Rozsudok ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 11. máj 2022

Súd: Okresný súd Humenné
Spisová značka: 7C/30/2020

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8320203422
Dátum vydania rozhodnutia: 12. 05. 2022
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Jana Tomášová

ECLI: ECLI:SK:OSHE:2022:8320203422.10

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Humenné sudkyňou JUDr. Janou Tomášovou v spore v spore žalobkyne: K. F., nar.

XX.XX.XXXX, bytom XXX XX R. č. X, zast. JUDr. Annou Drugdovou, advokátkou so sídlom Námestie
slobody 25, 066 01 Humenné, proti žalovaným: 1. H. R., nar. XX.XX.XXXX, 2. Y. R., nar. XX.XX.XXXX,
žalovaní bytom XXX XX Z. č. XXX, obidvaja žalovaní zast. JUDr. Radovanom Bílym, advokátom so
sídlom Kukurelliho 52, 066 01 Humenné, o 3 600,- eur s prísl., takto

r o z h o d o l :

Súd žalobu z a m i e t a.

Žalovaným v 1. a 2. rade voči žalobkyni p r i z n á v a náhradu trov konania v plnom rozsahu s tým, že

o výške trov konania bude rozhodnuté samostatným uznesením po právoplatnosti tohto rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

1. V danej právnej veci žalobkyňa dňa XX.XX.XXXX podala na tunajšom súde žalobu a žiadal, aby súd
uložil žalovaným zaplatiť jej spoločne a nerozdielne sumu 3 600,- eur a zaviazal ich na náhradu trov
konania.

Podanie žaloby odôvodnila tým, že dňa XX.XX.XXXX došlo medzi ňou a žalovanými k uzatvoreniu
zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, predmetom ktorej boli nehnuteľnosti zapísané
na LV č. XXXX, okres T., obec T., katastrálne územie T., a to byt č. XX o výmere XX m2 nachádzajúceho

sa na X. poschodí v bytovom dome súp. č. XXXX, stojacom na parcele reg. „V.“ č. XXXX o výmere
XXX m2 a parcele reg. „V.“ č. XXXX o výmere XXX m2, vchod č. XX na ulici F., ako aj spoluvlastnícky
podiel na spoločných častiach a zariadeniach tohto bytového domu vo veľkosti XX/XXXX z celku a
spoluvlastnícky podiel na pozemkoch vo veľkosti XX/XXXX z celku za kúpnu cenu 43 600,- eur. K
nadobudnutiu jej vlastníckeho práva k vyššie spomínaným nehnuteľnostiam došlo dňa XX.XX.XXXX
rozhodnutímOkresnéhoúraduT.,katastrálnehoodboruopovolenívkladuvlastníckehoprávadokatastra
nehnuteľností.

Uviedla, že pri predaji nehnuteľností bolo zo strany žalovaných ako zo strany predávajúcich uvedené, že
predmetný byt je po čiastočnej rekonštrukcii, že má vymenené bytové jadro a vymenenú novú rozvodnú
skrinku elektriny. V polovici mesiaca september 2018 pristúpila k výmene kuchynskej linky a zistila, že
obklady v kuchyni opadávajú, pričom majster, ktorý pracoval na výmene kuchynskej linky zistil, že bytové
jadro nie je murované, tak ako to bolo pri predaji bytu tvrdené, je vyhotovené len z dreva, bez penetrácie,
bez tesnenia. Z tohto dôvodu došlo k opadaniu obkladu v kuchyni. Súčasne zistila. že dochádza k

praskaniu a ofukovaniu špár medzi obkladom aj v kúpeľni. Rovnako v mesiaci august 2018 došlo k
problémom s elektrinou, pretože káble v novej rozvodovej skrinke neboli izolované, čo spôsobilo, že
začali iskriť, dymiť, horieť čo nasvedčuje tomu, že zo strany žalovaných došlo k neodbornej výmenerozvodovej skrinky elektriny, ktorá si následne vyžiadala náklady na opravu. O zistení týchto skutočností
boli žalovaní informovaní a tieto vady si uplatnila u žalovaných bez zbytočného odkladu.

Od tvrdených skutočností týkajúcich sa murovaného bytového jadra v byte sa odvíjala aj výška kúpnej
ceny a ktorá túto skutočnosť zohľadňovala. Ak by vedela, že kupuje byt bez murovaného bytového jadra,
byt by pravdepodobne nekúpila, nakoľko mala záujem na kúpe bytu s prerobeným bytovým jadrom, aby
sa vyhla rekonštrukcii. Ak by ako kupujúca mala vedomosť o tom, že v byte nie je murované bytové jadro
a predsa by sa rozhodla byt kúpiť, táto skutočnosť by mala vplyv na kúpnu cenu za byt.

Vďalšomuviedla,žemávedomosť,žepredkúpoupredmetnéhobytubolvypracovanýznaleckýposudok
B.. N. pre účely poskytnutia úveru zo Slovenskej sporiteľne, a.s., kde bol popísaný aj technický stav
predmetného bytu. V predmetnom znaleckom posudku je uvedené, že byt má murované bytové jadro,
pričom informácie znalcovi poskytovali predávajúci. Aj tejto dôkaz svedčí o tom, že už pri uzatváraní
kúpnej zmluvy bola uvedená do omylu, ktorý podstatným spôsobom jednak ovplyvnil jej rozhodovanie

o kúpe bytu a mal významný vplyv aj na kúpnu cenu.

Vdanomprípadevproceseuzatváraniakúpnejzmluvyatomupredchádzajúcejobhliadkepredmetubytu
bolo z jej strany jasne vymienené, že má záujem kúpiť byt s prerobeným a murovaným bytovým jadrom.
Zo strany žalovaných ako predávajúcich bola ubezpečená, že takýto byt kupuje a preto sa dohodli na

uzatvorení kúpnej zmluvy a na cene bytu, ktorá túto skutočnosť aj zohľadňovala.

2.Žalovaní spodanoužalobounesúhlasiliažiadalijuzamietnuť.Vosvojomvyjadreníkžalobeuviedli,že
pre priznanie nárokov zo zodpovednosti za vady veci je kupujúci povinný vytknúť vadu bez zbytočného
odkladu potom, čo sa o vade veci dozvedel, resp. mohol dozvedieť pri bežnej obozretnosti /subjektívna

lehota/, avšak vždy len počas 24 mesačnej lehoty od prevzatia veci /objektívna lehota/. Z podanej žaloby
v tejto právnej veci vyplýva, že žalobkyňa sa mala dozvedieť o vadách veci a to nasledovne : a/ o tom,
že bytové jadro nebolo murované niekedy v polovici septembra 2018, b/ o tom, že rozvodná skrinka
obsahovala nezaizolované káble niekedy v auguste 2018. Žalobkyňa si uplatnila ňou vytýkané vady u
žalovaného v 1. rade podaním zo dňa 08.11.2018, ktoré prevzal dňa 15.11.2018 a u žalovanej v 2. rade

podaním zo dňa 08.11.2018, ktoré prevzala dňa 09.11.2018. Z uvedeného teda vyplýva, že žalobkyňa v
žiadnomprípadenemohlavytknúťvadykúpenejveci„bezzbytočnéhoodkladu“,keďžetietomalavytknúť
cca po 2 až 3 kalendárnych mesiacoch, od kedy sa mala o nich dozvedieť. Žalobkyňa tak nevytkla vady
voči ním v subjektívnej lehote, čím jej zaniklo právo zo zodpovednosti za vady veci.

V ďalšom uviedli, že predávali byt prostredníctvom realitnej kancelárie, ktorú zastupoval p. D.
Š. s tým, že celý proces kúpy a predaja zabezpečoval ich syn H. R.. Oni nikdy nehovorili so
žalobkyňou o kvalitatívnych parametroch predávaného bytu, keďže uvádzaný predaj bol zabezpečovaný
prostredníctvom realitnej kancelárie a ich syna. Neboli prítomní ani pri prvej obhliadke bytu a dokonca
ani pri odovzdávaní bytu, kde bola prítomná len žalobkyňa a realitný maklér p. D. Š.. Súhlasia s tvrdením

žalobkyne, že táto bola pred kúpou bytu uzrozumená, že byt je po čiastočnej rekonštrukcii vrátane
výmeny bytového jadra. Nie je im však zrejmé, na základe akých skutočností dospela žalobkyňa k
presvedčeniu, že bytové jadro bolo vymurované. Pokiaľ žalobkyňa v podanej žalobe tvrdí, že mala
záujemkúpiťbytsprerobenýmamurovanýmjadrojadromjezvláštne,žsitakútopodmienkunevymienila
v uzavretej kúpnej zmluve zo dňa XX.XX.XXXX. Dali do pozornosti, že jediným technologickým

postupom pri výmene umakartového bytového jadra nie je iba vymurovanie priestoru po jeho odstránení,
ale existujú aj iné možnosti ako napr. inštalácia vodeodolnej sadrokartónovej steny, inštalácia OSB
dosiek určených do vlhkého prostredia a pod. V predmetnom byte bola realizovaná rekonštrukcia
bytového jadra použitím OSB dosiek určených do vlhkého prostredia, ktoré sa bežne používajú práve na
takýto účel, t.j. aj do kúpeľní, či iných vlhkých prostredí. Ide o materiál, ktorý zabraňuje absorpcii vlhkosti,

čo znamená, že nemôže spôsobovať jeho ofukovanie, ako to tvrdí žalobkyňa.

Dali do pozornosti, že aj v súčasnej dobe v priestore stúpačiek /za rúrami/ je viditeľné pôvodné bytové
umakartové jadro. V prípade vymurovania priestoru, kde sa pôvodné jadro nachádzalo, by sa toto
jadro muselo nepochybne odstrániť. Odstránenie sa však nevyžaduje, ak ide rekonštrukciu jadra napr.

použitím OSB dosiek určených do vlhkého prostredia, ako to bolo realizované i v tomto prípade. Z
uvedeného je teda zrejmé, že žalobkyni muselo byť zrejmé, že rekonštrukcia jadra nebola realizovaná
jeho vymurovaním.V ďalšom uviedli, že ak žalobkyňa taktiež tvrdí, že pred kúpou predmetného bytu bol pre účely
poskytnutia úveru vypracovaný znalecký posudok B.. N., kde bol popísaný technický stav bytu a že v
uvedenom posudku má byť uvádzané, že byt má murované jadro, pričom informácie o tom mal znalcovi

poskytnúť oni ako predávajúci, tak oni nemajú vedomosť o tom, čo sa uvádza v predmetom znaleckom
posudku a žiadne informácie o tom, že v byte má byť murované jadro niky žiadnemu znalcovi neposkytli.
Znalec ako osoba odborne spôsobilá vyhotovuje znalecký posudok v prvom rade na základe obhliadky
veci. Tak, ako už bolo uvedené, z priloženej fotografie je zrejmé, že pôvodné umakartové jadro v byte
zostalo, čo by bolo vylúčené v prípade, ak by bolo murované. Potom nie je zrejmé, ako by mohol dospieť

znalec k takémuto záveru, že v predmetnom byte je murované jadro.

V ďalšom uviedli, že taktiež namietajú výšku zľavy kúpnej ceny, keďže nie je zrejmé, na základe akých
skutočností žalobkyňa dospela k tejto čiastke.

3. Súd sa oboznámil so žalobou, jej prílohami a listinnými dokladmi predloženými v tomto konaní a

to kúpnou zmluvou, rozhodnutím katastrálneho úradu, predžalobnou výzvou žalobkyne, písomnými
vyjadreniami strán konania, výsluchom svedkov a strán konania, prednesmi práv. zástupcov strán
konania a zistil tento skutkový stav veci:

4. Medzi žalobkyňou ako kupujúcou a žalovanými ako predávajúcimi bol dňa XX.XX.XXXX uzatvorená

zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam. Predmetom zmluvy bol predaj bytu č. XX v
bytovom dome so súp. č. XXXX na parcele č. XXXX a č. XXXX, na ul. F. v T. s prísl.

Zmluvné strany sa dohodli na kúpnej cene prevádzaných nehnuteľností vo výške 43 600,- eur.

Podľa čl. 5. zmluvy, kupujúci vyhlasuje, že sa oboznámil so stavom nadobúdaných nehnuteľností
ohliadkou na mieste samom. Predávajúci vyhlasujú, že im nie sú známe také závady a poškodenia, na
ktoré by mali kupujúceho upozorniť.

5. Vklad vlastníckeho práva žalobkyne k predmetným nehnuteľnostiam bol povolený rozhodnutím

Okresného úradu T., katastrálny odbor, číslo vkladu H. XXX/XXXX dňa XX.XX.XXXX.

6. Predžalobnou výzvou zo dňa XX.XX.XXXX adresovanou žalovaným v 1. a 2. rade, žalobkyňa ich
vyzvala na úhradu sumy 3 600,- eur ako zľavy z kúpnej ceny a sumy 447,- eur titulom zmluvnej pokuty
a náhrady škody. Vo výzve uviedla, že pri predaji bytu bolo zo strany predávajúceho uvedené, že byt

je po čiastočnej rekonštrukcii, že má vymenené bytové jadro a vymenenú aj novú rozvodnú skrinku
elektriny. V polovici septembra 2018 začala prerábať kuchyňu, pričom majster zistil, že bytové jadro, nie
jemurované,takakobolopripredajibytutvrdené.Bolourobenélenzdreva,bezpenetrácie,beztesnenia
a to je dôvodom pre opadanie kachličiek v kuchyni. Zároveň zistila, že v kúpeľni začínajú praskať špáry
medzi kachličkami a ofukovať sa. Bola pri kúpe bytu uvedená do omylu čo sa týkalo prerobenia bytového

jadra. Preto považuje kúpnu cenu za vysokú, byt má vady, na ktoré nebola upozornená pri predaji a
to požaduje zľavu z kúpnej ceny vo výške 10%, t.j. 3 600,- eur, ktorá bude zároveň zodpovedať aj
vzniknutým nákladom za opravu vád, ktoré sú v kuchyni a kúpeľni.

Výzvu žalovaný v 1. rade prevzal dňa 15.11.2018 a žalovaná v 2. rade dňa 09.11.2018.

7. Žalobkyňa v písomnom vyjadrení zo dňa XX.XX.XXXX uviedla, že je pravdou, že začala v polovici
septembra 2018 s výmenou a úpravou kuchyne, skutočnosť, že bytové jadro nie je murované však
nezistila v polovici septembra 2018, ale až v priebehu úprav kuchyne, keď bola daná dole kuchynská
linka a to postupne, keď po určitom čase začali dávať dole obklady v kuchyni, ktoré začali odpadávať.

Vtedy začali s majstrom, ktorý v kuchyni pracoval pátrať po príčinách. Následne kontaktovala aj pána
Š., aby ho požiadala o súčinnosť o preverenie informácií o technickom stave bytu, resp. o rozsahu jeho
čiastočnej rekonštrukcie, pretože bez týchto objektívnych informácií by nemala právny základ požadovať
od žalovaných žiadnu zodpovednosť za prípadné vady a až následne v mesiaci október a to koncom
mesiaca jej boli potvrdené informácie, že aj zo znaleckého posudku B.. N., ktorý bol vypracovaný pri

kúpe bytu, vyplýva, že byt má murované jadro, nie z OSB dosiek, ale murované. Až vtedy zistila, že
bola pri kúpe bytu uvedená do omylu a obratom o tejto skutočnosti informovala písomne žalovaných, u
ktorých si uplatnila zľavu z kúpnej ceny. To, že zistila vady bytu, za ktoré zodpovedajú žalovaní a ktoré
odôvodňujúuplatneniezľavyzkúpnejceny,bolproces,ktorýsivyžadovaljednakobjaveniesaproblému,identifikovanie jeho príčin, zistenie, že bola objektívne uvedená do omylu pri kúpe bytu, čo vyplýva aj zo
znaleckého posudku, preto tvrdenie žalovaných, že vady nevytkla bez zbytočného odkladu považujeme
za nesprávne. Bez zbytočného odkladu nie je možné určiť pevnou časovou hranicou, určuje sa podľa

individuálnych okolností prípadu, pretože ona potom čo zistila problém, bola nútená identifikovať jeho
príčina a dopátrať sa toho, že v rozpore so znaleckým posudkom a tvrdením predávajúcich, bytové jadro
nie je murované, preto uplatnila vadu kúpnej veci u žalovaných bez zbytočného odkladu.

Poukázala, že následne pán Š. telefonicky kontaktoval syna žalovaných, ktorý bol žalovanými

poverený ohľadom záležitostí týkajúcich sa predaja bytu, ktorému opakovane oznamoval všetky zistené
nedostatky a vady v byte, pričom mu aj povedal, že žalobkyňa bola uvedená do omylu pri kúpe
bytu ohľadom rozsahu rekonštrukcie a že v dôsledku toho si bude uplatňovať právne nároky. Je
zároveň pravdou, že pán R. mladší nie vždy reagoval na telefonát okamžite, pravdepodobne sa vyhýbal
konfrontácií, ale ona má vedomosť, že vždy keď kontaktovala pána Š. za účelom, aby on kontaktoval
pán R., tento sa o kontakt vždy pokúsil, ale k náprave alebo aspoň snahe o nápravu zo strany pána R.

mladšieho resp. jeho rodičov neprišlo.

Vytkla vady u žalovaných riadne a včas, pričom nie je možné opomenúť ani skutočnosť, že o zistení
tejto konkrétnej vady bol informovaný syn žalovaných, ktorý bol poverený konaním v ich mene, čo je
potvrdené aj v písomnom podaní žalovaných a teda podľa jej názoru nie je bez právneho významu

aj skutočnosť, že vzhľadom na to, že zákon pre uplatnenie vád neprepisuje žiadnu formu, že vady
boli vytknuté telefonicky „zástupcovi“ žalovaných ešte skôr ako boli písomne uplatnené u samotných
žalovaných.

V ďalšom uviedla, že bola pri kúpe bytu ubezpečená v tom, že kupuje byt po čiastočnej rekonštrukcii,

toto ubezpečenie jej dal syn žalovaných H. R.. Pri kupovaní bytu a dohodovaní sa o výške kúpnej ceny
bolo zohľadnené, že byt má rekonštruovanú kúpeľňu a murované bytové jadro, pričom o tom, že byt
touto rekonštrukciou prešiel, bola ubezpečená H. R., ktorý konal v mene žalovaných a to pred svedkami
D. Š. a B. T.. Práve táto skutočnosť mala vplyv na jej rozhodovanie o kúpe práve tohto bytu a zároveň
mala vplyv aj na výšku kúpnej ceny bytu.

K poznámke žalovaných, že uvedené malo byť vymienené v kúpnej zmluve uviedla, že ide o úplne
neštandardnú požiadavku, nakoľko kúpe bytu predchádzali rokovania, kde predniesla svoju požiadavku,
teda že byt má mať rekonštruované bytové jadro, ktoré má byť murované, preto prejavila záujem o tento
byt a pred svedkami bola ubezpečená, že takýto byt kupuje. V čase kúpi bytu nemala žiaden dôvod
pochybovať o tom, že práve takýto byt kupuje. Samozrejme, že po zistení vady bola v pochybnostiach

a potrebovala zistiť, kde došlo k chybe, ale keď zistila, že aj v znaleckom posudku je uvedené, že
byt má murované jadro, dospela k jednoznačnému záveru, že pri kúpe bytu bola uvedená do omylu
v jeho vlastnostiach, ktoré si ona vymienila a preto jej vzniká právo na zľavu z kúpnej ceny titulom
zodpovednosti za vady.

Ak žalovaní tvrdia, že oni nezodpovedajú za obsah znaleckého posudku a znalec mal zistiť, že tam nie je
murované jadro, tak ona so znalcom nebola v kontakte, súčinnosť pri vypracovaní znaleckého posudku
mu poskytovali buď žalovaní alebo ich syn, ktorý predaj bytu zabezpečoval na základe ich pokynu a to,
čo oni povedali znalcovi a prečo, ona nevie, ale faktom je, že pri určovaní hodnoty bytu aj v znaleckom
posudku malo váhu, že ide o čiastočne rekonštruovaný byt s murovaným bytovým jadrom.

8. Žalovaní v písomnom vyjadrení zo dňa XX.XX.XXXX uviedli, že popierajú, aby žalobkyňu uviedli do
omylu vo veci tvrdenia, že prevádzaný byt mal mať murované jadro. O tomto tvrdení so žalobkyňou
nikdy nebavili. Celý proces predaja bytu bol zabezpečovaný prostredníctvom ich syna H. R. a realitného
makléra D. Š.. Oni ako splnomocnitelia nikdy nedali splnomocnenému, či sprostredkovateľovi kúpy a

predaja informáciu o tom, aby mal predmetný byt murované jadro. Taktiež nemajú vedomosť o tom,
aby uvádzané osoby poskytli takúto informáciu žalobkyni. Nakoniec, samotná žalobkyňa vo svojich
vyjadreniach uvádza, že vo veci predaja bytu jednala s ich synom, ako i pánom D. Š., ktorý zastupoval
realitnú kanceláriu. Z uvedeného dôvodu, nemohli uviesť žalobkyňu do omylu vo veci ňou tvrdených
skutočností, že prevádzaný byt mal mať murované jadro.

PoukázalinauplatneniezľavyzkúpnejcenyzodňaXX.XX.XXXX,ktoréimbolodoručené,kdežalobkyňa
jednoznačne uvádza, že o skutočnosti, že v byte nie je murované jadro sa dozvedela v období polovice
septembra 2018, keď začala prerábať kuchynskú linku a to prostredníctvom majstra, ktorý to realizoval.Podotkli, že odmontovanie kuchynskej linky je otázka jedného dňa a nemôže ísť o proces, ktorý trvá celé
týždne.Užprisamotnejdemontážilinkyjeokamžitezistiteľné,čijelinkaprimontovanákmurovanejstene
alebo stene z OSB dosiek. Taktiež pri otvorení spodných dvierok kuchynskej linky /napr. v časti drezu/

je voľným okom viditeľné, že nejde o murovanú stenu s omietkou ale o natretú OSB dosku. Žalobkyňa
si byt obhliadla, dokonca i v časti stúpačiek, kde je viditeľné pôvodné umakartové jadro, čo znamená,
že by tam reálne nemohlo byť, pokiaľ by jadro bolo murované.

Poukázali, že z kúpnej zmluvy zo dňa XX.XX.XXXX vyplýva, že žalobkyňa sa pred jej uzavretím /Čl. 5.

zmluvy/oboznámilasostavombytustým,žezobsahuzmluvynevyplývajúžiadnenedostatky,čivady,na
ktoré sa teraz odvoláva a taktiež sa tam nikde neuvádza, aby prevádzaný byt mal mať murované jadro.
Pokiaľ skutočne žalobkyňa mala záujem o kúpu bytu s murovaným jadrom a z jej vyjadrenia vyplýva, že
išlo o podstatný kvalitatívny znak kupovanej veci, považujeme za štandardné, že si takúto požiadavku
vymedzí v obsahu písomnej zmluvy. Za pozornosť stojí i skutočnosť, či dôvodom opadávania obkladu,
ako to tvrdí žalobkyňa nebola práve neodborná demontáž kuchynskej linky a s tým spojené i opadávanie

obkladu.

K tvrdenej skutočnosti žalobkyňou, že v znaleckom posudku znalca, ktorý mal vyhotovovať posudok k
prevádzanému bytu a kde sa má údajne uvádzať, že byt má murované jadro, opätovne uviedli, že im nie
je zrejmé, ako k tomu záveru znalec dospel. Znalec je odborne spôsobilo osobou a je sám zodpovedný

za skutočnosti, ktoré uviedol v znaleckom posudku.

9. Svedok p. D. Š. vo svojej výpovedi uviedol, že pokiaľ sa jedná o predaj predmetného bytu, tak ho
oslovila p. F. za tým účelom, aby jej sprostredkoval kúpu bytu, a to v lokalite E. B., kde to bola jej
vymienenálokalita.Onvlastnevrámcitýchtopokynovajtotozabezpečil.Pokiaľsajednáoďalšiepokyny,

ktoré mu dala klientka ohľadom bytu, teda v akom stave má byť, tak klientka žiadala, aby tento byt bol
prerobený alebo čiastočne prerobený, hlavne žiadala, aby jadro už nemuselo byť rekonštruované, aby
bolo murované.

Pokiaľ sa jedná o samotný predaj daného bytu, tak nakoľko sa pozná s p. R. G.., tak pri takejto

nezáväznej konverzácii mu spomenul požiadavku ohľadom kúpy bytu v danej lokalite, kde nato mu p. R.
G..uviedol,žeonichcúpredaťsvojvlastnýbytstým,žezatýmúčelom,abyzpredajatohtobytunásledne
financovali aj dorobenie svojho domu v Z.. Pokiaľ sa jedná o predaj predmetného bytu, tak boli vykonané
obhliadky, bolo tam viacej obhliadok, pričom prvú obhliadku vykonal iba on sám bez účasti zmluvných
strán. Pokiaľ sa jedná o stav bytu, bolo mu zrejmé, že tento byt nie je úplne celý zrekonštruovaný, že sú

tam nejaké nedostatky, pričom pokiaľ sa jedná o stav bytu, tak nechal vlastníkov, resp. osoby, ktoré tam
boli prítomné, aby tento stav bytu sami ozrejmili, v akom je. Pri tejto prvotnej obhliadke bol podľa jeho
vedomosti prítomný p. R. ml., ktorý pokiaľ sa jedná o stav bytu, tak s ním prejednávali riešenie ohrevu
vody v kúpeľni, a to v rámci technických možností, nakoľko pri obhliadke bolo zistené, že ohrev vody
je zabezpečený tak, že ohrev vody bol umiestnený v jednej skrinke v kuchyni, a to bolo dosť zvláštne

riešenie s tým, že ohrev vody bol naviazaný na nočný prúd. Pokiaľ sa jedná o samé bytové jadro, tak po
zbežnej obhliadke z jeho strany mal dojem, že to je všetko v poriadku a že to jadro je zrekonštruované.
Pokiaľ sa jedná, že z čoho alebo ako formou bola vykonaná tá rekonštrukcia, tak o tom sa s p. R. nebavili.
Poukazuje na to, že p. R. ml. iba uvádzal, že to jadro je zrekonštruované. Stále sa bavili o rekonštrukcii
daného jadra s tým, že pokiaľ on si dobre pamätá, tak v rámci týchto rozhovorov medzi nimi bolo aj

spomínané, že to jadro má byť murované. Bola vykonaná následne ďalšia obhliadka, a to za prítomnosti
p. F., teda žalobkyne a p. R. G.. Pokiaľ sa jedná o druhú obhliadku, tak samozrejme bolo predmetom
obhliadky aj oboznámenie sa so stavom daného bytu a konkrétne najmä jadra daného bytu, nakoľko
sa jednalo o rekonštruované jadro, ktoré aj podľa požiadaviek žalobkyne musel spĺňať určité štandardy,
resp. ňou vyžadované vlastnosti. To či pri druhej obhliadke bolo uvádzané, že jadro má byť murované,

na to uviedol, že si to už nepamätá.

V ďalšom uviedol, že pri stanovení ceny odpredávaného bytu sa zohľadňuje celkový stav bytu, teda
to, ako je prerobený plus vzhľadom na to, že v danom prípade on poznal predmetný byt, pretože v
obdobnom byte býva a vie, aké sú anomálie tohto bytu vzhľadom na jeho pôvodný stav, tak aj v týchto

okolnostiach alebo v týchto intenciách sa na danej obhliadke bavili. V prípade, ak by to jadro nebolo
zrekonštruované, bolo by v pôvodnom stave, tak aj kúpna cena by bola nižšia. Poukázal na to, že v
tom čase mal vedomosť o tom, a to aj vzhľadom na skutočnosť, že sám prerábal bytové jadro, že cena
takejto prerábky by bola zhruba vo výške 5 000,- eur.Uviedol, že za účelom predaja daného bytu, že či bol vypracovaný aj znalecký posudok a to vzhľadom
na tú skutočnosť, že žalobkyňa mala účet v Slovenskej sporiteľni, kde práve kúpu bytu chcela zaplatiť

formou hypotekárneho úveru a nakoľko on aj robí hypotekárne poradenstvo, tak vlastne oslovil znalca, p.
B..N.,ktorýspolupracujeapoukazujenato,žetojeznalec,ktorývtomčaseprenehovypracovalviacero
posudkov a je to znalec, ktorý práve vypracoval znalecké posudky vzhľadom hypotekárnych úverov,
ktoré sú poskytované Slovenskou sporiteľňou. Per vypracovaním posudku sa vykonáva obhliadka bytu,
ktorej sa aj on zúčasťňuje, ale v danom prípade prítomný nebol. Ale B.. N. bola vykonaná prehliadka

bytu. Podľa jeho vedomostí pri tejto obhliadke bol prítomný p. R. G..

V ďalšom uviedol, že zmluvu o sprostredkovaní predaja bytu podpísal s p. R. E.., avšak ohľadom predaja
bytu komunikoval s p. R. ml. Z obhliadky bytu, resp. ohľadom stavu bytu nebol spísaný žiadny záznam,
ktorý by obsahoval prípadné vady bytu. V prípade záujmu o kúpu bytu, ak nájde byt zodpovedajúci
požiadavkám klienta, tak takýto byt mu ponúkne, prípadný stav bytu, vady komunikujú medzi sebou

záujemcovia, on to necháva na nich.

Kúpnu zmluvu vypracoval právnik realitnej kancelárie, jedná sa o štandardnú formulárovú zmluvu,
ktorá je následne zasielaná klientom na odobrenie. Ak strany nie sú spokojné s ustanoveniami zmluvy,
poprípade chcú do zmluvy zapracovať nejaké veci, tak on do toho už nezasahuje, komunikujú priamo s

právnikom. Pokiaľ si on pamätá, v danom prípade pripomienky k zmluve neboli.

V ďalšom uviedol, že so žalovaným v 1. rade bol v kontakte iba v súvislosti s podpisom kúpnej zmluvy,
všetky ostatné veci riešil s p. R. G.. Aj pri obhliadke bytu bol prítomný p. R. G.., kde určité veci oni, čiže
p. R. G.. a p. F. konzultovali medzi sebou, a to bolo aj vzhľadom na tú skutočnosť, že kúpna zmluva

bola podpísaná k inému dátumu, ako bolo odovzdanie bytu s tým, že samotný žalovaný, resp. p. R. ml.
akceptoval požiadavky žalobkyne ohľadom niektorých dokončovacích vecí. Pokiaľ si on dobre pamätá,
predmetom boli vchodové dvere, elektrina. K tomu, či predmetom rozhovorov bolo aj to, že jadro má
byť murované, sa nevedel vyjadriť.

10. Svedok H. R. ml. vo svojej výpovedi uviedol, že pokiaľ sa jedná o predaj predmetného bytu, tak oni
sami sa najprv bez realitnej kancelárie snažili predmetný byt predať, avšak následne on stretol p. Š.,
ktorý je jeho bývalý spolužiak s tým, že v rámci reči dospeli k tomu, že on je realitným maklérom, a teda
požiadal p. Š. o to, že či by mu nepomohol s predajom predmetného bytu, kde p. Š. s týmto súhlasil.
Následne p. Š. bol na obhliadke u nich v danom byte, kde sa bavili o stave bytu, konkrétne, pokiaľ

sa jedná o predmetný byt, tak bolo uvedené, že v byte sú vymenené okná, je tam nová hydroizolácia
plus dlažba na balkóne. Takisto poukázal na to, že nie všade boli vymenené obložky na dverách,
čiže na tento stav poukazoval. Takisto poukazoval na to, že bola vykonaná čiastočná rekonštrukcia
elektroinštalácie, ktorú však bolo potrebné dokončiť, nakoľko nebola ešte vykonaná revízia. Takisto sa
bavili pri obhliadke ohľadom bytového jadra, kde poukazoval na to, že pokiaľ sa jedná o bytové jadro,

toto je zrekonštruované. Bola tam vymenená voda, elektrina, boli dané nové obklady. Bol vysvetlený p.
Š. aj technologický stav výmeny jadra, kde bolo poukázané na to, že jadro je z OSB dosiek. S p. Š.
dohodli o tom, že pokiaľ sa jedná o samotné následné obhliadky s klientami, tak tieto bude viesť on sám
a takisto bol inštruovaný o tom, že on má iba odpovedať na prípadné otázky, ktoré budú vznesené. Zo
strany p. Š. nebol informovaný s požiadavkou žalobkyne ohľadom toho, z čoho má byť bytové jadro.

Bolo iba povedané, že žalobkyňa chcela mať zrekonštruované bytové jadro. Ohľadom predaja bytu
bol splnomocnený rodičmi na jeho predaj a všetky veci boli komunikované s ním. Jeho rodičia riešili
technické veci ohľadom zmlúv. Realitný maklér ho neupovedomil o tom, že žalobkyňa má záujem iba
o byt s murovaným jadrom, pričom p. Š. vedel v akom stave je bytové jadro, vzhľadom na to, že mu
prezentoval pro obhliadke. Pri prvotnej obhliadke si pán. Š. robil poznámky, ale oficiálny doklad mu

predložený nebol.

V ďalšom uviedol, že bol prítomný aj pri obhliadke, pri ktorej bola žalobkyňa a p. Š.. Obhliadky boli
dve a pri druhej bola prítomná aj kamarátka žalobkyne. Žalobkyňa pri obhliadke komunikovala iba s
maklérom, on odpovedal iba na pár otázok. Pri obhliadke so žalobkyňou za jeho účasti a za účasti p. Š.

prešli všetky izby v danom byte, v každej izbe sa zastavili a poukázali na to, v akom stave je daná izba,
čo tam bolo vymenené, čo tam nebolo vymenené, napr. v dvoch izbách boli vymenené radiátory. Bolo
poukázané na hydroizoláciu a dlažbu na balkóne, takisto na výmenu okien, takisto na výmenu rozvodov
vody, elektroinštalácie a tieto veci. Takisto, pokiaľ sa jedná o kúpeľňu a WC, bolo prezentované, že totoje zrekonštruované s tým, že tam boli nové obklady, nová sanita. Tieto informácie žalobkyni prezentoval
p. Š.. O tom z čoho je jadro vymurované sa nebavili. Poukázal na to, že žalobkyni sa daný stav bytu
páčil. Po tejto obhliadke určité veci žalobkyňa riešila iba priamo s p. Š., teda s realitným maklérom, kde

následne po rozhovore s ním, p. Š. ich oboznámil, že žalobkyňa má záujem o kúpu predmetného bytu.
Vie o tom, že na byt bol vypracovaný znalecký posudok, ale kto bol za tým účelom pri obhliadke bytu
tak nevedel, nakoľko on tam nebol.

11. Svedok C. N. vo svojej výpovedi uviedol, že na požiadanie žalobkyne bol v predmetnom byte

zamerať kuchynskú dosku, ktorú mal v kuchyni vymeniť, kde to bolo podľa jeho vedomosti niekedy v
septembri v r. 2018. Bližší dátum presný si nepamätal. Uviedol že následne po 2-3 týždňoch, kedy už
malo dôjsť k výmene tejto dosky, pri odmontovaní starej dosky z kuchynskej linky, v kuchyni za linkou
začali odpadávať obkladačky a vtedy sa zistilo, že pod obkladom je OSB doska. Potom následne išli
spolu so žalobkyňou aj do kúpeľne a do WC, kde po otvorení stúpačiek bolo zistené, že aj tam je OSB
doska. Následne takisto preklepal steny aj v kúpeľni, kde on ako človek, ktorý robí s drevom, zistil, že

takisto tam nie je murovaná stena. p. F., teda žalobkyňa po tomto zistení bola značne rozčúlená, a to
vzhľadom na to, že mu uviedla, že podľa jej vedomosti, jadro malo byť v byte murované.

12. Žalobkyňa vo svojej výpovedi uviedla, že sa rozviedla a potrebovala si riešiť svoju bytovú stránku.
Išla cez realitnú kanceláriu, poznala p. Š.B., preto aj ho oslovila, kde mu uviedla svoje požiadavky, že

sa jedná o 3-izbový byt, najlepšie na E. B.. Dokonca uviedla aj farbu bloku, o ktorý by malo ísť, jednalo
sa o XX-poschodovú budovu fialovú s tým, že vzhľadom na to, že tam má v okolí bytu známych, preto
to bola lokalita pre ňu lukratívna, kde následne jej p. Š. sprostredkoval obhliadku dvoch bytov. Jeden
byt sa jej nepáčil, druhý byt sa jej páčil, avšak tento bol odpredaný skôr ako ona stihla zareagovať na
ponuku. Následne ju p. Š. opätovne oslovil, že môže sa vykonať ďalšia obhliadka bytu. Na základe

sprostredkovania tak na obhliadku bytu išla, a to so svojou kamarátkou, p. T., pričom ešte sa dotazovala
p. Š., či sa jedná o byt v tej fialovej bytovke, a do X. poschodia, kde ju ubezpečil, že áno, tieto požiadavky
sú splnené. Byt sa nachádza na X. poschodí. Keď sa dostavili na obhliadku bytu, bol tam prítomný p. Š.,
ona a p. T.. So žalovaným v 1. rade v kontakte nikdy nebola, jednala iba s jeho synom, a to p. R. ml. Keď
prišli do bytu, vykonali obhliadku, kde ona poukazovala na niektoré nedostatky, a to podlahy, ktoré však

uviedla, že sa jej síce nepáčia, ale ona si ich môže vymeniť sama, páčili sa jej tam francúzske okná a
takisto p. Š. sa dotazovala, že či tento byt má prerobené murované jadro, a to vzhľadom na to, že ona sa
nechce naťahoval s umakartom a nechce to ďalej vymieňať. Následne pri obhliadke bytu išli do kuchyne,
kde tam bola nová kuchynská linka, boli stierky na stene. Bola spokojná. S tým, že iba poukázala, že
dlažba sa jej nepáči v kuchyni, ktorú si následne aj vymení. Bol tam prítomný aj p. R. G.., ktorý na jej

dotaz, že či to jadro je murované, povedal, že áno, jadro je prerobené a je murované. pri obhliadke
bytu ešte zistili, že bola vymenená rozvodová elektrická skriňa nová, avšak káble neboli dané do steny,
kde nato jej bolo povedané p. R. G.., že toto všetko dá do poriadku a takisto ešte aj nainštaluje lištu do
kuchyne medzi dlažbou a podlahou. Následne potom spolu s maklérom išli do bytu p. T., kde si sadli a
kde ona povedala maklérovi, že je s bytom veľmi spokojná a dohodli si ďalšie kroky ohľadom odpredaja

daného bytu, kde p. Š. následne pripravil všetky doklady aj zmluvu. Pri podpise zmluvy bola v kontakte
so žalovanými, ktorí túto zmluvu podpísali. Poukázala opäť, že ohľadom predaja nikdy so žalovanými
nejednala, jednala iba s p. Š. a takisto s p. R. G..

V ďalšom uviedla, že byt si prezrela, avšak neotvárala stúpačky, pretože nemala na to dôvod. Byt sa

predával cez realitnú kanceláriu, ktorá si má takisto overiť stav bytu a keďže verila skutočnostiam,
ktoré jej boli tvrdené, nemala potrebu to ďalej skúmať. Aj keď následne v byte bývala, tak si nevšimla,
že jadro nie je murované. Tento problém zistila, až keď začala s rekonštrukciou kuchyne, keď sa
odtiahla kuchynská linka, lebo chcela vymeniť dlažbu a dlaždičky začali z tejto steny opadávať a bolo je
povedané, že jadro nie je murované, je iba natreté, je to iba OSB doska a dokonca je tam aj nedostatok

lepidla pod týmito dlaždičkami, preto to opadáva. Nevšimla si ti ani pri stúpačkách, nemalo dôvod sa
tam pozerať. Nemala dôvod na nepodpísanie kúpnej zmluvy. Nemala dôvod pochybovať o tom, že jadro
je murované, nakoľko p. R. G.. ju o tom pri obhliadke uistil. Nemala vedomosť ani o tom, aby takúto
požiadavku uviedla priamo v kúpnej zmluve.

Pokiaľ sa jedná o stav bytu pri obhliadke uviedla, že vo vstupnej hale bola plávajúca podlaha, vo WC
bola dlažba zhruba do výšky 1 m, kde následne nato bola natiahnutá hrubá omietka, strop bol takisto
prerobený, bolo tam bodové osvetlenie so senzorom na pohyb. Pokiaľ sa jedná o kúpeľňu, táto bola
obložená celá od vrchu po spodok, bol tak urobený strop a pokiaľ sa jedná o podlahu, bola tam drevenápodlaha, drevená podlaha bola aj vo WC. Pokiaľ sa jedná o kuchyňu, tak v kuchyni bola dlažba. Pokiaľ
sa jedná o časť pred kuchynskou linkou, pri okne bola plávajúca podlaha. Pokiaľ sa jedná o kuchynskú
linku,poukazuje,žemedzivrchnýmidielmikuchynskejlinkyaspodnýmidielmikuchynskejlinky,nastene

boli kachličky a pokiaľ sa jedná o spodnú časť, tak tá bola vsunutá, vzadu bola zadná doska linky, a
teda, keď sa otvorilo, nebolo vidno, čo je za touto doskou.

Bol jej za účelom kúpy bytu poskytnutý úver, bol vypracovaný znalecký posudok, ktorý si dala
vypracovaťSlovenskásporiteľňa,nakoľkosazriaďovalozáložnéprávo.Onatýmtoznaleckýmposudkom

nedisponuje. Cez p. Š., realitného makléra, si však overoval, že čo bolo znaleckom posudku uvedené,
kde jej bolo povedané, že v tomto znaleckom posudku je uvedené, že v byte je murované jadro a takto
bol aj tento byt ohodnotený.

13. Žalovaný v 1. rade vo svojej výpovedi uviedol, že nakoľko už boli v staršom veku, chceli predať byt za
tým účelom, aby si kúpili nejaký domček, aby sa takto nejako realizovali na staré dni. Pokiaľ sa jedná o

predaj bytu, tento sa realizoval prostredníctvom realitného makléra, p. Š.. Pri prvotnej obhliadke bytu oni
neboli prítomní, boli síce v byte, ale nakoľko mali malého psíka, ktorý bol dosť agresívny na cudzích ľudí,
tak oni išli pred bytovku a pri prvotnej obhliadke bytu boli prítomní iba realitný maklér, syn žalovaných a
iba p. žalobkyňa. Nebola tam prítomná žiadna suseda tak, ako žalobkyňa tvrdila. Po zhruba polhodine,
resp. trištvrte hodiny po obhliadke bytu všetci zišli dole. Niekoľko dní po obhliadke sa následne zase

sa stretli všetci v predmetom byte, kde tam už bola prítomná aj suseda žalobkyne, p. T. s tým, že on s
manželkou boli v obývačke, dcéra so psíkom išli pred vchod s tým, že štyria, teda maklér, žalobkyňa so
svojou susedou a ich syn zase opätovne vykonávali obhliadku bytu, prehliadli si chodbu, boli v kuchyni.
On pri náhodnom vstupe do kuchyne zistil, že žalobkyňa sa baví so svojou susedou a nevenuje vôbec
pozornosť tomu, o čo tam išlo alebo o čo sa jednalo. Podľa jeho vedomosti jeho syn nikdy neuvádzal, že

v byte je murované jadro. Následne ešte si prezreli aj obývačku, spálňu, potom v obývačke dal maklér
na podpis zmluvu o predaji, kde túto zmluvu všetci podpísali.

V ďalšom uviedol, že pokiaľ sa jedná u uplatnenie vád predaného bytu žalobkyňou, tak nevie už kedy
to bolo, ale žalobkyňa poslala výhražnú SMS-ku jeho manželke, o ktorej mu ani manželka nechcela

povedať a to že žalobkyňu oklamali ohľadom bytového jadra. Uviedol, že sa mu vidí divné, že keďže
žalobkyňa v danom byte bývala a na prvý pohľad je zrejmé, že steny medzi chodbou a kuchyňou a takisto
na chodbe, kde je WC a kúpeľňa, tak boli tenké, žeby túto skutočnosť, že to nie je murované jadro,
nepostrehla. Aj on keď splnomocnil syna na predaj tohto bytu, tak mu neuviedol, že jadro je murované,
každému pri návšteve daného bytu muselo byť zrejmé, že sa nejedná o murované jadro.

14. Podľa § 588 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka ( ďalej len ,,Občiansky zákonník“),
z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu
povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú cenu.

Podľa § 596 Občianskeho zákonníka, ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho
pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť.

Podľa § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci
kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu

povahearozsahuvady;akideovadu,ktorárobívecneupotrebiteľnou,mátiežprávoodzmluvyodstúpiť.

Podľa § 597 ods. 2 Občianskeho zákonníka, právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho
predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že
nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým.

Podľa § 599 ods. 1 Občianskeho zákonníka, vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez
zbytočného odkladu. Práva zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady
vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci.

Podľa § 499 ods. 1 Občianskeho zákonníka, kto prenechá inému vec za odplatu, zodpovedá za to, že
vec v čase plnenia má vlastnosti výslovne vymienené alebo obvyklé, že ju možno použiť podľa povahy
a účelu zmluvy alebo podľa toho, čo účastníci dojednali, a že vec nemá právne vady.Podľa § 501 Občianskeho zákonníka, ak sa vec prenechá ako stojí a leží, nezodpovedá scudziteľ za
jej vady, ibaže vec nemá vlastnosť, o ktorej scudziteľ vyhlásil, že ju má, alebo ktorú si nadobúdateľ
výslovne vymienil.

Podľa § 508 ods. 2 Občianskeho zákonníka, vada, ktorá sa prejaví do šiestich mesiacov odo dňa
prevzatia plnenia, sa považuje za vadu, ktorá bola už v deň prevzatia, ak to neodporuje povahe veci
alebo ak scudziteľ nepreukáže opak.

15. V danej právnej veci súd mal za preukázané, že dňa XX.XX.XXXX bola medzi stranami sporu
uzatvorená kúpna zmluva. Predmetom kúpy bol byt s príslušenstvom v spoluvlastníctve žalovaných,
kúpna cena bola dojednaná vo výške 43 600,- eur. Ďalej je nesporné, že žalobkyňa ako kupujúca kúpnu
cenu zaplatila a vklad jej vlastníckeho práva bol povolený rozhodnutím príslušnej správy katastra dňa
XX.XX.XXXX. Predmetný byt v čase predaja bol po čiastočnej rekonštrukcii, mal rekonštruované jadro,
bola tam nová rozvodová skriňa elektriny, plávajúca podlaha... O čom bola žalobkyňa upovedomená.

Kúpnu zmluvu žalobkyňa podpísala po vykonaní opakovanej ohliadky predmetného bytu.

Sporné nebolo tiež to, že v roku 2018 žalobkyňa začala s rekonštrukciou kuchyne a zistila, že jadro v
byte nie je murované, ale že je z OSB dosiek. Následne si voči žalovaným uplatnila nárok na zľavu z
kúpnej ceny z dôvodu, že jej požiadavkou ohľadom predmetného bytu bolo to, že mal mať murované

jadro, pričom pred kúpou bytu o tom bola uistená zo strany predávajúcich. Nakoľko byt murované jadro
nemá, má teda vadu za ktorú zodpovedajú žalovaní.

16. Záväzkový právny vzťah predpokladá, že povinnosti vyplývajúce zo záväzku budú riadne splnené.
Scudziteľ ručí nadobúdateľovi, že plnenie ako predmet záväzku bude zodpovedať požiadavkám, ktoré

boli medzi účastníkmi záväzkového vzťahu dohodnuté alebo ktoré zodpovedajú príslušným právnym
predpisom. Ak tomu tak nie, bolo poskytnuté vadné plnenie.

Vadnosť plnenia spočíva predovšetkým v tom, že plnenie nemá vlastnosti, ktoré by podľa zmluvy malo
mať. Vada plnenia vlastne znamená, že vec:

a) nemá vlastnosti, ktoré boli výslovne vymienené nadobúdateľom,
b) nemá obvyklé vlastnosti, ktoré sa od vecí daného druhu vo všeobecnosti očakávajú,
c) nezodpovedá technickým normám a bezpečnostným predpisom.

17. Vymienené vlastnosti scudzovanej veci znamenajú, že kupovaná vec musí zodpovedať osobitným

požiadavkám kupujúceho, ktorý vec kupuje práve vzhľadom na tieto špecifické vlastnosti. Zodpovednosť
predávajúceho za vady v takom prípade nastupuje v dôsledku toho, že tieto vlastnosti sú uvedené
medzi podstatnými náležitosťami scudzovacej zmluvy. Nemusí ísť pritom len o vlastnosti, ktoré si
kupujúci vymienil, ale môže ísť aj o ďalšie vlastnosti, ktoré boli scudziteľom veci pripisované. Preto tento
zodpovedá za vady aj vtedy, ak výslovne ubezpečí nadobúdateľa, že scudzovaná vec tieto pripisované

vlastnosti má.

Vymienené vlastnosti plnenia možno vyvodiť z obsahu zmluvného dojednania. Dohoda o týchto
vlastnostiach plnenia musí byť určitá. V prípade sporu treba vykonať výklad príslušného zmluvného
dojednania. Vymienené vlastnosti nemusia byť vždy výslovne uvedené, ak tieto vlastnosti možno vyvodiť

z účelu, pre ktorý sa vec kupuje.

Teda pokiaľ ide o zodpovednosť za vlastnosti kúpenej, ide v prvom rade o vlastnosti výslovne vymienené
a v druhom rade o obvyklé vlastnosti. Ak ide o vlastnosti výslovne vymienené, vymienená vlastnosť býva
presne alebo aspoň dostatočne presne vymedzená zmluvou. Ak však nič vymienené nebolo, pojem

obvyklej vlastnosti treba vykladať tak, že ide o štandardné vlastnosti, ktoré sa pri určitom plnení vo
všeobecnosti predpokladajú.

18. Ubezpečenie predávajúceho podľa § 597 ods. 2 Občianskeho zákonníka, že vec má určité vlastnosti,
najmä vymienené vlastnosti, alebo že nemá žiadne vady, nemusí byť súčasťou uzavretej kúpnej zmluvy;

postačí, ak bolo dané pri dojednaní zmluvy (A. XX/XXXX).

19. Ustanovenie § 597 Občianskeho zákonníka upravuje práva kupujúceho voči predávajúcemu, ak sa
napredanejvecizistívadapouzavretíkúpnejzmluvy(vitia,quaeexipsareoriuntur).Nejdetedaozjavnévady, ktoré sú poznateľné pri bežnej ohliadke veci, keď samotný kupujúci môže sám zistiť existenciu
vady, prípadne ho na tieto vady upozorní predávajúci pri splnení svojej notifikačnej povinnosti podľa §
596 Občianskeho zákonníka.

Ustanovenie § 597 Občianskeho zákonníka sa týka nielen skrytých (vnútorných) vád, ktoré neboli
poznateľné pri prevzatí veci kupujúcim, o ktorých nemusel predávajúci ani vedieť, ale aj takých vád, o
ktorých predávajúci vedel, ale kupujúceho na ne v zmysle 596 Občianskeho zákonníka neupozornil. Ide
prevažne o vady, ktoré sa na veci prejavia dodatočne po kúpe veci, resp. sú spoznateľné až po prevzatí

veci kupujúcim. Súčasne musí byť splnená podmienka, že predávajúci kupujúceho na tieto vady pri kúpe
neupozornil z akéhokoľvek dôvodu.

20. V prípade, keď po kúpe v režime ustanovenia § 588 až 610 Občianskeho zákonníka vyjde
dodatočne najavo vada predmetu kúpy, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, alebo ak sa
ukáže ubezpečenie predávajúceho o niektorých vlastnostiach alebo o bezvadnosti predmetu kúpy

ako nepravdivé, nemožno namiesto úpravy práv a povinností účastníkov kúpnej zmluvy obsiahnutej
v ustanovení § 597 OZ aplikovať všeobecné ustanovenie § 49a Občianskeho zákonníka o omyle pri
právnom úkone.

21. V danej právnej veci súd v prvom rade sa zaoberal skutočnosťou, či žalovaní mali vedomosť o tom,

že žalobkyňa má záujem iba o kúpu bytu, ktorý má murované jadro a či z ich strany bola žalobkyni
poskytnutá informácia o tom, že nimi predávaný byt takúto vymienenú vlastnosť požadovanú žalobkyňou
má.

22. V konaní nebolo sporné, že predmetný odpredaný byt má zrekonštruované bytové jadro. Toto jadro

však nie je murované, ale je z OSB dosiek.

Ďalej nebolo sporné, že ohľadom kúpi bytu žalobkyňa nekomunikovala so žalovanými, ale iba s ich
synom, ktorého žalovaní splnomocnili na úkony súvisiace s jeho predajom a tiež s p. Š., realitným
maklérom, ktorý predaj bytu sprostredkoval. V konaní bolo preukázané, že žalobkyňa realitného makléra

oboznámila so svojom požiadavkou a to, že hľadá byt, ktorý má murované jadro, pričom sa jedná o
vymienenú vlastnosť bytu.

Z vykonaného dokazovania vyplynulo, že syn žalovaných oboznámil realitného makléra a tiež žalobkyňu
s tým, že jadro v byte je rekonštruované, pričom nebolo preukázané aby ohľadom bytu im poskytol

informáciu o tom, že jadro v byte je murované. Takisto nebolo preukázané, aby žalobkyňa či už
žalovaných, alebo ich syna upovedomila o tom, že má výhradne záujem o kúpu bytu, ktorý ma murované
jadro.

Názor žalobkyne prezentovaný v konaní, že v prípade rekonštrukcie bytového jadra je samozrejmé, že

jadro má byť murované,je iba jej individuálnym záverom, ktorý podľa názoru súdu, nie je akceptovateľný.
Rekonštrukciu jadra bytu je možné zrealizovať rôznymi spôsobmi a za použitia rôznych materiálov.

V prípade takejto osobitnej požiadavky žalobkyne, túto mala jednoznačne a určito predniesť žalovaným,
poprípadeakovymienenúvlastnosťkupovanéhobytuvymedziťvsamotnejkúpnejzmluve,abyvprípade

jej nesplnenia mala možnosť zákonným spôsobom uplatniť si nároky z vád kupovanej veci. Ak by táto
osobitná vlastnosť bytu nebola obsahom uzatvorenej kúpnej zmluvy, na strane žalobkyne bolo dôkazné
bremeno ohľadom preukázania toho, že takúto vlastnosť bytu si vymienila a iným určitým spôsobom o
tom vyrozumela žalovaných, ktorí jej požiadavku akceptovali a následne jej odpredali byt, ktorý túto jej
požiadavku nespĺňal.

V danej právnej veci teda vykonaným dokazovaním nebolo preukázané, aby žalovaní mali vedomosť o
tom, že žalobkyňa mala záujem iba o odkúpenie bytu s murovaným jadrom a tiež nebola preukázaná
ani skutočnosť, žeby žalobkyňu uistili o tom, že predávaný byt takéto murované jadro má.

23. Vzhľadom na vyššie uvedené skutočnosti súd dospel k záveru, že odpredaný byt v čase uzatvorenia
kúpnej zmluvy medzi stranami konania netrpel vadou a to, že nemal vlastnosť osobitne požadovanú
žalobkyňou - murované jadro, nakoľko súd nemal za preukázané, žeby v súvislosti s kúpou bytu
žalovaných takáto vlastnosť bola výslovne vymienená nadobúdateľkou, teda žalobkyňou, ako podstatnávlastnosť bytu, pričom pri jej absencii by o kúpu bytu nemala záujem. Preto žalobkyni nevznikol ani
nárok na zľavu s kúpnej ceny, tak ako si tento nárok uplatnila podanou žalobou. Súd preto žalobu ako
nedôvodnú zamietol.

Ďalšími skutočnosťami sa súd v konaní už nezaoberal ( včasnosťou uplatnenia nároku na zľavu kúpnej
veci, výškou požadovanej zľavy) a to vzhľadom na jeho vyššie uvedený názor.

24. V konaní žalobkyňa navrhla vykonanie dôkazu a to zabezpečenie znaleckého posudku

vypracovaného B.. N. pre Slovenskú sporiteľňu, a.s., za účelom poskytnutia hypotekárneho úveru
žalobkyni na kúpu predmetného bytu a to z dôvodu, že údajne znalec v znaleckom posudku mal uviesť,
že jadro v byte je murované. Súd tento návrh na vykonanie dôkazu zamietol. Dospel k záveru, že
vykonanie navrhovaného dôkazu by spôsobila zbytočné prieťahy v konaní a nebolo by to hospodárne
a účelné. Znalecký posudok bol vypracovaný za účelom poskytnutia hypotekárneho úveru žalobkyni na
kúpu predmetného bytu. Znalec vykonal obhliadku bytu avšak bez účasti žalovaných a tiež bez účasti

ich syna. Zo strany žalovaných mu neboli ohľadom bytu poskytnuté žiadne informácie.

25. Podľa § 255 ods. 1 zákona č. 160/2015 Z.z. Civilného sporového poriadku ( ďalej len ,,CSP“), súd
prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

Podľa § 255 ods. 2 CSP, ak mala strana vo veci úspech len čiastočný, súd náhradu trov konania pomerne
rozdelí, prípadne vysloví, že žiadna zo strán nemá na náhradu trov konania právo.

Podľa § 262 ods. 1 CSP, o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí,
ktorým sa konanie končí.

V danom prípade súd žalobe čiastočne vyhovel a čiastočne ju zamietol. Vzhľadom na pomer úspechu
strán sporu, súd preto o trovách konania rozhodol tak, že žiadna zo strán sporu nemá právo na ich
náhradu.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu je možné podať odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia
prostredníctvom tunajšieho súdu na Krajský súd v Prešove.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)

a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda a dôvody odvolania môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia
lehoty na odvolanie.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,

d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo

h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.

Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne

rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.