Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 21. november 2024

Súd: Krajský súd Košice
Spisová značka: 5Co/202/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7521208349
Dátum vydania rozhodnutia: 21. 11. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Slávka Zborovjanová

ECLI: ECLI:SK:KSKE:2024:7521208349.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Košiciach v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Slávky Zborovjanovej a členiek

senátu JUDr. Zuzany Stolárovej a JUDr. Aleny Mikovej v spore žalobcu PALAS - BB, spol. s r.o.,
BanskáBystrica,JankaKráľa2,IČO:31637957,zast.JUDr.LuciouFabriciusovou,advokátkou,Banská
Bystrica, J. A. Komenského 18B, proti žalovaným v 1. rade A. B. C., nar. XX.X.XXXX D. XXX a 2.
rade doc. E. F. C., G., nar. X.XX.XXXX, D. XXX, o zaplatenie 32 750 eur s príslušenstvom a zmluvnou
pokutou, o odvolaní žalovaného v 1. rade proti rozsudku 12C/198/2021 z 12.4.2023 Okresného súdu
Košice - okolie

r o z h o d o l :

I. P o t v r d z u jrozsudok.

II. Žalobkyni p r i z n á v a proti žalovaným právo na náhradu trov odvolacieho konania v plnom rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1.Súdprvejinštancie(ďalejlensúd)rozsudkomrozhodol,žeI.žalovanív1.a2.radesúpovinníspoločne
a nerozdielne zaplatiť žalobcovi sumu 5 550,- eur, zmluvnú pokutu vo výške 3 750,- eur a náklady
spojené s uplatnením pohľadávky vo výške 604,56 eura, spolu s úrokom z omeškania vo výške 5% ročne
zo sumy 32 500,- eur od 09.12.2021 do 21.12.2021, zo sumy 12 500,- eur od 22.12.2021 do 29.12.2021,
zo sumy 9 300,- eur od 30.12.2021 do 03.01.2022, zo sumy 5 550,- eur od 04.01.2022 do zaplatenia
a zo sumy 250,- eur od 09.12.2021 do 29.12.2021, a to všetko do 3 dní od právoplatnosti rozsudku, II.

v prevyšujúcom rozsahu žalobu zamietol a III. žalobcovi priznal voči žalovaným v 1. a 2. rade nárok na
náhradu trov konania v rozsahu 100%.

2.1.Vodôvodnenírozhodnutiasúduviedol,žežalobcasažaloboudomáhalvočižalovanýmv1.a2.rade,
aby mu spoločne a nerozdielne zaplatili sumu 32 750,- eur spolu s príslušenstvom (úrokmi z omeškania,
zmluvnou pokutou 3 750 eur a nákladmi spojenými s uplatnením pohľadávky vo výške 604,56 eur).
Žalobu odôvodnil tým, že so žalovanými a sprostredkovateľom predaja A-Z REAL BRATISLAVA s.r.o.

uzavrel 27.9.2021 zmluvu o zložení rezervačnej kaucie pri predaji bytu (ďalej len zmluva o rezervácii),
v zmysle ktorej sa žalobca a žalovaní dohodli, že uzavrú budúcu kúpnu zmluvu o prevode vlastníctva
bytu za podmienok dohodnutých v jej čl. IV., predmetom ktorej bude odplatný prevod vlastníckeho práva
k nehnuteľnostiam z bezpodielového spoluvlastníctva žalovaných do výlučného vlastníctva žalobcu,
ktoré nehnuteľnosti špecifikoval. Kúpnu zmluvu sa žalobca a žalovaní zaviazali uzavrieť do 30.11.2021.
Aj napriek tomu, že žalobca listom z 19.11.2021 žalovaných vyzval na uzatvorenie kúpnej zmluvy,
zmluvne dohodnutú povinnosť si žalovaní nesplnili. Z uvedeného dôvodu v súlade s čl. III. bodu 3.2

zmluvy o rezervácii žalobca zaplatil žalovaným rezervačnú kauciu vo výške 32 500 eur ako finančnú
zábezpeku a v rámci dohodnutých podmienok v zmysle čl. IV. bodu 4.6 zmluvy o rezervácii, žalovaným
zložil účelovo aj finančné prostriedky vo výške 750 eur, 3 x 250 eur/mesačne za obdobie od 1.10.2021
do 31.12.2021 na náklady spojené s užívaním predmetu prevodu s tým, že predmet prevodu užívalod 29.9.2021 do 29.11.2021. Tým, že žalovaní nedodržali povinnosť uzatvoriť zmluvu, žalobcovi
vzniklo právo na vrátenie zloženej rezervačnej kaucie a právo zaplatiť mu (žalobcovi ako kupujúcemu)
asprostredkovateľovizmluvnúpokutuvovýške7500eur,t.j.každémupo1/2.Rovnakožalobcovivznikol

nárok na vrátenie nespotrebovanej časti zloženého poplatku na náklady spojené s užívaním predmetu
prevoduvovýške250eurzamesiacdecember2021.Spolusistinousiuplatnilpríslušenstvopohľadávky
v podobe úrokov z omeškania vo výške 5 % ročne zo sumy 32 500 eur od 4.12.2021 do zaplatenia,
majúc za to, že žalovaní sa s vrátením zloženej rezervačnej kaucie dostali do omeškania 4. dňom po
ukončeníplatnostizmluvyorezerváciiasvrátenímsumy250eur.Zosumy250eursažalovanídostalido

omeškania 4. dňom od 29.11.2021, t.j. od 3.12.2021 do zaplatenia. Súčasne si uplatnil náklady spojené
s uplatnením pohľadávky vo výške 604 eur a trovy právneho zastúpenia.
2.2.Žalobca 17.1.2022 vzal žalobu čiastočne späť do sumy 27 200 eur, a to v priamej súvislosti s tým,
že žalovaní svoj dlh čiastočne splnili, a to 22.12.2021 úhradou sumy 20 000 eur, 30.12.2021 úhradou
sumy 3 450 eur a 4.1.2022 úhradou sumy 3 750 eur. Súd konštatoval, že k čiastočnému späťvzatiu
žaloby došlo ešte pred doručením žaloby žalovaným, preto postupoval podľa § 145 ods.3 CSP a konal

o zvyšku nároku bez rozhodnutia o zastavení konania v tejto časti a 4.3.2022 vydal platobný rozkaz,
ktorým žalobe žalobcu v celom zostávajúcom rozsahu vyhovel.
2.3.Žalovaní podali včas vecne odôvodnený odpor. Uviedli, že nárok žalobcu považujú v celom rozsahu
za neopodstatnený. Nesúhlasili s tvrdením žalobcu, že k uzavretiu kúpnej zmluvy nedošlo z dôvodov
na ich strane, a to pre nesplnenie podmienok uvedených v bode 4.4 zmluvy o rezervácii. V tejto

súvislosti poukázali predovšetkým na zmluvnými stranami dohodnutý spôsob úhrady kúpnej ceny.
Žalovaní žalobcovi 5.11.2021 oznámili, že s ním kúpnu zmluvu neuzavrú, majúc za to, že predmetnú
kúpnu zmluvu za takejto situácie nie sú povinní uzavrieť, pričom vyslovili, že dôvod neuzavretia kúpnej
zmluvy bude v takom prípade na strane žalobcu. Dodali, že žalobca im spätnou odpoveďou v ten istý
deň deklaroval, že ich výhrady akceptuje a jeho záujmom je kúpnu zmluvu uzavrieť s uistením, že je

schopnýkúpnucenuuhradiťriadneavčasnazákladepodmienokdojednanýchvzmluveorezervácii,tak
ivnávrhukúpnejzmluvy,avšakjehotvrdenievzhľadomnadoterajšieokolnostiasprávanienepovažovali
žalovaní za vierohodné. Následne, keď im žalobca vo výzve na uzavretie kúpnej zmluvy 19.11.2021
oznámil, že k tomuto dňu už finančnými prostriedkami disponuje a je pripravený plniť, na jeho výzvu
reagovali vyjadrením 24.11.2021, v ktorom ho vyzvali, aby toto svoje tvrdenie o disponovaní celým

zostatkom nezaplatenej kúpnej ceny, t.j. sumou 292 500 eur vierohodným spôsobom preukázal. Žalobca
ich 25.11.2021 vyrozumel, že tieto ich požiadavky presahujú zmluvné dojednania v zmluve o rezervácii
a považujúc ich za účelové vyzval ich na prevzatie bytu k 29.11.2021. Na základe uvedeného považovali
tvrdenie žalobcu o tom, že k uzavretiu kúpnej zmluvy nedošlo na ich strane za nesprávne a ak z toho
nesprávneho záveru vyvodzuje žalobca nároky uplatnené žalobou, tak tieto považovali za neoprávnené.

Poukazujúc na čl. 6.1 zmluvy, podľa ktorého, ak nedôjde k uzavretiu kúpnej zmluvy z dôvodu na
strane kupujúceho, t.j. žalobcu, je tento povinný žalovaným ako predávajúcim zaplatiť obvykle nájomné
vo výške 900 eur za každý mesiac užívania bytu, t.j. 1 800 eur, 2 x 900 eur, zmluvnú pokutu vo
výške 7 500 eur, z toho 1/2 pre predávajúceho a sprostredkovateľa si vo vyjadrení z 23.12.2021
k predsúdnej výzve žalobcu zo 7.12.2021 uplatnili titulom užívania bytu žalobcom za mesiace 9 až

10/2021 dohodnuté nájomné vo výške 2 x 900 eur, t.j. sumu 1 800 eur, a titulom zmluvnej pokuty pre
predávajúcich a sprostredkovateľa sumu 7 500 eur, t.j. spolu 9 300 eur, titulom čoho listom z 13.1.2021
oznámili žalobcovi započítanie pohľadávok tak, že od pôvodnej pohľadávky žalobcu 32 750 eur odrátali
sumu 27 200 eur, ktorý rozdiel je suma 5 550 eur, predstavuje zostávajúcu časť pohľadávky žalobcu
voči žalovaným titulom vrátenia finančnej zábezpeky a nákladov na energie za 12/21. Ich vzájomnú

pohľadávku vo výške 5 550 eur voči žalobcovi pozostávajúcu zo sumy nájomného 1 800 eur a zmluvnej
pokuty vo výške 3 750 eur pre žalovaných ako predávajúcich, ktoré nároky bol žalobca titulom porušenia
povinnosti v súlade s bodom 6.1 zmluvy povinný uhradiť podľa § 580 a nasl. OZ žalovaní započítali
so zostávajúcou pohľadávkou žalobcu vo výške 5 550 eur, čím považovali ich vzájomné nároky za
vysporiadané. Žalovaní odôvodnenie odporu doplnili s argumentáciou, že preukázaná neschopnosť

žalobcu zaplatiť kúpnu cenu dohodnutým spôsobom z vlastných prostriedkov je podľa ich názoru
prvotným dôvodom neuzavretia kúpnej zmluvy na strane žalobcu, nakoľko by za uvedených okolností
bolo podľa žalovaných nespravodlivé od nich požadovať, aby kúpnu zmluvu uzavreli za situácie,
že žalobca nebude schopný splniť svoj záväzok z kúpnej zmluvy zaplatiť kúpnu cenu dohodnutým
spôsobom, ku ktorému dôvodu neskôr pristúpil druhý dôvod na strane žalobcu, a to vôľa kúpnu zmluvu

neuzavrieť.
2.4.Súd po vykonanom dokazovaní zistil skutkový stav, ktorý právne posúdil podľa § 51, § 451 ods.1,2,
§ 457 OZ a konštatoval, že v konaní nebolo sporným, že 27.9.2021 strany sporu uzatvorili zmluvu
o zložení rezervačnej kaucie (rezervačnú zmluvu) ako nepomenovanú zmluvu (§ 51 OZ), v zmysle ktorejstrany sporu dohodli, že do 30.11.2021 uzavrú kúpnu zmluvu ohľadne nehnuteľnosti (bytu) vo vlastníctve
žalovaných, do ktorej doby bude predmetná nehnuteľnosť ako predmet prevodu rezervovaná v prospech
žalobcu. V konaní nebolo sporné ani to, že žalobca vložil žalovaným za účelom rezervácie kauciu vo

výške 32 500 eur (ktorá v prípade uzavretia kúpnej zmluvy by predstavovala prvú časť kúpnej ceny
predmetuprevodu)ažežalobcavložilvprospechžalovanýchtiežsumu750eurnaúčelúhradynákladov
spojených s užívaním rezervovanej nehnuteľnosti vo výške 250 eur mesačne za mesiace 10/2021 až
12/2021 pri nespornej skutočnosti, že žalobca predmetnú nehnuteľnosť užíval do 29.11.2021.
2.5.Rovnako nebolo medzi stranami sporu sporné, že k uzavretiu kúpnej zmluvy ohľadne rezervovanej

nehnuteľnosti k 30.11.2021 nedošlo.
2.6.Spornou medzi stranami bola skutočnosť, zavinením ktorej zo zmluvných strán nedošlo k uzavretiu
kúpnej zmluvy, pričom zodpovedanie tejto otázky bolo rozhodné pre posúdenie, či v predmetnom spore
si žalobca dôvodne voči žalovaným uplatnil svoje nároky (vrátane rezervačnej kaucie vo výške 32 500
eurazaplateniezmluvnejpokutyvovýške3750eur)akonásledokneuzavretiakúpnejzmluvyzdôvodov
spočívajúcich na strane žalovaných (bod 6.2 rezervačnej zmluvy). V prípade, ak k uzavretiu kúpnej

zmluvy naopak nedošlo z dôvodov na strane žalobcu, či žalovaní si dôvodne voči žalobcovi započítali
ich vzájomnú pohľadávku vo výške 5 550 eur pozostávajúcu zo sumy nájomného 1 800 eur (2 x 900
eur za 2 mesiace užívania rezervovanej nehnuteľnosti) a zmluvnej pokuty vo výške 3 750 eur (bod 6.1
rezervačnej zmluvy).
2.7.Súd poukazom na čl. 4.4 bol toho názoru, že bez akéhokoľvek iného výkladu vyplýva povinnosť

žalovaných dať vyčísliť zostatok úveru predstavujúceho druhú časť kúpnej ceny a následne vyzvať
žalobcu na uzavretie kúpnej zmluvy, ktorá predchádzala povinnosti žalobcu so žalovanými uzavrieť
zmluvu a mať finančné prostriedky na úhradu kúpnej ceny. O povinnosti žalobcu preukázať, že disponuje
finančnými prostriedkami na úhradu kúpnej ceny pred doručením výzvy žalovaných na uzavretie kúpnej
zmluvy, v rezervačnej zmluve nie je žiadna zmienka. Žalobcovi teda takáto povinnosť nevyplývala zo

žiadnehoustanoveniarezervačnejzmluvyavkonanížalovanínepreukázali,žebysanatomsožalobcom
dohodli ústne. Z uvedeného dôvodu obrana žalovaných, že nemali povinnosť žalobcu vyzvať na
uzavretie kúpnej zmluvy dovtedy, kým im nepreukáže, že disponuje dostatkom finančných prostriedkov
na úhradu kúpnej ceny, neobstojí a s tvrdením žalovaných, že splnenie tejto povinnosti vyplýva zo
záväzku žalobcu poskytnúť im súčinnosť v súvislosti s uzavretím kúpnej zmluvy (bod 4.5 rezervačnej

zmluvy) sa súd nestotožnil.
2.8.Žalovaní v spore nepreukázali, že splnili svoju povinnosť vyplývajúcu im z citovaného článku
(bod 4.4) rezervačnej zmluvy, žalobcu nevyzvali na uzatvorenie kúpnej zmluvy, pričom z vykonaného
dokazovania vyplynulo, že žalobca záujem uzavrieť kúpnu zmluvu mal, a sám žalovaných na uzavretie
kúpnej zmluvy opakovane vyzýval (výzvou z 5.11.2021 a 19.11.2021). V rámci vzájomnej komunikácie

žalovaným oznámil, že ich požiadavky ohľadne spôsobu úhrady kúpnej ceny akceptuje a zariadi sa
tak, aby kúpna cena mohla byť uhradená v súlade s (pôvodne) dohodnutými zmluvnými dojednaniami
a napriek tomu žalovaní na jeho výzvu reagovali odmietnutím kúpnu zmluvu uzavrieť (odpoveď
žalovaných z 8.11.2021 a 24.11.2021), možno uzavrieť, že to boli žalovaní, ktorí nedodržali dojednané
zmluvné podmienky a tým, že žalobcu nevyzvali na uzavretie kúpnej zmluvy v dohodnutom termíne

najneskôr do 30.11.2021 ich zavinením k uzavretiu kúpnej zmluvy nedošlo.
2.9.Súdnávrhžalovanéhov1.rade,abyžalobcavkonanípreukázal,žekdátumu25.10.2021disponoval
dostatkom finančných prostriedkov na úhradu kúpnej ceny, považoval za nadbytočný a v konečnom
dôsledku za nehospodárny, kedy vykonanie tohto dôkazu by nebolo schopné privodiť iné závery, než
ku ktorým súd vykonaným dokazovaním dospel.

2.10.Nárokužalobcunavrátenierezervačnejkaucievovýške32500eursúdposúdiljednakakozmluvný
nárok (bod 6.2 rezervačnej zmluvy), ale tiež ako nárok z titulu bezdôvodného obohatenia, poukazujúc
na § 451 OZ, keď v konaní bolo preukázané, že žalobca žalovaným uhradil rezervačnú kauciu, kúpna
zmluva uzatvorená nebola, čím právny dôvod na zaplatenie sumy 32 500 eur odpadol a žalobcovi vznikol
nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia vo výške 32 500 eur.

2.11.Žalovaní 22.12.2021 žalobcovi uhradili sumu 20 000 eur, 30.12.2021 sumu 3 450 eur a 4.1.2022
sumu 3 750 eur, preto nároku žalobcu súd po čiastočnom späťvzatí žaloby vyhovel v zostávajúcom
rozsahu nevrátenej rezervačnej kaucie vo výške 5 300 eur.
2.12.Zmluvnú pokutu súd posúdil podľa § 544 ods.1,2 OZ a konštatoval, že v konaní nebolo sporné, že
súčasťou riadne uzatvorenej platnej zmluvy o zložení rezervačnej kaucie z 27.9.2021 bolo aj dojednanie

o zmluvnej pokute (čl. VI. rezervačnej zmluvy) ako následok (sankcia), ak k uzavretiu kúpnej zmluvy
nedôjde z dôvodov na niektorej zo zmluvných strán.2.13.V spore bolo preukázané, že žalovaní svojím konaním porušili zmluvné povinnosti a v súlade
s bodom 6.2 rezervačnej zmluvy vznikla im aj povinnosť zaplatiť žalobcovi dojednanú zmluvnú pokutu vo
výške 3 750 eur, preto súd zaviazal žalovaných aj k zaplateniu zmluvnej pokuty, a to v žalovanej výške.

2.14.Súd žalobe žalobcu vyhovel aj v časti uplatneného nároku na zaplatenie sumy 250 eur, ktorý nárok
žalobcovi prináleží titulom práva na vrátenie plnenia získaného bezdôvodným obohatením (§ 451 ods.1,
§ 457 OZ), nakoľko žalobca žalovaným uhradil v súlade s čl. IV. bod 4.4 sumu 750 eur ako zálohu na
náklady spojené s užívaním predmetnej nehnuteľnosti, bytu od 1.10.2021 do 31.12.2021, t.j. 3 x 250
eur, pričom medzi stranami nebolo sporné, že k ukončeniu užívania predmetného bytu žalobcom došlo

29.11.2021, preto žalobcovi z tohto titulu prislúcha nárok na vrátenie nespotrebovanej časti zloženej
zálohy za mesiac december 2021 vo výške 250 eur.
2.15.Náklady spojené s uplatnením pohľadávky súd posudzoval podľa § 121 ods.3 OZ, § 9 ods.1
vyhlášky MS SR č. 655/2004 Z.z. o odmenách a náhradách advokátov za poskytovanie právnej služby
v znení neskorších predpisov, § 10 ods.1 advokátskej tarify, § 13a ods.1 písm. b/, § 16 ods.3, § 18 ods.3
advokátskej tarify.

2.16.Žalobca si spolu s istinou uplatnil aj príslušenstvo pohľadávky v podobe nákladov spojených
s uplatnením pohľadávky, a to za predžalobnú výzvu, ktorú zaslala žalovaným jeho právna zástupkyňa,
ktorá si vyčíslila odmenu za tento úkon právnej pomoci vo výške tarifnej odmeny advokáta 492,93 eura,
režijného paušálu 10,87 eura a sumy 100,76 eura predstavujúci 20% DPH, spolu vo výške 604,56 eura
fakturovanú 7.12.2021 faktúrou č. 2021/109 splatnou 17.12.2021.

2.17.Súd konštatoval, že tento nárok bol vyčíslený v súlade s advokátskou tarifou, preto aj v tejto časti
považoval nárok žalobcu za dôvodný a preukázaný.
2.18.Ďalej súd citoval § 563, § 517 ods.1,2 OZ, § 3 nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z.z. a konštatoval,
že žalobca ako príslušenstvo pohľadávky si uplatnil aj úroky z omeškania.
2.19.Súd mal preukázané, že žalobca predžalobnou výzvou zo 7.12.2021 vyzval žalovaných na

zaplatenie/vrátenie rezervačnej kaucie vo výške 32 500 eur, na vrátenie nespotrebovanej časti
zloženého poplatku na náklady spojené s užívaním predmetu prevodu vo výške 250 eur a na zaplatenie
zmluvnej pokuty v súlade s článkom VI. bodu 6.2 rezervačnej zmluvy vo výške 3 750 eur. Predmetná
výzva, ktorej lehota na plnenie bola určená žalovaným bola odoslaná 7.12.2021, a keďže v konaní nebol
preukázaný skutočný dátum doručenia predmetnej výzvy žalovaným, súd uzavrel, že táto sa do sféry

dispozície dostala najneskôr nasledujúceho dňa od doručenia 8.12.2021, preto žalobcovi vznikol nárok
na úrok z omeškania z dlžnej sumy najneskôr od 9.12.2021, nie od 4.12.2021, resp. od 3.12.2021, pokiaľ
ide o sumu 250 eur ako sa žalobca domáhal v žalobe. Z uvedeného dôvodu súd žalobcovi priznal úrok
z omeškania vo výške 5% ročne zo sumy 32 500 eur od 9.12.2021 do 21.12.2021, keďže 22.12.2021
žalovaní žalobcovi uhradili sumu 20 000 eur, zo sumy 12 500 eur od 22.12.2021 do 29.12.2021, keďže

30.12.2021 žalovaní žalobcovi uhradili sumu 3 450 eur, zo sumy 9 300 eur od 30.12.2021 do 3.1.2022,
keďže 4.1.20221 žalovaní žalobcovi uhradili sumu 3 750 eur a zo sumy 5 550 eur od 4.1.2022 do
zaplatenia a zo sumy 250 eur od 9.12.2021 do 29.12.2021, pričom žalobu v prevyšujúcom rozsahu úroku
z omeškania, na ktorý žalobca nemá právny nárok, zamietol.
2.20.O trovách konania súd rozhodol podľa § 262 ods. 1, § 255 ods. 1 CSP, a keďže žalobca bol v konaní

procesne úspešný v plnom rozsahu, súd zamietol iba časť príslušenstva pohľadávky a nezistil žiadne
dôvody na aplikáciu § 257 CSP, súd žalobcovi priznal voči žalovaným nárok na náhradu trov konania
v plnom rozsahu, o výške ktorej rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia.

3.1.Žalovaný v 1. rade napadol rozsudok včas podaným odvolaním z odvolacích dôvodov podľa § 365

ods. 1 písm. e/, f/, h/ CSP, ktoré odôvodnil tým, že súd nesprávne posúdil skutkový stav, keď žalovaný
v 1. rade v konaní uviedol, že 10.9.2021 sa účastníci prvýkrát stretli v predmetnom byte za prítomnosti
zástupcu RK A-Z Reál s.r.o. p. H., ktorá za prítomnosti konateľky žalobcu uviedla, že žalobca ako
záujemca o kúpu predmetného bytu disponuje hotovosťou v celej výške kúpnej ceny bytu požadovanej
žalovaným. Na základe tohto vyjadrenia o disponovaní žalobcu hotovosťou následne konateľka žalobcu

toto tvrdenie zopakovala a na základe toho aj vyzvala žalovaného na poskytnutie zľavy z kúpnej ceny
vo výške 10 000 eur, s čím žalovaní v presvedčení o pravdivosti tohto tvrdenia súhlasili. Toto tvrdenie
o vyhlásení konateľky žalobkyne o disponovaní hotovosťou vo výške kúpnej ceny nebolo žalobkyňou
v následnom konaní žiadnym spôsobom vyvrátené, ani spochybňované. Konateľka žalobkyne sa
pojednávaní v tejto veci ani nezúčastňovala. Až na základe uvedeného stretnutia a vyhlásení konateľky

žalobcu na ňom o disponovaní hotovosťou došlo 27.9.2021 k uzavretiu zmluvy o zložení rezervačnej
kaucie. Uvedené vyhlásenie konateľky žalobcu o disponovaní finančnou hotovosťou na úhradu kúpnej
ceny bytu žalovaný v 1. rade v konaní preukázal a sama právna zástupkyňa žalobkyne preto vo
svojich výzvach už následne deklarovala, že žalobkyňa disponuje finančnou hotovosťou na úhradukúpnej ceny. V tejto súvislosti ešte žalovaný uviedol, že ak niekto v súčasnosti pri rokovaní o kúpe
nehnuteľnosti vyhlási, že disponuje „hotovosťou na úhradu kúpnej ceny“, má sa za to, že disponuje
vlastnými finančnými prostriedkami uloženými na jeho bankovom účte, s ktorými môže bez obmedzení

a ihneď disponovať.
3.2.Podmienkyzaplateniakúpnejcenybolivzhľadomkvyhláseniužalobkynevzmluvedohodnutétak,že
ak žalobkyňa chcela zaplatiť kúpnu cenu podľa dohodnutých podmienok vlastnou finančnou hotovosťou,
aj musel disponovať. V opačnom prípade by kúpnu cenu nebola schopná za dohodnutých podmienok
zaplatiť. Formulácia článku 4.4 zmluvy o zložení rezervačnej kaucie predstavovala, že kúpna cena bude

na základe kúpnej zmluvy uhradená kupujúcim tak, že jej časť vo výške zostatku úveru bude kupujúcim
bezodkladne (po uzavretí kúpnej zmluvy) uhradená na účet I., J. uvedený v oznámení o súhlase I., J.
s predčasným splatením úveru a zvyšnú časť kúpnej ceny kupujúci zloží v deň uzavretia kúpnej zmluvy
na vinkulovaný účet predávajúceho vedený vo I., J.. Uvedený spôsob úhrady kúpnej ceny preto fakticky
predpokladal, že žalobkyňa ako kupujúca bude ku dňu uzavretia kúpnej zmluvy reálne disponovať
celou kúpnou cenou. V opačnom prípade by kupujúca nebola schopná kúpnu cenu uhradiť dohodnutým

spôsobom, t.j. bezodkladne, resp. v deň uzavretia kúpnej zmluvy.
3.3.Vychádzajúc z uvedených skutočností žalovaný v 1. rade požiadal v súlade s bodom 4.4 zmluvy
o predčasné splatenie úveru, ktorý bol zabezpečený záložným právom k predmetnému bytu, ktorý
má byť predmetom predaja medzi účastníkmi. Na základe jeho žiadosti I. stanoviskom z 13.10.2021
súhlasila s predčasným splatením úveru s tým, že celková výška pohľadávky úveru je 163 881,52 eur

a má byť poukázaná k 28.10.2021. Vzhľadom k tomuto dátumu stanoveného bankou sa zmluvné strany
dohodli na uzavretí kúpnej zmluvy už k 25.10.2021.
3.4.Žalovaný namietol, že konajúci súd v bode 39. odôvodnenia uviedol, že z tohto ustanovenia (4.4
zmluvy) jednoznačne, bez možnosti akéhokoľvek iného výkladu vyplýva, že povinnosť žalovaných
dať vyčísliť zostatok úveru predstavujúceho druhú časť kúpnej ceny a následne vyzvať žalobcu na

uzavretiekúpnejzmluvypredchádzalapovinnostižalobcusožalovanýmiuzavrieťzmluvuamaťfinančné
prostriedky na úhradu kúpnej ceny. Žalovaný je toho názoru, že ak rokoval so žalobcom o obsahu
kúpnej zmluvy, ak táto nebola prílohou zmluvy, je zrejmé, že rokovaním o obsahu kúpnej zmluvy
bola splnená podmienka na zaslanie výzvy, nakoľko žalovaný nemohol žalobcu vyzývať na uzavretie
kúpnej zmluvy, ak jej znenie nebolo dovtedy vzájomne dohodnuté. Rokovaním o obsahu zmluvy však

žalovaní prejavili záujem predmetnú kúpnu zmluvu uzavrieť. Naviac ako je zrejmé nižšie samotný text
návrhu kúpnej zmluvy bol žalovanému zaslaný zo strany žalobcu prostredníctvom sprostredkovateľa.
Žalovaný poukázal na to, že 8.10.2021 bol im ako budúcim predávajúcim zaslaný od sprostredkovateľa
návrh kúpnej zmluvy, ktorý však nepočítal s úhradou celej kúpnej ceny z vlastných disponibilných
prostriedkov žalobkyne, ale s tým, že II. časť kúpnej ceny predstavujúca výšku predčasne splácaného

úveru žalovaných s príslušenstvom vo výške 163 881,52 eur bude splatená z prostriedkov úveru
žalobkyne od jej financujúcej banky K., J. 13.10.2021 naviac zaslala právna zástupkyňa žalobkyne
žalovanému potvrdenia K., J., z ktorých vyplývalo, že žalobkyňa disponuje vlastnými prostriedkami
iba vo výške 89 189 eur a má schválený (ešte nie čerpaný) úver vo výške 213 000 eur. Uvedené
potvrdeniaK.,J.preukázali,žežalobkyňažalovanémunastretnutí10.9.2021vedomenepravdivotvrdila,

že disponuje vlastnými prostriedkami vo výške kúpnej ceny. Podľa názoru žalovaného už z preukázania
tohto zavádzania žalovaných žalobkyňou mal súd vyvodiť dôsledky, nakoľko právo a zákon majú chrániť
osoby,ktorékonajúdobromyseľneanienaopak.Vpriebehukonaniaajnapojednávaní17.2.2023právna
zástupkyňa žalobkyne uviedla, že z rezervačnej zmluvy nevyplýva, že žalobkyňa musela disponovať
hotovosťou. Žalobkyňa garantovala, že bude mať finančné prostriedky na zaplatenie kúpnej ceny.

S týmto tvrdením sa stotožnil aj konajúci súd v bode 40. odôvodnenia. Ak podľa žalobkyne aj súdu zo
zmluvy povinnosť žalobkyne preukázať, že disponuje finančnými prostriedkami na úhradu kúpnej ceny
nevyplýva, z akého dôvodu potom sama žalobkyňa v rozpore so svojím vlastným tvrdením a bez toho,
aby to žiadal žalovaný mu predložila predmetné potvrdenie od K., z ktorých vyplývalo, že žalobkyňa
disponuje vlastnými prostriedkami iba vo výške 89 189 eur a má schválený úver vo výške 213 000 eur.

Z uvedeného je zrejmé, že žalobkyňa chcela žalovanému oznámiť, ako v skutočnosti plánuje realizovať
úhradu kúpnej ceny. Ak by žalovaní proti tomu nenamietali, tak v podstate konkludentne došlo k dohode
o zmene spôsobu úhrady kúpnej ceny dohodnutým v bode 4.4 zmluvy. Žalovaný v tejto súvislosti
uviedol, že zmluva nepredpokladala úhradu ani časti kúpnej ceny z úverových prostriedkov úverujúcej
banky žalovaného, ale na základe vyhlásenia žalobkyne podmienky úhrady kúpnej ceny fakticky

vyžadovali disponovanie vlastnými finančnými prostriedkami resp. disponovanie týmito prostriedkami
bezprostredne pred uzavretím kúpnej zmluvy.
3.5.Obava žalovaných, že žalobkyňa nebude schopná zaplatiť kúpnu cenu podľa bodu 4.4 spočívala v
tom, že lehota na jej úhradu bola formulovaná ako bezodkladne, resp. v deň uzatvorenia kúpnej zmluvy.Ak by ku dňu uzavretia kúpnej zmluvy žalobkyňa nemala kúpnu cenu v celosti k dispozícii a kúpna cena
by nebola uhradená, nedošlo by ani k splateniu úveru žalovaných od I., a teda ani k zániku záložného
práva úverujúcej banky žalovaných, ktoré bolo viazané na splatenie tohto úveru, a teda záložné právo by

nezaniklo, čím by žalovaní bez svojho zavinenia porušili povinnosť zabezpečiť zrušenie tohto záložného
práva a naviac po dobu trvania tohto záložného práva, by im nebola uvoľnená ani zostávajúca časť
vinkulovanej kúpnej ceny, pričom, ak by k tomu nedošlo ani po uplynutí lehoty 90 dní od podpisu kúpnej
zmluvy, vinkulovaná časť kúpnej ceny by sa vrátila na účet žalobkyne.
3.6.Za tejto situácie, by v prípade uzavretia kúpnej zmluvy všetky riziká a dôsledky s neposkytnutím

úveru žalobkyni jej financujúcou bankou K., alebo jej neskorším poskytnutím znášali žalovaní. Žalovaní
poukázali na bod 5.4 upravujúci povinnosť vzájomnej súčinnosti strán pri plnení záväzkov zo zmluvy.
3.7.Žalovaní sú toho názoru, že oprávnene požadovali pred uzavretím kúpnej zmluvy, aby žalobkyňa
preukázala, že reálne disponuje prostriedkami na úhradu kúpnej ceny, pričom sama žalobkyňa ich
o tom, že týmito prostriedkami disponuje opakovane vo svojich výzvach ubezpečovala. V tejto súvislosti
žalovaní uviedli, že konajúci súd tieto skutočnosti, ktoré mal preukázané, nijakým spôsobom nevzal

pri svojom rozhodovaní do úvahy. Rovnako nijako nehodnotil skutočnosti, za akým účelom žalobkyňa
predložila žalovaným doklady od K., ak sám dospel k záveru, že žalobkyňa nemala povinnosť
žalovaným preukázať spôsob úhrady kúpnej ceny. Súd sa nijako nevysporiadal ani s vyššie uvedenou
argumentáciou žalovaných.
3.8.Súd naopak konštatoval v bode 46., že žalobkyňa preukázala schopnosť, dohodnutú kúpnu cenu

zaplatiť. K tomu žalovaný uviedol, že z potvrdenia banky žalobcu vyplýva, že úver bol schválený,
ale úverová dokumentácia mala byť ešte len vypracovaná, preto nie je možné žiadnym spôsobom
konštatovať ani preukazovať, že žalobkyni bol predmetný úver, resp. úverové prostriedky skutočne
poskytnuté a rovnako to nepreukazuje ani povolenie vkladu záložného práva z 27.10.2021. Dôkazom
o poskytnutí úveru, resp. úverových prostriedkov z úveru je reálne poukázanie týchto úverových

prostriedkov v tomto prípade na účet žalobkyne. Takýto dôkaz žalobkyňa doteraz nepredložila, pričom
ak súd chcel mať poskytnutie úverových prostriedkov z úveru žalobkyni od jeho financujúcej banky K.,
mal ho podľa žalovaných od žalobkyne požadovať, pričom to aj napriek návrhu žalovaného neurobil.
3.9.Žalovaní rovnako namietli posúdenie rezervačnej zmluvy ako nepomenovanej zmluvy, keď podľa ich
názoru išlo o zmluvu o budúcej zmluve podľa § 50a ods.1 OZ v spojení s nájomnou zmluvou. Žalovaní

v tejto súvislosti poukázali na § 50a ods.3 OZ, ktorý mal súd na danú vec aplikovať.
3.10.Podľa názoru žalovaných súd pochybil aj v rozhodovaní o omeškaní žalovaných, ak omeškanie
posudzoval od 9.12.2021.
3.11.Žalovaní preukázali, že do zmluvného vzťahu so žalobkyňou vstupovali v dobrej viere a mali záujem
svoje záväzky splniť, pričom vychádzali z toho, že takto bude postupovať aj žalobkyňa. Sú presvedčení,

že za danej situácie mali právo požadovať od žalobkyne preukázať schopnosť zaplatiť kúpnu cenu
a žalobkyni v tom nič nebránilo.
3.12.Na základe uvedeného navrhli, aby odvolací súd zmenil rozsudok vo výroku I. tak, že žalobu
zamieta,potvrdilrozsudokvovýrokuII.,zrušilrozsudokvovýrokuIII.onáhradetrovkonaniaažalovaným
priznal náhrady trov prvoinštančného a odvolacieho konania vo výške 100%. Alternatívne potvrdil

rozsudok vo výroku II. a zrušil napadnutý rozsudok vo výroku I. a III. a v rozsahu zrušenia vrátil vec na
nové konanie a rozhodnutie.

4.1.Žalovaní podaním z 15.6.2023 doplnili odvolanie, v ktorom poukázali na ich žiadosť, aby
žalobkyňa preukázala, jednoznačne deklarovala, že kúpnu cenu je pripravená plniť. To, že žalobkyňa

takto nekonala, namietol žalovaný, aký rozumný dôvod mohla mať žalobkyňa, ak žalovaným
predložila bankové doklady o disponovaní s finančnými prostriedkami, hoci to podľa zmluvy nebolo
zakomponované také doklady nepredložiť. Predsa ak vedela, že dôvera žalovaných voči nej je
naštrbená, a že obchod je v dôsledku toho ohrozený nemala žiadny racionálny dôvod také potvrdenie
žalovaným o disponovaní s prostriedkami na zaplatenie kúpnej ceny predložiť. Jediným logickým

vysvetlením konania žalobkyne je to, že musel byť preto pre žalovaných v tom čase záver, že
žalobkyňa aj v tomto tvrdení žalovaných zavádzala a hoci tvrdila, že finančnými prostriedkami disponuje
v skutočnosti nimi reálne nedisponovala.
4.2.Na druhej strane žalovaní, ak už raz boli žalobkyňou zavedení a zistili, že jej konanie nie je v plnom
rozsahu dobromyseľné, pričom preukázali, že žalobkyňa im nepravdivo tvrdila o disponovaní vlastnými

prostriedkami a následne im predložila doklady, podľa ktorých mala časť kúpnej ceny hradiť z úveru,
ktorý im zamlčala. Každý na ich mieste by postupoval rovnako, ak by mal konať zodpovedne.
4.3.Ak žalovaní mali preukázané, že žalobkyňa napriek svojim vyhláseniam finančnými prostriedkami na
úhradu kúpnej ceny v čase jej plánovaného uzavretia nedisponovala, logický nemohla za tejto situácieexistovať povinnosť uzavrieť kúpnu zmluvu. Dôvod jej neuzavretia spočíva na strane žalobkyne zo
všetkými dôsledkami z toho plynúcimi.

5.1.K odvolaniu žalovaného v 1. rade sa vyjadrila žalobkyňa (č.l. 190), ktorá namietla odvolanie
žalovaného a považoval ho v celom rozsahu za nedôvodné.
5.2.Súd vykonal dokazovanie nevyhnutné pre rozhodnutie danej veci, odôvodnenie rozsudku je
presvedčivé, logický konzistentné, pričom súd sa v odôvodnení vysporiadal so všetkými rozhodujúcimi
skutočnosťami vrátane nosnej obrany žalovanej strany, ktorou bolo, že kúpnu zmluvu neuzavreli

z dôvodu, že nastala u nich pochybnosť, či žalobkyňa je schopná kúpnu cenu zaplatiť riadne a včas.
Obrana žalovaných je účelovou obranou, ktorou sa snažili spätne zakryť svoju neochotu uzavrieť kúpnu
zmluvu zo subjektívneho dôvodu. Týmto subjektívnym dôvodom bol v tom čase stále stúpajúci nárast
cien nehnuteľnosti na trhu, pri skutočnosti, že žalovaný v 1. rade im po zániku rezervačnej zmluvy,
a to pri odovzdávaní nehnuteľnosti v decembri 2021 ponúkol túto nehnuteľnosť na predaj o 25 000 eur
cenu vyššiu ako pôvodne v rezervačnej zmluve dohodli a bez potreby osobitného preukázania sa, že

disponuje finančnými prostriedkami vo výške kúpnej ceny na svojom účte. Uvedené žalovaný v 1. rade
v konaní nepoprel.
5.3.Jeho obrana je len účelová a vyplýva to aj zo skutočnosti, že ešte 13.10.2021 zaslal
sprostredkovateľovi predaja návrh kúpnej zmluvy, do ktorej zakomponoval povinnosť pre žalobkyňu ako
kupujúcu zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške 7 500 eur, v prípade jeho omeškania s úhradou kúpnej ceny

riadne a včas a tiež ich právo ako predávajúcich od kúpnej zmluvy odstúpiť, ak im neuhradí kúpnu cenu
alebo jej akúkoľvek časť za dohodnutých podmienok a v dohodnutej lehote.
5.4.Rovnako z mailu z 21.10.2021 vyplýva, že kúpnu zmluvu odmietli s ňou uzavrieť z dôvodu, že mali
pochybnosť o tom, či je schopná kúpnu cenu zaplatiť, ale z dôvodu, že nechcú konať v časovom strese.
5.5.Súd správne posúdil aj zmluvu o zložení rezervačnej kaucie ako nepomenovanú zmluvu podľa § 51

OZ. V tomto prípade nebolo možné posudzovať zmluvu podľa § 50a ods.1 OZ ako zmluvu o budúcej
zmluve, pretože v rezervačnej zmluve si strany nedohodli všetky podstatné náležitosti riadnej kúpnej
zmluvy, a to popis nehnuteľnosti, ktorá mala byť predmetom predaja. V danom prípade totiž predmetom
predaja bol byt, na prevod ktorého sa vzťahujú ustanovenia z. č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov
a nebytových priestorov. Ak by rezervačná zmluva mala byť posudzovaná ako zmluva o budúcej zmluve,

zakladala by im právo domôcť sa uzavretia konečnej zmluvy aj súdne, a to nahradením vôle žalovaných
ako predávajúcich súdnym rozhodnutím. Z rezervačnej zmluvy takéto právo mu nevzniklo.
5.6.Rozsudokpovažujezavecnesprávnyapretonavrhol,abyodvolacísúdrozhodnutiepotvrdilapriznal
im právo na náhradu trov odvolacieho konania.

6.1.K vyjadreniu žalobkyne sa vyjadril žalovaný (č.l. 201 až 203), ktorý uviedol, že žalobkyňa sa
obmedzuje iba na všeobecné formulácie, pričom sa ani nesnaží relevantnými dôkazmi vyvrátiť jeho
tvrdenia o tom, že im vo vzťahu k spôsobu úhrady kúpnej ceny najskôr nepravdivo tvrdila, že disponuje
vlastnými prostriedkami na úhradu celej kúpnej ceny, pričom sa toto jej tvrdenie ukázalo ako nepravdivé
a neskôr to, že v čase zaslania výziev žalovaným na uzavretie kúpnej ceny nedisponovala dostatočnými

finančnými prostriedkami na úhradu kúpnej ceny, hoci to vo svojich výzvach tvrdila.
6.2.Žalovaní z obsahu mailu zaslaného 21.10.2021 mohli mať pochybnosti o serióznosti konania
žalobkyne, ktorá sa svojimi opakovanými návrhmi znenia kúpnej zmluvy snažila o zmenu dohodnutého
spôsobu financovania kúpy bytu v zmysle zmluvy o zložení rezervačnej kaucie. Žalobkyňa namiesto
toho, aby sa relevantným spôsobom preukázala, že finančnými prostriedkami disponuje odvoláva sa na

to,žezmluvaozloženírezervačnejkaucieneobsahujevýslovnúformuláciuojejpovinnostipreukázaťsa,
že disponuje dostatkom finančných prostriedkov na úhradu kúpnej ceny. Podľa žalovaného žalobkyňu
práve táto obrana usvedčuje z toho, že týmito prostriedkami nikdy nedisponovala, hoci to opakovane
tvrdila.
6.3.Žalovaný poukázal na bod 12. odôvodnenia rozsudku. Žalobkyňa sa týmto sama usvedčuje z toho,

že vlastnými finančnými prostriedkami na úhradu kúpnej ceny nikdy nedisponovala, hoci to žalovaným
v ich dome nepravdivo tvrdila.
6.4.Na záver dodal, že to bola žalobkyňa, ktorá odmietla uzavrieť predmetnú kúpnu zmluvu, a to
v situácii, keď si uvedomila, že žalovaní nadobudli jednoznačné presvedčenie, že ohľadom svojej
schopnosti zaplatiť kúpnu cenu im žalobkyňa tvrdí nepravdu, a že im nie je schopná preukázať opak.

7.1.K vyjadreniu žalovaného sa vyjadrila žalobkyňa (č.l. 210), ktorá v súvislosti s obranou žalovaného
uviedla, že je irelevantné a s meritom veci nesúvisí, za akých podmienok by bola uzavretá kúpna zmluva
po uplynutí lehoty na uzavretie kúpnej zmluvy, t.j. po 30.11.2021, resp. po zániku zmluvy o zloženírezervačnej kaucie. Vôľu a pohnútku na strane žalovaných totiž nie je možné objektívne skúmať. Jej
obsah možno vyvodiť z vonkajšej manifestácie, teda prejavu, ktorý žalovaný v 1. rade až po uplynutí
lehoty na uzavretie kúpnej zmluvy prejavil.

7.2.Skutočnosť, že žalovaný pri odovzdávaní nehnuteľnosti v decembri 2021 znovu ponúkol
nehnuteľností na predaj, avšak za kúpnu cenu o 25 000 eur vyššiu bez potreby osobitného preukázania
sa, že disponuje finančnými prostriedkami na svojom účte je objektívnym ukazovateľom o skutočnom
dôvode neuzavrieť kúpnu zmluvu, a to nie z dôvodu obavy žalovaných z nedostatku finančných
prostriedkov na strane žalobkyne na úhradu kúpnej ceny, ale z dôvodu ich zámeru predať nehnuteľnosť

drahšie.
7.3.Obrana žalovaných, že kúpnu zmluvu neuzavreli z dôvodu, že nastala u nich pochybnosť, či je
schopnou kúpnu cenu riadne a včas zaplatiť je účelová a nezakladá ich vyvinenie sa zo zmluvnej
povinnosti vyzvať žalobkyňu na uzavretie kúpnej zmluvy v dohodnutom termíne.

8.1.K vyjadreniu žalobcu sa vyjadril žalovaný v 1. rade (č.l. 220 až 222), ktorý opakoval všetky svoje

predchádzajúce tvrdenia.
8.2.Konštatoval, že súd nevyhovel návrhu žalovaných, aby si vyžiadal výpis z účtu žalobcu alebo
predmetnú úverovú zmluvu, aby túto úvahu konajúceho súdu bolo možné objektívne overiť. Žalovaní
uviedli, že tvrdenie žalobkyne v jeho výzve z 19.11.2021 považujú za nevierohodné.
8.3.Lustráciou na LV č. XXXX pre k.ú. D. – L. E. zistil, že žalobkyňa sa stala vlastníkom iného podobného

bytu, a to v rovnakom čase a v rovnakom bytovom dome, kde sa nachádzal aj predmetný byt žalovaných,
atobytuč.XXXnaXX.poschodí.Akotitulnadobudnutiatohtobytužalobkyňoujeuvedenákúpnazmluva
č. I., ktorej vklad bol povolený 23.11.2021, pričom návrh na vklad tejto kúpnej zmluvy bol na základe
lustrácie vkladového konania I. podaný 19.11.2021. Žalovaní uvádzajú aj výpis predmetnej časti LV č.
XXXX. Z uvedených skutočností jednoznačne vyplýva, že najneskôr 19.11.2021 uzavrela žalobkyňa

kúpnu zmluvu s vlastníkom iného porovnateľného bytu, ktorý sa nachádza v rovnakom bytovom dome
ako predmetný byt žalovaných a kúpna cena tohto iného bytu bola tiež porovnateľná s cenou bytu
žalovaných.
8.4.Ak žalobkyňa výzvou z 19.11.2021 vyzývala žalovaných na uzavretie kúpnej zmluvy a tvrdila im, že je
pripravenázaplatiťimkúpnucenuasúčasnevrovnakýdeňnapríslušnýúradbolapodanákúpnazmluva,

na základe ktorej žalobkyňa nadobudla podobný byt v rovnakom bytovom dome, ktorého cena bola
porovnateľná s kúpnou cenou dohodnutou medzi účastníkmi tak je zrejmé, že vo vzťahu k žalovaným sa
dopustila konania, ktoré formálne napĺňa znaky skutkovej podstaty trestného činu podvodu podľa § 221
Trestného zákona, nakoľko je preukázané, že jej tvrdenie o disponovaní časťou kúpnej ceny 292 500
eur je nepravdivé, nakoľko túto sumu sa ako kupujúci na základe vyššie označenej kúpnej zmluvy, ktorej

vklad bol povolený 23.11.2021 zaviazala uhradiť predávajúcemu, predchádzajúcemu vlastníkovi bytu
č. XXX, pričom je tiež preukázané, že aj po zohľadnení prostriedkov z úveru v K. D. nedisponovala
žalobkyňa finančnými prostriedkami na kúpu oboch bytov.
8.5.Žalobkyňa by tak žalovaným v prípade uzavretia vzájomnej kúpnej zmluvy rozhodujúcu časť kúpnej
ceny nebola schopná vyplatiť.

8.6.V prípade, ak by súd vykonal dôkazy navrhované žalovanými vyššie uvedené skutočnosti
o nadobudnutí iného bytu žalobcom v rovnakom čase ako sa mala uzavrieť zmluva so žalovanými by
nepochybnevyšlinajavoamalivplyvnarozhodnutiesúdu,ktorýakojeuvedenézaložilsvojerozhodnutie
na tom, že žalobkyňa kúpnou cenou k 19.11.2021 disponovala.
8.7.Žalovaný uviedol, že k vráteniu bytu zo strany žalobkyne došlo až 15.12.2021, tak žalovaní nemohli

byť s peňažným plnením titulom vrátenia alikvotnej čiastky finančnej zábezpeky žalobkyni v omeškaní
od 4.12.2021 uplatneným v žalobe, ak rozhodujúcu časť 20 000 eur vrátili už 22.12.2021 a zostatok do
4.1.2022. Žalovaný poukázal, že v období od 29.11.2021 platil na území zákaz vychádzania a žalovaný
sa na prevzatie bytu bol schopný dostaviť až 15.12.2021.

9.1.K vyjadreniu žalovaného sa vyjadrila žalobkyňa, ktorá uviedla, že je pravdou, že nadobudla
žalovaným v 1. rade označený byt. Pri skutočnosti, že uvedené nie je novotou v odvolacom konaní,
použiteľnou podľa § 366 CSP uviedla, že nadobudnutie tejto nehnuteľnosti nezakladá záver, že nebola
schopná kúpnu cenu zaplatiť.
9.2.Práve naopak bola vlastníkom viacerých nehnuteľností prevažne v Banskej Bystrici, z toho ako

uvádzala vo vyjadrení z 25.7.2022, jedna je obchodným domom v trhovej hodnote cca 3 000 000 eur.
Uvedené skutočnosti sú ukazovateľom toho, že je schopná plniť svoje záväzky a mať aktíva. Preto
poprela tvrdenie žalovaného v 1. rade, že z jej strany sa jednalo o konanie, ktoré napĺňalo znaky
trestného činu podvodu.9.2.Má za to, že zámerom žalovaného je odpútanie pozornosti od základnej skutočnosti, že porušil
zmluvu, pretože skutočnosť, že by nebola schopná kúpnu cenu zaplatiť je len domnienkou žalovaného
v 1. rade.

10.Krajský súd ako súd odvolací (§ 34 CSP) po zistení, že odvolanie podal žalovaný v 1. rade v zákonnej
lehote, preskúmal rozsudok podľa § 379 a § 380 ods.1 CSP ako aj konanie mu predchádzajúce bez
nariadenia odvolacieho pojednávania podľa § 385 ods.1 CSP a rozsudok ako vecne správny potvrdil
podľa § 387 ods.1,2 CSP, lebo odvolací súd sa s jeho odôvodnením v celom rozsahu stotožňuje, na

čom nič nemení ani podané odvolanie.

11.Odvolací súd preberá v celom rozsahu súdom prvej inštancie zistený skutkový stav, ktorý vykonal
dokazovanie v rozsahu potrebnom na rozhodnutie v danej veci, výsledky dokazovania správne
vyhodnotil a dospel i k správnym skutkovým záverom pokiaľ ide o skutočnosti právne rozhodné pre
posúdenie žalobkyňou uplatneného nároku, a odvolací súd zároveň v celom rozsahu zdieľa i právne

závery súdu prvej inštancie vo veci a odkazuje na správne a presvedčivé odôvodnenie písomného
vyhotovenia rozsudku. Odvolací súd nenachádza dôvod, pre ktorý by sa mal od záverov súdu prvej
inštancie odchýliť.

12.Odvolateľ vo veci uplatnil odvolacie dôvody podľa § 365 ods.1 písm. e), f) a h) CSP. Odvolací súd

k jednotlivým odvolacím dôvodom uvádza nasledovné:

13.1.Odvolací dôvod podľa § 365 ods.1 písm. f/ CSP, nesprávne skutkové zistenia súdu prvej
inštancie na základe vykonaných dôkazov, môže byť naplnený, len ak súd dospeje nesprávnym
vyhodnotením dôležitosti alebo pravdivosti dôkazov, alebo porušením pravidiel formálnej logiky k

nesprávnym skutkovým zisteniam.
13.2.Žalovanýviacerýmiodvolacímiformuláciamioznačuje,žesúdnesprávnevyhodnotildôkazy.Ktomu
odvolací súd pripomína, že podľa § 191 CSP dôkazy hodnotí súd podľa svojej úvahy, a to každý dôkaz
jednotlivo a všetky dôkazy v ich vzájomnej súvislosti; pritom starostlivo prihliada na všetko, čo vyšlo za
konania najavo, vrátane toho, čo uviedli strany.

13.3.Žalovaný uplatnený odvolací dôvod vníma v troch rovinách.

14.1.V prvom rade namieta, že súd nesprávne posúdil skutkový stav, keď bolo nesporné, že 10.9.2021
sa účastníci prvýkrát stretli v predmetnom byte za prítomnosti zástupcu RK A-Z Reál s.r.o. p. H.,
ktorá za prítomnosti konateľky žalobkyne uviedla, že žalobkyňa ako záujemca o kúpu predmetného

bytu disponuje hotovosťou v celej výške kúpnej ceny bytu požadovanej žalovaným. Z uvedeného
tvrdeniažalovanýodvodzujesvojeoprávneniepožadovaťodžalobkynepreduzatvorenímkúpnejzmluvy
preukázať, že disponuje hotovosťou potrebnou na zaplatenie kúpnej ceny.
14.2.Odvolací súd poukazuje na to, že v konaní nebolo sporné, že takéto vyhlásenie predchádzalo
uzatvoreniu zmluvy o zložení rezervačnej kaucie. Uvedené vyhlásenie sa nestalo súčasťou tejto zmluvy

a rovnako ani požiadavka žalovaných, aby žalobkyňa disponovala celou hotovosťou potrebnou na
zaplatenie kúpnej ceny pred uzatvorením zmluvy o zložení rezervačnej kaucie, nie je v zmluve uvedená.
14.4.V konaní nebolo sporné, že predzmluvné rokovania vyústili do zmluvy o zložení rezervačnej kaucie
uzatvorenej 27.9.2021. Z obsahu tejto zmluvy je o. i. zrejmé i to, že strany sporu si dohodli písomnú
formu zmluvy a v písomnej forme treba vyhotoviť aj každú zmenu alebo doplnenie takejto zmluvy

(bod 7.5. zmluvy). Vychádzajúc z uvedeného, ak žalovaní požadovali pred uzatvorením kúpnej zmluvy
preukázanie, že žalobkyňa disponuje hotovosťou vo výške kúpnej ceny, tak túto povinnosť mali zakotviť
do zmluvy.
14.5.Rovnako z predmetnej zmluvy nevyplýva, aby dohodnutá cena predstavovala akúkoľvek zľavu
z dôvodu dispozície žalobkyne s finančnou hotovosťou vo výške kúpnej ceny v čase podpisu zmluvy

o zložení rezervačnej kaucie.

15.1.Ďalším dôvodom nedostatočne zisteného skutkového stavu bola žalovaným tvrdená povinnosť
žalobkyne preukázať, že pred uzatvorením kúpnej zmluvy disponuje hotovostnými finančnými
prostriedkami na úhradu kúpnej ceny.

15.2.Takáto povinnosť nevyplýva z bodu 4.4 zmluvy o zložení rezervačnej kaucie, v ktorom strany
dohodli, že predávajúci sa zaviazali, že po uzavretí Zmluvy o rezervácii a úhrade rezervačnej kaucie
kupujúcim požiadajú svoju financujúcu banku I., J. o predčasné splatenie zostatku úveru, (aktuálny
zostatok cca 160 tis. eur), ktorý je zabezpečený záložným právom k predmetu prevodu o vyčísleniezostatku tohto úveru, čísla bankového účtu, na ktorý má byť zostatok úveru poukázaný a určenie dátumu
splatnosti zostatku úveru, tak aby tento bol stanovený v mesiaci november 2021, ktorý predávajúci
obratom zašlú na vedomie kupujúcemu spolu s výzvou na uzavretie kúpnej zmluvy, ktorú sú zmluvné

strany následne povinné uzavrieť najneskôr do 7 dní pred dátumom splatnosti zostatku úveru. Zároveň
sa dohodli, že kúpna cena bude na základe kúpnej zmluvy uhradená kupujúcim tak, že jej časť vo výške
zostatku úveru bude kupujúcim bezodkladne uhradená na účet I., J. a zvyšnú časť kúpnej ceny (vo
výške cca 132 500,- eur) kupujúci zloží v deň uzavretia kúpnej zmluvy na vinkulovaný účet v prospech
predávajúcich vedený vo I., J. na základe dohody o zriadení vinkulovaného účtu.

15.3.Takáto povinnosť žalobkyne nevyplynula ani z konania žalobkyne, ktorá bez toho, aby to žiadal
žalovaný, mu predložila potvrdenie od K., z ktorého vyplynulo, že disponuje vlastnými prostriedkami
iba vo výške 89 189 eur a má schválený úver vo výške 213 000 eur. Odvolací súd zastáva názor, že
žalobkyňa týmto úkonom žalovanému preukázala, že disponuje finančnými prostriedkami potrebnými
na úhradu kúpnej ceny bez ohľadu na to, že takáto povinnosť jej zo zmluvy nevyplývala. Bolo by
kontraproduktívne, keby žalobkyňa s vedomím, že má disponovať hotovosťou v plnej výške, preukázala

žalovaným, že takouto hotovosťou nedisponuje.
15.4.Odvolací súd sa plne stotožňuje so záverom prvoinštančného súdu vysloveným v bode 39., že
povinnosť žalovaných dať vyčísliť zostatok úveru predstavujúceho druhú časť kúpnej ceny a následne
vyzvať žalobcu na uzavretie kúpnej zmluvy predchádzala povinnosti žalobcu so žalovanými uzavrieť
zmluvu a mať finančné prostriedky na úhradu kúpnej ceny.

15.5.Jazykové vyjadrenie právneho úkonu zachytené v zmluve musí byť najprv vykladané prostriedkami
gramatickými (z hľadiska možného významu jednotlivých použitých pojmov), logickými (z hľadiska
nadväznosti použitých pojmov), či systematickými (z hľadiska zaradenia pojmov v štruktúre celého
právneho úkonu). Súd môže na základe vykonaného dokazovania posúdiť, aká bola skutočná vôľa strán
včaseuzatváraniazmluvy.Podmienkoupreto,abymoholprihliadnuťkvôlistránje,abynebolavrozpore

s tým, čo vyplýva z jazykového vyjadrenia úkonu. Výkladom tak možno zisťovať iba obsah právneho
úkonu, nemožno ním prejav vôle doplňovať.
15.6.Interpretácia obsahu právneho úkonu súdom podľa § 35 ods.2 OZ nemôže byť považovaná
za nahradenie, prípadne zmenu už urobených prejavov vôle, keďže použitie zákonných výkladových
pravidiel smeruje iba k tomu, aby obsah právneho úkonu vyjadreného slovami, ktorý urobili účastníci o

vzájomnej dohode, bol vyložený v súlade so stavom, ktorý existoval v čase ich zmluvného dojednania.

16.1.Ako ďalší dôvod nedostatočne zisteného skutkového stavu je podľa žalovaného skutočnosť, že
žalovaný rokoval so žalobcom o obsahu kúpnej zmluvy. Týmto konaním, podľa žalovaného je zrejmé,
že ak kúpna zmluva nebola prílohou zmluvy o zložení rezervačnej kaucie, rokovaním o obsahu kúpnej

zmluvy bola splnená podmienka na zaslanie výzvy.
16.2.Odvolací súd sa s týmto tvrdením žalovaného nestotožňuje, keďže strany dohodli písomnú formu
zmluvy, v písomnej forme treba vyhotoviť aj každú zmenu alebo doplnenie takejto zmluvy. To isté sa
vzťahuje aj na formu ďalších úkonov s touto zmluvou súvisiacich. Výzva na uzatvorenie kúpnej zmluvy
mala byť žalovanými vykonaná vo vzťahu k žalobkyni v písomnej forme. Absolútne nemožno prijať

tvrdenie žalovaného, že rokovania o obsahu kúpnej zmluvy možno považovať za výzvu na uzatvorenie
kúpnej zmluvy, keďže ide o dva úplne odlišné úkony, s odlišným cieľom. Výzva na uzatvorenie kúpnej
zmluvy, podľa názoru odvolacieho súdu mala nasledovať potom, ako žalovaní mali kúpnu zmluvu
pripravenú na podpis obidvoma zmluvnými stranami.

17.Odvolací súd nezistil naplnenie odvolacieho dôvodu podľa § 365 ods.1 písm. f) CSP lebo súd prvej
inštancievykonanédôkazysprávnevyhodnotil,pričomjehoskutkovézáverymajúplnúoporu,respektíve
sa v celom rozsahu opierajú o vykonané dokazovanie.

18.1.Žalovaný uplatnil odvolací dôvod podľa § 365 ods.1 e) CSP, ktorý spočíva v neúplnosti zistenia

skutkového stavu len za predpokladu, že súd prvej inštancie nevykonal účastníkom navrhnuté dôkazy,
potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností, a navrhnutý dôkaz je spôsobilý preukázať právne
významnú skutočnosť (napr. preto, že ho nepovažoval za rozhodujúci pre vec). Avšak iba samotná
okolnosť, že súd nevykonal dôkazy účastníkmi navrhnuté, nemôže byť v sporovom konaní spôsobilým
odvolacím dôvodom.

18.2.Žalovanýmuplatnenýodvolacídôvodmalspočívaťvtom,žežalobkyňadôkazoreálnompoukázaní
úverových prostriedkov na jej účet nepredložila, pričom žalovaný takýto dôkaz navrhoval a súd ho
neurobil.18.3.Pokiaľ žalovaný namietal, že v konaní neboli vykonané ním navrhnuté dôkazy odvolací súd vo
všeobecnosti uvádza, že kým navrhovanie dôkazov je právom a zároveň procesnou povinnosťou
strán sporu, len súd rozhodne, ktorý z označených (navrhnutých) dôkazov vykoná (§ 185 ods.1

CSP). Uvedené predstavuje prejav zákonnej právomoci súdu korigovať návrhy strán na vykonanie
dokazovania,sledujúctakrýchlyahospodárnypriebehkonaniaasúčasnezabezpečiť,abysazisťovanie
skutkového stavu dokazovaním držalo v mantineloch predmetu konania, a aby sa neuberalo smerom,
ktorý z pohľadu podstaty prejednávanej veci nie je relevantný.
18.4.Súd nevykonanie navrhovaného dôkazu odôvodnil v bodoch 43. a 44. svojho rozhodnutia, s ktorým

odôvodnením sa odvolací súd stotožňuje. Odvolací súd považuje uvedené zdôvodnenie nevykonania
navrhovaného dokazovania za dostatočné a súladné so zákonom. Postup súdu preto odvolací súd
vyhodnotil ako nespôsobilý zasiahnuť do práva žalovaného na spravodlivý proces.
18.5.Odvolaciemu súdu sa žiada sa dodať, že vykonanie navrhovaného dôkazu by bolo dôvodným
v prípade, ak by zo zmluvy vyplynula povinnosť žalobkyne pred uzatvorením kúpnej zmluvy preukázať
na účte finančnú hotovosť vo výške kúpnej ceny. Ako už bolo konštatované, táto povinnosť žalobkyni

nevyplynula, preto vykonanie navrhovaného dôkazu by bolo nehospodárne a nadbytočné.

19.1.Žalovaným uplatnený odvolací dôvod podľa § 365 ods.1 písm. h) CSP spočíva v tom, že
rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
19.2.Žalovaný namieta nesprávne právne posúdenie práve vo vzťahu k rezervačnej zmluve, keď tvrdí,

že zmluvu o zložení rezervačnej kaucie je potrebné právne posúdiť ako zmluvu o budúcej zmluve nie
ako nepomenovanú zmluvu.
19.3.Všetky právne úkony je potrebné posudzovať podľa obsahu a tiež podľa vôle toho, kto právny
úkon urobil, ak táto vôľa nie je v rozpore s jazykovým prejavom. Preto ak by aj zmluva o zložení
rezervačnej kaucie nebola označená ako zmluva o budúcej zmluve, nič by nebránilo tomu, aby nemohla

byť posudzovaná ako zmluva o budúcej zmluve, ak by obsahovala podstatné náležitosti vymedzené
Občianskym zákonníkom pre zmluvu o budúcej zmluve.

20.1.Podľa § 50a ods.1 OZ účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu;
musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach.

20.2.Podľa § 50a ods.2 OZ ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného
roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Právo na náhradu
škody tým nie je dotknuté.
20.3.Podľa § 50a ods.3 OZ tento záväzok zaniká, pokiaľ okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku
vychádzali, sa do tej miery zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela.

20.4.Účelom zmluvy o budúcej zmluve je zabezpečiť jej uzatvorenie v budúcnosti. Zo zmluvy o budúcej
zmluve vzniká povinnosť jednej alebo obom zmluvným stranám určenú zmluvu uzatvoriť v dohodnutej
dobe. Tento záväzok je vynútiteľný žalobou. Oprávnená strana sa môže do jedného roka od doby,
kedy mala byť zmluva uzavretá, domáhať, aby súd prejav vôle účastníka, ktorý zmluvu neuzavrel, resp.
odmietol uzavrieť, nahradil svojím rozhodnutím. Pokiaľ v dohodnutej dobe nedôjde k uzavretiu zmluvy,

alebo účastník, ktorý sám chce zmluvu uzavrieť, nepožiada o takéto substitujúce rozhodnutie, záväzok
o budúcej zmluve zanikne uplynutím času.

21.1.NS SR v rozsudku z 28. mája 2007 sp. zn. 1Cdo/125/2006 konštatoval, že podstata zmluvy o
budúcej zmluve spočíva v tom, že si jej subjekty v súlade so širokou zmluvnou slobodou (voľnosťou)

písomne zhodne, a tým aj záväzne dojednajú, že spolu do dohodnutej doby uzavrú budúcu (tiež hlavnú)
zmluvu, na ktorej podstatných náležitostiach sa musia dohodnúť. Samotná možnosť uzavrieť zmluvu
o budúcej zmluve teda nevyplýva len explicitne z § 50a OZ, ale vychádza už zo zmluvnej slobody
(voľnosti), konkrétne § 51 OZ, podľa ktorého účastníci môžu uzavrieť i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne
upravená. Zmluva však nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona. Podľa ustáleného názoru

najvyššieho súdu ide pri dohode o budúcej zmluve o tzv. kontraktačnú povinnosť, čiže povinnosť do
určitej doby urobiť právny úkon, ktorého predmetom bude iná - hlavná zmluva. Zmluvou o budúcej
zmluve sa subjekty môžu zaviazať do určitého času napríklad uzavrieť kúpnu zmluvu, previesť obchodný
podiel.
21.2.Pre platnosť zmluvy o budúcej zmluve sa podľa § 50a OZ vyžaduje, aby bola uzavretá v písomnej

forme a zároveň, aby v nej bola uvedená doba, dokedy zmluvné strany budúcu zmluvu uzavrú, ako aj
podstatné náležitosti zmluvy, ktorá je predmetom zmluvy o budúcej zmluve.
21.3.Vo všeobecnosti platí, že zmluva o budúcej zmluve musí mať rovnaké náležitosti ako zmluva, ktorá
má byť uzavretá v budúcnosti.22.1.NS SR v rozhodnutí z 31. januára 2008 sp. zn. 5Cdo/42/2007 uviedol, že zmluva o budúcej zmluve
sa vždy viaže na inú zmluvu, ktorá sa má na jej základe uzavrieť, v dôsledku čoho obsah i náležitosti

zmluvy o budúcej zmluve závisia od toho, aká zmluva má byť uzavretá. Nie je mysliteľné, aby uzavretie
zmluvy o budúcej zmluve vyžadovalo inú formu prejavu než zmluva, ktorou sa realizuje jej ekonomický
cieľ. Dohoda o budúcej zmluve musí obsahovať všetky nevyhnutné obsahové a formálne náležitosti
budúcej zmluvy a ako právny úkon musí tiež vyhovovať všeobecným náležitostiam právnych úkonov
stanoveným v § 34 a nasl. OZ. Medzi významné požiadavky dohody o budúcej zmluve teda patria

náležitosti vôle a jej prejavu. Náležitosťami prejavu vôle sú zrozumiteľnosť, určitosť a v niektorých
prípadoch i forma prejavu. Ak chýba čo i len jedna z podstatných náležitostí dohody o budúcej zmluve
ustanovených zákonom, má to za následok neplatnosť takejto dohody.
22.2.I z rozhodnutia najvyššieho súdu sp. zn. 1Cdo/180/2009 vyplýva, že ak budúcou zmluvou má byť
kúpna zmluva, potom treba vychádzať z § 588 OZ, podľa ktorého kúpna zmluva je dvojstranný právny
úkon, na vznik ktorého je potrebný zhodný prejav vôle (konsenz) zmluvných strán, teda akceptácia

návrhu (oferty) obsahujúceho podstatné náležitosti zmluvy. Včasné prehlásenie urobené osobou, ktorej
bol návrh na uzavretie zmluvy určený, alebo iné jej včasné konanie, z ktorého možno vyvodiť jej súhlas,
je prijatie návrhu (§ 43c ods.1 OZ). Zmluvy o prevode nehnuteľností musia mať písomnú formu a prejavy
účastníkov musia byť na tej istej listine (§ 46 ods.1,2 OZ). K uzavretiu zmluvy o prevode nehnuteľností
nedôjde v dôsledku akéhokoľvek včasného prehlásenia adresáta návrhu o prijatí návrhu, ale len v

dôsledku prehlásenia prejaveného písomnou formou na tej istej listine ako návrh na uzavretie zmluvy.
Z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu
povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú kúpnu cenu (§ 588 OZ).
Na vznik kúpnej zmluvy teda treba zhodný prejav vôle predávajúceho a kupujúceho o predmete kúpy,
jeho cene a predávajúci musí mať vôľu predmet kúpy predať a kupujúci musí mať vôľu tento predmet

prevodu kúpiť.

23.1.Vychádzajúc z uvedeného zmluva o budúcej zmluve má obsahovať podstatné náležitosti, ktorými
sú okrem písomnej formy aj uvedenie podstatných náležitostí budúcej kúpnej zmluvy i doby, do ktorej
má byť zmluva uzatvorená.

23.2.Podľa § 588 OZ z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť predmet kúpy kupujúcemu
odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú
cenu.
23.3.Kúpna zmluva vzniká, keď sa zmluvné strany zhodli (dosiahli konsenzus) o predmete kúpy a kúpnej
cene, pokiaľ zákon alebo dohoda zmluvných strán nevyžaduje ďalšie náležitosti.

23.4.Podľa § 5 ods.1 z. č. 182/1993 Zb. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
Zmluva o prevode vlastníctva bytu a zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome musí
byť písomná a okrem všeobecných náležitostí musí obsahovať
a) popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu, vymedzenie polohy bytu alebo
nebytovéhopriestoruvdomeoznačenímčíslabytu,číslavchoduaopisomnebytovéhopriestoru,určenie

rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome,
b) vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na
spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom
domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom
podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a

nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa písmena e),
c) určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého
pozemkuaprípadnéurčenie,ktoréspoločnéčastidomuaspoločnézariadeniadomu,častipríslušenstva
a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov,
d) úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku,

e) vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu
alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu,
f) vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o
spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy,
g) úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase

príslušných orgánov.

24.Podľa § 51 OZ účastníci môžu uzavrieť i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne upravená; zmluva však
nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona.25.1.Povinnosti strán sporu boli v zmluve o zložení rezervačnej kaucie vymedzené v čl. I. bod 1.2.
zmluvy. V bode 1.3. upravili účel zmluvy, ktorým bola úprava vzťahov súvisiacich s prevodom a to

najmä rezervácia nehnuteľnosti a zloženie rezervačnej kaucie. V bode 1.4. je upravený predmet zmluvy
spočívajúci v záväzkoch strán sporu.
25.2.Zmluva obsahuje v čl. II. bodoch 2.1. a 2.2. špecifikáciu nehnuteľnosti a v čl. IV. záväzok uzavrieť
kúpnu zmluvu do 30.11.2021.
25.3.Z takto špecifikovaných ustanovení je možné uzavrieť, že zmluvu je možné považovať za zmluvu

o budúcej zmluve v zmysle § 50a OZ a v časti týkajúcej sa úpravy vzťahov súvisiacich s prevodom ako
nepomenovanú zmluvu podľa § 51 OZ, lebo jej účelom nie je výlučne iba rezervovanie nehnuteľnosti
pre kupujúceho a je v nej aj obsiahnutá povinnosť uzavrieť kúpnu zmluvu.

26.V kontexte s uvedeným sa uplatnený odvolací dôvod podľa § 365 ods.1 písm. h) CSP javí ako
čiastočne daný. Táto konštatácia nemá, ale žiaden vplyv na konečné rozhodnutie súdu, lebo vzťahy

riešené v tomto konaní nevyplývajú zo zmluvy o budúcej zmluve, ale z časti týkajúcej sa nepomenovanej
zmluvy.

27.Ani jeden žalovaným uplatnených odvolacích dôvodov nie je daný.

28.K ostatným odvolacím námietkam odvolací súd uvádza:

29.1.Žalobca v odvolaní v podstatnej časti len opakuje argumenty uvádzané v konaní pred súdom prvej
inštancie, s ktorými sa súd náležite a správne vysporiadal pri rozhodovaní daného sporu, a preto jeho
odvolacie námietky nie sú spôsobilé spochybniť vecnú správnosť napadnutého rozsudku a neumožňujú

prijať iné závery.
29.2.Tvrdenie žalovaného, že „...ak by ku dňu uzavretia kúpnej zmluvy žalobkyňa nemala kúpnu cenu
v celosti k dispozícii a kúpna cena by nebola uhradená, nedošlo by ani k splateniu úveru žalovaných od
I., a teda ani k zániku záložného práva úverujúcej banky žalovaných, ktoré bolo viazané na splatenie
tohto úveru, a teda záložné právo by nezaniklo, čím by žalovaní bez svojho zavinenia porušili povinnosť

zabezpečiťzrušenietohtozáložnéhoprávaanaviacpodobutrvaniatohtozáložnéhopráva,byimnebola
uvoľnená ani zostávajúca časť vinkulovanej kúpnej ceny, pričom, ak by k tomu nedošlo ani po uplynutí
lehoty 90 dní od podpisu kúpnej zmluvy, vinkulovaná časť kúpnej ceny by sa vrátila na účet žalobcu...“
možno označiť len za fikciu žalovaného, ktoré nie je založená na reálnych dôkazoch, ale len na jeho
predpokladoch a predstavách.

29.3.Rovnako nedôvodná je námietka, že žalobkyňa kúpila v totožnom čase obdobný byt v tej istej
lokalite ako na nachádzal byt žalovaných a to z dôvodu, že jednak ide o neprípustnú novotu v odvolacom
konaní, na ktorú odvolací súd nemôže prihliadať a súčasne toto tvrdenie nie je spôsobilé zvrátiť záver
súdu, že žalovaní nevyzvali žalobkyňu na uzatvorenie kúpnej zmluvy.

30.K námietke žalovaného vo vzťahu k priznaným úrokom z omeškania odvolací súd uvádza, že
prvoinštančný súd správne o nároku žalobkyne rozhodol podľa § 517 ods.1,2 OZ v spojení s § 3
Nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z. z., pričom vychádzajúc z § 563 OZ určil začiatok omeškania
žalovaných od nasledujúceho dňa po doručení výzvy na plnenie žalovaným, t. j. od 8.12.2021, s ktorým
záverom a jeho odôvodním uvedeným v bodoch 68. a 69. odôvodnenia rozhodnutia sa odvolací súd

plne stotožňuje a nemá čo k nemu dodať.

31.1.Podľa § 396 ods.1 CSP ustanovenia o trovách konania pred súdom prvej inštancie sa použijú aj
na odvolacie konanie.
31.2.Podľa § 255 ods.1 CSP súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

32.Žalovaní neboli v konaní úspešní, preto náhrada trov odvolacieho konania bola v plnom rozsahu
priznaná žalobkyni.

33.Pomer hlasov, akým bolo rozhodnutie prijaté: 3 hlasy za (§ 393 ods. 2 druhá veta CSP).

Poučenie:Proti tomuto rozhodnutiu odvolanie n i e j e prípustné.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP).

Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa
konanie končí, ak a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov, b) ten, kto v konaní
vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu, c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať
pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný zástupca alebo procesný opatrovník, d) v tej istej
veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie, e) rozhodoval vylúčený

sudcaalebonesprávneobsadenýsúd,alebof)súdnesprávnymprocesnýmpostupomznemožnilstrane,
aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý
proces (§ 420 CSP).
Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo
rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej
otázky, a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,

b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo c) je dovolacím súdom
rozhodovaná rozdielne (§ 421 ods. 1 CSP).
Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní proti
uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n) (§ 421 ods. 2 CSP).
Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, ak a) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom

plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada, b) napadnutý
výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany neprevyšuje
dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada, c) je predmetom dovolacieho konania
len príslušenstvo pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia dovolacieho konania neprevyšuje
sumu podľa písmen a) a b). Na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je

rozhodujúci deň podania žaloby na súde prvej inštancie (§ 422 ods. 1, 2 CSP).
Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné (§ 423 CSP).
Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,
lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy. Dovolanie je

podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom súde (§ 427
ods. 1, 2 CSP).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP). Povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je
a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa, b)
dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské
právnické vzdelanie druhého stupňa, c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej

hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa,
osobou oprávnenou na zastupovanie podľa predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred
diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má
vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa (§ 429 ods. 2 CSP).
Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže dovolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie

dovolania (§ 430 CSP).