Rozsudok ,
Zmenené Rozhodnutie bolo vynesené dňa nedeľa 29. máj 2022

Súd: Okresný súd Pezinok
Spisová značka: 5C/323/2011

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1711217804
Dátum vydania rozhodnutia: 30. 05. 2022
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Ján Stanček

ECLI: ECLI:SK:OSPK:2022:1711217804.27

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Pezinok v konaní pred sudcom Mgr. Jánom Stančekom v právnej veci žalobcu v 1. T. Q.

F., občan SR, narodený XX.XX.XXXX, trvale bytom K. Š. XX, XXX XX B. a žalobkyne v 2. rade J. F.,
občianka SR, narodená XX.XX.XXXX, trvale bytom K. Š. XX, XXX XX B. obaja zastúpení spoločnosťou
X. P. B.., B.. T.. Y.., B. B. Q. N.. XX XXX XX A. - V. Č. B. V., J. : XX XXX XXX proti žalovanému R..B..V..,
B.. B. T..Y.., B. B. K. XXX XX M. A., J. : XX XXX XXX zastúpenému advokátkou Q.. V. K. so sídlom A.
X, XXX XX A. o zaplatenie zľavy z kúpnej ceny vo výške 17.532,21 eura s príslušenstvom takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaný je povinný zaplatiť žalobcovi v 1. rade a žalobkyni v 2. rade spoločne a nerozdielne peňažnú
sumu 10214,13 euro spolu s úrokom z omeškania vo výške 9 % p.a. zo sumy 10214,13 euro od

30.03.2012 do zaplatenia a to všetko do troch dní od právoplatnosti rozsudku.

II. Vo zvyšku súd žalobu zamieta.

III. Súd priznáva žalobcovi v 1. rade a žalobkyni v 2. rade voči žalovanému náhradu trov súdneho
konania, o ktorej výške bude rozhodnuté osobitným uznesením a ktorú je žalovaný povinný zaplatiť
spoločne a nerozdielne žalobcovi v 1. rade a žalobkyni v 2. rade do troch dní od právoplatnosti uznesenia

o určení výšky náhrady trov súdneho konania.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou zo dňa 02.12.2011 doručenou tunajšiemu súdu dňa 22.12.2011 žalobca žiadal, aby súd
deklaroval povinnosť žalovaného zaplatiť žalobcovi peňažnú sumu 34.132,17 euro s príslušenstvom a
priznal mu náhradu trov súdneho konania. Svoj návrh odôvodnil tým, že žalobcovia a žalovaný uzatvorili
Zmluvu o prevode vlastníctva k nehnuteľnostiam a to k pozemku a k radovému rodinnému domu súpisné
číslo XXXX nachádzajúcim sa v okrese B., Y. B., kat. úz. B., pričom kúpna cena bola dohodnutá
vo výške 185,885,94 eura a túto žalobcovia uhradili v plnom rozsahu a o odovzdaní nehnuteľností
bol spísaný odovzdávací protokol. V rámci záručnej doby sa vyskytli na rodinnom dome vady, tieto

žalobcovia bez zbytočného odkladu opakovane vytkli listami zo dňa 10.01.2010 a 03.08.2010 a žiadali
o ich odstránenie. Keďže k ich odstráneniu nedošlo, žiadali žalobcovia o zľavu z kúpnej ceny. Podľa
vyhotoveného znaleckého posudku sú vadami (i) nefunkčná deliaca stena medzi domami z hľadiska
zvukovej izolácie, (ii) zmenšenie rozmerov domu o 200 mm, (iii) zatekanie okolo rámov plastových
okien a dverí, (iv)prasknuté nadpražie nad posuvnými dverami v obývacej izbe, (v) zatekanie pod
dverami z izby na 2. NPP na terase, (vi) zatekanie stropu a stene garáží, (vii) priesak vody cez
dlažbu na terase a tvorba minerálnych kvapľov z minerálnych látok, (viii) neodstránená prepravná

fólia na klampiarskych a iných výrobkoch, (ix) hrdza na zábradlí a (x) priesaky cez obvodové murivo
do priestorov susedného domu z vnútorných rozvodov v kúpeľni na 2. NP. Pokiaľ ide o výšku zľavy
z kúpnej ceny, všeobecná hodnota stavebných prác potrebných na odstránenie vád okrem vád (i),
(ii) a (x) predstavuje sumu 1.836,-eur vrátane DPH, odmena za znalecký posudok je vo výške 400,-eur nepreukázané. Predpokladané náklady na odstránenie vady (i) sú vo výške 4.827,01 eura. Teda
celkovo sú náklady na odstránenie vád a k tomu náklady na vypracovanie znaleckého posudku vo
výške 7.063,01 eura. Náhrada nákladov potrebných na odstránenie zatekania na terase je vo výške

1.361,12 eura, keď žalovaný vykonal len časť prác a súvisiace náklady na odstránenie vady vo forme
sťahovania nábytku a náklady na demontáž a montáž kuchynskej linky je vo výške 1.197,60 eur. Po
odstránení vád sa zmenší užívaná plocha o cca. 6,048 m2 čomu zodpovedá ďalšia zľava vo výške
7.983,36 eura. V dôsledku vady (ii) je plocha menšia o cca. 5,544 m2 čo zodpovedá sume 7.318,08
eura pri cene 1100,-eur/m2, predbežné náklady na odstránenie vady (x) sú vo výške 4.200,-eur. Žalobca

tiež žiada zľavu z kúpnej ceny vo výške 5.000,-eur z dôvodu uvedenia žalobcov žalovaným do omylu
klamlivou reklamou, keď v prezentácií bolo uvedené jazierko, ihrisko, golfový trenažér, ktoré neboli
zhotovené. V písomnom podaní zo dňa 23.12.2013 PZ žalobcov uviedol, že žalobcovia nie sú osobami
stavebno-technicky zdatnými, preto sa žalobcovia objektívne mohli oboznámiť s technickým stavom
nehnuteľnosti výlučne len v takom rozsahu ako im to predovšetkým ich technické schopnosti, vzdelanie
v oblasti stavebníctva a úroveň stavebného povedomia umožňujú. Na pojednávaní dňa 22.01.2014 PZ

žalobcov žiadal vykonať znalecké dokazovania, keď sa v stavbe objavili plesne spôsobujúce zdravotné
problémy. Na pojednávaní dňa 22.01.2014 žalobca v 1. rade uviedol, že vykonáva dokončovacie práce,
pretože kupovali holodom, dokončievali všetky podlahy, záchod, kuchynskú linku, na hornej terase sa
robila dlažba, v garáži sa položil dlažba. Súčasťou zmluvy bol aj výňatok z projektu, kde sú označené
aké sú kde priečky. Každý materiál musí spĺňať príslušné akustické normy, použitý tieto nespĺňal.

Na pojednávaní dňa 22.01.2014 žalobca v 1. rade uviedol, že reklamoval zatekanie terasy, žalovaný
pristúpil k oprave, rozbil dlažbu a betón, uznal že izolácia je chybná, terasu do pôvodného stavu nedal.
Na pojednávaní dňa 03.05.2017 PZ žalobcov uviedol, že výpoveď svedka má za nepravdivú, už len
samotný začiatok kde uvádza, že ich prvé stretnutie sa začalo návštevou je nepravdivé, keď žalobcovia
si najprv uplatnili vady písomne. V písomnom podaní zo dňa 11.05.2017 PZ žalobcov žiadal vykonať

dokazovanie vykonaním akreditovaného merania zvukotesnosti deliacej priečky, výsluchom svedkov R.
L., C. W., Q. V., J. V. P. D. K. a to k tvrdeniam žalovaného, že si nie je vedomý iných negatívnych
reakcií a rovnakých problémov zo strany vlastníkov nehnuteľností a svedka PLAST-EX, spol. s r.o.
zastúpeného R. A. k vhodnosti technického riešenia pri inštalácií vonkajších žalúzií. Na pojednávaní dňa
16.10.2017 PZ žalobcov uviedol, že projektová dokumentácie sa stala súčasťou zmluvy, keďže je na ňu

odkazované v článku 7 ods. 7. Samotná zmluva je spotrebiteľskou zmluvou a teda žalobcovia používajú
zvýšenú ochranu. Samotnú zmluvu pripravoval žalovaný ako podnikateľ vo vzťahu k žalobcom ako
spotrebiteľom a pokiaľ zmluva obsahovala ustanovenie, že nejaké listiny budú následne pripojené má
za to, že žalobcovia ako spotrebitelia sa dôvodne domnievali, že údaje v týchto listinách uvedené budú
zodpovedať skutočnosti. Prípadný rozpor nemôže ísť na ťarchu žalobcov ako spotrebiteľov. Žalobcovia

saspoľahlinačlánok7ods.7kúpnejzmluvyanapravdivosťobsahupripojenýchlistín.Zvukováodolnosť
sa dá zistiť iba pri užívaní, počas ohliadky toto nie je možné. Na pojednávaní dňa 11.12.2017 PZ
žalobcov poukázal na výsledky merania, pričom tieto merania boli vykonané už v čase keď zo strany
suseda došlo k zaizolovaniu steny a napriek tomu bola zvuková nepriepustnosť nevyhovujúca. Žalobca
si uplatnil v návrhu zľavu len vo výške nákladov na izoláciu dvoch priečok zo strany oboch susedov,

pričom nevyhovujúce sú všetky priečky, ktoré bude musieť žalobca v konečnom dôsledku zaizolovať.
Na pojednávaní dňa 05.02.2018 PZ žalobcov uviedol, že cenové ponuky predložili, aby zdokladovali
výšku nákladov, predchádzajúci PZ uplatnil nejakú výšku zľavy v žalobe, keď nežiada pripustiť zmenu
návrhu a priznať vyššiu výšku, ktorá by zodpovedala predloženým cenovým ponukám. Cenová ponuka
je na práce v kúpeľni ako aj na znovuumiestnenie kuchynskej linky, čo už boli vykonané izolačné práce

vzhľadom na existujúce vady. Vady boli riadne uplatnené. Na pojednávaní dňa 02.05.2022 PZ žalobcov
poukázal na záver odvolacieho súdu v zrušujúcom uznesení, že skutkový záver o existujúcej vade
je správny, otázne je iba určenie výšky zľavy z kúpnej ceny. Výšku zľavy dostatočne preukázali aj
dôkazmi založenými následne do spisu vrátane cenových ponúk. Žalobu podal len jeden sused a nie
dvaja susedia z obidvoch strán, podielové spoluvlastníctvo k priečke je špekuláciou, keď žalobcovia

nadobúdali zmluvou dom v radovej zástavbe a o spolupodielovom vlastníctve neboli reči. Námietka
premlčania je irelevantná. Meranie prebehlo v dvoch miestnostiach z obidvoch strán steny, ďalšie
merania má za nadbytočné. Hrúbka izolácie napr. v kúpeľni by mala byť ešte väčšia, hala a chodba by
mali byť tiež zaizolované. Uznáva chybu pri výpočte keď vychádzal zo zastavanej plochy a nie z obytnej
plochy, výška zľavy v tejto časti by tak bola 4.187,-eur a nie čosi cez 6.000,-eur. žalobcami doložené

cenové ponuky boli jednotlivými spoločnosťami vykonané po obhliadkach, nevie sa vyjadriť k cenovým
ponukám žalovaného, pri ktorých obhliadky vykonané neboli. Odvolací súd v ods. 19 rozhodol tak, že je
nefunkčná deliaca stena medzi domami, čím potvrdil závery súdu 1. stupňa, nie je potom správny záver
žalovaného,žezmenšenieplochydomuKSBAoznačilakozanievadukeďKSBAlenauviedolževýškazľavy 1320 eur ako aj veľkosť plochy sú nepreskúmateľné. Odvolací súd konštatoval že nevyhovujúce
sú všetky priečky. Pri výpočte vychádzali výlučne z ceny domu to znamená kúpna cena bola očistená
o pozemok terasy a pozemok pod.

2. V písomnom podaní zo dňa 30.01.2012 PZ žalovaného uviedol, že YTONG plne zodpovedá STN aj
z pohľadu zvukovej izolácie, nejedná sa preto o vadu. Pokiaľ ide o zmenšenie plochy domu, žalobcovia
prehlásili, že sa so stavom oboznámili keď túto kupovali. Zatekanie okolo rámov plastových okien a dverí
- neboli zistené žiadne stopy. K prasknutému nadpražiu uvádza, že žalobcovia si namontovali vonkajšie

žalúzie ukotviac ich do plastového rámu dverí na terase, čo ovplyvnilo popraskanie miest v hornej časti
rámu. Zatekanie v strope pod strechou - stavebný odborník nezistil žiadnu vadu hydroizolácie. Zatekanie
pod dverami z izby na 2. NP na terasu, zatekanie stropu stien a v garáži a priesak vody cez dlažbu na
terase - stavba sa kupovala ako holodom bolo preto potrebné dokončiť hydroizolácie, terasa v čase kúpy
nebola dokončená a nebola tam uložená dlažba a s ňou súvisiaca zabezpečená izolácia. Pokiaľ ide o
neodstránenú prepravnú fóliu odkazuje na čl. V zmluvy o prevode vlastníctva. Hrdza na zábradlí vznikla

v dôsledku mechanického poškodenia, žalovaný za toto nenesie zodpovednosť. V písomnom podaní
zo dňa 18.09.2013 PZ žalovaného uviedla, že žalobcovia reklamovali vady 10.01.2010 a následne
podaním zo dňa 04.04.2011 si uplatnili zľavu z ceny vo výške 39.395,39 eura avšak bezdôvodne. Nebol
vykonaný žiaden posudok odborníkom z oblasti akustiky, ktorý by jednak preukázal nad STN prípustnú
mieru hlučnosti a príčinnú súvislosť s materiálom predeľovacej priečky, s určitou mierou hlučnosti museli

žalobcovia počítať, keďže kupovali dom v radovej zástavbe. Pokiaľ ide o zmenšenie v kúpnej zmluve
je uvedená zastavaná plocha 105 m2 z toho plocha terasy 27 m2. Na pojednávaní dňa 22.01.2014 PZ
žalovaného uviedla, že kúpna zmluva odkazovala na prílohu len ako na pôdorys jednotlivých podlaží a
nie na ich rozmery. Na pojednávaní dňa 20.02.2017 PZ žalovaného uviedol, že ZP č. 1/2016 celkom
zjavne preukazuje, že k zatekaniu došlo k dôsledku vadných dokončovacích prác, vykonaných už v

réžií žalobcov, pričom títo si mali sami zhotoviť zvislú izoláciu dlažby a ostatnú izoláciu, keď kupovali
holodom. Vzhľadom na to, že žalobcovia si pred kúpou ohliadali dom, nemôžu namietať jeho zmenšenie
o 200 mm, keď pre žalobcu nie je záväzný projekt, podľa projektu si dal zhotoviť dom žalovaný.
Ponechané ochranné fólie si mali strhnúť samotní žalobcovia, slúžili na ochranu klampiarských výrobkov
a pri ďalších dokončovacích prácach. Hrdza mohla vzniknúť v dôsledku mechanického poškodenia, čo

vyplýva zo ZP. Kúpna cena bola platená za dom a pozemok a nie za okolie, preto iný stav okolia ako
bola predstava žalobcu nemôže byť na ťarchu žalovaného. Použitie ytongu 500 na deliacu stenu bolo
uvedené aj v technikom liste, nemôže ho preto žalobca namietať. Pokiaľ ide o Family park, tieto pozemky
sú určené na rekreáciu a nebolo ďalším záväzkom žalovaného, aby sa tam postavilo detské ihrisko.
Na pojednávaní dňa 03.05.2017 PZ žalovaného uviedla, že znalecký posudok vyhotovený znalcom

Frimerom je vyhotovený riadne a jeho závery vyviňujú žalovaného zo zodpovednosti. Poukazuje tiež
na skutočnosť, že znalecký posudok bol PZ žalobcov riadne doručený, nenamietali ho, tak má za to,
že ho nerozporovali. Poukazuje tiež na sudcovskú koncentráciu a nesúhlasí s vykonaním ďalšieho
dokazovania. Na pojednávaní dňa 16.10.2017 PZ žalovaného uviedla, že projektová dokumentácia nie
je súčasťou zmluvy, len má byť odovzdaná. Dokazovanie a to meranie priepustnosti zvuku je jednak

s ohľadom na plynutie času nespôsobilé riadne zistiť zvukovú izoláciu v čase predaja. Poukazuje
tiež na z. č. 264/1999 § 5 ods. 1, podľa, ktorého STN nie je technický predpis a jej dodržiavanie
je len dobrovoľné v zmysle § 7 ods. 3 zákona. Súčasťou kúpnej zmluvy je technický list použitého
materiálu, ktorý bol pripojený k zmluve a z ktorého je zrejmé z čoho má byť zhotovená predeľovacia
stena. Žalobcovia nepodpisovali zmluvu v žiadnej tiesni, nebol na ich vyvíjaný žiaden nátlak, mohli si

zmluvu pokojne preštudovať, dať ku nej pripomienky. Stavba bola tiež dostatočne zameraná, keď je
zrejmé aká je zastavaná plocha a aký je rozmer terasy, pokiaľ ide o ďalšie rozmery pri developerských
projektoch je bežné odchýlka 3,5 až 5 m2, bežná odchýlka čo do úžitkovej plochy je 5 %. Kúpna cena
nebola tvorená za m2, ale za celý dom tak ako stál v čase ohliadky. Na pojednávaní dňa 11.12.2017
PZ žalovaného uviedla, že nie sú identické podmienky, ktoré boli pri meraní s tými, ktoré boli pri

odovzdávaní veci, keď uplynulo odvtedy 9 rokov, boli vykonané dokončovacie práce, boli navŕtané diery
na obrazy, boli vyhotovené nové zásuvky, prípadne mohli byť vykonané ďalšie práce, ktoré majú vplyv
na prenos zvukov. Meranie teda nezachytáva objektívne výsledky, navyše neboli k meraniu prizvaní, ide
o meranie súkromnou spoločnosťou, vybranou samotným žalobcom. Na pojednávaní dňa 05.02.2018
PZ žalovaného uviedla, že nie je súvis cenovej ponuky s meritom veci, keď navyše cenová ponuka

sa týka bytového domu č. 38, 40, 42 teda ide o práce na troch domoch a nevie aké bolo presnejšie
zadanie. Zo znaleckého posudku vyplýva, že žalobcovia reklamovali neexistujúce vady, resp. vady,
ktoré neboli v dôsledku vadného plnenia žalovaným. Pokiaľ ide o prvé dve vady, tu ako znalec určil
ako primárnu príčinu zásah vykonaný žalobcami, prípadné spoluzavinenie ako sekundárne zapríčineniežalovaným dal na 370,-eur. Neboli zistené defektné miesta na hydroizolácií, pokiaľ ide o zatekanie
na terase, terasu dokončovali žalobcovia, opäť nemohlo ísť o zodpovednosť žalovaného. Pokiaľ ide o
dlažbu, znalec nezistil, že by bol zlý detail styku, nezistil zodpovednosť žalovaného. Pokiaľ ide o rozmery

veci, ide o kúpnu zmluvu a nie o zmluvu o dielo, o ktorej by bolo súčasťou projektová dokumentácia,
nešlo potom o zmenšenie veci keď žalobcovia ako kupujúci sa riadne oboznámili s vecou, vykonali
ohliadku. Pokiaľ ide o hlučnosť, odborné zisťovanie boli vykonané 10 rokov po skolaudovaní domu,
medzičasom tam boli vykonané rôzne technické zásahy, meranie preto nemôže preukázať aký bol stav
zvukovej nepriepustnosti v čase odovzdania veci. Namerané hodnoty 52 a 54 decibelov, neprekračujú

podstatne povolené normy, ktoré sú vo výške 52 decibelov pre obytné miestnosti iných bytov a 42
decibelov pre miestnosti toho istého bytu. Požadovaná zľava je vo výške skoro 25 % z kúpnej ceny,
čo je celkovo neprimerané. Reklamácia bola uplatnená až 10.01.2010, pričom nie je zrejmé z akého
dôvodu sú úroky z omeškania žiadané od roku 2008. Na pojednávaní dňa 02.05.2022 PZ žalovaného
uviedol, že odvolací súd neposúdil prípadné zmenšenie obytnej plochy ako vadu veci. Podľa pôvodnej
žaloby by bola výška zľavy za odhlučnenie zmenšenie plochy a za sprievodné práce celkovo v sume

14.007,97 eura, nad túto sumu považuje nárok za premlčaný. Výšku zľavy určuje súd nie však nad
požadovaný rozsah. V decembri 2021 si žalobcovia vyčíslili svoj nárok na celkovo vyše 24.000,-eur.
Cenová ponuka žalovaného nebola vyhotovená po obhliadke avšak spoločnosti vychádzali z cenových
ponúk predložených žalobcom s rozpisom prác a materiálov. Technická norma rozlišuje medzi obytnými
miestnosťami a inými miestnosťami. Hluk v obytných miestnostiach bol len 3 či 4 decibely nad normu,

preto by postačovalo odhlučnenie nie 120 mm izoláciou ale 90 mm izoláciou. Nie je tiež zrejmé v čom sa
zhorší kvalita bývania ak by bol zvukový presah do garáže, na terasu a wc. Znalecký posudok za cenu
400 eur je trovami konania o ktorých bolo už rozhodnuté, nemôžu si ho preto žalobcovia uplatniť, pričom
nemá súvis zo zvukovou izoláciou. V bode 17 zrušujúceho uznesenia sa uvádza, že zmenšenie o 200
mm nie je žiadnou vadou. Zľava z kúpnej ceny bola nejako žiadaná a treba vychádzať z toho čo žiada

samotný žalobca. Žalobca žiadal zľavu za dve priečky nie viac. Kúpna cena bola stanovená v samotnej
zmluve, preto znalecký posudok ktorým sa odhaduje trhová cena je nepoužiteľný.

3. Súd vykonal vo veci dokazovanie oboznámením s obsahom listín a to Zmluva o prevode vlastníctva
k nehnuteľnostiam, výpis z LV č. XXXX zo dňa 23.07., posudok č. X/XXXX, list žalobcu v 1. rade

žalovanému zo dňa 10.01.2010, list žalobkyne v 2. rade žalovanému zo dňa 03.08.2010, list žalovaného
žalobcovi v 1. rade s podacím lístkom, Zmluva o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti zo dňa 29.10.2009,
technický list použitého materiálu, Zápis z odovzdania a prevzatia diela, Výpis z LV č. XXXX D. dňa
20.12.2011, Propagačné letáky spoločnosti REMAX Quality, Finančný plán úhrady kúpnej ceny za
rodinné domy, Posúdenie technického stavu rodinného domu zo dňa 30.08.2011, Znalecký posudok

č. X/XXXX znalca F.. J.. Q.. Ž., PhD., Cenová ponuka č. 20180002, Cenová ponuka - Rekonštrukcia
kúpeľne všetko v kópiách a rovnopisom Protokolu o meraní zvukovoizolačných vlastností stavebných
konštrukcií č. X_XXXXXX a Protokolu o meraní zvukovoizolačných vlastností stavebných konštrukcií
č. X_XXXXXX_A, cenová ponuka DoMEJ, s.r.o. zo dňa 19.11.2021, ďalej znaleckým dokazovaním a
to Znaleckým posudkom Č.. X/XXXX J.. V. H., W.., cenová ponuka DoMEJ, s.r.o. zo dňa 19.11.2021,

cenová ponuka MKR - V. K. zo dňa 19.11.2021, Súpis prác a dodávky materiálu na odhlučnenie stien
domu na ulici K. Šišku 40, Senec, Faktúra č. XXX/XX, Daňový doklad č. X/XXXX zo dňa 18.12.2010,
znalecký posudok Č.. XXX/XXXX J.. K. H. a výsluchom účastníkov konania a to Q. F., J. F. P. Š. H. a B.
V.. Š. H. tieto vyhodnotil podľa svojej úvahy a to každý dôkaz jednotlivo a všetky dôkazy v ich vzájomnej
súvislosti a po takto vykonanom dokazovaní ustálil skutkový stav nasledovným spôsobom : Nebolo

medzi účastníkmi konania sporné nadobudnutie vlastníckeho práva Zmluvou o prevode vlastníctva
k nehnuteľnostiam, keď toto má súd za preukázané samotnou Zmluvou o prevode vlastníctva k
nehnuteľnostiam. Z posudku č. X/XXXX má súd preukázané zistenie vád domu vo vlastníctve žalobcov a
to, nevyhovujúci index zvukovej nepriezvučnosti zvyšných konštrukcií deliacich stien medzi jednotlivými
domami, nadpražie posuvných plastových dverí dopraskané s opadnutou omietkou, vnútorná svetlá

šírka predmetného radového rodinného domu v obývačke a kuchyni má na 1 NP. má hodnotu 8,472 m, v
spálnirodičovna2.NPjevnútornéostenievlhkéna100%,vstykuokennéhorámuaomietkyvonkajšieho
ostenia sú praskliny šírky cca. 1 mm, v detskej izbe je vnútorná omietka v prahu dverí na terasu vlhká so
znakmi po zatečení, za drevenou soklovou lištou na schodisku samovoľne odpadnutou je vlhkosť 45%,
na odkvapovom nose plechu ukončujúceho klampiarskeho plechu sú útvary kvapľového charakteru,

steny a strop garáže pri ráme sú vlhké, podlaha z cementového poteru a keramickej dlažby v garáži v
styku so zámkovou dlažbou nasáva vonkajšiu vlhkosť zo snehu a zrážkovej vody a ochranné fólia na
lamelách automatickej garážovej brány nebola odstránené a nie je možné je odstrániť bez poškodenia.
Na deliace steny boli použité plynosilikátové tvárnice hrúbky YTONG hr. 500 mm. Rodinný dom je užší atominimálneo200mmoprotidokumentáciívstavebnompovolení.Kzatekaniuokolorámovaplastových
okien a dverí nie je osadený styčný profil ani miesto styku nie je vyplnené, ohľadne prasknutého
nadpražia je potrebné zmerať tuhosť kotvenia rámu, k zatekaniu v strope pod strechou je potrebné

vykonať kontrolu detailov strešnej izolácie, k zatekaniu po dverami na 2 NP je potrebné skontrolovať
detail hydroizolácie terasy v styku s rámom dverí, keď pod vonkajším prahom terasových dverí sa
izolácia proti vode vôbec nenachádza. K zatekaniu stropu a stien v garáži bola nefunkčná hydroizolácia,
zhotoviteľdemontovalvšetkyvrstvyažpohydroizoláciuavykonalopravuvodorovnejizolácie,nefunkčná
hydroizolácia bola zhotoviteľom stavby čiastočne odstránená. K minerálnym kvaplom uvádza, že

prichádza k vnikaniu väčšieho množstva vody cez povrchovú úpravu terasy - keramickú dlažbu a
jej špáry, dažďová voda viaže na seba minerály, je potrebné skontrolovať nášľapnú plochu terasy z
keramickej dlažby. Neodstránené prepravná fólia sa zatavila do podkladu. Deliaca stena medzi domami
č. 38 a 40 zvlhla počas poruchy rozvodu vody, je preto potrebné nechať túto vysušiť. Je poškodená
povrchová úprava oceľového zábradlia terasy, hrdzu bude potrebné mechanicky odstrániť a potom
aplikovať antikorózny náter. Celková predpokladaná výšky hodnoty stavebných prác na odstránenie vád

je 5928,-eur. Z listu žalobcu v 1. rade žalovanému zo dňa 10.01.2010 má súd preukázané vyhotovenie
listiny, ktorou žalobca v 1. rade oznamuje žalovanému zatekanie garážovej brány s tým, že žiada
opravu, búchanie termostatických ventilov s tým, že žiada preverenie stavu vykurovania, nedoliehanie,
podfukovanie a únik tepla terasových dverí, nedoliehanie, podfukovanie a únik tepla vchodových dverí,
dlhádobanateplúvoduvkuchynskomdreze,nedostatočnéodhlučneniesusednýchdomov,keďjepočuť

bežný denný ruch s tým, že žiada predloženie protokolu o meraní zvukovo-izolačných vlastností steny a
deklarovania splnenia normy a naostatok žiada o zaslanie záväzného termínu na začatie a dokončenie
prác. Záverom oznamuje očakávanie odstránenia vád. Z listu žalobkyne v 2. rade žalovanému zo dňa
03.08.2010 má súd preukázané oznámenie žalobcom žalovanému zatekanie pod terasovými dverami a
to napriek položeniu dlažby a umiestnení tekutej izolácie, žiada o predloženie návrhu riešenia, zatekania

terasy do garáže, keď nesúhlasí s opravou použitím tekutej izolácie, keďže táto už bola použitá a to
bez výsledku. Z listu žalovaného žalobcovi v 1. rade s podacím lístkom má súd preukázané zaslanie
listiny žalovaným, v ktorej oznamuje, že čo do interiéru je potrebné sa obrátiť na dodávateľa, keď
žalovaný interiér nedodával. Pred prebratím nadstavili okná, žalovaný nie je údržbár alebo správca,
čo sa týka okien tento príde nastaviť, čo sa týka kotla a C. W.. V. je plne k dispozícií, pokiaľ ide o

meranie zvukovo-izolačných vlastností steny, stavba bola postavená podľa všetkých platných noriem.
Familypark Senec je pojem domov, nie lokalitou, pri kúpe bolo povedaná, že žalovaný nevie kedy začne
s realizáciou oddychovej zóny. Zo Zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti zo dňa 29.10.2009
má súd preukázané uzavretie zmluvy medzi žalobcami ako kupujúcimi a žalovaným ako predávajúcim,
predmetom ktorej bol záväzok žalovaného previesť na žalobcov vlastnícke právo k pozemkom a

radovému rodinnému domu súp. č. 4405 na ul. K. Š. XX M. B. B.o zastavanou plochou 105 m2 a
s plochou terasy 27 m2. Žalobcovia sa zaviazal zaplatiť žalovanému odplatu vo výške 5.600.000,-
Sk (185.885,94 eura) a to v troch splátkach tak, že prvá splátka zaplatená pred podpisom zmluvy je
vo výške 1659,70 eura, druhá splátka vo výške 21.576,-eur je splatná do troch pracovných dní od
podpisu zmluvy a tretia splátka vo výške 162.650,20 eura je splatná do pätnástich pracovných dní

od podpisu tejto kúpnej zmluvy po predložení originálu listu vlastníctva použiteľného pre právne účely
k nehnuteľnostiam. Podľa čl. V zmluvy žalobcovia prehlásili, že sa oboznámili s technickým stavom
predmetu prevodu a v takto zistenom skutkovom a právnom stave predmet prevodu kupujú s výnimkou
vád zistených počas preberania nehnuteľností. Podľa čl. VII ods. 6 zmluvy budú všetky nedostatky a
vady predmetom odovzdávacieho protokolu, kde bude zmluvnými stranami dohodnutá primeraná lehota

na ich odstránenie. Podľa čl. VII ods. 7 zmluvy v odovzdávacom protokole bude odovzdaná Projektová
dokumentácia, kolaudačné rozhodnutie, rozhodnutie o pridelení súpisného čísla, revízne správy - plyn
a elektrické rozvody, záručné listy a certifikát ku streche. Podľa čl. VII ods. 8 zmluvy žalovaný poskytuje
žalobcom záruku za akosť stavby po dobu 36 mesiacov, doba začína plynúť odovzdaním stavby. Podľa
čl. VIII ods. 6 zmluvy neoddeliteľnými prílohami tejto zmluvy sú pôdorys 1., 2. nadzemného podlažia

a technický list použitého materiálu. Z technického listu použitého materiálu má súd preukázané, že
pri zvislých konštrukciách je predeľovacia stena z Ytongu 500. Zo Zápisu z odovzdania a prevzatia
diela má súd preukázané prevzatie RD 17 žalobcami od žalovaného s uvedením závad a s tým, že
projektová dokumentácia stavby sa žalobcom odovzdaná dňa 27.11.2008. Z Výpisu z LV č. XXXX zo
dňa 20.12.2011 má súd preukázané vlastnícke právo žalobcov k predmetnému domu a to na základe

zmluvyoprevodevlastníctvazapísanejM.D.F.XX.XX.XXXX.ZPosúdeniatechnickéhostavurodinného
domu zo dňa XX.XX.XXXX má súd preukázané spísanie listiny žalovaným, podľa ktorej deliaca stena
YTONG je dostatočná zvuková izolácia, pokiaľ ide o zmenšenie domu o 200 mm, žalobcovi si dom pred
jeho kúpou ohliadli. Pokiaľ ide o zatekanie okolo rámov plastových dverí a okien, neboli zistené žiadnestopy po zatekaní, naopak všetky zvlhnuté ostenia boli zapríčinené v dôsledku nadmernej vlhkosti.
Prasknuté nadpražie nad posuvnými dverami v obývacej izbe sú viditeľné sú viditeľné popraskané
miesta v oblasti hornej časti rámu dverí na terase, praskliny zapríčinilo ukotvenie vonkajších žalúzií

do plastového rámu. Pokiaľ ide o zatekanie v strope pod strechou, v interiéry je nadmerná vlhkosť, čo
zapríčinilo vlhké miesta v strope. K zatekanie po dverami z izby na 2. NP uvádza, že detail hydroizolačnej
vrstvy nebol dokončený o čom boli žalobcovia informovaní, detaily si mali dokončiť sami, navyše profil
rámu udržujú žalobcovia čiastočne alebo úplne zanesený. K zatekaniu stropu a stien v garáži uviedol, že
hydroizolačná vrstva betónového poteru je len vo vodorovnom smere a pri dokončovaní podláh v garáži

bude potrebné doizolovať čelo betónového poteru. Pokiaľ ide o minerálne kvaple na odkvapovom nose
predpokladá, že prichádza k vnikaniu väčšieho množstva vody cez povrchovú úpravu terasy - keramickú
dlažbu a jej špáry do podkladu, dažďová voda na seba viaže minerály z cementového poteru, hornú
terasu si však žalobcovia dokončovali svojpomocne, musia preto doriešiť situáciu s ich zhotoviteľom.
O neodstránenej prepravnej fólii na klampiarenských výrobkoch žalobcovia vedeli. Pokiaľ ide o vlhkosť
na schodisku domu súhlasí s názorom v ZnP, teda že túto spôsobila porucha rozvodu vody UK v dome

č. 38. K hlučnej prevádzke kotla UK a TUV uvádza, že pri preberaní rodinného domu odovzdávali
záručné listy ma všetky komponenty, nevie ako kupujúci pristupovali k povinným prehliadkam kotla.
Hrdzu na zábradlí si obzreli a táto je vyvolaná mechanickým poškodením. Zo Znaleckého posudku č.
X/XXXX J.. V. H., W.. má súd preukázané, že okolo okien a dverí môže dochádzať k zatekaniu, ako
primárny dôvod sa javí inštalácia vonkajších hliníkových žalúzii, tieto pôsobia na okenný rám ako krátka

konzola, ktorá vnáša do rámov nezanedbateľné prídavné ohybové napätia, ktoré môžu byť tlakové resp.
ťahové podľa pôsobenia vetra na fasádu. Cez diery medzi samoreznými kotvami dochádza ku penetrácii
vody, čím sa môže vysvetliť nadmerné znečistenie profilu. Kotenie ťažkého horného mechanizmu
žalúzie výlučne do nosného muriva nadpražia a v žiadnom prípade sa nekotvia do okenných rámov.
V žiadnom prípade neodporúča akékoľvek kotvenie do rámov okien, nakoľko je to výrazný zásah do

tepelnotechnického a hydrodynamického režimu. Sekundárnym dôvodom zatekania je nevhodný detail
osadenia okien, keď styk okenných rámov a ostenia resp. nadpražia nie je v škáre správne upravený
trvale pružným tmelom, z exteriérovej strany chýba dilatačná lišta kontaktného zatepľovacieho systému.
Nadpražie nad posuvnými dverami je prasknuté, ako primárny dôvod prerysovania škáry v nadpraží
javí inštalácia vonkajších hliníkových žalúzií. Sekundárnym dôvodom prasknutia nadpražia je nevhodný

detail osadenia rámu zasklenej steny, keď styk plastového rámu a nadpražia nie je v škáre správne
upravený trvale pružným tmelom. Z exteriérovej strany chýba dilatačná lišta kontaktného zatepľovacieho
systému. Počas vizuálnej ohliadky nebolo zistené zatečenie stropu pod strechou ani žiadne defektné
miesta. ako dôvod zatekania pod dverami z izby na 2. NP na terasu je možné identifikovať iba z vyjadrení
a textov v spise, teda pôvodná hydroizolácia bola s vysokou pravdepodobnosťou modifikovaný asfalt,

tento stav bol nedokončený a z dlhodobého hľadiska by znamenal defektný stav - zatekanie do interiéru.
Jenevhodnétvarovaniedetailustykubalkónovýchdverí,výškaodvodovéhokanálikazplastovéhoprofilu
by mala byť minimálne 50-60 mm nad povrchom dlažby a to preto aby sa zamedzilo vetrom hnaného
dažďu penetrovaniu vody do komory plastového profilu, momentálny stav znamená, že do komory
profilu balkónových dverí za priaznivých podmienok dochádza k penetrácií vody. realizácia dodatočnej

úpravy terasy nebola vhodne prevedená, čo malo za následok zatekanie do interiéru. Snaha autorov
stavebných prác bolo odstrániť príčinu zatekania už s použitím vhodného hydoroizolačného materiálu
aj s napojením na plastový balkónový profil, avšak dokumentovanie rozvoja defektu omietky v interiéry
poukazuje, že rekonštrukcia strechy terasy nebola zrealizovaná správne, tzn. Do steny v okolí prahu
balkónových dverí stále zateká voda z terasy, terasa strechy nie je spádovaná - v čase ohliadky na

terase stála na terase voda a terasa nie je odvodnená do strešnej vpusti resp. do strešného žľabu.
Dôvodom zatekania sú teda netesnosti v detailoch na streche terasy. Zo stien v garáži zateká, dôvodom
sú netesnosti detailov na streche terasy z dôvodov ako pri zatekaní na terase. Pokiaľ ide o presakovanie
vody cez dlažbu na terase v rodinnom dome, dôvodom je zrejme chýbajúce vyvedenie hydroizolácie
podlahy garáže do úrovne poteru - dlažby, ku zatekaniu prispieva aj nesprávne odvodnenie hornej terasy

z ktorej voda steká cez okapicu priamo na dlažbu pred garážové vráta a tým sa znásobuje atakovanie
zrážkovou vodou. V projektovej dokumentácii je zrejmé, že dlažba mala byť vyspádovaná smerom od
garáže 5% pozdĺžnym sklonom - čo v realite nie je zrealizované, spádovanie dlažby v tesnej blízkosti
brány je v menšom sklone. Pokiaľ ide o existenciu priesakov cez obvodové murivo do priestorov domu,
príčinu zavlhnutého miesta nie je možné jednoznačne kvantifikovať neinvazívnou metódou, ako možné

príčiny je netesná kanalizácia v kúpeľni susedného domu, netesné detaily na terase resp. streche domu
(strecha ohliadnutá, bez viditeľných porúch), cez komínové teleso a porucha na rozvode vody UK.
Žalobcovia vykonávali riadnu údržbu domu. Žalobcovia dodatočným inštalovaním vonkajších žalúzií na
plastovú zasklenú stenu je primárnym dôvodom akcelerácie rozvoja trhliny v nadpraží. Dodatočnýminštalovaním vonkajších žalúzií na okenné profily je primárnym dôvodom zatekania vody do interiéru
rodinného domu. Žalobcami zrealizovaná stavebná úprava terasy je primárnym dôvodom zatekania
do interiéru rodinného domu. Žalobcami zrealizovaná stavebná úprava terasy je primárnym dôvodom

zatekania do steny garáže rodinného domu. Žalobcovia nerealizovali úpravy, ktoré by mali za následok
zatekanie pod garážovou bránou. Žalobcovia nerealizovali úpravy, ktoré by mali za následok priesaky
cez obvodové murivo. Náklady na odstránenie vád po 1, 2, 4 a 5 sú vo výške 2240,-eur, skutočná škoda
je vo výške 2100,-eur. Náklady na odstránenie vád po 6 a 7 sú vo výške 395,-eur skutočná škoda je
vo výške 370,-eur. Pokiaľ ide o zmenšenie vnútorného svetlého priestoru k tomuto došlo o 199 mm,

teda celkové podlahová plocha rodinného domu je 153,06 m2, pričom projektu mala byť 156,52 m2.
Zo Znaleckého posudku č. X/XXXX znalca F.. J.. Q.. Ž., W.. má súd preukázané, deliaca stena medzi
rodinným domom súpisné číslo 4404 a rodinným domom žalobcov podľa údajov dodaných výrobcom
materiálu nevyhovuje požiadavke STN XX XXXX : XXXX Akustika. Na pojednávaní dňa 03.05.2017 V..
Š.C.H.privýsluchuakosvedokuviedol,žekúpnacenasDPHbolanecelých186.000,-eur.Keďžezačala
kríza posledné domy v lokalite sa predali za 140.000-150.000 € ba dokonca jeden aj za 130.000,-eur. Asi

po 2 rokoch sa za ním dostavili žalobcovia, žiadali zľavu z kúpnej ceny, bral to z ich strany iba ako pokus,
keďže naokolo boli domy predané lacnejšie a teda mal za to, že sa chcú dostať na ich cenu. Uvádzali
zvukové slabiny, uvádzali aj ďalšie vady, ktoré si nepamätá avšak pri takom množstve domov je jasné, že
tam môže niečo ujsť, navyše tie domy sadali, je to živý organizmus. Žalobcovia pri návšteve žiadali zľavu
20.000 €. Prvé 3-5 rokov dom pracoval. Predávali to ako holodomy. S požadovanou zľavou nesúhlasil,

lebo si nebol vedomý chyby. Keďže dom predávali ako holodom, vznikli tam isté problémy a to že kto
zodpovedá za vady, keď žalobcovia mali vlastné firmy na dokončovanie. Keďže ide o radovú zástavbu
nie je možné, aby bola absolútna nepriezvučnosť z domu do domu, nepočul však žiadne negatíva na
výstavbu. Norma je aby neprešlo 50 decibelov, ten zvyšok nad normu sa samozrejme môže prepustiť.
Pokiaľ ide o klamlivú reklamu o tom, že čo tam všetko pri domoch malo byť zhotovené, pôvodný vlastník

pozemkov bol J.. Ď. a tento predal časť pozemkov našej spoločnosti na výstavbu a časť pozemkov
mala slúžiť na vybudovanie jazierka, škôlky, reštaurácie, bol k tomu aj územný plán, že to tam malo
byť, avšak pán Ď. zomrel a preto sa tá výstavby zastavila, nie je však vylúčené, že sa tieto oddychové
časti aj zhotovia. V žiadnej zmluve nebolo, že by to tam malo byť vybudované, nikomu to nesľuboval a
každému kupujúcemu uviedol, že to nezávisí od neho, že túto sociálnu časť nezaručuje. O tzv. sociálnej

časti t. j. o jazierku, škôlke, reštaurácii si žalobca rozhovor so žalovaným konkrétne nepamätá, avšak
viem, že s každým sa o tom bavil, každému uvádzal, že sa to tam zhotovuje, ale že to stavia niekto
ďalší. Nevie či o tzv. sociálnej časti im to hovorila dcéra alebo svedok. Pôvodne bola plánovaná tenšia
spoločná stena, aby však došlo k lepšej zvukovej izolácií sa rozhodol, že tam bude hrubšia spoločná
stena, takže po zmene projektu tam mala byť až 55 cm hrubá stena bez omietky. V čase zmeny projektu

som ešte so žalobcami nemal právny vzťah, takže mohol nahlásiť vykonať zmenu akúkoľvek. Žalovaný
propagoval v TV aj na webe pri predaji domov aj park resp. jeho existenciu ako súčasť celého Family
parku, avšak akonáhle pán Ď. ochorel, všetky tieto reklamy stiahol avšak nedalo sa to z celého webu
odstrániť, takže mohlo to niekde ostať, bolo to vtedy keď sa zastavili práce na parku. Práce na parku sa
začali, dokončovala sa budova, upravovalo sa okolie jazierka. Z Protokolu o meraní zvukovoizolačných

vlastností stavebných konštrukcií č. X_XXXXXX má súd preukázané vykonanie merania v domoch na
L.. K. Š. Č.. XX P. XX, pričom bola zistená stavebná nepriezvučnosť v 54 dB (v opačnom smere 53 dB)
pri hodnote požadovanej normou 57 dB, teda stavebná vzduchová nepriezvučnosť priečky medzi izbou
v rodinnom dome č. XX a izbou v rodinnom dome č. 40 nevyhovuje požiadavkám na zvukovú izoláciu
stavebných konštrukcií uvedených v STN XX XXXX: XXXX v obidvoch smeroch merania. Z Protokolu

o meraní zvukovoizolačných vlastností stavebných konštrukcií Č.. X_XXXXXX_A má súd preukázané
vykonanie merania v domoch N. L.. K. Š. Č.. XX P. XX, pričom bola zistená stavebná nepriezvučnosť
v 51 dB (v opačnom smere 48 dB) pri hodnote požadovanej normou 57 dB, teda stavebná vzduchová
nepriezvučnosť priečky medzi izbou v rodinnom dome č. 42 a izbou v rodinnom dome č. 40 nevyhovuje
požiadavkám na zvukovú izoláciu stavebných konštrukcií uvedených v B. XX XXXX: XXXX v obidvoch

smeroch merania. Z Cenovej ponuky č. XXXXXXXX má súd preukázané, že spoločnosť DoMEJ s.r.o.
ponúkla žalobcom demontáž a montáž kuchynskej linky s uskladnením vrátane dopravy za odplatu vo
výške 5172,-eur. Z Cenovej ponuky - Rekonštrukcia kúpeľne má súd preukázané, že V. K. ponúkol
žalobcom búracie, vodárenské, stavebné a obkladačské práce spolu s osadením sanity a nábytku spolu
vo výške 7940,-eur. Z cenovej ponuky DoMEJ, s.r.o. zo dňa 19.11.2021 má súd preukázané celkové

náklady na práce v dome na L. K.. Š. XX, B. na demontáž linky je vo výške 4310,-eur. Z cenovej ponuky
MKR - V. K. zo dňa 19.11.2021 má súd preukázané celkové náklady na uvoľnenie steny domu žalobcu
pre montáž zvukovej izolácie vo výške 7940,-eur. Z Faktúry č. XXX/XX má súd preukázané vyúčtovanie
sumy 868,80 eura žalobkyni na meranie vzduchovej nepriezvučnosti. Z Daňového dokladu č. X/XXXXzo dňa 18.12.2010 má súd preukázané vyúčtovanie sumy žalobcovi P. D.. K. vo výške 800,-eur. Podľa
znaleckého posudku č. XXX/XXXX J.. K. H. je všeobecná hodnota domu 192.760,33 eura. Nebolo tiež
sporné, že žalovaný požadovanú zľavu z kúpnej ceny nezaplatil.

4. Tunajší súd rozsudkom č. k. XC/XXX/XXXX - XXX zo dňa XX. V. XXXX rozhodol tak, že zaviazal
žalovaného na zaplatenie sumy 17.532,21 eura spolu s úrokom z omeškania vo výške 9 % p.a. zo
sumy 17.532,21 euro od 30.03.2012 do zaplatenia a vo zvyšku žalobu zamietol. Uvedené odôvodnil
tým, že zmenšenie rozmerov domu o 200 mm posúdil ako vadu neodstrániteľnú a ostatné namietané

vady a to (i) nefunkčná deliaca stena medzi domami z hľadiska zvukovej izolácie, (iii) zatekanie okolo
rámov plastových okien a dverí, (iv) prasknuté nadpražie nad posuvnými dverami v obývacej izbe, (v)
zatekanie pod dverami z izby na 2. NPP na terase, (vi) zatekanie stropu a stene garáží, (vii) priesak vody
cez dlažbu na terase a tvorba minerálnych kvapľov z minerálnych látok, (viii) neodstránená prepravná
fólia na klampiarskych a iných výrobkoch, (ix) hrdza na zábradlí a (x) priesaky cez obvodové murivo do
priestorov susedného domu z vnútorných rozvodov v kúpeľni na 2. NP súd posúdil ako odstrániteľné.

Vzhľadomnaposkytnutiezárukyzaakosťstavbypodobu36mesiacovsižalobcoviamohliuplatniťpráva
zo zodpovednosti za vady u žalovaného ak ich vytkol najneskôr do dňa 27.11.2011. Celkové zmenšenie
rozmerov domu bolo o 2,68 m2 zistené porovnaním celkovým súčtom podlahovej plochy miestností bez
terás o veľkosti 155,74 m2 so skutočnou veľkosťou podlahovej plochy 153,06 m2. Za túto priznal zľavy
z kúpnej ceny prihliadnuc na povahu a rozsah vady vzhľadom k dohodnutej kúpnej cene, na zníženie

funkčných vlastností alebo jej estetickej hodnote, na ďalšom možnom spôsobe a rozsahu užívania veci,
na cene nutných opráv veci, vychádzajúc predovšetkým z jednotkovej výšky ceny t.j. 1320,-eur/m2, t.j.
všetko spolu vo výške 3.537,60 eura. Pokiaľ ide o nefunkčná deliaca stena medzi domami z hľadiska
zvukovej izolácie, dodržiavanie technickej normy je síce dobrovoľné (§ 5 ods. 2 v spojení s § 7 ods. 3
ZoTP z. č. 264/1999 Z. z. o technických požiadavkách na výrobky a o posudzovaní zhody a o zmene

a doplnení niektorých zákonov účinného ku dňu uzavretia kúpnej zmluvy (ďalej tiež „ZoTP“)), avšak
žalobcovia primárne namietali nedostatočnú zvukovú izoláciu, keď mohli racionálne očakávať pri radovej
zástavbe zhotovenej v roku 2008, že nebude počuť bežný hovor z vedľajšieho domu, teda namietali
neexistenciu faktického stavu stavby, ktorý bráni riadnemu užívaniu veci a samotným meraním zvukovej
izolácie len preukazovali svojho tvrdenia. Nedostatočná zvuková izolácia je preukázaná predovšetkým

z výpovedí žalobcov a nepriamo aj z Protokolu o meraní zvukovoizolačných vlastností stavebných
konštrukcií č. 3_117338 a Protokolu o meraní zvukovoizolačných vlastností stavebných konštrukcií
č. 3_117338_A, z ktorých protokolov je preukázaná fyzikálna nespôsobilosť deliacich priečok vytvoriť
obvyklú zvukotesnú prekážku. Pri určovaní výšky zľavy za zhoršené akustické vlastnosti súd vychádzal
jednak z potreby budúceho zníženia podlahovej plochy v dôsledku dodatočných stavebných úprav o 6

m2, čomu zodpovedá podľa kúpenej ceny zľava vo výške 7.920,-eur a ďalej aj nákladov na stavebné
práce, ktorých hodnota je preukázaná z cenových ponúk 4.827,01 eur a 1.197,60 eur. Súd potom priznal
žalobcom zľavu z kúpnej ceny v celkovej výške 17.482,21 eura. Za vadu hrdzu na zábradlí ako vadu
č. (ix) priznal za preukázaný podiel žalovaného (styky jednotlivých profilov) v rozsahu 1 teda zľavu z
kúpnej ceny vo výške 50,-eur. Zľavu z ceny za vady (iii) zatekanie okolo rámov plastových okien a dverí,

(iv) prasknuté nadpražie nad posuvnými dverami v obývacej izbe, (vi) zatekanie stropu a stene garáží a
(v) zatekanie pod dverami z izby na 2. NPP na terase, (x) priesaky cez obvodové murivo do priestorov
susedného domu z vnútorných rozvodov v kúpeľni na 2. NP súd zamietol ako nepreukázané primárnym
nezavinením žalovaného. Súčasne zamietol aj zľavu z ceny za (vii) priesak vody cez dlažbu na terase
a tvorba minerálnych kvapľov z minerálnych látok, (viii) neodstránená prepravná fólia na klampiarskych

a iných výrobkoch. Úrok z omeškania priznal v zákonnej výške 9% ročne od prvého dňa omeškania
30.03.2012 v súlade s § 517 Občianskeho zákonníka v spojení s § 3 ods. 1 vl. nar. č. 87/1995 Z.z. ktorým
sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka.

5. Na odvolanie žalovaného Krajský súd v Bratislave ako súd odvolací uznesením č. k. XCo/XXX/XXXX

- XXX D. F. XX. Y. XXXX zrušil rozsudok súdu prvého stupňa v časti priznanej sumy 17.532,21 eura
s príslušenstvom ako napadnutej časti a vec vrátil na ďalšie konanie. Uvedené odôvodnil tým, že súd
prvej inštancie prisudzujúcim výrokom uložil žalovanému povinnosť zaplatiť žalobcom sumu 17.532,21
eur s prísl., a to za vadu - hrdza na zábradlí sumu 50 eur, za vadu- zmenšenie rozmerov domu o 2,68 m2
sumu 3537,60 eura (1.320,-eur/m2), za vadu - zhoršené akustické vlastnosti sumu 7.920 eur a náklady

na stavebné práce v sume 4827,01 eura a 1197,60 eura a v zvyšku žalobu žalobcov ako nedôvodnú
zamietol. Strany sporu si v čl. I bod 1 Kúpnej zmluvy vymienili, že predmetom kúpy je rodinný dom
so zastavanou plochou 105 m2, s plochou terasy 27 m2, preto bolo potrebné posudzovať žalobcami
uplatnenú vadu - zmenšenie rozmerov domu o 200 mm vo vzťahu k čl. I bod 1 Kúpnej zmluvy. Ak sistrany v Kúpnej zmluve výslovne nevymienili, že predmet kúpy - rodinný dom má byť postavený v súlade
s projektovou dokumentáciou pre stavebné povolenie, t.z. výslovne si nevymienili podlahovú plochu
rodinného domu, nejedná sa o vadu plnenia. Odvolací súd v tejto súvislosti upriamuje pozornosť na

vyjadrenie D. J.. V. H., W.. v znaleckom posudku č. 1/2016 v odpovedi na otázku č. 12 ( str. 24): "
Celková podlahová plocha Radového rodinného domu je 153,06 m2, v prípade, že by vzdialenosť medzi
štítovými stenami bola 8700 mm (tak ako je uvedené v projekte pre stavebné povolenie) zväčšila by sa
zastavaná plocha domu z doterajšej plochy na 156,52 m2, rozdiel predstavuje 3,46 m2". Vychádzajúc
zo záverov znalca, podľa ktorých zastavaná plocha domu je 153,06 m2 (156,52 - 3,46) a porovnaním

čl. I bod 1 Kúpnej zmluvy v časti určenia zastavanej plochy domu (105 m2), tak nie je zrejmým, na
základe akých záverov súd prvej inštancie dospel k presvedčeniu, že žalovaný neodovzdal žalobcom
predmet kúpnej zmluvy vo vymienenom rozsahu. Pokiaľ ide o vadu - hrdza na zábradlí možno súhlasiť
so skutkovými závermi súdu prvej inštancie, ktorý vyvodil podiel na vzniku vady zo strany žalovaného
a rovnako správne súd prvej inštancie postupoval aj pri určení zľavy z kúpnej ceny, kedy s ohľadom
na povahu a rozsah vady vzhliadol na cenu nutných opráv (posudok D. J.. M. V., str. 18) a stanovil

výšku zľavy v sume 50,-eur. K nefunkčnej deliacej stene medzi domami z hľadiska zvukovej izolácie je
správne upriamená pozornosť na skutkové tvrdenia žalobcov, ktorými namietali, že uvedená vada bráni
riadnemu užívaniu veci. Bolo dôvodným zamerať pozornosť na protokoly o meraní zvukovoizolačných
vlastností stavebných konštrukcií. Koncept súladu plnenia so zmluvou je spojený s režimom kvality
veci. Medzi oboma zložkami musí panovať súlad, a teda nemožno predávať vec vymienenú, ktorá

však nespĺňa požiadavky právnych noriem. Vzhľadom k uvedenému odvolací súd dospel k záveru, že
závery súdu prvej inštancie vo vzťahu k dôvodnosti žalobcami uplatňovanej vady - nefunkčnosť deliacej
steny medzi domami, sú správne. Zodpovednosť predávajúceho za vady podľa § 597 ods. Občianskeho
zákonníka má charakter objektívnej zodpovednosti, ktorej sa predávajúci nemôže zbaviť, pritom nie je
rozhodujúce, či o vade sám vedel alebo nevedel. Citované ustanovenie sa nevzťahuje len na prípady,

keď predávajúci neupozorní kupujúceho na vady, o ktorých vie, ale aj na prípady, keď ide o vady,
ktoré vyšli dodatočne najavo nielen pre kupujúceho, ale aj pre predávajúceho, a na ktoré predávajúci
kupujúceho ani nemohol upozorniť, pretože o nich nevedel (R 23/1970). I keď pre určenie výšky zľavy
z kúpnej ceny zákon neustanovuje žiadne všeobecné pravidlo, rozsah zníženej kúpnej ceny musí byť
preto vždy posúdený s prihliadnutím na konkrétne okolnosti daného prípadu. Posúdenie primeranosti

zľavyzdojednanejkúpnejcenyjevprípadesporuotázkouprávnouanieznaleckou.Záležítedaodsúdu,
a nie na znalcovi, aby na základe svojej úvahy urobil právny záver o výške primeranej zľavy z dojednanej
kúpnej ceny, tak aby zodpovedala povahe a rozsahu vád vzhľadom k dohodnutej kúpnej cene, na
zníženie funkčných vlastností, na ďalšom spôsobe a rozsahu užívania a na cene nutných opráv veci.
Súd prvej inštancie však uvedeným spôsobom dôsledne nepostupoval. Bližšie neozrejmil na základe

akých skutkových zistení dospel k záveru, že v dôsledku stavebných úprav dôjde k zníženiu podlahovej
plochy o 6 m2. Žalobcovia v žalobe uviedli, že vykonaním prác na odstránenie odstrániteľných vád,
t.z. predovšetkým ale nielen vada týkajúca sa nefunkčnosti deliacej steny medzi domami z hľadiska
zvukovej izolácie, dôjde k zmenšeniu podlahovej plochy o 6,084 m2. Žalobcovia si uplatnili zľavu len
vo výške nákladov na izoláciu dvoch priečok zo strany oboch susedov, i keď nevyhovujúce sú všetky

priečky. Nepreskúmateľným je stanovenie jednotkovej ceny za m2 v sume 1.320,-eur, a to s ohľadom
na to, že kúpna cena bola dojednaná za predmet kúpy ako celok (v sume 185.885,94 eura). Preto bolo
potrebné pri určení výšky zľavy z kúpnej ceny prihliadnuť najmä na cenu predpokladaných nákladov
spojených s odstránením uvedenej vady, ktorých výšku a rozsah boli povinní preukázať žalobcovia. Z
bodu 16 tretia veta odôvodnenia rozhodnutia možno vyvodiť, že súd prvej inštancie vo vzťahu k vade -

nefunkčnosti deliacej steny medzi domami z hľadiska zvukovej izolácie, priznal žalobcom okrem zľavy
z kúpnej ceny aj náklady na stavebné práce. Nie je však zrejmým, ako žalobcami uplatnené a súdom
prvej inštancie priznané náklady na stavebné práce, súd prvej inštancie právne posúdil. Ak mal súd
prvej inštancie za to, že žalobcovia uniesli dôkazné bremeno preukazujúce hodnotu nevyhnutných opráv
vady - nefunkčná stena deliaca medzi domami z hľadiska zvukovej izolácie, mal tieto náklady zohľadniť

pri určení zľavy z kúpnej ceny. Dôvodnou sa javí aj odvolacia argumentácia žalovaného, že žalobcovia
neuniesli dôkazné bremeno preukazujúce potrebu vynaloženia stavebných prác v sume 1.197,60 eur,
za účelom odstránenia vady - nefunkčnosti deliacej steny medzi domami z hľadiska zvukovej izolácie,
keďže výšku týchto nákladov žalobcovia uviedli v žalobe len predbežne a malo sa jednať o náklady na
sťahovanie nábytku, montáž a demontáž kuchynskej linky pri budovaní zvukovej izolácie a nepredložili

cenovú kalkuláciu. Ak by žalobcovia v konaní vynaloženie týchto budúcich nákladov na odstránenie
uvedenej vady preukázali, bol by to len jeden z parametrov na určenie primeranej výšky zľavy z kúpnej
ceny. Keďže sa súd prvej inštancie dôsledne nezaoberal a nevysporiadal s podstatnými argumentmi
žalovanej a nie je ani dostatočným podkladom pre uskutočnenie prieskumu v odvolacom konaní, tedaje nepreskúmateľné. Zároveň odvolací súd dáva do pozornosti, že na strane žalobcov sa jedná o
nerozlučné spoločenstvo, čo je potrebné zohľadniť aj pri formulácii výroku rozhodnutia.

6. Sumy uvedené slovenských korunách súd prepočítal v súlade s § 2 ods. 3 veta druhá z.č. 659/2007
Z.z. o zavedení meny euro v Slovenskej republike a o zmene a doplnení niektorých zákonov (ďalej tiež
„zákon o zavedení meny euro v Slovenskej republike“) a to na sumy uvedené v eurách.

7. Stranami sú ako žalovaný obchodná spoločnosť zapísaná do obchodného registra a teda podnikateľ

podľa § 2 ods. 2 z.č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník (ďalej len „Obchodný zákonník“) konajúci
pri uzatváraní a plnení zmluvy so žalobcami v rámci predmetu svojej podnikateľskej činnosti a ako
žalobcovia fyzické osoby nekonajúce pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy v rámci predmetu
svojej obchodnej činnosti ani inej podnikateľskej činnosti.

8. Predmet konania je čo do skutkového základu vymedzený ako nárok žalobcov vzniknuvší v dôsledku

vadného plnenia žalovaným podľa Zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnostiam, čo do predmetu
nároku ide o peňažné plnenie. Po rozhodnutí tunajšieho súdu rozsudkom č. k. XC/XXX/XXXX - XXX D.
F. XX. V. XXXX M. spojení s uznesením odvolacieho súdu uznesením č. k. XCo/XXX/XXXX - XXX D.
F. XX. Y. XXXX zostalo skutkovým základom žaloby len uplatnenie nárokov z vád a to (a) zmenšenie
rozmerov domu, b) nefunkčná deliaca stena medzi domami z hľadiska zvukovej izolácie a (c) hrdza na

zábradlí a teda predmet nároku vo výške 17.532,21 eura.

9. Nebolo medzi stranami sporu sporné a z listiny Zmluva o prevode vlastníctva k nehnuteľnostiam
bolo preukázané uzavretie zmluvy, ktorú súd posúdil ako kúpnu zmluvu (§ 588 a nasl. Občianskeho
zákonníka), kde sekundárnym predmetom tejto boli nehnuteľnosti a peňažná suma ako kúpna cena.

Obsah záväzkovo-právneho vzťahu a rozsah práv a povinností žalobcov a žalovaného z tejto zmluvy je
potom daný samotnou zmluvou ako aj príslušnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka.

10. Žalobcovia namietali faktický stav predmetnej nehnuteľnosti tak, že tento mal byť v rozpore so
Zmluvou o prevode vlastníctva k nehnuteľnostiam a to listami zo dňa 10.01.2010 a 03.08.2010, ktoré

súd posúdil ako uplatnenie si nárokov z vád veci a to u povinnej osoby (§ 599 ods. 1 Občianskeho
zákonníka). Súd posúdil jednotlivé vady a to tak, že (a) zmenšenie rozmerov domu o 200 mm posúdil
ako vadu neodstrániteľnú, keď nie sú technické prostriedky, aby sa dosiahol rozmer aký stavba mala
pôvodne mať a (b) nefunkčnú deliaca stena medzi domami z hľadiska zvukovej izolácie a (c) hrdzu na
zábradlí súd posúdil ako vady odstrániteľné. Žiadne z týchto troch vád nerobia predmetný rodinný dom

neupotrebiteľným, keď tento slúži svojmu účelu a to bývaniu osôb v ňom a je možné ho užívať obvyklým
spôsobom a náklady. Žalobcovia potom ako tieto vady vyšli najavo a ako ich namietli žalovanému
mali právo na primeranú zľavu z kúpnej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady (§ 597 ods. 1
Občianskeho zákonníka).

11. Zo Zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnostiam má súd preukázané poskytnutie záruky za akosť
stavby po dobu 36 mesiacov, teda žalobcovia si mohli uplatniť nároky zo zodpovednosti za vady do 36
mesiacov od prevzatia veci (§ 599 ods. 2 Občianskeho zákonníka). Zo Zápisu z odovzdania a prevzatia
diela má súd preukázaný deň prevzatia veci dňa 27.11.2008, odkedy aj záručná doba začala žalobcom
plynúť. Žalobcovia si tak mohli uplatniť práva zo zodpovednosti za vady u žalovaného ak ich vytkli u

neho vytkli bez zbytočného odkladu najneskôr do dňa 27.11.2011, t.j. mohli podať žalobu ak si do tohto
dňa uplatnili vadu (§ 599 ods. 1 Občianskeho zákonníka).

12. Jednotlivé vady sú vadami samostatnými, v zásade vzájomne nepodmienenými, aj nároky z vád
potom žalobcovia mohli voliť individuálne. Teda pokiaľ si uplatnili zľavu z kúpnej ceny v konkrétnej výške

za jednotlivé vady, nemôže sa následne v rámci konania celkový súčet jednotlivých požadovaných zliav
z ceny nanovo prerozdeliť, ale ostáva stále pôvodne uplatnená výška zľavy.

13. Pokiaľ ide o zmenšenie rozmerov domu, túto vadu si žalobcovia uplatnili, čo je preukázané listinou
Posúdenie technického stavu rodinného domu zo dňa 30.08.2011, podľa žaloby v celkovej výške

7.318,08 eura. Možno len prisvedčiť žalovanému, že žalobcovia kupovali zhotovenú vec a nenechali si
zhotoviť dielo, žalovaný im bol však povinný vec odovzdať tak, ako ju popisoval v kúpnej zmluve. Súd,
súc viazaný právnym názorom odvolacieho súdu v zrušujúcom uznesení, že bolo potrebné posudzovať
žalobcami uplatnenú vadu - zmenšenie rozmerov domu o 200 mm vo vzťahu k čl. I bod 1 Kúpnejzmluvy (a nie vo vzťahu k zmluve ako celku t.j. dvojstrannému prejavu vôle účastníkov zmluvy), posúdil
túto žalobcami namietanú skutočnosť tak, že sa nejedná o vadu plnenia, keď podľa čl. I bod 1 Kúpnej
zmluvy žalovaný prevádza na žalobcov radový rodinný dom so zastavanou plochou 105 m2, pričom

nikde v zmluve nie je výslovne vymienené, že predmet kúpy - rodinný dom má byť postavený v súlade
s projektovou dokumentáciou pre stavebné povolenie, t.z. výslovne si nevymienili podlahovú plochu
rodinného domu. Samotný popis domu grafickou formou (pôdorys) v neoddeliteľnej prílohe kúpnej
zmluvy potom nie je postačujúci a nie je vymienením rozmerov domu.

14. Pokiaľ ide o hrdzu na zábradlí ako vadu č. (c), táto podľa posudku č. 1/2011 bola vyvolaná čiastočne
mechanickým poškodením a čiastočne sa nachádza v stykoch jednotlivých profilov, teda preukázaný
podiel žalovaného (styky jednotlivých profilov) a nepreukázaný podiel (mechanické poškodenie) je v
rozsahu 1. Súd preto priznal žalobcom zľavu z kúpnej ceny vo výške 50,-eur.

15. Žalobcovia tiež namietali nefunkčné deliace stenu medzi svojim domom a susednými domami na L..

K. Š. XX P. XX z hľadiska zvukovej izolácie, čo má súd preukázané listom žalobcu v 1. rade žalovanému
zo dňa 10.01.2010, pričom v žalobe si uplatnili výšku zľavy z ceny 14.407,73 eura ako súčet súm
4.827,01 eura + 400,-eur + 7.983,36 eura + 1.197,36 eura. Súd prvého stupňa priznal za túto v zrušenom
rozhodnutí sumu 10.164,13 eura. Žalobcovia namietali túto vadu u oprávnenej osoby, keď list adresovali
žalovanému v dohodnutej záručnej dobe 36 mesiacov (§ 599 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Pokiaľ

ide o záväznosť slovenských technických noriem, žalovaný správne uvádza, že dodržiavanie slovenskej
technickej normy (§ 5 ods. 2 z. č. 264/1999 Z. z. o technických požiadavkách na výrobky a o posudzovaní
zhody a o zmene a doplnení niektorých zákonov účinného ku dňu uzavretia kúpnej zmluvy (ďalej
tiež „ZoTP“)) ako technickej normy obsahujúcej pravidlá, usmernenia, charakteristiky alebo výsledky
činností, ktoré sú zamerané na dosiahnutie ich najvhodnejšieho usporiadania v danej oblasti a pri

všeobecnom a opakovanom použití (§ 5 ods. 1 ZoTP) je dobrovoľné (§ 7 ods. 3 ZoTP). Žalobcovia však
primárne namietali nedostatočnú zvukovú izoláciu, keď mohli racionálne očakávať pri radovej zástavbe
zhotovenej v roku 2008, že nebude počuť bežný hovor z vedľajšieho domu. Žalobcovia teda namietali
neexistenciu faktického stavu stavby, ktorý bráni riadnemu užívaniu veci a samotným meraním zvukovej
izolácie len preukazovali svoje tvrdenia. Nedostatočná zvuková izolácia je preukázaná predovšetkým

z výpovedí žalobcov a nepriamo aj z Protokolu o meraní zvukovoizolačných vlastností stavebných
konštrukcií č. 3_117338 a Protokolu o meraní zvukovoizolačných vlastností stavebných konštrukcií č.
3_117338_A, z ktorých protokolov nie je preukázaná horšia ako obvyklá zvukotesnosť deliacich priečok,
ale je nimi preukázaná fyzikálna nespôsobilosť deliacich priečok vytvoriť obvyklú zvukotesnú prekážku.

16. Pokiaľ ide o tvrdenie, že použitie ytongu 500 na deliacu stenu bolo uvedené aj v technikom
liste, nemôže ho preto žalobca namietať, je vecou žalobcu ako predávajúceho vykonávajúceho svoju
podnikateľskú činnosť predajom nehnuteľností (po ich vlastnom zhotovení), z akého materiálu bude
stavba vyhotovená. Takáto stavba však musí mať racionálne očakávateľné vlastnosti, teda vlastnosti,
ktoré sú bežné pri tovare rovnakého druhu. Medzi tieto vlastnosti patrí aj zvukotesnosť takej kvality, aby

nebolo počuť bežný hovor do vedľajšieho domu v radovej zástavbe. Je potom vecou predávajúceho a
zhotoviteľa ako osoby odborne zdatnej, z akého materiálu je stavba zhotovená, avšak táto musí spĺňať
obvyklú kvalitu.

17. Pokiaľ ide o výšku zľavy z kúpnej ceny požadovanú žalobcami súd prihliadol na povahu a rozsah

vady vzhľadom k dohodnutej kúpnej cene, na zníženie funkčných vlastností a jej estetickej hodnoty, na
ďalšom možnom spôsobe a rozsahu užívania veci, na cene nutných opráv veci (obdobne rozhodnutia
NS ČR sp. zn. XXCdo XXXX/XXXX, XXCdo XXXX/XXXX). Pokiaľ ide o zmenšenie rozmerov domu v
dôsledku potreby zvukovej izolácie, tento je zmenšený o 4,7544 m2, a to vypočítané tak, že hrúbka
izolácie o 120 mm je vynásobená šírkami miestnosti susediacich s vedľajším domom a to K.. Š. 38 a 42,

Senec, keď šírky miestností sú 4850 mm, 4000 mm, 2500 mm, 1500 mm, 3100 mm, 2875 mm, 3600 mm,
4000 mm, 5545 mm, 2400 mm, 5250 mm, celková plocha zabratá izoláciou je potom 4754400 mm2,
po prepočítaní 4,7544 m2. Na zmenšenú podlahovú plochu pripadá suma 6.104,08 eura vypočítaná
podľa hodnoty uvedenej v znaleckom posudku č. XXX/XXXX J.. K. H.. Súčasne predpokladané náklady
na zvukovú izoláciu sú podľa cenovej ponuky MARTINS, s.r.o. vo výške 4.827,01 eura vo výške,

náklady na demontáž existujúcej kuchynskej linky je 4.310,-eura, náklady na úpravu kúpeľne v dôsledku
odhlučnenia podľa cenovej ponuky V. - V. K. je 7.940,-eur. Súd potom zohľadniac cenu nutných
opráv veci a spojených nákladov, aby sa dosiahlo odstránenie zníženia funkčných vlastností a tozodpovedajúce rozsahu vady (celé steny domu) a povahu vady spočívajúcej v znížení kvality bývania a
tým zásahu do obydlia má za to, že zľava z kúpnej ceny vo výške 10.164,13 eura je primeranou.

18. Pokiaľ ide o vznesenú námietku premlčania z podania zo dňa 27.04.2022 spočívajúcu v tom, že k
zvýšeniu zľavy z kúpnej ceny došlo až po uplynutí trojročného obdobia a konkrétne namieta položku
rekonštrukcia kúpeľne vo výške 7.940,-eura a položku úpravy kuchynskej linky a súvisiacich prác vo
výške 4.310,-eur, túto má súd za nedôvodnú. Žalobcovia si žalobou uplatnili zľavu z kúpnej ceny za
jednotlivé vady, za vadu spočívajúcu v nedostatočnej zvukovej izolácií si uplatnili sumu 14.407,73 eura.

Samotnážalobaobsahovalaspôsobvýpočtutejtozľavyzohľadňujúccenenutnýchoprávdomu,zníženie
funkčných vlastností domu, spôsobe a rozsahu užívania domu, pričom tieto sú len jednotlivými zložkami,
na ktoré sa má prihliadať, nie sú uplatnené priamo tieto zložky. Žalobca potom môže zmeniť resp. doplniť
spôsob výpočtu nároku, ktorý si uplatňuje, nejedná sa o zmenu žaloby ani čo do predmetu nárok ani čo
do základu nároku. Navyše úvaha o výške zľavy aj tak prináleží súdu a súd zohľadniac uvedené zložky
po úvahe rozhodne výške nároku. Z uvedeného dôvodu potom námietka premlčania je nedôvodná.

19. Tvrdenie o nemožnosti samostatného uplatnenia nároku žalobcami a jeho susedom J.. D. K. a o tom,
že ide o nerozlučné spoločenstvo nezodpovedá právnemu a skutkovému stavu. Podľa § 77 ods. 1 C.s.p.
nerozlučnéspoločenstvojeprocesnéspoločenstvo,vktoromideotakéspoločnéprávaalebopovinnosti,
že sa rozsudok musí vzťahovať na každého, kto vystupuje ako žalobca alebo žalovaný. Nároky z vád

veci podľa kúpnej zmluvy medzi žalovaným a J.. D. K. a podľa inej kúpnej zmluvy medzi žalovaným a
žalobcami sú nárokmi samostatnými, vzájomne nepodmienenými, nejde o spoločné práva a už vôbec
sa nemusí rozsudok vzťahovať popri žalovanom aj na žalobcov aj na J.. D. K.. Kupujúci podľa týchto
kúpnych zmlúv si môžu ale nemusia uplatniť svoje nároky, ak voľba nárokov z vád vyplýva zo zákona
môžu si dokonca uplatniť rôzne nároky. Samotná skutková spojitosť môže mať vplyv, ale nemusí na

výsledky oboch konaní. Z uvedeného dôvodu má súd uvedenú námietku za nedôvodnú.

20. Žalovaný sa dostal do omeškania až doručením žaloby, keďže žalobcovia nepreukázali, že
žalovaného vyzvali na zaplatenie peňažnej sumy skôr ako doručením žaloby. Žaloba bola doručená
28.03.2012, žalovaný bol povinný plniť 29.03.2012, prvým dňom omeškania tak bol 30.03.2012. Podľa §

517 ods. 2 Občianskeho zákonníka ak je dlžník v omeškaní s plnením peňažného dlhu má veriteľ právo
požadovať úroky z omeškania vo výške stanovenej osobitným predpisom, ktorým je vl. nar. 87/1995 Z.z.
ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka. Podľa § 3 ods. 1 vl. nar. č. 87/1995
Z.z. ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka výška úrokov z omeškania je
o 8 percentuálnych bodov vyššia ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k

prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu, pričom táto bola ku dňu 30.03.2012 vo výške 1
% p.a. takže úrok z omeškania je po pripočítaní 8 percentuálnych bodov vo výške 9% p.a.. Súd teda
priznal aj nárok žalobcu na úrok z omeškania v uvedenej výške a v rozsahu nad zákonnú výšku úrok
z omeškania zamietol. Vzhľadom na zistený skutkový a právny stav súd rozhodol tak, ako je uvedené
vo výrokovej časti rozhodnutia.

21. Pokiaľ ide o náhradu trov súdneho konania samotný Civilný sporový poriadok upravuje náhradu
trov súdneho konania rámcovo, stanovuje, ako je uvedené vyššie, zásady úspechu (zodpovednosti za
výsledok) a zásady zodpovednosti za zavinenie (za náhodu), pričom konkrétne pravidlá budú postupne
judikované, a to použijúc analógiu (čl. 4 ods. 1 C. s. p. „Ak sa právna vec nedá prejednať a rozhodnúť

na základe výslovného ustanovenia tohto zákona, právna vec sa posúdi podľa ustanovenia tohto alebo
iného zákona, ktoré upravuje právnu vec čo do obsahu a účelu najbližšiu posudzovanej právnej veci“),
alebo dokonca vytvoriac pravidlo čl. 4 ods. 1 C. s. p.: „Ak takého ustanovenia niet, súd prejedná a
rozhodne právnu vec podľa normy, ktorú by zvolil, ak by bol sám zákonodarcom, a to s prihliadnutím
na princípy všeobecnej spravodlivosti a princípy, na ktorých spočíva tento zákon, tak, aby výsledkom

bolo rozumné usporiadanie procesných vzťahov zohľadňujúce stav a poznatky právnej náuky a ustálenú
rozhodovaciu prax najvyšších súdnych autorít“).

22. Rozhodnutie súdu o výške primeranej zľavy závisela od „úvahy súdu, ktorý na základe svojej
úvahy urobí právny záver o výške primeranej zľavy z dojednanej kúpnej ceny, tak aby zodpovedala

povahe a rozsahu vád vzhľadom k dohodnutej kúpnej cene, na zníženie funkčných vlastností, na
ďalšom spôsobe a rozsahu užívania a na cene nutných opráv veci“. O náhrade trov konania potom súd
rozhodol v súlade s § 255 Civilného sporového poriadku a to zásadou úspechu v spojení s čl. IV ods. 2
Civilného sporového poriadku umožňujúcim dotvárať konkrétne pravidlá správania v súlade s princípmivšeobecnej spravodlivosti a princípmi, na ktorých spočíva Civilného sporového poriadku. Je zrejmé, že
predmetná situácia (čiastočný neúspech ako následok úvahy súdu) nie je Civilným sporovým poriadkom
výslovne predpokladaná. Je tiež zrejmé, že základné pravidlo rozhodnúť podľa výšky úspechu by bolo

nespravodlivé, keďže nárok bol dôvodný, žalobca bol úspešný a len samotná výška nároku nebola
zistiteľná pred začatím konania - výška sa mohla ustáliť len dohodou. Žalobcova snaha o získať svoj
nárok nemôže byť sankcionovaná rozhodnutím o trovách konania. Je potom zrejmé, že norma, ktorú
by súd zvolil, ak by bol zákonodarcom s prihliadnutím na princípy všeobecnej spravodlivosti a princípy,
na ktorých spočíva tento zákon, by znela: „Aj keď mala strana sporu vo veci úspech len čiastočný súd

prizná plnú náhradu trov konania, ak rozhodnutie o výške plnenia záviselo od úvahy súdu“.

23. Navyše predmetné súdne konanie sa začalo za účinnosti zákona č. 99/1963 Zb. Občianskeho
súdneho poriadku v platnom znení (ďalej aj ako „Občiansky súdny poriadok“ alebo „O. s. p.“). Náhradu
trov súdneho konania podľa Občianskeho súdneho poriadku ovládali 3 zásady: (i) zásada úspechu
(zodpovednosti za výsledok), (ii) zásada zodpovednosti za zavinenie (za náhodu) alebo náhodu a (iii)

záujmová zásada. Žalobca pri podaní žaloby sa potom dôvodne domnieval, že súd bude postupovať v
súlade s § 142 ods. 3 O. s. p., podľa ktorého „Aj keď mal účastník vo veci úspech len čiastočný, môže
mu súd priznať plnú náhradu trov konania...ak rozhodnutie o výške plnenia záviselo od úvahy súdu ...;
v takom prípade sa základná sadzba tarifnej odmeny advokáta vypočíta z výšky súdom priznaného
plnenia.“. Žalobou uplatnená výška zľavy z kúpnej ceny bola určená na základe podkladov, ktoré

žalobcovia mali k dispozícií v čase podania žaloby. Súd pri úvahe má zákonné limity, žalobca však
nemôže predpokladať aké presné úvahy súdu budú a teda ani koľko mu súd prizná. Táto neurčitosť
výšky plnenia pri podaní žaloby však nemôže byť na škodu žalobcu ak bola žaloba podaná dôvodne a
žalovaná suma nie je celkom zjavne prevyšujúca priznaný nárok.

24. Podľa § 470 ods. 2 C. s. p. „právne účinky úkonov, ktoré v konaní nastali predo dňom nadobudnutia
účinnosti tohto zákona, zostávajú zachované“, teda vzniklo dôvodné legitímne očakávanie žalobcu, že
v prípade úspechu bude súd postupovať podľa § 142 ods. 3 O. s. p. Takéto legitímne očakávanie
má oporu v čl. 20 ods. 1 veta prvá a druhá Ústavy Slovenskej republiky: „Každý má právo vlastniť
majetok. Vlastnícke právo všetkých vlastníkov má rovnaký zákonný obsah a ochranu.“ a článku 1

(Ochrana majetku) Dodatkového protokolu k Dohovoru o ochrane ľudských práv a základných slobôd:
„Každá fyzická alebo právnická osoba má právo pokojne užívať svoj majetok. Nikoho nemožno zbaviť
jeho majetku s výnimkou verejného záujmu a za podmienok, ktoré ustanovuje zákon a všeobecné
zásadymedzinárodnéhopráva.Predchádzajúceustanovenienebrániprávuštátovprijímaťzákony,ktoré
považujú za nevyhnutné, aby upravili užívanie majetku v súlade so všeobecným záujmom a zabezpečili

platenie daní a iných poplatkov alebo pokút.“ Práve v súlade s týmto ústavným článkom a článkom
Dohovoru je potrebné aj vykladať §§ 255 a 256 zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok v znení
neskorších predpisov (ďalej aj „Civilný sporový poriadok“ alebo „C. s. p.“) v spojení s § 470 C. s. p. v
nadväznosti na zrušené ustanovenie § 142 ods. 3 O. s. p. Teda zhrnúc uvedené, žalobca podal žalobu za
účinnosti pravidla o náhrade trov konania zohľadňujúceho čiastočný neúspech práve v dôsledku úvahy

súdu, ktorá má nastať po začatí konania a práve táto úvaha súdu je okolnosťou majúcou priamy vplyv
na výsledok daného sporu. Zákon s týmto spájal právny následok - priznanie plnej náhrady trov súdneho
konania, preto to musí byť zohľadnené pri určovaní výšky náhrady trov súdneho konania.

25. Pokiaľ ide o možnosť rozhodnúť percentom vo výroku rozhodnutia o náhrade trov súdneho konania

súd uvádza nasledovné. Podľa § 255 ods. 1 Civilného sporového poriadku súd prizná strane náhradu
trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci. Podľa § 255 ods. 2 Civilného sporového poriadku ak
mala strana vo veci úspech len čiastočný, súd náhradu trov konania pomerne rozdelí, prípadne vysloví,
že žiadna zo strán nemá na náhradu trov konania právo. Civilný sporový poriadok neupravuje možnosť
a už vôbec nie povinnosť súdu rozhodnúť o náhrade trov súdneho konania percentom (alebo zlomkom)

ak je strana sporu plne úspešná v konaní, keď v žiadnom ustanovení Civilného sporového poriadku nie
je ustanovená možnosť rozhodnúť o nároku na náhradu trov súdneho konania v percentách. Jedným
z výkladových pravidiel podľa čl. 3 ods. 2 veta prvá Civilného sporového poriadku je, že výklad tohto
zákona nesmie protirečiť tomu, čo je v jeho slovách a vetách jasné a nepochybné. Navyše každé
ustanovenie tohto zákona je potrebné vykladať v súlade s Ústavou Slovenskej republiky (čl. 3 ods. 1

veta prvá Civilného sporového poriadku), pričom podľa čl. ods. 2 Ústavy Slovenskej republiky štátne
orgány môžu konať iba na základe ústavy, v jej medziach a v rozsahu a spôsobom, ktorý ustanoví
zákon. Ak teda zákon nestanoví možnosť súdu rozhodnúť percentom, súd takto nemôže rozhodnúť.
Pokiaľ ide o § 255 ods. 2 Civilného sporového poriadku, ani toto ustanovenie neumožňuje rozhodnúťo náhrade trov súdneho konania percentom (ide o prípad pomerného úspechu), keď z gramatického
výkladu je zrejmé, že súd rozdelí „náhradu trov konania“, teda rozdelí absolútnu hodnotu a nemá vyjadriť
relatívnu výšku t.j. spôsob akým sa bude deliť. Podstatná nie je ani manifestovaná vôľa predkladateľa

zákona, keď podľa dôvodovej správy k pôvodne navrhovanému § 255 Civilného sporového poriadku
„Predkladateľ upúšťa od doterajšej koncepcie uplatňovania si nároku na náhradu trov konania, čím má
ambíciutentoprocesnýinštitútzjednodušiťazhospodárniť.Súdprvejinštancierozhodujeonárokupodľa
zásad o náhrade trov konania a uplatnením týchto zásad dospeje k pomeru vyjadrenému percentom
alebo zlomkom, pričom konkrétnu výšku trov konania ponecháva na rozhodnutie súdneho úradníka“.

Manifestovaná vôľa predkladateľa zákona je v časti náhrady trov súdneho konania vnútorne rozporná,
keďže pokiaľ by bolo skutočne jeho vôľou, aby súdy mali možnosť resp. dokonca povinnosť rozhodnúť
percentom, nič nebránilo v tom, aby predmetný zákon obsahoval ustanovenie obdobné ustanoveniu §
151 ods. 7 O.s.p. účinné od 15.10.2008 do 30.06.2016 („Súd môže o náhrade trov konania rozhodnúť
aj tak, že namiesto určenia výšky trov prizná účastníkovi náhradu trov konania vyjadrenú zlomkom
alebo percentom. Po právoplatnosti tohto rozhodnutia rozhodne o výške náhrady trov konania súd

samostatným uznesením“), keď navyše v ostatnom texte sa voľne inšpirovať pôvodnými ustanoveniami
nechal, čo je zrejmé predovšetkým porovnaním ustanovenia § 142 ods. 2 O.s.p. s ustanovením § 255
ods. 2 Civilného sporového poriadku. Manifestovaná vôľa na jednej strane v dôvodovej správe uvádza
rozhodovanie „percentom alebo zlomkom“ na druhej strane takúto možnosť v zákone nestanovil, ani
úpravu podľa § 151 ods. 7 O.s.p. účinného od 15.10.2008 neprevzal, pričom pred 15.10.2008 nebolo

možné rozhodovať percentom ani zlomkom. V tejto súvislosti je potrebné uviesť, že predkladacia správa
zákona nie je záväznou časťou textu zákona, ale je len manifestovanou vôľou predkladateľa zákona a
jeho predstavou o navrhovanom pravidle a o spoločenských vzťahoch, ktoré chce upraviť, pričom nielen
že všetky skutočné dôvody nemusia byť v dôvodovej správe uvedené, ale samotný zákonodarný orgán
môže schváliť navrhovaný zákon z celkom iných dôvodov. Nie je potom možné vo výroku uviesť percento

výšky v akej bude priznaná náhrada trov súdneho konania.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie na Okresnom súde Pezinok do 15 dní od doručenia tohto
rozsudku.
V odvolaní sa uvedie ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje a podpis

a spisová značka, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa
rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).
Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania.
Ak žalovaný v stanovenej lehote dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, môže

žalobca podať návrh na exekúciu.