Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 19. október 2023

Súd: Okresný súd Banská Bystrica
Spisová značka: 9C/32/2022

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6122298068
Dátum vydania rozhodnutia: 20. 10. 2023

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Jarmila Jánošová
ECLI: ECLI:SK:OSBB:2023:6122298068.8

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Banská Bystrica v konaní pred sudkyňou JUDr. Jarmilou Jánošovou v právnej veci
žalobkýň: 1/ A. B. C., D. XX. XX. XXXX, E. F. XXXX/XX, XXX XX C. C., 2/ G. C., D. XX. XX. XXXX, E.
F. XXXX/XX, XXX XX C. C., žalobkyne 1/ a 2/ zast. JUDr. Karínou Uhrínovou, Nám. Š. Moysesa 4, 974
01 Banská Bystrica, IČO: 37949098 proti žalovaným: 1/ H. I. C., nar. XX. XX. XXXX, C. XXXX/XX, XXX
XX C. C., 2/ H. J. C., nar. XX. XX. XXXX, A. XXXX/X, XXX XX C. A., žalovaní 1/ a 2/ zast. Advokátska

kancelária Hrežďovič a Mulder, JUDr. Ľubomír Hrežďovič, Rudlovská 2, 974 01 Banská Bystrica, IČO:
37893858, o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, takto

r o z h o d o l :

Súd z r u š u j e podielové spoluvlastníctvo žalobkyne v 1/ a v 2/ rade a žalovaných v 1/ a v 2/
rade k nehnuteľnostiam vedeným Okresným úradom Banská Bystrica, katastrálny odbor, obec C. C.,
katastrálne územie K., na liste vlastníctva č. XXXX, ako parcely registra C, číslo XXXX/X o výmere 414
m2 – záhrada, číslo XXXX/X o výmere 91 m2 – záhrada, číslo XXXX o výmere 195 m2 – zastavaná
plocha a nádvorie a k rodinnému domu súpisné číslo XXXX, postavenému na parcele KN-C č. XXXX.

Nehnuteľnosti vedené Okresným úradom Banská Bystrica, katastrálny odbor, obec C. C., katastrálne
územie K., na liste vlastníctva č. XXXX ako parcely registra C, číslo XXXX/X o výmere 414 m2 – záhrada,
číslo XXXX/X o výmere 91 m2 – záhrada, číslo XXXX o výmere 195 m2 – zastavaná plocha a nádvorie
a rodinný dom súpisné číslo XXXX postavený na parcele KN-C č. XXXX súd p r i k a z u j e do
podielového spoluvlastníctva žalobkyne v 1/ rade v pomere 7/8 k celku a žalobkyne v 2/ rade v pomere

1/8 k celku.

Žalobkyňa v 1/ rade je p o v i n n á v lehote 2 mesiacov od právoplatnosti tohto rozhodnutia zaplatiť
z titulu náhrady žalovanému v 1/ rade sumu 67 500,-- Eur a žalovanému v 2/ rade sumu 67 500,-- Eur.

Žiadna zo strán n e m á nárok na náhradu trov konania.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobkyne1/ a 2/ sa žalobou doručenou súdu dňa 28. 04. 2022 domáhali zrušenia a vyporiadania

podielového spoluvlastníctva k nehnuteľnostiam vedeným L. M. C. C., katastrálny odbor, obec C. C.,
katastrálne územie K. na LV č. XXXX ako parcely registra C, číslo XXXX/X o výmere 414 m2 – záhrada,
číslo XXXX/X o výmere 91 m2 – záhrada, číslo XXXX o výmere 195 m2 – zastavaná plocha a nádvorie
a k rodinnému domu súpisné číslo XXXX, postavenému na parcele KN-C č. XXXX, ktoré žiadali prikázať
do svojho podielového spoluvlastníctva a to žalobkyni v 1/ rade v podiele 7/8 k celku a žalobkyni v 2/
rade v podiele 1/8 k celku a uložiť povinnosť žalobkyni v 1/ rade z titulu vyporiadania podielového

spoluvlastníctva vyplatiť náhradu za spoluvlastnícky podiel žalovanému v 1/ rade vo výške 51 000,--
Eur a žalovanému v 2/ rade 51 000,-- Eur. Požadovali tiež uložiť povinnosť žalovaným nahradiť im trovy
konania v rozsahu 100 %.2. K žalobe pripojili znalecký posudok znalca Ing. Štefana Pastieroviča č. 92/2021 zo dňa 27. 08. 2021,
na základe ktorého bola stanovená všeobecná hodnota predmetných nehnuteľností vo výške 204 000,--
EUR /z toho rodinný dom vo výške 143 223,26 EUR a pozemky 60 620,-- EUR /.

3. Uviedli, že žalovaných listom zo dňa 28. 10. 2021 oslovili s návrhom na odkúpenie ich
spoluvlastníckych podielov za kúpnu cenu 51 000,-- Eur u každého, s ktorou ponukou žalovaní
nesúhlasili. Požadovali sumu 75 000,-- Eur pre každého. Z uvedených dôvodov k mimosúdnej dohode
medzi nimi nedošlo.
4. Súd vykonal dokazovanie výsluchom strán, ich zástupcov, výpisom z LV č. XXXX kat. úz. K.,

korešpondenciou strán, znaleckým posudkom Ing. Pastieroviča č. 92/2021, písomnými vyjadreniami
realitnej spoločnosti Xemar zo dňa 31. 05. 2022, BB-REALITY, s.r.o. zo dňa 27. 05. 2022,
fotodokumentáciou predmetného rodinného domu, vyjadrením realitnej kancelárie RK KINGS s.r.o. zo
dňa19.09.2023,znaleckýmposudkomznalcaIng.Širkuč.2/2023,jehopísomnýmvyjadrením,ponukou
predaja pozemkov na Pršianskej terase a zistil tento skutkový stav:
5. V zmysle výpisu z LV č. XXXX kat. úz. K. žalobkyňa v 1/ rade je podielovou spoluvlastníčkou

k predmetným nehnuteľnostiam v podiele 3/8, žalobkyňa v 2/ rade 1/8 a žalovaní 1/ a 2/ každý v 1/4.
6. Podľa tvrdenia žalobkýň v nehnuteľnosti býva žalobkyňa v 2/ rade. Žalobkyňa v 1/ rade žije a pracuje
v N., ale má záujem vrátiť sa na Slovensko a bývať v tejto nehnuteľnosti. Rodinný dom číslo súpisné
XXXX bol daný do užívania v roku 1974, je dvojbytový s jedným podzemným a dvomi nadzemnými
podlažiami. Podzemné podlažie a prízemie rodinného domu užívajú žalobkyne, poschodie je uzamknuté

a v minulosti bolo obývané žalovanými. Títo však nehnuteľnosť neužívajú 35 rokov. V dome nebola
vykonaná žiadna väčšia rekonštrukcia, opravy zabezpečujú výlučne ony. Žalovaní s nimi nekomunikujú,
nemajú záujem nehnuteľnosť zveľadiť. K rozdeleniu nehnuteľnosti na dva byty došlo v roku 1990 pre
zlé vzťahy medzi žalovanými a žalobkyňou v 2/ rade, ktorí ju ako manželku ich otca nikdy neprijali. Táto
v roku 1979 predala svoj 2-izbový byt na O. P., ktorý vlastnila pred uzatvorením manželstva a peniaze

z jeho predaja vložila do predmetného rodinného domu. Z týchto dôvodov jej v roku 2004 manžel daroval
spoluvlastnícky podiel v rozsahu 1/8. V roku 2005 odkúpila parcelu KN-C č. XXXX/X o výmere 22 m2, na
ktorej vystavali prístavbu k rodinnému domu, ktorá je prepojená s rodinným domom. Rovnako odkúpila
parcelu KN-C č. XXXX/X o výmere 352 m2, vedenú na LV č. XXXX, ktorej je výlučnou vlastníčkou.
7. Z uvedených dôvodov mali za to, že navrhovaný spôsob vyporiadania podielového spoluvlastníctva

predstavuje účelné využitie nehnuteľnosti.
8. Žalovaní v 1/ a v 2/ rade súhlasili so zrušením podielového spoluvlastníctva k predmetnej
nehnuteľnosti. V priebehu konania súhlasili aj s jej prikázaním do podielového spoluvlastníctva žalobkýň
v zmysle ich žalobného návrhu. Nesúhlasili však s navrhovanou výškou výplaty ich spoluvlastníckeho
podielu a žiadali, aby súd nariadil vo veci znalecké dokazovanie. Pripojili potvrdenia dvoch realitných

kancelárií z mája 2020, podľa ktorých predmetná nehnuteľnosť má hodnotu 410 000,-- až 420 000,-- Eur.
9. Súd vo veci nariadil znalecké dokazovanie znalcom Ing. Ivanom Širkom, z odboru stavebníctvo,
odvetvie odhad hodnoty nehnuteľností, ktorý vypracoval na základe ohliadky nehnuteľnosti znalecký
posudok č. 2/2023 dňa 28. 02. 2023. Jeho prílohou je okrem iného fotodokumentácia exteriéru a interiéru
domu, časť projektovej dokumentácie ako aj ponuka realitných kancelárií rodinných domov a pozemkov

v C. C. a v okolí a letecká snímka danej lokality.
10. Znalec ohodnotil predmetné nehnuteľnosti celkove sumou 295 000,-- EUR, z toho rodinný dom 216
078,80 EUR a pozemok 79 177,-- EUR.
11. Žalovaní v podaní zo dňa 31.3.2023 uviedli, že k znaleckému posudku nemajú žiadne výhrady
a s jeho závermi súhlasia. Nenamietali spôsob ani rozsah znaleckého dokazovania.

12. Žalobkyne mali výhrady k posudku spočívajúce v rozdielnom posúdení znalcom Ing. Pastierovičom
a znalcom Ing. Širkom polohy domu v dvoch položkách – č. 8 a č. 19, keď podľa znalca Ing. Pastieroviča
sa jednalo o lokalitu s priemernou hustotou obyvateľstva s výsledným koeficientom 9,6 a u Ing.
Širku o lokalitu s malou hustotou obyvateľstva s výsledným koeficientom 14,40. Podľa znalca Ing.
Pastieroviča sa jednalo o priemernú nehnuteľnosť s koeficientom 16 a u Ing. Širku o dobrú nehnuteľnosť

s koeficientom 32.
13. Znalecké posudky sa výrazne líšili tiež v určení jednotkovej všeobecnej hodnoty pozemku, keď podľa
znaleckého posudku Ing. Pastieroviča sa jednalo o hodnotu 86,60 Eur za m2 a podľa Ing. Širku 113,11
Eur za m2. Tento rozdiel bol spôsobený subjektívnym vyhodnotením koeficientu povyšujúcich faktorov
a redukujúcich faktorov. V znaleckom posudku Ing. Pastieroviča mal povyšujúci faktor koeficient 1,75

a Ing. Širku 2. Redukujúce faktory u znalca Ing. Pastieroviča mali hodnotu 0,7 a u Ing. Širku 0,8.
14. Uviedli, že postupom uvedeným pod bodom 12 a 13 tohto rozhodnutia došlo v posudku znalca
Ing. Širku k zvýšeniu hodnoty domu o 72 855,54 Eur a pozemku o 18 557,-- Eur. Použitie rozdielnehokoeficientu vyjadrujúceho vývoj cien, ktorý spôsobil zvýšenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti
o 53 128,-- Eur však nenamietali.
15. Znalec Ing. Širka k výhradám žalobkýň v písomnom vyjadrení zo dňa 18. 05. 2023 zotrval v plnom

rozsahu na svojom znaleckom posudku. Uviedol, že posúdenie namietaných položiek bolo subjektívne,
ale vychádzalo z vykonanej ohliadky nehnuteľnosti. U pozemkov vychádzal aj z ponúk podobných
pozemkov v podobných lokalitách z dostupných internetových stránok realitných kancelárií. Prihliadal pri
tom na to, že pri týchto ponukových cenách je nutné predpokladať riziko z predaja, a že každá kancelária
má ku skutočnej cene pripočítanú aj svoju províziu. U rodinného domu hodnotená nehnuteľnosť v danej

lokalite predstavuje samostatne stojacu stavbu, pri ktorej sa v bezprostrednej blízkosti nenachádzajú
žiadne obývané stavby. Jedná sa preto o lokalitu s malou hustotu obyvateľstva. Nehnuteľnosť hodnotil
ako celok ako dobrú aj keď so zanedbanou údržbou a mal za to, že o túto nehnuteľnosť je zvýšený
záujem o jej kúpu.
16. Na pojednávaní dňa 27. 09. 2023 žalobkyne poukázali na tú skutočnosť, že od vypracovania
znaleckého posudku Ing. Širkom došlo ku zníženiu cien nehnuteľností na realitnom trhu a to z dôvodu

menšieho dopytu, keďže úrokové sadzby stúpli, ako aj vzhľadom k vývoju politickej situácie u nás
a v Európe. Všeobecná cena, ako ju stanovil znalec Ing. Širka, je v súčasnej dobe nereálna. Akceptovali
zvýšenie hodnoty nehnuteľnosti od pôvodne stanovenej v posudku Ing. Pastieroviča o sumu 53 128,--
Eur, t. j. na sumu 268 200,-- Eur. V súčasnej dobe reálna predajná cena pozemku je 101,-- Eur za m2,
čo predstavuje nárast oproti posudku Ing. Pastieroviča o 10 080,-- Eur. Stále zotrvávali na výhradách

kvypracovanémuznaleckémuposudkuIng.Širku,ktorýtútonehnuteľnosťneposudzovalsprávne,pokiaľ
ju hodnotil ako dobrú. Objektívnejšie argumenty sa nachádzajú v posudku Ing. Pastieroviča, ktorý
vychádzal z toho, že sa jedná o pôvodný stav a 30 rokov je nevykurované horné poschodie. Pri odlišnom
hodnotení koeficientu polohovej diferenciácie poukázali tiež na to, že rozdiel v znaleckých posudkoch
je aj ohľadom hodnotenia vybavenosti nehnuteľnosti.

17. Žalobkyňa v 1/ rade uviedla, že cez cestu sa nachádza sídlisko E., ktoré je husto zastavaným
územím. Žalobkyňa v 2/ rade uviedla, že nad pozemkom je hora a vedľa ochranné pásmo, pričom sused
má prístup cez ich pozemok a vedie cez ich pozemok aj plynovú prípojku. Nejedná sa o jednoduchý
pozemok, ani o husto zastavané územie.
18. Žalovaní žiadali vychádzať zo znaleckého posudku Ing. Širku. Od jeho vydania nedošlo

k takému zníženiu cien, aby bolo možné výhrady žalobkýň akceptovať. Metóda polohovej diferenciácie
neovplyvňujecenunehnuteľnostitak,akototvrdiližalobkyne,keďžehustotaobyvateľstvajerovnakábez
ohľadu na ponuku a dopyt. Jedná sa o lukratívnu lokalitu, susedia nie sú bezprostrední. Pripojili aktuálnu
ponuku predaja pozemkov na E. O. za 159,-- Eur za m2 vypracovanú klientskym centrom Pršianska
terasa Profinex Group s.r.o.

19. Predmetom sporu bolo zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva strán k nehnuteľnosti –
rodinnému domu a priľahlým pozemkom. Právna úprava vychádza z premisy, že nikoho nemožno nútiť
zotrvať v podielovom spoluvlastníctve proti jeho vôli.
20. Podľa § 142 ods. 1 O. z., ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie
na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie

veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo
viacerýmspoluvlastníkom;prihliadnepritomnato,abysavecmohlaúčelnevyužiťananásilnésprávanie
podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce,
súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.
21. Občiansky zákonník v citovanom zákonnom ustanovení stanovuje možné spôsoby vyporiadania

podielového spoluvlastníctva rozhodnutím súdu v prípade, ak medzi spoluvlastníkmi nedôjde v tejto
otázky k dohode a to nasledujúcim spôsobom:
22. V prvom prípade prichádza do úvahy reálne rozdelenie veci. Ak rozdelenie veci nie je dobre možné,
súd prikáže vec jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za náhradu
23. V danom prípade nebolo sporné, že medzi stranami nedošlo k dohode o zrušení a vyporiadaní

podielového spoluvlastníctva. Rovnako nebolo sporné, že nehnuteľnosť nie je reálne deliteľná. Žalovaní
súhlasili s prikázaním nehnuteľnosti do podielového vlastníctva žalobkýň v navrhovanom rozsahu.
Spornou ostala len otázka hodnoty predmetnej nehnuteľnosti.
24. Súdna prax pre účely splnenia požiadavky spravodlivého vyporiadania v prípade zrušenia
podielového spoluvlastníctva rozhodnutím súdu vychádza z tzv. všeobecnej ceny nehnuteľnosti, pri

ktorej náhrada za spoluvlastnícky podiel nevyjadruje cenu nehnuteľnosti len v závislosti na druhu
stavby, jej veľkosti, použitých stavebných materiálov, jej vybavení, konštrukcie, údržbe a veku, či
výmere a bonite pozemku, ale aj so zreteľom na v danom mieste a čase existujúcu situáciu natrhu s nehnuteľnosťami rovnakého, resp. porovnateľného druhu. Pre určenie primeranej náhrady je
rozhodujúca cena nehnuteľnosti v dobe jej vyporiadania súdom.
25. Konanie o vyporiadanie podielového spoluvlastníctva je sporovým kontradiktórnym konaním. Každá

zo strán má nielen povinnosť tvrdenia ale aj dôkaznú povinnosť.
26.Podľaustanovenia§187CSPzadôkazmôžeslúžiťvšetko,čomôžeprispieťknáležitémuobjasneniu
veci, t. j. nielen znalecký posudok, ale aj vyjadrenia realitných kancelárií, ponuky realitných kancelárií na
predaj rodinných domov a pozemkov v danom čase a v danom mieste. Súd pri tom vyhodnocuje dôkazy
podľa svojej úvahy každý zvlášť a vo vzájomnej súvislosti a ani jeden z dôkazov nemá väčšiu dôkaznú

silu než druhý /č. l.15 CSP, § 191 CSP/.
27. Žalobkyne na podporu svojich tvrdení ohľadom výšky všeobecnej hodnoty nehnuteľností predložili
súkromnýznaleckýposudokznalcaIng.Pastierovičazodňa18.10.2021,t.j.posudokvypracovanýpred
2 rokmi, v ktorom bola určená všeobecná hodnota nehnuteľnosti 204 000,-- Eur. V čase rozhodovania
súdu vzhľadom k vývoju cien nehnuteľností na realitnom trhu mali za to, že táto všeobecná cena môže
predstavovať sumu 268 200,-- Eur. Ako dôkaz predložili ocenenie predmetných nehnuteľnosti realitnou

kanceláriou RK Kings sro zo dňa 19. 09. 2023 v rozmedzí od 250 000,-- do 270 000,-- Eur.
28. Žalovaní súhlasili so stanovenou všeobecnou hodnotou predmetných nehnuteľností súdom
ustanoveným znalcom Ing. Širkom 295 000,-- Eur. Poukázali na nimi doložené ohodnotenie ceny
predmetnej nehnuteľnosti realitnými kanceláriami na sumu 415 000,-- až 420 000,-- Eur a aktuálnu
ponuku predaja pozemkov v blízkej lokalite na E. O. za 159,-- Eur za m2.

29. Ako už bolo uvedené, dané konanie je kontradiktórne, pričom súd vykonáva dôkazy len na návrh
strán, okrem tých, ktoré sú uvedené v § 185 ods. 2 a 3 CSP. Súd na návrh žalobkýň vyžiadal od Ing.
Širku písomné vyjadrenie k ich výhradám k jeho znaleckému posudku. Žalobkyne prostredníctvom ich
právnej zástupkyne napriek jeho vyjadreniu zotrvávali na ich námietkach. Tieto mali pritom úzky súvis
s určením všeobecnej hodnoty predmetných nehnuteľností, ktorá otázka bola v konaní sporná.

30. Súd z uvedených dôvodov vychádzajúc z navrhnutých a vykonaných dôkazov v konaní sa zaoberal
ich dôvodnosťou.
31. Vo vzťahu k položke č. 8 mal súd za to, že znalec Ing. Širka správne ohodnotil danú lokalitu ako
lokalitu s malou hustotou obyvateľstva, keďže sa jedná o lokalitu rodinných domov (navyše predmetný
rodinný dom sa nachádza v zástavbe ešte redšej - za cestou oddeľujúcou ho od zástavby rodinných

domov na sídlisku E.), ktorá skutočnosť vyplýva aj z leteckej snímky, ktorá je súčasťou znaleckého
posudku. Nižšia hustota obyvateľstva znamená vyššiu kvalitu bývania, a teda sa jedná o koeficient,
ktorý povyšuje hodnotu nehnuteľnosti. Samotná žalobkyňa v 2/ rade uviedla, že pozemok je ohraničený
z jednej strany lesom a nebude sa tam už stavať a z druhej strany sa nachádza len jeden sused.
32. K namietanej položke 19 súd konštatuje, že tak, ako to vyplýva aj z písomného vyjadrenia znalca Ing.

Širku, ohodnotenie tejto položky pre účely výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie vychádza výlučne
zo subjektívneho hľadiska znalca. Pri posudzovaní tejto položky sa však jedná o položku, ktorá má druhú
najväčšiu váhu pre posúdenie všeobecnej ceny nehnuteľnosti (viď str. 25 znaleckého posudku), keď jej
váha predstavuje až 20 bodov, na rozdiel napr. od súčasného technického stavu nehnuteľnosti, ktorého
váha je len 8 bodov alebo skladby obyvateľstva v mieste stavby (hustota obyvateľstva) 6 bodov.

33. Znalec Ing. Širka na výzvu súdu v písomnom vyjadrení k námietkam žalobkýň doslovne uviedol,
že : „ vychádzal zo svojho subjektívneho stanoviska, v ktorom vychádzal z vykonanej ohliadky, kde
mu boli sprístupnené všetky priestory rodinného domu a boli mu poskytnuté niektoré požadované
projekčné podklady k stavbe domu za účelom zistenia kvality materiálov použitých pri jeho stavbe. Pri
stanovení konečnej váhy faktoru k stanoveniu triedy znalec vychádzal z uvedených skutočností, pričom

prihliadal na charakteristiku použitých ostatných váh faktorov jednotlivých kvalitatívnych tried použitých
pri stanovení koeficientu polohovej diferenciácie v stanovenej hodnote 0,8. Znalec dospel k záveru,
že jedinou negatívnou skutočnosťou je zanedbaná údržba rodinného domu a rodinný dom ako celok
predstavuje dobrú nehnuteľnosť, o ktorú je zvýšený záujem o jeho kúpu „
34. Znalec síce písomne vysvetlil, prečo dospel k takémuto ohodnoteniu vo svojom písomnom

vyjadrení zo dňa 18. 05. 2023, ale svoj subjektívny názor vo vzťahu k tejto položke zrozumiteľne
nešpecifikoval /resp. nepodložil konkrétnymi argumentami/ a na záver len všeobecne odkázal na
posúdenie predchádzajúcich položiek. Rozdiel medzi ohodnotením tejto položky znalcom Ing. Širkom
a predchádzajúcim znalcom Ing. Pastierovičom je pritom značný a predstavuje veľmi výrazné navýšenie
na celkové hodnotenie, keď rozdiel použitia tohto koeficientu je až o 100 % (0,8 u Ing. Pastieroviča a 1,6

u Ing. Širku).
35. Z pripojených znaleckých posudkov, fotodokumentácie predmetnej nehnuteľnosti v nich ako aj
z vyjadrenia strán pritom nesporne vyplýva, že predmetná nehnuteľnosť je postavená v roku 1974,
pričom sa jedná o stavbu, ktorá mala v čase ohodnotenia 49 rokov. Druhé nadzemné podlažie nie jedlhodobo obývané. Stavba je v pôvodnom stave (pôvodné okná, pôvodná brizolitová omietka, stavba je
nezateplená, v popise technického stavu je uvedené, že elektrická zemná prípojka, kanalizačná prípojka
boli zhotovené spolu so stavbou domu v roku 1974, rovnako aj vodovodná prípojka).

36. Hoci v závere posudku znalec Ing. Širka uviedol, že vykonal ocenenie metódou polohovej
diferenciácie, nakoľko použitie ostatných metód na stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti bolo
vylúčené, prílohou k jeho znaleckému posudku boli aj ponuky realitných kancelárií v rôznych lokalitách
v Banskej Bystrici vo vzťahu k rodinným domom ako aj stavebným pozemkom. Znalec vo svojom
znaleckomposudkuanivpísomnomvyjadrenínešpecifikoval,akýmspôsobomvychádzalztýchtoponúk

pri stanovení všeobecnej hodnoty predmetného rodinného domu, hoci na strane 32 svojho posudku
uvádza:„Zistenéponukysastávajúpreporovnávanienevhodné.Nemajúspoločnéatribútypotrebnépre
porovnanie. Analýza ponúk realitných kancelárií je pre znalcov len orientačným ukazovateľom o stave
trhu nehnuteľností v danej oblasti o záujme o kúpu nehnuteľnosti. “ V písomnom vyjadrení zo dňa
18.05.23 uviedol, že z týchto ponúk vychádzal pri stanovení ceny predmetného pozemku.
37. Vo vzťahu ku kritériu č.19, názoru znalca, že sa jedná o dobrú nehnuteľnosť, toto kritérium spomína

len vo vzťahu k bodu 3 písm. a) – analýza polohy nehnuteľnosti /str. 23 posudku/, keď vzhľadom k polohe
tejto nehnuteľnosti sa podľa neho jedná o dobrú nehnuteľnosť.
38. Znalec vyjadril vysoké ohodnotenie domu v položke „názor znalca“ (položka 19) opierajúc sa
výhradne o argument dobrej polohy nehnuteľnosti, ktorá však sama o sebe by nemala v takom
rozsahu ovplyvniť názor znalca v tejto položke, keď neuviedol konkrétne argumenty, aké iné kvality

má táto nehnuteľnosť pre hodnotenie dobra vo svoje písomnej argumentácii voči súdu. Pokiaľ uviedol,
že vychádzal z vykonanej ohliadky a boli mu poskytnuté požadované projekčné podklady k stavbe
za účelom zistenia kvality materiálov použitých pri jeho stavbe, nie je súdu zrejmé, ako sa dá
kvalita materiálu použitá na stavbe, zistiť z projektovej dokumentácie. Dobrá poloha rodinného domu
neznamená sama o sebe dobrú predajnosť pokiaľ je stavba v pôvodnom stave a vyžaduje vynaloženie

značných nákladov, aby zabezpečovala súčasný štandard bývania.
39. Z uvedených dôvodov súd potom okrem znaleckých posudkov vychádzal aj z pripojených vyjadrení
realitných kancelárií, ale najmä z porovnateľných ponúk realitných kancelárií pripojených k znaleckému
posudku Ing. Širku (str. 203 spisu). Z týchto ponúk však zohľadnil len ponuky, ktoré boli blízko
k predmetnej lokalite a v obdobnom (t. j. v pôvodnom) stave. Jednalo sa o inzerát rodinného domu v

pôvodnom stave na Rakytovskej ceste, za 259 000,-- Eur, s výmerou pozemku 813 m2, 3-poschodový,
dvojgeneračný rodinný dom v pôvodnom stave s plochou pozemku 600 m2 za 270 000,-- Eur a rodinný
dom na Iliašskej ceste za 247 000,-- Eur v pôvodnom stave, s plochou pozemku 655 m2. U ostatných
rodinných domov sa jednalo o čiastočne rekonštruované domy, vo vzdialenej lokalite (Podlavice,
Karlovo).

40. Súd poznamenáva, že nespochybňuje , že ceny pozemkov sa v súčasnej dobe v Banskej Bystrici
môžu pohybovať na úrovni prezentovanej žalovanými, ale je potrebné posudzovať dané nehnuteľnosti /
t. j. rodinný dom aj pozemok pod ním/ spolu. Iná hodnota pozemkov je pri pozemkoch nezastavaných,
určených na novú výstavbu.
41. Z uvedených dôvodov mal súd za to, že v čase rozhodovania súdu je primeraná všeobecná hodnota

predmetných nehnuteľností ako celku 270 000,-- Eur, ktorá suma vyjadruje vzťah ponuky a dopytu na
realitnom trhu obdobných nehnuteľností v danej lokalite už z uvedených dôvodov.
42. Čo sa týka pripojených potvrdení od realitných kancelárií od žalovaných, ohodnotenie predmetných
nehnuteľností nimi z mája 2022 súd považoval za premrštené, nereálne v čase ich vypracovania a už
vôbec nie v čase rozhodovania súdu s poukazom na obsah vykonaného dokazovania a horeuvedené

úvahy súdu.
43. O trovách konania bolo rozhodnuté podľa ustanovenie §257 CSP, podľa ktorého súd výnimočne
neprizná náhradu trov konania, ak existujú dôvody hodné osobitného zreteľa. Súd v danom prípade
videl dôvody hodné osobitného zreteľa v charaktere sporu, keď podať žalobu na súd na zrušenie
podielového spoluvlastníctva môže ktorýkoľvek zo spoluvlastníkov, pokiaľ medzi nimi nedošlo k dohode.

Dohoda predpokladá konsenzus oboch strán, ku ktorému pred podaním žaloby nedošlo. Spornú otázku
bolo potom potrebné riešiť dokazovaním a to aj prostredníctvom nového znaleckého posudku, pričom
medzičasom došlo ku značnému zvýšeniu trhovej hodnoty nehnuteľností na realitnom trhu.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu je prípustné podať odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia, písomne

v dvoch vyhotoveniach na Okresný súd Banská Bystrica.V odvolaní musí byť uvedené, ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním
sleduje, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie

považuje za nesprávne (odvolacie dôvody), čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh) a musí byť
podpísané. Odvolanie treba predložiť v potrebnom počte rovnopisov s prílohami tak, aby sa jeden
rovnopis s prílohami mohol založiť do súdneho spisu a aby každý ďalší subjekt dostal jeden rovnopis s
prílohami. Ak sa nepredloží potrebný počet rovnopisov a príloh, súd vyhotoví kópie odvolania na trovy
toho, kto ho urobil.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že:
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,

d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo

h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci,
i) právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu
uvedenú v písmenách a) až h), ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, môže oprávnený podať návrh

na vykonanie exekúcie podľa zákona č. 233/1995 Z. z. (Exekučný poriadok).