Uznesenie Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 3. február 2010

Súd: Okresný súd Bratislava II
Spisová značka: 20C/231/2007

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1206201943
Dátum vydania rozhodnutia: 03. 02. 2010

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Darina Kuchtová
ECLI:

Uznesenie

Krajský súd v Bratislave v právnej veci navrhovateľa: Hlavné mesto SR - Bratislava, Primaciálne nám.
č. 1 v Bratislave proti odporcovi: ERS Reality, spol. s.r.o., Malé Pálenisko 11 v Bratislave, zast. Mgr.
Martin Keltoš, AK JURIKA & KELTOŠ, Mickiewiczova 2 v Bratislave, o 5.089.975,- Sk s príslušenstvom,
na odvolanie odporcu proti rozsudku Okresného súdu Bratislava II v Bratislave č.k. 20C/231/2007-74,
zo dňa 30. 09. 2008 takto

r o z h o d o l :

Krajský súd v Bratislave rozsudok Okresného súdu Bratislava II v Bratislave, č.k.
20C/231/2007-74, zo dňa 30. 09. 2008 z r u š u j e a vec v r a c i a súdu prvého stupňa na nové konanie.

O trovách odvolacieho konania rozhodne súd prvého stupňa v konečnom rozhodnutí.

o d ô v o d n e n i e :

Napadnutým rozsudkom súd prvého stupňa zaviazal odporcu zaplatiť navrhovateľovi 5.089.975,- Sk
s 13% úrokom z omeškania ročne zo sumy 462.725,- Sk od 16. 12. 2002 do 06. 03. 2003, s 13%

úrokom z omeškania ročne zo sumy 462.725,- Sk od 16. 06. 2003 až do zaplatenia s 13% úrokom z
omeškania ročne zo sumy 462.725,- Sk od 16. 09. 2003 až do zaplatenia, s 12,5% úrokom z omeškania
ročne zo sumy 462.725,- Sk od 16. 12. 2003 až do zaplatenia, s 12% úrokom z omeškania ročne
zo sumy 462.725,- Sk od 16. 03. 2004 až do zaplatenia, s 10% úrokom z omeškania ročne zo sumy
462.725,- Sk od 16. 06. 2004 až do zaplatenia, s 9% úrokom z omeškania ročne zo sumy 462.725,- Sk
od 16. 09. 2004 až do zaplatenia, s 8% úrokom z omeškania ročne zo sumy 462.725,- Sk od 16. 12.

2004 až do zaplatenia, s 6% úrokom z omeškania ročne zo sumy 462.725,- Sk od 16. 03. 2005 až do
zaplatenia, s 6% úrokom z omeškania ročne zo sumy 462.725,- Sk od 16. 06. 2005 až do zaplatenia, s
6% úrokom z omeškania ročne zo sumy 462.725,- Sk od 16. 09. 2005 až do zaplatenia a so 6% úrokom
z omeškania ročne zo sumy 462.725,- Sk od 16. 12. 2005 až do zaplatenia. Zároveň zaviazal odporcu
zaplatiť navrhovateľovi náhradu trov konania vo výške 308.394,- Sk.

V časti, v ktorej si uplatňoval navrhovateľ zaplatenie zmluvnej pokuty ako príslušenstva pohľadávky
návrh v celom rozsahu zamietol.

V odôvodnení napadnutého rozsudku súd prvého stupňa uviedol, že navrhovateľ sa návrhom domáhal
zaplateniaistinyvovýške5.089.975,-Sksročnýmúrokomzomeškaniatak,akojeuvedenévovýrokovej
časti tohto rozsudku a domáhal sa taktiež zaplatenia zmluvnej pokuty vo výške 0,15% z dlžných súm.
Svoj nárok odôvodnil tým, že na základe zmluvy o nájme pozemku č. XXXXXXXXXX uzatvorenej s
odporcom dňa 14. 09. 2000 si odporca prenajal pozemky v kat. území A. s celkovou plochou o výmere
37.018 m2, za účelom nájmu výstavby bytových domov a súvisiacej občianskej vybavenosti. Nájom

bol dohodnutý na dobu určitú od 01. 09. 2000 do 30. 08. 2010. Dohodnuté nájomné predstavovalo
sumu 50,- Sk za 1m2 ročne, ktoré sa odporca zaviazal uhrádzať na účet navrhovateľa v pravidelnýchštvrťročných splátkach splatných k 15. 06., k 15. 09., k 15. 12. a k 15. 03 príslušného roku. Odporca
nezaplatil nájomné splatné k 15. 06. 2003, k 15. 09. 2003, k 15. 12. 2003, k 15. 03. 2004, k 15. 06. 2004,
k 15. 09. 2004, k 15. 12. 2004, k 15. 03. 2005, k 15. 06. 2005, k 15. 09. 2005 a k 15. 12. 2005 v splátkach

po 462.725,- Sk, čo v celkovej sume predstavuje uplatnenú pohľadávku 5.089.975,- Sk. Navrhovateľ si
uplatnil aj zmluvnú pokutu, ktorá predstavovala 694,- Sk za deň, z každej splátky a tá predstavovala
celkom sumu 3.605.340,- Sk. Odporca považoval zmluvu o nájme za absolútne neplatný právny úkon,
pretože v rozpore s ust. § 37 ods. 2 Občianskeho zákonníka (ďalej len OZ), nakoľko ide
o právny úkon, ktorého predmetom je nemožné plnenie. Týmto nemožným plnením je účel nájmu, ktorý

sa nemohol realizovať z dôvodu nesúladu územných plánov. Na základe vykonaného dokazovania mal
súd prvého stupňa za preukázané, že navrhovateľ od zmluvy odstúpil dňa 27. 06. 2006 a nájomné za
rok 2006 do dňa odstúpenia od zmluvy si však neuplatnil. Súd prvého stupňa poukázal na ust. § 663 OZ,
na ust. § 665 ods. 1 OZ, ako aj na ust. § 671 ods. 1 OZ, § 673 OZ, na § 674 a 675 OZ. Ďalej poukázal
na ust. § 37 ods. 2 OZ podľa ktorého právny úkon, ktorého predmetom je plnenie nemožné je neplatný.

Súd poukázal na ust. § 575 ods. 1 a ods. 2 OZ. Zdôraznil, že v prejednávanej veci si účastníci konania

dohodli v predmete zmluvy nájom pozemkov vo vlastníctve navrhovateľa v celkovej výmere 37.018 m2 s
cenou nájmu 50,- Sk na 1m2. Obsahom tohto záväzkovo právneho vzťahu bolo zo strany navrhovateľa
prenechanie pozemkov v jeho vlastníctve do nájmu užívania odporcovi ako nájomcovi a odporcovi
vzniklapovinnosťplatiťdohodnuténájomné.Vobligačnomprávnomvzťahumusiabyťprávaapovinnosti
vo vzájomnej relácii, t.j. právu jedného korešponduje povinnosť druhého a naopak. Mal za to, že v danom

prípade navrhovateľ mal z uzavretej zmluvy povinnosť prenechať vec do nájmu odporcovi a zároveň
mal právo na dojednanú odplatu a odporca mal právo prenajatú vec - pozemky užívať a mal povinnosť
za toto užívanie platiť nájomné.

Uviedol, že napriek tomu, že navrhovateľ si svoju povinnosť zo zmluvy splnil, odporca mu nezaplatil
dohodnuté nájomné, a preto ho súd na túto povinnosť v celom rozsahu zaviazal. Pokiaľ ide o obranu

odporcu založenú na ustanoveniach, ktoré mali byť obsahom zmluvy táto sa podľa názoru súdu prvého
stupňa ukázala ako nepravdivá. Nedôvodnou bola aj jeho právna argumentácia o nemožnosti plnenia
s poukazom na ust. § 37 ods. 2 a § 575 OZ. Má za to, že predmetom zmluvy a teda plnenia bol nájom
pozemkov za odplatu a nie účel nájmu a spôsob ich užívania. Ak odporca nemohol užívať pozemky
na účel, na ktorý ich užívanie dohodol, mal si u navrhovateľa uplatniť nárok na odpustenie, prípadne

zľavu z nájomného podľa § 675 OZ z dôvodov uvedených v § 673, nakoľko spôsob užívania bol
zrejme dohodnutý primerane povahe a určeniu veci. Odporca sa podľa jeho tvrdení o tejto skutočnosti
dozvedel v roku 2003 a keďže svoj nárok podľa vyššie cit. ustanovenia neuplatnil u navrhovateľa bez
zbytočného odkladu, toto právo mu zaniklo, teda sa prekludovalo. Ďalej súd prvého stupňa poukázal
na to, že odporca tiež súdu nepredložil žiaden dôkaz, ktorý by preukazoval jeho snahu v roku 2003,

2004, alebo roku 2005 vyvolať s navrhovateľom nejaké rokovanie o zmene obsahu zmluvy. Má za to,
že účel nájmu bolo možné splniť za sťažených podmienok s poukazom na ust. § 575 ods. 2 OZ. Z
uvedených dôvodov súd v návrhu, v časti istiny aj príslušenstva pohľadávky vo výške ročného úroku z
omeškania rovnávajúceho sa dvojnásobku základnej úrokovej sadzby stanovenej NBS platnej k prvému
dňu omeškania s platením jednotlivých splátok vyhovel. Pokiaľ ide o uplatnenie nároku na zaplatenie

zmluvnej pokuty, v tejto časti žalobu v celom rozsahu zamietol pre rozpor s dobrými mravmi. Mal
za to, že dojednanie zmluvnej pokuty za omeškanie s platením nájomného je v rozpore s účelom a
princípom tohto zabezpečovacieho prostriedku splnenia záväzkov zo zmluvy. Zmluvná pokuta je podľa
názoru súdu prvého stupňa svojim obsahom paušalizovaná náhrada škody a možno ju dohodnúť pre
prípad nesplnenia záväzku vôbec, alebo pre prípad porušenia akejkoľvek inej dojednanej povinnosti,

okrem tej, ktorá je sankcionovaná zo zákona, alebo z iného právneho predpisu. Omeškanie s plnením
dlhu je sankcionované priamo OZ a to ust. § 517 ods. 2 OZ podľa ktorého, ak ide o omeškanie s
plnením peňažného dlhu, má veriteľ právo požadovať od dlžníka popri plnení úroky z omeškania, ak
nie je podľa tohto zákona povinný platiť poplatok z omeškania. Mal za to, že ak všeobecne záväzný
právny predpis ustanovil ako sankciu za omeškanie úrok z omeškanie, ktorého výšku určil osobitným

právnym predpisom, potom zmluvné strany pre takéto porušenie zmluvy nemôžu platne dojednať aj
zmluvnú pokutu. Naviac, keď výška tejto zmluvnej pokuty je v zjavnom nepomere tak k záväzku, ktorý
zabezpečuje, ako aj k dvojnásobku základnej úrokovej sadzby stanovenej NBS a platnej k prvému dňu
s omeškaním dlhu.O trovách konania súd rozhodol podľa ust. § 142 ods. 3 O.s.p.

Proti uvedenému rozsudku sa v zákonom stanovenej lehote odvolal navrhovateľ, aj odporca.
Navrhovateľ sa odvolal v časti, v ktorej bol zamietnutý návrh navrhovateľa, pokiaľ ide o zmluvnú pokutu.

Poukázal na skutočnosť, že v zmysle § 544 ods. 1 OZ ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej
povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď
oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda. Taktiež poukázal na ust. § 544 ods. 2
OZ v zmysle ktorého zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v dojednaní musí byť určená výške
pokuty, alebo určený spôsob jej určenia. Mal za to, že zmluvná pokuta je zabezpečovacím prostriedkom

a úrok z omeškania je zákonným dôsledkom omeškania. Z uvedeného teda vyplýva, že ak si účastníci
záväzkového vzťahu dohodnú zmluvnú pokutu, dlžník je povinný, v prípade omeškania so splnením
uvedeného záväzku zaplatiť veriteľovi dohodnutú zmluvnú pokutu a okrem toho aj úrok z omeškania
v zmysle § 517 ods. 2 OZ. Ďalej uviedol, že zmluvná pokuta nie je príslušenstvom pohľadávky, ale
samostatným právnym nárokom, ktorý možno aj samostatne vymáhať. Z uvedených dôvodov žiadal,
aby odvolací súd zmenil rozsudok súdu prvého stupňa v zamietajúcej časti tak, že navrhovateľovi prizná

uplatnenú zmluvnú pokutu vo výške 0,15 % za každý deň z omeškania zo sumy 15.359,66 Eur od 16. 12.
2002 do 06. 03. 2003, t.j. v sume 1.843,16 Eur, zo sumy 15.359,66 Eur od 16. 06. 2003 do zaplatenia,
zo sumy 15.359,66 Eur od 16. 09. 2003 do zaplatenia, zo sumy 15.359,66 Eur od 16. 12. 2003 do
zaplatenia, zo sumy 15.359,66 Eur od 16. 03. 2004 do zaplatenia, zo sumy 15.359,66 Eur od 16. 06.
2004 do zaplatenia, zo sumy 15.359,66 Eur od 16. 09. 2004 do zaplatenia, zo sumy 15.359,66 Eur od

16. 12. 2004 do zaplatenia, zo sumy 15.359,66 Eur od 16. 03. 2005 do zaplatenia, zo sumy 15.359,66
Eur od 16. 06. 2005 do zaplatenia, zo sumy 15.359,66 Eur od 16. 09. 2005 do zaplatenia a zo sumy
15.359,66 Eur o d 16. 12. 2005 do zaplatenia.

Proti rozsudku súdu prvého stupňa sa v časti, v ktorej bol zaviazaný odporca zaplatiť navrhovateľovi
5.089.975,- Sk spolu s príslušenstvom z jednotlivých uplatňovaných splátok, odvolal aj odporca. Žiadal,

aby odvolací súd rozsudok súdu prvého stupňa v napadnutej časti zrušil a navrhovateľa zaviazal na
náhradu trov konania. Poukázal na skutočnosť, že postupom prvostupňového súdu podľa jeho názoru
bola odňatá možnosť konať pred súdom a zároveň bola porušená zásada rovnosti účastníkov, keď
prvostupňový súd vytýčil pojednávanie na 30. 09. 2008, ktoré bolo prvým pojednávaním
vo veci samej, na písomnom predvolaní prvostupňový súd uviedol, že pokladá za potrebné vypočuť

účastníkov konania. Na vytýčený termín sa dostavil navrhovateľ a právny zástupca odporcu, avšak
právny zástupca odporcu zároveň ospravedlnil neúčasť odporcu, ktorý sa na vytýčené pojednávanie
nedostavil z dôvodu neodkladných pracovných povinností. Právny zástupca odporcu následne uviedol,
že odporca je pripravený zúčastniť sa ďalšieho pojednávania v tejto veci za účelom jeho výsluchu,
avšak sudca prvostupňového súdu v náväznosti na ospravedlnenie odporcu a neúčasti na predmetnom

pojednávaní skonštatoval, že bezpodmienečne trvá na výsluchu odporcu. V rámci pojednávania bol
teda ako účastník konania vypočutý iba navrhovateľ s tým, že k výsluchu odporcu súd pristúpi na
ďalšom pojednávaní. Napriek tomu však prvostupňový súd pristúpil k rozhodnutiu vo veci samej na
prvom pojednávaní bez vypočutia riadne ospravedlneného odporcu, ktorý mal tiaž záujem vo veci
vypovedať. Má za to, že takýmto postupom súdu bola porušená zásada rovnosti účastníkov konania,

keďže prvostupňový súd pristúpil len k výsluchu jedného účastníka konania navrhovateľa, čím riadne
ospravedlnenému odporcovi odňal možnosť konať pred súdom.

Ďalej poukázal na to, že súd prvého stupňa nedostatočne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal
navrhnuté dôkazy potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností. Zdôraznil, že nájomnú zmluvu
navrhovateľ predložil vo fotokópii, pričom odporca originálom tejto zmluvy nedisponuje a preto žiadal,

aby originál zmluvy predložil navrhovateľ. Zdôraznil, že navrhovateľ originál nájomnej zmluvy nepredložil
a súd aj napriek tejto skutočnosti vo veci rozhodol. Uviedol, že účelom nájmu bola výstavba bytových
domovasúvisiacejobčianskejvybavenostiaženájomcasazaviazalpredmetnájmuvyužívaťvýlučnena
dohodnutý účel. Z cit. ustanovení zákona a zmluvy je podľa názoru odporcu zrejmé, že zmluvné strany si
v tomto prípade vyslovene uviedli účel nájmu a nájomca si predmet nájmu prenajal za účelom výstavby

bytových domov a súvisiacej občianskej vybavenosti, čo napokon potvrdzuje aj záväzok samotného
nájomcu, využívať premet nájmu výlučne na dohodnutý účel. Zdôraznil, že v čase uzatvorenia nájomnej
zmluvy však územný plán hlavného mesta SR nebol v súlade s územným plánom Mestskej časti -
Dúbravka, v ktorej sa nachádzali prenajímané pozemky. Územný plán Mestskej časti - Dúbravky, sícevýstavbu na prenajímaných pozemkoch predpokladal, avšak pre nesúlad s územným plánom hlavného
mesta SR ju nebolo možné uskutočniť. V tejto súvislosti podotkol, že túto skutočnosť potvrdil aj
navrhovateľ, ktorý na pojednávaní uviedol, že v prípade nesúladu územného plánu hlavného mesta

SR Bratislavy s územným plánom mestských častí sa vyvolá tzv. rokovanie o urbanistickej štúdii máp.
Taktiež má k dispozícii informáciu, že dňa 14. 09. 2001 predložil odporca žiadosť o prerokovanie tejto
štúdie, avšak hlavné mesto k nej nevydalo žiadne stanovisko vzhľadom na to, že štúdia nebola riadne
obstaraná. Mal za to, že v zmysle ust. § 37 OZ právny úkon, ktorého predmetom je plnenie nemožné
je neplatný. Zdôraznil, že ak je v čase uzatvorenia právneho úkonu predmet plnenia nemožným, tak

takýto právny úkon je absolútne neplatný a hľadí sa naň, ako keby neexistoval, čo znamená, že na
základe takéhoto právneho úkonu nemôžu zmluvným stranám vzniknúť žiadne práva a povinnosti. Z
nájomnej zmluvy je zrejmé, podľa názoru odporcu, že už v čase vzniku tohto právneho úkonu bolo jeho
plnenie nemožné, keďže prenajímateľ objektívne a preukázateľne nebol schopný odovzdať prenajaté
pozemky do užívania na dohodnutý účel nájomcovi. Z uvedených dôvodov mal za to, že žalobcovi
nemohlo vzniknúť ako prenajímateľovi ani právo na zaplatenie nájomného.

K odvolaniu odporcu sa vyjadril navrhovateľ. Uviedol, že právny zástupca odporcu nemal na záver
pojednávania žiadne návrhy na doplnenie dokazovania a z uvedeného dôvodu preto súd v predmetnej
veci rozhodol. Pokiaľ ide o predvolanie účastníkov konania, nesúhlasí s právnym názorom odporcu,
že mu bolo upreté právo účasti na pojednávaní, pretože bol predvolaný v dostatočnom časovom
predstihu, mohol si zabezpečiť pracovné povinnosti tak, aby sa na pojednávaní zúčastnil. Zdôraznil,

že ani navrhovateľ ako prenajímateľ nedisponuje originálom nájomnej zmluvy, avšak skutočnosť, že
nájomná zmluva bola medzi účastníkmi uzavretá nie je spornou skutočnosťou. Ďalej uviedol, že v časti
uzavretia nájomnej zmluvy platila v danej lokalite celomestská územno-plánovacia dokumentácia, v
zmysle ktorej spadalo zhruba 15.736 m2 záujmovej plochy do územia s funkčným využitím bývania viac
podlažná bytová zástavba a zhruba 16.577 m2 záujmovej plochy do územia s funkčným využitím šport

a zhruba 4.705 m2 záujmovej plochy do územia s funkčným využitím výhradná zeleň. Z uvedeného
teda vyplýva, že odporca mohol účel nájmu realizovať na vyššie uvedenej rozlohe. V prípade, že by bol
účel nájmu formovaný ako výstavba bytových objektov, športových zariadení a polyfunkčných objektov,
bol by v súlade s vtedy platnou celomestskou územno-plánovacou dokumentáciou. Ďalej poukázal na
ust. § 575 ods. 2 OZ podľa ktorého plnenie nie je nemožné, najmä ak ho nemožno uskutočniť aj za

sťažených podmienok s väčšími nákladmi, alebo až po dojednanom čase. Z uvedených dôvodov žiadal,
aby odvolací súd zmenil napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa tak, ako uviedol navrhovateľ v ním
podanom odvolaní.

Krajský súd v Bratislave, ako súd odvolací (§ 10 ods. 1 O.s.p.), prejednal odvolanie navrhovateľa aj
odvolanie odporcu podľa ust. § 214 ods. 1 O.s.p., pričom dospel k záveru, že odvolanie navrhovateľa,

ako aj odvolanie odporcu je dôvodné.

Z obsahu spisu je nesporné, že medzi navrhovateľom a odporcom bola uzatvorená dňa 14. 09. 2000
nájomná zmluva predmetom ktorej bol prenájom pozemkov uvedených v článku 1 predmetnej zmluvy a
prenajímateľ prenajal nájomcovi za podmienok ustanovených v tejto zmluve pozemky uvedené v bode
1 čl. 1 predmetnej zmluvy o výmere 37.018 m2. podľa bodu 3 čl. 1 predmetnej zmluvy účelom nájmu je

výstavba bytových domov a súvisiacej občianskej vybavenosti. V čl. 2 bola dohodnutá doba nájmu od 01.
09. 2000 do 30. 08. 2010. V čl. 3 v bode 1 bola dohodnutá úhrada za nájom, pričom nájomné za prenajatý
pozemok bolo stanovené podľa zák. č. 18/1996 Zb. o cenách vo výške 50,- Sk za 1m2 a za rok, celkom
1.850.900,- Sk za rok. V bode 4 čl. 3 predmetnej zmluvy sa zmluvné strany dohodli, že ak sa nájomca
dostane do omeškania zo zaplatením splatného nájomného je povinný zaplatiť prenajímateľovi zmluvnú

pokutu vo výške 0,15% z dlžnej sumy nájomného za každý deň omeškania. Povinnosť nájomcu platiť
úroky z omeškania podľa § 517 ods. 2 OZ nie je týmto dotknutá. V bode 3 čl. 3 predmetnej zmluvy sa
zmluvné strany dohodli, že nájomné je nájomca povinný uhrádzať štvrťročne vždy vopred k 15. 06., k 15.
09., k 15. 12. , a k 15. 03. a príslušného roka. Podľa čl. 6 bodu 1 zmluvné strany zhodne skonštatovali,,
že nájomná zmluva, ktorú zavreli dňa 29. 11. 1998 je neurčitá a preto v zmysle príslušného ust. OZ je

neplatná. Dňa 08. 12. 2000 bol uzatvorený dodatok č. 1 k predmetnej zmluve, kde došlo v čl. 1 k zmene
čl. 3 pôvodnej zmluvy a bolo stanovené nájomné tak, že nájomca sa zaviazal uhradiť vždy štvrťročne
vopred predmetné nájomné a to k 15. 06., k 15. 09, k 15. 12. a k 15. 03., pričom alikvotnú časť nájomného
za obdobie od 01. 09. 2000 do 30. 09. 2000 vo výške 154.242,- Sk sa nájomca zaviazal uhradiť i spolus platbou 462.725,- Sk za tento kvartál, splatnou k 15. 12. 2000. Celková úhrada k 15. 12. 2000 bude
činiť 616.967,- Sk. Ostatné články pôvodnej zmluvy zostali nezmenené.

Je nesporné, že v predmetnej nájomnej zmluve bol dohodnutý aj účel nájmu, ktorým bola výstava

bytových domov a súvisiacej občianskej vybavenosti. Súd prvého stupňa pochybil, keď neskúmal, či v
čase uzatvorenia nájomnej zmluvy bol účel nájmu možný, t.j. či nájomca mohol predmetné pozemky v
rozsahu, v akom ich prenajal využívať na účel, na ktorý si tieto pozemky prenajal.

Je nesporné, že v čase uzatvorenia nájomnej zmluvy tak, ako to vyplýva aj zo samotného stanoviska
odporcu zo dňa 23. 02. 2009, ale ako to vyplývalo aj zo stanoviska odporcu v rámci prvostupňového
konania, t.j. od 14. 09. 2000 až do 01. 11. 2002 platila v danej lokalite, t.j. v lokalite, kde mala prebiehať

bytová výstavba a výstavba občianskej vybavenosti podľa nájomnej zmluvy celomestská územno-
plánovacia dokumentácia - aktualizácia územného plánu hlavného mesta SR Bratislavy, rok 1993 v
znení neskorších zmien a doplnkov, v zmysle ktorej spadali parc. č. XXXX/XX, XXXX/XX, XXXX/XX,
XXXX/XX, XXXX/XX, XXXX/XX, XXXX/XX - časť s výmerou 5.890 m2 a XXXX/XX kat. územie A.,
spolu s výmerou 15.736 m2 do funkčnej plochy s funkčným využitím bývanie - viac podlažná bytová

výstavba. Parc. č. XXXX/XX, XXXX/XX, XXXX/XX, XXXX/XX, XXXX/XX, XXXX/XX, XXXX/XX, XXXX/
XX, XXXX/XX - časť s výmerou 12.090 m2 a XXXX/XX - -spolu s výmerou 16.577 m2 patril do funkčnej
plochy s funkčným využitím šport. Parc. č. XXXX/XX, XXXX/XX, XXXX/XX, XXXX/XX, XXXX/XX, XXXX/
XX, XXXX/XX, XXXX/XX, XXXX/XX, XXXX/XX, XXXX/XX, XXXX/XX, XXXX/XX, XXXX/XX, XXXX/XX,
XXXX/XX, XXXX/XX, XXXX/XX a XXXX/XX - časť s výmerou 1.491 m2 kat. územie A. spolu s výmerou

4.705 m2 patril do funkčnej plochy s funkčným využitím výhradne na zeleň - ochranná. Z uvedeného je
zrejmé, že v čase uzatvorenia nájomnej zmluvy t.j. od 14. 09. 2000 až do 01. 11. 2002 bol uvedený účel
nájmu prevažne v rozpore vtedy platnou celomestskou územno-plánovacou dokumentáciou, keďže v
územno-plánovacej dokumentácii na toto obdobie nebola zahrnutá občianska vybavenosť, ale bolo tam
zahrnuté iba bývanie. Súd prvého stupňa pochybil, keď neskúmal, či bolo možné plnenie podľa nájomnej

zmluvy už v čase uzatvorenia tejto nájomnej zmluvy a či účel nájmu bol v súlade s celomestskou
dokumentáciou v celom rozsahu. Súd prvého stupňa vyvodil nesprávny záver, že medzi účastníkmi
konania nebol dohodnutý účel nájmu a spôsob využívania pozemkov, ale predmetom zmluvy bolo iba
plnenie a nájom týchto pozemkov. Taktiež vyvodil nesprávny právny záver, že v danom prípade je
potrebné posudzovať nemožnosť plnenia podľa ust. § 575 ods. 2 OZ podľa ktorého plnenie nie je

nemožné, najmä ak ho možno uskutočniť aj za sťažených podmienok a s väčšími nákladmi, alebo až po
dojednanom čase. Na druhej strane v rozpore so svojím tvrdením skonštatoval, že ak odporca nemohol
užívať pozemky na účel, ktorý dohodol, mal si u navrhovateľa uplatniť nárok na odpustenie, prípadne
zľavu z nájomného podľa § 675 OZ v stanovenej lehote.

Odvolací súd má za to, že v rámci konania na súde prvého stupňa ako aj v rámci odvolacieho konania,

bolo jednoznačne zo strany odporcu preukázané, že nebolo možné naplniť účel nájomnej zmluvy v
celom rozsahu, t.j. že tento nemohol realizovať na predmetných prenajatých pozemkoch minimálne
občianskuvybavenosťtak,akobolúčelnájmudohodnutý,keďžeobčianskavybavenosťnebolazahrnutá
v celomestskej územno-plánovacej dokumentácii, čo nepoprel v rámci vykonaného dokazovania ani
samotný navrhovateľ. Súd prvého stupňa mal teda skúmať do akej miery bola nájomná zmluva neplatná

v čase jej uzatvorenia a či bolo možné oddeliť bytovú výstavbu, resp. výstavbu bytových domov
od súvisiacej občianskej vybavenosti a či bolo možné po uzatvorení nájomnej zmluvy túto výstavbu
obytných domov, ktorá bola v súlade s celomestskou územno-plánovacou dokumentáciou realizovať na
určitej časti prenajatých pozemkov bez toho, aby sa tam nemusela realizovať aj občianska vybavenosť.

Súd prvého stupňa pochybila aj pokiaľ ide o posúdenie oprávnenosti nároku na uplatnenú zmluvnú

pokutu, keď skonštatoval, že zmluvnú pokutu nemôže navrhovateľ uplatňovať, pokiaľ si uplatňoval úrok
z omeškania podľa ust. § 517 ods. 2 OZ.

Odvolací súd poukazuje na ust. § 544 ods. 1 OZ podľa ktorého, ak strany dojednajú pre prípad porušenia
zmluvnej povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší zaviazaný pokutu zaplatiť,
aj keď oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda.Podľa ust. § 544 ods. 2 OZ zmluvnú pokutu môžu dojednať len písomne a v dojednaní musí byť určená
výška pokuty, alebo určený spôsob jej určenia.

Funkcia zmluvnej pokuty spočíva v tom, že hrozba majetkovou sankciou dlžníkovi v prípade, keď

záväzok nesplní riadne a včas má dlžníka viesť k včasnému a riadnemu plneniu. Pokutu možno
dohodnúť tak pre prípad, že k splneniu nedôjde vôbec, alebo iba čiastočne, ale aj pre prípad, že
bude porušená akákoľvek zmluvná povinnosť. Záväzok z dohody o zmluvnej pokute je axecorickým
záväzkom, a preto sa jeho existencia a dôsledky viažu na hlavný záväzok. Ak k vzniku hlavného záväzku
nedôjde, resp. ak takýto hlavný záväzok nikdy nevznikol, nemôžu nastať účinky axecorického záväzku,

ktorý mal zabezpečovať plnenie zmluvnej povinnosti.

Z cit. us. § 544 ani z ust. § 517 nevyplýva, že by si oprávnený subjekt nemohol uplatniť voči
dlžníkovi, resp. subjektu, ktorý nesplnil zmluvnú povinnosť, tak zmluvnú pokutu ako aj úrok z omeškania.
Zmluvná pokuta je zabezpečovacím záväzkom pre prípad nesplnenia si určitej zmluvnej povinnosti,
ktorá vyžaduje písomnú dohodu, pokiaľ ide o výšku, ako aj spôsob určenia zmluvnej pokuty. Zaplatenie
úrokov z omeškania je zákonným nárokom veriteľa vo vzťahu k dlžníkovi, vyplývajúci z ust. § 517 ods.

1 a ods. 2 OZ, je vlastne sankciou pre prípad omeškania dlžníka, ktorú si môžu účastníci dohodnúť v
zmluve, ale na ktorú sankciu vzniká nárok aj priamo zo zákona.

Vzhľadom k tomu, že súd prvého stupňa sa nevysporiadal s otázkou platnosti nájomnej zmluvy, v
čase uzatvorenia nájomnej zmluvy s poukazom na ust. § 37 ods. 2 OZ a nesprávne právne posúdil
nárok navrhovateľa na zaplatenie zmluvnej pokuty, odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvého

stupňa podľa ust. § 221 ods. 1 písm. h) O.s.p. zrušil a vec vrátil súdu prvého stupňa na nové konanie.
Úlohou súdu prvého stupňa v novom konaní bude posúdiť, či bola nájomná zmluva uzatvorená medzi
navrhovateľom a odporcom dňa 14. 09. 2000 uzatvorená platne s poukazom na ust. § 37 ods. 2 OZ, t.j.
či v čase uzatvorenia nájomnej zmluvy bolo plenenie z nájomnej zmluvy možné, t.j. či odporca mohol
prenajaté pozemky užívať na účel, na ktorý boli tieto pozemky prenajaté. Ďalej je potrebné zistiť, či bolo

možné tieto pozemky využívať na dohodnutý účel nájmu v celom rozsahu, alebo len obmedzene a ak ich
bolo možné využívať len na výstavbu bytových domov tak, ako to predpokladala celomestská územno-
plánovacia dokumentácia v danom období, či bolo možné túto výstavbu bytových domov uskutočniť
oddelene od občianskej vybavenosti podľa schválenej projektovej dokumentácie, resp. urbanistickej
štúdie. Ak bolo možné výstavbu bytových domov realizovať aj bez toho, aby sa realizovala občianska

vybavenosť, odvolací súd má za to, že v takomto prípade, by bola nájomná zmluva platná len v časti,
ktorá sa dotýkala tohto účelu nájmu a navrhovateľovi by vznikol nárok na nájomné len z tej časti
pozemkov, kde mala byť výstavba bytových domov realizovaná. Až po posúdení tejto základnej otázky
bude môcť súd prvého stupňa vo veci opätovne rozhodnúť a zároveň sa vysporiadať aj s právnym
nárokom navrhovateľa na zaplatenie zmluvnej pokuty tak, ako bola dohodnutá v predmetnej nájomnej

zmluve.

Odvolací súd aj napriek tej skutočnosti, že súd prvého stupňa nevyvodil z vykonaného dokazovania
správny právny záver má za to, že z procesného hľadiska nedošlo k pochybeniu, keď v predmetnej
veci pojednával bez účasti odporcu. Z obsahu spisu je zrejmé, že prvé pojednávanie vo veci bolo
vytýčené na 08. 11. 2007, na ktoré pojednávanie sa dostavili obaja účastníci konania, t.j. navrhovateľ

aj odporca, avšak na návrh účastníkov bolo pojednávanie odročené z dôvodu možnej mimosúdnej
dohody na neurčito. Ďalšie pojednávanie vo veci bolo vytýčené na termín 05. 06. 2008. Na predmetné
pojednávanie boli účastníci riadne predvolaní v zákonom stanovenej lehote, pričom odporca prevzal
predvolaniedňa23.05.2008anavrhovateľdňa15.05.2008,totopojednávanieboloodročenézdôvodu,
že sa ospravedlnil právny zástupca odporcu, ktorý bol splnomocnený na zastupovanie v predmetnej veci

dňa 03. 06. 2008 z dôvodu, že nemal dostatok času na oboznámenie sa s obsahom súdneho spisu. Toto
pojednávanie bolo odročené na termín 30. 09. 2008, na ktorý termín boli účastníci konania riadne a včas
predvolaní. Na pojednávanie sa dostavil zástupca navrhovateľa, ako aj právny zástupca odporcu, ktorý
však podľa zápisnice založenej v súdnom spise nežiadal o odročenie pojednávania z dôvodu neúčasti
jeho klienta, t.j. odporcu na tomto pojednávaní ani netrval na jeho vypočutí. Z uvedených dôvodov má

odvolací súd za to, že v danom prípade neboli porušené práva odporcu ako účastníka konania, pokiaľ ide
o jeho účasť na pojednávaní na ktorom bolo rozhodnuté v predmetnej veci, keďže na tomto pojednávanísa zúčastnil jeho právny zástupca, ktorý riadne vo veci vypovedal, mal možnosť produkovať ďalšie
dôkazy a vyjadrovať sa k tvrdeniam navrhovateľa.

O trovách konania rozhodne súd prvého stupňa podľa ust. § 224 ods. O.s.p. v novom rozhodnutí vo veci.

Poučenie:

Proti tomuto uzneseniu odvolanie nie je prípustné.