Rozsudok ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa pondelok 3. jún 2019

Súd: Okresný súd Bratislava IV
Spisová značka: 22C/26/2018

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1418202149
Dátum vydania rozhodnutia: 03. 06. 2019
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Jana Matayová

ECLI: ECLI:SK:OSBA4:2019:1418202149.5

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava IV v konaní pred sudkyňou JUDr. Janou Matayovou v právnej veci žalobcu:

TADIA, s.r.o., so sídlom Kráľovské údolie 2, 811 02 Bratislava, IČO: 35 867 701, zastúpený: Advokátska
kancelária Patassy, s.r.o., so sídlom Trenčianska 47, 821 09 Bratislava, IČO: 36 806 412, proti
žalovanému: V.. V. B., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom V. XX/X, 920 01 Hlohovec, zastúpený: JUDr.
FloriánKarabinoš,advokát,Romanova4,85102Bratislava,ozaplatenie1.571,99Eurspríslušenstvom,
takto

r o z h o d o l :

Žalovaný j e p o v i n n ý zaplatiť žalobcovi istinu vo výške 1.571,99 Eur spolu s poplatkom z omeškania
vo výške 5% ročne zo sumy 1.571,99 Eur od 19.02.2018 do zaplatenia do 3 dní od právoplatnosti tohto

rozsudku.

Žalobcovi p r i z n á v a nárok na náhradu trov konania voči žalovanému v rozsahu 100%.

O výške náhrady trov konania súd rozhodne samostatným uznesením po právoplatnosti tohto rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa žalobou zo dňa 08.05.2018, doručenou tunajšiemu súdu dňa 10.05.2019 domáhal, aby
súd zaviazal žalovaného na zaplatenie sumy 1.571,99 Eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 5%
ročne zo sumy 1.571,99 Eur od 19.02.2018 do zaplatenia a náhrady trov konania. Žalobu odôvodnil tým,

že žalobca na základe zmluvy o nájme bytu zo dňa 07.07.2016 prenajal žalovanému X-izbový byt č. XX,
ktorýsanachádzavBratislavenauliciW.S.XX,ktoréhoježalobcavlastníkom.Vzmluveonájmebytusa
strany dohodli na nájomnom vo výške 432,- Eur mesačne a od 01.01.2017 vo výške 420,- Eur mesačne.
Zároveň sa v zmluve strany dohodli, že v nájomnom neboli zahrnuté platby za elektrickú energiu,
plyn, odvoz a likvidácia odpadu, vodné - stočné, dodávky tepla a iné služby spojené s užívaním bytu.
Tieto platby sa žalovaný zaviazal uhrádzať preddavkovo s tým, že žalobca sa zaviazal vyúčtovať tieto
náklady a vzniknutý preplatok/nedoplatok sa mal zaúčtovať so splatnosťou 10 dní odo dňa predloženia

vyúčtovania zo strany žalobcu. Žalovaný dňa 30.11.2017 zmluvu o nájme bytu vypovedal, nájom skončil
dňa 31.12.2017. Žalobca po skončení nájmu dňa 08.02.2018 vyhotovil písomné vyúčtovanie nákladov
ku dňu 31.12.2017, z ktorého vyplynul pre žalovaného nedoplatok vo výške 1.571,99 Eur. Žalobca dňa
08.02.2018 zaslal žalovanému vyúčtovanie nákladov a vyzval žalovaného k úhrade nedoplatku v lehote
10 dní, t.j. ku dňu 18.02.2018. Žalovaný sumu nedoplatku v lehote splatnosti ani do dňa podania žaloby
neuhradil. Žalovaný listom zo dňa 14.02.2018 prostredníctvom svojho právneho zástupcu oznámil
žalobcovi, že zmluvu o nájme bytu považuje za neplatnú a z tohto dôvodu odmieta sumu nedoplatku vo

výške 1.571,99 Eur žalobcovi uhradiť. Vzhľadom na skutočnosť, že sa žalovaný dostal do omeškania s
úhradou nedoplatku, žalobca si uplatnil aj nárok na úrok z omeškania vo výške 5% ročne od 19.02.2018
do zaplatenia.2. Žalovaný v písomnom vyjadrení k žalobe uviedol, že v celom rozsahu popiera nárok, ktorý si žalobca
voči nemu uplatňuje žalobou zo dňa 08.05.2018. Na svoju obranu uviedol, že je pravdou, že užíval byt vo
vlastníctve žalobcu: TADIA, s.r.o., IČO: 35 867 701 na ulici W. S. č. XX v Bratislave. Nie je však pravdou,

že zmluva o nájme predmetného bytu by bola uzatvorená dňa 07.07.2016. Táto nájomná zmluva bola na
žiadosť žalobcu antidatovaná, avšak uzatvorená bola až v decembri 2016. Uvedené potvrdzuje jednak
e-mailová komunikácia medzi stranami zo dňa 01.12.2016, ale napr. aj fakt, že vyúčtovanie energií
je vyhotovené až od 18.12.2016. Ďalej nie je pravdou tvrdenie žalobcu, že by užívanie predmetného
bytu bolo ukončené v zmysle výpovede žalovaného. Vo výpovedi žalovaného zo dňa 30.11.2017 je

uvedené, že nájom má podľa nej skončiť ku dňu 31.01.2018. K ukončeniu užívania predmetného
bytu došlo k 31.12.2017 (ako správne uvádza žalobca), avšak nie na základe výpovede žalovaného,
ale na základe dohody o ukončení nájomnej zmluvy zo dňa 08.01.2018. Žalovaný zotrval na svojom
stanovisku, že zmluva o nájme, na základe ktorej si žalobca uplatňuje nárok v tomto súdnom konaní, je
neplatná. Z e-mailovej komunikácie medzi Q. C. - konateľom žalobcu a žalovaným zo dňa 01.12.2016 o
12:12 hod. vyplýva, že v tento deň žalobca žalovaného požiadal o podpis novej nájomnej zmluvy, hoci

dátum, ktorý je v zmluve uvedený ako deň jej uzatvorenia je 07.07.2016. V tejto komunikácii žalobca
žalovaného výslovne uistil: „pre Vás sa tým nič nemení, podmienky zostávajú rovnaké ako v pôvodnej
zmluve, ktorej práva a povinnosti som automaticky prevzal dedením a kúpou do vlastnej firmy, ide skôr
o formalitu, keďže účtovníčka chce, aby to účtovne a papierovo sedelo pre všetky strany...“. Podľa
pôvodnej nájomnej zmluvy uzatvorenej medzi žalovaným a T.. J.. W. C. a V.. F. C. dňa 31.08.2007

bolo v článku II. bod 1 nájomné stanovené na sumu 13.000,- Sk (t.j. 431,52 Eur). V cene nájmu boli
podľa článku II. bod 3 a 4 zahrnuté všetky energie a služby spojené s prenájmom bytu, okrem spotreby
elektrickej energie a plynu. Na elektrinu a plyn žalovaný hradil sumu 500,- Sk (t.j. 16,60 Eur) mesačne.
Nedoplatky za elektrickú energiu a plyn mali byť vyrovnané po obdržaní vyúčtovania od dodávateľov
týchto energií. V tejto súvislosti je potrebné uviesť, že predmetný byt nebol za celú dobu užívania zo

strany prenajímateľa rekonštruovaný, a teda jeho stav je úplne pôvodný, približne 25 ročný. Spotreba
energií zo strany žalovaného bola vždy na absolútnom minime, vzhľadom na jeho životný štýl, ktorý je
maximálne ekologický. Aj vzhľadom na túto skutočnosť nikdy nevznikol nedoplatok na energiách a nebol
zo strany prenajímateľa uplatňovaný. Vychádzajúc z uistenia v e-mailovej komunikácii, že podmienky
sa nijako nemenia a zostávajú rovnaké ako v pôvodnej zmluve, a z toho, že svoju spotrebu energií

nijako nezmenil, naďalej mu nebolo predkladané vyúčtovanie energií a pod. žalovaný mal za to, že
uistenie žalobcu je pravdivé a že podmienky zmluvného vzťahu sa nijako nezmenili. Nemal dôvod o
tom pochybovať. V septembri 2017 žalovaný po prvý krát nadobudol pochybnosť o tom, že sa pôvodné
podmienky prenájmu spred decembra 2016 zrejme zmenili. Táto pochybnosť vznikla pri komunikácii so
žalobcom. Doručením vyúčtovania energií zo dňa 08.02.2018 s požiadavkou na úhradu nedoplatku vo

výške 1.571,99 Eur, pričom vo vyúčtovaní boli vyúčtované aj iné energie ako elektrická energia a plyn,
žalovaný s určitosťou zistil, že bol uvedený do omylu pri uzatváraní nájomnej zmluvy so žalobcom. V
zmysle ust. § 49a Občianskeho zákonníka „právny úkon je neplatný, ak ho konajúca osoba urobila v
omyle vychádzajúcom zo skutočnosti, ktorá je pre jeho uskutočnenie rozhodujúca, a osoba, ktorej bol
právny úkon určený, tento omyl vyvolala alebo o ňom musela vedieť. Právny úkon je takisto neplatný,

ak omyl táto osoba vyvolala úmyselne. Omyl v pohnútke nerobí právny úkon neplatným.“ Uistenie o
totožných podmienkach nájmu bytu, ktoré bezprostredne predchádzalo uzatvoreniu nájomnej zmluvy,
bolo pre žalovaného rozhodujúce pre uzatvorenie zmluvy, pretože dané podmienky dôverne poznal
a byt takto užíval už takmer 10 rokov. Uistenie smerovalo zo strany konateľa žalobcu, t.j. tento omyl
vyvolal priamo žalobca. Nepravdivosť uistenia o rovnakých podmienkach nájmu vyplýva z toho, že

žalobca požaduje od žalovaného úhradu na základe vyúčtovania za energie, pričom na rozdiel od
pôvodnej nájomnej zmluvy, za energie považuje okrem elektriny, plynu navyše aj ostatné náklady ako
teplo, studenú vodu, teplú vodu a pod. Žalovaný sa listom zo dňa 14.02.2018 voči žalobcovi dovolal
neplatnosti nájomnej zmluvy zo dňa 07.07.2016, a to podľa ust. § 49a Občianskeho zákonníka preto, že
túto nájomnú zmluvu uzatváral v omyle, ktorý bol pre uzatvorenie tejto zmluvy podstatný a bol vyvolaný

zo strany žalobcu. Žalovaný okrem toho, že popieral základ uplatneného nároku, zároveň namietal
žalobcom uplatnený nárok na úrok z omeškania, pričom žalovaný tvrdil, že žalobca nemá nárok na úrok
z omeškania. V zmysle ust. § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka nárok na úrok z omeškania vzniká len
v prípade, ak podľa Občianskeho zákonníka nie je dlžník povinný platiť poplatok z omeškania. Podľa ust.
§ 697 Občianskeho zákonníka prenajímateľovi v prípade omeškania nájomcu so zaplatením nájomného

a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu vzniká nárok na poplatok z omeškania, teda nevzniká
mu nárok na úrok z omeškania. Vzhľadom na neplatnosť zmluvy o nájme, na základe ktorej žalobca
uplatňuje nárok v tomto súdnom konaní, žalovaný popieral žalobcom uplatnený nárok a žiadal, aby súd
žalobu v celom rozsahu zamietol a priznal žalovanému plnú náhradu trov konania.3. Žalobca v rámci repliky k vyjadreniu žalovaného uviedol, že žalovaným podpísaná zmluva
jednoznačne uvádza, že „v nájomnom nie sú zahrnuté platby za elektrickú energiu, plyn, odvoz a

likvidácia odpadu, vodné - stočné, dodávky tepla a iné služby spojené s predmetom nájmu“. Slovné
spojenie „nie sú“ je v zmluve zvýraznené tučným písmom. Zároveň sa v zmluve uvádza, že zmluvné
strany svojim podpisom potvrdzujú, že si zmluvu prečítali, jej obsahu porozumeli a súhlasia s jej
podmienkami. Žalovaný e-mailom zo dňa 04.12.2016 adresovanom žalobcovi potvrdil, že „so zmluvou
samozrejme súhlasím“. Žalovaný je vysokoškolsky vzdelaná osoba od ktorej možno očakávať, že

rozumie písanému textu, t.j. ustanoveniam zmluvy o nájme bytu. Ak podľa žalovaného je zmluva
neplatná, prečo celý čas platil nájomné z neplatnej zmluvy a prečo dňa 08.01.2018 dohodou ukončil
neplatnú nájomnú zmluvu. Právna teória k ustanoveniu § 49 Občianskeho zákonníka uvádza, že o omyl
nejde vtedy, ak mal konajúci, ktorý sa dovoláva omylu, možnosť sa takémuto omylu vyhnúť vlastnou
starostlivosťou pri oboznámení sa so skutočnosťami rozhodujúcimi pre uskutočnenie právneho úkonu.
Žalobcamalzato,ženiesúdanédôvodyrelatívnejneplatnostiprávnehoúkonu.Ďalejžalobcauviedol,že

v žalobe nikde explicitne neuvádza, kedy došlo k uzatvoreniu zmluvy o nájme bytu. Zmluva je datovaná
07.07.2016.Sporotom,kedydošlokuzatvoreniu(podpísaniu)zmluvyonájmebytunieje,jepravdou,že
kjejpodpísaniudošlovmesiacidecember2016.Žalobcatútoskutočnosťzohľadnilvovyúčtovaníenergií
z 08.02.2018, kde začiatok účtovného obdobia určil na 18.12.2016. Žalobca mal za to, že žalovaným
uvádzané tvrdenia nemá žiadny vplyv na opodstatnenosť uplatneného nároku žalobcu na zaplatenie

dlžnej sumy. Žalobca potvrdil skutočnosť, že nájom bytu nebol ukončený výpoveďou zo dňa 30.11.2017,
ale dohodou uzavretou dňa 08.01.2018, pričom k ukončeniu došlo ku dňu 31.12.2017. Žalobca mal opäť
za to, že uvedená skutočnosť nemá žiadny vplyv na opodstatnenosť uplatneného nároku žalobcu na
zaplatenie dlžnej sumy. V súvislosti s namietaným úrokom z omeškania žalobca uviedol, že si uplatnil
úroky z omeškania vo výške 5% ročne. Poplatok z omeškania je podľa § 4 nariadenia vlády SR č.

87/1995 Z. z. vo výške 0,5 promile z dlžnej sumy denne, t.j. vo výške 18,25% z dlžnej sumy.

4. Žalovaný v rámci dupliky k vyjadreniu žalobcu uviedol, že nemal žiadny záujem na tom, aby so
žalobcom uzatváral novú zmluvu o nájme. V dôsledku dedenia a následnému prevodu vlastníctva k
predmetunájmunedošlokžiadnejzmenepodmienokpôvodnejnájomnejzmluvyažalovanýbolvzmysle

zákonaajnaďalejoprávnenýbytužívaťpodľapôvodnýchpodmienok.Žalobcavšakužalovanéhovyvolal
pocit, že je potrebné, resp. pre účtovné účely žalobcu vhodné, aby sa uzatvorila nová nájomná zmluva,
pričom žalobca žalovaného výslovne ubezpečil, že sa podmienky nijako nemenia. Na tomto základe sa
žalovaný rozhodol vyjsť v ústrety žalobcovi a uzatvoriť s ním novú nájomnú zmluvu, keďže dohodnuté
podmienky sa pre neho nijako nezmenia a ústretovo tým vyhovie požiadavke nového vlastníka. Čo sa

týka argumentu žalobcu, že v zmluve je výslovne uvedené, že súčasťou nájomného nie sú jednotlivé
energie, je treba poukázať na to, že v pôvodnej zmluve o nájme zo dňa 31.08.2007 rovnako neboli v
nájomnom zahrnuté niektoré energie a tieto žalovaný uhrádzal osobitne. Nájom predmetného bytu bol
do 31.12.2017 jeho prvým a jediným nájmom bytu. Z tohto nájmu odvodzoval svoje skúsenosti s nájmom
bytu a tie boli také, že energie sa platia osobitne, pričom ich reálna výška je na úrovni 17,- Eur, keďže

takto to bolo nastavené v pôvodnej nájomnej zmluve a aj pri tomto nastavení žalovaný pri užívaní bytu
produkoval preplatok na energiách. Ak v novej zmluve je uvedené (obdobne ako v pôvodnej zmluve),
že energie nie sú zahrnuté v nájomnom, mal žalovaný oprávnene predstavu o tom, že energie budú
predstavovať rovnakú sumu ako tomu bolo dovtedy. Byt nebol počas celej doby užívania t.j. viac ako 10
rokov nijako zrekonštruovaný, či opravovaný. K tomu je potrebné zobrať do úvahy výslovné ubezpečenie

žalobcu o tom, že sa podmienky nemenia. V tejto situácii žalovaný nemal odôvodnenú pochybnosť
a konal s primeranou mierou opatrnosti vzhľadom na okolnosti, ktoré vyvolal žalobca. Nárok, ktorý si
žalobca uplatňuje voči žalovanému v tomto konaní, je celkom zjavne v priamom rozpore s jeho skorším
uistením, keď žalobca požaduje úhradu, ktorá prevyšuje pôvodné podmienky o 126,57 Eur mesačne. Je
celkom prirodzené, že ak by žalovaný mal vedomosť o tom, že sa jeho mesačné výdavky na užívanie

toho istého bytu zvýšia o 126,57 Eur, nebol by súhlasil s uzatvorením zmluvy o nájme (na uzatvorenie
ktorej nebol žiadny dôvod z jeho strany). Na podporu toho, že žalovaný vychádzal z presvedčenia a
uisteniaotom,žesapodmienkynijakonemeniajepotrebnépoukázaťnato,žeantedatovanímzmluvyna
07.07.2016, hoci bola uzatváraná v decembri 2016, by sa žalovaný zaviazal k pre neho nevýhodnejším
podmienkam s viac ako 5 mesačnou spätnou účinnosťou. Uistenie žalobcu o tom, že podmienky sa

nijako nemenia a ide len o formalitu potrebnú pre účtovníctvo žalobcu, bolo pre žalovaného smerodajné
a predstavovalo najdôležitejšiu súčasť zmluvy a z pohľadu žalovaného bolo pre uzatvorenie zmluvy
rozhodujúce. Ak teda žalobca v tomto konaní uplatňuje nárok nad rozsah predtým poskytnutého uistenia
o zachovaní pôvodných podmienok, žalovaný má za to, že (pre prípad, že by súd nedospel k záveru oneplatnosti zmluvy o nájme v dôsledku omylu žalovaného) ide zo strany žalobcu o výkon práv v rozpore
s dobrými mravmi, a teda o porušenie zákazu podľa ust. § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Preto
žalovaný žiadal, aby súd neposkytol právnu ochranu nároku, ktorý žalobca uplatňuje v rozpore s dobrými

mravmi. Čo sa týka argumentácie o tom, že žalovaný platil nájomné podľa neplatnej zmluvy, ako aj
uzatvoril dohodu o ukončení neplatnej zmluvy uviedol, že tak ako žalovaný uviedol vo svojom vyjadrení
k žalobe, žalovaný sa o reálnej existencii dôvodu neplatnosti (omyle) dozvedel až po ukončení zmluvy
o nájme, a to konkrétne v momente, kedy mu bolo doručené vyúčtovanie energií zo dňa 08.02.2018.
Do tohto momentu buď nemal vôbec pochybnosť o existencii omylu, resp. bol konfrontovaný len so

zmätočnou komunikáciou so zástupcami žalobcu, kde raz od neho požadovali úhradu nedoplatku nad
rámec pôvodnej zmluvy, inokedy uvádzali, že tento doplatok požadovať nebudú, keďže je nad rámec
pôvodnej zmluvy o nájme. Žalovaný rovnako konštatoval, že predmetné skutkové tvrdenia o momente
uzatvorenia zmluvy o nájme ako aj o dátume ukončenia zmluvy o nájme už sú skutkovými tvrdeniami,
na ktorých sa sporové strany dohodli, teda nie sú (po tom, čo ich žalovaný uviedol na pravú mieru)
v konaní sporné. Žalovaný aj naďalej poukazoval na nesprávnosť výpočtu žalobcu ohľadom poplatku

z omeškania, ktorý nepredstavuje 0,5 percenta - % denne (t.j, 0,5% x 365 dní = 18,25% p.a.), ale
predstavuje 10x menšiu hodnotu, keďže poplatok z omeškania predstavuje 0,5 promile denne - ‰, čo
je 0,05 percenta -% denne (t.j. 0,05% x 365 dní = 1,825% p.a.). Žalobca si tak jednak uplatňuje nárok
na úrok z omeškania, ktorý mu druhovo nepatrí, a teda ho nie je možné v tomto konaní priznať, zároveň
si uplatňuje sankciu z omeškania v sadzbe, ktorá prekračuje zákonom stanovenú prípustnú hodnotu.

Vzhľadom na vyššie uvedené skutočnosti, žalovaný aj naďalej trval na neplatnosti zmluvy o nájme, na
základe ktorej žalobca uplatňuje nárok v tomto súdnom konaní a žiadal, aby súd žalobu v celom rozsahu
zamietol a priznal žalovanému plnú náhradu trov konania.

5. Súd na prejednanie veci nariadil pojednávania a vykonal dokazovanie výsluchom štatutárneho

zástupcu žalobcu, žalovaného, výsluchom svedka W. C. a oboznámil listinné dôkazy založené v
spise, a to najmä: zmluvu o nájme bytu zo dňa 07.07.2016, výpoveď nájomnej zmluvy zo dňa
30.11.2017, vyúčtovane energií zaslané žalovanému dňa 08.02.2019, vyjadrenie k vyúčtovaniu -
oznámenieoneplatnostinájomnejzmluvyzodňa14.02.2018,e-mailovúkomunikáciuzodňa01.12.2016
a 21.09.2017, zmluvu o nájme bytu zo dňa 31.08.2007, dodatky č. 1, 2 a 4 k zmluve o nájme bytu,

dohodu o ukončení nájomnej zmluvy zo dňa 08.01.2018, preberací protokol zo dňa 08.01.2018, e-
mailovú komunikáciu zo dňa 04.12.2016, e-mailovú komunikáciu na č.l. 84-86, vyúčtovanie nákladov
spojených s užívaním bytu za obdobie od 01.01.2015 do 31.12.2015, od 01.01.2016 do 31.12.2016, od
01.01.2017 do 31.12.2017.

6. Štatutárny zástupca žalobcu v rámci svojho výsluchu uviedol, že ho v prvom rade mrzí že míňajú čas,
snažil sa dohodnúť všetkými možnými spôsobmi, žiaľ nepodarilo sa mu to. Pán B. má odlišné vnímanie
reality a pohľadu na spravodlivosť ako má on. V roku 2015 mu zomrel otec. Bol veľmi aktívny, mal
veľa aktivít, tieto bolo potrebné konsolidovať, a preto trvalo kým prebehli všetky záležitosti spojené s
dedením. Niektoré nájomné zmluvy boli písané na neho ako súkromnú osobu a niektoré na firmu. Firma

bola otcova. Cieľom bolo tieto zmluvy štandardizovať a zjednotiť ich. Dať im jednotný kontext a vizuál,
jednotný obsah a obal. Predsa len tým čo sa stalo, sa zmenil subjekt prenajímateľa a za zhruba 10 rokov,
čo trval nájomný vzťah, sa zmenili trochu aj podmienky na trhu. V roku 2014 vyšiel zákon o krátkodobom
nájme, ktorý tieto nájomné vzťahy upravuje. V celku bolo treba tieto zmluvy upraviť na dnešné pomery.
Zmluvy si dávajú vypracovávať profesionálnou kanceláriou tak, aby vždy reflektovali aktuálne štandardy

a pomery na trhu. V tom istom čase za úplne identických podmienok dali túto zmluvu podpísať aj inému
nájomcovi a všetci sú šťastní, preplatky sú vrátené, nedoplatky zaplatené a tento vzťah trvá dodnes.
Zarába sa predsa na nájomnom a nie na energiách. Energie sú predsa nulová položka, platia sa vo
forme zálohových platieb, ktoré sa raz za rok vyúčtovávajú. Preplatky sa vracajú, nedoplatky sa pýtajú,
aby táto položka bola nulová podľa reálnej spotreby, a nevznikol ani zisk ani strata. Faktom je, že pán B.

danú zmluvu akceptoval tým že si danú zmluvu prečítal, ako napísal, nemal k nej žiadne pripomienky,
plnil si z nej finančné plnenie a problém nastal až vtedy, keď zistil zhruba po roku, že mu z nej vyplývajú
povinnosti zaplatiť za energie, ktoré reálne spotreboval. Štatutárny zástupca mal pocit, že sa mu snaží
dokázať nekalosť, že dal pánovi B. podpísať dve zmluvy, ale keď sa na to pozrieme z druhej strany, nie je
nekalé od pána B., že požiadal o polročný odklad podpisu zmluvy, lebo že sa mu mení situácia, že sa mu

teraz zmenia nájomníci atď. Štatutárny zástupca mu ho v dobrej viere dal a on mu potom povedal, že mu
nič nezaplatí a odišiel na pol roka do Ázie. Nie je nekalé od pána B., že po stretnutí v 11/2017 zavolal, že
sa chce dohodnúť, ale keď sa ho spýtal že ako, tak prakticky s ničím konkrétnym neprišiel, len s tým, že
sa mu má celý dlh odpustiť, aby ešte ponaťahoval situáciu. Ďalej štatutárny zástupca žalobcu uviedol, žesa mu pán B. vyhrážal a vytváral na neho psychický nátlak, že spolu s ním zoberie všetkých nájomníkov
z bytu, že o to sa postará, že celý prípad zmedializuje, a že ho dá do televízie a dokonca, že spácha
samovražduvoformeupálenia,pokiaľbudedanýdlhodnehožiadať.Pokiaľideoe-mailovúkomunikáciu

z 01.12.2016 cieľom nebolo zavádzať a klamať, keďže ako už povedal, zarába sa na nájomnom a keď
povedal, že nič nemení, tak tým myslel, že sa nič nemení ohľadne nájomného. A daná vec s energiami,
tú nezakomponoval do toho e-mailu, nakoľko ako už povedal, toto je nulová položka. V roku 2017 sa
štatutárny zástupca zúčastnil osobného stretnutia s pánom B., a to 30.11.2017 alebo koncom novembra
2017. Predmetom stretnutia bolo riešiť danú podlžnosť na energiách a jej možnosti splatenia. Bohužiaľ

bolo to 3-hodinové stretnutie, ktorého výsledkom nebolo nič. Padali tam rôzne návrhy o splácaní, kvôli
tomu neuviesť pána B. do platobnej neschopnosti. Ponúkal žalovanému možnosť splátkového kalendára
na zhruba 5 rokov, jedna z možností bola aj to, že sa to uzavrie nová zmluva, s podpísaním novej zmluvy
by sa zvýšila splátka na nájomnom, ktorá by zahŕňala splátky tohto dlhu. Pán B. nenamietal neplatnosť
nájomnej zmluvy, namietal nedoplatok ako taký. Vyúčtovania robí kolega W. C.. Štatutárny zástupca si
nepamätal, či to bola jeho komunikácia s pánom B. alebo pána C., nevie akou formou, či e-mailom alebo

telefonicky, ale bolo z jeho strany dopytované sa na vyúčtovania, ktoré mu robil ešte otec za života.
Jeho reakcia bola taká, že prvý rok vyúčtovania urobil, alebo zo začiatku trvania nájomného vzťahu a
ďalšie vyúčtovania už neboli robené so slovami, že to nie je potrebné, že je to v poriadku, že to zhruba
sedí s energiami. Očividne zálohové platby nereflektovali spotrebované energie s ohľadom na vzniknutý
vysoký nedoplatok. Štatutárny zástupca nevedel uviesť výšku nedoplatku, akú žiadali od pána B. pri

osobnom stretnutí, to určite vie lepšie kolega W. C..

7. Žalovaný v rámci svojho výsluchu ako strana sporu k veci uviedol, že bol nájomcom tohto bytu od
01.09.2007. Počas tohto obdobia platil rovnakú sumu za nájom a energie. Počas tohto obdobia mu
nebolo predkladané žiadne vyúčtovanie energií, s výnimkou po prvom roku mu pán C. starší vrátil

preplatok na energiách v hotovosti. Oboznámil ho, že mali oveľa nižšiu spotrebu energií, ako jeho
predchádzajúci nájomca. A následne mu znížil sumu energií na sumu zhruba 17,- Eur. Po smrti pána
C. ktorý bol jeho osobným priateľom a mali veľmi dobré vzťahy, ho kontaktoval jeho syn a povedal mu,
že jeho otec ho mal veľmi rád, že oceňuje že mali veľmi dobré vzťahy a že by chcel tieto dobré vzťahy
stále zachovať. Povedal mu tiež, že boli veľmi spokojní s tým, ako byt užívali a udržiavali. Do bytu

totiž neboli žiadne investície za ten čas zo strany prenajímateľa uskutočnené. Naopak žalovaný ako
nájomca dokúpil práčku, posteľ, koberec a všetky menšie opravy, ktoré podľa zmluvy mal vykonávať
prenajímateľ, si vykonávali vo vlastnej réžii. Pán C. ml. ho vtedy uistil, že tento ich obchodný vzťah
chce zachovať v tej podobe ako bol. Išlo o ústne uistenie, nepamätal si presne kedy to bolo. Potom
nasledovalo obdobie, kedy sa nič nedialo. V decembri 2016 ho žalobca oslovil e-mailom so žiadosťou

o podpísanie novej zmluvy. Uistil ho pritom, že sa podmienky nebudú meniť. Keďže ani v zmluve si
nevšimol žiadnu zmenu a toto uistenie bral za smerodajné, aj vzhľadom k tomu, že mu bolo dané
písomne, nemal žiadne pochybnosti o tom, že sa naozaj nebude nič meniť v tom vzťahu. Pán C. mu
prisľúbil zníženie sumy o 12,- Eur vzhľadom k všetkým tým okolnostiam, ktoré súviseli s užívaním bytu,
čiže žiadnou rekonštrukciou a jeho ocenením, že byt bol v rovnakom stave, ako keď ho žalovaný začal

užívať. Povedal mu, že vďaka tomu ušetrili na nákladoch. Žalovaný to bral za samozrejmú láskavosť,
uskutočniť túto formálnu zmenu, pretože aj pán C. st. aj pán C. ml. sa k nemu chovali vždy veľmi
láskavo. Ich vzťahy boli naozaj priateľské. Napr. im poštu nosil, staral sa o poštu, keďže stále chodila
na tú adresu. Toho bolo viac tých láskavostí. Nemal žiadne podozrenie, tušenie, že nová zmluva by
mohla obsahovať tak zásadnú zmenu, ako je zvýšenie nájmu o takmer 130,- Eur mesačne. Podľa novej

zmluvy mal žalovaný obdržať každých 12 mesiacov vyúčtovanie. Keďže zmluva mala spätne platnosť
od 07.07.2016, toto vyúčtovanie mu malo byť doručené do 07.07.2017, avšak nestalo sa tak. Prvý pokus
o vykonanie vyúčtovania sa uskutočnil približne v septembri 2017. Vtedy ho pán W. C. z firmy TADIA
oslovilstým,žetrebavykonaťtovyúčtovanieažesaospravedlňuje,žehonestihlitak,akomalivzmluve.
Žalovaný si myslel, že vtedy si prvýkrát pán W. C. uvedomil rozdiel medzi pôvodnou a novou zmluvou,

pretože mu vtedy osobne povedal, že asi prišlo k nejakému omylu pri nastavovaní podmienok zmluvy a
že to budú musieť prehodnotiť a pošle mu ho neskôr. Dňa 21.09.2017 ho informoval, že vyrátali, že má
zrejme nedoplatok na energiách. Avšak potom, čo ho informoval o e-maile z 12/2016 sa mu ospravedlnil,
povedal že chyba vznikla na ich strane a že samozrejme, že ho nebudú žiadať o niečo, čo vzniklo kvôli
ich omylu. Tým pádom žalovaný stále netušil, že si budú nárokovať nejaký dlh. V 11/2017 ho však znova

kontaktovali z firmy TADIA, že má voči ich spoločnosti dlh. Opäť sa o tom osobne rozprávali s pánom
Q. C. a s pánom W. C.. Pán Q. C. povedal, že na dlhu bude trvať. Ale pán W. C. povedal, že nemusí
zaplatiť ani cent, ak bude podpísaná nová zmluva so zvýšenou sumou nájmu od 01.01.2018 a žalovaný
sa zaviaže touto zmluvou na 65 mesiacov byť nájomcom bytu. Koncom 12/2017 sa to znova zmenilo,žalovaný našiel pánovi C. nových nájomníkov, ktorí prídu po ňom, keďže chcel nájomnú zmluvu ukončiť.
Koncom decembra zistil, že títo noví nájomníci už podpísali pre spoločnosť TADIA novú zmluvu o nájme
bytu, ktorého bol však žalovaný stále nájomcom, pretože jeho zmluva nebola vtedy stále ukončená.

Písomne podal žiadosť na jej ukončenie 30.11.2017, čiže mala plynúť 2-mesačná výpovedná lehota
určenátoutozmluvouanájommalzaniknúť31.01.2018.VtedysaspánomQ.C.telefonickykontaktovali,
ten ho požiadal, aby zmluvu ukončili dohodou. Žalovaný bol ochotný mu vyhovieť. Dňa 08.01.2018
podpísali ukončenie platné od 31.12.2017. Žalovaný sa chystal na odchod do zahraničia a Q. C. ho
kontaktoval deň pred odchodom telefonicky, kde sa ho pýtal, či plánuje podať naňho trestné oznámenie

za to, že mal podpísané 2 zmluvy naraz na ten istý byt. Ospravedlnil sa mu za to predchádzajúce
žiadanie dlhu, povedal že to celé vzniklo omylom jeho bratranca. Žalovaný povedal, že nepodá na neho
žiadne trestné oznámenie, počká na jeho písomné vyúčtovanie, ak konečne dodrží svoje slovo, tak
nepodnikne žiadne kroky v tejto veci. Na osobnom stretnutí aj s pánom advokátom pán Q. C. sľúbil, že
pošle vyúčtovanie advokátovi, pretože žalovaný mal byť v zahraničí. Vyúčtovanie neprišlo advokátovi,
ale na adresu trvalého pobytu žalovaného, žiadal v ňom sumu, ktorú žiada doteraz. Ďalej žalovaný

uviedol, že snaží sa žiť veľmi ekologicky, šetrne, neprodukovať žiadny odpad a mať čo najnižšiu spotrebu
všetkého. Z toho vyplýva aj to, že keď celý čas platil sumu energií 17,- Eur, ktorá bola uvedená aj v novej
zmluve, mal skôr pocit, že aj táto suma je v skutočnosti navýšená, že jeho spotreba je v skutočnosti
ešte nižšia. Pretože v porovnaní so susedmi v rovnako veľkom byte bola asi tretinová. Vyúčtovanie za
predmetnú nehnuteľnosť predtým nikdy nevidel. Pri porovnávaní sa s inými nájomcami bytov vychádzali

napr. zo spotreby energií v kw hodinách, pri spotrebe vody koľko minú m3 vody. Komunikácia s pánom
W. C. bola vždy veľmi priateľská, vždy mu dával za pravdu, avšak s pánom Q. C. prebiehala tak, že mu
každú vec opakoval asi 10x , nepriamo ho urážal a nikdy ho nepočúval, dokonca ani vtedy, keď sa na
niečo spýtal, si nevypočul jeho odpoveď. Jediný krát so žalovaným priateľsky komunikoval v ten deň
pred odchodom do zahraničia. V rámci rokovaní na konci roka 2017 požadoval žalobca za vyúčtovanie

takmer 2.600,- Eur, keďže si nárokovali doplatok za rok 2016 za energie. Ďalej žalovaný uviedol, že ho
nikto nenútil podpísať novú nájomnú zmluvu. Ustanovenia zmluvy si pred jej podpisom prečítal. Myslel
si, že im porozumel dobre, neskôr zistil, že dobre neporozumel. Žalovaný nedoplatok namietal ako celok.
Od začiatku na osobných rokovaniach namietal, že bol uvedený do omylu pri podpise zmluvy. Uviedol
to W. C.. Byt užíval počas nájomného vzťahu s niekoľkými osobami, dvomi až tromi. Prenajímateľovi

platil iba žalovaný, aby to bolo jednoduchšie, takže ostatné osoby platili najskôr žalovanému. Delili si
sumu nájomného. Sumu preddavkov 17,- Eur platil žalovaný. Delenie sa priebežne menilo v závislosti
od veľkosti izieb. Na žalovaného pripadala časť nájomného niečo nad 100,- Eur, presnú sumu uviesť
nevedel, lebo býval v najmenšej izbe, kde sa nedalo otvoriť okno a v zime cez okno prefukovalo.

8. Svedok W. C. v rámci výsluchu uviedol, že štatutárny zástupca žalobcu je jeho bratranec, s ktorým
spolupracuje u žalobcu 3 roky. Pána B. stretol ako jedného z mnohých nájomcov, keď nastúpil do firmy.
A to aj z titulu, že tam bola neprehlásená pošta, niektorá bola ešte na firmu, niektorá na strýka, túto
chodil svedok priebežne vyzdvihovať. Svedok uviedol, že spravil vyúčtovanie po roku nájmu, potom
sa stretol s pánom B., s tým že keďže vyšiel nedoplatok, snažil sa nájsť nejakú cestu, ako vyriešiť

tento nedoplatok. A to sa nepodarilo. Nevyjadril sa, že by bol žalovaný uvádzaný do omylu. Čo sa týka
toho druhého, že mu povedal, že nemusí zaplatiť, tak v rámci hľadania riešenia sa stretli, rozoberali aj
výšku jeho aktuálneho nájmu a situácie, že bol pod trhovou cenou, a že žiadajú nejaké zvýšenie do
budúcna, pán B. to potvrdil, že aj on si robil nejaké prieskumy, ako sa pohybujú prenájmy bytov v oblasti
konkurencie a že je si vedomý, že je to nižšie a súhlasí s navýšením. To navýšenie sa týkalo cca 40,-

Eur na osobu. Keď to potom svedok rátal, keď tam bývajú 4, vychádza to cca 600,- Eur. A to riešenie,
ktoré videl ako najpriechodnejšie, keďže už odsúhlasil plus mínus výšku toho navýšenia a odsúhlasili
ju aj títo spolubývajúci, tak toto kopírovalo 600,- Eur sumu a žalovaný vtedy aktuálne platil 420,- Eur
nájomné a tie navýšené zálohové platby postačovali vo výške 145,- Eur. Výška 35,- Eur je čo ostala,
takže s tých 35,- Eur sa bude brať ako keby splátka dlhu, ktorý tam vznikol, s tým že podpíšu novú

zmluvu od 01.01. s odsúhlaseným navýšením a problém sa ako keby vyriešil sám. Vychádzalo to 65
mesiacov, aby sa splatila dlžná čiastka. Tak to svedok prezentoval, že je to cesta odsúhlasená všetkými
stranami a že ho to vlastne nebude stáť nič. Bol z toho potom problém, že žiadali od pána B. aj uznanie
toho dlhu a on s tým nesúhlasil. Svedok sa snažil viackrát, pokusy o vyrovnanie nevyšli. Ohľadom výšky
preddavkov a platnosti zmluvy sa pri stretnutí nikdy nebavili. Žalovaný na osobných stretnutiach namietal

nedoplatok ako celok, nenamietal, že by pri podpise nájomnej zmluvy bol uvedený do omylu, resp. že
zmluva je neplatná. Svedok na osobných stretnutiach neuviedol žalovanému, že nebude musieť zaplatiť
ani cent a že spoločnosť TADIA si nebude nedoplatok vymáhať, nakoľko došlo k omylu. E-mail na č.l.
39 svedok nepísal. V decembri 2016, keď sa pripravovala zmluva pre žalovaného určite správca nejakévyúčtovanie poslal, ale v tom čase to bolo písané na tetu a sa to nejako menilo. O výške preddavku
17,- Eur sa interne bavili a sa im nezdalo že 17,- Eur by boli zálohové platby, ale preklopili to ako to
bolo a dali to do zmluvy.

9. Zo zmluvy o nájme bytu zo dňa 07.07.2016 súd zistil, že žalobca ako prenajímateľ a žalovaný ako
nájomca uzatvorili zmluvu o nájme bytu, predmetom ktorej bol nájom X-izbového bytu č. XX na ulici W.
S. XX zapísaného na LV č. XXXX pre k. ú F. N. M., a to na dobu neurčitú. V zmysle čl. 5.1 si zmluvné
strany dohodli nájomné vo výške 432,- Eur mesačne a od 01.01.2017 vo výške 420,- Eur mesačne.

V zmysle čl. 5.2 „v nájomnom nie sú zahrnuté platby za elektrickú energiu, plyn, odvoz a likvidácia
odpadu, vodné - stočné, dodávky tepla a iné služby spojené s predmetom nájmu. Tieto bude nájomca
uhrádzaťvždypreddavkovospolusplatbaminájomnéhovcelkovejvýške17,-Eurmesačne.Každých12
mesiacov prenajímateľ vyhotoví písomné vyúčtovanie nákladov, ktoré predloží nájomcovi. Na základe
tohto vyúčtovania si zmluvné strany vzniknutý preplatok/nedoplatok zúčtujú. Prípadný nedoplatok alebo
preplatok je splatný do 10 dní odo dňa predloženia vyúčtovania.“ V závere zmluvy (čl. 8.6) zmluvné

strany podpisom potvrdili, že si zmluvu prečítali, jej obsahu porozumeli a súhlasia s jej podmienkami.

10. Z výpovede nájomnej zmluvy zo dňa 30.11.2017 súd zistil, že dňa 30.11.2017 žalovaný e-mailom
zaslal žalobcovi výpoveď nájomnej zmluvy zo 07.07.2016, pričom výpovedná lehota mala začať plynúť
dňom 01.12.2016 a skončiť sa 31.01.2017.

11. Z vyúčtovania energií zaslaných žalovanému dňa 08.02.2019 súd zistil, že svedok W. C. zaslal e-
mailom žalovanému vyúčtovanie energií ku dňu ukončenia nájmu 31.01.2017 s nedoplatkom vo výške
1.571,99 Eur a zároveň ho žiadal uhradiť nedoplatok do 10 dní.

12. Z vyjadrenia k vyúčtovaniu - oznámenia o neplatnosti nájomnej zmluvy zo dňa 14.02.2018 súd
zistil, že žalovaný prostredníctvom svojho právneho zástupcu zaslal žalovanému vyjadrenie, ktorým
sa dovolal neplatnosti nájomnej zmluvy z 07.07.2016 podľa § 49a Občianskeho zákonníka preto, že
uvedenú nájomnú zmluvu uzatváral v omyle, ktorý bol pre uzatvorenie zmluvy podstatný a bol vyvolaný
zo strany žalobcu.

13. Z e-mailovej komunikácie zo dňa 01.12.2016 súd zistil, že štatutárny zástupca žalobcu sa obrátil
na žalovaného e-mailom s tým, že vzhľadom na štrukturálne zmeny, ktoré sa stali v dôsledku úmrtia
otca T.. J.. W. C., žalobca žiadal o podpísanie novej nájomnej zmluvy. V uvedenej e-mailovej správe
zároveň uviedol, že „pre vás sa tým nič nemení, podmienky zostávajú rovnaké ako v pôvodnej nájomnej

zmluve, ktorej práva a povinnosti som automaticky prevzal dedením a kúpou danej nehnuteľnosti do
vlastnej firmy, ide skôr o formalitu, keďže účtovníčka chce, aby to účtovne a papierovo sedelo pre všetky
strany...“.

14. Zo zmluvy o nájme bytu zo dňa 31.08.2007 súd zistil, že T.. J.. W. C. a V.. F. C. ako prenajímatelia

a žalovaný ako nájomca uzatvorili nájomnú zmluvu, predmetom ktorej bol nájom X-izbového bytu č. XX
na ulici W. S. XX zapísaného na LV č. XXXX pre k. ú F. N. M., a to na dobu určitú od 01.09.2007 do
31.08.2008. Cenu nájomného si zmluvné strany dohodli na 13.000,- Sk. V zmysle čl. II bod 3 zmluvy v
cene nájmu sú všetky energie a služby spojené s prenájmom bytu okrem spotreby elektrickej energie a
plynu, za ktoré bude nájomca platiť prenajímateľovi po predložení príslušných účtov. V zmysle čl. III bod

4 prípadné nedoplatky za elektrickú energiu a plyn si zmluvné strany vyrovnajú po obdržaní vyúčtovania
od dodávateľa elektrickej energie a plynu. Nedoplatky nájomca uhradí spolu s najbližšou platbou
nájomného. Po skončení nájomného obdobia prebehne vyúčtovanie na základe odpočtu vykonaného
na začiatku a konci nájomného obdobia.

15. Z dodatkov č. 1, 2 a 4 k zmluve o nájme bytu súd zistil, že nájomný vzťah na základe nájomnej
zmluvy zo dňa 31.08.2007 zmluvné strany postupne predlžovali vždy na jeden rok. A dodatkom č. 4 sa
predĺžilo obdobie od 01.09.2014 do 31.10.2019.

16. Z dohody o ukončení nájomnej zmluvy zo dňa 08.01.2018 súd zistil, že žalobca a žalovaný uzatvorili

dňa 08.01.2018 dohodu, ktorou ukončili nájomnú zmluvu ku dňu 31.12.2017.

17. Z e-mailovej komunikácie zo dňa 04.12.2016 súd zistil, že žalovaný v správe uviedol, že „so zmluvou,
samozrejme, súhlasím, hneď ako ju vytlačím, podpíšem ju.“18. Z e-mailovej komunikácie na č.l. 84-86 zo dňa 21.09.2017 a 24.09.2017 súd zistil, že svedok W. C.
zaslal žalovanému správu, kde okrem iného uviedol, že správcovské poplatky na mesiac sú cca 126,41

Eur a nie je predpoklad, že by sa to výrazne zmenilo. 17,- Eur, čo žalovaný platil podľa novej zmluvy
pokrýva +- spotrebu elektriny a plynu v byte. Pokiaľ ide o nedoplatok, ktorý k danému dátumu bude 18 x
126,41 Eur = 2.275,38 Eur aby to bolo čo najmenej bolestivé svedok navrhol splátkový kalendár na 65
mesiacov, čo vychádza 35,- Eur na mesiac. Celková nová platba by bola 420,- Eur + 145,- Eur + 35,- Eur
= 600,- Eur. Dané navýšenie predstavuje cca 40,- Eur na osobu, čo je suma o ktorej sa bavili na stretnutí

a ktorú dvaja spolubývajúci už odsúhlasili. Na uvedenú správu reagoval žalovaný e-mailom, v ktorom
uviedol, že k návrhu, že sa suma zvýši od 01.01.2018 na 600,- Eur mesačne, nemá žiadny protinávrh.

19. Z vyúčtovaní nákladov spojených s užívaním bytu za obdobie od 01.01.2015 do 31.12.2015, od
01.01.2016 do 31.12.2016, od 01.01.2017 do 31.12.2017 súd zistil, že skutočné náklady za predmetný
byt predstavovali v roku 2015 sumu 2.059,28 Eur, v roku 2016 sumu 2.079,70 Eur a v roku 2017 sumu

2.010,57 Eur.

20. Podľa § 34 Občianskeho zákonníka právny úkon je prejav vôle smerujúci najmä k vzniku, zmene
alebo zániku tých práv alebo povinností, ktoré právne predpisy s takýmto prejavom spájajú.

21. Podľa § 40a Občianskeho zákonníka ak ide o dôvod neplatnosti právneho úkonu podľa ustanovení
§ 49a, 140, § 145 ods. 1, § 479, § 589 a § 701 ods. 1, považuje sa právny úkon za platný, pokiaľ sa ten,
kto je takým úkonom dotknutý, neplatnosti právneho úkonu nedovolá. Neplatnosti sa nemôže dovolávať
ten, kto ju sám spôsobil. To isté platí, ak právny úkon nebol urobený vo forme, ktorú vyžaduje dohoda
účastníkov (§ 40). Ak je právny úkon v rozpore so všeobecne záväzným právnym predpisom o cenách,

je neplatný iba v rozsahu, v ktorom odporuje tomuto predpisu, ak sa ten, kto je takým úkonom dotknutý,
neplatnosti dovolá.

22. Podľa § 49a Občianskeho zákonníka právny úkon je neplatný, ak ho konajúca osoba urobila v omyle
vychádzajúcom zo skutočnosti, ktorá je pre jeho uskutočnenie rozhodujúca, a osoba, ktorej bol právny

úkon určený, tento omyl vyvolala alebo o ňom musela vedieť. Právny úkon je takisto neplatný, ak omyl
táto osoba vyvolala úmyselne. Omyl v pohnútke nerobí právny úkon neplatným.

23. Podľa § 489 Občianskeho zákonníka záväzky vznikajú z právnych úkonov, najmä zo zmlúv, ako aj
zo spôsobenej škody, z bezdôvodného obohatenia alebo z iných skutočností uvedených v zákone.

24. Podľa § 685 ods. 1 Občianskeho zákonníka nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou
prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez
určenia doby užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu.
Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v

zákone.

25. Podľa § 696 ods. 1 Občianskeho zákonníka spôsob výpočtu nájomného, úhrady za plnenia
poskytované s užívaním bytu, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený
jednostranne zvýšiť nájomné, úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu, a zmeniť ďalšie

podmienky nájomnej zmluvy, ustanovuje osobitný právny predpis.

26. Podľa § 696 ods. 2 Občianskeho zákonníka úhrada za plnenia poskytované s užívaním bytu alebo
preddavok na ne sa platí s nájomným, ak sa účastníci nedohodnú alebo právny predpis neustanovuje
inak.

27. Podľa § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka platného k prvému dňu omeškania, dlžníka ak ide o
omeškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ právo požadovať od dlžníka popri plnení úroky z
omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný platiť poplatok z omeškania; výšku úrokov z
omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací predpis.

28. Podľa § 697 Občianskeho zákonníka ak nájomca nezaplatí nájomné alebo úhradu za plnenia
poskytované s užívaním bytu do piatich dní po jej splatnosti, je povinný zaplatiť prenajímateľovi poplatok
z omeškania.29. Podľa § 3 nariadenia č. 87/1995 Z. z. (v znení účinnom ku dňu omeškania) výška úrokov z omeškania
je o 5 percentuálnych bodov vyššia ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k

prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu.

30. Podľa § 4 nariadenia č. 87/1995 Z. z. (v znení účinnom ku dňu omeškania) poplatok z omeškania
je za každý deň omeškania 0,5 promile dlžnej sumy, najmenej však 0,83 eura za každý i začatý mesiac
omeškania.

31. Podľa článku 5.2 zmluvy o nájme bytu zo dňa 07.07.2016 „v nájomnom nie sú zahrnuté platby za
elektrickú energiu, plyn, odvoz a likvidácia odpadu, vodné - stočné, dodávky tepla a iné služby spojené
s predmetom nájmu. Tieto bude nájomca uhrádzať vždy preddavkovo spolu s platbami nájomného v
celkovej výške 17,- Eur mesačne. Každých 12 mesiacov prenajímateľ vyhotoví písomné vyúčtovanie
nákladov, ktoré predloží nájomcovi. Na základe tohto vyúčtovania si zmluvné strany vzniknutý preplatok/

nedoplatok zúčtujú. Prípadný nedoplatok alebo preplatok je splatný do 10 dní odo dňa predloženia
vyúčtovania.“

32. Súd vyhodnotil všetky vykonané dôkazy jednotlivo, ako aj vo vzájomných súvislostiach, a dospel k
záveru, že podaná žaloba je dôvodná.

33. Vykonaným dokazovaním mal súd za preukázané, že v priebehu decembra 2016 došlo medzi
žalobcom a žalovanými k uzavretiu písomnej nájomnej zmluvy so spätným dátumom 07.07.2016,
predmetom ktorej bol nájom k bytu č. XX v Bratislave, na ulici W. S. XX. V zmysle uvedenej nájomnej
zmluvy bol žalovaný povinný platiť prenajímateľovi nájomné vo výške 432,- Eur (a od 01.01.2017 vo

výške 420,- Eur mesačne) vopred vždy 7 dní pred začiatkom obdobia, ktorého sa platba týka, a to
na účet prenajímateľa. Zmluva bola uzatvorená na dobu neurčitú. Z článku 5.2 predmetnej nájomnej
zmluvy vyplýva, že „v nájomnom nie sú zahrnuté platby za elektrickú energiu, plyn, odvoz a likvidácia
odpadu, vodné - stočné, dodávky tepla a iné služby spojené s predmetom nájmu. Tieto bude nájomca
uhrádzaťvždypreddavkovospolusplatbaminájomnéhovcelkovejvýške17,-Eurmesačne.Každých12

mesiacov prenajímateľ vyhotoví písomné vyúčtovanie nákladov, ktoré predloží nájomcovi. Na základe
tohto vyúčtovania si zmluvné strany vzniknutý preplatok/nedoplatok zúčtujú. Prípadný nedoplatok alebo
preplatok je splatný do 10 dní odo dňa predloženia vyúčtovania.“ V závere zmluvy (čl. 8.6) zmluvné
strany podpisom potvrdili, že si zmluvu prečítali, jej obsahu porozumeli a súhlasia s jej podmienkami.
Uvedená zmluva bola ukončená dohodou zmluvných strán podpísanou dňa 08.01.2018, a to ku dňu

31.12.2017. Žalobca zaslal žalovanému vyúčtovanie nákladov ku dňu ukončenia nájomnej zmluvy, z
ktorého vyplynul pre žalovaného nedoplatok vo výške 1.571,99 Eur, ktorý žalovaný do dňa rozhodnutia
súdu vo veci neuhradil.

34. V priebehu konania žalovaný namietal platnosť nájomnej zmluvy z dôvodu, že pri jej uzatváraní bol

uvedený do omylu, pričom poukazoval na e-mailovú komunikáciu so štatutárnym zástupcom žalobcu
(Q. C.) zo dňa 01.12.2016, z ktorej vyplýva, že žalobca ho požiadal o podpísanie novej nájomnej zmluvy,
pričom ho výslovne uistil, že: „pre vás sa tým nič nemení, podmienky zostávajú rovnaké ako v pôvodnej
zmluve, ktorej práva a povinnosti som automaticky prevzal dedením a kúpou do vlastnej firmy, ide skôr
o formalitu, keďže účtovníčka chce, aby to účtovne a papierovo sedelo pre všetky strany...“ .

35. Právna podstata omylu spočíva v tom, že konajúci mal nesprávnu, resp. nedostatočnú predstavu
o právnych účinkoch úkonu. Omyl vo vôli je právne významný (má za následok neplatnosť právneho
úkonu) len vtedy, ak ho konajúca osoba urobila v omyle vychádzajúcom zo skutočnosti, ktorá bola
pre právny úkon rozhodujúca, resp. podstatná a osoba, ktorej bol právny úkon určený, tento omyl

vyvolala alebo o ňom musela vedieť v čase právneho úkonu. Omyl je pri právnom úkone rozhodujúci,
resp. podstatný, ak sa týka právneho dôvodu alebo inej skutočnosti, ktorá bola pre uskutočnenie
právneho úkonu podľa prejavenej vôle rozhodujúca. Právne následky omylu sú teda spojené len s
určitým kvalifikovaným (právne významným) omylom. Právne významný je omyl vtedy, ak je tento omyl
skrytý(t.j.účastníkkonajúcivomyleoňomnevie)adruhýúčastníktentoomylspôsobilpriamoúmyselne.

O omyl však pôjde aj vtedy, keď druhý účastník omyl vyvolal inak, napr. neúmyselne alebo o ňom musel
vedieť. V takomto prípade omyl musí vychádzať zo skutočnosti, ktorá je pre uskutočnenie právneho
úkonu rozhodujúca (musí ísť o omyl podstatný). Omyl je podstatný, ak ho konajúca osoba urobila v
omyle vychádzajúcom zo skutočnosti, ktorá je pre jeho uskutočnenie rozhodujúca (podstatná), a bezktorej by k právnemu úkonu nedošlo, a ďalej osoba, ktorej bol právny úkon určený, tento omyl vyvolala
alebo o ňom musela v čase právneho úkonu aspoň vedieť. Ustanovenie § 49a Občianskeho zákonníka
však nemožno vykladať tak, že na jeho základe je osoba, ktorá sa omylu dovoláva, zbavená povinnosti

si sama, podľa okolností konkrétneho prípadu, zabezpečiť objektívne informácie o okolnostiach, ktoré
považuje táto osoba za rozhodujúce pre uskutočnenie zamýšľaného právneho úkonu a bez príčiny sa vo
svojom úsudku nechala mylne ovplyvniť prípadnými náznakmi riešenia zamýšľaného právneho úkonu
(viď rozhodnutie Krajského súdu v Košiciach sp. zn. 9Co 683/2015).

36. V danom prípade však súd nedospel k záveru o relatívnej neplatnosti právneho úkonu - zmluvy o
nájmebytuzodňa07.07.2016vdôsledkuskutočnosti,žebyžalovanýuzatváralzmluvuvomyle,ktorýbol
pre uzatvorenie tejto zmluvy podstatný. Je pravdou, a v konaní to ani nebolo spochybnené, že žalovaný
v e-mailovej komunikácii uviedol vyššie uvedenú citáciu, t.j. že pre žalovaného sa nič nemení, pričom
v rámci svojho výsluchu štatutárny zástupca žalobcu uviedol, že nemal v úmysle žalovaného zavádzať
aleboklamaťakeďuviedol,žesatýmničnemení,myslel,žesaničnemeníohľadnenájomného.Zároveň

bolo v konaní preukázané, že žalobca zaslal v spomínanej e-mailovej komunikácii z 01.12.2016 celý
text nájomnej zmluvy, z ktorého je jednoznačne zrejmé (čl. 5.2) „v nájomnom nie sú zahrnuté platby za
elektrickú energiu, plyn, odvoz a likvidácia odpadu, vodné - stočné, dodávky tepla a iné služby spojené
s predmetom nájmu. Tieto bude nájomca uhrádzať vždy preddavkovo spolu s platbami nájomného v
celkovej výške 17,- Eur mesačne.“ Na viac slovné spojenie „nie sú“ je v zmluve zvýraznené tučným

písmom. Vzhľadom na uvedené muselo byť žalovanému zrejmé, aké sú podmienky nájomnej zmluvy,
keďže tieto sú z textu ľahko identifikovateľné. Neobstojí potom tvrdenie žalovaného, že zmluvu si síce
prečítal a myslel si, že textu porozumel, avšak nakoniec zistil, že mu neporozumel. Žalovaný je osobou
vysokoškolsky vzdelanou a z jednoducho koncipovaného textu zmluvy, najmä v bode 5.2 nájomnej
zmluvy,mumuselbyťzrejmýobsahzáväzkuvyplývajúcehozuvedenejzmluvy.Žalovanýtedamalreálnu

predstavu o obsahu úkonu, ktorého bol účastný. Pokiaľ sa spoliehal na vyjadrenie žalobcu o údajnom
uistení rovnakých podmienok, v prvom rade súd konštatuje, že nemal za preukázané, že by žalobca
žalovaného týmto „uistením“ uviedol do omylu, keď mu zároveň poskytol celý obsah textu, s ktorým mal
žalovaný možnosť sa oboznámiť. Na viac stále platí rímska zásada „vigilantibus iura scripta sunt“ (právo
patrí bdelým, pozorným, ostražitým, bedlivým).

37. Na záver súd konštatuje, že pokiaľ žalovaný uvádzal, že v komunikácii so svedkom W. C. sa mal
tento svedok vyjadriť, že pri nastavovaní podmienok zmluvy prišlo k omylu a že budú musieť prehodnotiť
vyúčtovanie, súd takéto tvrdenie nemal za preukázané. V priebehu konania súd vypočul svedka W. C.,
ktorývypracovávalvyúčtovanie,ktoréjepredmetomtejtozmluvy,pričomzjehovýsluchuvyplynulo,žesa

nikdynevyjadril,žebybolžalovanýuvedenýpripodpisenájomnejzmluvydoomylu.Právenaopak,snažil
sa vo vzťahu k vyúčtovanému nedoplatku predložiť žalovanému viacero možností úhrady aj vo forme
dlhého splátkového kalendára na 65 mesiacov tak, aby žalovaného neuviedli do platobnej neschopnosti.
Uvedené napokon potvrdil aj štatutárny zástupca žalobcu, ktorý sa zúčastnil osobného rokovania so
žalovaným dňa 30.11.2017. Jedna z možností úhrady dlžnej sumy nedoplatku bola aj tá, že pri podpise

novej nájomnej zmluvy dôjde k navýšeniu ceny nájomného na 600,- Eur, z ktorej sumy 420,- Eur by
predstavovalo samotné nájomné, 145,- Eur sú náklady na zálohové platby a tých zostávajúcich 35,-
Eur malo predstavovať splátku dlhu (nedoplatku na nájomnom). Žalovaný však na uvedené pokusy
o vyrovnanie dlžnej sumy nereagoval a až po ukončení nájomnej zmluvy začal namietať relatívnu
neplatnosť právneho úkonu. Ako však súd vyššie skonštatoval, nemal v konaní za preukázané, že by

žalobca, resp. štatutárny zástupca konajúci v mene žalobcu, akýmkoľvek spôsobom uviedli žalovaného
do omylu pri podpise zmluvy o nájme bytu, a preto nezistil dôvod pre neplatnosť tohto právneho úkonu.

38. Vzhľadom na uvedené súd dospel k záveru, že nárok žalobcu je dôvodný (keď samotný spôsob
výpočtu nedoplatku na nájomnom žalovaný nerozporoval) a zaviazal žalovaného na zaplatenie tak, ako

je to uvedené vo výroku tohto rozsudku.

39. Pokiaľ žalovaný tvrdil, že konanie žalobcu predstavovalo konanie v rozpore s dobrými mravmi, súd
sa s takýmto tvrdením nestotožnil a rozpor s dobrými mravmi ani nemal za preukázaný.

40. V súvislosti s ďalšími námietkami strán sporu prednesenými v tomto konaní, súd uvádza, že týmito
sa nezaoberal, nakoľko tieto nepredstavujú také námietky, ktoré by mali súvis s prejednávanou vecou.
Na viac súd poukazuje na ustálenú rozhodovaciu činnosť Ústavného súdu Slovenskej republiky, z ktorej
vyplýva, že všeobecný súd nemusí dať odpoveď na všetky otázky nastolené stranami sporu, ale lenna tie, ktoré majú pre vec podstatný význam, prípadne dostatočne objasňujú skutkový a právny základ
rozhodnutia bez toho, aby zachádzali do všetkých detailov sporu uvádzaných stranami konania (napr.
IV. ÚS 115/03, II. ÚS 44/03, III. ÚS 209/04, I. ÚS 117/05).

41. Nakoľko sa žalovaný dostal s plnením peňažného dlhu do omeškania, súd ho zaviazal v zmysle
citovaného ustanovenia zákona aj k zaplateniu poplatkov z omeškania vo výške 5% ročne zo sumy
1.571,99 Eur od 19.02.2018 (dňom nasledujúcim po splatnosti nedoplatku nájomného) do zaplatenia.
Pokiaľ žalovaný namietal, že žalobca si v konaní uplatnil úroky z omeškania, hoci v zmysle ustanovenia

§ 697 Občianskeho zákonníka má prenajímateľ nárok na poplatok z omeškania, súd v tomto smere
konštatuje, že právne posúdenie uplatneného nároku je vždy na úvahe súdu. S ohľadom na spomínané
ustanovenie § 697 Občianskeho zákonníka žalobcovi vznikol nárok na poplatok z omeškania, ktorý by v
zmysle § 4 nariadenia 87/1995 Z. z. predstavoval 0,5‰ denne, čo je 0,05% denne x 365 dní = 18,25%
ročne. Pokiaľ si teda žalobca v konaní uplatnil nárok vo výške 5% ročne, súd dospel k záveru, že takto
uplatnený nárok na poplatok z omeškania je dôvodný, nakoľko je nižší, než by mu v zmysle citovaných

ustanovení patril.

42. O náhrade trov konania súd rozhodol v zmysle § 262 ods. 1 CSP v spojení s § 255 ods. 1 CSP tak,
že žalobcovi, ktorý bol v konaní úspešný, priznal nárok na náhradu trov konania v plnom rozsahu. O
výške náhrady trov konania rozhodne súd po právoplatnosti tohto rozsudku samostatným uznesením.

43. Pokiaľ žalovaný žiadal nepriznať úspešnému žalobcovi nárok na náhradu trov konania s odkazom
na ustanovenie § 257 CSP, v tejto súvislosti súd konštatuje, že predpokladom použitia uvedeného
ustanovenia je, aby išlo o prípady hodné osobitného zreteľa, avšak aj vtedy má byť jeho použitie
výnimočné.Ideoodchýlkuzozásadyzodpovednostizavýsledokizozásadyzodpovednostizazavinenie

a náhodu. Je odôvodnená tým, že strohá aplikácia ustanovení o náhrade trov konania, by mohla v
konkrétnych prípadoch viesť k nežiaducej tvrdosti. Aplikácia tohto ustanovenia má dopad na tú stranu
konania, ktorá by mala inak nárok na náhradu trov konania. Ak sú podmienky pre použitie tohto
ustanovenia, súd vysloví, že sa jej náhrada trov nepriznáva, a to celkom, prípadne aká časť a v tom
prípade zostávajúcu časť náhrady trov prisúdi. Výnimočnosť použitia tohto ustanovenia ako aj to, v

čom súd vidí, že ide o prípad hodný osobitného zreteľa, musí súd náležitým spôsobom odôvodniť. Vo
všeobecnosti možno povedať, že vždy treba zvažovať okolnosti konkrétneho prípadu, a to nielen na
strane toho, v koho prospech má byť toto ustanovenie použité, ale aj na strane toho, komu inak patriaci
nárok nie je priznaný, či totiž možno od neho spravodlivo požadovať, aby trovy konania znášal bez
nároku na ich náhradu, keď mal v konaní úspech. Konkrétnejšie hľadiská pre použitie tohto ustanovenia

možno čerpať zo súdnej praxe, podľa ktorej pri posudzovaní dôvodov hodných osobitného zreteľa treba
prihliadnuť na osobné, majetkové, zárobkové a iné pomery oboch (všetkých) účastníkov, teda nielen
toho, ktorého by podľa všeobecného ustanovenia zaťažovala povinnosť nahradiť trovy konania, ale aj
toho, ktorého majetková sféra by použitím tohto ustanovenia bola dotknutá; pritom treba brať do úvahy
tiež okolnosti, ktoré viedli k uplatneniu nároku na súde a prihliadnuť aj k postoju účastníkov v konaní. Ak

súd pri rozhodnutí o trovách konania použije § 257 CSP, musí to v rozhodnutí odôvodniť (pozri tiež napr.
uznesenia Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 3 M Cdo 5/2006, sp. zn. 4 M Cdo 2/2008).

44. Súd však pri rozhodovaní o nároku na náhradu trov konania žalobcu ako úspešnej strany sporu
nedospel k záveru o existencii takých okolností, ktoré by odôvodňovali aplikáciu ustanovenia § 257 CSP

v danom prípade.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresnom súde
Bratislava IV, v dvoch vyhotoveniach.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 127 ods. 1 CSP) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie
dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh) § 363 CSP.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že

a) neboli splnené procesné podmienky,b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,

d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo

h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci ( § 365 ods. 1
CSP).

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania ( § 365 ods. 3 CSP).

Ak žalovaný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, žalobca môže podať návrh na
vykonanie exekúcie.