Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 28. november 2023

Súd: Okresný súd Nitra
Spisová značka: 7C/83/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6123307949
Dátum vydania rozhodnutia: 28. 11. 2023
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Dana Gáborová

ECLI: ECLI:SK:OSNR:2023:6123307949.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Nitra sudcom JUDr. Danou Gáborovou v spore žalobcov: 1/ A. B. C., nar. XX.X.XXXX, D.

E. XX/XXX, F., 2/ C. G. C., nar. X.X.XXXX, D. E. XX/XXX, F., zast. JUDr. Sabína Šurinová Barciová,
advokátka, Pri kaštieli 387, Alekšince, proti žalovaným: 1/ B. B. H., nar. X.XX.XXXX, I. XXXX/XX, C., 2/ B.
B. H., nar. XX.X.XXXX, J. XXXX/XX, F., obaja zast. CONSULTA s.r.o., Šafárikovo námestie 4, Bratislava
- mestská časť Staré Mesto, IČO: 31 318 495, o zaplatenie 3000 eur s prísl., takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaní sú p o v i n n í zaplatiť spoločne a nerozdielne žalobcom sumu 3000 eur spolu s úrokom
z omeškania vo výške 8,5% ročne zo sumy 3000 eur od 31.5.2023 do zaplatenia, a to do 3 dní od
právoplatnosti rozhodnutia.

II. Vo zvyšku žalobu z a m i e t a .

III. Žalobcom p r i z n á v a proti žalovaným spoločne a nerozdielne nárok na náhradu trov konania
v rozsahu 100% o výške ktorej rozhodne súd do 60 dní od právoplatnosti rozsudku

o d ô v o d n e n i e :

14
7C/83/2023

1. Žalobcovia sa podanou žalobou doručenou súdu dňa 26.4.2023 domáhajú od žalovaných zaplatenia
sumy 3000 eur spolu s prísl. a náhrady trov konania. Žalobu zdôvodnili tým, že dňa 6.2.2023
bola uzatvorená Rezervačná zmluva medzi žalobcami v 1. a 2. rade (manželmi ako záujemcami) a
žalovanými v 1. a 2. rade: B. B. H. a B. B. H. (ako budúcimi predávajúcimi). Žalovaní sa ako podieloví
spoluvlastníci každý v podiele 1/2 k nehnuteľnosti zaviazali rezervovať pre žalobcov nehnuteľnosť -
byt č. 10 na 1.p., vo vchode č.o. XX, bytového domu súp. č. XXXX, so spoluvlastníckymi podielmi na
prislúchajúcich pozemkoch, nachádzajúci sa v okrese: F., obci: F., katastrálnom území: F., zapísanú

na LV č. XXXX a LV č. XXXX, a to do času uzatvorenia kúpnej zmluvy najneskôr do 70 dní odo dňa
podpisu Rezervačnej zmluvy. Žalobcovia v zmysle čl. III bod 3.2. Rezervačnej zmluvy zo dňa 6.2.2023
zaplatili rezervačný poplatok vo výške 3.000,- Eur na účet žalovaného dňa 7.2.2023. Odstúpením zo
dňa 3.4.2023 žalobcovia odstúpili od Rezervačnej zmluvy zo dňa 6.2.2023 v zmysle § 49 a § 50a
Občianskeho zákonníka z nasledovných dôvodov: žalovaní porušil Zmluvu, keď nehnuteľnosť počas
trvania zmluvy ďalej ponúkali na predaj iným záujemcom, čo preukazuje inzerát č. XXXXXXXXX na
stránke https://reality.bazos.sk ako aj ďalších realitných portáloch, čím sa podstatne zmenili okolnosti,

z ktorých žalobcovia ako záujemcovia vychádzali, a to do takej miery, že nemožno od nich spravodlivo
požadovať, aby uzavreli riadnu kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť, ku ktorej si môžu uplatňovať práva
aj ďalšie osoby. Vo svojom písomnom odstúpení požadovali žalobcovia od žalovaných spoločne a
nerozdielne vrátiť už zaplatený rezervačný poplatok vo výške 3.000,- Eur do 3 dní od doručeniaodstúpenia. Odstúpenie zo dňa 3.4.2023 prevzala žalovaná v 2. rade dňa 6.4.2023 a žalovaný v 1.
rade dňa 11.4.2023, čím odstúpenie nadobudlo účinnosť. Žalovaní v 1. a 2. rade odpovedali Listom
zo dňa 13.4.2023 odmietavo a rezervačný poplatok žalobcom nevrátili. Na základe vyššie uvedených

skutočností si žalobcovi uplatňujú voči žalovaným v 1. a 2. rade spoločne a nerozdielne titulom
bezdôvodného obohatenia pohľadávku: - istinu vo výške 3.000,- Eur, - úroky z omeškania vo výške
8,5 % ročne z dlžnej sumy 3.000,- Eur od 15.4.2023 do zaplatenia (odstúpenie s výzvou na zaplatenie
do 3 dní od prevzatia, odstúpenie posledným žalovaným prevzaté dňa 11.4.2023) podľa § 517 ods. 2
Občianskeho zákonníka, - náhradu trov konania a právneho zastúpenia.

2. Súd vo veci rozhodol v rámci upomínacieho konania platobným rozkazom, proti ktorému podali
žalovaní odpor, kde uviedli, že domnelý nárok žalobcov (ktorý je predmetom Konania) neuznávajú,
žalobužalobcovpovažujúzanedôvodnú.Žalovanípovažujúzapotrebnéupriamiťpozornosťkonajúceho
súdu na text predloženej zmluvy, keďže predstavuje právny základ a upravuje vzájomné práva a
povinnosti zmluvných (teraz už sporových) strán. V spojení so subsidiárnou úpravou zákona č. 40/1964

Zb. Občiansky zákonník, v znení neskorších predpisov (ďalej aj len „OZ“) je pre sporové strany –
rovnako ako pre konajúci súd– Zmluva jedinou relevantnou hmotnoprávnou úpravou. Keďže predmetom
prevodu sa mal stať byt, do úvahy prichádza tiež aplikácia zákona č.182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov
a nebytových priestorov, v platnom a účinnom znení i keď zrejme pre posúdenie sporu nebude veľmi
relevantná. Žalovaní- ako budúci predávajúci a Žalobcovia- ako budúci kupujúci teda uzatvorili zmluvu,

ktorá v nadpise nie je výslovne pomenovaná, v rozsahu 4 normostrany, podpísanú dňa 6. februára
2023 (v ďalšom texte sa uvádza ako „Zmluva“). Zmluva má písomnú formu a v nadpise nie je výslovne
označená.Žalovanízastávajúnázor,žepodľaobsahutakátozmluvamôžebyťposúdenáakoinominátna
(§ 51 OZ) príp. ako zmluva o budúcej zmluve (§51a OZ). Žalovaní si pritom dovoľujú poukázať najmä
na nasledovné ustanovenia Zmluvy: Článok II. – špecifikácia Nehnuteľností, vyhlásenie Žalobcov o

ich záujme kúpiť Nehnuteľnosti do ich BSM, dohoda sporových strán o kúpnej cene za Nehnuteľnosti
v celkovej výške 215.000,- EUR (slovom: dvestopätnásťtisíc eur). Článok III. – Záväzok sporových
strán Žalobcov- ako kupujúcich a Žalovaných – ako predávajúcich uzavrieť riadnu (kúpnu) zmluvu
k predmetu predaja (Nehnuteľnostiam), a to najneskôr do sedemdesiatich (70) dní odo dňa podpisu
Zmluvy. Keďže Zmluva bola podpísaná dňa 6. februára 2023, kúpna zmluva mala byť uzatvorená

najneskôr do 17. apríla 2023. Záväzok Žalobcov zaplatiť rezervačný poplatok vo výške žalovanej sumy
(t.j. 3.000,- Eur) do troch dní od podpísania Zmluvy. Žalovaní potvrdzujú, že rezervačný poplatok im
bol zaplatený prevodom na bankový účet (ďalej len „Rezervačný poplatok“). Rezervačný poplatok sa
mal započítať do celkovej kúpnej ceny za predaj Nehnuteľností, pravda ak by si žalobcovia splnili
svoje zmluvné povinnosti riadne a včas. Dovoľujú si uviesť i doslovnú citáciu ustanovenia Zmluvy,

ktoré je podľa názoru žalovaných pre posúdenie sporu v tomto Konaní rozhodujúce: Podľa článku
III ods. 3.4 Zmluvy zmluvné strany sa dohodli: „V prípade, ak Budúci kupujúci zaplatí Rezervačný
poplatok v lehote uvedenej v odseku 3.2 tejto Zmluvy, ale v lehote uvedenej v odseku 3.1 tejto Zmluvy
neuzatvorí Kúpnu zmluvu, Budúci predávajúci môže od tejto Zmluvy odstúpiť s okamžitou splatnosťou
po doručení písomného oznámenia o odstúpení Budúcemu kupujúcemu. V takomto prípade Majetok

už nebude rezervovaný v prospech Budúceho kupujúceho, Budúci predávajúci bude oslobodený od
všetkých záväzkov a bude oprávnený rezervovať resp. predať Majetok iným záujemcom – potenciálnym
kupujúcim. Z dôvodu nesplnenia záväzku Budúcim kupujúcim uzatvoriť Kúpnu zmluvu bude Budúci
predávajúci oprávnený ponechať si celý Rezervačný poplatok na kompenzáciu nákladov spojených s
rezerváciou Majetku ako odstupné.“ Práva a povinnosti sporových strán sú z cit. ustanovenia dostatočne

konkrétne a zrejmé. Z Konania je tiež zrejmé, že Žalobcovia zaplatili žalovaným rezervačný poplatok.
Kúpna zmluva k Nehnuteľnostiam v dohodnutej lehote (70 dní odo dňa uzatvorenia Zmluvy) uzatvorená
nebola, avšak výhradne zo subjektívnych dôvodov na strane Žalobcov. Žalobcovia v podanej žalobe
tiež konštatujú: „Odstúpením zo dňa 3.4.2023 žalobcovia odstúpili od Rezervačnej zmluvy zo dňa
6.2.2023 v zmysle § 49 a § 50a Občianskeho zákonníka z nasledovných dôvodov: žalovaní porušil

Zmluvu,keďnehnuteľnosťpočastrvaniazmluvyďalejponúkalinapredajinýmzáujemcom,čipreukazuje
inzerát č. XXXXXXXXX na stránke https:// reality.bazos.sk ako aj ďalších realitných portáloch, čím sa
podstatne zmenili okolnosti, z ktorých žalobcovia ako záujemcovia vychádzali, a to do takej miery, že
nemožno od nich spravodlivo požadovať, aby uzavreli riadnu kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť, ku ktorej
si môžu uplatňovať práva aj ďalšie osoby. Vo svojom písomnom odstúpení požadovali žalobcovia od

žalovaných spoločne a nerozdielne vrátiť už zaplatený rezervačný poplatok vo výške 3.000,- Eur do 3
dní od doručenia odstúpenia. Odstúpenie zo dňa 3.4.2023 prevzala žalovaná v 2.rade dňa 6.4.2023 a
žalovaný v 1.rade dňa 11.4.2023, čím odstúpenie nadobudlo účinnosť. Žalovaní v 1. a 2.rade odpovedali
Listom zo dňa 13.4.2023 odmietavo a rezervačný poplatok žalobcom nevrátili.“ Žalovaní konštatujú,že im bol doručený list žalobcov (označený ako odstúpenie od zmluvy), ktorí si žalovaní prevzali a na
ktorý tiež reagovali písomnou odpoveďou. Žalovaní však zásadne nesúhlasia a rozporujú tvrdenie a
argumentáciu žalobcov, podľa ktorej žalobcovia mali právny dôvod na jednostranné ukončenie Zmluvy

formouodstúpeniaodnej.Obsahlistužalobcovzodňa3.4.2023jepretoibatzv.(domnelým)odstúpením
od Zmluvy, nie však odstúpením platným, ktoré by bolo v súlade so Zmluvou a/alebo v súlade s
platnou právnou úpravou Občianskeho zákonníka príp. iného osobitného zákona. Žalovaní si ďalej
dovoľujú uviesť na pravú mieru, že žalovaný v 1.rade kontaktoval telefonicky žalobcov v snahe zistiť,
kedy približne by bolo možné uzavrieť kúpnu zmluvu. Žalobcovia mu však oznámili, že uzatvorenie

kúpnej zmluvy k Nehnuteľnostiam závisí od skutočnosti, kedy a či vôbec žalobcovia predajú iný svoj
nehnuteľný majetok. Inými slovami, žalobcovia časom zistili, že na kúpu Nehnuteľností nemajú a ani
nebudú disponovať dostatočnými finančnými prostriedkami. Z tohto dôvodu, žalobcovia uzatvorenie
kúpnej zmluvy k Nehnuteľnostiam odkladali a priamej odpovedi, kedy t.j. v ktorý dátum bude možné
uzavrieť kúpnu zmluvu sa vyhýbali. Žalovaný v 1.rade nepopiera, že na internetovej stránke C. a tiež na
internetovej stránke facebook.com zverejnil inzerát v ktorom ponúkal Nehnuteľnosti na predaj. Uvedená

skutočnosť je však pre posúdenie žalobnej požiadavky žalobcov v tomto Konaní právne irelevantná.
Skutočnosť zverejnenia inzerátu totiž nemá žiadny súvis s predmetom Konania, nakoľko v Zmluve
nebolodohodnuté,žebysamotnézverejnenieinzerátunapredajNehnuteľnostíbolodôvodompreplatné
odstúpenie od Zmluvy. V tejto súvislosti poukazuje aj na § 48 OZ (o ktorom sa zmieňujú paradoxne
samotní žalobcovia), v ktorom Občiansky zákonník stanovuje: „Od zmluvy môže účastník odstúpiť, len

ak je to v tomto alebo v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté.“ Dovoľuje si pripomenúť,
že ak vychádza zo zmluvnej dohody sporových strán, obsiahnutej v Zmluve, základnou povinnosťou
žalovaných bolo rezervovať Nehnuteľnosti v prospech budúcich kupujúcich po dobu 70 dní od podpisu
Zmluvy a v tejto lehote uzavrieť kúpnu zmluvu k Nehnuteľnostiam. Základnou povinnosťou žalobcov
bolo zaplatiť rezervačný poplatok budúcim predávajúcim a v lehote 70 dní od podpisu Zmluvy uzavrieť

kúpnu Zmluvu k Nehnuteľnostiam. Nárok žalovaných na ponechanie rezervačného poplatku je pritom
viazaný výhradne na dôvod, ak žalobcovia nesplnia svoj záväzok uzatvoriť kúpnu zmluvu v dohodnutej
lehote, ako je zrejmé z článku III. ods. 3.4 posledná veta (in fine) Zmluvy a ktorý skutkový dôvod
sa aj v realite naplnil. Žalovaní boli pripravení a ochotní kúpnu zmluvu k Nehnuteľnostiam uzavrieť,
avšak zo subjektívnych dôvodov na strane žalobcov, kúpna zmluva uzatvorená nebola. Dovoľuje si

pritom zopakovať, že žalovaný v 1.rade zverejnil inzerát na predaj Nehnuteľností až po tom, ako mu
žalobcovia povedali, že na kúpu nehnuteľností nemajú dostatočné peňažné prostriedky teda bolo už
zrejmé, že žalobcovia kúpnu zmluvu neuzatvoria. V Zmluve pritom nie je žiadna zmienka o tom, že by
žalovaní nemohli Nehnuteľnosti ponúkať na predaj súbežne tretiemu a už vôbec nie, že by to bol právny
dôvod na odstúpenie od zmluvy. Dodáva, že žalovaní sú vlastníkmi predmetného Nehnuteľného majetku

dodnes, každý v spoluvlastníckom podiele 1 (slovom: jedna polovica). Platnosť trvania zmluvy však
bola časovo ohraničená dátumom 17.apríla, tohto roku 2023. Argumentáciu žalobcov s poukázaním na
zmenuokolnostítak,žeodnichnemožnospravodlivopožadovaťuzatvoreniekúpnejzmluvypovažujeme
za účelovú, motivovanú snahou vyhnúť sa splneniu zmluvných povinností z platne uzatvorenej Zmluvy.
Žalovaní zastávajú názor, že žalobcovia, ktorým sa Zmluva časom stala nevyhovujúcou (keďže zistili,

že nemajú dostatočné financie na kúpu Nehnuteľností) hľadali určitú zámienku, ako sa vyhnúť splneniu
svojich subjektívnych povinností. Takáto argumentácia žalobcov je však mimo právny rámec Zmluvy
ako aj Občianskeho zákonníka, teda žalovaní ju považujú za nespôsobilú zmeniť vzájomné práva a
povinnosti podľa zmluvy. Žalovaní na list žalobcov zo dňa 3.4.2023 reagovali písomnou odpoveďou zo
dňa13.4.2023,ktorútiežžalobcoviapredložilikžalobe.Žalovaníprejavilisvojnesúhlasstzv.odstúpením

od Zmluvy, keďže na odstúpenie nebol daný žiadny legálny zmluvný ani zákonný dôvod. Zároveň
informovali žalobcov, že Nehnuteľnosti majú rezervované, a to až do dátumu 17. apríla 2023 a sú
ochotní kúpnu zmluvu uzavrieť, ako bolo dohodnuté v Zmluve. Na uvedený list žalovaných už žalobcovia
nereagovali. Keďže k uzatvoreniu kúpnopredajnej zmluvy k Nehnuteľnému majetku nedošlo (pritom je
zrejmé, že výlučne zo subjektívnych dôvodov na strane žalobcov), žalovaní v súlade s ust. článku III.

ods.3.4doručiližalobcomvlastnéodstúpenieodzmluvyzodňa24.4.2023.Keďžetotoplatnéodstúpenie
žalovaných od Zmluvy žalobcovia k žalobe nepredložili a ani sa o ňom nezmieňujú, predkladáme
list súdu ako dôkaz, spolu s podacími lístkami k zásielke. Záverom dodáva, že odkaz žalobcov na
ustanovenie § 49 OZ (ohľadom neplatnosti zmluvy uzatvorenej v tiesni za nápadne nevýhodných
podmienok), § 50a ods.3 OZ (ohľadom zániku záväzku uzavrieť zmluvu, ak sa zmenia okolnosti do tej

miery, že nemožno od účastníkov spravodlivo požadovať, aby takúto zmluvu uzatvorili), § 451 ods.1 a §
457 OZ (upravujúce zodpovednosť za kvázi-deliktuálne konanie spôsobujúce bezdôvodné obohatenie)
považuje za nesúvisiace s podstatou a predmetom sporu, ktoré sa posudzujú v tomto Konaní. Žalovaní
zastávajú názor, že žalobcovia sa s poukazom na ustanovenia označené v predošlej vete snažia vytvoriťurčitú „právnu konštrukciu“, ktorá by odôvodnila ich domnelý nárok na zaplatenie žalovanej sumy. Pre
právne posúdenie skutkového stavu (ktorý je raz daný) je však určujúcou hmotnoprávna úprava Zmluvy.
Podľa tejto hmotnoprávnej úpravy, žalovaná suma predstavuje nárok žalovaných, z dôvodu porušenia

zmluvných povinností žalobcov. Poukazuje tiež na článok IV. (záverečné ustanovenia) ods. 4.6 písomnej
zmluvy. Z vyššie uvedených dôvodov, a to aj v zmysle zásady, podľa ktorej zmluvy platia a majú sa
dodržiavať, žalobu žalobcov považuje v celom rozsahu za nedôvodnú.

3. Žalobcovia k odporu žalovaných uviedli, že trvajú na podanom návrhu, nakoľko platne a účinne

odstúpili od Rezervačnej zmluvy zo dňa 6.2.2023, a preto požadujú vrátiť rezervačný poplatok
uplatňovaný v tomto konaní. V tomto prípade sporovými stranami uzatvorenú ,,Rezervačnú zmluvu zo
dňa 6.2.2023“ nemožno posúdiť ako Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve podľa § 50a Obč. zák. (žalovaní
uvádzajú v odpore omylom nesprávne § 51a Obč. zák.), ako sa snažia tvrdiť nesprávne žalovaní.
Vzhľadom na ďalej v texte uvedené dôvody nemali žalobcovia prečo sa domnievať, alebo si myslieť,
žeby nemalo ísť o rezervačnú zmluvu. Rezervačnú zmluvu vypracovával advokát na podnet žalovaného

v 1. rade, takto bola zmluva zasielaná aj žalobcom ako ,,rezervačná“ a službu aj vyúčtoval advokát
faktúrou č. 7/2023 zo dňa 7.2.2023 s textom v popise poskytnutých služieb: ,,Vypracovanie návrhu
Rezervačnej zmluvy na byt v bytovej zástavbe, Nitra, a súvisiaca komunikácia,“ pričom žalobcovia
sa podieľali v 1 vyfakturovanej sumy na nákladoch za jej vypracovanie a sumu vo výške 72,- Eur
zaslali na účet žalovaného v 1. rade dňa 10.2.2023. Od počiatku nebolo medzi stranami sporné, že

uzatvárajú práve ,,rezervačnú zmluvu“ (a nie zmluvu o budúcej zmluve ako to až v odpore tvrdia
žalovaní prostredníctvom ich právneho zástupcu). V texte samotnej zmluvy v článku IV. bode 4.5.
Rezervačnej zmluvy zo dňa 6.2.2023 je uvedené, že ide o ,,Rezervačnú zmluvu.“ Účelom rezervačnej
zmluvy je všeobecne krátkodobé rezervovanie nehnuteľnosti za účelom prípravy podkladov, zmlúv a
zadováženie ďalších informácií o nehnuteľnosti. Nemala by v nej byť priamo obsiahnutá povinnosť

uzavrieť kúpnu zmluvu, keďže v tejto fáze ešte nie sú známe a vyjasnené podstatné náležitosti kúpnej
zmluvy a jej podmienky, ktoré môžu mať pre zmluvné strany podstatný význam pre rozhodovanie o kúpe
nehnuteľnosti (napr. spôsob financovania kúpnej ceny, jej splatnosť atď.). Pritom Rezervačná zmluva
zo dňa 6.2.2023 ani neobsahuje podstatné náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu prípadne
zmluvy o budúcej zmluve o prevode vlastníctva bytu tak ako to vyžaduje právna norma v zmysle

§ 5 zák. č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších právnych
predpisov, a to konkrétne absencia: určenie rozsahu podlahovej plochy (výmery) a vybavenia bytu,
určenie a popis spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, úprava práv k pozemku (ťarcha
– vecné bremeno), vyhlásenie o pristúpení k zmluve o výkone správy. Podľa § 50a Obč. zák. sa
výslovne vyžaduje, aby v zmluve o budúcej zmluve boli dohodnuté všetky podstatné náležitosti kúpnej

zmluvy. Preto nemôže byť rezervačná zmluva posudzovaná ako platná zmluva o budúcej kúpnej zmluve,
nakoľko v nej chýbajú podstatné náležitosti. Ak teda rezervačná zmluva obsahuje povinnosť zmluvných
strán uzavrieť v budúcnosti kúpnu zmluvu a zároveň v nej absentujú tieto podstatné náležitosti, tak
taký záväzok – povinnosť uzavrieť v budúcnosti kúpnu zmluvu, teda dojednanie uvedené v čl. III.
bode 3.1. Rezervačnej zmluvy zo dňa 6.2.2023 je neplatné. Akékoľvek sankcionovanie žalobcov

za neuzavretie kúpnej zmluvy (nesplnenie neplatného záväzku) je neprípustné a rovnako neplatné.
Rezervačný poplatok vo výške 3.000,- Eur, ktorý uhradili žalobcovia žalovaným, mal byť podľa čl. III. bod
3.6. Rezervačnej zmluvy zo dňa 6.2.2023 započítaný na kúpnu cenu v plnej výške splatnú podľa kúpnej
zmluvy, keďže však k uzatvoreniu kúpnej zmluvy nedošlo a žalobcovia platne a účinne od rezervačnej
zmluvy odstúpili, žalovaní nemajú žiadny právny základ na ponechanie si tohto rezervačného poplatku.

Navyše samotní žalovaní už ďalej nemali záujem na plnení z rezervačnej zmluvy, ani na uzatvorení
akejkoľvek ďalšej zmluvy (napr. kúpnej zmluvy) so žalobcami, keďže tvrdia že od rezervačnej zmluvy
odstúpili práve oni (hoci už po zániku rezervačnej zmluvy). Žalobcovia žiadnu svoju povinnosť neporušili,
ako to tvrdia žalovaní v odpore (že ,,žalovaná suma predstavuje nárok žalovaných z dôvodu porušenia
zmluvných povinností žalobcov“). Žalobcom nie je zrejmé z čoho odvodzujú žalovaní svoj domnelý nárok

na ponechanie si rezervačného poplatku 3.000,- Eur. Tvrdenie žalovaných, žeby žalobcovia nemali
disponovať dostatočnými finančnými prostriedkami na kúpu nehnuteľnosti nie je pravdivé, ide len o
nesprávnu domnienku žalovaných nemajúcu žiadny reálny základ v skutočnosti, a pre tento prípad je
dokonca takéto tvrdenie irelevantné. Samotný žalovaný v 1. rade v odpore potvrdzuje, že podal inzeráty
na ďalší predaj rezervovanej nehnuteľnosti, čoho dôvodom aj bolo odstúpenie žalobcov od rezervačnej

zmluvy.

4. Žalovaní v duplike uviedli, že sporové strany dňa 6. februára 2023 uzatvorili zmluvu, ktorá v
nadpise nie je výslovne pomenovaná (ďalej len „Zmluva“), v ktorej žalobcovia prejavili záujem o kúpunehnuteľností, v podielovom spoluvlastníctve žalovaných, v spoločnom podiele v súčte jedna celá
(ďalej len „Nehnuteľnosti“) za kúpnu cenu, ktorá bola dohodnutá vo výške 215.000,- Eur. Pri dohode
sporových strán o kúpnej cene si dovoľujeme uviesť, že žalovaní pôvodne inzerovali nehnuteľnosti za

kúpnu cenu 240.000,- Eur. Žalobcovia najskôr navrhli žalovaným kúpnu cenu za Nehnuteľnosti vo výške
215.000,- Eur. Po dohode v rodine žalovaní mali zámer predať nehnuteľnosti žalobcom za kúpnu cenu
217.500,- Eur s ktorou žalobcovia najskôr súhlasili. Sporové strany napokon dospeli ku kompromisu
a predpokladaná kúpna cena za nehnuteľnosti bola dohodnutá v sume podľa článku II. zmluvy t.j.
215.000,- Eur. Predmetom zmluvy bol najmä záväzok sporových strán, žalobcov – ako kupujúcich a

žalovaných- ako predávajúcich uzavrieť v dohodnutej lehote, najneskôr do sedemdesiatich (70) dní odo
dňa podpisu zmluvy, t.j. do dátumu 17. apríla 2023 vrátane kúpnu zmluvu, ktorej predmetom mal byť
predaj/kúpa Nehnuteľností z vlastníctva žalovaných do BSM žalobcov, za vyššie uvedenú, dohodnutú
kúpnu cenu. Predmetom zmluvy bol tiež záväzok žalobcov, zaplatiť žalovaným rezervačný poplatok vo
výške žalovanej sumy do troch dní od podpísania zmluvy. Ako je tiež z Konania zrejmé, žalovaní zaplatili
žalobcom rezervačný poplatok v sume 3.000,- Eur, avšak k uzavretiu riadnej kúpnej zmluvy nedošlo.

Žalovanípritomkonštatujú,žekúpnazmluvakNehnuteľnostiamzadohodnutúkúpnucenu,vdohodnutej
lehote nebola uzatvorená výlučne z dôvodov na strane žalobcov. Žalobca v 1.rade kontaktoval polovici
marca 2023 žalovaného v 1.rade a oznámil mu, že žalobcovia zrejme nebudú schopní predať vlastnú
nehnuteľnosť a zaplatiť plnú čiastku kúpnej ceny. Žalobca v 1.rade teda ozrejmil, že uzatvorenie kúpnej
zmluvy závisí od skutočnosti kedy a či žalobcovia predajú inú svoju nehnuteľnosť (byt v ich vlastníctve)

a dostanú za ňu kúpnu cenu, ktorou by financovali kúpu Nehnuteľností žalovaných. Žalovaní nesúhlasia
s argumentáciou žalobcov a rozporujú tvrdenie o platnosti úkonu „Odstúpenie od rezervačnej zmluvy“
zo dňa 3.4.2023 z dôvodov, ktoré žalobcovia ozrejmili v podanom odpore. Žalovaní konštatujú, že
odstúpenie v liste žalobcov je neplatné, keďže pre takýto úkon nebol splnený žiadny zmluvný ani
zákonnýdôvod.Žalovanísipretodovoľujúzopakovať,žezmluvaneobsahujemožnosťžalobcovodstúpiť

od zmluvy z dôvodu, ktorý sa uvádza v liste. Podľa § 48 Občianskeho zákonníka od zmluvy možno
odstúpiť len ak je to v tomto alebo v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté. Listina
predložená žalobcami nebola spôsobilá vyvolať právne následky, ktoré ňou žalobcovia sledovali a ako
právny úkon je nulitná. Žalovaní na list reagovali písomnou odpoveďou, ktorú súdu predkladá ako
dôkaz. Žalovaní konštatujú, že platnosť zmluvy bola časovo ohraničená trvaním 70 dní odo dňa jej

uzatvorenia, teda platnosť zmluvy skončila dňom 17.4.2023. Sporové strany sú fyzickými osobami, kedy
ajžalobcoviazmluvuuzatváralislobodneavážneadeklarovali,žeprejavenávôľajeimdostatočneurčitá
a zrozumiteľná, nekonajú v tiesni ani za nápadne nevýhodných podmienok ani v omyle. Žalobcovia si
preto museli, resp. mali si byť vedomí právnych následkov spojených so svojou nečinnosťou. Zmluvné
ustanovenie článku III. ods. 3.4 upravuje sankčný dôsledok takejto nečinnosti. Žalovaní ďalej trvajú

na tvrdení podľa ktorého právny úkon (zmluvu) je potrebné posudzovať podľa obsahu, kedy takýto
právny úkon môže byť posúdený buď ako inominátna zmluva (§ 51 OZ) alebo ako zmluva o budúcej
kúpnej zmluve (§ 50a OZ). Skutočnosť, že žalobcovia predložili ako dôkaz faktúru za vypracovanie
návrhu zmluvy a potvrdenie o platbe, (podľa ktorého sporové strany zaplatili za prípravu návrhu rovnakú
sumu) podľa názoru žalovaných nemení obsah zmluvy, práva a povinnosti sporových strán. Tieto práva

a povinnosti sú v zmluve definované dostatočne určito a je z nej zrejmé, že primárnym záväzkom
obidvoch strán je uzavrieť kúpnu zmluvu ku Nehnuteľnostiam, za dohodnutú kúpnu cenu a v dohodnutej
lehote. Podstatnými náležitosťami kúpnej zmluvy podľa § 558 OZ sú iba predmet kúpy a kúpna cena,
ktoré boli v zmluve dohodnuté. Ostatné náležitosti (napr. spôsob alebo lehota zaplatenia kúpnej ceny)
sú len náležitosťami vedľajšími. Žalovaní preto zastávajú názor, že zmluva podľa obsahu, vzhľadom

na primárny záväzok sporových strán, môže byť posúdená aj ako zmluva o budúcej kúpnej zmluve.
Odhliadnuc od posúdenia právnej povahy zmluvy, žalovaní zastávajú názor, že pre posúdenie žalobnej
požiadavky žalobcov je dôležitá dohoda sporových strán v samotnej zmluve, a to najmä ustanovenie
článku III. ods. 3.1 a 3.4 zmluvy. Základnými zásadami občianskeho práva sú zásada zmluvnej
slobody a individuálnej autonómie vôle. Nemožno sa preto stotožniť s tvrdením žalobcov podľa ktorého

„Akékoľvek sankcionovanie žalobcov za neuzavretie kúpnej zmluvy (nesplnenie neplatného záväzku) je
neprípustné a rovnako neplatné.“ Žalovaným nie je známy žiadny skutočný dôvod pre ktorý by konkrétny
záväzok obidvoch zmluvných strán (a štyroch účastníkov zmluvy) uzavrieť kúpnu zmluvu ku konkrétnym
nehnuteľnostiam, za dohodnutú cenu a v dohodnutej lehote mal byť neplatný. Rovnako, žalovaným nie
je zrejmé z akého dôvodu by mal byť neplatný sankčný následok v prípade, ak k uzatvoreniu kúpnej

zmluvy nedôjde. Takýto skutkový alebo právny dôvod neuvádzajú ani žalobcovia, preto je nevyhnutné ho
považovať za abstraktný a účelový. Žalovaní nesúhlasia ani s tvrdením podľa ktorého „Navyše samotní
žalobcovia už ďalej nemali záujem na plnení z rezervačnej zmluvy, ani na uzatvorení akejkoľvek ďalšej
zmluvy (napr. kúpnej zmluvy) so žalobcami, keďže tvrdia že od rezervačnej zmluvy odstúpili práve oni(hoci už po zániku rezervačnej zmluvy). Žalobcovia žiadnu svoju povinnosť neporušili, ako to tvrdia
žalovaní v odpore ...“ Ako je z odporu zrejmé, žalovaní mali záujem na uzatvorení kúpnej zmluvy,
keďže sa k tomu zmluvne zaviazali. Žalovaní mali legitímne očakávanie, že kúpnu zmluvu uzatvoria, k

čomu však nedošlo. Žalovaný v 1.rade naviac poskytol žalobcom aj dodatočnú lehotu na uzatvorenie
kúpnej zmluvy, na ktorú ponuku však žalobcovia nereagovali. Pravým (skutočným) dôvodom, pre ktorý
k uzatvoreniu kúpnej zmluvy nedošlo je práve vyššie spomenutá skutočnosť. Žalobcovia si uvedomili,
že na kúpu Nehnuteľností nemajú dostatočné prostriedky a preto sa im zmluvný záväzok stal časom
nevyhovujúci. Takejto možnosti si však mohli byť vedomí už pred uzatvorením zmluvy. Žalobcovia

vo vyjadrení síce konštatujú, že tvrdenie žalovaných o tom, že nemali dostatočné financie na kúpu
nehnuteľností je nepravdivé, teda žalobcovia tvrdia, že údajne mali dostatočné prostriedky na kúpu
nehnuteľností. Na základe doterajšej komunikácie sporových strán, žalovaní s týmto tvrdením žalobcov
nesúhlasia a považujú ho v konaní za nepreukázané. Z odpovede a komunikácie žalovaných je
zrejmé, že žalobcovia mali najskôr zámer kúpu financovať čiastočne z prostriedkov financujúcej banky
a čiastočne z vlastných prostriedkov z predaja vlastnej nehnuteľnosti. K tomu však nedošlo z dôvodu

nesúčinnosti žalobcov. V prípade, ak žalobcovia mali financie na kúpu nehnuteľnosti, je otázne prečo
potom neuzatvorili kúpnu zmluvu so žalovanými. Keďže žalobcovia porušili svoj záväzok zo zmluvy a
kúpnu zmluvu k nehnuteľnostiam ku dňu 17.4.2022 neuzatvorili (článok III ods. 3.1), žalovaní doručili
žalobcomvlastnéodstúpenieodzmluvy,ktoréjedôvodnépodľačlánkuIII.ods.3.4zmluvy.Prevylúčenie
pochybností, žalovaní uvádzajú, že odstúpenie od zmluvy – podpísané žalovaným v 1.rade aj žalovanou

v2.rade–doručiližalobcompodpísané.Originálodstúpeniaodzmluvyžalovanýmipredkladátýmtosúdu
ako dôkaz. Záverom, dodáva, že správanie žalovaných pred uzatvorením zmluvy ako aj počas trvania
jej platnosti voči žalobcom bolo ústretové. Žalovaní boli ochotní znížiť pôvodne navrhovanú kúpnu cenu,
poskytnúť žalobcom súčinnosť potrebnú pre vybavenie úveru a tiež predĺžiť lehotu na uzavretie kúpnej
zmluvy, aby bol naplnený zámer predpokladaný zmluvou. Žalobcovia sa však odmlčali a z dôvodov na

ich strane, kúpna zmluva napokon uzatvorená nebola. Žalovaní pritom v rámci svojej procesnej obrany
v konaní navrhujú, aby dostali iba to, na čo majú zmluvný nárok.

5. Súd vykonal pojednávanie v prítomnosti žalobcov, žalovaného v 1. rade a zástupcov strán sporu.

6. Zástupca žalobcov na pojednávaní uviedol, že tým, že žalovaní naďalej inzerovali predmetnú
nehnuteľnosť, má za to, že porušili zmluvné podmienky a tým stratili ich dôveru. Listom zo dňa
03.04.2023 preto žalobcovia odstúpili od predmetnej zmluvy, pričom uvedenú zmluvu považujú za
rezervačnú zmluvu, a taká by nemala obsahovať záväzok, aby do určitej lehoty bola uzatvorená kúpna
zmluva, nakoľko to je obsahom zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Záväzok uzatvoriť kúpnu zmluvu

považuje za neplatný. Suma 3000 eur ako rezervačný poplatok mala byť započítaná do kúpnej ceny,
atedaideopreddavoknauzatvoreniekúpnejzmluvyvzmysle§498OZazuvedenéhodôvodunevzniká
žalovaným žiadny nárok na jeho ponechanie. Nesúhlasí s vyjadrením protistrany. V zmysle § 497 OZ
nie je možné aplikovať na daný prípad inštitút odstupného, nakoľko bolo sčasti plnené a sčasti bolo
plnenie aj prijaté.

7. Zástupca žalovaných na pojednávaní uviedol, že nárok žalovaní neuznávajú. Dňa 06.02.2023 strany
sporu uzatvorili zmluvu, predmetom ktorej bol záväzok žalobcov ako budúcich kupujúcich a žalovaných
ako budúcich predávajúcich uzatvoriť do 70 dní od podpisu zmluvu, kúpnu zmluvu, pričom v predmetnej
zmluve bola uvedená aj kúpna cena 215 000 eur. Kúpna cena bola kompromisom, keďže žalovaní si

uplatňovali vyššiu kúpnu cenu. Predmetom uvedenej zmluvy je aj rezervačný poplatok vo výške 3000
eur, pričom s jeho vrátením nesúhlasia. Kúpna zmluva nebola uzatvorená z dôvodu na starne žalobcov,
keď žalovaný v 1. rade kontaktoval žalobcov a tí mu oznámili, že nebudú schopní v uvedenej lehote
predať byt, z ktorého predaja by sa následne realizovala kúpa predmetnej nehnuteľnosti. Následne
doručili žalovaní odstúpenie od zmluvy, ktoré považuje za neplatné. Dôvodom malo byť inzerovanie

predmetnej nehnuteľnosti, pričom tento dôvod ako odstúpenie od zmluvy neobstojí. § 48 OZ hovorí,
že odstúpiť môže len z dôvodov uvedených v zákone alebo v zmluve, pričom tento dôvod odstúpenia
nevyplýva ani zo zákona ani zo zmluvy. Žalovaní opakovane kontaktovali žalobcov, bola im poskytnutá
súčinnosť na uzatvorenie zmluvy, avšak nereagovali. Keďže v danej lehote nebola zmluva uzatvorená,
žalovaní odstúpili listom zo dňa 24.04.2023 od zmluvy. Predmetnú zmluvu považuje za platný právny

úkon, pričom obsah zmluvy je pre strany záväzný. Žalovaným nie je zrejmé, prečo by mal byť neplatný
aj sankčný nárok, keď uvedený nárok vyplýva v zmysle čl. 3, bod 3.1 a bod 3.4 zmluvy. Žalovaní
boli ústretoví, ochotní znížiť kúpnu cenu. Na základe uvedeného navrhuje, aby súd žalobu zamietol
a v prípade úspechu si uplatňuje náhradu trov konania. Predmetný právny úkon považuje za platnýa rezervačný poplatok považuje za zmluvný nárok a nie za bezdôvodné obohatenia, ktorý je dojednaný
v predmetnej zmluve.

8. Podľa § 37 ods. 1 OZ, právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne; inak je
neplatný.

9. Podľa § 39 OZ, neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo
ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.

10. Podľa § 48 ods. 1,2 OZ, od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto alebo v inom zákone
ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté. Odstúpením od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje, ak nie
je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak.

11. Podľa § 49 OZ, účastník, ktorý uzavrel zmluvu v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok, má

právo od zmluvy odstúpiť.

12. Podľa § 50a ods. 1-3 OZ, účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú
zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach. Ak do dohodnutej doby
nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo

nahradené súdnym rozhodnutím. Právo na náhradu škody tým nie je dotknuté. Tento záväzok zaniká,
pokiaľ okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, sa do tej miery zmenili, že nemožno
spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela.

13. Podľa § 451 ods. 1 a ods. 2 OZ, kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať.

Bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením
z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový
prospech získaný z nepoctivých zdrojov.

14. Podľa § 457 OZ, ak je zmluva neplatná alebo ak bola zrušená, je každý z účastníkov povinný vrátiť

druhému všetko, čo podľa nej dostal.

15. Podľa § 497 OZ, každý z účastníkov si môže vymieniť odstúpenie od zmluvy a dojednať pre ten
prípad odstupné. Kto zmluvu splní aspoň sčasti alebo prijme hoci len čiastočné plnenie, nemôže už od
zmluvy odstúpiť, ani keď poskytne odstupné.

16. Súd vykonal dokazovanie oboznámením sa s vyjadreniami zástupcov strán sporu na pojednávaní,
oboznámením sa s listinnými dôkazmi tvoriace obsah spisu a zistil nasledovný skutkový a právny stav.

17. Z obsahu spisu z hľadiska skutkových zistení vyplýva, že dňa 6.2.2023 uzatvorili žalobcovia ako

budúci kupujúci a žalovaní ako budúci predávajúci nepomenovanú zmluvu, z obsahu ktorej vyplynul
záväzok budúcich predávajúcich (t.j. žalovaných) rezervovať pre budúcich kupujúcich (t.j. žalobcov)
nehnuteľnosti, ktoré sa nachádzajú v meste F., kat. území F. a ktoré sú Okresným úradom Nitra,
katastrálnymodboromevidovanénaLVč.XXXXakopozemokparcelaC-KNčísloXXXX,druhpozemku-
zastavaná plocha a nádvorie, o výmere 203 m2 (ďalej len „Pozemok) a na LV č. XXXX ako byt číslo

XX, ktorý sa nachádza na 1. poschodí bytového domu č.o. XX, bytový dom so súpisným číslom XXXX,
postavený na pozemku parcely C-KN parc. číslo XXXX, druh pozemku- zastavaná plocha a nádvorie, o
výmere 203 m2 (ďalej len „Byt“) spolu so spoluvlastníckym podielom na spoločných častiach spoločných
zariadeniach a príslušenstve bytového domu vyjadreným podielom 113/1356. V predmetnej zmluve vola
vyjadrená aj vôľa budúcich kupujúcich nadobudnúť predmetnú nehnuteľnosť do BSM, teda uzavrieť

kúpnu zmluvu medzi účastníkmi zmluvy k Nehnuteľnostiam. Z čl. II, bod 2.3. sa zmluvné strany dohodli
nakúpnejcene215000euravč.l.III.bod3.1.sastranydohodli,žezmluvuoprevodeuzatvorianajneskôr
do 70 dní odo dňa podpisu zmluvy. V č.l. III, bod 3.2. sa budúci kupujúci zaviazali uhradiť budúcim
predávajúcim rezervačný poplatok vo výške 3000 eur.

18. Z príjmového pokladničného bloku vyplýva, že žalobcovia uhradili žalovaným rezervačný poplatok
vo výške 3000 eur dňa 7.2.2023.19. Podaním zo dňa 3.4.2023 žalobcovia oznámili žalovaným, že odstupujú od zmluvy a žiadajú
o vrátenie rezervačného poplatku vo výške 3000 eur najneskôr do 3 dní odo dňa doručenia odstúpenia.
Ako dôvod odstúpenia v zmysle § 49 a 50a OZ uviedli porušenie zmluvy, keď nehnuteľnosť počas

trvaniazmluvynaďalejponúkalinapredajinýmzáujemcom,čímsapodstatnezmeniliokolnosti,zktorých
záujemcovia vychádzali, a to do takej miery, že nemožno od nich spravodlivo požadovať, aby uzavreli
riadnu kúpnu zmluvu.

20. V priebehu sporu žalobcovia namietali, že ide o nepomenovanú zmluvu – rezervačnú zmluvu.

V danom prípade si súd ako prvú otázku musel vyriešiť typ uzatvorenia zmluvy medzi zmluvnými
stranami.

21. Rezervačná zmluva je nepomenovanou zmluvou podľa § 51 Občianskeho zákonníka. Účelom
rezervačnej zmluvy je ako to aj z názvu vyplýva, iba rezervovanie nehnuteľnosti pre kupujúceho. V
takejto rezervačné zmluve by nemala byť priamo obsiahnutá povinnosť uzavrieť kúpnu zmluvu ani

povinnosť uzavrieť zmluvu o budúcej zmluve, keďže v tejto fáze väčšinou nie sú vyjasnené podstatné
náležitosti kúpnej zmluvy ani zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Takáto zmluva potom nemá obsahovať
ani sankciu za nesplnenie povinnosti v stanovenej lehote uzatvoriť kúpnu zmluvu. V tomto štádiu t.j. v
čase podpisovania dohody o rezervácii nie sú zrejmé ani iné podmienky kúpnej zmluvy, ktoré môžu mať
pre zmluvné strany podstatný význam pre rozhodovanie o kúpe nehnuteľnosti (napr. výmaz pôvodných

záložných práv, financovaní kúpnej ceny, jej splatnosť a podobne).

22. Ak ale rezervačná zmluva má už od začiatku zadefinované všetky podstatné náležitosti, ktoré musí
obsahovať v danom prípade kúpna zmluva, tak možno takúto rezervačnú zmluvu posudzovať podľa §
50a Občianskeho zákonníka, ktorý upravuje zmluvu o budúcej zmluve. Zmyslom takýchto rezervačných

zmlúv nie je len rezervovať nehnuteľnosť pre kupujúceho, ale účelom je už záväzok (povinnosť) uzavrieť
v budúcnosti (do určitej doby) riadnu kúpnu zmluvu.

23. Zmluva o budúcej zmluve je upravená v zákone č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „OZ“) v
§ 50a. V zmysle tohto ustanovenia sa účastníci môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú

zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach. Zmluvou o budúcej zmluve
sa teda strany dohodnú na inom zmluvnom vzťahu, ktorého podstatu a náležitosti vyplývajúce z OZ sú
povinní uviesť v zmluve o budúcej zmluve. Najvyšší súd Slovenskej republiky v rozsudku z 28. mája
2007 sp. zn. 1 Cdo 125/2006 poukázal na to, že podstata tejto zmluvy spočíva v tom, že si jej subjekty v
súlade so širokou zmluvnou slobodou (voľnosťou) písomne zhodne a tým aj záväzne dojednajú, že spolu

do dohodnutej doby uzavrú budúcu (tiež hlavnú) zmluvu, na ktorej podstatných náležitostiach sa musia
dohodnúť. Samotná možnosť uzavrieť zmluvu o budúcej zmluve teda nevyplýva len z § 50a OZ ale
vychádza už zo zmluvnej slobody (voľnosti), konkrétne § 51 OZ, podľa ktorého účastníci môžu uzavrieť
i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne upravená; zmluva však nesmie odporovať obsahu alebo účelu
tohto zákona. Podľa ustáleného názoru Najvyššieho súdu SR ide pri dohode o budúcej zmluve o tzv.

kontraktačnú povinnosť. Čiže povinnosť do určitej doby urobiť právny úkon, ktorého predmetom bude
iná- hlavná zmluva. Zmluvou o budúcej zmluve sa subjekty môžu zaviazať do určitého času napríklad
uzavrieť kúpnu zmluvu, previesť obchodný podiel, a iné. Účastníkmi zmluvy o budúcej zmluve môžu byť
len účastníci budúcej zmluvy. Inak povedané, zaviazať sa uzavrieť budúcu (hlavnú) zmluvu v zmysle
ustanovenia § 50a OZ. môžu len účastníci zmluvy, ktorá má byť nimi v budúcnosti uzavretá. (napr.

budúcu kupujúci a budúci predávajúci). Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu sp. zn. 1 Cdo 107/2006
zo dňa 27. marca 2007, pôsobí zmluva o budúcej zmluve len medzi účastníkmi tejto zmluvy. Náležitosti
zmluvy o budúcej zmluve nie sú explicitne stanovené v Občianskom zákonníku, no platí, že pre platnosť
zmluvy o budúcej zmluve sa vyžaduje, aby bola uzavretá písomne, aby v nej bola uvedená doba,
dokedy zmluvné strany budúcu zmluvu uzavrú a uvedenie podstatných náležitostí tej zmluvy, ktorá je

predmetom zmluvy o budúcej zmluve. Vo všeobecnosti platí, že zmluva o budúcej zmluve musí mať
rovnaké náležitosti ako zmluva, ktorá má byť uzavretá v budúcnosti (t.j. zmluva ktorej sa zmluva o
budúcej zmluve týka). Najvyšší súd v rozhodnutí sp. zn. 5Cdo 42/2007 zo dňa 31.01.2008 uviedol, že
zmluva o budúcej zmluve sa vždy viaže na inú zmluvu, ktorá sa má na jej základe uzavrieť, v dôsledku
čoho obsah i náležitosti zmluvy o budúcej zmluve závisia od toho, aká zmluva má byť uzavretá.

Nie je mysliteľné, aby uzavretie zmluvy o budúcej zmluve vyžadovalo inú formu prejavu než zmluva,
ktorou sa realizuje jej ekonomický cieľ......Dohoda o budúcej zmluve musí obsahovať všetky nevyhnutné
obsahové a formálne náležitosti budúcej zmluvy a ako právny úkon musí tiež vyhovovať všeobecným
náležitostiam právnych úkonov stanoveným v ustanoveniach § 34 a nasl. Obč. zák. medzi významnépožiadavky dohody o budúcej zmluve teda patria náležitosti vôle a jej prejavu. Náležitostí prejavu vôle sú
zrozumiteľnosť, určitosť a v niektorých prípadoch i forma prejavu. Ak chýba čo i len jedna z podstatných
náležitostí dohody o budúcej zmluve ustanovených zákonom, má to za následok neplatnosť takejto

dohody. K tomu Najvyšší súd SR vo svojom rozhodnutí sp. zn. 1 Cdo 180/2009) uviedol situáciu týkajúcu
sa práve uzavretia zmluvy o budúcej kúpnej zmluve: Ak tou budúcou zmluvou bude kúpna zmluva,
potom treba vychádzať z § 588 Obč. zákonníka, podľa ktorého kúpna zmluva je dvojstranný právny
úkon, na vznik ktorého je potrebný zhodný prejav vôle (konsenz) zmluvných strán, teda akceptácia
návrhu (oferty) obsahujúceho podstatné náležitosti zmluvy. Včasné prehlásenie urobené osobou, ktorej

bol návrh na uzavretie zmluvy určený, alebo iné jej včasné konanie, z ktorého možno vyvodiť jej
súhlas, je prijatie návrhu (§43c ods.1 Obč. zákonníka). Zmluvy o prevode nehnuteľností musia mať
písomnú formu a prejavy účastníkov musia byť na tej istej listine (§ 46 ods.1,2 Obč. zákonníka). Z
uvedeného zákonného ustanovenia vyplýva, že k uzavretiu zmluvy o prevode nehnuteľností nedôjde v
dôsledkuakéhokoľvekvčasnéhoprehláseniaadresátanávrhu(obláta)oprijatínávrhu,alelenvdôsledku
prehlásenia prejaveného písomnou formou na tej istej listine ako návrh na uzavretie zmluvy. Z kúpnej

zmluvyvzniknepredávajúcemupovinnosťpredmetkúpykupujúcemuodovzdaťakupujúcemupovinnosť
predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú kúpnu cenu (§ 588 Obč. zákonníka).
Na vznik kúpnej zmluvy teda treba zhodný prejav vôle predávajúceho a kupujúceho o predmete kúpy,
jeho cene a predávajúci musí mať vôľu predmet kúpy predať a kupujúci musí mať vôľu tento predmet
prevodu kúpiť.

24. Situáciu porušenia zmluvy o budúcej zmluve rieši § 50a v odseku 2, kde sa uvádza, že v
prípade, ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na
súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Právo na náhradu škody tým nie je
dotknuté. Najvyšší súd Slovenskej republiky rozsudkom zo dňa 28. mája 2007 sp. zn. 1 Cdo 125/2006

uviedol, že v prípade, že do doby dohodnutej v zmluve o budúcej zmluve nebude budúca zmluva
uzavretá, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym
rozhodnutím (porovnaj § 161 ods. 3 O.s.p.). V takomto prípade rozhodnutie súdu nahrádza zmluvné
vyhlásenie druhej strany a tým vznikne medzi subjektmi zmluva. Rovnako ako pri iných právnych
úkonoch, resp. zmluvách aj uzavretím takejto zmluvy vznikajú medzi stranami tejto zmluvy práva a

povinnosti, ktorými sú viazané. Strany sú viazané k uzavretiu budúcej zmluvy. Ak nedôjde k uzavretiu
hlavnej zmluvy do dohodnutej doby, môžu sa jej strany domáhať na súde rozhodnutia, ktorým vznikne
tomu, kto odmieta splniť svoju povinnosť v zmysle zmluvy o budúcej zmluve, uzavrieť hlavnú zmluvu,
napr. kúpnu zmluvu. Ak by oprávnenému subjektu vznikla škoda tým, že sa hlavná zmluva do dohodnutej
doby neuzavrela, môže sa na súde domáhať náhrady vzniknutej škody, nakoľko je to výslovne uvedené

v § 50a ods.2 druhej vete OZ a síce, že ak súd rozhodnutím prikáže uzavrieť hlavnú zmluvu, nie je právo
na náhradu škody dotknuté.

25. Ustálená judikatúra Najvyššieho súdu SR uvádza, že práva a povinnosti zo zmluvy o budúcej
zmluve zanikajú uzavretím hlavnej zmluvy. Napríklad, ak strany uzavrú zmluvu o budúcej kúpnej zmluve,

ktorej predmetom je nehnuteľnosť, tak práva a povinnosti zanikajú uzavretím kúpnej zmluvy a vkladom
do katastra nehnuteľností. Samozrejme zanikajú len práva a povinnosti zmluvy o budúcej kúpnej zmluve
a vznikajú nové práva a povinnosti a to z uzavretej kúpnej zmluvy v zmysle OZ. Okrem tejto situácie ako
uvádza §50a ods.3 OZ tento záväzok zaniká, pokiaľ okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku
vychádzali, sa do tej miery zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela.

26. Tak ako bolo vyššie uvedené, zmluva o budúcej zmluve musí obsahovať podstatné náležitosti
právneho úkonu, ku ktorému sa viaže zmluva o budúcej zmluve. V danom prípade sa strany zmluvy
zaviazaliuzatvoriťkúpnuzmluvu.Kúpnazmluvavznikázhodnýmprejavomvôle(dosiahnutímkonsenzu)
medzi zmluvnými stranami kúpnej zmluvy (predávajúcim a kupujúcim), teda akceptácia návrhu (oferty)

obsahujúceho podstatné náležitosti zmluvy. Týmito sú: predmet kúpy a kúpna cena. Predmet kúpy, ako
aj kúpna cena sú teda podstatnými náležitosťami každej kúpnej zmluvy. Ak by zmluva neobsahovala čo
i len jednu z týchto náležitostí, nešlo by o kúpnu zmluvu.

27. Súd na základe vyššie uvedené tak dospel k záveru, ž strany sporu uzatvorili medzi sebou zmluvu

o budúcej kúpnej zmluve, pričom jej preskúmaním dospel súd k záveru, že tento právny úkon je platným
právnym úkonom.28. Súd si ako predbežnú otázku musel ďalej vyriešiť otázku platnosti/neplatnosti odstúpenia od zmluvy
tak zo strany žalobcov ako aj následne zo strany žalovaných.

29.Nakoľkožalobcoviasavráteniarezervačnéhopoplatkudomáhajútitulombezdôvodnéhoobohatenia,
keď od predmetnej zmluvy odstúpili, súd skúmal či takéto odstúpenia od zmluvy je platným právnym
úkonom.

30. Odstúpenie od zmluvy jednostranný právny úkon, pri ktorom sa žiadne osobitne náležitosti

nevyžadujú a na inštitút odstúpenia sa vzťahujú všeobecne ustanovenia o právnych úkonoch.
Odstúpenie od zmluvy sa môže realizovať ústne, písomnou formou musí byť vykonané vždy v prípade,
ak samotná zmluva, od ktorej sa odstupuje bola uzavretá písomne. Možno zhrnúť, že neexistencia
dôvodov odstúpenia deklarovaných v odstúpení spravidla nemusí vylučovať platnosť odstúpenia z iných
skutočne existujúcich dôvodov. Vždy je však potrebné skúmať, či vôbec dôvody na odstúpenie aj reálne
existujú, či už zmluvne alebo zákonné. Na nastúpenie účinkov odstúpenia je nevyhnutné jeho riadne

doručenie druhej zmluvnej strane ako adresátovi, ak ten nebol fyzicky prítomný pri jeho vykonaní. Od
zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto alebo v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi
dohodnuté.

31. Tu súd uvádza, že predmetné odstúpenie súd posúdil ako neplatný právny úkon, keď žalobcovia

ako dôvod odstúpenia v zmysle § 49 a 50a OZ uviedli porušenie zmluvy, že nehnuteľnosť počas trvania
zmluvy naďalej ponúkali na predaj iným záujemcom, čím sa podstatne zmenili okolnosti, z ktorých
záujemcovia vychádzali, a to do takej miery, že nemožno od nich spravodlivo požadovať, aby uzavreli
riadnu kúpnu zmluvu. Súd má za to, že žiadnym spôsobom nemohli nastať okolnosti v zmysle § 49
OZ, keď ani samotní žalobcovia netvrdili, že by zmluvu podpísali za nenápadne výhodných podmienok

ako tieseň, neskúsenosť, rozumová vyspelosť a pod., keď uvedené nevyplynulo ani z vykonaného
dokazovania, pričom zo zmluvy je zrejmé, že strany sporu chceli predmetnú zmluvu uzavrieť tak ako bola
naformulovaná, keď túto zmluvu si sami dali napísať advokátovi, o čom predložili aj dôkaz. Z uvedeného
je zrejmá ich zmluvná sloboda a individuálna autonómia vôle. Rovnako mal súd za to, že nemohli nastať
ani okolnosti predpokladané v § 50a ods. 3 OZ, keď z obsahu zmluvy ani nevyplývala povinnosť, že by

žalovaní predmetnú nehnuteľnosť nemohli naďalej inzerovať a teda nemožno jej inzerovanie považovať
za porušenie zmluvy a za podstatnú zmenu okolnosti, pre ktoré by nebolo možné spravodlivo požadovať
od žalobcov, aby uzavreli kúpnu zmluvu. Tu súd uvádza, že musí ísť o výnimočné okolnosti, keď dôjde
k takej intenzite zmeny pôvodných skutkových či právnych okolností, keď nemožno trvať na uzavretí
zmluvy. Existencia týchto okolností musí byť posudzovaná objektívne, nestačí teda zmena v oblasti

„chceniačinechcenia“jednejzozmluvnýchstrán.Spravidlaideoekonomicképomerynastranepovinnej
osoby, nie sú vylúčené ani osobné dôvody a pod. Inzerovanie nehnuteľnosti na internete, keď takéto
porušenie ani nevyplýva z predmetnej zmluvy nemôže súd považovať za také okolnosti.

32. Nakoľko odstúpenie od zmluvy zo strany žalobcov považoval súd za neplatný právny úkon, súd

preskúmal aj odstúpenie od zmluvy zo strany žalovaných, pričom tu súd konštatuje, že v zmysle čl. 3,
bod. 3.4. žalovaní využili možnosť odstúpenia od zmluvy, nakoľko v lehote uvedenej v bode 3.1. zmluvy
nebola uzatvorená kúpna zmluva. Dôvod odstúpenia vyplýval zo zmluvy, pričom tento jednostranný
právny úkon bol doručený žalobcom, o čom svedčí podací hárok, na základe ktorých súd zistil, že
odstúpenie od zmluvy bolo žalobcom doručené 26.4.2023 a ich zástupkyni 27.4.2023, čiže sa dostalo do

ichdispozičnejsféry.Podľa§48ods.2OZplatí,žeodstúpenímodzmluvysazmluvaodpočiatkuzrušuje,
ak nie je právnym predpisom alebo účastníkmi dohodnuté inak, čo znamená, že účinky odstúpenia od
zmluvy nastupujú od počiatku, spätne (ex tunc), t.j., akoby k uzatvoreniu zmluvy ani nedošlo. Následne
poodstúpeníodzmluvyvzmysle§457OZjekaždýzúčastníkovzrušenejzmluvypovinnývrátiťdruhému
všetko, čo podľa zmluvy dostal v rámci zásad o bezdôvodnom obohatení.

33. Keďže odstúpením od zmluvy sa zmluva od počiatku zrušila, žalobcom, ktorý na základe zmluvy
o budúcej kúpnej zmluvy plnili žalovaným v podobe úhrady rezervačného poplatku vo výške 3000 eur,
vzniká nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia, keďže právny dôvod plnenia odpadol. Žalovaní
argumentovali, že predmetný rezervačný poplatok nie je súd oprávnení vrátiť, nakoľko bol platne

dojednaný a má predstavovať odstupné.

34. Tu súd poznamenáva, že osobitným spôsobom zrušenia zmluvy je zaplatenie tzv. odstupného,
ktoré upravuje tak OZ ako aj ObZ. Na rozdiel od odstúpenia, ktoré je možné dojednať zmluvnealebo vyplýva zo zákona, odstupné je možné dojednať len zmluvne, nakoľko priamo zo zákona z
jednotlivých typov zmlúv nevyplýva. Inštitút odstupného tak predstavuje možnosť „vykúpiť sa“ zo zmluvy
za dohodnuté odstupné, musí byt však v zmluve osobitne dohodnuté, bez dohody nemožno od zmluvy

odstúpiť zaplatením odstupného. Rovnako odstúpenie od zmluvy zaplatením odstupného nie je možné
v prípade, ak sa na základe zmluvy už plnilo. Z uvedeného je zrejmé, že v danom prípade nemôže ísť
o odstupné, nakoľko odstupné zaväzuje tú zmluvnú stranu, ktorá chce zmluvu zrušiť a práve zaplatením
odstupného ako sankcie docieli jej zrušenie. V danom prípade odstupné majú platiť žalobcovia ako
ponechaný rezervačný poplatok, čo nemožno pod inštitút odstupného subsumovať, lebo v prípade

odstupného toto odstupné má platiť strana, ktorá túto zmluvu chce zrušiť a dala na to súhlas. Zároveň
je potrebné uviesť, že zmluva bola zrušená odstúpením od zmluvy a nie úhradou odstupného, ktorým
by malo dôjsť rovnako k zrušeniu zmluvy, ktorá však už odstúpením od zmluvy bola zrušená. Rovnako
nemožno tento rezervačný poplatok považovať ani za zmluvnú pokutu, ktorá by v takom prípade bola
dojednanáneplatne.Zmluvnápokutajeviazanánaporušeniezmluvnejpovinnosti,pričomodstúpenieod
zmluvy, nemôže byť sankcionované nevrátením rezervačného poplatku ako sankcie, že strana odstúpila

od zmluvy, keď v zmluvne dojednanej lehote nebola uzatvorená riadna kúpna zmluva. Zákonodarca
v tomto prípade jasne stanovuje v § 50a ods. 2 OZ ako postupovať, keď zmluva nie je v lehote
uzatvorená. Zároveň súd sa nemôže stotožniť ani s tým, že ide o náhradu nákladov, keďže žalovaní
žiadnym spôsobom nezdokladovali výšku týchto nákladov, resp. že im náklady spojené s rezerváciou
nehnuteľnosti vznikli a že vznikli v požadovanej výške.

35. S poukazom na vyššie uvedené, súd žalovaných zaviazal na úhradu sumy 3000 eur titulom
bezdôvodného obohatenia, keď žalovaní od zmluvy odstúpili platne a teda v zmysle § OZ v prípade, ak
je zmluva zrušená, je každý z účastníkov povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal, t.j. v danom
prípade uhradený rezervačný poplatok vo výške 3000 eur.

36. Podľa § 563 Občianskeho zákonníka, ak čas splnenia nie je dohodnutý, ustanovený právnym
predpisom alebo určený v rozhodnutí, je dlžník povinný splniť dlh prvého dňa po tom, čo ho o plnenie
veriteľ požiadal.

37. Podľa § 517 ods. 1 veta prvá Občianskeho zákonníka, dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní,
je v omeškaní.

38. Podľa § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má
veriteľ právo požadovať od dlžníka popri plnení úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný

platiť poplatok z omeškania; výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací
predpis.

39. Podľa § 3 nariadenia vlády SR č. 87/1995 Zb. ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia
Občianskeho zákonníka v znení účinnom od 1.2.2013, výška úrokov z omeškania je o päť

percentuálnych bodov vyššia ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému
dňu omeškania s plnením peňažného dlhu.

40. Keďže súd odstúpenie žalobcov od zmluvy, obsahom ktorého bola aj výzva na plnenie považoval za
neplatný právny úkon, boli žalovaní podľa § 563 Občianskeho zákonník povinní splniť žalobcom svoj dlh

spoločne a nerozdielne ako solidárni dlžníci prvého dňa po tom, čo ich žalobcovia o plnenie požiadali.
Pretože žalobcovia požiadali žalovaných preukázateľne o plnenie až doručením žaloby zo strany súdu
dňa 30.5.2023 (žaloba doručená poslednému zo žalovaných), sú žalovaní v omeškaní so splnením tohto
peňažného dlhu podľa § 517 ods. 1 veta prvá Občianskeho zákonníka až od 31.5.2023. Pretože sa
žalobcovia domáhali úroku z omeškania vo výške 8,5% p.a., aj napriek tomu, že dňa 31.5.2023 bola

základná úroková sadza Európskej centrálnej banky 3,75 %, majú žalobcovia podľa § 3 nariadenia vlády
SR č. 87/1995 Zb., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka v znení účinnom
od 1.2.2013, nárok iba na úroky z omeškania vo výške 8,5 % ročne, nie 8,75% ročne, keďže súd v rámci
zásady ultra petitum nemôže žalobcom priznať viac ako sa domáhajú. V ostatnej časti preto žalobu
z uvedeného dôvodu zamietol.

41. Podľa § 255 ods. 1 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.42. Pretože nikto netvrdil a ani súd nezistil žiadne dôvody hodné osobitného zreteľa podľa § 257 CSP,
pre ktoré by žalobcom nárok na náhradu trov konania nemal priznať, rozhodol, že žalobcovia, ktorí boli
v konaní plne úspešní majú v zmysle § 255 ods. 1 CSP proti žalovaným spoločne a nerozdielne nárok

na náhradu trov konania v rozsahu 100 %. O výške rozhodne súd v lehote 60 dní po právoplatnosti
rozsudku samostatným uznesením.

Poučenie:

2
7C/83/2023

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia prostredníctvom
Okresného súdu Nitra na Krajský súd v Nitre. (§ 362 ods. 1 CSP)

V odvolaní sa uvedie, ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje,
podpis a spisová značka tohto konania. (§ 127 ods. 1 a ods. 2 CSP) V odvolaní sa popri všeobecných

náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých
dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha
(odvolací návrh). (§ 363 CSP)

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie

odvolania. (§ 364 CSP)

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že a) neboli splnené procesné podmienky, b) súd nesprávnym
procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere,
že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces, c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne

obsadený súd, d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo
ďalšie prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo h) rozhodnutie súdu prvej inštancie

vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. (§ 365 ods. 1 CSP)

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.(§ 365 ods. 2 CSP)

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania. (§ 365 ods. 3 CSP)

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh na

vykonanie exekúcie podľa zákona č. 233/1995 Z.z. o exekútoroch a exekučnej činnosti v platnom znení.