Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 24. apríl 2024

Súd: Okresný súd Humenné
Spisová značka: 21C/36/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8323201685
Dátum vydania rozhodnutia: 24. 04. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Peter Sivák

ECLI: ECLI:SK:OSHE:2024:8323201685.6

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Humenné sudcom Mgr. Petrom Sivákom v právnej veci žalobcu: A. B., nar. XX.XX.XXXX,

trvale bytom C. XXX, XXX XX C., zast. Mgr. Veronikou Blaškovou, advokátkou, Alexandra Dubčeka
10, 921 01 Piešťany, proti žalovanému: Mega Reality Humenné s.r.o., so sídlom Lackovce 210, 066 01
Lackovce, IČO: 54 921 104, zast. JUDr. Ondrejom Kellerom, Námestie slobody 2, 066 01 Humenné,
v konaní o vydanie bezdôvodného obohatenia 2 500, 00 eur s prísl. takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaný je p o v i n n ý zaplatiť žalobcovi sumu 2 500 eur spolu s ročným úrokom z omeškania vo
výške 5 % z tejto sumy od 07.07.2023 až do zaplatenia, a to v lehote do 3 dní odo dňa právoplatnosti
tohto rozsudku.

II. V prevyšujúcej časti súd žalobu o zaplatenie úroku z omeškania z a m i e t a .

III. Žalobcovi súd p r i z n á v a voči žalovanému nárok na náhradu trov konania v celom rozsahu, pričom
o výške bude rozhodnuté samostatným uznesením vyššieho súdneho úradníka po právoplatnosti tohto
rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca podal 01.06.2023 na Okresný súd Humenné žalobu, ktorou žiadal od žalovaného
vydať bezdôvodné obohatenie v sume 2 500 eur s príslušenstvom. Žalobu odôvodnil tým, že dňa

XX.XX.XXXX uzavrel žalobca ako fyzická osoba a záujemca so žalovaným realitnou kanceláriou ako
sprostredkovateľom a s vlastníkom nehnuteľnosti Dohodu o rezervácii nehnuteľnosti. Predmetom tejto
dohody bolo zabezpečiť, aby záujemca mal možnosť kúpiť nehnuteľnosť – byt a aby vlastník nepredával
túto nehnuteľnosť po dohodnutý čas žiadnej tretej osobe ( dohoda o rezervácii ). Žalovaný sa zaviazal,
že pre žalobcu za podmienok podľa dohody rezervuje túto nehnuteľnosť – neponúkne ju na predaj
tretej osobe a poskytne žalobcovi prednostné právo uzatvoriť kúpnu zmluvu s vlastníkom do 10.01.2022
( nevykonateľný dátum, keďže k uzavretiu dohody došlo XX.XX.XXXX ). Vlastník nehnuteľnosti sa

zaviazal, že nehnuteľnosť nepredá tretej osobe a ani ju nezaťaží v prospech tretej osoby do 10.01.2022
( nevykonateľný dátum ). Žalobca potvrdil svoj záujem podpisom dohody kúpiť nehnuteľnosť za daných
podmienok. Zmluvné strany sa dohodli v čl. II v bode II. 5 dohody, že presné podmienky prevodu
vlastníckeho práva k nehnuteľnosti budú určené v kúpnej zmluve. V čl. III dohody sa strany dojednali,
že cena za rezerváciu predaja je 2 500 eur, ktorú žalobca uhradil na účet žalovaného s tým, že táto
cena rezervácie bude započítaná do kúpnej ceny nehnuteľnosti vo výške 84 000 eur. V bode III. 8
dohody sa strany dohodli, že ak záujemca neuzatvorí s vlastníkom v dohodnutom čase kúpnu zmluvu,

záujemca sa zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi a vlastníkovi zmluvnú pokutu v celkovej výške ceny
rezervácie. Sprostredkovateľ je oprávnený si jednostranne započítať 50 % z ceny rezervácie voči svojmu
nároku na zmluvnú pokutu a zároveň vlastníkovi vyplatiť zmluvnú pokutu rovnako vo výške 50 % z ceny
rezervácie. Žalobca uviedol, že chcel financovať cenu kúpy nehnuteľnosti cez hypotekárny úver a pretodal oceniť nehnuteľnosť znaleckým posudkom. Znalec ho upozornil, že k uvedenej nehnuteľnosti k bytu
nesedia informácie, ktoré mu uviedol sprostredkovateľ – realitná kancelária, a to konkrétne k bytu
prislúchajú dve pivnice, nie len jedna a úžitková plocha bytu nie je 55 m2 ale len 48,5 m2. Znalec

upozornil žalobcu, že to môže byť pre banku poskytujúcu úver problém, lebo je rozpor medzi skutkovým
a právnym stavom. Žalobca na to upozornil žalovaného a požiadal o zníženie ceny vzhľadom na menšiu
úžitkovú plochu bytu, no bezúspešne. Vzhľadom na to žalobca 10.01.2023 kúpnu zmluvu neuzatvoril.
Dňa 11.01.2023 vyzval žalovaný žalobcu na uzavretie kúpnej zmluvy s vlastníkom s upozornením, že
ak to nesplní, tak zaplatená cena rezervácie bude započítaná na zmluvnú pokutu podľa bodu III. bod 8

dohody. Žalobca od uvedenej dohody odstúpil. Dňa 16.01.2023 žalobca doručil žalovanému výzvu na
vrátenie rezervačného poplatku, na čo žalovaný reagoval cez svojho právneho zástupcu tým, že je to
právne irelevantné a rezervačný poplatok nevráti z dôvodu, že žalobca neuzatvoril v dohodnutom čase
riadne kúpnu zmluvu. Listom z 09.03.2023 žalobca cez svojho advokáta vyzval žalovaného na vydanie
bezdôvodného obohatenia vo výške 2 500 eur a dovolal sa neplatnosti tejto dohody, na čo reagoval
žalovaný listom z 24.03.2023, že s vrátením rezervačného poplatku nesúhlasí.

Žalobca uviedol, že táto dohoda nemá náležitosti zmluvy o budúcej kúpnej zmluve a preto táto
rezervačná dohoda je neplatná, lebo odporuje zákonu. Žalovaný nemá žiadny právny dôvod započítať
si cenu rezervácie so zmluvnou pokutou. Žalobca poukázal na to, že táto dohoda nie je upravená ako
samostatný zmluvný typ v Občianskom zákonníku. Poukázal na § 50a OZ. Rezervačná zmluva je typ
nepomenovanej zmluvy a je to vlastne písomné potvrdenie, že predávajúci sa rozhodol nehnuteľnosť

predať a kupujúci ju kúpiť cez sprostredkovateľa – realitnú kanceláriu. Táto dohoda neobsahuje
podstatné náležitosti kúpnej zmluvy, ktorá by sa mala medzi stranami uzavrieť. V bode II bod 5 obsahuje
len strohé konštatovanie, že presné podmienky prevodu budú určené v kúpnej zmluve, preto nejde
o zmluvu o budúcej kúpnej zmluve. Dohoda o rezervácii bola pritom uzavretá aj s realitnou kanceláriou,
ktorá nemôže byť zmluvnou stranou riadnej kúpnej zmluvy, respektíve zmluvy o budúcej kúpnej zmluve.

Vzhľadom na chýbajúce podstatné náležitosti budúcej kúpnej zmluvy, ohľadom na subjekty, ktoré
uzatvorili túto rezervačnú dohodu je zrejmé, že sa nejedná o dohodu o budúcej kúpnej zmluve ale
ide o nepomenovanú zmluvu. Táto rezervačná dohoda je absolútne neplatná, lebo svojim obsahom
odporuje zákonu podľa § 39 OZ. Porušuje totiž zákaz v § 51 OZ. Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve môže
uzavrieť len vlastník nehnuteľnosti ako budúci predávajúci a záujemca ako budúci kupujúci. Žalobca

taktiež poukázal, že rezervačná dohoda je neplatná aj podľa § 49a OZ, ak ho konajúca osoba urobila
v omyle vychádzajúcom zo skutočností, ktorá je pre uskutočnenie právneho úkonu rozhodujúca a pokiaľ
osoba tento omyl vyvolala alebo o ňom musela vedieť. Žalobca uviedol, že bol uvedený do omylu čo
sa týka údajov o rozlohe bytu a počte pivníc, čo potvrdzujú aj údaje v rezervačnej dohode uvedené
žalovanýmčl.II.bod2,žepríslušenstvobytutvoríkuchyňa,predsieň,kúpeľňa,WC,loggiaadvepivnice.

Podľa názoru žalobcu je aj dohoda o zmluvnej pokute čl. III. bod 6 absolútne neplatná, a to v možnom
zápočte vyplateného rezervačného poplatku zo strany žalobcu v sume 2 500 eur pre žalovaného a o jeho
následnomzápočtenazmluvnúpokutupodľačl.III.bod8.ŽalobcapoukázalnarozhodnutieNajvyššieho
súdu Českej republiky sp. zn. 33Cdo/3900/2008, podľa ktorého sprostredkovateľ nemá právo na
odmenu, ak k uzatvoreniu zmluvy nedošlo, hoci k tomu vytvoril podmienky, rovnako aj na rozhodnutie

Najvyššieho súdu SR sp z. 4Cdo/148/2010, podľa ktorého sprostredkovateľ nárok na odmenu nemá
a to ani vtedy, ak urobil všetko pre uzavretie sprostredkovanej zmluvy a táto nebola uzatvorená, hoci
aj vinou záujemcu. Podľa § 544 OZ je zmluvná pokuta sankčným inštitútom a je dôsledkom porušenia
zmluvnej povinnosti, ktorú zmluva zabezpečuje. V obdobných zmluvách realitných kancelárií judikatúra
zaujala stanovisko, že neuzatvorenie sprostredkovanej zmluvy nemôže byť kvalifikované ako porušenie

zmluvnej povinnosti, a to podľa § 39 ide o absolútne neplatné dojednanie, lebo pokiaľ záujemca s treťou
osobou predpokladanú zmluvu neuzatvorí, nejde o porušenie povinnosti zo sprostredkovateľskej zmluvy
a teda nie je možné dohodnúť pre takýto prípad zmluvnú pokutu. Neuzavretie zmluvy je právom, za
výkonktoréhoniejemožnéosobusankcionovať.Zmluvnápokutavsprostredkovateľskejzmluveviazaná
na neuzavretie sprostredkovanej zmluvy je preto absolútne neplatná. Žalobca poukázal, že vzhľadom

na neplatnosť dohody o rezervácii je neplatná aj dohoda zmluvných strán o zmluvnej pokute, preto si
uplatňuje vydanie bezdôvodného obohatenia od žalovaného, a to vrátenie vyplateného rezervačného
poplatku.

2. Žalovaný žiadal žalobu zamietnuť. Vyjadril sa tak, že žalobca nemá nárok na vrátenie rezervačného

poplatku, ktorý je predmetom súdneho sporu. Súd vo veci vydal platobný rozkaz zo dňa 03.07.2023,
v ktorom zaviazal žalovaného na zaplatenie žalovanej sumy s príslušenstvom. Tento platobný rozkaz
bol však zrušený, pretože žalovaný voči nemu podal riadne a včas odpor. Žalovaný sa vyjadril v odpore
a v priebehu konania, že dohoda o rezervácii z XX.XX.XXXX spĺňa všetky zákonné podmienky zmluvyo budúcej kúpnej zmluve, to je z obsahu je podstatné náležitosti, na ktorých sa vlastník nehnuteľnosti
ako budúci predávajúci dohodol so žalovaným ako budúcim kupujúcim. Pisárska chyba v uvedení
dátumu, kedy mala byť podpísaná riadna kúpna zmluva, nemá za následok jej nevykonateľnosť podľa

§ 37 ods. 3 OZ. Žalovaný uviedol, že zmluvné strany boli uzrozumené dokedy je určená lehota
na uzatvorenie riadnej kúpnej zmluvy. Nejde o hybridnú zmluvu o rezervácii a sprostredkovaní ale
o bezchybnú zmluvu o uzatvorení budúcej kúpnej zmluvy, kde z dôvodu porušenia zmluvnej povinnosti
na strane žalobcu bol žalovaný oprávnený cenu rezervácie vyplatenej žalobcom jednostranne započítať
zmluvne dohodnutým spôsobom voči záväzku žalobcu zaplatiť zmluvnú pokutu. Tvrdenie žalobcu, že

po vypracovaní znaleckého posudku bola zistená nezrovnalosť vo výmere bytu a preto požadoval
o zníženie kúpnej ceny sa nezakladá na pravde. Žalobca žalovaného len požiadal upraviť návrh kúpnej
zmluvy o túto presnú špecifikáciu, ktorú mal k dispozícii a ktorá bola predložená jeho banke pre
schválenie a poskytnutie úveru. Po podpise rezervačnej zmluvy XX.XX.XXXX, bol návrh vypracovanej
kúpnej zmluvy doručený žalobcovi 23.12.2022 a teda žalobca sa mohol pustiť do procesu schválenia
úveru. Žalobca ako záujemca sa zúčastnil aj na obhliadke nehnuteľnosti a prejavil vôľu tento byt kúpiť.

Žalobca špekuluje, aby dosiahol zníženú kúpnu cenu, čo bolo uvedené aj vo vyjadrení k odstúpeniu od
rezervačnej zmluvy zo strany žalobcu. Žalovaný má za to, že ak žalobca si nesplnil svoju povinnosť
a v zmluvne dohodnutom čase neuzavrel riadnu kúpnu zmluvu, pričom bol vyzvaný žalovaným aj na
jej podpis, tak žalovanému ako sprostredkovateľovi vznikol nárok a zmluvné právo rezervačný poplatok
započítať na zmluvnú pokutu podľa bodu III. bod 8 dohody.

3. Súd vykonal dokazovanie a do ukončenia dokazovania zistil tento skutkový stav:

Dňa XX.XX.XXXX uzatvoril žalobca ako záujemca o kúpu nehnuteľnosti a žalovaný ako
sprostredkovateľ, realitná kancelária a vlastník nehnuteľnosti dohodu o rezervácii nehnuteľnosti. Podľa

bodu II. bod 1 predmetom tejto dohody je zabezpečiť, aby záujemca mal možnosť kúpiť nehnuteľnosť
a aby vlastník nepreviedol nehnuteľnosť po dohodnutý čas žiadnej tretej osobe. Na uzavretie riadnej
kúpnej zmluvy si stanovili v bode II. bod 2 dátum 10.01.2022. V článku III si dohodli cenu rezervácie
2 500 eur, ktorú vyplatil žalobca ako záujemca prevodom na účet žalovaného ako sprostredkovateľa po
podpísaní tejto rezervačnej dohody. Podľa bodu III. bod 5 sa zmluvné strany dohodli, že cena rezervácie

bude započítaná do kúpnej ceny nehnuteľnosti uvedenej v kúpnej zmluve a kúpna cena je dohodnutá
vo výške 84 000 eur. V bode III.7, III.8 sa zmluvné strany dohodli, že cenu rezervácie si môže žalovaný
zanechať v svoj prospech ako zmluvnú pokutu, pokiaľ žalobca ako záujemca neuzatvorí riadnu kúpnu
zmluvu v dohodnutej lehote a sprostredkovateľ je oprávnený si započítať cenu rezervácie voči svojmu
nároku na zmluvnú pokutu. V bode III. bod 8 si zmluvné strany dohodli zmluvnú pokutu, že ak záujemca

neuzatvorísvlastníkomvdohodnutomčasekúpnuzmluvu,takvyplatenýrezervačnýpoplatoksizaúčtuje
žalovaný ako zmluvnú pokutu, a to jednostranným zápočtom a vlastníkovi vyplatí z tejto zmluvnej pokuty
50 % z ceny rezervácie. Podľa bodu I. bod 1 je uvedené, že predmetom rezervácie nehnuteľnosť, a to
byt vo vlastníctve vlastníka v Humennom, D. E. XX, na parcele 1853, o výmere 55,08 m2, v k. ú. F.,
bez tiarch.

Z odstúpenia od dohody o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa 10.01.2023 je zrejmé, že žalobca ako
záujemca zaslal žalovanému ako sprostredkovateľovi odstúpenie od dohody o rezervácii zo dňa
XX.XX.XXXX z dôvodu, že ho žalovaný uviedol do omylu o výmere bytu. Odstúpenie od dohody
o rezervácii bolo doručené žalovanému 10.01.2023.

Z výzvy žalovaného pre žalobcu z 11.01.2023 tento vyzýva žalobcu na uzavretie riadnej kúpnej
zmluvy s vlastníkom bytu do 11.01.2023 v sídle realitnej kancelárie. Poukázal, že bola uzavretá dňa
XX.XX.XXXX žalovaným ako realitnou kanceláriou a sprostredkovateľom so žalobcom ako záujemcom
a s vlastníkom nehnuteľnosti trojstranná dohoda o rezervácii podľa § 51 OZ, na základe ktorej sa žalobca

ako záujemca zaviazal uzatvoriť riadnu kúpnu zmluvu s vlastníkom do 10.01.2023. Žalovaný poukázal
na to, že podľa tejto dohody vyplatil žalobca na jeho účet rezervačný poplatok podľa bodu III. bod 1,
pričom doteraz riadnu kúpnu zmluvu neuzatvoril, pričom ho v závere žalovaný upozornil, že ak si nesplní
povinnosť uzatvoriť kúpnu zmluvu, tak rezervačný poplatok bude započítaný na zmluvnú pokutu podľa
bodu III. bod 8 dohody.

Z výzvy žalobcu pre žalovaného zo 16.01.2023 tento vyzval žalovaného na vrátenie rezervačného
poplatku v sume 2 500 eur na svoj bankový účet z dôvodu vypovedania rezervačnej zmluvy, pretože
bol uvedený do omylu.Z predžalobnej výzvy advokátky žalobcu z 09.03.2023 táto vyzvala žalovaného, resp. jeho právneho
zástupcu na vydanie bezdôvodného obohatenia v sume vyplateného rezervačného poplatku vo výške

2 500 eur vzhľadom na to, že uvedená dohoda o rezervácii a zmluvná pokuta sú neplatné právne úkony.

Z vyjadrenia advokáta žalovaného z 24.03.2023 tento odmieta vrátiť žalobcovi vyplatený rezervačný
poplatok na účet žalobcu z dôvodu, že tento neuzavrel riadnu kúpnu zmluvu a teda žalobca má nárok
si započítať vyplatený rezervačný poplatok ako zmluvnú pokutu.

4. Na uvedený spor sa použijú predovšetkým ustanovenia týchto právnych predpisov:

Podľa § 51 Občianskeho zákonníka (OZ), účastníci môžu uzavrieť i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne
upravená; zmluva však nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona.

Podľa § 50a ods. 1 OZ, účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu;
musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach.
Podľa ods. 2, ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať
na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Právo na náhradu škody tým nie
je dotknuté.

Podľa § 451 ods. 1 OZ Bezdôvodné obohatenie, kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí
obohatenie vydať.
Podľa ods. 2, bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu,
plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj

majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.

Podľa § 456 OZ, predmet bezdôvodného obohatenia sa musí vydať tomu, na úkor koho sa získal. Ak
toho, na úkor koho sa získal, nemožno zistiť, musí sa vydať štátu.

Podľa § 457 OZ, ak je zmluva neplatná alebo ak bola zrušená, je každý z účastníkov povinný vrátiť
druhému všetko, čo podľa nej dostal.

Podľa § 544 ods. 1 OZ, ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti zmluvnú pokutu,
je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď oprávnenému účastníkovi

porušením povinnosti nevznikne škoda.
Podľa ods. 2, zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v dojednaní musí byť určená výška pokuty
alebo určený spôsob jej určenia.

Podľa § 48 ods. 1 OZ, od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto alebo v inom zákone

ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté.
Podľa ods. 2, odstúpením od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje, ak nie je právnym predpisom
ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak.

Podľa § 49a OZ, právny úkon je neplatný, ak ho konajúca osoba urobila v omyle vychádzajúcom zo

skutočnosti, ktorá je pre jeho uskutočnenie rozhodujúca, a osoba, ktorej bol právny úkon určený, tento
omyl vyvolala alebo o ňom musela vedieť. Právny úkon je takisto neplatný, ak omyl táto osoba vyvolala
úmyselne. Omyl v pohnútke nerobí právny úkon neplatným.

Podľa § 52 Spotrebiteľské zmluvy OZ, spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na právnu

formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom.

Podľa § 53 ods. 5, neprijateľné podmienky upravené v spotrebiteľských zmluvách sú neplatné.

Podľa § 54 ods. 2, v pochybnostiach o obsahu spotrebiteľských zmlúv platí výklad, ktorý je pre

spotrebiteľa priaznivejší.

Podľa § 39 OZ, neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo
ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.5. Strany konania nemali ďalšie návrhy na dokazovanie a súd vo veci rozhodol na základe skutkového
a právneho stavu, ktorý vyšiel najavo do skončenia dokazovania (sudcovská a zákonná koncentrácia).

Súd žalobe v celom rozsahu vyhovel, pretože žalobca preukázal svoje tvrdenia o bezdôvodnom
obohatení na strane žalovaného a naopak žalovaný neuniesol svoju procesnú obranu.
V konaní nebolo sporné medzi stranami sporu a vyplýva to aj z doložených listinných dôkazov, že
žalobca ako záujemca, žalovaný ako sprostredkovateľ a realitná kancelária a vlastník nehnuteľnosti –
bytu uzatvorili dohodu o rezervácii z XX.XX.XXXX, na základe ktorého mal záujemca v dohodnutej dobe

možnosť kúpiť nehnuteľnosť – byt a vlastník do dohodnutej doby tento byt nemal predať tretej osobe
(dohoda o rezervácii). Pričom sa dohodli, že žalobca ako záujemca uzatvorí ako kupujúci s vlastníkom
bytu riadnu kúpnu zmluvu do 10.01.2022. V bode II. bod 5 sa zmluvné strany dohodli, že presné
podmienky prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti budú určené v kúpnej zmluve. V bode 3 sa
zmluvné strany dohodli, avšak len ako to vyplýva z obsahu textu, žalobca ako záujemca a žalovaný
ako sprostredkovateľ predaja realitná kancelária, že cena za rezerváciu predaja je 2 500 eur, ktorú

žalobca uhradí po podpise na účet žalovaného, pričom táto cena rezervácia bude neskúr započítaná do
kúpnej ceny. Táto skutočnosť medzi stranami sporu nebola sporná a žalobca vyplatil na účet žalovaného
sumu 2 500 eur, ako tzv. rezervačný poplatok. V bode III. bod 7 a v bode III. bod 8 sa zmluvné strany
dohodli na zmluvnej pokute, pričom z obsahu textu vyplýva, že túto dohodu znova uzatvoril len žalobca
ako záujemca a žalovaný ako sprostredkovateľ a realitná kancelária, že ak žalobca neuzatvorí riadnu

kúpnu zmluvu s vlastníkom bytu v stanovenej lehote, tak ním vyplatený rezervačný poplatok žalovanému
v sume 2 500 eur si žalovaný môže jednostranne započítať na zmluvnú pokutu. V konaní nebolo sporné,
potvrdili to obe strany, že dňa 10.01.2023 zaslal žalobca ako záujemca žalovanému odstúpenie od
dohody o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa 10.01.2023 z dôvodu, že ho pri uzatváraní dohody o rezervácii
žalovaný uviedol do omylu ohľadom výmeru bytu.

6. Súd konštatuje, že žalobca riadne a včas odstúpil od uvedenej dohody o rezervácii a v zmysle vyššie
uvedených ustanovení OZ sa podľa Občianskeho zákonníka pri odstúpení od zmluvy zmluva zrušuje
od počiatku a strany sa majú navzájom vrátiť všetky plnenia, ktoré boli poskytnuté, v tomto prípade bol
tak žalovaný povinný vrátiť žalobcovi ním vyplatený rezervačný poplatok v sume 2 500 eur, inak by na

jeho strane vzniklo bezdôvodné obohatenie.

7. Súd konštatuje, že podľa názoru súdu táto dohoda o rezervácii zo dňa XX.XX.XXXX bola uzavretá
platne, nejde však o zmluvu o budúcej zmluve podľa § 50a OZ, ako sa bráni žalovaný, je zrejmé,
že ju uzavreli 3 strany a že predovšetkým riešila rezerváciu uvedenej nehnuteľnosti na určitú dobu

a vyplatenie rezervačného poplatku zo strany žalobcu na účet žalovaného ako realitnej kancelárii. Táto
dohoda o rezervácii podľa názoru súdu uzavretá platne ako nepomenovaná zmluva, čo umožňuje vyššie
uvedené ustanovenia § 51 OZ, tak ako je to uvedené vyššie, predmetom ktorej bolo zabezpečenie
záujemcu, aby do určitej doby mal rezervovanú kúpu uvedeného bytu a následne uzatvoril riadnu kúpnu
zmluvu s vlastníkom bytu s tým, že zmluva predovšetkým riešila rezervačný poplatok, ktorý žalobca

vyplatil na účet žalovaného v sume 2 500 eur. Súd pritom poukazuje na vyjadrenia žalobcu, ktoré
považuje za správne. Tvrdenia žalobcu o tom, že dohoda o rezervácii zo dňa XX.XX.XXXX je neplatným
právnym úkonom, súd vyhodnotil ako nesprávne, ide o platne uzavretú nepomenovanú zmluvu, tzv.
rezervačnú sprostredkovateľnú zmluvu, podľa § 51 OZ.

Súd poukazuje na to, že v tomto prípade sa jedna o rezervačnú sprostredkovateľskú zmluvu, nie zmluvu
o budúcej zmluve, podľa vyššie uvedených ustanovení § 51 Občianskeho zákonníka, pretože na jednej
strane vystupuje žalovaný ako dodávateľ, ktorý má oprávnenie na tento predmet činnosti ako realitná
kanceláriaanadruhejstranevystupuježalobcaakospotrebiteľazáujemca.Ztohtodôvodusapoužijúna
uvedený spor ako aj zmluvný vzťah a ustanovenia Občianskeho zákonníka o spotrebiteľských zmluvách,

tak ako je to vyššie uvedené. Rezervačný poplatok a zmluvná pokuta boli totiž uzavreté len medzi
žalobcom a žalovaným – viď obsah zmluvy.

Súd žalobe vyhovel, pretože žalobca od zmluvy riadne a včas odstúpil. Došlo tak k zrušeniu, resp.
k odpadnutiu právneho úkonu, na základe ktorého plnil rezervačný poplatok žalovanému ako realitnej

kancelárie a tento v zmysle § 451 OZ a nasledujúci je povinný vrátiť žalobcovi vzájomné plnenia.

Okrem toho súd považuje dojednanie o zmluvnej pokute v bodoch III.7, III.8 v dohode o rezervácii za
absolútne neplatný právny úkon, pretože ako už to bolo uvedené vyššie je zrejmé, že táto dohodao rezervačnom poplatku a o zmluvnej pokute a o ich zápočte boli uzavreté nie všetkými troma zmluvnými
stranami ale len medzi žalobcom ako záujemcom a žalovaným ako realitnou kanceláriou. Takéto
dojednanie zmluvnej pokuty podľa vyššie uvedených bodov III. bod 7 a 8 je neprijateľnou zmluvnou

podmienkou podľa vyššie uvedených ustanovení o spotrebiteľských zmluvách, teda ide o absolútne
neplatnosť, pretože spôsobuje značnú nerovnováhu práva a povinnosti zmluvných strán v neprospech
spotrebiteľa – žalobcu.

8. Na základe vyššie uvedených skutočností vyplýva, že žalovaný neuniesol svoju procesnú obranu

o tom, že táto dohoda o rezervácii z XX.XX.XXXX je zmluva o budúcej kúpnej zmluve podľa § 50a
Občianskeho zákonníka a preto je platná v celosti, vrátane dojednania o zmluvnej pokute. Žalovaný tieto
skutočností ničím nepreukázal do skončenia dokazovania.

9. Z týchto dôvodov súd žalobe v celom rozsahu vyhovel a zaviazal žalovaného na vydanie
bezdôvodného obohatenia v sume 2 500 eur, vyplatený rezervačný poplatok podľa dohody o rezervácii

v sume 2 500 eur len na jeho účet zo strany žalobcu, pretože boli splnené podmienky pre
bezdôvodné obohatenie z vyššie uvedených dôvodov. Z obsahu zmluvy jednoznačne vyplýva, tak
ako to už bolo vyššie uvedené, že zmluvná pokuta, rezervačný poplatok a ich zápočet boli výslovne
dojednané len medzi žalobcom ako záujemcom a spotrebiteľom a žalovaným ako realitnou kanceláriou
a sprostredkovateľom predaja a dodávateľom a netýkali sa vlastníka bytu.

10. Keďže sa žalovaný dostal do omeškania, súd priznal žalobcovi aj požadované zákonné úroky
z omeškania, avšak v konaní bolo preukázané, že nárok mu vznikol deň po doručení žaloby, respektíve
platobného rozkazu, žaloby a príloh žalovanému, kedy sa nasledujúci deň dostal do omeškania a preto
od tohto dátumu súd v súlade s § 517 OZ a nariadenia vlády priznal žalobcovi žalované zákonné úroky

z omeškania. V prevyšujúcej časti súd žalobu ohľadom úroku z omeškania zamietol.

11. O trovách konania súd rozhodol podľa § 255 a § 262 CSP a úspešnému žalobcovi priznal nárok na
náhradu trov konania voči neúspešnému žalovanému v celom rozsahu, pričom o výške bude rozhodnuté
samostatným rozhodnutím vyššieho súdneho úradníka po právoplatnosti tohto konania. V konaní súd

nezistil dôvody hodné osobitného zreteľa, na základe ktorej by mal rozhodnúť o trovách konania inak.
Ako už bolo uvedené na strane žalovaného je dodávateľ – podnikateľ realitná kancelária a na strane
žalobcu je záujemca – spotrebiteľ fyzická osoba, ktorý si úspešne uplatnil svoj nárok.

Poučenie:

Podľa § 355 ods. 1 CSP je proti tomuto rozsudku prípustné podať odvolanie.

Podľa § 358 CSP odvolanie len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné.
Podľa § 362 ods. 1 CSP odvolanie sa podáva v lehote 15 dní od doručenia rozhodnutia na súde,
proti ktorému rozhodnutiu smeruje - teda prostredníctvom Okresného súdu Humenné na Krajský súd v
Prešove. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia
len v rozsahu vykonanej opravy.

Podľa § 362 ods. 2 CSP odvolanie je podané v čas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom
odvolacom súde.
Podľa § 363 CSP v odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za
nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Podľa § 364 CSP rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty
na podanie odvolania.
Podľa § 365 ods. 1 CSP odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné

práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f)súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Podľa § 365 ods. 2 CSP odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že
právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu
uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.
Podľa § 365 ods. 3 CSP odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do
uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Podľa § 366 CSP Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli
uplatnené v konaní pred súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo

d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.
Aknebudepovinnosťuloženátýmtorozsudkomdobrovoľnesplnenávstanovenejlehoteponadobudnutí
jeho právoplatnosti a vykonateľnosti, možno sa jej splnenia domáhať návrhom na vykonanie exekúcie
podľa osobitného zákona.