Rozsudok – Nájomná zmluva ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 14. august 2024

Súd: Krajský súd Trenčín
Spisová značka: 5Co/34/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3821202183
Dátum vydania rozhodnutia: 14. 08. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Erika Zajacová

ECLI: ECLI:SK:KSTN:2024:3821202183.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Trenčíne v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Eriky Zajacovej a sudcov JUDr.

Márie Vrtochovej a JUDr. Denisa Vékonyho v právnej veci žalobcu:
A. B. C., D., so sídlom v E., A. XXX/XX, IČO: XX XXX XXX, právne zastúpený JUDr. Martinom Zaťkom,
advokátom so sídlom v Bánovciach nad Bebravou, Trenčianska cesta 603, IČO: 44 695 802 proti
žalovaným 1/ F. - B., D., so sídlom
v G. G., H. I. XX, IČO: XX XXX XXX, 2/ J. E. F., nar. XX.XX.XXXX, bytom G. – K. L., D. XX/X, A. M. N.
O. P. C., C. Q. G. XX, A., obaja právne zastúpení JUDr. Michalom Vlkolinským, advokátom so sídlom vo
Zvolene, Námestie SNP 87/8, o vypratanie nehnuteľností, na odvolanie žalovaných 1/, 2/ proti rozsudku

Okresného súdu Prievidza zo dňa 8. januára 2024, č. k. 16C/14/2021-232, takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie v napadnutej časti vo výroku I., ako aj v súvisiacom výroku
III. p o t v r d z u j e .

Žalobca m á nárok na náhradu trov odvolacieho konania voči žalovaným 1/, 2/ v rozsahu 100 %, ktorú
náhradu sú žalovaní 1/, 2/ povinní zaplatiť žalobcovi vo výške určenej súdom prvej inštancie.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie zaviazal žalovaných 1/, 2/ vypratať nehnuteľnosti
zapísané v katastri nehnuteľností na LV č. XXXXX, k. ú. C. vo vzťahu k CKN parcelám definovaným

vo výroku tohto rozhodnutia, a to do 30 dní od právoplatnosti rozsudku. Výrokom II. konanie čiastočne
zastavil v časti o vypratanie CKN parcely XXXX, XXXX B. XXXX/X a výrokom III. určil, že žalobkyňa má
nárok na náhradu trov konania vo výške 100 %, ktorú sú povinní zaplatiť jej žalovaní 1/, 2/ spoločne
a nerozdielne s tým, že o výške náhrady rozhodne súd prvej inštancie samostatným uznesením po
právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej.

2. Súd prvej inštancie po právnej stránke svoje rozhodnutie odôvodnil ust. § 126 ods. 1, § 663, §

680 ods. 2, 3 a § 39 Občianskeho zákonníka, pričom uviedol, že zhodnotením skutkového stavu
dospel k záveru, že žaloba je podaná dôvodne. Žaloba na vydanie veci predpokladá, že iná osoba
neoprávnene bez právneho dôvodu vec zadržiava patriacu vlastníkovi a súčasne ju odmieta vydať.
Aktívna legitimácia patrí vlastníkovi. Nie je rozhodujúce, či ide o výlučného, bezpodielového alebo
podielového spoluvlastníka, pričom pasívna legitimácia prislúcha osobe, ktorá má vec fakticky u seba
a nemá na to žiaden aprobovaný dôvod. Vykonaným dokazovaním bolo preukázané a medzi stranami
nesporné, že pôvodne označená žalobkyňa je výlučnou vlastníčkou nehnuteľností zapísaných na LV

č. XXXXX v k. ú. C. a ďalej bolo nesporné, že darovacou zmluvou darkyňa B. A., pôvodne označená
ako žalobkyňa, darovala obdarovanej B. F. (súčasnej žalobkyni), ktorá je jej matkou, nehnuteľnosti
zapísané na LV č. XXXX, k. ú. C., vypratania ktorých sa domáhala voči žalovaným 1/, 2/. Z vykonaného
dokazovania ďalej vyplýva, žepred uzatvorením kúpnej zmluvy dňa 12.06.2012 v čase, kedy bol výlučným vlastníkom nehnuteľností
žalovaný 2/, tento uzavrel ako prenajímateľ dňa 10.11.2008 nájomnú zmluvu s nájomcom spoločnosť
F. – B., D. so sídlom vo L. K.. Predmetom nájomnej zmluvy bola budova a pozemky nachádzajúce sa

v k. ú. C. na ulici Hollého
č. XX, zapísané na LV č. XXXX. Nájom nehnuteľností bol dojednaný na dobu určitú
od 10.11.2008 do 31.12.2099 a nájomné bolo dojednané v sume 1,- Sk za celú dobu nájmu, splatné
dňa 31.12.2099. Dodatkom č. 1 zo dňa 30.12.2009 sa zmluvné strany dohodli tak, že doplnili v článku
II. bod 1 o parcelu CKN XXXX/X, XXXX/X, XXXX/X. Dodatkom č. 2 zo dňa 30.03.2010 sa zmluvné

strany dohodli, že článok II. bod 1. doplnili o parcelu CKN XXXX, XXXX, XXXX/X. Dodatkom č. 3 zo dňa
01.09.2012 došlo z dôvodu zmeny v osobe vlastníka predmetu nájmu k zmene v záhlaví zmluvy, kde
ako prenajímateľ nehnuteľností bola označená B. A. a súčasne bol doplnený článok I. bod 5., v ktorom
sa zmluvné strany dohodli, že v prípade, že dôjde k zrušeniu alebo zániku spoločnosti F. - B. D., vstupuje
do práv a povinností nájomcu podľa nájomnej zmluvy žalovaný 2/. Za vlastníčku nehnuteľností dodatok
č. 3 podpísal na základe plnej moci zo dňa 11.06.2012 žalovaný 2/.

3.Spornýmiskutočnosťamiboloprávožalovaných1/,2/užívaťnehnuteľnostinazákladezmluvyonájme
zodňa10.11.2008adodatkovknej,platnosťnájomnejzmluvyzodňa10.11.2008ajejfaktickáexistencia
v čase uzavretia kúpnej zmluvy zo dňa 12.06.2012 medzi žalovaným 2/ a právnou predchodkyňou
žalobkyne.

4. Z ust. § 680 ods. 2, 3 OZ vyplýva, že ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje
nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa a v prípade zmeny vlastníctva k veci môže z tohto
dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu
určitú. Po nadobudnutí vlastníctva právnou predchodkyňou žalobkyne na základe kúpnej zmluvy zo

dňa 12.06.2012, nehnuteľnosti, ktoré boli predmetom nájmu podľa zmluvy o nájme zo dňa 10.11.2008
uzavretej medzi žalovaným 2/ ako vtedajším vlastníkom a prenajímateľom a žalovaným 1/, právna
predchodkyňa žalobkyne vstúpila
do právneho postavenia prenajímateľa a po nadobudnutí vlastníctva k týmto nehnuteľnostiam
žalobkyňou do právneho postavenia prenajímateľa vstúpila žalobkyňa. Právna predchodkyňa žalobkyne

tvrdila, že zmluva o nájme zo dňa 10.11.2008 neexistovala v čase uzavretia zmluvy zo dňa 12.06.2012.
Toto tvrdenie nebolo nepochybne preukázané. Je pravdou, že určité pochybnosti o existencii nájomnej
zmluvy z roku 2008 vznikli, avšak tieto indície nestačili
na to, aby bolo možné tvrdenie žalobkyne, resp. jej právnej predchodkyne považovať
za preukázané. Štatutárny zástupca žalovaného 1/ D. R. uviedol, že o obsahu nájomnej zmluvy vedel

už v čase, keď bola formulovaná a informácie o nej získal priamo
od žalovaného 2/. Potvrdil, že bol prítomný pri rokovaní o obsahu kúpnej zmluvy dňa 12.06.2012, kde
okrem neho boli prítomní žalovaný 2/, jeho manželka a dcéra B.. Ak by bolo pravdou tvrdenie žalobkyne,
že zmluva o nájme dňa 10.11.2008 neexistovala v čase uzatvorenia kúpnej zmluvy zo dňa 12.06.2012,
žalovaný 2/ by nemal žiaden dôvod k zmluve

o nájme uzatvárať dodatky č. 1 a 2. Napokon sám vo svojej výpovedi uviedol, že dôvodom uzatvárania
dodatkov bolo postupné skupovanie ďalších nehnuteľností. Logicky potom bol uzavretý k zmene
vlastníckeho práva k predmetným nehnuteľnostiam aj dodatok č. 3. Súd teda považoval existenciu
zmluvy o nájme nehnuteľností zo dňa 10.11.2008 za preukázanú.
V ďalšom konaní sa potom zaoberal otázkou jej platnosti z pohľadu aplikácie § 37 ods. 1

a § 39 OZ. Následne dospel k záveru, že predmetná zmluva o nájme zo dňa 10.11.2008 je podľa § 39
OZ neplatná, pričom dôvody jej neplatnosti vzhliadol v tom, že právny úkon svojím obsahom a účelom
odporoval a obchádzal § 663 OZ. Poukázal na právny názor Okresného súdu Prievidza a Krajského
súdu v Trenčíne vo veci vedenej pod sp. zn. 17C/35/2013, v ktorom konaní sa súd zaoberal platnosťou
zmluvy o prenájme nehnuteľnosti zo dňa 01.01.2005 uzatvorenou medzi vlastníčkou a prenajímateľkou

nehnuteľnosti F. F. E.
a nájomcom Q. S. D. .T. Q. Predmetom nájmu boli nehnuteľnosti zapísané na LV č. XXX, k. ú. C., pričom
nájom bol rovnako dojednaný na dobu určitú od 01.01.2005
do 31.12.2099, nájomné predstavovalo sumu 1,- Sk za celú dobu trvania nájmu a splatné bolo
31.12.2099. Porovnaním obsahu zmluvy o prenájme zo dňa 01.01.2005 a 10.11.2008, ktorej platnosť

bola žalobkyňou spochybnená, súd zistil, že pokiaľ išlo o dobu trvania nájmu a výšku nájomného, sú obe
nájomné zmluvy takmer totožné, a to nielen v obsahových náležitostiach, ale aj v tom, že ako zmluvná
strana v oboch prípadoch vystupoval žalovaný 2/ buď ako nájomca, alebo ako prenajímateľ. Rozsudkom
sp. zn. 17C/35/2013 súd prvej inštancie žalobu, ktorou sa domáhal žalobca určenia, že zmluva o nájmenehnuteľnosti zo dňa 01.01.2005 trvá, zamietol. V odôvodnení skonštatoval, že nie je možné považovať
takúto zmluvu za platný právny úkon nielen z dôvodov § 37, ale aj podľa § 39 OZ, pretože svojím
obsahom a účelom obchádzala ust. § 663 a § 495 OZ. Súd poukázal na to, že nájomná zmluva celom

rozsahu postrádala prvok odplatnosti vyjadrený v § 663 OZ, keďže dojednaná odmena vo výške 1,-
Sk nezodpovedá hodnote prenechávaného užívania. Rovnako požiadavke dočasnosti nezodpovedá
dojednaná doba nájmu, ktorej predmetom bola budova s nebytovými priestormi na trvanie viac ako
90 rokov, keďže išlo o dobu, ktorá sa blížila životnosti tejto budovy, plánovaniu podnikania obchodnej
spoločnosti a životu spoločníkov obchodnej spoločnosti. Skonštatoval, že zmluva uzatvorená medzi

žalobcom a predchádzajúcou vlastníčkou postrádala základné náležitosti nájomnej zmluvy, čo bolo
spôsobené tým, že touto zmluvou sa obchádzal základný účel nájomnej zmluvy a účel zmluvných typov
záväzkového práva vyjadrený v § 495 OZ. Krajský súd v Trenčíne rozsudkom pod sp. zn. 6Co/711/2014
rozsudok okresného súdu potvrdil a vyslovil súhlas s právnym názorom okresného súdu, ktorý dospel
k záveru, že zmluva je absolútne neplatná v zmysle § 39 OZ. Poukázal na to, že samotná absencia
pojmových znakov nájomnej zmluvy, a to dočasnosť a odplatnosť má za následok neplatnosť zmluvy

pre rozpor
a obchádzanie zákona podľa § 39 OZ.

5. Zmluva o nájme zo dňa 10.11.2008 obdobne ako zmluva zo dňa 01.01.2005 neobsahovala pojmové
znaky nájomnej zmluvy podľa ust. § 663 OZ, a to dočasnosť

a odplatnosť, pretože bola uzavretá viac ako na dobu 90 rokov a nájomné bolo určené sumou 1,- Sk za
celé obdobie nájmu. Preto ju súd považoval za absolútne neplatnú v zmysle § 39 OZ, pričom dojednané
nájomné vo výške 1,- Sk za celú dobu nájmu v žiadnom prípade objektívne nemôže zodpovedať
hodnote prenajatých nehnuteľností, predmetom ktorých bola aj prevádzková budova a požiadavke
dočasnosti nezodpovedá dojednaná doba nájmu v trvaní viac ako 90 rokov, pretože ide o dobu blížiacu

sa k životnosti budovy, plánovaniu podnikania nájomcu, ktorým bola právnická osoba a životu jeho
spoločníka, ktorým v tom čase bol žalovaný 2/. Vzhľadom k tomu, že súd zmluvu o nájme zo dňa
10.11.2008 považoval
za absolútne neplatný právny úkon, ktorého neplatnosť nastáva s účinkami ex tunc, to znamená od jej
uzavretia, v čase uzavretia kúpnej zmluvy zo dňa 12.06.2012 medzi žalovaným 2/

a právnou predchodkyňou žalobkyne, zmluva o nájme nebola platným a účinným právnym úkonom
a právna predchodkyňa žalobkyne nebola jej obsahom viazaná a nevzťahovalo sa preto ňu ust.
§ 680 ods. 2 OZ. Z výpovede štatutárneho zástupcu žalovaného 1/ a žalovaného 2/ vyplýva, že
v nehnuteľnostiach vlastnícky patriacich žalobkyni, ktoré toho času nie sú zaťažené nájmom, majú
obaja žalovaní uskladnené svoje hnuteľné veci, príležitostne ich užívajú, pričom právna predchodkyňa

žalobkyne výzvou zo dňa 23.11.2018 vyzvala žalovaných prostredníctvom žalovaného 2/, ktorý v tom
čase bol aj štatutárnym zástupcom žalovaného 1/ a jediným spoločníkom, na vypratanie nehnuteľností
najneskôr do 01.12.2018. Žalovaní nehnuteľnosti v určenej lehote nevypratali a za týchto okolností
má žalobkyňa právo na ochranu vlastníckeho práva podľa § 126 ods. 1 OZ. Žalovaní 1/, 2/, ktorí
nehnuteľnosti nepravidelne užívajú bez právneho dôvodu a majú tam hnuteľné veci, sú tak povinní tieto

vypratať v lehote 30 dní od právoplatnosti tohto rozhodnutia, pričom takúto lehotu považoval súd za
primeranú spôsobu, akým žalovaní zasahujú do vlastníckeho práva žalobkyne.

6. O čiastočnom zastavení konania súd rozhodol podľa § 145 ods. 2 CSP z dôvodu čiastočného
späťvzatia žaloby právnou predchodkyňou žalobkyne dňa 24.09.2021 a o trovách konania bolo

rozhodnuté podľa § 262 ods. 1 a § 255 ods. 1 CSP a úspešnej žalobkyni bol priznaný nárok na náhradu
trov konania voči žalovaným 1/, 2/ v rozsahu 100 %.
7. Proti tomuto rozsudku podali odvolanie žalovaní 1/, 2/, ktorí žiadali, aby krajský súd ako súd odvolací
napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie zmenil a žalobu zamietol, prípadne zrušil a vec vrátil súdu
prvej inštancie na ďalšie konanie a nové rozhodnutie. Mali za to, že rozhodnutie súdu prvej inštancie

vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci a súd nesprávnym procesným postupom znemožnil
žalobcovi (zrejme mal na mysli žalovaných 1/, 2/), aby uskutočňovali jemu patriace procesné práva
v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces. Mali za to, že nájomná zmluva je
nominátnym zmluvným typom upraveným v OZ, predstavuje dvojstranný konsenzuálny právny úkon,
ktorý kreuje právny vzťah medzi nájomcom a prenajímateľom a vymedzuje ich základné práva a

povinnosti. Zákonodarca deklaruje, že každý právny úkon musí spĺňať predpísané náležitosti. V prípade
opaku sankciou je neplatnosť. Pre každú nájomnú zmluvu je charakteristické užívanie veci
a branie úžitkov, ako aj dočasnosť. Nájomná zmluva tak predstavuje právny titul užívania nehnuteľností,
pre ktorú sú charakteristické pojmové znaky dočasnosti v zmysle § 663 OZ. Dohoda o výške nájomnéhonie je jej podstatnou náležitosťou, pretože nájomná zmluva nemusí byť uzatvorená písomne. Platnú
právnu úpravu v určitej miere koriguje rozhodovacia činnosť súdov, kedy Najvyšší súd ČR v odôvodnení
rozsudku pod sp. zn. 28 Cdo 2747/2004 uvádza, že dojednanie o dĺžke nájmu presahujúce obvyklú

dĺžku ľudského života nemôže používať výhody zmluvného vzťahu na dobu určitú a zastáva preto
záver, podľa ktorého takéto ustanovenie svedčí o tom, že obsahovo ide o zmluvu dojednanú na dobu
neurčitú. Z ust. § 663 OZ zároveň vyplýva, že nájomná zmluva zakladá odplatný nájomný pomer s tým,
že o správnosti svedčí napr. rozhodnutie Najvyššieho správneho súdu ČSR pod sp. zn. 15549/32, v
zmysle ktorého ide o nájomnú zmluvu a v prípade, ak osoba sa zaviazala postaviť na pozemku obce

budovu, ktorej sa obec mala stať po dokončení stavby vlastníkom s tým, že odplata nie je v odmene za
postavenie stavby, ale v možnosti budovu po určitý čas doby užívať bez potreby platenia pravidelného
nájomného. Podľa obsahu nájomnej zmluvy v znení dodatkov 1 až 3 musel žalovaný 1/ ako nájomca
platiť nielen nájomné, ale aj zálohy za elektrickú energiu z vypočítanej spotreby, zálohy za odber plynu,
vodné, stočné, zrážkovú vodu, vykonávať stavebné úpravy, zásahy do elektrickej siete, telefónnej siete,
zabezpečovacieho zariadenia, rozvodu vody, kanalizácie, kúrenia a pod. a vykonávať drobné opravy.

V danom prípade ide o majetkový prospech, ktorý žalobkyňa, resp. jej právni predchodcovia získali a
v žiadnom prípade nejde o bezodplatné právne úkony ako napr. vyplýva z rozsudku Krajského súdu
v Banskej Bystrici sp. zn. 16Co/309/2017. Odplatnosť možno vyjadriť aj inak, ako záväzkom pravidelne
platiť nájomné. Žalovaní sú preto toho názoru, že právny názor súdu prvej inštancie, podľa ktorého je
zmluva zo dňa 10.11.2008 obdobne ako zmluva o prenájme zo dňa 01.01.2005 bez pojmových znakov

nájomnej zmluvy, pretože bola uzavretá na dobu viac ako 90 rokov
a nájomné bolo dohodnuté na sumu 1,- Sk za celé obdobie, považovať za absolútne neplatnú podľa §
39 OZ, bol tento názor rozhodnutiami najvyšších súdnych autorít prekonaný. Poukázal na rozhodnutie
Najvyššieho súdu SR sp. zn. 3Obdo/64/2019. Súd zároveň neobjasnil, prečo zmluvu o nájme z hľadiska
dočasnosti neposudzoval ako zmluvu uzatvorenú na dobu neurčitú a z hľadiska odplatnosti nezohľadnil

plnenia žalovaného 1/ v zmysle článku V zmluvy
a neprihliadol na skutočnosť, že pokiaľ by aj bola uzavretá zmluva bezodplatne, tak táto nájomná zmluva
je zmluvou podľa § 51 OZ o bezodplatnom užívaní. Právnym posúdením sa pritom rozumie činnosť
súdu, pri ktorej zo skutkových zistení sa vyvodzujú právne závery. Poukázal na nález Ústavného súdu
II. ÚS 796/2016 s tým, že súd prvej inštancie mal z pohľadu nárokov na platnosť právneho úkonu mať

na zreteli ústavný príkaz preferencie výkladu
v prospech platnosti právneho úkonu, nález Ústavného súdu SR I. ÚS 242/2007 a dôvody neplatnosti
nerozširovať nad zákonom uvedené prípady, respektíve pri neplatnosti posudzovať účel pravidla
ustanovujúceho neplatnosť právneho úkonu, viď nález Ústavného súdu SR
sp. zn. IV. ÚS 15/2014).

8. Voči danému rozsudku podal včas odvolanie aj žalovaný 2/, ktorý namietal, že žalobkyňa B. A. vedela
o nájomnej zmluve, čo potvrdzuje výpoveď pána R. v bode 18. rozsudku OS Prievidza. Poukázal na
tú skutočnosť, že samotný súd uviedol, že tvrdenie o tom, že nájomná zmluva zo dňa 10.11.2008
v čase uzavretia kúpnej zmluvy dňa 12.06.2012 neexistovala, sa nepreukázalo, pretože samotný súd

považuje za preukázanú existenciu tejto nájomnej zmluvy. Namietal konštatovanie súdu prvej inštancie
o absolútnej neplatnosti danej nájomnej zmluvy v zmysle § 37 a § 39 OZ, pretože nájomná zmluva má
všetko, čo má mať, je v nej riadne definovaný predmet nájmu a to sú nehnuteľnosti zapísané na LV č.
XXXX.Jevnejdefinovanádobaprenájmuajevnejdefinovanáajodplata1,-Skkudňuukončenianájmu
do rúk prenajímateľa. Uviedol, že považuje právne úkony za platné a nikto ho nemôže nútiť, aby konal

to, čo mu zákon neukladá. Zmluva sa neprieči dobrým mravom a nájomné môže súdne napádať len
on sám, pretože súd nemá právo nahrádzať jeho vôľu svojím rozhodnutím s prihliadnutím na Ústavu
SR. Uviedol, že okresný súd sa nezaoberal spôsobom, akým žalobkyňa B. A. a neskôr B. F. nadobudla
predmetné nehnuteľnosti. Kúpne zmluvy na všetky tri nehnuteľnosti podpísala až po tom, ako on najprv
podpísal dohodu o odpustení dlhu a ona mu recipročne podpísala splnomocnenie na správu majetku

na predaj majetku a prijatie kúpnej ceny a na zastupovanie pred štátnymi orgánmi. Správu majetku
tak vykonávala spoločnosť B. D. na základe zmluvy. Problém nastal, keď v r. 2018 predal majetok za
353.000,- eur v Banskej Bystrici a ona podala na neho trestné oznámenie
za spreneveru majetku a súd ho tak neprávom odsúdil na 5 rokov väzenia za trestný čin sprenevery,
ktorý si odpykáva v ÚVTOS Hrnčiarovce nad Parnou. Do septembra 2018 užíval celý svoj majetok tak

ako sa dohodli s tým, že pokiaľ sa súd v Prievidzi opiera o rozsudok
sp. zn. 17C 35/2013, nie je tu uvedené, že tejto žalobe predchádzala žaloba podaná vlastníčkou
obchodného domu S. pani F. F. E., o neexistenciu nájomnej zmluvy, ktorá bola vedená pod č. k.11/24/2007spoločnosťouQ.S.D..Rozdielnísúvšakúčastnícinájomnejzmluvy,pretoževprípadezmlúv
z r. 2005 sa jedná o nájomnú zmluvu medzi F. F. E. ako vlastníkom nehnuteľnosti a spoločnosťou
Q. S. D. .T. Q. S F. E. žil v spoločnej domácnosti od r. 1988 a obchodný dom kúpil v r. 1997. V r. 2004

založil spoločnosť Q. S., v ktorej mal 70 %
a F. E. 30 % a dohodli sa na nájomnej zmluve, ktorú spolu uzavreli on
s Q. S. D. a F. E. ako vlastník nehnuteľnosti do 31.12.2099 za dohodnuté nájomné 1Sk. Rozsudok
OS Prievidza je postavený na nesprávnom právnom posúdení veci, pretože nájomná zmluva zo dňa
01.01.2005 obsahuje všetky náležitosti, ktoré má mať a nemôže sa posudzovať nájomné vo výške 1Sk,

že nie je odplatou za dobu nájomného. Žalobu, ktorou sa F. E. domáhala voči nemu o neexistenciu
nájomnej zmluvy bola zamietnutá pre neunesenie dôkazného bremena na jej strane. Právny úkon je
prejav vôle v čase a mieste a nemôže byť spochybňovaný po rokoch, keď im už nevyhovuje. Preto mal
za to, že rozsudok Okresného súdu Prievidza sp. zn. 17C/35/2013 nemôže byť v tomto konaní braný ako
precedens. Preto mal za to, že rozhodnutie Okresného súdu Prievidza o absolútnej neplatnosti zmluvy
v zmysle § 39 nie je správny. Táto nájomná zmluva nemôže odporovať dobrým mravom a vôbec nie je

v rozpore s vôľou účastníkov. B. A. nadobudla nehnuteľnosti
od svojho otca kúpnymi zmluvami z r. 2012, pričom podstatou týchto kúpnych zmlúv je, že sa jedná
o simulovaný právny úkon. B. A. nadobudla nehnuteľnosti bezodplatne na základe simulovaného
právneho úkonu predaja predmetných nehnuteľností a nedisponovala v tom čase sumou 500.000,-
eur tak ako bola stanovená kúpna cena. Tento simulovaný úkon bol z dôvodu, že predávajúci mal

nedokončené konanie o výživné so synom D. a bratom B. A. a nehnuteľnosti v tom čase neboli zaťažené
a bolo možné ich previesť na nového majiteľa. Odpustenie kúpnej ceny bolo stanovené z dôvodu, že
v prípade ak by žalovaný 2/ z dôvodu, že v prípade, ak by žalovaný 2/ zomrel došlo by k právnemu úkonu
dedičstva a musela by B. A. polovicu kúpnej ceny zaplatiť jej bratovi D.. Žalovaný 2/ tak nehnuteľnosti
užíval, prenajímal ich, spotrebovával a bral z nich úžitky, tak ako by to bol jeho vlastný majetok. B. A.

sa podanou žalobou snaží zmocniť sa majetku svojho otca žalovaného 2/. Všetko fungovalo do roku
2018, keď si Andrea Tam odvolala všetky plné moci udelené otcovi a začala sa séria súdnych sporov.
Na čo ona podala trestné oznámenie na svojho otca a J. E. F. bol odsúdený za spreneveru vlastného
majetku na 5 rokov väzenia
a od 16.08.2023 je vo väzení. Preto je potrebné posúdiť všetky právne úkony, ktoré boli vykonané.

Pokiaľ právnym úkonom má byť zastretý iný právny úkon, platí tento iný tento iný úkon ako to
zodpovedá vôli účastníkom. V tomto prípade tzv. simulovaným právnym úkonom, ktorým bol predaj
nehnuteľností s tým, že pôvodným vlastníkom mal zostať pôvodný vlastník nehnuteľnosti, ktorý bol
oprávnený s nehnuteľnosťami nakladať na základe splnomocnenia nového nadobúdateľa. Absolútna
neplatnosť právneho úkonu nastáva zo zákona a pôsobí

od začiatku. Toto právo sa nepremlčuje a ani nezaniká. Preto medzi žalobkyňou
ažalovaným2/došloksimulovanémuprávnemuúkonupredajanehnuteľností,ktorýmsamalasimulovať
skutočnosť, že pôvodný majetok bude zastretý a radou splnomocnení mu bude umožnené nakladať
s týmito nehnuteľnosťami. Ďalej namietal nesprávne označenie svojho trvalého bydliska, nakoľko od
roku 2020 býva v G. P. D. N.. Momentálne je teda ako uviedol vo výkone trestu odňatia slobody. Preto

sa na pojednávanie dôležitou pre neho osobne nemohol zúčastniť, ani ospravedlniť sa, preto mu bolo
upreté právo na spravodlivý proces. E. A. ako aj žalobkyňa B. F. dobré vedeli o skutočnosti, že
je vo väzení a uviedla falošnú adresu ako žalovaného 2/, aby mu súd nemohol posielať upovedomenia
o termínoch pojednávaní. Preto žiadal, aby Krajský súd v Trenčíne napadnutý rozsudok súdu prvej
inštancie zrušil a vec mu vrátil na nové prejednanie a rozhodnutie. Okrem toho lehota na vypratanie

nehnuteľnosti tejto spoločnosti je 30 dní je neprimerane krátka a je potrebné na vypratanie určiť najmenej
lehotu 1 roka s prihliadnutím na tú skutočnosť, že zatiaľ je vo výkone trestu v ÚVTOS Hrnčiarovce nad
Parnou.

9. Na základe návrhu doručeného na súd prvej inštancie po rozhodnutí súdu prvej inštancie a po podaní

odvolania zo dňa 28.03.2024, pôvodná žalobkyňa požiadala o pripustenie zmeny subjektov na strane
žalobcu s tým, že Krajský súd v Trenčíne uznesením zo dňa 22.05.2024 procesnému návrhu pôvodnej
žalobkyni vyhovel za súhlasu nového žalobcu vstupujúceho
do konania a pripustil, aby z konania vystúpila pôvodná žalobkyňa B. F. a na jej miesto, aby do konania
vstúpila spoločnosť A. B. C., D., so sídlom v E., A. XXX/XX, kedy dôvodom na zmenu na strane

žalobcu je tá skutočnosť, že pôvodná žalobkyňa kúpnou zmluvou previedla nehnuteľnosti, ktoré sú
predmetom tohto sporu na novo označeného žalobcu, ktorý je v súčasnosti výlučným vlastníkom daných
nehnuteľností.10. Krajský súd ako súd odvolací vec preskúmal v zmysle § 379 a § 380 ods. 1 CSP
bez nariadenia odvolacieho pojednávania podľa § 385 CSP a contrario a dospel k záveru, že
rozsudok súdu prvej inštancie je potrebné ako vecne správny potvrdiť podľa § 387 ods. 1 CSP,

pričom v nadväznosti na § 387 ods. 2 odvolací súd v celom rozsahu poukazuje na vecne správne
a vyčerpávajúce odôvodnenie súdu prvej inštancie, s ktorým sa stotožňuje a zároveň naňho odkazuje.

11. Odvolací súd preskúmaním veci dospel k záveru, že súd prvej inštancie vzal do úvahy všetky
skutočností, ktoré z vykonaných dôkazov, ako aj z prednesov účastníkov vyplynuli, neopomenul

rozhodujúce skutočnosti, ktoré boli vykonanými dôkazmi preukázané alebo vyšli počas konania najavo.
Výsledok hodnotenia dôkazov zodpovedá tomu, čo malo byť zistené spôsobom vyplývajúcim z § 191
CSP. Pri rozhodovaní súd prvej inštancie použil správny právny predpis, správne ho vyložil a daný
skutkový stav ho aj správne aplikoval. Odvolací súd sa preto stotožňuje so skutkovými a právnymi
závermisúduprvejinštancieaztohtodôvodusiajodvolacísúdosvojildôvodynapadnutéhorozhodnutia,
v celom rozsahu na ne poukazuje v súlade s § 387 ods. 2 CSP a k odvolacím námietkam dodáva.

12. Z dokazovania pred súdom prvej inštancie je zrejmé, že pôvodná žalobkyňa a v súčasnosti jej
právny nástupca je vlastníkom sporných nehnuteľností, z čoho vyplýva jeho aktívna vecná legitimácia
a rovnako je nepochybné, že predtým ako bola uzatvorená kúpna zmluva medzi právnou predchodkyňou
žalobcu, ako aj jej právnou predchodkyňou bola uzatvorená nájomná zmluva s nájomcom, pričom v čase

uzatvorenia nájomnej zmluvy bol výlučným vlastníkom predmetných nehnuteľností žalovaný 2/, ktorý
uzavrel ako prenajímateľ dňa 10.11.2008 nájomnú zmluvu so spoločnosťou F. - B., D., so sídlom
vo L. K.. Predmetom tejto nájomnej zmluvy bola budova a pozemky nachádzajúce sa v k. ú. Prievidzi,
vymedzené v nájomnej zmluvy, pričom nájom nehnuteľností bol dohodnutý na dobu určitú, tzn. Od
10.11.2008 do 31.12.2099 a nájomné bolo dojednané na sumu 1 SK

za celú dobu trvania nájmu, splatné dňa 31.12.2099. Spornou skutočnosťou medzi stranami bolo právo
žalovaných 1/, 2/ užívať predmetné nehnuteľnosti na základe zmluvy o nájme v rátane jej dodatkov
a zároveň platnosť samotnej nájomnej zmluvy zo dňa 10.11.2008.

13. Súd prvej inštancie sa s prihliadnutím na námietky strán sporu zaoberal v zmysle § 680 ods. 2, 3

v prvom rade platnosťou danej nájomnej zmluvy, ako aj okolnosťami, ktoré viedli k jej uzavretiu. Súd
prvej inštancie správne posudzoval platnosť danej nájomnej zmluvy z pohľadu ust. § 37 ods. 1, § 39
OZ, z pohľadu ust. § 663 OZ. Následne potom správne vyhodnotil, že predmetná nájomná zmluva
nemá prvok odplatnosti vyjadrený v § 663 OZ, pretože dojednaná odmena vo výške 1 SK nezodpovedá
hodnotu prenechávaného užívania. Rovnako požiadavke dočasnosti nezodpovedá dojednaná doba

nájmu v trvaní viac ako 90 rokov, keďže ide o dobu, ktorá sa blíži ako životnosti budovy, plánovaniu
podnikania obchodnej spoločnosti, ako aj životu samotných spoločníkov. Zmluva teda uzavretá medzi
právnymi predchodcami žalobcu a žalovanými postráda základné náležitosti nájomnej zmluvy, pretože
takouto zmluvou sa obchádza základný účel nájomnej zmluvy vyjadrený v § 495 OZ, a preto takúto
zmluvu je potrebné považovať za absolútne neplatný právny úkon

podľa § 39 OZ.

14. Vo vzťahu k námietkam žalovaných o tzv. simulovanom právnom úkone, ktorým mal byť zastretý
iný právny úkon odvolací súd dodáva, že ak sa pri právnom úkone zdanlivo prejavuje vôľa, ktorá
v skutočnosti neexistuje, resp. existuje, avšak v inej kvalite než to ukazuje jej prejav, ide o nedostatok

vážnosti vôle. Nedostatok vážnosti vôle je okolnosť zakladajúca neplatnosť zmluvy v zmysle § 37 ods.
1 OZ. Neplatnými prejavmi vôle sú medzi iným simulované právne úkony. Pokiaľ právnym úkonom má
byť zastretý iný právny úkon, platí tento iný právny úkon, ak to zodpovedá vôli účastníkov a ak sú
splnené všetky jeho náležitosti (§ 41 ods. 2 veta prvá OZ). Z uvedeného potom vyplýva, že ak má byť
určitým právnym úkonom urobeným len na oko (simulovaným právnym úkonom) zastieraný iný právny

úkon (disimulovaný právny úkon) je simulovaný právny úkon neplatný z dôvodu nedostatku skutočnej
vôle konajúcich subjektov urobiť tento úkon. V takýchto prípadoch platí zastieraný právny úkon, avšak
podmienkou je, že zastieraný právny úkon zodpovedá vôli subjektov a spĺňa náležitosti požadované
zákonom pre jeho platnosť. Pokiaľ by bol sám zastieraný právny úkon nedovolený, priečil by sa zákonu
bol by tiež neplatný v zmysle § 39 OZ (viď rozsudok Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 3Cdo/223/2016).

15. Preto v prejednávanej veci neobstoja námietky zo strany žalovaných ohľadom simulovaného
právneho úkonu, pretože pokiaľ by sme aj vychádzali z toho, že tvrdenia žalovaných sú pravdivé a týmto
právnym úkonom mal byť zastieraný iný právny úkon, možno tu hovoriť o nedostatku prejavu vôle, ktorýzakladá absolútnu neplatnosť, pretože tento simulovaný právny úkon nespĺňa náležitosti iného právneho
úkonu. Preto odvolacie námietky vo vzťahu k simulácii daného právneho úkonu v prejednávanej veci
neobstoja.Pretoďalejztohtohľadiska,takakouvádzalivosvojichnámietkachžalovanýchnebolomožné

danú zmluvu posudzovať ako nájomnú zmluvu na dobu neurčitú, prípadne ako zmluvu o bezodplatnom
užívaní veci.

16. Faktom je, že k pochybeniu súdu prvej inštancie došlo vo vzťahu k označenia bydliska na strane
žalovaného 2/, avšak napriek tejto zrejmej nesprávnosti nedošlo k ukráteniu práv žalovaného 2/

v prejednávanej veci. Žalovaní 1/, 2/ mali pre celé konanie zvoleného právneho zástupcu na obhajovanie
ich záujmov s tým, že žalovaný 2/ bol riadne na pojednávaní vypočutý, aj keď je pravdou, že už
v pri tomto pojednávaní mal súd prvej inštancie vedomosť o bydlisku žalovaného 2/ a napriek tomu
posielal ďalšie upovedomenia o úkonoch na pôvodnú adresu žalovaného 2/. Odvolací súd však
zdôrazňuje, že na ochranu práv žalovaného 2/ tu bol práve jeho právny zástupca, ktorý mal možnosť
v rámci jednotlivých úkonoch namietať všetky právne skutočnosti a uplatniť všetky ním požadované

námietky v prejednávanej veci. Preto námietka, aj keď čiastočne dôvodná zo strany žalovaného 2/ však
v konečnom dôsledku nemala za následok upretie práva vo vzťahu k žalovanému 2/ na spravodlivý
súdny proces. Vo vzťahu k právu na spravodlivý súdny proces odvolací súd poukazuje na judikát
Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 7Cdo/51/2009, z ktorého okrem iného možno dovodiť, že právo na
spravodlivý proces nebol porušený v prípade, ak sa dostatočným spôsobom preukáže, že žalovaný mal

o spore vedomosť, čo je prejednávaný prípad. Žalovaný bol vypočutý pred súdom prvej inštancie, mal
právneho zástupcu pre celé konanie, a preto napriek pochybeniu zo strany súdu prvej inštancie jeho
právo na spravodlivý súdny proces porušené nebolo.

17. Pokiaľ žalovaný 2/ ďalej namietal 30 dňovú lehotu na vypratanie nehnuteľnosti, odvolací súd

zdôrazňuje, že súd prvej inštancie poskytol dostatočne dlhú lehotu na vypratanie daných nehnuteľností,
nakoľko táto je dlhšia ako zákonom stanovená trojdňová lehota
na vypratanie, a preto ju v konečnom dôsledku považoval za dostatočnú a primeranú.
18. Na základe vyššie uvedeného odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie podľa § 387 ods. 1, 2
CSP ako vecne správny potvrdil.

19. O nároku na náhradu trov odvolacieho konania bolo rozhodnuté podľa § 396 ods. 1 v spojení s § 262
ods. 1 a § 255 ods. 1 CSP, kedy v odvolacom konaní úspešnému žalobcovi odvolací súd priznal nárok na
náhradutrovodvolaciehokonaniavočižalovaným1/,2/vrozsahu100%,ktorúnáhradutrovodvolacieho
konania sú povinní žalovaní zaplatiť žalobcovi v sume určenej rozhodnutím súdu prvej inštancie.

20. Toto rozhodnutie bolo prijaté senátom odvolacieho súdu pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý

rozhodoval v prvej inštancie. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolania musia
byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje,
v akom rozsahu sa rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh)
(§ 428 CSP).