Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 9. máj 2017

Súd: Okresný súd Liptovský Mikuláš
Spisová značka: 11Csp/122/2016

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5616208999
Dátum vydania rozhodnutia: 09. 05. 2017
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Robert Droppa

ECLI: ECLI:SK:OSLM:2017:5616208999.6

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Liptovský Mikuláš, samosudcom Mgr. Robertom Droppom, v právnej veci žalobcov v 1.

rade I. L.J., nar. XX. XX. XXXX, trvale bytom W. XXX/XX, I. T., v 2. rade G. W., nar. XX. XX. XXXX, trvale
bytom W. XXX/XX, I. T., zastúpených JUDr. Zuzanou Medveckou, advokátkou so sídlom Garbiarska
695, Liptovský Mikuláš, proti žalovanej STING Reality s. r. o., so sídlom Mariánske námestie 21, Žilina,
IČO: 43 895 425, zastúpenej Vojčík & Partners, s. r. o., so sídlom Rázusova 28, Košice, IČO: 36 866
563, pre zaplatenie 4 000,- eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaná je p o v i n n á zaplatiť žalobcom v 1. a 2. rade sumu 4 000,- eur, spolu s 5 % ročným úrokom
z omeškania od 06. 09. 2016 do zaplatenia, všetko do troch dní odo dňa právoplatnosti tohto rozsudku.

II. Súd žalobcom v 1. a 2. rade p r i z n á v a náhradu trov konania v plnom rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou doručenou tunajšiemu súdu dňa 21. 12. 2016 si žalobcovia voči žalovanej uplatnili sumu 4
000,- eur spolu s 5 % ročným úrokom z omeškania od 06. 09. 2016 do zaplatenia a náhrady trov konania.
Žalobu odôvodnili tým, že dňa 29. 05. 2016 bola uzatvorená medzi žalovanou ako sprostredkovateľom,
žalobcami ako záujemcami o nehnuteľnosť a klientkou žalovanej T. L. Zmluva o rezervácii nehnuteľností
zapísaných Okresným úradom Liptovský Mikuláš, katastrálnym odborom, na liste vlastníctva č. XXX a
liste vlastníctva č. XXXX, pre katastrálne územie Z. L.. Žalobcovia dňa 31. 05. 2016 vykonali prevodný
príkaz na úhradu sumy 4 000,- eur, ktorá slúžila ako záruka na rezerváciu predmetných nehnuteľností,

pričom táto mala tvoriť prvú splátku kúpnej ceny. Po podpísaní zmluvy o rezervácii žalobca v 2. rade
začal vybavovať hypotekárny úver, z ktorého mala byť financovaná kúpa nehnuteľností. V súvislosti
s tým bolo potrebné nehnuteľnosti oceniť a za tým účelom vypracovať znalecký posudok. Zo strany
žalovanej a jej klientky však nedošlo k poskytnutiu potrebnej súčinnosti, navyše znalkyňa zistila, že k
nehnuteľnostiam je potrebné zabezpečiť prístup, pričom na túto skutočnosť predtým žalobcovia neboli
upozornení ani zo strany žalovanej, ani zo strany jej klientky. Napriek prísľubom a ubezpečeniam
žalovanej a jej klientky, prístup a potrebné podklady potrebné pre vypracovanie znaleckého posudku

neboli zo strany žalovanej a jej klientky predložené. Žalobcovia sa pokúsili so žalovanou dohodnúť
na ukončení zmluvného vzťahu, pričom medzi stranami k dohode nedošlo. Preto žalobcovia listom zo
dňa 01. 07. 2016 oznámili žalovanej, že odstupujú od zmluvy o rezervácii, nakoľko z dôvodov na ich
strane nedošlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy na nehnuteľnosti, nakoľko žalovaná a jej klientka nedodali
dokumenty potrebné k vypracovaniu znaleckého posudku na určenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností
potrebného k vybaveniu hypotekárneho úveru na financovanie kúpy týchto nehnuteľností a neposkytli
k tomu potrebnú súčinnosť a súčasne nezabezpečili prístup k nehnuteľnostiam cez nehnuteľnosti vo

vlastníctve tretích osôb. Žalovaná reagovala výzvou na uzatvorenie kúpnej zmluvy a uhradenie kúpnej
ceny zo dňa 12. 07. 2016, v ktorej žalobcov vyzvala, aby sa v lehote do siedmich dní odo dňa doručenia
výzvy dostavili do kancelárie žalobkyne v Liptovskom Mikuláši za účelom uzatvorenia kúpnej zmluvy
a následnej úhrady kúpnej ceny. Žalobcovia následne listom zo dňa 20. 07. 2016 oznámili žalovanej,že predmetnú výzvu považujú za nedôvodnú a neopodstatnenú, namietali, že k výzve na uzatvorenie
kúpnej zmluvy došlo až po termíne na jej uzatvorenie a poukázali na to, že predmetné nehnuteľnosti
sú naďalej ponúkané na internete na predaj. Zároveň požiadali o vrátenie sumy 4 000,- eur v termíne

do 31. 07. 2016. Žalovaná na predmetnú výzvu reagovala tým, že žalobcom oznámila započítanie
zloženej záruky vo výške 4 000,- eur na zmluvnú pokutu v zmysle čl. II bod 3 Zmluvy o rezervácii,
pričom im oznámila, že odstúpenie od zmluvy považuje za absolútne neplatné. Rezervačná zmluva
podľa žalobcov svojím charakterom napĺňa znaky spotrebiteľskej zmluvy, pričom dojednanie v čl. II
bod 2 a bod 3 rezervačnej zmluvy je neplatným dojednaním, nakoľko dojednanie o zmluvnej pokute

je zmätočné a neurčité a svojím obsahom odporuje zákonu, resp. ho obchádza. Žalobcovia zastávajú
názor, že dojednanie o zmluvnej pokute nie je vzájomným dojednaním, ide o formulárový text, ktorý sa
nachádza v zmluve. Na základe vyššie uvedeného žalobcovia žiadali, aby súd zaviazal žalovanú zaplatiť
4 000,- eur s príslušenstvom.

2. Súd najprv vo veci rozhodol platobným rozkazom zo dňa 17. 01. 2017, sp. zn. 11Csp/122/2016,

proti ktorému podala žalovaná v zákonnej lehote odpor. Uviedla, že žalobcovia sa v zmysle čl. I
bodu 2 Zmluvy o rezervácii zo dňa 29. 05. 2016, ktorá bola uzatvorená podľa ustanovenia § 51
Občianskeho zákonníka, zaviazali uhradiť kúpnu cenu v celkovej výške 86 600,- eur na účet žalovanej
ako sprostredkovateľa najneskôr do 31. 07. 2016 a zároveň sa zaviazali uzatvoriť s vlastníčkou
nehnuteľností, pani T. L., kúpnu zmluvu, predmetom ktorej bude prevod tam uvedených nehnuteľností

najneskôr do 30. 06. 2016. V zmysle čl. II bod 1 Zmluvy o rezervácii sa žalobcovia zaviazali uhradiť
na bankový účet žalovanej tzv. záruku za rezerváciu vo výške 4 000,- eur, a to najneskôr do piatich
dní od uzatvorenia zmluvy o rezervácii, čo žalobcovia aj vykonali. Žalovaná má za to, že odstúpením
žalobcov od platne uzatvorenej zmluvy o rezervácii z dôvodov a vo forme uvedenej v liste žalobcov je
absolútne neplatným právnym úkonom, čo žalovaná odôvodnila tým, že žalobcovia neboli oprávnení od

zmluvy o rezervácii odstúpiť, nakoľko ich k tomu neoprávňuje žiadne ustanovenie tejto zmluvy. Tvrdenia
žalobcov ohľadom neposkytnutia súčinnosti zo strany vlastníčky nehnuteľností sú výlučne účelové a
nezakladajú sa na pravde. Žalovaná dala do pozornosti súdu, že znalkyňa zabezpečujúca vyhotovenie
znaleckého posudku pre žalobcov sa bezdôvodne nedostavila včas na vopred dohodnuté stretnutie,
pričom aj napriek vyššie uvedenej skutočnosti bola znalkyni zo strany vlastníčky nehnuteľností následne

primeraná súčinnosť poskytnutá, a to týkajúca sa jednak obhliadky nehnuteľností, ako aj dostupnej
dokumentácie. Poukázala na to, že zmluva o rezervácii bola uzatvorená medzi štyrmi zmluvnými
stranami, pričom žalobcovia nepredložili žiadny dôkaz, z ktorého by vyplývalo, že odstúpenie od zmluvy
bolo doručené aj štvrtej zmluvnej strane, ktorou je vlastníčka predmetných nehnuteľností. Prístup k
nehnuteľnostiam je možný aj bez nutnosti zriadenia vecného bremena na nehnuteľnostiach tretích osôb.

Žalobcovia boli oboznámení tak s právnym, ako aj faktickým stavom pričom sa zúčastnili najmenej
dvoch obhliadok predmetných nehnuteľností. Žalobcami tvrdená neurčitosť zmluvnej pokuty je právne
bezvýznamná, a to vzhľadom na skutočnosť, že dojednanie o zmluvnej pokute je vymedzené určito,
čo vyplýva práve z dikcie samotného čl. II bod 2 Zmluvy o rezervácii, nakoľko je dojednaná pre prípad
porušenia konkrétnych povinností žalobcov, a to povinností uvedených v čl. I bod 2 a čl. II bod 1 Zmluvy

o rezervácii. Žalovaná má za to, že žalobcovia doteraz nepredložili žiadny dôkaz, z ktorého by vyplývalo,
žeustanoveniečl.IIbod3Zmluvyorezerváciinebolodojednanéplatne,zčohovyplýva,žežalovanábola
oprávnená k započítaniu zálohy na rezerváciu voči zmluvnej pokute platne dojednanej v spomínanom
ustanovení zmluvy o rezervácii. Zmluvnú pokutu považuje žalovaná za primeranú výške provízie a výške
súvisiacich nákladov žalovanej, o akú by dosiala a ktoré by vynaložila v prípade, ak by žalobcovia svojím

postojom nezmarili plnenie účelu zmluvy o rezervácii. Na základe uvedeného žalovaná žiadala, aby súd
žalobu v celom rozsahu zamietol a zároveň si uplatnila náhradu trov konania.

3. V súlade s § 267 ods. 3 Civilného sporového poriadku súd z dôvodu podania odporu proti platobnému
rozkazu uznesením zo dňa 14. 02. 2017, sp. zn. 11Csp/122/2016 platobný rozkaz Okresného súdu

Liptovský Mikuláš zo dňa 17. 01. 2017, sp. zn. 11Csp/122/2016 zrušil v celom rozsahu.

4. Právna zástupkyňa žalobcov na pojednávaní zotrvala na žalobe. Uviedla, že zmluvná pokuta nebola
dojednaná v zmluve a je podľa § 37 ods. 1 s § 39 Občianskeho zákonníka neplatná. Nebola predmetom
individuálneho dojednania a v zmysle § 53 ods. 4 písm. k) Občianskeho zákonníka ide zároveň o

neprijateľnúzmluvnúpodmienku.Celázmluvaorezerváciitak,akobolakoncipovaná,bolavneprospech
žalobcov. Dojednaná zmluvná pokuta vo výške 10 % z kúpnej ceny je zároveň neprimerane vysoká. Vo
väčšine prípadov realitné kancelárie dojednávajú zmluvné pokuty v rozmedzí okolo jedného percenta a
nie desiatich percent. Pokiaľ ide o samotné tvrdenie povinnosti zo zmluvy o rezervácii, má za to, že zostrany klientky sprostredkovateľa nedošlo k splneniu povinnosti tak, ako to predpokladá zmluva, pretože
v prípade, ak malo dôjsť k predaju nehnuteľností, tak žalovaná, ako ani jej klientka nevyvinuli všetku
potrebnúsnahu,abykpredajunehnuteľnostídošlo.Pokiaľbolozostranyžalovanejuvádzané,žezmluva

o rezervácii je zmluvou o budúcej kúpnej zmluve, s týmto sa právna zástupkyňa žalobcov nestotožnila.
Predmetnázmluvabolauzatvorenápodľa§51Občianskehozákonníkatedaakonepomenovanázmluva
a zmluvu o rezervácii vzhľadom na jej charakter a obsah nemožno absolútne považovať za zmluvu
o budúcej zmluve, skôr ako zmluvu o obstaraní veci. Žalobcom zároveň nebolo zo strany žalovanej
doručené započítanie ako jednostranný prejav, ktorým by došlo k započítaniu zmluvnej pokuty so

zloženou zárukou zo strany žalobcov.

5. Právny zástupca žalovanej navrhol žalobu v celom rozsahu zamietnuť. Tvrdenia žalobcov považuje
za účelové, a to zrejme v snahe vyhnúť sa finančnej strate vyplývajúcej z porušenia platne dojednaného
zmluvného záväzku. Zmluvná pokuta dojednaná v čl. II bod 2 Zmluvy o rezervácii je určitá, nakoľko
presne špecifikuje záväzky, ktorých porušením sú žalobcovia v 1. a 2. rade ju povinní uhradiť žalovanej.

Zmluvnápokutajetaktiežprimeranáknesplneniuzáväzkovžalobcovv1.a2.rade,nakoľkojeprimeraná
škode, ktorú svojím konaním spôsobili žalobcovia žalovanej, a to porušením záväzku uzatvoriť v
budúcnosti budúcu kúpnu zmluvu s vlastníčkou predmetných nehnuteľností. Odstúpenie od zmluvy
je absolútne neplatným právnym úkonom, nakoľko im takáto možnosť nevyplývala zo zákona ani
z rezervačnej zmluvy. Zmluva o rezervácii tak, ako to vyplýva z jej ustanovení, ako možno zistiť

z gramatického a teologického výkladu, má právnu povahu zmluvy o budúcej zmluve v zmysle §
52a Občianskeho zákonníka. Právny zástupca žalovanej sa tak nestotožnil s názorom žalobcov, že
predmetná zmluva má povahu zmluvy o obstaraní veci. Tvrdenia žalobcov ohľadne zlého prístupu k
nehnuteľnosti sú takisto účelovými tvrdeniami, nakoľko k nehnuteľnosti je prístup možný z viacerých
strán, pričom ide o tri prístupové cesty z toho dve priamo z obecnej cesty. Pokiaľ ide o výšku zmluvnej

pokuty, táto je primeraná ušlému zisku žalovanej, ku ktorému by nedošlo, pokiaľ by žalobcovia splnili
svoje záväzky vyplývajúce z rezervačnej zmluvy. V tomto prípade by sa majetok žalovanej zväčšil o
sumu 5 850,- eur, čo vyplýva zo Sprostredkovateľskej zmluvy zo dňa 03. 09. 2015 v znení Dodatku
č. 1 uzatvoreného medzi žalovanou a vlastníčkou predmetných nehnuteľností. Podotkol, že vzniknutú
situáciu ohľadne vstupu do garáže bolo možné riešiť dodatkom k zmluve o rezervácii, ktorý však

žalobcovia bezdôvodne odmietli uzatvoriť. Právny zástupca považoval za potrebné zdôrazniť to, že
právo prechodu ku garáži vlastníčka nehnuteľností využívala pätnásť rokov, z čoho vyplýva, že v zásade
ide o vydržanie práva zodpovedajúcemu právu prechodu, z čoho je zase možné usúdiť, že získanie
písomných súhlasov dotknutých osôb, čiže obce Závažná Poruba a COOP Jednota Liptovský Mikuláš,
spotrebné družstvo, by nebol problém v relatívne krátkom časovom horizonte získať. Realitný maklér

sa snažil pomôcť danú situáciu riešiť, avšak žalobcovia už evidentne o riešenie danej situácie v tejto
dobe nemali záujem, nakoľko mali podľa všetkého vo výhľade už inú nehnuteľnosť. Na základe vyššie
uvedeného navrhol žalobu zamietnuť.

6. Žalobkyňa v 1. rade uviedla, že potom, ako sa s priateľom, žalobcom v 2. rade, rozhodli, že si

nájdubývanievLiptovskomMikuláši,kontaktovalirealitnúkanceláriuohľadnemožnejkúpypredmetného
rodinného domu. Realitný maklér na začiatku rokovania uviedol, že k nehnuteľnosti sú možné tri
prístupové cesty, a to spredu, zozadu a zboku od obecného úradu. Po obhliadke predmetných
nehnuteľností sa dohodli na uzatvorení rezervačnej zmluvy. Po uzatvorení rezervačnej zmluvy v
kancelárii v Liptovskom Mikuláši realitný maklér zobral všetky štyri kópie s tým, že zmluvu musí

podpísať aj vlastníčka domu. Následne žalobcom na druhý deň doniesol predmetné zmluvy. Všimli
si, že podpisy sprostredkovateľa aj klienta sprostredkovateľa sú totožné, ale to nijakým spôsobom
neriešili. Po uzatvorení rezervačnej zmluvy začali vybavovať hypotekárny úver, k čomu bolo nevyhnutné
prizvať znalkyňu. Následne o tejto skutočnosti informovali realitného makléra. Nakoľko nebol znalecký
posudok vypracovaný v primeranej dobe, kontaktovali znalkyňu, ktorá im oznámila, že je nejaký problém

s prístupovou cestou k pozemku, ktorá nie je vysporiadaná. Z tohto dôvodu oznámila, že by mohol
byť problém pri získaní hypotekárneho úveru. Následne žalobcovia navštívili obecný úrad, kde im
starosta po nahliadnutí do katastrálnej mapy uviedol, že vlastníkom prístupovej cesty je jednak COOP
Jednota Liptovský Mikuláš, spotrebné družstvo, ako aj iný majiteľ, ktorého sa nepodarilo stotožniť.
Starosta zároveň potvrdil, že na účely hypotekárneho úveru obec nemá problém vyhotoviť dokument, na

základe ktorého by mohli žalobcovia užívať prístupovú cestu k nehnuteľnostiam, avšak bolo potrebné
sa dohodnúť aj so spotrebným družstvom. Následne znalkyňa oznámila, že nie je možné vypracovať
znalecký posudok, nakoľko je potrebné predložiť nejaký dokument ohľadne prístupovej cesty zo strany
vlastníčky nehnuteľností. Nakoľko sa však blížil termín, dokedy sme mali uzatvoriť kúpnu zmluvu, pričombez vypracovania znaleckého posudku by bola žiadosť o schválenie hypotekárneho úveru zamietnutá,
snažilisadohodnúťsrealitnýmmakléromopredĺženírezervačnejzmluvy,kčomuvšaknedošlo.Realitný
maklér bol od počiatku informovaný o tom, že kúpna cena bude uhradená z hypotekárneho úveru, lebo

v tom čase žalobcovia nedisponovali tak vysokou sumou. Žalobkyňa zdôraznila, že mali v pláne kúpiť
dom, inak by zmluvu neuzatvárali. V čase uzatvárania rezervačnej zmluvy s realitným maklérom neriešili
otázku prípadného zriadenia vecného bremena spočívajúceho v práve prechodu alebo prejazdu k
nehnuteľnostiam, lebo o tejto skutočnosti sa dozvedeli až potom, ako požiadali znalkyňu o vypracovanie
znaleckého posudku. Byt, v ktorom momentálne bývajú, začali zháňať až potom, ako sa im nepodarilo

kúpiť predmetný rodinný dom, nakoľko z dôvodu blížiaceho narodenia sa dieťaťa bolo nevyhnutné riešiť
ich bytovú otázku. Podľa žalobkyne realitný maklér nevykonal všetko potrebné na to, aby sa predaj
zrealizoval, zo všetkých strán počúvali iba „neviem“, pričom žalobcovia mali skutočný záujem o kúpu
rodinného domu, avšak nie ich vinou k jeho kúpe nedošlo.

7. Žalobca v 2. rade potvrdil, že realitného makléra informovali o tom, že nedisponujú takou hotovosťou,

ktorá by pokryla celú kúpnu cenu za nehnuteľnosti. V tom čase ešte ani nevedeli, či zmluvu o
hypotekárnom úvere uzatvorí žalobca v 2. rade alebo ju uzatvoria spoločne. V čase obhliadky sa v
hospodárskej budove, ktorá mala byť garážou, nachádzalo osobné motorové vozidlo majiteľky, ktorá
sa ku garáži dostala z bočného vchodu od obecného úradu. Podľa názoru žalobcu realitný maklér
nebol riadne oboznámený s vecou, nevedel, čo predáva, nevedel ani o tom, že cez pozemok vedú

nejaké odpadové rúry, a nebol oboznámený ani so stavom prístupovej cesty. Celé jeho konanie považuje
za nekorektné a nesúhlasil s jeho tvrdením, že banke postačí jedna prístupová cesta na poskytnutie
hypotekárneho úveru.

8. Z výpovede svedkyne N.. X. U., znalkyne, ktorá mala vypracovať znalecký posudok na účely

rozhodnutia o schválení hypotekárneho úveru, vyplynulo, že ju Slovenská sporiteľňa, a. s., cez svoj
systém kontaktovala so žiadosťou o vypracovanie znaleckého posudku na základe žiadosti ich klienta.
V júni roku 2016 vykonala obhliadku rodinného domu, pri ktorej bola prítomná aj vlastníčka, ktorá jej
predložila projektovú dokumentáciu a kolaudačné rozhodnutie o zmene účelu stavby na rodinný dom.
Na obhliadke zistila, že pozemok je príliš úzky, za domom sa nachádza hospodárska budova, súčasťou

ktorej bol priestor na umiestnenie osobného motorového vozidla. Táto nebola evidovaná ako garáž,
nakoľko garáž musí mať pridelené súpisné číslo a tak byť zapísaná na liste vlastníctva. Vlastníčka
nehnuteľnosti uviedla, že autom chodí na svoj pozemok bránou zboku. Vzhľadom k tomu, že priľahlý
pozemok nebol vo vlastníctve pani T. L., svedkyňa ju poučila o tom, že pre vypracovanie znaleckého
posudku je nevyhnutné, aby preukázala buď nájomnú zmluvu, alebo zriadenie vecného bremena, ktoré

by ju oprávňovalo na prejazd cez pozemok vo vlastníctve tretej osoby. O tejto skutočnosti informovala
aj klienta banky s tým, že svedkyni volal aj realitný maklér, ktorému taktiež telefonicky oznámila potrebu
predloženia požadovaných dokladov. Vzhľadom k tomu, že neboli požadované doklady predložené,
nebolo možné vyhotoviť znalecký posudok. Banka zrušila objednávku a následne nato svedkyni po čase
volala majiteľka za účelom odovzdania dokladov, ktoré jej zapožičala pri obhliadke rodinného domu.

Svedkyňa potvrdila, že k rodinnému domu je umožnený prístup pešo, a to priamo cez bránu spredu,
pričom touto cestou nie je zabezpečený prístup osobným motorovým vozidlom. Zdôraznila, že znalecký
posudok sa vyhotovuje práve z toho dôvodu, aby banka mala preukázané, že je možné nehnuteľnosti
založiť záložným právom. Pri vyhotovovaní znaleckého posudku nie je podstatné, na aký účel budú
nehnuteľnosti užívať budúci kupujúci. Svedkyňa ako znalkyňa vychádza zo skutkového stavu, ktorý je

rozhodujúci pre vypracovanie znaleckého posudku. Poukázala na to, že v čase obhliadky bolo auto
umiestnené v hospodárskej budove.

9. Z výpovede svedka P. Y., realitného makléra žalovanej, vyplynulo, že žalobcovia reagovali na inzerciu
a dopytovali sa o možnosť kúpy predmetného rodinného domu, pričom vo veci sa vykonali dve obhliadky.

Následne dal pokyn na uzatvorenie rezervačnej zmluvy, čo je štandardný postup, keďže klienti chceli
riešiť kúpu rodinného domu prostredníctvom hypotekárneho úveru. Svedok uviedol, že im vyšli v ústrety
vo viacerých veciach, nakoľko štandardne sa dohaduje mesačná doba v rezervačnej zmluve, pričom
žalobcovia mali poskytnutú dvojmesačnú s tým, že štandardne sa hradí záloha vo výške desiatich
percent a žalovaná ustúpila a požadovali zálohu len vo výške piatich percent. Pokiaľ ide o otázku

možnejpotrebyvecnéhobremena,otomtosasvedokdozvedeltritýždnepopodpiserezervačnejzmluvy.
Žalobcovia zároveň požiadali o predĺženie rezervačnej zmluvy, pričom do nej žiadali doplniť nejaké
ustanovenia, s ktorými vedenie spoločnosti nesúhlasilo. K otázke prístupu k nehnuteľnosti svedok
uviedol, že podľa jeho vedomosti banky vyžadujú, aby existovala aspoň jedna prístupová cesta, pričomtento dom má prístupové cesty až tri. Pri radovej výstavbe ľudia bežne využívajú aj prístup zozadu. Je
tam síce väčší sklon, ale dá sa dostať k nehnuteľnostiam aj touto cestou. Svedok potvrdil, že vlastníčka
nehnuteľností dlhé roky využívala bočný vstup na prejazd na svoje pozemky. Pokiaľ ide o rezervačnú

zmluvu, žalovaná používa štandardné základné vzory, ktoré sa potom dopĺňajú podľa potreby. Žalovaná
postupuje tak, že nemá v úmysle robiť nejaké zložité zmluvy. Svedok osobitne upozorňoval klientov aj na
ustanovenie o zmluvnej pokute. Keďže si svedok uvedomuje dôsledky uzatvorenia rezervačnej zmluvy,
vždy upozorňuje klientov na predmetné ustanovenie zmluvnej pokuty a vopred sa pýta, či majú dostatok
finančných prostriedkov, resp. či majú aspoň predschválený úver v banke, aby nedošlo k takej situácii,

že nebude dodržaná doba uzatvorenia zmluvy práve pre nedostatok finančných prostriedkov. Svedok
nemá po ukončení tejto veci prístup do systému a preto nevedel uviesť, či došlo k opätovnému zaradeniu
predmetného domu do ponuky. Pri obhliadke boli prítomné všetky tri strany, čiže ak by vznikli nejaké
otázky, tak by na ne bolo odpovedané na mieste samom. Vo všeobecnosti riešili aj otázku prístupu,
pričom majiteľka uviedla, že autom vchádza zboku tou bránou. Pokiaľ ide o listiny, ktoré by preukazovali
oprávnenie vlastníčky rodinného domu využívať prístupovú cestu vo vlastníctve tretích osôb, tak svedok

tieto nevidel. Je štandardný postup to, že nikdy nepýtajú doklady od klienta a následne ich bez jeho
prítomnosti neodovzdávajú tretím osobám.

10. Svedkyňa T. L., vlastníčka nehnuteľností, vypovedala, že prístup k jej garáži cez pozemok COOP
Jednoty Liptovský Mikuláš, spotrebné družstvo využíva pätnásť rokov. Za celé toto obdobie nikto nemal

voči tomu výhrady ani žiadne námietky. Po nadobudnutí predmetných nehnuteľností od právneho
predchodcusvedkyňapožiadalaopovolenienavybudovanieplotaajsbránou,kčomujejCOOPJednoty
Liptovský Mikuláš, spotrebné družstvo udelila súhlas. Na pozemok sa dá dostať aj inak, ale autom len
cez túto jedinú bránu. Celú záležitosť ohľadne predaja nehnuteľností riešila cez realitnú kanceláriu. So
znalkyňou sa stretla, odovzdala jej všetky doklady a vec už ďalej neriešila. Vzhľadom k tomu, že už

uplynul značný čas, kontaktovala znalkyňu a požiadala ju o vrátenie všetkých dokladov týkajúcich sa
predmetných nehnuteľností. Znalkyňa ju nevyzývala na doloženie niektorých dokladov. Videli sa spolu
lenraz.Svedkyňapotvrdila,žeoproblémesprístupomkjejnehnuteľnostiamsadozvedelaažnazáklade
záujmu o kúpu týchto nehnuteľností. Bola sa informovať na COOP Jednoty Liptovský Mikuláš, spotrebné
družstvo, ako aj na obecný úrad, kde jej už bolo povedané, že žalobcovia sa pred ňou informovali, ako je

to s tou prístupovou cestou. Po nehnuteľnostiach ich sprevádzal realitný maklér. Svedkyňa uviedla, že
realitnej kancelárii oznámila, že cez pozemok vedie aj kanalizácia. Pokiaľ ide o existenciu nejakej listiny,
súhlasu prístupu cez pozemok, resp. nájomnej zmluvy alebo inej zmluvy, tak svedkyňa takouto listinou
do tohto času nedisponovala. Nikdy predtým nemala s prístupom žiadny problém. Na záver svedkyňa
uviedla, že celú záležitosť prenechala na riešení realitnej kancelárie, ktorá má podľa nej dobré meno,

a verila, že všetko bude ošetrené tak, ako má byť.

11. Zo zmluvy o rezervácii zo dňa 29. 05. 2016 uzatvorenej podľa ustanovení § 51 Občianskeho
zákonníka vyplýva, že žalovaná podpísala dňa 03. 09. 2015 so svojou klientkou Sprostredkovateľskú
zmluvu, ktorou ju T. L. poverila zabezpečiť predaj označených nehnuteľností za kúpnu cenu vo výške

86 600,- eur. Žalobcovia ako záujemcovia nehnuteľností sa zaviazali na základe tejto zmluvy uhradiť
kúpnu cenu v celej jej výške na bankový účet žalovanej do 31. 07. 2016 a do 30. 06. 2016 podpísať s
klientkou žalovanej a vlastníčkou tam uvedených nehnuteľností kúpnu zmluvu za zjednanú kúpnu cenu.
Podľa čl. I bod 4 predmetnej zmluvy sa žalovaná zaviazala do termínu 31. 07. 2016 nepripustiť predaj
uvedených nehnuteľností tretej strane. Z čl. II bod 1 predmetnej zmluvy sa žalobcovia zaviazali zložiť na

účet žalovanej do piatich dní od podpisu tejto zmluvy záruku na rezerváciu vo výške 4 000,- eur, ktorá
tvorí prvú splátku kúpnej ceny. V čl. II. bod 2 zmluvy sa strany dohodli, že v prípade ak záujemca poruší
ktorýkoľvek zo svojich záväzkov uvedených v čl. I bod 2 predmetnej zmluvy alebo čl. II bod 1 tejto zmluvy,
zaväzuje sa uhradiť sprostredkovateľovi zmluvnú pokutu vo výške 10 % z kúpnej ceny. Zmluvná pokuta
je splatná do troch dní odo dňa doručenia výzvy sprostredkovateľa za neuhradenie záujemcovi. Z čl. II.

bod 3 zmluvy vyplýva, že ak záujemca o nehnuteľnosti poruší svoje povinnosti zo zmluvy a neuzavrie
kúpnu zmluvu s klientom sprostredkovateľa a neuhradí kúpnu cenu do 31. 07. 2016, táto zmluva ku dňu
01. 08. 2016 zaniká a uhradená záloha sa započíta na zmluvnú pokutu v zmysle čl. II bod 2 tejto zmluvy.
V čl. II. bod zmluvy sa strany dohodli, že ak nedôjde k podpisu kúpnej zmluvy z dôvodov zavinených
klientom sprostredkovateľa, bude záloha vrátená k rukám záujemcu o nehnuteľnosti v lehote najneskôr

do tridsiatich dní od uplynutia lehoty podľa čl. I bod 2 predmetnej zmluvy.

12. Z odstúpenia od zmluvy zo dňa 01. 07. 2016 vyplýva, že žalobcovia odstúpenie odôvodnili dôvodmi
na strane predávajúcej, keďže predávajúca nedodala dokumenty potrebné k vypracovaniu znaleckéhoposudku na určenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností potrebného k vybaveniu hypotekárneho úveru a
nezabezpečila prístup k nehnuteľnostiam cez nehnuteľnosti vo vlastníctve tretích osôb formou vecného
bremena, a to aj napriek niekoľkonásobným prísľubom a ubezpečeniam. Predmetné odstúpenie od

zmluvy bolo adresované žalovanej, ako aj vlastníčke nehnuteľností T. L..

13. Z výzvy na uzatvorenie kúpnej zmluvy a uhradenie kúpnej ceny zo dňa 12. 07. 2016 vyplýva, že
žalovaná nesúhlasila s dôvodmi uvedenými v odstúpení od zmluvy zo dňa 01. 07. 2016 a z tohto dôvodu
odstúpenie od zmluvy nepovažuje za platné. Vzhľadom na márne uplynutie termínu na uzatvorenie

kúpnej zmluvy žalovaná vyzvala žalobcov, aby sa v lehote siedmich dní odo dňa doručenia predmetnej
výzvy dostavili do kancelárie žalovanej za účelom uzatvorenia kúpnej zmluvy a následne úhrady kúpnej
ceny.

14. Listom zo dňa 20. 07. 2016 žalobcovia oznámili žalovanej, že k výzve na uzatvorenie kúpnej zmluvy
došlo až po termíne na jej uzatvorenie, pričom poukázali na skutočnosť, že predmetné nehnuteľnosti

sú naďalej ponúkané žalovanou na predaj. Zároveň vyzvali žalovanú na vrátenie sumy 4 000,- eur v
termíne do 31. 07. 2016. Žalobcovia sa opätovne obrátili s výzvou na zaplatenie na žalovanú aj listom
zo dňa 11. 08. 2016. V reakcii na opätovnú výzvu žalovaná prostredníctvom právneho zástupcu zotrvala
na svojom stanovisku, že odstúpenie od zmluvy je absolútne neplatným právnym úkonom a z tohto
dôvodu požadovanie zaplatenia 4 000,- eur je neopodstatnené a bezpredmetné. Žalovaná zotrvala na

tom, že vyššie uvedená suma, ktorá predstavovala zálohu poukázanú žalobcami na účet žalovanej, bola
žalovanou platne započítaná voči zmluvnej pokute v zmysle čl. II bod 3 Zmluvy o rezervácii.

15. Zo správy COOP Jednota Liptovský Mikuláš, spotrebné družstvo, zo dňa 19. 07. 2016 vyplýva,
že predstavenstvo berie na vedomie skutočnosť, že parcelu registra KN-E č. 618/2 občas využíva

vlastníčka nehnuteľností k prístupu k svojej garáži. Zároveň ju upozornili, aby neobmedzovala
zásobovanie prevádzkovej jednotky a neohrozovala zamestnancov aj nájomcov COOP Jednoty
Liptovský Mikuláš, spotrebné družstvo. Zo stanoviska obce Závažná Poruba zo dňa 26. 08. 2016
vyplýva, že obec berie na vedomie existujúci vjazd z parcely registra KN-E č. 618/2, katastrálne územie
Z. L., ktorý je využívaný T. L. ako vjazd od garáže na jej pozemok.

16. Oznámením o zániku zmluvy o rezervácii a prepadnutí zálohy zo dňa 03. 08. 2016 vyplýva, že
nakoľko si žalobcovia nesplnili svoje povinnosti zo zmluvy o rezervácii, žalovaná im oznámila, že
predmetná zmluva dňa 01. 08. 2016 zanikla a zložená záloha vo výške 4 000,- eur prepadla v prospech
žalovanej ako zmluvná pokuta podľa čl. II bod 2 Zmluvy o rezervácii.

17. Zo žiadosti T. L. adresovanej COOP Jednota Liptovský Mikuláš, spotrebné družstvo, zo dňa 08.
07. 2016 vyplýva, že dňa 17. 06. 2004 požiadala o súhlas s postavením plota vrátane brány na jej
pozemku parcely registra KN 12/1, susediacim s objektom súpisné č. 141, pričom tento súhlas získala
dňa 25. 06. 2004. Nedopatrením však nepožiadala o povolenie prejazdu cez parcelu KN-E č. 618/2 k

jej garáži, ktorá by slúžila pre vlastníčku a v budúcnosti pre iného majiteľa. Ide o časť pozemku, kde
sa nachádzajú inžinierske siete. Zároveň žiadala zobrať do úvahy tú skutočnosť, že pozdĺž jej záhrady
parcela č. 14 a 15 vedie kanalizácia, na ktorej vetvu je napojené aj COOP Jednota, spotrebné družstvo,
a takto znáša vlastníčka nehnuteľností veľké bremeno, a preto vstup z pozemku vo vlastníctve COOP
Jednoty, spotrebné družstvo, považuje za kompenzáciu.

18. Podľa § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka, od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto
alebo v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté.

19. Podľa § 48 ods. 2 Občianskeho zákonníka, odstúpením od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje,

ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak.

20. Podľa § 451 ods. 1 Občianskeho zákonníka, kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí
obohatenie vydať.

21. Podľa § 451 ods. 2 Občianskeho zákonníka, bezdôvodným obohatením je majetkový prospech
získanýplnenímbezprávnehodôvodu,plnenímzneplatnéhoprávnehoúkonualeboplnenímzprávneho
dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.22. Podľa § 456 Občianskeho zákonníka, predmet bezdôvodného obohatenia sa musí vydať tomu, na
úkor koho sa získal. Ak toho, na úkor koho sa získal, nemožno zistiť, musí sa vydať štátu.

23. Podľa § 457 Občianskeho zákonníka, ak je zmluva neplatná alebo ak bola zrušená, je každý z
účastníkov povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal.

24. Na základe vykonaného dokazovania súd žalobe vyhovel, nakoľko mal preukázanú jej dôvodnosť.
Medzi stranami sporu nebolo sporné, že žalobcovia ako záujemcovia o nehnuteľnosť uzatvorili

so žalovanou ako sprostredkovateľkou predaja a vlastníčkou predmetných nehnuteľností zmluvu
o rezervácii, ktorá je inominátnou zmluvou uzatvorenou podľa § 51 Občianskeho zákonníka. Pre
rozhodnutie súdu nebolo potrebné vykonať dokazovanie za tým účelom, či predmetná zmluva má
charakter zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, ako to tvrdila žalovaná, alebo charakter zmluvy o obstaraní
veci, na čo poukazovali žalobcovia. Skutočnosť, že ide o nepomenovanú zmluvu charakteristickú pre
realitný trh, je daná nakoniec aj tým, že žalovaná ako podnikateľská osoba zaoberajúca sa kúpou

a predajom nehnuteľností, bezpochyby znalá práva, ktorá zmluvu pripravila a podľa svedka, ktorá
zmluva je aj vopred schválená vedením spoločnosti, sama v zmluve uviedla, že ide o nepomenovanú
zmluvu podľa § 21 Občianskeho zákonníka. Žalobcovia odstúpili od predmetnej zmluvy, v dôsledku čoho
požadovali od žalovanej vrátenie sumy 4 000,- eur, ktorá tvorila záruku na rezerváciu nehnuteľností
a zároveň v prípade uzatvorenia kúpnej zmluvy aj prvú splátku kúpnej ceny. Rozhodujúcim tak bolo

posúdenie, či došlo k porušeniu záväzkov žalobcov zo zmluvy s následkom uvedeným v čl. II ods.
2 Zmluvy o rezervácii alebo či nedošlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodov zavinených klientkou
sprostredkovateľa, čiže žalovanej. V prejednávanej veci bolo dostatočným spôsobom preukázané, že
z dôvodov zavinených klientkou žalovanej, pani T. L., ako aj samotným postupom žalovanej, nedošlo k
podpisu kúpnej zmluvy, v súvislosti s čím vzniklo podľa spomínaného ustanovenia rezervačnej zmluvy

právo žalobcov na vrátenie záruky za rezerváciu vo výške 4 000,- eur, ktoré uhradenie žalovanej po
podpise zmluvy o rezervácii nebolo medzi stranami sporné. Vykonaným dokazovaním, predovšetkým
výpoveďou žalobcov v 1. a 2. rade, ako aj svedkýň N.. X. U. a T. L. vyplynulo, že z dôvodu na
strane vlastníčky nehnuteľností nedošlo k vyhotoveniu znaleckého posudku, ktorý bol rozhodujúci
pre schválenie hypotekárneho úveru, ktorým žalobcovia mienili uhradiť kúpnu cenu za predmetné

nehnuteľnosti. Svedok P. Y., realitný maklér žalovanej, vo svojej výpovedi potvrdil, že mal vedomosť
o tom, že žalobcovia mienili riešiť kúpu rodinného domu prostredníctvom hypotekárneho úveru, ktorá
skutočnosťvyplývaajze-mailovejkomunikáciepredloženejžalobcamivpredmetnomkonaní.Žalovanej,
ktorá vykonáva podnikateľskú činnosť na realitnom trhu, tak muselo byť bezpochyby známe, že v takom
prípadejenevyhnutnévypracovanieznaleckéhoposudkubankou,ktorámáposkytnúťhypotekárnyúver.

Nakoľko bolo zo strany znalkyne oznámené, že nie je možné vypracovať znalecký posudok, pretože
nie je zmluvne zabezpečený prejazd k nehnuteľnostiam cez pozemky tretích osôb a tento nedostatok
sa nepodarilo odstrániť vlastníčkou predmetných nehnuteľností, ako ani žalovanou v primeranej lehote,
súd konštatuje, že v zmysle čl. II ods. 4 Zmluvy o rezervácii nedošlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z
dôvodov na strane klientky žalovanej, čím vzniklo právo žalobcov žiadať o vrátenie záruky za rezerváciu.

Skutočnosť, že vlastníci priľahlých pozemkov, ktoré vlastníčka nehnuteľností dlhodobo využíva na
prejazd osobným motorovým vozidlom, jej umožňujú takýto prejazd, je bez právneho významu, nakoľko
v konaní nebolo dokázané, že vlastníčka nehnuteľností je osobou oprávnenou z vecného bremena,
ktoré je zapísané v katastri nehnuteľností, resp. že disponuje akoukoľvek zmluvou, ktorá ju oprávňuje
na prejazd cez pozemky tretích osôb.

25. Úlohou realitnej kancelárie je zabezpečiť bezchybný predaj nehnuteľností, poskytnúť kupujúcemu
úplné a pravdivé informácie o nehnuteľnosti, pričom v cene provízie získanej za predaj ponúkaných
nehnuteľností štandardne kancelárie ponúkajú zabezpečenie inzercie nehnuteľností, obhliadky
so záujemcami o nehnuteľnosť, vypracovanie kúpnej alebo nájomnej zmluvy, sprostredkovanie

financovania nehnuteľností a v podstate celé sprevádzanie klienta celým procesom predaja
nehnuteľností. V prípade, ak realitná kancelária neposkytne potrebnú súčinnosť na vypracovanie
znaleckého posudku, pričom si je vedomá, že záujemcovia o nehnuteľnosť budú financovať kúpu
nehnuteľností prostredníctvom hypotekárneho úveru, súd považuje za nespravodlivé, aby v súvislosti s
takýmto sprostredkovaním kúpy nehnuteľností vznikol žalovanej nárok na akékoľvek plnenie zo strany

záujemcov.Naviac,akovyplynulozdokazovania,žalobcoviabolinedostatočnýmspôsobominformovaní
o stave predmetných nehnuteľností, keď až na pojednávaní sa dozvedeli o tom, že cez predmetné
nehnuteľnosti vedie kanalizácia. Vo svetle vyššie uvedených skutočností preto súd žalobe v plnomrozsahu vyhovel a žalovanej uložil povinnosť zaplatiť 4 000,- eur s príslušenstvom tak, ako je to uvedené
vo výroku tohto rozhodnutia.

26. O náhrade trov konania súd rozhodol v súlade s § 255 ods. 1 Civilného sporového poriadku a
žalobcom, ktorí mali plný úspech v konaní priznal náhradu trov konania v plnom rozsahu.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je prípustné odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresnom súde
Liptovský Mikuláš písomne v dvoch vyhotoveniach. Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech
bolo rozhodnutie vydané.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ
rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že:

a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné

práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej

inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v predchádzajúcom odseku,
ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.

Ak povinná osoba dobrovoľne nesplní, čo jej ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnená osoba môže
podať návrh na vykonanie exekúcie podľa zákona č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej
činnosti v znení neskorších predpisov.