Rozsudok Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 25. apríl 2007

Súd: Okresný súd Trenčín
Spisová značka: 14C/4/2003

Identifikačné číslo súdneho spisu:
Dátum vydania rozhodnutia: 25. 04. 2007
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Milina Jánošková

ECLI:

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Trenčín samosudkyňou JUDr. Milinou Jánoškovou v právnej veci žalobkyne E. Ž., občianky

SR, bytom T., G. R. Š. XXX/XX,. právne zastúpenej JUDr. P. S., advokátom so sídlom v T., B. č. XX. proti
žalovanému P. T., spol. s r.o. so sídlom v T., Š. č. XX/XXX,. IČO XX. XXX. XXX,. právne zastúpenému
JUDr. M. F., advokátom so sídlom v T., J. č. XXXX. o neplatnosť výpovede z nájmu bytu takto

r o z h o d o l :

Žaloba s a z a m i e t a.

Žalobkyňa j e p o v i n n á zaplatiť žalovanému náhradu trov konania 4.402,- Sk do 3 dní od
právoplatnosti rozsudku, k rukám JUDr. M. F..

o d ô v o d n e n i e :

Žalobcovia E. Ž. a v súčasnosti už nebohý P. Ž. sa podaným návrhom zo dňa 11.2.2003 domáhali,
aby súd určil, že výpoveď z nájmu bytu daná žalovaným dňa 22.1.2003 je neplatná. Uviedli, že na

základe dohody o odovzdaní a prevzatí bytu zo dňa 16.2.1988 sa žalobcovia ako manželia stali
užívateľmi a od roku 1992 v dôsledku § 871 zákona č. 509/1991 Zb. nájomcami 4 1 izbového bytu
č. X,. nachádzajúceho sa v dome súp. č. XXX. (orientačné č. XX) na Ul. M. R. Š. v T.. V tomto
byte bývajú spoločne s deťmi P., P. a F. Ž.. Dom súp. č. XXX. získal v roku 1994 na základe kúpy
do vlastníctva žalovaný. Na základe tejto skutočnosti žalovaný dňom 6.10.1994 získal postavenie
prenajímateľa uvedeného bytu so všetkými povinnosťami, ktoré z toho postavenia vyplývajú. Do
nadobudnutia vlastníctva domu žalovaným žalobcovia riadne uhrádzali platby za nájomné a služby
spojené s užívaním bytu dovtedajšiemu prenajímateľovi, M. T.. Platba za užívanie bytu bola stanovená

na 245,- Sk mesačne, podľa dohody o odovzdaní a prevzatí bytu zo dňa 16.2.1988. Žalovaný začal po
nadobudnutí domu č. XXX. do vlastníctva v dome vykonávať stavebné úpravy s tým, že im odobral kľúče
od pivnice, pivničné priestory vypratal a uzamkol, na stavbe vykonal výkopové práce a odstavil vodu.
V dôsledku výkopových prác sa poškodili vodovodné rozvody a došlo k trvalému odstaveniu vody až
do súčasnosti. V čase odstavenia vody žalobcovia požadovali jej opätovné napojenie, avšak zo strany
žalovaného boli ešte v počiatočnom období informovaní o tom, že k napojeniu vody nedôjde a že sa
bude snažiť o ich presťahovanie do náhradného bytu, a preto nebude od nich požadovať ani úhradu

platieb nájomného. Takto došlo k stavu, že žalobcovia uhrádzali všetky náklady spojené s užívaním
bytu (plyn, elektrina) priamo jednotlivým dodávateľom energií a nájomné neplatia, lebo ho žalovaný
od nich nepožadoval ani neupresnil jeho výšku. Vzhľadom na závady v užívaní bytu im neposkytol
ani návrh na znížené nájomné. Žalovaný im dal v januári 2003 výpoveď z nájmu bytu podľa § 711
ods. 1 písm. d/ Občianskeho zákonníka s odôvodnením, že nezaplatili nájomné. Žalobcovia mali za to,
že výpoveď je účelová a má slúžiť jedine k tomu, aby boli z bytu vysťahovaní bez bytovej náhrady.
Zároveň je reakciou na skutočnosť, že žalovaného písomne upozornili listom zo dňa 9.12.2002 na

zabezpečenie dodávok vody, inak si budú nárok uplatňovať súdnou cestou. V dôsledku neodstránenia
závadyvbyte(nepripojeniavody)došlokzníženiunájomnéhodohodouažnatakúúroveň,žežalobcoviaboli povinní platiť len tie platby, ktoré sa týkali služieb spojených s užívaním bytu. Žalovaný im žiadnym
spôsobom nevyčíslil výšku novoupraveného nájomného a ani žiadnou formou nájomné nepožadoval.
Preto mali žalobcovia za to, že výpoveď je neplatná. Naliehavý právny záujem na požadovanom určení

jej neplatnosti majú z dôvodu, že bez takéhoto určenia by zanikol nájom bytu. Preto sa v zákonom
stanovenej lehote podľa § 711 ods. 6 Občianskeho zákonníka domáhali určenia neplatnosti výpovede.

Žalovaný žiadal žalobu zamietnuť. Uviedol, že ich spoločnosť kúpila dom č. XX. a XX. na Š. ul. v
T. s tým, že v dome č. XX boli dvaja nájomcovia. Jeden sa odsťahoval a okrem rodiny Ž. tam už
nikto nebýval. Žalovaný mal v úmysle používať dom na podnikanie ako skladové priestory a dom

č. XX. vyžadoval nákladnú rekonštrukciu. Spodná časť budovy bola zlá, popraskali múry a bolo
treba vykonať úpravu pivničných priestorov. M. S. - konateľ žalovaného spolu s pani H. L. navštívili
žalobcov a bola im predložená kúpna zmluva, z ktorej vyplývalo, že žalovaný je nový majiteľ domu a
pani L. im predložila na podpis nový evidenčný list pre výpočet úhrady za byt, kde bolo vypočítané
nové nájomné a poplatky za služby spojené s užívaním bytu. Pri výpočte sa vychádzalo z výmeru
od predchádzajúceho prenajímateľa. Toto rodina Ž. odmietla akceptovať a žiadnu nájomnú zmluvu

nepodpísala. Dňa 29.12.1994 boli nájomníci požiadaní o uvolnenie suterénu kvôli rekonštrukcii, čo
aj urobili a veci si dali do garáže. Po stavebných úpravách mali samostatný plynomer a samostatnú
prípojku a nájomcovia odoberali vodu bez toho, aby za ňu platili. V roku 2000 zamrzla voda, vytieklo 900
m3 a žalovaný musel za únik vody zaplatiť 58.000,- Sk. Vodu bolo nutné odstaviť a urobiť komplexnú
rekonštrukciu kvôli trubkám z olova s tým, že nájomníci chodili po vodu zo šachty, nachádzajúcej sa asi 5

m od domu a potom na pozemok S. Z. P.. Vodu hradil žalovaný s tým, že žalobcovia mu za ňu nezaplatili
nič. Bez vody neboli nájomcovia ani tri dni, s tým, že mali len studenú, túto si museli ohrievať. Voda sa
žalobcom potiahla provizórne asi v roku 2004 - 2005. Za celé obdobie, čo dom patrí žalovanému,
mu žalobcovia žiadne nájomné, ani za dodávku vody nič nezaplatili, čo spočiatku akceptoval, lebo to boli
starší ľudia a bola s nimi zlá komunikácia. Žalovaný sa snažil zabezpečiť žalobcom náhradný byt. Boli

im ponúknuté dva byty, z toho jeden 3-izbový byt na J., ktorý žalobcovia odmietli, lebo bol na poschodí.
Ďalší byt na S. ul. taktiež odmietli, lebo chceli byt na prízemí. Potom im ponúkli 3-izbový rodinný dom v
I., čo spočiatku akceptovali. Žalovaný dom kúpil, s tým, že ho darovacou zmluvou prevedie na žalobcov,
aby mal s nimi pokoj. Po kúpe domu sa títo doňho odmietli nasťahovať, požadovali jeho rekonštrukciu.
Potom odstúpili od všetkého a nedalo sa s nimi vôbec komunikovať, na čo sa žalovaný rozhodol, že

žalobcovia nedostanú nič a pristúpil k výpovedi z nájmu bytu. Žalovaný trval na tom, že mal snahu
zabezpečiť žalobcom nadštandardné bývanie v náhradnom byte a postupoval nad rámec povinností,
ktoré mu ukladá Občiansky zákonník.

Súd vykonal dokazovanie výsluchom žalobkyne, vypočul M. S. - konateľa žalovaného, svedkov H. L., A.
K.,P.Ž.aP.Ž.mladšieho,oboznámilzápisodohodeoodovzdaníaprevzatíbytuzodňa16.2.1988,výpis

z LV č. 4036 k.ú. T., protokol o prevzatí bytu, rozhodnutie o pridelení bytu zo dňa 25.1.1988, výpoveď s
nájmubytuzodňa22.1.2003,evidenčnýlistprevýpočetúhradyzabytžalobcov,úmrtnýlistP.Ž.,doklady
o opravách sadnutého suterénu z 8-12/1998, výpis z obchodného registra žalovaného, spis tunajšieho
súdu 23D/461/2003, výzvu k zabezpečeniu dodávky vody zo dňa 9.12.2002, poštovú poukážku na sumu
20.580,-Sk,záznamzohliadkynáhradnéhobytuzodňa10.7.1995azistilnasledovnýskutkovýstavveci:

Žalobkyni a jej manželovi P. Ž. bol za trvania manželstva rozhodnutím M. T. zo dňa 25.1.1988 č.j. 953/87-
Gch pridelený 4 1-izbový byt č. X na I.. poschodí byt. domu súp. č. XX. na U. S. v T.. Na základe
zápisnice o odovzdaní a prevzatí bytu zo dňa 16.5.1988 M. B. P. T. ako vlastník domu č. XX. na U.. S.
v T. odovzdal dňa 15.2.1988 účastníkom do užívania tento byt č. X a tým vzniklo právo spoločného
užívania bytu manželmi, ktoré sa podľa ust. § 871 ods. 1 Občianskeho zákonníka zmenilo s účinnosťou

od 1.1.1992 na spoločný nájom bytu manželmi.

Z LV č. 4036 v k.ú. T. vyplýva, že dom, súp. č. XXX. na U.. M. R. Š. (predtým S.) v T. kúpil žalovaný v
podiele 1/1 a vklad bol povolený pod V 1251/94, V 1533/964.

Dňa 22.1.2004 dal žalovaný - prenajímateľ obom účastníkom výpoveď z nájmu bytu na U.. M. R. Š. č.
XX. v T. podľa ust. § 711 ods. 1 písm. d/ Občianskeho zákonníka, z dôvodu, že nájomcovia bytu hruboporušili svoje povinnosti tým, že nezaplatili nájomné a úhradu za služby spojené s užívaním bytu za
čas dlhší ako 3 mesiace.

P. Ž., nar. X.X.XXXX. - manžel žalobkyne, dňa 6.5.2003 zomrel. Dedičské konanie po ňom sa viedlo na

Okresnom súde Trenčín pod sp. zn. 23D/461/2003 a právoplatne sa skončilo zastavením konania pre
nemajetnosť, dňa 30.10.2003.

Dňa 9.12.2002 sa Š. Ž. obrátil na žalovaného so žiadosťou o zabezpečenie dodávky vody do bytu na
U.. M. R. Š. č. X v T..

Z poštovej poukážky zo dňa 27.9.2003 bolo zistené, že P. Ž. - syn žalobkyne, poukázal žalovanému
sumu 20.580,- Sk, označenú ako nájom za 1997 - 2003, pričom žalovaný peniaze neprevzal.

Podľa § 871 ods. 1 Občianskeho zákonníka právo osobného užívania bytu a právo užívania iných
obytných miestností a miestností neslúžiacich na bývanie vzniknuté podľa doterajších predpisov, ktoré
trvá ku dňu nadobudnutia účinnosti tohto zákona, sa mení dňom účinnosti tohto zákona na nájom.
Spoločné užívanie bytu a spoločné užívanie bytu manželmi sa mení na spoločný nájom.

Podľa § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje

nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa a nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov
voči prvšiemu vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom preukázaná.

Podľa § 711 ods. 1 písm. d/, ods. 2, 5, 6 Občianskeho zákonníka prenajímateľ môže vypovedať nájom
bytu, ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil
nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým,

že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa. Dôvod
výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom,
inak je výpoveď neplatná. Dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť. Ak nájomca, ktorý je v hmotnej
núdzi z objektívnych dôvodov, pred uplynutím ochrannej lehoty (§ 710 ods. 4) zaplatí prenajímateľovi
dlžné nájomné alebo sa písomne dohodne s prenajímateľom o spôsobe jeho úhrady, rozumie sa tým,

že dôvod výpovede nájmu bytu zanikol. Neplatnosť výpovede môže nájomca uplatniť na súde do troch
mesiacov odo dňa doručenia výpovede. Účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí právoplatnosti
rozhodnutia súdu, ktorým sa zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu.

Podľa§707ods.1Občianskehozákonníkaakzomriejedenzmanželov,ktoríbolispoločnýminájomcami
bytu, stane sa jediným nájomcom pozostalý manžel.

Podľa § 673 Občianskeho zákonníka nájomca nie je povinný platiť nájomné, pokiaľ pre vady veci,
ktoré nespôsobil, nemohol prenajatú vec užívať dohodnutým spôsobom alebo ak sa spôsob užívania
nedohodol primerane povahe a určeniu veci.

Podľa § 674 Občianskeho zákonníka ak nájomca môže užívať prenajatú vec z dôvodov uvedených v
§ 673 iba obmedzene, má nájomca nárok na primeranú zľavu z nájomného. Prenajímateľ si však musí

započítať náklady, ktoré ušetril, a cenu výhod, ktoré mal z toho, že nájomca užíval vec len obmedzene.

Podľa § 675 Občianskeho zákonníka právo na odpustenie alebo na poskytnutie zľavy z nájomného
sa musí uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu. Právo zanikne, ak sa neuplatní do šiestich
mesiacov odo dňa, keď došlo ku skutočnostiam toto právo zakladajúcim.

Takto mal súd preukázané, že žalobkyňa s jej manželom získali do osobného užívania byt č. X v dome

súp.č.XX.naU..M.R.Š.vT..Právoosobnéhoužívaniasa súčinnosťouzák.č.509/1991Zb.zmenilonaspoločný nájom bytu manželmi. V roku 1994 nadobudol dom súp. č. XX. v T. do vlastníctva žalovaný na
základe kúpnej zmluvy, čím vstúpil do práv a povinností prenajímateľa. Zmenu vlastníka budovy riadne
žalobkyniajejmanželovipreukázal.Počaskonaniamanželžalobkyne,P.Ž.,zomrelajedinýmnájomcom

sa podľa § 707 ods. 1 Občianskeho zákonníka stala žalobkyňa, s ktorou súd pokračoval v konaní.
Žalobkyňa a jej nebohý manžel si od počiatku neplnili povinnosti vyplývajúce z nájomného vzťahu.
Žalobkyňa s manželom boli povinní plniť povinnosti nájomcov podľa pôvodného evidenčného listu
úhrady za predmetný byt a platiť nájomné a platby za služby spojené s užívaním bytu v rovnakej výške
ako predchádzajúcemu prenajímateľovi, bez ohľadu na to, či nový majiteľ nájomné požadoval, alebo nie.

Súd mal preukázané výpoveďou M. S., ako aj svedkýň H. L. a A. K., že žalobkyňa s manželom odmietli
podpísať nájomnú zmluvu a prevziať nový evidenčný list pre výpočet úhrady za byt. Povinnosti nájomcov
dlhodobo neplnili, a to aj v čase, keď mali vodu v byte zavedenú a od roku 1994 nezaplatili žalovanému
na nájomnom vôbec nič. Taktiež za celé obdobie nezaplatili žalovanému ani platbu za odoberanú
studenúvodu.Jepravda,ženájomcovianemalidlhodobovbytezavedenúvodu,kvôlihavarijnémustavu
budovy, dodávku studenej vody mali zabezpečenú a túto odoberali bezplatne. Odmietli sa však z bytu

odsťahovať, hoci im bolo žalovaným poskytnutých niekoľko adekvátnych bytových náhrad. Žiadnu zľavu
na nájomnom ani na službách spojených s užívaním bytu u prenajímateľa neuplatnili. Taktiež nebolo
preukázané, že nájomné neplatili z dôvodu preukázania hmotnej núdze. S prenajímateľom sa nedohodli
ani na splátkovom kalendári úhrady dlhu na nájomnom, ani ho do lehoty uvedenej v ust. § 711 ods. 5
Občianskeho zákonníka neuhradili. Výpoveď z nájmu bytu podľa § 711 ods. 1 písm. d/ Občianskeho

zákonníka bola obom spoločným nájomcom riadne písomne doručená, čo obaja nepopreli a uviedli to aj
v samotnej žalobe podanej na súd. Existencia výpovedného dôvodu bola v konaní preukázaná a neboli
zistené žiadne skutočnosti, pre ktoré by výpoveď z nájmu bytu nebola platná. Z týchto dôvodov súd
žalobu ako nedôvodnú zamietol.

O náhrade trov konania súd rozhodol podľa § 142 ods. 1 O.s.p.. Žalovanému, ktorý mal v konaní plný

úspech, súd priznal náhradu trov konania za trovy právneho zastúpenia za 1 úkon právnej pomoci v
r. 2005 po 1.154,- Sk a za 2 úkony po 1.371,- Sk (príprava a prevzatie veci dňa 24.5.2005, účasť na
pojednávaní dňa 14.3.2007 a 25.4.2007), 1 x 150,- Sk paušál a 2 x 178,- Sk paušál podľa § 11
ods. 1, § 14 ods. 1 písm. a/, d/ vyhl. č. 655/2004 Z.z.. Trovy konania v celkovej výške 4.402,- Sk bude
žalobkyňa povinná zaplatiť do 3 dní od právoplatnosti rozsudku k rukám právneho zástupcu žalovaného,

JUDr. M. F..

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na tunajší súd.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (označenie súdu ktorému je určené, kto ho robí,
ktorej veci sa týka a čo sleduje, podpis, dátum) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom

rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za nesprávny a čoho sa
odvolateľ domáha. Odvolanie je potrebné podať v počte 2 rovnopisov, ak potrebný počet rovnopisov
účastník nepredloží, súd vyhotoví kópie na jeho trovy (§ 42 ods. 3, 205 ods. 1 O.s.p.).

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej možno odôvodniť len
tým, že

- sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,

- ten, kto v konaní vystupoval ako účastník, nemal spôsobilosť byť účastníkom konania,

- účastník konania nemal procesnú spôsobilosť a nebol riadne zastúpený,

- v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,

- sa nepodal návrh na začatie konania, hoci podľa zákona bol potrebný,

- účastníkovi konania sa postupom súdu odňala možnosť konať pred súdom,- rozhodoval vylúčený sudca,

- súd prvého stupňa nesprávne právne posúdil vec, a preto nevykonal ďalšie navrhované dôkazy,

- konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

- súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,

- súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

- doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (dôkazy sa týkajú podmienok konania, vecnej príslušnosti súdu, vylúčenia
sudcu, dôkazmi má byť preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne

rozhodnutie vo veci samej, odvolateľ nebol riadne poučený podľa § 120 ods. 4, účastník konania bez
svojej viny nemohol dôkazy označiť alebo predložiť do rozhodnutia súdu prvého stupňa),

- rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (§ 205 ods. 2, §
205a ods. 1, § 221 ods. 1 O. s. p.).

Ak nebude povinnosť uložená týmto rozsudkom dobrovoľne splnená, možno podať návrh na exekúciu

podľa osobitného predpisu.