce Liptovský Ondrej. Pri
uzatváranízmluvyimstarostaobcepovedal,žepo30-tichrokochsibudúmôcťodkúpiťbytdovlastníctva
za 1,- euro. Pred doručením výpovede nájmu žalovaný so žalobcami osobne neriešili otázku ďalšieho
užívania bytu č. X, ale starosta obce iba odkazoval žalobcom po iných osobách, že sa majú s obcou
dohodnúť a z bytu odísť z dôvodu, že žalobca v 1. rade nadobudol dedením nehnuteľnosť v susednej

Obci Jakubovany. Odkázal im, že v zmluve bolo uvedené, že nesmú nadobudnúť inú nehnuteľnosť, čo
však v samotnej zmluve napísané nie je. Od uzavretia nájomnej zmluvy byt užívali, nikdy nepodávali
žiadosť na predĺženie nájomného, pričom riadne si plnili všetky povinnosti, t. j. platili poplatky a starali sa
ajookoliebytovéhodomu.Preduzavretímnájomnejzmluvyžalobcoviabývaliurodičovžalobcuv1.radev Obci Liptovský Ondrej. Písomnú zmluvu o nájme vypracovala obec, žalobcovia neboli jej spolutvorcami
a podpísali len to, čo im bolo predložené zo strany obce. Zaplatili nejaký vklad pred podpisom nájomnej
zmluvy - asi sumu 36 000,- Sk. Starosta obce sám povedal žalobcovi v 1. rade, že po tom, ako budú

byt užívať 30 rokov a riadne ho splácať, obec im ho predá za 1,- euro. Ani jeden zo žalobcov nebol
nikdy pozvaný na obecné zastupiteľstvo, keď sa rokovalo o predmetnom byte. Žalobcovia uviedli, že si
nedávali žiadne podmienky pokiaľ ide o dobu trvania nájomnej zmluvy, so všetkým prišla obec.

7. Žalovaný - starosta obce vo výpovedi uviedol, že bytovka bola stavaná cestou Štátneho fondu rozvoja

bývania (ŠFRB). V zmluve o nájme bytu, uzavretej so žalobcami, bola uvedená doba nájmu 30 rokov ale
zároveň tam bolo uvedené, že platia všeobecné záväzné nariadenia, ktoré hovoria o 5-ročnom nájme.
Takéto VZN muselo byť prijaté keď sa podávala žiadosť v ŠFRB na pridelenie finančných prostriedkov.
Vyslovil názor, že nájomcovia majú povinnosť každých 5 rokov žiadať o predĺženie nájomnej zmluvy,
pričom splnenie tejto povinnosti vyvodzoval žalovaný len z toho, že „tam bývala kontrolórka obce a
ona si to sama riešila“. Na otázku, kedy obec zistila, že nájomná zmluva je neplatná, žalovaný nedal

jednoznačnú odpoveď - poukázal na to, že žalobcovia v byte nebývajú 2,5 roka. Výpoveď z nájmu
bytu dal žalovaný vypracovať právnikovi, ale sám žalovaný uznal, že výpoveď z nájmu bytu je zlá.
5-ročná nájomná zmluva, uvedená vo VZN sa nedostala do nájomnej zmluvy z toho dôvodu, že to
vtedy umožňoval zákon. Starosta obce potvrdil, že v obecnom zastupiteľstve bolo prejednané, že sa
nájomná zmluva uzatvára na 30 rokov a to s cieľom, aby sa odbúrala administratíva. Podľa stanoviska

starostu obce obecné zastupiteľstvo schválilo iba nájomnú zmluvu, nie tam uvedenú podmienku o
práve nájomcov odkúpiť byt za 1,- euro po uplynutí 30-ročnej doby nájmu. Vo vzore nájomnej zmluvy,
ktorá bola schválená obecným zastupiteľstvom, klauzula o odpredaji bytu za 1,- euro po odpredaji 30,-
ročného nájmu síce bola uvedená, ale pri dodržaní všetkých VZN a zákonov. Výpoveď nájmu bytu podľa
starostu obce mala byť prerokovaná v obecnom zastupiteľstve, ale nakoľko o tom neexistuje žiaden

dôkaz uzavrel, že táto výpoveď nebola prerokovaná v obecnom zastupiteľstve. Starosta potvrdil, že k
predmetnej výpovedi nájmu bytu nebola pripojená žiadna listina, preukazujúca dôvod výpovede. Doba
nájmu 30 rokov bola uzavretá aj v iných nájomných zmluvách o prenajatí bytov v tomto bytovom dome,
konkrétne s nájomcom L. U., F. N., L. a S. N.. Ďalšie osoby, ktorým pôvodne boli byt prenajaté, a to
M. a W. Y., v prenajatých bytoch už nebývajú. Ostatní nájomcovia, ktorí majú takisto uzavretú nájomnú

zmluvu na 30 rokov nedostali výpoveď nájmu z dôvodu, že v bytoch bývajú.

8. Z listinných dôkazov, predložených stranami sporu vyplýva, že dňa 08. 09. 2007 uzatvorili žalobcovia,
ako nájomcovia, so žalovaným, ako prenajímateľom (za ktorého konal starosta obce Ľuboš Žubor),
Zmluvu o nájme bytu č. X na čas určitý „od kolaudácie do 31. 12. 2036“. Zmluva obsahuje aj údaj

o tom, že v prípade dodržania podmienok uvedených vo všeobecne a osobitne záväzných právnych
predpisoch, a to Občianskom zákonníku, VZN obce má nájomca právo na odkúpenie bytov po 30-tich
rokoch za 1,- euro. Mesačné nájomné bolo stanovené na sumu 5 703,- Sk - ŠFRB 3 548,- Sk, iný úver
1 788,- Sk, poistné 100,- Sk, fond opravy a údržby 267,- Sk. Dňa 30. 05. 2014 bol uzavretý Dodatok
č. 1 k Zmluve o nájme bytu, uzatvorenej dňa 08. 07. 2007, ktorý na základe uznesenia Obecného

zastupiteľstva Liptovský Ondrej zo dňa 30. 10. 2008, č. 28/2008 a zo dňa 23. 04. 2010, č. 15/2010,
riešil právo na odkúpenie pozemkov pod bytovým domom Y. T. č. XXX za 10,- eur/m2 s tým, že spolu
v úhrade za uvedené parcely mali nájomcovia - žalobcovia v 1. a 2. rade spolu so M. W. N. a W. N.
zaplatiť 975,70 eura, a to v mesačných splátkach vo výške 4,- eurá. Do vlastníctva nájomníkov mali
prejsť parcely v uvedenom pomere spolu s bytom po 30-tich rokoch, t. j. 31. 12. 2036. Dňa 04. 03.

2021 bol uzatvorený v poradí už druhý Dodatok č. 1 k Zmluve o nájme bytu medzi žalovaným, ako
prenajímateľom a žalobcami v 1. a 2. rade, ako nájomcami, týkajúci sa zmeny označenia bytového domu
s tým, že byt, užívaný žalobcami na 1. podlaží, je označený ako vchod pod písmenom Z.. Podľa čl. III.
tohto dodatku ostatné ustanovenia nájomnej zmluvy zo dňa 08. 09. 2007 zostávajú nezmenené. Dňa
15. 03. 2018 nadobudlo účinnosť Všeobecné záväzné nariadenie Obce Liptovský Ondrej č. 2/2018 o

podmienkach prideľovania a bývania v nájomných obecných bytoch a o hospodárení s nimi. Podľa čl. I.
bod 3 tohto VZN o nájomných vzťahoch a prideľovaní bytov v bytovom dome rozhoduje výlučné obecné
zastupiteľstvo obce. Podľa čl. IV. bod 2 tohto VZN doba nájmu, dohodnutá v nájomnej zmluve, môže
byť najviac 3 roky, okrem konkrétne vymedzených prípadov. V ďalšej časti tohto VZN boli upravené
podmienky pre opakované uzavretie nájomných zmlúv. Dňa 18. 05. 2021 žalovaný, v mene ktorého

listinu podpísal starosta obce Ľuboš Žubor, dal žalobcom výpoveď nájmu bytu č. X z dôvodu, že
vlastným šetrením obec zistila, že žalobca v 1. rade nadobudol rodinný dom v Obci V., číslo súpisné XX.
Tým žalobcovia prestali spĺňať predpoklady užívania bytu č. X, pričom výpoveď nájmu bytu žalovaný
právne kvalifikoval § 711 ods. 1 písm. f) Obč. zák. z dôvodu, že nájomca prestal spĺňať predpokladyužívania bytu, vyplývajúceho z osobitného určenia domu, pretože podľa projektovej dokumentácie aj
kolaudačného rozhodnutia tejto stavby ide o dom osobitného určenia, teda dom, ktorý svojim stavebným
usporiadaním, umiestnením, vybavením alebo spôsobom užívania je určený na to, aby byty v ňom užíval

vymedzený okruh osôb. Výpoveď nájmu bytu poukazuje na právnu úpravu § 21 zákona č. 443/2010
Z. z., podľa ktorého sociálne bývanie je bývanie obstarané s použitím verejných prostriedkov, určené
na primerané a ľudsky dôstojné bývanie fyzických osôb, ktoré si nemôžu obstarať bývanie vlastným
pričinením a spĺňajú podmienky podľa tohto zákona. Výpoveď z nájmu bytu poukazuje aj na VZN Obce
Liptovský Ondrej č. 2/2018, ktorým sa zrušilo pôvodné VZN č. 1/2009 zo dňa 01. 01. 2010 s tým, že v

žiadosti o pridelenie nájomného bytu je potrebné predložiť čestné vyhlásenie o tom, že uchádzač nie
je vlastníkom iného nájomného bytu alebo domu. Dňa 02. 06. 2006 uzatvoril žalovaný, ako žiadateľ, s
veriteľom Štátnym fondom rozvoja bývania Zmluvu o poskytnutí podpory vo forme úveru podľa zákona
607/2003 Z. z., číslo zmluvy 505/1191/2006, predmetom ktorej bolo poskytnutie úveru vo výške 8 012
000,- Sk na „Výstavbu nájomných bytov v bytovom dome“ na základe stavebného povolanie zo dňa
27. 01. 2006. Dňa 10. 03. 2006 žalovaný uznesením č. 7/2006 schválil Všeobecne záväzné nariadenie

Obce Liptovský Ondrej č. 1/2006 pre podmienky prideľovania bytov v bytových domoch, postavaných s
podporou štátu, určených pre obyvateľov obce, rodákov žijúcich mimo obce, občanov pracujúcich v obci
alebo v blízkosti obce a iných občanov - toto VZN v čl. 2 ods. 1 upravuje, že nájomná zmluva s nájomcom
sa uzatvára na dobu určitú, maximálne na 5 rokov s tým, že v osobitných prípadoch individuálne na
základe rozhodnutia starostu obce, po vyjadrení obecného zastupiteľstva a prehodnotení plnenia kritérií

na uzatváranie nájomných zmlúv je možné uzavrieť nájomnú zmluvu na vyššiu dobu nájmu. Dňa 30. 06.
2006 Obecné zastupiteľstvo Liptovský Ondrej prijalo uznesenie č. 17/2006, ktorým schválilo pridelenie
nájomných bytov, a to 3-izbových nájomných bytov F. U., V. N., W. N. a B. L. a 2-izbových bytov M. M.,
L. U.W., S. N. a W. Y.. Zároveň dňa 30. 06. 2006 Obecné zastupiteľstvo Liptovský Ondrej uznesením č.
22/2006 schválilo zmluvu o budúcej zmluve o nájme bytu, uzavretej podľa § 50 Obč. zák. a zmluvu o

nájme bytu, uzatvorenú podľa § 658 a nasl. Obč. zák., ktorá sa uzavrie do
30-tich dní od vydania kolaudačného rozhodnutia na nájomné byty v Obci Liptovský Ondrej. Ako príloha
k tomuto uzneseniu bola pripojená vzorová zmluva o budúcej zmluve o nájme bytu, ktorá mala byť
uzavretá s B. L. a vzorová zmluva o nájme bytu, uzavretá podľa § 658 a nasl. Obč. zák., ktorá v čl. I. bod 2
obsahuje údaj „prenajímateľ ponecháva nájomcovi byt do užívania na určitý čas od kolaudácie do 2036“.

9. Vzhľadom na tvrdenie žalovaného, súd skúmal platnosť samotnej zmluvy o nájme bytu, uzavretej
zmluvnými stranami dňa 08. 09. 2007.

10. Podľa § 39 Obč. zák., neplatný je právny úkon, ktorý svojim obsahom alebo účelom odporuje zákonu

alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.

11. Žalovaný videl neplatnosť nájomnej zmluvy v tom, že táto bola uzavretá na dobu určitú 30 rokov
napriek VZN č. 1/2006, ktoré umožňovalo uzavrieť nájomnú zmluvu najviac na 5 rokov a ako ďalší dôvod
neplatnosti označil ustanovenia, týkajúce sa odkúpenia bytu po 30-tich rokoch nájmu za cenu 1,- euro.

12. Medzi stranami bolo nesporné, že bytový dom, v ktorom sa nachádza byt č. X, bol postavený aj z
úveru, poskytnutého Štátnym fondom rozvoja bývania na základe zmluvy, uzavretej medzi žalovaným
a ŠFRB dňa 02. 06. 2006. V čase uzavretia nájomnej zmluvy, t. j. 08. 09. 2007, neplatil zákon č.
443/2010 Z. z. o dotáciách na rozvod bývania a sociálnom bývaní, ktorý upravoval v § 12 ods. 2 dobu

nájmu najviac na 3 roky. V zmysle prechodného ustanovenia § 24 ods. 2, zákon č. 443/2010 Z. z. sa
síce vzťahoval aj na žiadateľov, ktorým bola poskytnutá dotácia na obstaranie nájomných bytov podľa
predpisov účinných do 31. 12. 2010, ale len v prípade, ak nájomná zmluva bola uzavretá za účinnosti
tohto zákona.. V čase uzatvárania nájomnej zmluvy medzi žalobcami a žalovaným bolo poskytovanie
dotácií na rozvoj bývania upravené Výnosom Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR zo dňa

07. 12. 2006, č. V - 1/2006, ktorý však upravoval vzťahy medzi štátom a žiadateľom o dotáciu; v
zmysle § 5 ods. 1 tohto výnosu bol žiadateľ povinný zaviazať sa v zmluve o poskytnutí dotácií, že
nájomnú zmluvu s nájomcom uzatvorí na dobu, ktorá neprevýši 3 roky, s výnimkou ak nájomcom je
občan so zdravotným postihnutím, uvedeným v prílohe č. 1, u ktorého doba nájmu neprevýši 10 rokov.
Napriek tejto úprave žalovaný ponechal v platnosti uznesenie Obecného zastupiteľstva č. 7/2006 zo

dňa 10. 03. 2006, v ktorom stanovil dobu nájmu maximálne na 5 rokov, s možnosťou uzavrieť nájomnú
zmluvu na dlhšiu dobu za stanovených podmienok, a to na základe rozhodnutia starostu obce po
vyjadrení obecného zastupiteľstva a prehodnotení plnenia kritérií na uzatváranie nájomných zmlúv.
Medzi stranami bolo nesporné, že zmluvu o nájme bytu vypracoval žalovaný bez toho, aby žalobcovia,ako budúci nájomcovia, sa dožadova30-ročnej doby nájmu. Žalovaný, ktorému bol poskytnutý úver na
financovanie bytového domu a musel mu byť známy citovaný výnos MVaRR SR, sa preto sám rozhodol,
žebytyprenajmenielenžalobcomaleajďalšímnájomcomnadobu30rokov,pričomnávrhtakejtozmluvy

bol schválený uznesením Obecného zastupiteľstva č. 12/2006 zo dňa 30. 06. 2006 a táto doba nájmu
bolanásledneuvedenáajvzmluve,ktorúvmenežalovanéhopodpísalstarostaobce.Tým,podľanázoru
súdu, boli splnené podmienky, ktoré si sám žalovaný stanovil v uznesení Obecného zastupiteľstva
č. 7/2006. Obidve zmluvné strany tento stav akceptovali viac ako 14 rokov a dokonca nič na týchto
zmluvných podmienkach nezmenili ani počas trvania nájomnej zmluvy, pri prijímaní dvoch dodatkov

č. 1, a to zo dňa 30. 05. 2014 a zo dňa 04. 03. 2021. Ustanovenie nájomnej zmluvy o dobe trvania
nájmu je jednoznačné, určité, dokonca zvýraznené v zmluve. Pokiaľ žalovaný v súdnom konaní tvrdil,
že dlhšiu dobu nájmu ako 5 rokov, bolo možné dojednať iba v prípade, ak bol takýto súhlas „explicitne
imporporovaný do písomného uznesenia“ a pokiaľ ide o rozhodnutie starostu, tento mal obsahovať
samostatný prejav vôle v písomnej forme, časovo predchádzajúci uzavretiu zmluvy, súd poukazuje
na to, že žalovanému nič nebránilo, aby takto formálne aj postupoval. Pokiaľ žalovaný nepostupoval

takým spôsobom, ktorý prezentoval v súdnom konaní, nemôže to zaťažovať žalobcov, ktorí sa na tvorbe
zmluvy vôbec nepodieľali. Naopak, vypočutím žalobcov bolo preukázané, že bol to práve starosta, ktorý
im navrhoval takéto riešenie, pričom toto tvrdenie žalobcov v konaní vyvrátené nebolo. Vzhľadom na
uvedené nemožno vyvodiť neplatnosť zmluvy o nájme bytu len z toho, že bola dojednaná dlhšia doba
nájmu ako 5 rokov. Vzhľadom k tomu, že žalobcovia tento stav nezavinili, danú situáciu nevytvorili, v

zmysle § 3 ods. 1 Obč. zák. by takýto výkon práva žalovaného bol navyše aj v rozpore s dobrými mravmi.

13.Nakoľkovkonanínebolapreukázanáneplatnosťzmluvyonájmebytu,súdskúmalplatnosťvýpovede
nájmu bytu zo dňa 18. 05. 2021.

14. Podľa § 711 ods. 1 písm. f) Obč. zák., prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak nájomca prestal
spĺňať predpoklady užívania bytu osobitného určenia alebo predpoklady užívania bytu vyplývajúce z
osobitného určenia domu.

15. Podľa § 711 ods. 2, 3, 4 Obč. zák.

(2) Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným
dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť.
(3) Výpoveď z dôvodov uvedených v odseku 1 písm. b), e) a f) je neplatná, ak prenajímateľ nepriložil k
výpovedi listinu, ktorá preukazuje dôvod výpovede.
(4) Ak ide o byt osobitného určenia alebo o byt v dome osobitného určenia, možno vypovedať nájom

podľa odseku 1 len po predchádzajúcom súhlase toho, kto svojím nákladom takýto byt zriadil, alebo jeho
právneho nástupcu, alebo príslušného orgánu, ktorý uzavretie zmluvy o jeho nájme odporučil.

16. Právnu úpravu bytov osobitného určenia a bytov domoch osobitného určenia upravuje zákon
189/1992 Zb. o úprave niektorých pomerov súvisiacich s nájmom bytov a s bytovými náhradami.

17. Žalovaný nepoprel tvrdenie žalobcov, že byt č. X je bytom osobitného určenia, alebo že sa nachádza
v dome osobitného určenia tak, ako je to upravené v ustanovení § 2 a § 3 zákona č. 189/1992 Zb. o
úprave niektorých pomerov súvisiacich s nájmom bytov a s bytovými náhradami, preto podľa § 151 ods.
1 Civilného sporového poriadku (CSP) sa skutkové tvrdenie žalobcov ohľadne charakteru bytu považujú

za nesporné. K výpovedi nájmu bytu nebola pripojená listina, ktorá by preukazovala dôvod výpovede
tak, ako je to stanovené v § 711 ods. 3 Obč. zák. a vypočutím starostu obce bolo navyše zistené, že
výpoveď nájmu nebola schválená obecným zastupiteľstvom tak, ako to vyžaduje ustanovenie § 11 ods.
4 písm. a) zákona č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení a ustanovenie § 9 ods. 1 písm. c) zákona č.
138/1991 Zb. o majetku obcí. ako aj VZN č. 2/2018 za účinnosti ktorého žalovaný dal výpoveď nájmu

bytu. Vykonaným dokazovaním bolo zistené, že skutočným dôvodom, pre výpoveď nájmu bytu č. X
bola skutočnosť, že žalobca v 1. rade získal dedením nehnuteľnosť, ktorú zrejme mieni užívať (podľa
tvrdenia žalovaného rodinný dom v Jakubovanoch užíva už 2,5 roka). V zmluve o nájme bytu však
nebola dojednaná možnosť vypovedať nájom v prípade, ak nájomca nadobudne iné bytové priestory.
Vzhľadom na uvedené zistenia a vykonané dôkazy nemal súd preukázanú existenciu dôvodu výpovede,

vymedzeného vo výpovedi nájmu bytu. Navyše k výpovedi nebola pripojená listina, preukazujúca dôvod
výpovede a výpoveď nájmu bytu nebola schválená obecným zastupiteľstvom. Preto súd žalobe vyhovel
tak, ako je uvedené vo výroku tohto rozsudku.18. Predmetom konania bola platnosť nájomnej zmluvy a výpovede nájmu bytu. Predmetom sporu teda
nebola otázka platnosti ďalšieho zmluvného dojednania, a to práva nájomcov odkúpiť byt po uplynutí
dojednanejdobyzazostatkovúcenu1,-euro.Totodojednanie,bezohľadunato,čisajednáodojednanie

platné alebo neplatné, nezakladá platnosť alebo neplatnosť nájomnej zmluvy (§ 41 Obč. zák.), a preto
súd túto otázku neriešil.

19. Podľa § 251 CSP, trovy konania sú všetky preukázané, odôvodnené a účelne vynaložené výdavky,
ktoré vzniknú v konaní v súvislosti s uplatňovaním alebo bránením práva.

20. Podľa § 255 ods. 1 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

21. Podľa § 262 ods. 1, 2 CSP
(1)Onárokunanáhradutrovkonaniarozhodneajbeznávrhusúdvrozhodnutí,ktorýmsakonaniekončí.
(2) O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým

sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

22. Žalobcovia v 1. a 2. rade mali v konaní plný úspech, a preto im súd priznal nárok na náhradu trov
konania voči žalovanému v rozsahu 100 %. O výške náhrady trov konania rozhodne po právoplatnosti
tohto rozsudku súd prvej inštancie samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať v lehote 15 dní od jeho doručenia odvolanie na Okresnom súde
Liptovský Mikuláš. Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané. O
odvolaní rozhodne Krajský súd v Žiline.

Podľa § 363 Civilného sporového poriadku, sa v odvolaní popri všeobecných náležitostiach podania
uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie
považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Podľa § 364 Civilného sporového poriadku rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ

rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.
Podľa § 365 Civilného sporového poriadku,
1) Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné

práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
2) Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu
prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto

vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.
3) Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.

Podľa § 366 Civilného sporového poriadku, prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej

obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy,
ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne

rozhodnutie vo veci alebod) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.