Rozsudok – Ostatné ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 28. september 2023

Súd: Okresný súd Nitra
Spisová značka: 7C/87/2019

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6119329118
Dátum vydania rozhodnutia: 28. 09. 2023
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Dana Gáborová

ECLI: ECLI:SK:OSNR:2023:6119329118.20

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Nitra sudcom JUDr. Danou Gáborovou v spore žalobcu: A. B. C., nar. XX.XX.XXXX, D.

XX, XXX XX E., zast.: JUDr. Ing. Ronald Kočiščák, advokát, Farská 12, 949 01 Nitra, proti žalovaným:
1/Ing. F. G. H., nar. XX.XX.XXXX, I. XXX/XX, XXX XX E., X/XXXXXX G., nar. XX.XX.XXXX, J. XX, XXX
XX E., obaja zast.: Mgr. Romana Mravíková, advokátka, Štefánikova tr. 2/3, 949 01 Nitra, o zaplatenie
5.000 eur s prísl., takto

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu z a m i e t a.

II. Žalovaným v 1. a 2. rade p r i z n á v a proti žalobcovi spoločne a nerozdielne nárok na náhradu

trov konania pred súdom prvej inštancie a pred odvolacím súdom v rozsahu 100%, o výške ktorej bude
rozhodnuté súdom prvej inštancie samostatným uznesením do 60 dní po právoplatnosti rozhodnutia.

o d ô v o d n e n i e :

7C/87/2019

1. Žalobkyňa sa podanou žalobou doručenou upomínaciemu súdu dňa 14.7.2019 domáha od
žalovaných v 1. a 2. rade zaplatenia sumy 5000 eur spolu s prísl. a náhrady trov konania. Žalobu
zdôvodnila tým, že žalobkyňa ako záujemca uzavrela so žalovaným v 1. rade zastúpeným žalovanou
v 2. rade dňa 24.04.2019 po predchádzajúcej dohode o podmienkach kúpy nehnuteľností zmluvu o

rezerváciinehnuteľnostízapísanýchnaLVč.XXXXprek.ú.A.C.,obecA.C.,K.E.vovlastníctvep.L.H..
Zároveň dňa 24.04.2019 zaplatila rezervačný poplatok vo výške 5000 eur. Prijatie tejto sumy potvrdila na
príjmovom pokladničnom doklade žalovaná v 2. rade. Z dôvodu, že po zaslaní návrhu zmluvy zo strany
žalovanej v 2. rade žalobkyňa zistila, že návrh kúpnej zmluvy nesúhlasí s podmienkami dohodnutými
medzi žalobkyňou a žalovanou v 2. rade v čase uzavretia zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti a zaplatení
rezervačného poplatku, žiadala žalobkyňa žalovanú v 2. rade o dodržanie dohodnutých podmienok
kúpy nehnuteľností. Dňa 09.05.2019 bol žalovaný v 1. rade a zároveň aj žalovaná v 2. rade vyzvaní

na dodržanie dohody ohľadom podmienok kúpnej zmluvy a zabezpečenie uzavretia zmluvy v zmysle
dohodnutých podmienok, alebo na vrátenie zaplatenej sumy rezervačného poplatku. V zmysle zmluvy
o rezervácii nehnuteľnosti je sprostredkovateľ - žalovaný v 1. rade povinný vrátiť sumu zaplateného
rezervačného poplatku žalobkyni ak z dôvodu na jeho strane nedôjde k uzavretiu kúpnej zmluvy do 15
dní odo dňa podpisu tejto zmluvy. Zmluva bola uzavretá dňa 24.04.2019, pričom 15 dní uplynulo dňa
09.05.2019, avšak ani po výzve žalobkyne nezabezpečil žalovaný v 1. rade uzavretie zmluvy tak aby
zodpovedala podmienkami dohodnutým medzi žalobkyňou a žalovanou v 2. rade a ani nevrátil sumu

prijatého rezervačného poplatku. Nakoľko v mene žalovaného v 1. rade vystupovala žalovaná v 2. rade
a aj podpísala zmluvu o rezervácii nehnuteľnosti a prevzala sumu rezervačného poplatku 5000 eura
avšak žiadnym spôsobom ani ku dňu podania tohto návrhu nepreukázala žalobkyni oprávnenie takto
konať, domáha sa žalobkyňa vrátenia tejto sumy aj od žalovanej v 2. rade popri žalovanom v 1. rade ato spoločne a nerozdielne. Nakoľko sú žalovaní v omeškaní so splnením peňažného dlhu, vznikol tak
žalobkyni nárok aj na zaplatenie úroku z omeškania, ktorý je aktuálne vo výške 5% p.a. zo žalovanej
sumy od prvého dňa omeškania, t.j. od 11.05.2019. Žalobkyňa počas celej doby od vyhľadania inzerátu,

v čase zaplatenia rezervačného poplatku 5000 eur ako aj následne až do podania žaloby komunikovala
výlučne so žalovanou v 2. rade, a to osobne, telefonicky, resp. prostredníctvom textových správ alebo
emailov. Žalobkyňa sa nikdy osobne nestretla so žalovaným v 1. rade, nikdy s ním nekomunikovala
telefonicky, žalovaný v 1. rade si nikdy ani neprevzal žiadnu jemu doručovanú písomnosť od žalobkyne.
Rovnako tiež žalobkyňa poukazuje na skutočnosť, že žalovaný v 1. rade komunikoval so žalobkyňou

alebo jej PZ iba prostredníctvom emailu, na základe čoho nie je možné ani overiť totožnosť osoby, ktorá
uvedené emaily písala a odosielala, mohla tak teda účelovo spraviť aj žalovaná v 2. rade, čo však nie
je rozhodujúce pre skutočnosť, že žalovaná v 1. rade prevzala sumu 5000 eur od žalobkyne. Zo strany
oboch žalovaných je tak možné špekulatívne zneužiť túto skutočnosť tak, aby sa v prípade ak bude
žalovaný iba jeden z nich zbavili povinnosti zaplatiť svoj dlh tak, že zodpovednosť prenesú na druhú
osobu, ktorá by v žalobe uvedená nebola. Jednoducho povedané, žalobkyňa komunikovala vždy iba

so žalovanou v 2. rade, žalovaná v 2. rade prevzala žalovanú sumu, podpísala zmluvu o rezervácii
nehnuteľnosti údajne za žalovaného v 1. rade, pričom žalovaný v 1. rade ani na výslovnú žiadosť
PZ žalobkyne nepreukázal oprávnenie žalovanej v 2. rade konať v jeho mene. Aj s prihliadnutím na
špekulatívne a účelové konanie oboch žalovaných je preto dôvodne možné predpokladať, že v prípade
ak by nebola v podanom návrhu označená aj žalovaná v 2. rade, resp. ak by si žalobkyňa neuplatnila

nárok aj voči žalovanej v 2. rade žalovaný v 1. rade spochybní ako prevzatie sumy 5000, eur teda
žalovaného nároku tak aj uzavretie zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti a za zodpovednú za toto konanie
a prevzatie žalovanej sumy označí žalovanú v 2. rade. Je preto nepochybné, že žalovaná v 2. rade
zodpovedá za vrátenie žalovanej sumy spoločne so žalovaným v 1. rade. V opačnom prípade, teda ak
by zo strany súdu nebola žalobkyni daná možnosť domáhať sa ochrany svojich práv, resp. svojho nároku

aj voči žalovanej v 2. rade bola by týmto postupom žalobkyni odňatá možnosť konať pred súdom, resp.
jej základné právo na súdnu ochranu.

2. Súd vo veci rozhodol platobným rozkazom zo dňa 13.8.2019, č. k. 23Up/868/2019, proti ktorému
obaja žalovaní podali odpor, v ktorom žalovaná v 2. rade uviedla, že vzhľadom k tomu, že zmluvu o

sprostredkovaní podpisovala na základe plnej moci, ktorá jej bola daná manželom - žalovaným v I.
rade, má za to, že nie pasívne legitimovaná byť účastníkom konania na strane žalovaného a žiada, aby
bol návrh voči jej osobe zamietnutý a aby jej bola priznaná náhrada trov konania. Žalovaný v 1. rade
v podanom odpore uviedol, že M. G. ako jeho manželka nemusí byť u neho v pracovnom pomere, ale
na základe plnej moci ho zastupovala vo veciach týkajúcich sa jeho podnikateľskej činnosti. Preto nie

pasívne legitimovaná na zaplatenie istiny, ktorú žalobca žaluje. Ďalej poukazuje na skutočnosť, že v
zmysle uzatvorenej zmluvy o sprostredkovaní predaja bola záloha na kúpnu cenu vo výške 5000 eur
vyplatená predávajúcej p. H., pričom takto zložená záloha mala byt započítaná ako časť kúpnej ceny.
V prípade neuzatvorenia kúpnej zmluvy bola takto zložená záloha vyplatená predávajúcej ako zmluvná
pokuta. Z tohto dôvodu je toho názoru, že ani on nie pasívne legitimovaný k zaplateniu žalovanej sumy.

Zostranyžalobcubolizamlčanépodstatnénáležitosticeléhokonania.Zmluvaosprostredkovanípredaja
nehnuteľnosti bola so žalobcom podpísaná dňa 24.04.2019. Mailovou formou bol žalobcovi zaslaný
dňa 30.04.2019 návrh kúpnej zmluvy. Žalobca sa počas celej rezervačnej doby k predmetnému návrhu
nevyjadril. Až dňa 09.05.2019 obdržal vyjadrenie právneho zástupcu žalobcu s tým, že žalobca s takto
vypracovanýmnávrhomzmluvynesúhlasíapriložilpripomienkykzmluve.Taktopredloženépripomienky

boli čiastočne do zmluvy zapracované. Súčasne bolo žalobcovi navrhnuté, že si môže dať teda spraviť
zmluvy sám svojmu právnemu zástupcovi. Žalobca tak neučinil a teda má za to, že v prvom rade došlo
k porušeniu v zmluve uvedených povinností zo strany žalobcu. Je pravdepodobné, že žalobca si našiel
inú nehnuteľnosť a hľadal spôsob, ako rezervačnú zmluvu obísť bez toho, aby platil dohodnuté sankcie.

3. Žalobkyňa k podanému odporu uviedla, že žalovaní sú pasívne legitimovaní, nakoľko rezervačnú
zálohu neodovzdala p. H. ale im a to ako s ňou naložili nespôsobuje zánik povinnosti vrátiť túto zálohu.
Žalovaný zamlčal celú komunikáciu do 30.4.2019 do 9.5.2019, ktorou sa žalobkyňa domáhala uzavretie
kúpnej zmluvy za dodržania dohodnutých podmienok pred uzavretím zmluvy o rezervácii nehnuteľností.
Návrhnauzavretiekúpnejzmluvybolzaslanýžalobkyniaž30.4.2019vovečernýchhodinách.Žalobkyňa

kontaktovala žalovaného v 1. rade 2.5.2019, 6.5.2019 a 9.5.2019, čiže mala záujem uzatvoriť zmluvu.
Žalovaná v 2. rade oprávnenie konať v mene žalovaného v 1. rade nepredložila.4. Žalovaný v 1. rade uviedol, že on je len sprostredkovateľom predaja a nie konečným subjektom.
Sprostredkovateľovi vzniká právo na odmenu až keď dôjde k zrealizovaniu predaja.

5. Žalovaná v 2. rade uviedla, že k podanému odporu pripojila splnomocnenie od žalovaného v 1.
rade. Manžel môže splnomocniť druhého manžela na svoje zastupovanie bez toho, aby tento manžel
bol v pracovnom pomere u druhého manžela. Žalobkyňa porušila podmienky dohodnutej zmluvy
o rezervácií.

6. Zástupca žalobkyne na pojednávaní uviedol, že žalobkyňa trvá na podanej žalobe, ktorou sa domáha
zaplatenia sumy 5000 eur od oboch žalovaných z dôvodu, že žalobkyňa poskytla žalovanej v 2. rade
sumu 5000 eur ako rezervačný poplatok a zároveň časť kúpnej ceny na nehnuteľnosť zapísanú na LV
č. XXXX, pre k. ú. A. C.. V zmysle zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti mala byť následne uzavretá riadna
kúpna zmluva, k čomu však nedošlo zavineným žalovaných, resp. svedkyne L. H.. Žalovaná v 2. rade
pred prevzatím rezervačného poplatku a podpisu rezervačnej zmluvy zavádzala žalobkyňu ohľadom

podmienok kúpy nehnuteľnosti, čo žalobkyňa zistila až následne po tom, ako zaplatila sumu 5000 eur
v prospech žalovanej v 2. rade, a to asi iba 3 dni pred termínom, kedy mala byť podpísaná riadna
kúpna zmluva. Žalovaná v 2. rade, resp. aj žalovaný v 1. rade nastavili v rozpore s predchádzajúcou
dohodou o žalobkyňou podmienky kúpy tak, aby žalobkyňu odradili od kúpy nehnuteľnosti a tieto nové
podmienky, ktoré neboli dohodnuté, nebolo možné z jej strany akceptovať. Z týchto podmienok, ktoré

požadovali žalovaní od žalobkyne až po prevzatí rezervačného poplatku a uzavretí rezervačnej zmluvy,
ktorú vyhotovovala žalovaná v 2. rade, uvádza najmä ust. kúpnej zmluvy o zmluvnej pokute, o povinnosti
žalobkynezaplatiťzavlastníčkunehnuteľnostiúver,ktorýmbolatátonehnuteľnosťzaťažená,podmienky
zaplatenia kúpnej ceny, ktoré boli úplne iné ako bola pôvodná dohoda, podľa ktorej mala žalobkyňa
zaplatiť prvú polovicu kúpnej ceny za nehnuteľnosť asi do lehoty 2 týždňov po podpise kúpnej zmluvy a

druhú časť kúpnej ceny do jedného mesiaca po podpise kúpnej zmluvy. Pričom však najneskôr v čase
podpisu riadnej kúpnej zmluvy nehnuteľnosť už nemala byť zaťažená žiadnou ťarchou a zároveň mala
byť nehnuteľnosť v deň podpisu kúpnej zmluvy aj prenechaná žalobkyni do užívania. Ani jedna z týchto
podmienok, ktoré boli dohodnuté medzi žalobkyňou a žalovanou v 2. rade, neboli zo strany žalovaných
a ani vlastníčky nehnuteľnosti, dodržané. V tejto súvislosti poukazujú na porušenie podmienok zmluvy o

rezervácii nehnuteľnosti zo strany žalovaných tým, že v čase keď plynula rezervačná zmluva, žalovaní
nehnuteľnosti inzerovali bez uvedenia, že nehnuteľnosť je rezervovaná a dokonca s dodatkom, že je
možné okamžite sa nasťahovať. K predkladanej fotografii z portálu N. sa vyjadrí vo výpovedi žalobkyňa,
keďže ide o skutkové okolnosti, a to najmä kedy si zabezpečila predmetnú fotografiu a prečo. Text
na inzeráte „len sa nasťahovať“, tiež potvrdzuje tvrdenia žalobkyne, že zo strany žalovanej v 2. rade

jej bolo tvrdené, že nehnuteľnosť môže v podstate okamžite pri podpise kúpnej zmluvy začať užívať.
Túto skutočnosť tiež potvrdzuje SMS komunikácia medzi žalobkyňou a žalovanou v 2. rade, ktorá tiež
potvrdzuje, že pôvodná dohoda medzi žalobkyňou a žalovanou v 2. rade, iba na základe ktorej zaplatila
žalobkyňa rezervačný poplatok a uzavrela zmluvu o rezervácii nehnuteľnosti bola iná, ako podmienky,
ktoré následne boli od žalobkyne v rozpore s predchádzajúcou dohodou požadované a ktoré zapríčinili,

že nedošlo k uzavretiu kúpnej zmluvy. V predmetnej SMS komunikácii v poslednej správe z času 8:33
h. vyplýva o. i. aj to, že žalovaná v 2. rade uvádza, že prišlo k nedorozumeniam a chcela by vysvetliť pár
vecí,čímpotvrdila,žezjejstranyneboližalobkyniúplneapravdivoposkytnutévšetkyinformácietak,aby
sa mohla rozhodnúť o tom, či uzavrie zmluvu o rezervácii nehnuteľnosti, poskytne sumu 5000 eur, čo by
v prípade, ak by mala vedomosť o zavádzajúcom a klamlivom konaní žalovaných, neurobila. Na základe

týchto skutočností sa žalobkyňa z dôvodu porušenia podmienok zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti, ako
aj z dôvodu poskytnutia nepravdivých informácii zo strany žalovanej v 2. rade v čase uzavretie zmluvy
o rezervácii nehnuteľnosti a zaplatenia rezervačného poplatku domáha vrátenia sumy 5000 eur od
žalovaných a nie od vlastníčky nehnuteľnosti, s ktorou nemá absolútne žiadny, ani právny vzťah. Ak bol
takýto vzťah založený medzi žalovanými a vlastníčkou nehnuteľnosti, je to iba ich právny vzťah, ktorý

nemôže zaväzovať žalobkyňu a z toho právneho vzťahu jej teda ani nemôžu vznikať žiadne práva a
povinnosti vo vzťahu k tretej osobe. Zástupca žalobkyne v záverečnej reči uviedol, že nie je sporné, že
žalobkyňa poskytla žalovanej v 2. rade sumu 5000 eur ako rezervačný poplatok, resp. časť kúpnej ceny
na kúpu nehnuteľnosti špecifikovanej v žalobe. Pri poskytnutí rezervačného poplatku boli dohodnuté aj
dané podmienky, za ktoré sa uzavrie riadna kúpna zmluva, čo vyplýva aj z výsluchu žalobkyne, svedkyne

na dnešnom pojednávaní, ako aj z vyjadrenia žalovaného v 1. rade, urobené na pojednávaní, ktorý
potvrdil, že nevie ani potvrdiť ani vyvrátiť podmienky, odôvodňujúce uzavretie kúpnej zmluvy. Poukazuje
aj na to, že tieto podmienky, ktoré boli dohodnuté, neboli zo strany žalovaných ako aj predávajúcej,
dodržané. Poukazuje aj na inzerovanie nehnuteľnosti počas doby rezervácie nehnuteľnosti, že tá nieje rezervovaná. Pričom je tu predpoklad aj neplnenia rezervačnej zmluvy, keď samotný žalovaný v 1.
rade sa odvoláva na svoju vôľu pri plnení podmienok v tom zmysle, že je na ňom komu rezervačný
poplatok vráti a komu nie. Ak by súd posúdil rezervačnú zmluvu ako neplatnú, predmetného nároku sa

domáha aj titulom bezdôvodného obohatenia. Nie je to prvý prípad, kedy žalovaní takto postupovali, keď
nepresne uviedli, prečo rezervačný poplatok odmietajú vracať. V spore bolo preukázané, že žalobkyňa
o nehnuteľnosť mala záujem a v jej možnostiach bolo túto nehnuteľnosť kúpiť.

7. Zástupca žalovaných na pojednávaní uviedol, že sa pridržiava doterajších písomných podaní.

Opätovne by sa vyjadril k neexistencii pasívnej vecnej legitimácie na strane žalovanej v 2. rade. Zmluva
o rezervácii bola uzavretá so žalovaným v 1. rade a rovnaké subjekty sú uvedené aj na doklade o
zaplatení rezervačného poplatku. Oprávnenie manžela vypomáhať druhému manželov - podnikateľovi s
jeho podnikateľskou činnosťou vypláva z ust. § 2a ods. 1 a 2 zákona č. 82/2005. Nad rámec uvedeného,
žalovaná v 2. rade disponovala aj písomným splnomocnením zo dňa 01.06.2010 na zastupovanie
žalovaného v 1. rade vo veci sprostredkovania kúpy, predaja a prenájmu nehnuteľnosti a činností s tým

spojených, ktoré splnomocnenie platí dodnes. Z uvedeného vyplýva, že žalovaná v 2. rade žalovaného
v 1. rade len zastupovala, a preto je žaloba voči nej nedôvodná pre nedostatok pasívnej vecnej
legitimácie.Žalovanýv1.radeprisprostredkovanípredajanehnuteľnostiuvedenejvzmluveorezervácii,
ktorú vyhotovoval žalovaný v 1. rade postupoval s maximálnou odbornou starostlivosťou v súlade so
záujmamitakpredávajúcehoakoajkupujúceho.Právevdôsledkuobštrukciinastarnežalobkynedošlok

uplynutiu lehoty na rezerváciu nehnuteľnosti a následne k prepadnutiu rezervačného poplatku. Žalovaní
nesporujú, že zmluva o rezervácii nehnuteľnosti bola uzatvorená a rovnako nesporujú ani skutočnosť,
že prijali od žalobkyne sumu 5000 eur, ktorá predstavovala rezervačný poplatok. Žalobkyňa mala
možnosť zmluvu si dopredu prečítať a podpísala ju, čím s jej obsahom súhlasila. Z predloženej mailovej
komunikáciejenespochybniteľné,žetobolaprávežalobkyňa,ktorásazaviazalanavypracovaniekúpnej

zmluvy - cituje z mailu žalobkyne zo dňa 02.05.2019 o 13:21 h.: „Rovnako sme boli dohodnuté, že
kúpnu zmluvu vypracujem ja z mojej strany vzhľadom k tomu, že máme advokátsku kanceláriu.“ Nakoľko
ani po 5 dňoch žalobkyňa nezaslala žalovaným návrh kúpnej zmluvy oznámila žalovaná 2. rade dňa
29.04.2019, že zmluvu nechá vypracovať ona. Návrh zmluvy bol žalobkyni zaslaný ihneď nasledujúci
deň, dňa 30.04.2019 o 16:19 h. súčasne jej žalovaná v 2. rade oznámila, že kúpnu zmluvu bude možné

podpísať dňa 02.05.2019 o 16.30 h. u advokáta, ktorého pre tento prípad zabezpečila. Dňa 01.05.2019
bol štátny sviatok, avšak podľa ich názoru osobe, ktorá o sebe tvrdí, že má advokátsku kanceláriu, nič
nebránilo v tom, aby si zmluvu minimálne prečítala a následne ju spripomienkovala, najmä ak sa jedná o
jej osobnú záležitosť a tvrdí, že má záujem bývať so svojimi maloletými deťmi čím skôr. Dňa 02.05.2019
zaslala žalobkyňa žalovanej v 2. rade mail, v ktorom zjavne zmätočne popísala podmienky týkajúce sa

najmä, nie však výlučne, financovania predmetnej kúpy, ktoré podľa jej názoru neboli zhodné s tými, na
ktorých sa pôvodne dohodli. S týmto žalovaní nesúhlasia, nakoľko podmienky v návrhu kúpnej zmluvy
plne zodpovedali predchádzajúcim dohodám. Dňa 03.05.2019 odpovedala žalovaná v 2. rade mailom,
v ktorom žalobkyňu upozornila, že sa jedná len o návrh kúpnej zmluvy, a tento je možné na základe jej
pripomienok so súhlasom predávajúcej, meniť. Žalobkyňu sa žalovaná v 2. rade snažila kontaktovať aj

prostredníctvom telefónu tak, ako to vyplýva z predložených dôkazov, avšak žalobkyňa všetky jej hovory
vedome a zámerne rušila. O tri dni neskôr dňa 06.05.2019 reagovala žalobkyňa mailom v ktorom uviedla
totožné skutočnosti ako v predchádzajúcom maily, pričom neuviedla žiadne konštruktívne pripomienky
a nepredložila ani svoj návrh zmluvy. Napriek tomu, že uviedla, že návrh zmluvy má vypracovaný. Len
pre úplnosť, do vypršania rezervačnej lehoty zostávali už len 3 dni. Dňa 08.05.2019 zaslal žalovaný v 1.

rade žalobkyni mail, v ktorom ju vyzval opätovne na konkrétne spripomienkovanie návrhu kúpnej zmluvy
a dokončenie procesu kúpy nehnuteľnosti. Súčasne jej oznámil, že predávajúca má aj naďalej záujem
o predaj nehnuteľnosti, avšak pokaľ tento bude zmarený z dôvodu na strane žalobkyne, prepadne
rezervačný poplatok v prospech žalovaného v 1 rade. Na uvedený mail dňa 09.05.2019 reagoval už
zástupca žalobkyne, ktorý vyzval žalovaných buď na uzavretie kúpnej zmluvy alebo vrátenie poplatku,

pričom ani toto podanie neobsahovalo konkrétny návrh kúpnej zmluvy. Ihneď v rovnaký deň reagoval
žalovanýv1.radenapripomienkyzástupcužalobkyne,predložilkonkrétnynávrhzmienpôvodnejkúpnej
zmluvy, ktorý bol vyvážený a chránil tak záujmy predávajúceho ako aj kupujúceho. Dokonca navrhol
predĺžiť rezervačnú dobu tak, aby bolo možné zapracovať do pôvodnej kúpnej zmluvy nové ustanovenia
a zrealizovať proces predaja nehnuteľnosti. Na tento mail reagoval zástupca žalobkyne až po vypršaní

rezervačnej lehoty s tým, že nakoľko v rezervačnej dobe nedošlo k podpisu kúpnej zmluvy žiada o
vrátenie rezervačného poplatku. Z predmetnej komunikácie vyplýva, že to bola práve žalobkyňa, ktorá
najskôr nepredložila návrh kúpnej zmluvy, hoci sa naň zaviazala, následne obštrukciami a včasným
nereagovaním na mailové správy, ignorovaním telefonátov zo strany žalovanej v 2. rade, zapríčiniliuplynutie rezervačnej doby a teda prepadnutie rezervačnej zálohy v prospech žalovaného v 1. rade.
Žalobkyňa zrejme o kúpu nehnuteľnosti už nemala záujem, avšak nakoľko si bola vedomá prepadnutia
rezervačnej zálohy, musela bremeno zodpovednosti preniesť na žalovaných. K uvedenému záveru

možno dospieť aj na základe jej špekulatívneho konania, kedy ešte v posledný deň lehoty mala záujem o
uzavretie kúpnej zmluvy, avšak na konkrétne pripomienky žalovaného v 1. rade a na návrh na predĺženie
rezervačnej doby reagovala až po vypršaní lehoty s tým, že žiada vrátiť poplatok. Z komunikácie je
zrejmé, že ani sama žalobkyňa nevedela a do dnešného dňa nevie, aké boli podmienky financovania
kúpy nehnuteľnosti dohodnuté. V jednom z mailov uvádza, že prvá časť kúpnej ceny mala byť vyplatená

do 15 dní od podpísania rezervačnej zmluvy, v inom zas, že do 15 dní od podpísania riadnej kúpnej
zmluvy pričom druhá časť do 2 mesiacov, v inom maily zase uvádza do 7 dní od podpisu riadnej
kúpnej zmluvy a na dnešnom pojednávaní 2 týždne od podpisu riadnej kúpnej zmluvy a druhá časť o 1
mesiaca. Čo sa týka námietky zástupcu žalobkyne, že nehnuteľnosť nebola rezervovaná v čase plynutia
rezervačnej doby, s predmetných fotografii nie je zrejmé, kedy tieto boli vyhotovené, či v čase pred
alebo po podpise rezervačnej zmluvy alebo po vypršaní rezervačnej doby. Predkladá súdu fotografiu -

inzerovanie nehnuteľnosti, z ktorej je zrejmé, že fotografia bola vyhotovená 09.05.2019, čo je posledný
deň rezervačnej doby a nehnuteľnosť bola inzerovaná ako rezervovaná. Z uvedených dôvodov žiada
žalobu zamietnuť. Zástupca žalovaných v záverečnej reči uviedol, že vo vzťahu k žalovanej v 2. rade
žiada zamietnuť žalobu z dôvodu, že nie je pasívne legitimovaná. V čase podpisu rezervačnej zmluvy
bola žalobkyňa oboznámená s LV aj s právnym stavom nehnuteľnosti. Sama má právne povedomie a

musela si byť vedomá, že vymazať záložné právo v lehote 15 dní nie je možné. Zo strany žalovanej v
2. rade bol poskytnutý priestor na dodržanie rezervačnej zmluvy, ako aj priestor na predloženie kúpnej
zmluvy,ktorúmalavypracovaťžalobkyňa.Kúpnazmluvanebolapredloženáarezervačnázmluvanebola
predĺžená. Žalobkyňa nereagovala na výzvy žalovanej v 2. rade, že by predávajúci sám vyplatil dlh
voči záložnému veriteľovi, čím by došlo k výmazu záložného práva. A teda po podpise rezervačnej

zmluvy museli nastať skutočnosti, na základe ktorých žalobkyňa stratila záujem o kúpu. Z jej strany išlo
o obštrukcie so snahou vyhnúť sa uzavretiu kúpnej zmluvy. Tvrdenia žalobkyne o porušení podmienok
rezervačnej zmluvy boli v priebehu sporu vyvrátené.

8.Žalobkyňanapojednávaníuviedla,žepredmetnúnehnuteľnosťnašlanainternetovejstránke,kdebolo

uvedené, že je ihneď voľná. To bolo pre ňu dôležité kritérium, pretože sa chcela ihneď nasťahovať. Volala
na tel. č., kde to zdvihla žalovaná v 2. rade a dohodla sa s ňou na obhliadke. Strela sa so žalovanou na
dome. Nikto iný nebol prítomný. Bavili sa o klasických otázkach, cene, nasťahovaní, pričom uviedla, že
ak sa môže nasťahovať ihneď, nebude požadovať zľavu. Na to jej žalovaná uviedla, že sa po zaplatení
rezervačného poplatku môže do 2 týždňov nasťahovať. Následne sa strela iba so žalovanou v 2. rade

na UKF v Nitre vo vestibule, kde mala nejaký kurz. Predložila jej svoju vizitku, LV, z ktorého zistila, že
na nehnuteľnosti je ťarcha - túto skutočnosť jej pri obhliadke nepovedala. Povedala, že do toho nejde,
keď je tam ťarcha, pričom žalovaná ju ubezpečila, že bude do podpisu kúpnej zmluvy ťarcha vymazaná.
Ubezpečila ju, že vedia vybaviť, aby do 2 týždňov bola ťarcha vymazaná na katastri. Preto nemala
pochybnosť, že to by za 15 dní nemali stihnúť. Dohodli sa na tom, že keď zaplatí rezervačný poplatok,

môže si na dom priniesť maliarov, s čím žalovaná súhlasila. Kúpna cena bola 179 000 eur. Táto mala
byť uhradená v 2 splátkach. 1 splátka vo výške cca 83 000 eur asi do 2 týždňov od podpisu kúpnej
zmluvy a druhá do mesiaca od podpisu kúpnej zmluvy. Povedala, že vypracuje kúpnu zmluvu, keďže
so správnym právom robí 10 rokov. Má vyštudovanú prírodovedeckú fakultu a v súčasnosti skončila 4
ročník právnickej fakulty a robí si PhD na UKF v Nitre. Na stretnutí vo vestibule na UKF podpísala zmluvu

o rezervácii, zaplatila 5000 eur a dostala príjmový doklad. Nepreukázala sa vtedy žiadnym poverením.
Žalovaná bola rada, že nemusela platiť advokáta za vypracovanie kúpnej zmluvy. Tak isto sa dohodli,
že sa stretnú na dome v sobotu, kam príde s mamou, deťmi a maliarmi. Tak sa aj stalo. Okrem nich bola
prítomná žalovaná v 2. rade, vlastníčka prítomná nebola. Urobili obhliadku, jej mama sa pýtala, či bude
ťarcha vymazaná do podpisu kúpnej zmluvy. Žalovaná v 2. rade uviedla, že samozrejme. Potvrdila, že

ťarcha na nehnuteľnosti ku dňu podpisu nebude. Matka jej mala požičať peniaze na vyplatenie prvej časti
kúpnej ceny. Vtedy chcela dať žalovanej v 2. rade ňou vypracovanú kúpnu zmluvu, ktorú jej kontrolovala
aj mama. Žalovaná ju neprevzala, keďže sa ponáhľala za svojím synom. Pričom povedala, že si zavolajú
v pondelok. S mamou to chceli ešte raz pozrieť v ten istý deň a na internete našli, že žalovaný v 1.
rade ponúka rezervovanú nehnuteľnosť s poznámku „nasťahovať sa ihneď.“ V pondelok ráno o 09:00 h.

jej volala žalovaná v 2. rade s tým, že vlastníčka nehnuteľnosti nesúhlasí s podmienkami. Časť kúpnej
ceny potrebuje na vyplatenie úveru ešte pred podpisom kúpnej zmluvy. Zároveň jej oznámila, že kúpnu
zmluvu vypracujú ony svojím nestranným právnikom. Zrušila aj maliarov, že až po podpise ich kúpnej
zmluvy môžu pokračovať. Týmto zmenili podmienky, na ktorých sa so žalovanou pri osobnom stretnutímna UKF dohodla. 2-3 dni prešli, žalovaná v 2. rade jej poslala nejakú kúpnu zmluvu, v ktorej bola zmluvná
pokuta 10 000 eur. Podmienky neboli také, ako sa dohodli. Neskôr ju kontaktovali mailom a žalovaná ju
kontaktovala aj telefonicky. Jej dôvera však bola nalomená, cítila sa okradnutá. Ozval sa žalovaný v 1.

rade, o ktorom ani nevedela. Keď uplynula doba na podpísanie kúpnej zmluvy zistila, že nehnuteľnosť
ponúkajú na predaj. Ona nehnuteľnosť chcela kúpiť, ale za podmienok ako sa dohodli so žalovanou na
UKF, nie so zmluvnou pokutou a s tým, že má vyplatiť úver vlastníčky pred podpisom kúpnej zmluvy.
Nehnuteľnosť kúpila až teraz v marci. Preto nejde o žiadny výmysel, že by nechcela alebo zmenila názor
na to, že nechce dom kúpiť.

9. Žalovaný v 1. rade na pojednávaní uviedol, že v predmetnej oblasti podniká od roku 1992 ako SZČO.
Do dnešného dňa nemal žiadne sankcie, ani pokuty v súvislosti s tou činnosť. Osobne vidí žalobkyňu
až teraz na pojednávaní. Žalovaná v 2. rade je jeho manželkou a koná na základe jeho poverenia od
roku 2010, má v tom prax. Snažili sa vyvážene zastávať záujmy oboch strán - kupujúcej aj predávajúcej.
Pokiaľ ide o zmluvu o rezervácii, túto vyhotovoval on. Možnosť vrátenia rezervačného poplatku by bola

daná, ak by ich vinou alebo vinou predávajúcej nebola realizovaná kúpna zmluva. Ak vinou záujemcu
- kupujúceho, rezervačný poplatok zostáva ako zmluvná pokuta. Vtedy nemá nárok na vrátenie, v
tomto prípade na základe sprostredkovateľskej zmluvy uzatvorenej s predávajúcou pani H., rezervačný
poplatok zaostal jej, o čom doložili výdavkový doklad a jej prehlásenie. Niekedy sa stane, že po zaplatení
rezervačného poplatku k zmluve kúpnej, resp. k jej uzatvoreniu nedôjde, pričom v prípadoch nejakej

nepredvídateľnej zlej životnej situácie kupujúceho sa vie dohodnúť na vrátení, bol aj viackrát vrátený. V
tomto prípade to tak nie je. Určite by jeho manželka nesľúbila, že výmaz ťarchy bude realizovaný do 2
týždňov, nemohla jej sľúbiť, že ťarcha bude vymazaná do podpisu kúpnej zmluvy. Žalobkyňa vedela, o
tom, že nehnuteľnosť je zaťažená ťarchou, má právnické vzdelanie a aj keby to tak nebolo, nemožno
predpokladať, že by niekto sľúbil výmaz ťarchy do podpisu kúpnej zmluvy. Banka má lehotu 3 dni na

vyčíslenie ťarchy, tá bola 11 000 eur. Určite nežiadali 80 000 eur pred podpisom kúpnej zmluvy na výmaz
ťarchyvovýške11000eur.Popieratvrdenie,žebyžalobkyňapredložilajejkúpnuzmluvujehomanželke,
prečo ju neposlala mailom. Komunikácia aj s jej zástupcom bola taká, že žiadali len vrátiť poplatok,
podmienky k ich návrhu kúpnej zmluvy neboli konštruktívne, navrhovali predĺženie rezervačnej doby.
Žalobkyňa si doniesla maliarov, ktorí postŕhali tapety, namietala praskliny v stenách, bolo jej vysvetlené v

mailovej správe, akým spôsobom k tomu došlo, má vzdelanie aj ako stavebný inžinier. Nie je pravda, že
by bola vypracovaná zo strany žalobkyne kúpna zmluva, keď jej bola poslaná nimi vypracovaná kúpna
zmluva, nenamietla, že ona má vypravovanú inú. Manželka sa snažila vyjsť žalobkyni v ústrety, aby sa
mohla nasťahovať. Nie je pravda, že by nehnuteľnosť počas doby rezervácie bola ponúkaná na predaj,
bolo vyznačené, že je zarezervovaná. Nepopiera, že na zmenu inzerátu treba určitú dobu, preto v tento

deň, keď sa podpísala zmluva o rezervácii, mohol byť inzerát ešte pôvodný. Zástupca žalobkyne podal
trestné oznámenie, kde bola vypovedať manželka a predávajúca. On bol vypovedať na daňovom úrade,
živnostenskomúrade.Nikdeničnebolozistené.Nechánazváženísúdutakéhopraktiky.Žalobkyňadnes
uviedla, že dom si kúpila teraz v marci, čo je v rozpore s tým, že chcela dom kúpiť ihneď. Je to nelogické.
Suma 5000 eur nepredstavovala ich províziu alebo odmenu. Myslím si, že nikto by nepristúpil na také

podmienky, že pri podpise kúpnej zmluvy by nebola vyplatená aspoň časť kúpnej ceny, v tomto prípade
aspoň polovica. So žalobkyňou prvý krát komunikoval mailom, sumu 5000 eur prevzala manželka. Svoj
vlastný inzerát na predaj predmetnej nehnuteľnosti najmä dňa 09.05. a 07.05. si odfotil z dôvodu, aby
sa chránil, príp. proti ďalšej prípadnej argumentácii, napr. pokiaľ by ten, kto zloží rezervačný poplatok
namietal, že nehnuteľnosť sa ďalej inzeruje. Žalobkyňa bola informovaná o dohode týkajúcej sa vrátenia

rezervačného poplatku medzi ním a predávajúcou a to zo strany manželky pri podpise rezervačnej
zmluvy. Informovala žalobkyňu o ďalšom postupe. O nehnuteľnosť mali záujem manželia O., ktorí
uzatvorili zmluvu a zaplatili rezervačný poplatok 5000 eur, odstúpili od rezervácie, pričom poplatok
zostal ako zmluvná pokuta, pričom potvrdili, že si naň nebudú uplatňovať nárok na vrátenie. Celková
suma prijatých rezervačných poplatkov v súvislosti s touto nehnuteľnosťou, ktoré nevrátil záujemcom

bola 10000 eur. Tieto sumy boli odovzdané predávajúcej. V záverečnej reči uviedol, že vo všetkom
žalobkyni vyhoveli, keď pred uzatvorením kúpnej zmluvy jej dovolili ísť od domu s maliarmi, ktorí zničili
tapety. Rovnako jej vyhoveli aj v tom, že sa chcela čím skôr nasťahovať. Rezervačný poplatok odovzdali
predávajúcej, aby tá čím skôr dokončila rekonštrukciu svojej nehnuteľnosti a mohla sa nasťahovať. Tá
tento dom predala cez inú realitnú agentúru a následne im ostalo len preverovanie cez daňový úrad,

živnostenský úrad či trestné stíhanie.

10. Žalovaná v 2. rade na pojednávaní uviedla, že žalobkyňa jej volala, asi v utorok, že chce ísť na
obhliadku domu, tak sa dohodli na poobedie, kedy sa aj streli. Urobili obhliadku, žalobkyni sa domveľmi páčil. Naliehala na ňu, že ho chce hneď, aby si na to podali ruky. Potom sa ešte rozprávali aj
ohľadom ceny a platby. Hneď pri tomto prvom stretnutí hovorili ohľadom platby a samotnej ťarchy s
tým, že nevedela presnú sumu, lebo od predávajúcej jej bolo povedené, že zostatok ťarchy je cca 10

000 eur s tým, že sa dohodli, že keď sa zaplatí 80 000 eur v hotovosti, peniaze sa použijú na výmaz
ťarchy. Žalobkyňa predá nehnuteľnosť - byt na G. a zvyšok doplatí do mesiaca. S tým, že chcela rýchlo
zaplatiť zálohu, tak sa dohodli, že sa stretnú na UKF a tam prišlo k prevzatiu zálohy, kde odovzdala LV, z
ktorého vyplývala ťarcha. Opäť sa rozprávali o tom postupe, že sa vymaže ťarcha na základe hotovosti
vyplatenej žalobkyňou. Majiteľka pôjde do banky a tam jej vyčíslia konkrétnu sumu, ktorú zapracujú do

zmluvy. Potom ju žalobkyňa cez SMS poprosila, či sa môžu v sobotu o druhej stretnúť. Prišla a s matkou,
deťmi, maliarmi. Žalobkyňa sa venovala maliarom, ona chodila s jej matkou a vysvetľovali si všetky veci
technického charakteru, bazén, voda, kanalizácia, stretli sa potom v dome, kde pani matka povedala,
že je dom po technickej stránke v poriadku, že sa spolu rozprávali. Ohľadne zmluvy sa dohodli, že ju
napíše žalobkyňa. Pri druhom stretnutí žalobkyňu poprosila, aby zmluvu spravila a poslala ju na mail.
Na čo uviedla, že do konca týždňa to spraví. Nie je pravda, že by jej ju tam vtedy dávala osobne do

rúk. Čakala na to, že tá zmluva príde, do pondelka rána sa tak nestalo. Volala právnikovi a pýtala sa,
či môže promptne napísať zmluvu. Povedal, že sa pokúsi a do utorka poobedia bola zmluva hotová
a túto poslali mailom žalobkyni. 1.5. bol sviatok, volala žalobkyni, nedvíhala, napísala jej až večer, že
nemohla telefonovať, že zmluvu si prečíta a spripomienkuje ju. V tej dobe sa muselo niečo stať, lebo
dovtedy bola z domu nadšená. Zrazu prestala komunikovať, až jej prišiel mail. Nie je pravda, že by jej

zrušila maliarov. V tomto maily jej oznamuje, že odstupuje, že sú tam problémy technické, že zmluva
nie je podľa jej predstáv, odpovedala jej, vysvetlila jej technickú stránku a že čo sa týka zmluvy, prosí ju,
aby konkretizovala námietky jednotlivých bodov. Odpísala jej, že nemá záujem. Volala jej ešte pred tým,
nedvíhala jej telefón, nemala ju ako skontaktovať. Napísala jej, že všetko sa dá vyriešiť a pripomínala
jej, že ide o návrh zmluvy. O ťarche vedela. Nedá sa vybaviť vymazanie ťarchy do 2 týždňov, to nikdy

nepovedala, čo ona ako osoba s právnickým vzdelaním by mala vedieť. Ako bola podpísaná rezervačná
zmluva volala majiteľke, aby si išla do banky zistiť zostatok úveru, aby sa táto suma mohla dať do zmluvy,
čo sa aj spravilo. Prebiehala už len mailová komunikácia. Až nálade do toho vstúpil zástupca. Pred
skončením termínu rezervácie nehnuteľnosti a v deň skončenia poslal zástupca výzvu, aby zaplatili, inak
budú na polícii a ďalších príslušných orgánoch. S predávajúcou o predmete toho sporu komunikovala.

Hneď ako prišiel prvý mail o tom, že žalobkyňa odstupuje. Dokonca jej ho preposlala. Prevzala od
žalobkyne sumu 5000 eur ako rezervačný poplatok, ako potvrdenie slúžila zmluva o rezervácii a PPD.
Žalobkyni zmluvu o rezervácii nehnuteľnosti dala pri podpise. K realizácii predaja tejto nehnuteľnosti zo
strany iných záujemcov došlo z dôvodu, že tí bývajú na Klokočine. Ich deti chodia do školy na O. a vtedy
si to neuvedomili, že časovo by to bolo pre nich náročné. Nevrátili im rezervačný poplatok, nakoľko ho

ani nežiadali. Vedeli, že spravili chybu a tak ho ani nečakali.

11. Svedkyňa L. L. H., na pojednávaní uviedla, že pozná žalovanú v 2. rade, ktorá ju zastupovala pri
predaji jej domu a žalobkyňu pozná z jej vypočutia na polícii v trestnej veci podvodu, z dôvodu, že
nedošlo k vráteniu prijatej zálohy a ona jej odmietla dom predať. Pri sprostredkovaní konala najmä so

žalovanou v 2. rade, s ňou všetko riešila. Všetko išlo zo začiatku v poriadku, zaseklo sa to vtedy, keď
sa malo realizovať stretnutie so žalobkyňou ohľadne dojednania detailov kúpnej zmluvy. Vyšla jej v
ústrety, vysťahovala sa z domu, čakala na pokyny do žalovanej. Keď malo prísť k stretnutiu, žalovaná
jej povedala, že žalobkyňa sa ospravedlnila, že má náročné pojednávanie v Bratislave, že sa ozve.
Čakali, že sa žalobkyňa ozve, prešlo asi 4-5 dní a začal byť vyvíjaný psychický teror na pani G.,

obrovské zastrašovanie, kedy začali písomné žiadosti o vrátenie zálohy, vyhrážky a klamstvá. Keby
žalobkyňa povedala, že ľudsky zlyhala, určite by k tomu pristúpila empaticky a dohodli by sa. Pani G.
jej hovorila, že má z nej strach, že sa vyhrážala daňovým úradom, živnostenským úradom. Má za to,
že neexistujú žiadne dôvody na to, aby tento poplatok bol vrátený žalobkyni. Vypovedala na polícii vo
veci podvodu, pričom mala prijať zálohu a následne podvodným spôsobom odmietnuť predať dom. S

týmto sa nestotožňuje a kategoricky to odmieta. Zo strany žalovanej jej bol zaslaný návrh kúpnej zmluvy.
Obe strany mali možnosť sa k nej vyjadriť. Obsah toho návrhu zodpovedal dohode s pani G.. Ale mala
obavy. Bola tam klauzula, že v prípade odstúpenia od zmluvy žalobkyňou všetky rekonštrukčné práce
ňou vykonané má zaplatiť. Bála sa, lebo nevedela, čo tam bude robiť. Nakoniec by odstúpila od kúpy
a ona by to musela zaplatiť. Preto chcela, aby sa streli osobne. Aj pani G. hovorila, že si vydiskutujú aj

prípadné námietky žalobkyne. Iné výhrady voči textu nemala. Vedela, že na stretnutí stále bude priestor
si to vydiskutovať. Riešenie ťarchy na nehnuteľnosti bolo dohodnuté tak, že kúpna cena bola 170 000
eur a zostatok nesplateného úveru bol 11 000 eur. V podstatne to bolo tak, že zo zaplatenej sumy pôjde
11 000 eur banke alebo po dohode jej a potom banke a zbytok jej na účet. Ale presne to nevie. Domuž predala a tam to tiež riešila. Nepovažovala za podstatné to riešiť. Nebolo to podstatné, a ani sa
tým nezaoberala. Nekomunikovali so žalobkyňou o podmienkach kúpy nehnuteľnosti, komunikovala s
realitným maklérom. Nehnuteľnosť predávala zhruba rok, keď prišla pani žalobkyňa. Stalo sa jej, že

mala serióznu záujemkyňu, ktorá v septembri zložila preddavok a dva dni pred Vianocami jej oznámila,
že odstupuje od zmluvy. Poslala jej výzvu s tým, či si je vedomá, že rezervačný poplatok sa jej nevráti
v prípade, že od zmluvy odstúpi. Tento poplatok nevrátila. Na jej výzvu už nereagovala, kontaktovala
pani G., že od zmluvy odstupuje, že si to rozmyslela. Pani G. povedali, že sú si vedomí, že rezervačný
poplatok sa im nevráti.

12. Svedkyňa P. Q. na pojednávaní uviedla, že žalobkyňa je jej dcéra, žalovaných nepozná. Dcéra mala
záujem o kúpu RD, pričom vedela, že má aj voľné finančné prostriedky, ktoré by jej vedela poskytnúť. Po
tom, ako si našla dom, potrebovala peniaze na zloženie rezervačného poplatku a tie jej poskytla. Stretli
sa v piatok a ukázala jej svoj návrh kúpnej zmluvy, zistila, že na dome je ťarcha. Viac sa zaujímala o
lokalitu toho domu, nakoľko sa snažila zohnať maliara. V sobotu poobede prišli do domu, boli tam ľudia aj

za predávajúceho. Maliari si pozreli dom, ona bola s dcérou a zaujímala sa skôr o technický stav domu,
súvisiaci s prívodom vody a žumpou. Keď prišla naspäť do domu, dcéra s maliarmi už bola dohodnutá
tak, že tá zabezpečí materiál. Zároveň ona mala poskytnúť peniaze aj na prvú splátku ohľadne ťarchy
domu. V pondelok alebo v utorok jej volala dcéra, že má maliarov zrušiť a ostatné išlo už mimo ňu.
Dotazovala sa, či táto ťarcha bude vymazaná ku dňu podpisu kúpnej zmluvy, a teda, že dom sa bude

prevádzať už nezaťažený. Povedala jej to osoba, ktorá predvádzala dom s tým, že uviedla, že áno, ako
sadohodli.Pritomtorozhovorebolimaliariadcéra.Disponujeprostriedkaminafinancovaniekúpydomu.
Spolu s jej nebohým manželom, ktorý bol lekár, mali spoločnú ambulanciu, ktorú krátko pred jeho smrťou
predali. Išlo o veľkú ambulanciu s počtom pacientov 5,5 tisíca. Finančné prostriedky mala aj z predaja
motorového vozidla, motorky a aj finančné prostriedky v rámci dedenia po manželovi. Nemá vedomosť

o tom, že by pred termínom uzavretia kúpnej zmluvy dcéra zvažovala odstúpenie, dom sa jej páčil a mala
oň záujem. Obsah dohody, kúpnej zmluvy zo strany žalovaných nepozná, bola informovaná len o návrhu
kúpnej zmluvy, ktorý mala vypracovať jej dcéra. Nevie ako mala byť podľa tejto zmluvy vymazaná ťarcha.
Čo sa týka k spôsobu financovania kúpy, čakala na pokyn dcéry s tým, že jej situácia jej umožňovala
vyplatiť celú nehnuteľnosť, avšak s dcérou boli dohodnuté tak, že poskytne finančné prostriedky na prvú

splátku cca 80 000 eur. Nemala vedomosť v apríli a máji 2019 o nejakých skutočnostiach, ktoré by bránili
dcére kúpiť nehnuteľnosť. Ak by mala dcéra takéto problémy, informovala by ju o tom. Dcéra o tom, že
v tom čase boli na ňu vedené exekúcie ju neinformovala.

13. Súd vykonal dokazovanie výsluchom strán sporu, svedkýň, pričom sa oboznámil aj s obsahom listín,

ktoré tvoria obsah spisu a následne vo veci rozhodol v poradí prvým rozsudkom, ktorým žalobu zamietol.
Proti predmetnému rozsudku podala žalobkyňa odvolanie, o ktorom odvolací súd rozhodol uznesením
zo dňa 31.3.2023, ktorým napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie zrušil a vec mu vrátil na ďalšie
konanie a nové rozhodnutie. Odvolací súd uviedol, že súd prvej inštancie sa má opätovne zaoberať
nárokom žalobkyne a dôsledne posúdi, či zmluva o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa 24.04. 2019 je

platným právnym úkonom a zároveň sa vysporiada s námietkami žalobkyne uvedenými v písomne
podanom odvolaní.

14. Súd vo veci v zmysle odôvodnenia odvolacieho súdu vykonal pojednávanie v neprítomnosti
žalobkyne, ktorej neúčasť ospravedlnil jej zástupca.

15. Zástupca žalobkyne na pojednávaní dňa 4.7.2023 uviedol, že chce poukázať na to, že žalovaní
pred súdom prvej inštancie zamlčali podstatnú skutočnosť čo zistil až odvolací súd, že žalovaní majú
v úmysle podať žalobu, ktorou si od klientky vymáhajú rezervačný poplatok a tým má za to, že akoby
uznali nárok žalobkyne. Navrhuje, aby súd preskúmal platnosť rezervačnej zmluvy, na čo poukázal aj

odvolací súd, vydal bezdôvodné obohatenie vo výške 5000 eur a prihliadal aj na skutočnosti uvádzané v
rozhodnutí KS. So žalobkyňou sa snažili o mimosúdnu dohodu, avšak žiadnym spôsobom na ňu nebolo
reagované.Poniekoľkýchrokochdospeliktomu,žežalovaníodhaliliskutočnýzámer,atoobohacovanie
sa prostredníctvom platných/neplatných zmlúv a následne sa snažia zbaviť zodpovednosti vznesením
námietky premlčania. Dáva do pozornosti text žaloby, kde je zrejmé, že žalobkyňa nemala vedomosť,

kto bol prijímateľom týchto finančných prostriedkov, či to bola žalovaná v 2. rade alebo ich klientka,
no minimálne vo vzťahu k žalovanej v 2. rade bola žaloba podaná titulom vydania bezdôvodného
obohatenia. Tento chaos sa snažili zhodiť na svoju klientku a žalobkyňa nemala žiadny dôvod vziať
voči žalovanej v 2. rade žalobu späť a to aj napriek týmto skutočnostiam, lebo sa nepredpokladalotakéto špekulatívne konanie. Žalobkyňa nemá dôvod meniť žalobu, ak by to aj urobila, existuje niekoľko
judikátov, že na námietku premlčania nemožno prihliadať ak ide o hrubé porušenie dobrých mravov.
Toto hrubé porušenie vidí v tom, že žalovaní vzali 5000 eur a teraz sa snažia vymyslieť, kto má túto

sumu vrátiť. Titul vrátenia peňažných prostriedkov nemohol byť daný v čase podania žaloby, keď nebolo
ani zrejmé, kto je vlastne legitimovaný. V priebehu konania pred vydaním prvého rozsudku ich tu
žalovaní zavádzali ohľadne platnosti zmlúv a následne po rozhodnutí odvolacieho súdu sa začali brániť
premlčaním. Ak by aj nedošlo k premlčaniu, či platnosti resp. neplatnosti, to, že sa žalovaní obohatili, by
malo byť na ich svedomí, bez potreby súdu mali by vrátiť bez rozhodnutia súdu tieto finančné prostriedky.

Žalobkyňa zaplatila určitú finančnú sumu, čo je nesporné, rovnako nesporný je aj titul - rezervačná
zmluva. V konaní bol podaný odpor, žalobkyňa uviedla, že žalovanú v 2. rade žaluje z opatrnosti,
nakoľko nevedela, kto bol príjemcom sumy a kto ju mal vydať. Súd by mal prihliadať na premlčanie.
Ak by sa žalobkyňa domáhala vydania bezdôvodného obohatenia, ak by túto žalobu podala po uplynutí
subjektívnej premlčacej lehoty. V návrhu na vydanie PR nie je uvedené či sa domáha žalovanej sumy z
titulu bezdôvodného obohatia alebo z iného titulu a z uvedených dôvodov nie je dôvod upravovať zmenu

žaloby a ani z dôvodu hospodárnosti konania. Skutkové okolnosti sa nezmenili, petit je vykonateľný.
Zmena skutkových okolností by sa mohla brať do úvahy ak by v žalobe bol uvedený konkrétny titul. Zo
skutkových okolností nie je zrejmé na základe čoho sa žalobkyňa domáha svojho nároku. Zrejmé je,
že sa domáha vrátenia peňazí, či už z platnej alebo neplatnej zmluvy. Nárok považuje za nesporný, je
povinnosťou súdu prihladiť na to, či sa predmetný nárok vráti z titulu bezdôvodného obohatenia alebo

z porušenia povinnosti.

16. Zástupca žalovaných na pojednávaní dňa 4.7.2023 uviedol, že čo sa týka dohody, tá bola zaslaná
priamo jej klientom a nie jej - ich PZ, čo je v rozpore so zásadami etiky. Platnosť zmluvy ponecháva na
úvahe súdu, pričom KS už vo svojom odôvodnení čo - to naznačil. Ak by súd mal za to, že zmluva je

neplatná, tak nároku, ako ho žalujú, nie je možné vyhovieť a je potrebné urobiť dispozičný úkon. Tak,
ako kolega naznačil, domáhajú sa vydania bezdôvodného obohatenia, avšak žaloba je postavená tak,
že nárok, ktorého sa domáhajú, vychádza z platnej rezervačnej zmluvy. Poukazuje na rozhodnutie KS
v Trenčíne zo dňa 09.05.2018 sp. zn. 5Co/311/2017, ktorý rieši otázku, keď nastane zmena právnej
kvalifikácie a zmena žaloby, a teda obdobne sa rieši situácia aká je v tomto spore, keď zo zmluvného

vzťahu sa stal mimozmluvný. Z opatrnosti vznáša námietku premlčania, keď k plneniu došlo 24.04.2019,
a teda objektívna lehota začala plynúť 25.04.2019 a uplynula 25.04.2022. Pokiaľ by žalobca dispozične
uplatnil zmenu žaloby, bolo by to po uplynutí objektívnej lehoty na uplatnenie bezdôvodného obohatenia
a s poukazom na uvedené preto navrhuje súdu, aby súd žalobu zamietol a žalovaným priznal náhradu
trov konania pred súdom prvej inštancie ako aj pred odvolacím súdom. Oni advokáti nesú bremeno

za žalované nároky a aj za nesprávnosť týchto nárokov, a čo sa týka rezervačných zmlúv, tie sú takto
formulované bežne, možno ich aj spätne dožiadať. Poukazuje na rozhodnutie KS v Trenčíne, ktorý jasne
hovorí o zmene skutkových okolnosti ako o zmene žaloby. Právna kvalifikácia je na úvahe súdu.

17.Súdviazanýprávnymnázoromopätovnevykonaldokazovanie,vrámciktoréhosaokremskutočností

uvedených v bode 13 odôvodnenia oboznámil s vyjadrenia zástupcov strán sporu a zistil nasledovný
skutkový a právny stav.

18. Žalobkyňa dňa 24.4.2019 uzavrela so žalovaným v 1. rade zmluvu o rezervácii nehnuteľností
zapísaných na LV č. XXXX pre k.ú. A. C., obec A. C., K. E. vo vlastníctve p. L. H.. Dňa 24.4.2019 zaplatila

rezervačný poplatok vo výške 5000 eur. Prijatie tejto sumy potvrdila na príjmovom pokladničnom doklade
žalovaná v 2. rade. V zmysle bodu 2 predmetnej dohody vyplýva, že záujemca berie na vedomie, že ak
do uplynutia tejto zmluvne dohodnutej lehoty jeho vinou či pričinením nedôjde k podpisu zmluvy o kúpe
vzťahujúcej sa k nehnuteľnosti uvedenej v bode 1., nevzniká mu nárok na vrátenie či akúkoľvek inú
náhradu finančnej zábezpeky – rezervačného poplatku, uvedenej v bode č. 1. Nárok na vrátenie tejto

finančnej zábezpeky – rezervačného poplatku záujemcovi môže vzniknúť iba v prípade, ak k podpisu
kúpnopredajnej zmluvy o kúpe viažucej sa na nehnuteľnosť podľa bodu č. 1 v tu uvádzanej lehote dôjde
vinou sprostredkovateľa, prípadne predávajúcich nehnuteľnosti. Nesporné je, že k uzatvoreniu kúpnej
zmluvy nedošlo. Sporným je, či žalobkyňa má nárok na vrátenie rezervačného poplatku, na koho strane
došlo k zavineniu, že žalobkyňa neuzatvorila kúpnu zmluvu s predávajúcou. Finančná zábezpeka –

rezervačný poplatok bude zakomponovaná do kúpnopredajnej zmluvy vzťahujúcej sa na nehnuteľnosť
podľa bodu 1 a tým sa stane súčasťou zmluvy o kúpe nehnuteľnosti.19. Podľa § 37 ods. 1 OZ, právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne; inak
je neplatný.

20. Podľa § 51 OZ, účastníci môžu uzavrieť i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne upravená; zmluva však
nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona.

21. Podľa § 451 ods. 1 a ods. 2 OZ, kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať.
Bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením

z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový
prospech získaný z nepoctivých zdrojov.

22. Podľa § 454 OZ, bezdôvodne sa obohatil aj ten, za koho sa plnilo, čo podľa práva mal plniť sám.

23. Podľa § 107 ods. 1 a 2 OZ, právo na vydanie plnenia z bezdôvodného obohatenia sa premlčí za dva

roky odo dňa, keď sa oprávnený dozvie, že došlo k bezdôvodnému obohateniu a kto sa na jeho úkor
obohatil. Najneskôr sa právo na vydanie plnenia z bezdôvodného obohatenia premlčí za tri roky, a ak
ide o úmyselné bezdôvodné obohatenie, za desať rokov odo dňa, keď k nemu došlo.

24. Podľa § 139 ods. 1 CSP, žalobca môže počas konania so súhlasom súdu meniť žalobu.

25. Podľa § 140 ods. 1 a ods. 2 CSP, zmena žaloby je návrh, ktorým sa rozširuje uplatnené právo alebo
sa uplatňuje iné právo. Zmenou žaloby je i podstatná zmena alebo doplnenie rozhodujúcich skutočností
tvrdených v žalobe.

26.Nakoľkoodvolacísúdvuznesení,ktorýmrozsudoksúduprvejinštanciezrušilsaužkotázkepasívnej
legitimácie nevyjadroval, keď zrušil predmetné rozhodnutie proti obom žalovaným, súd má za to, že
žalovaní sú pasívne legitimovanými a k procesnej podmienke už nie je potrebné sa bližšie vyjadrovať.

27. Z obsahu spisu z hľadiska skutkových zistení vyplýva, že dňa 24.4.2019 uzatvorila žalobkyňa ako

záujemca a žalovaný v 1. rade ako sprostredkovateľ zmluvu o rezervácii nehnuteľnosti, podľa ktorej
žalobkyňa potvrdila svoj exkluzívny záujem o kúpu rodinného domu, nachádzajúceho sa na ulica R.
XXX, kat. úz. A. C., zapísanej na LV. č XXXX za dohodnutú kúpnu cenu 170000 eur a to zaplatením
rezervačného poplatku v sume 5000 eur. Zároveň bolo v zmluve uvedené, že záujemca berie na
vedomie, že ak do uplynutia zmluvne dohodnutej lehoty (15 dní) jeho vinou, či pričinením nedôjde

k podpisu kúpnej zmluvy, nevzniká mu nárok na vrátenie, či akúkoľvek inú náhradu rezervačného
poplatku, okrem prípadu, kedy k neuzavretiu kúpnej zmluvy dôjde vinou sprostredkovateľa. Zároveň sa
strany dohodli, že rezervačný poplatok bude zakomponovaný do kúpnej zmluvy. K uzatvoreniu kúpnej
zmluvy nedošlo a žalovaný v 1. rade odmietol rezervačný poplatok žalobkyni vrátiť s poukazom na
to, že zavinením žalobkyne nedošlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy a preto rezervačný poplatok vyplatil

vlastníčke nehnuteľnosti.

28. Z pripojeného spisu 12C/44/2021 vedenom na Okresnom súde Nitra súd zistil, že žalovaný v 1. rade
v postavení žalobcu sa domáha vydania bezdôvodného obohatenia od L. H. (žalovaná) vo výške 5000
eur, pričom žalobca v danom konaní uvádza, že predmetnú žalobu podáva z opatrnosti, ak by v konaní

7C/44/2022 bol zaviazaný vrátiť danú sumu žalobkyni, pričom ďalej uvádzal v konaní, že zo zmluvy mu
ani nevyplýva povinnosť, že by rezervačný poplatok mal vyplatiť žalovanej.

29. Súd v rámci predbežnej otázky preskúmal v zmysle pokynu platnosť rezervačnej zmluvy a dospel
k záveru, že rezervačná zmluva je nepomenovanou zmluvou podľa § 51 Občianskeho zákonníka.

Účelom rezervačnej zmluvy je ako to aj z názvu vyplýva, iba rezervovanie nehnuteľnosti pre kupujúceho.
V takejto rezervačné zmluve by nemala byť priamo obsiahnutá povinnosť uzavrieť kúpnu zmluvu ani
povinnosť uzavrieť zmluvu o budúcej zmluve, keďže v tejto fáze väčšinou nie sú vyjasnené podstatné
náležitosti kúpnej zmluvy ani zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Takáto zmluva potom nemá obsahovať
ani sankciu za nesplnenie povinnosti v stanovenej lehote uzatvoriť kúpnu zmluvu. V tomto štádiu t.j. v

čase podpisovania dohody o rezervácii nie sú zrejmé ani iné podmienky kúpnej zmluvy, ktoré môžu mať
pre zmluvné strany podstatný význam pre rozhodovanie o kúpe nehnuteľnosti (napr. výmaz pôvodných
záložných práv, financovaní kúpnej ceny, jej splatnosť a podobne).30. Predmetná rezervačná zmluva, ktorá je obsahom spisu obsahuje v sebe aj záväzok kupujúcej
uzatvoriťvlehote15dníodpodpisurezervačnejzmluvykúpnuzmluvu,atiežsankciuzanesplnenietohto
záväzku spočívajúcu v dojednaní, že ak zo strany kupujúceho jeho zavinením nepríde k uzatvoreniu

kúpnej zmluvy v lehote pätnástich dní nevzniká mu nárok na vrátenie, či akúkoľvek inú náhradu
finančnej zábezpeky - rezervačného poplatku. Z obsahu rezervačné zmluvy tiež vyplýva, že v nej
absentujú náležitosti kúpnej zmluvy, prípadne zmluvy o budúcej zmluve, pretože je v nej iba čiastočne
identifikovaná nehnuteľnosť, ktorej sa týka a dohodnutá kúpna cena. Absentuje v nej identifikácia
predávajúceho, výmera parcely, súpisné čísla nehnuteľností, spôsob zaplatenia kúpnej ceny, výmaz

záložného práva a podobne). Podpisom takejto zmluvy si žalobkyňa síce zarezervovala konkrétnu
nehnuteľnosť, ale na druhej strane sa pod hrozbou prepadnutia rezervačného poplatku zaviazala
podpísať kúpnu zmluvu v lehote pätnástich dní od podpísania rezervačnej zmluvy bez toho, aby poznala
celý obsah kúpnej zmluvy. Keďže zmluva o rezervácii nehnuteľnosti neobsahuje podstatné náležitosti
kúpnej zmluvy ani zmluvy o budúcej zmluvy nie je možná ani za pomoci výkladových pravidiel tento
nedostatok odstrániť. Súd s poukazom na vyššie uvedené konštatuje, že tento právny úkon je neplatný

zmysle § 37 ods. 1 OZ, nakoľko nie je určitý a zrozumiteľný. Sankcia prepadnutia rezervačného poplatku
dohodnutá v rezervačnej zmluve zabezpečuje hlavný záväzok kupujúceho uzavrieť v stanovenej lehote
kúpnu zmluvu ako aj povinnosť realitnej kancelárie neponúkať na predaj predmetnú nehnuteľnosť.

31. V danom prípade súd aj s poukazom na právny názor vyjadrený odvolacím súdom vyhodnotil

rezervačnú zmluvu za neplatný právny úkon, pričom následkom takejto neplatnosti je povinnosť strán
vrátiť si vzájomné plnenie titulom bezdôvodného obohatenia.

32. Žalobkyňa následne na pojednávaní konanom dňa 4.7.2023 sa domáhala vydania bezdôvodného
obohatenia titulom neplatnej zmluvy, avšak bez toho, aby navrhla súdu zmenu podstatných skutkových

okolností, nakoľko v priebehu sporu sa domáhala svojho nároku na základe platne uzatvorenej
rezervačnej zmluvy.

33.Tusúdpoznamenáva,žežalobajetvorenánielenžalobnýmnávrhom,aleajskutkovýmiokolnosťami,
od ktorých sa žalobný návrh odvíja. Žalobca je povinný v žalobe uviesť také skutočnosti (skutkové

tvrdenia), ktorými vymedzí skutok (skutkový dej), na základe ktorého si v spore uplatňuje svoj nárok, a to
v takom rozsahu, ktorý umožňuje jeho jednoznačnú individualizáciu. Inými slovami, žalobca je povinný
vymedziť predmet konania po skutkovej stránke. Obsah relevantných skutkových tvrdení, ktoré je strana
povinná v spore tvrdiť, zásadne vychádza z hmotného práva (z hypotézy hmotnoprávnej normy). Strana
sporu je povinná tvrdiť také skutočnosti, ktoré zakladajú vznik jej práva, resp. zánik jej povinnosti. Tieto

tvrdenia strany sporu možno považovať za podstatné a rozhodujúce. Právna teória pre ne používa
aj pojem substancované tvrdenia. Substancované tvrdenia sú teda také, ktoré možno podradiť pod
konkrétne ustanovenie hmotného práva. Uvedené závery potvrdzuje aj judikatúra. Podľa Najvyššieho
súdu SR platí, že: „Občianske súdne konanie je ovládané zásadou iura novit curia (práva pozná súd).
Účastníci konania nie sú povinní uplatnený nárok, ani obranu proti nemu, právne kvalifikovať, pretože

právna kvalifikácia je vecou súdu. Musia ale uviesť rozhodné skutočnosti, ktoré umožnia súdu, aby
uplatnený nárok alebo obranu proti nemu právne kvalifikoval. Súd tak skúma, či tvrdené skutočnosti
možno podradiť pod hypotézu právnej normy tak, aby z dispozície tejto právnej normy bolo možné
vyvodiť plnenie, prípadne určiť, či tu žalobcom požadovaný právny vzťah alebo právo je alebo nie je,
alebo potvrdiť také skutočnosti, ktoré bránia tomu, aby bolo žalobe vyhovené.“

34. Jednoznačnosť žaloby (presná, určitá a zrozumiteľná žaloba) má význam kvôli určeniu predmetu
konania. Určenie predmetu konania má význam pre určenie prípadného premlčania nároku, prípadne
jeho časti, litispendencie, res iudicata a pod., ako aj kvôli tomu, že súd je v sporovom konaní žalobným
návrhom viazaný (§ 216 CSP). Súd totiž musí presne vedieť, o čom má konať a rozhodnúť, pretože, s

výnimkouprípadovuvedenýchv§216CSP,nesmieúčastníkomprisúdiťviac,nežčohosadomáhajú,ani
účastníkom priznať iné práva a uložiť im iné povinnosti, ako sú navrhované. (GEŠKOVÁ, Katarína. § 140
[Pojem zmena žaloby]. In: ŠTEVČEK, Marek, FICOVÁ, Svetlana, BARICOVÁ, Jana, MESIARKINOVÁ,
Soňa, BAJÁNKOVÁ, Jana, TOMAŠOVIČ, Marek. Civilný sporový poriadok. 1. vydanie. Praha: C. H.
Beck, 2016, s. 516, marg. č. 1.)

35. Z odôvodnenia uznesenia Najvyššieho súdu SR z 28. apríla 2022 sp. zn. 2Obdo/4/2021,
zverejneného v zbierke stanovísk NS a rozhodnutí súdov SR 1/2023 vyplýva, že zmena žaloby ako
dispozičný procesný úkon patriaci výlučne žalobcovi je v zmysle ust. § 132 ods. 2 CSP podanímvo veci samej, ktorým žalobca môže meniť žalobu a určovať predmet konania. Zmena žaloby môže
nastať v kvalitatívnej, kvantitatívnej rovine, ako aj v podstatnej zmene alebo doplnení rozhodujúcich
skutočností tvrdených v žalobe. Zmena žaloby však podlieha súhlasu súdu, ktorý o pripustení alebo

nepripustení zmeny návrhu rozhoduje uznesením bez možnosti podať voči nemu odvolanie (§ 357
CSP). Pokým súd nerozhodne o uplatnenej zmene žaloby, nemôže pokračovať v konaní a ak súd
zmenu žaloby nepripustí, pokračuje v konaní o nezmenenej žalobe. Z vyššie uvedeného je zrejmé, že
Civilný sporový poriadok za zmenu žaloby považuje aj „podstatnú zmenu alebo doplnenie rozhodujúcich
skutočností tvrdených v žalobe“, ktorej explicitná úprava v predošlom procesnom kódexe Občianskeho

súdneho poriadku absentovala. Tento legislatívny posun sa odvíja od súdnej praxe, ktorá ustálila, že
za zmenu žaloby treba považovať aj procesný úkon, ktorým žalobca, hoci požaduje rovnaké plnenie,
tak následne činí na základe iných skutkových okolností než tých, ktoré uviedol v žalobe (napr.
rozhodnutieNajvyššiehosúduSRsp.zn.1MObdoV/19/2007).Zákonodarcazároveňvdôvodovejspráve
k Civilnému sporovému poriadku precizoval, že za zmenu žaloby je treba považovať akékoľvek zásahy,
doplnenie, upresnenie uplatneného nároku alebo skutočností, o ktoré žalobca uplatnený nárok opiera.

Najvyšší súd SR ďalej zdôrazňuje, že na rozdiel od kvalitatívnej alebo kvantitatívnej zmeny návrhu,
podstatnouzmenoualebodoplnenímrozhodujúcichskutočností,nedochádzakzmenežalobnéhopetitu.
Preto vyhodnotenie zásahu, doplnenia, upresnenia žalovaného nároku alebo skutočností uplatnených
žalobcom v podanej žalobe podlieha hodnotiacemu úsudku konajúceho súdu, ktorý sa odvíja od
žalobcom predloženého skutkového základu. Je však možné konštatovať, že za podstatnú zmenu

skutkových okolností tvrdených v žalobe je potrebné považovať také doplnenia či upresnenia, ktoré
môžu mať dopad na právny inštitút premlčania žalovaného nároku. Totiž bez konkretizácie začiatku
a konca premlčacej lehoty uplatneného nároku, je akékoľvek následné právne posúdenie konajúcim
súdom možné vyhodnotiť ako predčasné, nereflektujúce prejednávaný spor a v ňom uplatnený žalobný
nárok.

36. Žalobkyňa sa v spore domáhala žalobou zaplatenia žalovanej sumy, pričom nárok na jej zaplatenie
odôvodňovala ustanovením bodu 2 zmluvy o rezervácií – vinou sprostredkovateľa nedošlo k uzatvoreniu
kúpnej zmluvy a z uvedeného dôvodu žiada o vrátenie rezervačného poplatku. Po zrušení v poradí
prvého rozsudku aj s poukazom na právny názor vyjadrený v uznesení odvolacieho súdu, žalobkyňa

sa začala domáhať na pojednávaní vydania bezdôvodného obohatenia v sume 5000 eur argumentujúc,
že zmluva o rezervácií je neplatným právnym úkonom. Na pojednávaní zástupca žalovaných uviedol,
že v danom prípade je potrebná zmena žaloby – zmena skutkových okolností, nakoľko žalobkyňa sa
domáhala plnenia na základe platnej zmluvy avšak v rámci odôvodnenia v uznesení odvolacieho súdu
je zrejmé, že uvedená zmluva je naplantá a teda by mala žalobkyňa reflektovať túto podstatnú zmenu

skutkových okolností v podobe procesného návrhu – návrh na zmenu skutkových okolností (zmena
žaloby). Zástupca žalobkyne uviedol, že táto zmena nie je potrebná. V danom prípade má súd za
to, že bez akýchkoľvek pochybností takáto zmena skutkových okolností môže vplývať na premlčanie
žalovanéhonároku,čímzostranyžalobcuvtomtosmeremalodôjsťkzmenežalobypostránkeskutkovej
v zmysle § 140 ods. 2 CSP a o takejto zmene by mal konajúci súd rozhodnúť, ak by bol takýto procesný

návrh podaný, a až následne pristúpiť k právnemu posúdeniu veci.

37. Tu súd ďalej poznamenáva, že pokiaľ sa teda zo sporu týkajúceho sa plnenia zo zmluvy v priebehu
konania stal spor, kde sa žalobca domáha plnenia na úplne inom skutkovom základe ako v podanej
žalobe bez toho, aby žalobca požiadal o zmenu žaloby, už len samotná táto okolnosť je dôvodom toho,

aby bola žaloba ako nedôvodná zamietnutá.

38. Nakoľko k zmene žaloby (zmena alebo doplnenie rozhodujúcich skutočností) nedošlo, súd žalobu
zamietol, nakoľko pokiaľ sa teda zo sporu týkajúceho sa plnenia z platnej zmluvy v priebehu konania stal
spor, kde sa žalobkyňa domáhala vydania bezdôvodného obohatenia na úplne inom skutkovom základe

ako uvádzala skutkové tvrdenia v podanej žalobe, bez toho, aby žalobkyňa požiadala o zmenu žaloby,
táto okolnosť má za následok, že súd žalobu zamietol.

39. Súd nad rámec zároveň dodáva, že ak by aj žalobkyňa navrhla zmenu žaloby a zmenila, resp.
doplnila rozhodujúce skutočností, na základe ktorých by sa domáhala svojho nároku, t.j. vydania

bezdôvodného obohatenia v zmysle § 451 ods. 2 OZ ako majetkový prospech získaný plnením z
neplatného právneho úkonu, tu súd uvádza, že uvedenému nároku by nebolo možné vyhovieť a to
z dôvodu vznesenej námietky premlčania zo strany žalovaných. V prípade práva na vydanie plnenia
z bezdôvodného obohatenia zákon ustanovuje dvojročnú subjektívnu a trojročnú, resp. desaťročnúobjektívnu premlčaciu dobu. Počiatok plynutia dvojročnej subjektívnej premlčacej lehoty na uplatnenie
práva na vydanie bezdôvodného obohatenia je stanovený na okamih získania subjektívnej vedomosti
oprávneného o tom, že k bezdôvodnému obohateniu došlo a kto sa na jeho úkor obohatil. Oba

predpoklady musia byť splnené súčasne, a až týmto časovým okamihom dochádza k zrodu žalobného
práva oprávneného. Objektívna premlčacia lehota začína plynúť od dňa, kedy k bezdôvodnému
obohateniu došlo. Pri bezdôvodnom obohatení z neplatného právneho úkonu však treba rozlišovať,
či ide o neplatnosť absolútnu alebo relatívnu. V prípade absolútnej neplatnosti právneho úkonu
je plnenie poskytnuté na jeho základe bezdôvodným obohatením a od tohto momentu plynie i

objektívna premlčacia lehota (pojmové predpoklady naplnenia subjektívnej premlčacej lehoty musia
byť naplnené rovnako). Ich vzájomný vzťah je taký, že pokiaľ skončí plynutie jednej z nich a dôjde
k vzneseniu námietky premlčania, premlčané právo nemožno oprávnenému priznať. Pre začiatok
plynutia subjektívnej premlčacej doby je teda rozhodujúci deň, keď sa oprávnený dozvie, že došlo k
bezdôvodnému obohateniu a kto sa na jeho úkor bezdôvodne obohatil. Objektívna premlčacia doba
začína plynúť od okamihu, keď k bezdôvodnému obohateniu skutočne (fakticky) došlo. Súdna prax v

tejto spojitosti už dávnejšie dovodila, že začiatok plynutia objektívnej premlčacej doby je nezávislý od
akejkoľvek subjektívnej vedomosti oprávneného o bezdôvodnom obohatení a viaže sa len na jedinú
rozhodujúcu okolnosť, ktorou je vznik bezdôvodného obohatenia (k tomu porovnaj R 25/1986). Platí,
že subjektívna lehota nemôže začať skôr ako objektívna a nemôže skončiť neskôr ako objektívna = t.j.
subjektívna premlčacia lehota plynie vždy v rámci objektívnej premlčacej lehoty, ktorá určuje objektívnu

časovú hranicu, ktorú premlčacia doba nesmie prekročiť.

40. Pri posudzovaní začiatku plynutia subjektívnej premlčacej premlčacej doby podľa 107 ods. 1 OZ je
potrebné vychádzať z preukázanej, skutočnej, nie teda len predpokladanej vedomosti oprávneného o
tom, že na jeho úkor došlo k získaniu bezdôvodného obohatenia a kto ho získal; ustanovenie § 107

ods. 1 OZ nemá touto vedomosťou na mysli znalosť právnej kvalifikácie, ale iba skutkových okolností,
z ktorých možno vyvodiť zodpovednosť za bezdôvodné obohatenie (Ro NS ČR z 15. 6. 2010, sp. zn.
21 Cdo 3433/2008 a 21 Cdo 3434/2008). Za rozhodujúci pre začiatok plynutia subjektívnej premlčacej
doby pre uplatnenie práva na vydanie plnenia z bezdôvodného obohatenia v zmysle § 107 ods. 1 OZ
treba považovať deň, kedy sa oprávnený v konkrétnom prípade skutočne dozvie o tom, že na jeho

úkor došlo k bezdôvodnému obohateniu a kto ho získal; nie je pritom rozhodujúce, že oprávnený mal
možnosťdozvedieťsapotrebnéskutočnostiužskôr(RoNSSR,sp.zn.3Cdo145/2004).Inakpovedané,
pre začiatok plynutia subjektívnej premlčacej doby na uplatnenie práva na vydanie bezdôvodného
obohatenia sa vyžaduje skutočná (preukázaná), nielen predpokladaná vedomosť oprávneného.

41. V prípade bezdôvodného obohatenia získaného plnením z neplatného právneho úkonu je pre
začiatok plynutia premlčacej doby rozhodujúci subjektívny moment, keď oprávnený zistí také okolnosti,
z ktorých možno vyvodiť, že právny úkon, z ktorého bolo plnené, je neplatný.

42. Objektívnu premlčaciu dobu zákon stanovuje v trvaní 3 rokov v prípade, že k získaniu bezdôvodného

obohateniadošloznedbanlivostia10rokov,akideoúmyselnékonanie.Prezačiatokplynutiaobjektívnej
premlčacej doby práva na vydanie plnenia z bezdôvodného obohatenia je rozhodujúci deň, kedy
skutočne (fakticky) došlo k získaniu bezdôvodného obohatenia. K splneniu predpokladov pre začiatok
plynutia subjektívnej premlčacej doby (§ 107 ods. 1 OZ) potom nemôže dôjsť skôr, než bezdôvodné
obohatenie vôbec vznikne. Subjektívna premlčacia doba preto môže začať plynúť najskôr so začiatkom

objektívnej lehoty. Pre začiatok plynutia 3-ročnej, príp. 10-ročnej objektívnej premlčacej doby na
uplatnenie práva na vydanie plnenia z bezdôvodného obohatenia je rozhodný okamih, kedy bezdôvodné
obohatenie skutočne (fakticky) vzniklo. Bezdôvodné obohatenie získané plnením bez právneho dôvodu
vzniká už samotným prijatím plnenia. Vtedy tiež začne plynúť objektívna premlčacia doba (Ro NS ČR
zo 14. 8. 2007, sp. zn. 30 Cdo 2758/2006). Okamihom, od ktorého sa začiatok plynutia objektívne

premlčacejdobyodvíja,jetedaokamihvznikuzodpovednostnéhovzťahuzbezdôvodnéhoobohatenia,a
tobezzreteľanato,čioprávnenýsubjektosvojomprávenavydanieplneniazbezdôvodnéhoobohatenia
vedel, alebo nie.

43. V danom prípade má súd za to, že ak by aj žalobkyňa zmenila skutkové okolnosti v podobe

podaného návrhu na zmenu žaloby, došlo by k uplynutiu trojročnej premlčacej lehoty, keď plnenie bolo
žalovaným poskytnuté dňa 24.4.2019 a teda 3-ročná objektívna lehota by uplynula 24.4.2022, pričom
žalobkyňasasvojhonárokutitulombezdôvodnéhoobohateniazačaladomáhaťažpoprávnomposúdení
odvolacím súdom. V danom prípade nebolo možné na predmetný spor aplikovať subjektívnu lehotu,lebo tá začala planúť až doručením uznesenia KS v Nitre zo dňa 31.3.2023 (uzn. o zrušení rozsudku),
pričom je vylúčené, aby subjektívna lehota začala plynúť až po uplynutí objektívnej premlčacej lehote,
v danom prípade bolo potrebné aplikovať na spor objektívnu premlčaciu lehotu. Zástupca žalobkyne na

pojednávaní 4.7.2023 namietal, že takáto námietka premlčania je porušením hrubých mravov. Tu súd
však uvádza, že vznesenie námietky premlčania je právom dlžníka. Výkon práva v rozpore s dobrými
mravmi upravuje § 3 OZ, podľa ktorého výkon práva a povinnosti vyplývajúcich z občianskoprávnych
vzťahov nesmie bez právneho dôvodu zasahovať do práv a oprávnených záujmov iných a nesmie byť
v rozpore s dobrými mravmi. Zmyslom inštitútu premlčania vo vzťahu k veriteľovi je stimulácia jeho

aktívneho prístupu k uplatňovaniu svojich subjektívnych práv. Preto, ak si veriteľ nestráži svoje splatné
pohľadávky a nedomáha sa svojich subjektívnych práv, na vznesenú námietku premlčania je možné
hľadieť ako výkon práva prislúchajúce dlžníkovi. Opačná skutková situácia môže nastať, ak sa veriteľ
aktívne voči dlžníkovi svojho práva dožadoval a nezostával pasívny vo vzťahu k svojej pohľadávke.
Ide napríklad o situácie, keď veriteľ vychádzajúc v ústrety dlžníkovi bol ochotný akceptovať dohodu
o postupnom splatení dlhu, vďaka čomu získaval aspoň čiastočné plnenie a k súdnemu vymáhaniu

pohľadávky pristúpil až potom, čo prestal dlžník svoj dlh splácať úplne. Vo výnimočných skutkových
okolnostiach sa môže konanie dlžníka vo vzťahu k veriteľovi priečiť dobrým mravom a samotné
vznesenie námietky premlčania v kontexte týchto okolností môže byť prejavom zneužitia subjektívneho
práva s účinkami, ktoré majú za následok poškodenie veriteľa. V danom prípade má súd však za to, že
žalovaní touto vznesenou námietkou premlčania nezneužili subjektívne práva a nepoškodili veriteľa, keď

túto námietku vzniesli hneď pri prvej príležitosti, a to na pojednávaní, ktoré bolo vytýčené po doručení
uznesenia odvolacieho súdu, ktorým zrušil rozsudok súdu prvej inštancie a kde odvolací súd poukázal
na to, že rezervačná zmluva sa javí ako neplatný právny úkon a na základe uvedeného vzniká priestor
na vydanie si vzájomného plnenia titulom bezdôvodného obohatenia.

44. Súd na základe vykonaného dokazovania dospel k záveru, že žalobkyňa nemá nárok na zaplatenie
žalovanej sumy z dôvodu, že žalovaní mali vrátiť rezervačný poplatok, keď mali zaviniť, že k utvoreniu
kúpnej zmluvy nedošlo z ich strany a teda, že vznik nároku sa viaže na existenciu platného právneho
úkonu, ktorého ustanovenia boli porušené, keď súd v priebehu sporu konštatoval, že predmetná
rezervačná zmluva je neplatným právnym úkonom a žalobkyni keď tak vzniká nárok na vydania

bezdôvodného obohatenia z titulu neplateného právneho úkonu. Súd nemohol uplatnený nárok
žalobkyne posúdiť z úradnej moci ani podľa ustanovenia § 451 ods. 2 Občianskeho zákonníka, nakoľko
by nešlo len o právne posúdenie uplatneného nároku, ktoré náleží len súdu, ale o posúdenie nároku
so zohľadnením nových skutkových okolností (uplatnenie nároku na základe neplatnej zmluvy), a to
vydania bezdôvodného obohatenia na základe neplatnej zmluvy, teda s prihliadnutím na vyššie uvedené

by išlo o novú žalobu - zmenu žaloby, ktorá musí byť žalobcom uplatnená v zmysle § 140 ods. 2 CSP
(dispozičné právo má výlučne žalobca), pričom až v prípade jej uplatnenia náleží súdu povinnosť o tomto
dispozičnom návrhu rozhodnúť podľa § 142 CSP.

45. Ako bolo vyššie uvedené, takýto návrh na zmenu žaloby zo strany žalobkyne podaný nebol,

pričom sa zástupca žalobkyne vyjadril, že skutkové okolnosti sa nezmenili, petit je vykonateľný, zmena
skutkových okolností by sa mohla brať do úvahy, ak by v žalobe bol uvedený konkrétny titul, zo
skutkových okolností nie je zrejmé na základe čoho sa žalobkyňa domáha svojho nároku, zrejmé je, že
sadomáhavráteniapeňazí,čiužzplatnejaleboneplatnejzmluvy.Uvedenétvrdeniezástupcužalobkyne
nemožnopovažovaťzapravdivé,keďvpriebehuceléhokonaniapredvydanímvporadíprvéhorozsudku

uvádzal, že žalobkyňa sa domáha svojho nároku z dôvodu, že vinou žalovaných nedošlo k uzatvoreniu
kúpnej zmluvy a teda jej nárok je daný v zmysle rezervačnej zmluvy, ktorej platnosť ani raz do vydania
uznesenia odvolacieho súdu nespochybnila. Vyjadrenie zástupcu žalobkyne v záverečnej reči pred
vyhlásením prvého rozsudku, kde len stroho uviedol, že „ak by súd posúdil rezervačnú zmluvu ako
neplatnú, predmetného nároku sa domáhame aj titulom bezdôvodného obohatenia“, nie je možné

posudzovať ako podstatnú zmenu skutkových okolností a ani za návrh na zmenu petitu. Žalobkyňa a ani
je zástupca do tohto okamihu neplatnosť zmluvy a uvedenie dôvodov takejto neplatnosti nešpecifikovali
a rovnako to tak bolo aj podanom odvolaní, keď žiadnym spôsobom nekonkretizovali v čom vidia
neplatnosť zmluvy a teda vznik nároku na vydanie bezdôvodného obohatenia. Na základe vyššie
uvedených skutočností, súd na základe výsledkov vykonaného dokazovania žalobu zamietol.

46. Podľa § 255 ods. 1 CSP súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.47. O nároku na náhradu trov konania súd rozhodol podľa § 255 ods. 1 CSP a žalovaným, ktorí mali
v spore plný úspech vo veci priznal proti žalobkyni spoločne a nerozdielne náhradu trov konania pred
súdom prvej inštancie ako aj pred odvolacím súdom v rozsahu 100%, o výške ktorých rozhodne súdny

úradník samostatným uznesením do 60 dní po právoplatnosti tohto rozhodnutia.

Poučenie:

7C/87/2019

Proti tomuto rozhodnutiu možno podať odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresný
súd Nitra v dvoch vyhotoveniach.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania (§ 127 zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný
sporový poriadok, ďalej CSP) uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z
akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha
(odvolací návrh).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania. (§ 364CSP)

Podľa § 365 ods. 1 CSP, odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,

b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,

f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu

prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto
vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej. (§ 365 ods. 2 CSP). Odvolacie dôvody a dôkazy na ich
preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.( § 365 ods. 3CSP)

V prípade, že si povinný dobrovoľne nesplní čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, môže oprávnený

podaťnávrhnavykonanieexekúciepodľaosobitnéhozákona,akideorozhodnutieovýchovemaloletých
detí, návrh na súdny výkon rozhodnutia.