Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 30. január 2025

Súd: Krajský súd Banská Bystrica
Spisová značka: 11Co/10/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6123259979
Dátum vydania rozhodnutia: 30. 01. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Danica Kočičková

ECLI: ECLI:SK:KSBB:2025:6123259979.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Banskej Bystrici ako súd odvolací, v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Danice

Kočičkovej a sudcov JUDr. Renáty Deákovej a JUDr. Michala Tagaja ako členov senátu, v spore žalobcu:
DR MM, spol. s r. o., so sídlom Železničná 40, 984 01 Lučenec, IČO: 44 021 020, zastúpeného Kováč/
Krpčiarová & partners – advokátska kancelária, s. r. o. so sídlom M. Bela 2, 984 03 Lučenec, IČO:
47 253 975, proti žalovanému: A. B. C., nar. XX. XX. XXXX, trvale bytom D. E. F. XX/XXX, XXX XX
G., zastúpenému LEGAL CARTEL s. r. o., Na Hrebienku 5433/40, 811 02 Bratislava - Staré mesto,
IČO: 36 677 175, v konaní o zaplatenie 5.000,- Eur, o odvolaní žalobcu proti rozsudku Okresného súdu
Lučenec, č. k. 13C/22/2023-232 zo dňa 16. novembra 2023, takto

r o z h o d o l :

I. Rozsudok okresného súdu p o t v r d z u j e .

II. Žalobca je povinný zaplatiť žalovanému náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100 %, do troch
dní od právoplatnosti uznesenia, ktorým súd prvej inštancie rozhodne o ich výške.

o d ô v o d n e n i e :

1.Odvolanímnapadnutýmrozsudkomokresnýsúdžalobuzamietol(výrokI.).Otrováchkonaniaokresný
súd rozhodol podľa ust. § 255 ods. 1 zákona č. 160/2015 Z. z., Civilného sporového poriadku (ďalej
v texte len „CSP“) tak, že žalobca je povinný nahradiť žalovanému trovy konania v rozsahu 100 %, vo
výške ako bude rozhodnuté osobitným uznesením vydaným vyšším súdnym úradníkom, v lehote 3 dní

od právoplatnosti tohto uznesenia.

1.1 V odôvodnení predmetného rozsudku okresný súd uviedol, že žalobca sa žalobou podanou voči
žalovanému od žalovaného domáhal zaplatenia sumy 5.000,-Eur. V žalobe uviedol, že dňa 04.11.2022
uzavrel so žalovaným sprostredkovateľskú zmluvu, predmetom ktorej bolo sprostredkovanie predaja
nehnuteľností, a to bytov č. XX H. I. XX, nachádzajúcich sa vo vchode č. X E. X. poschodí bytového
domu súpis. č. XXXX, postaveného na pozemku parc. č. XXXX/XX, zapísaných na LV č. XXXXX pre

okres a obec G., katastrálne územie G. (ďalej aj „predmetné byty“ alebo „predmetné nehnuteľnosti“).
Žalobca v žalobe tvrdil, že na základe sprostredkovateľskej zmluvy zabezpečil (sprostredkoval)
žalovanému na predmetné nehnuteľnosti potencionálnych kupcov, vykonal s potencionálnymi kupcami
ohliadku predmetných nehnuteľností, dohodol kúpnu cenu a pripravil návrhy kúpnych zmlúv, ktoré si
obhliadajúci, teda J. H. K. a E. K. prevzali. Od uvedeného momentu prestala akákoľvek komunikácia
žalovaného a potencionálnych záujemcov o kúpu bytov so žalobcom; žalobca až po nahliadnutí do
katastra nehnuteľností zistil, že „sprostredkovávané“ nehnuteľnosti už boli kúpnou zmluvou zo dňa 09.

01. 2023 predané J. H. K. a E. K.. V nadväznosti na uvedené žalobca v žalobe uviedol, že „žalovaný ku
dňu podania žaloby nevypovedal sprostredkovateľskú zmluvu i keď táto tým, že predmet zmluvy už nie
je vlastníctvom žalovaného zo zákona zanikla (neexistencia predmetu zmluvy)“. Listom zo dňa 01. 02.
2023 vyzval žalovaného na zaplatenie sumy vo výške 5000.- Eur. Uvedený list bol žalovanému doručenýdňa 20. 02. 2023 a obsahoval výzvu, aby mu žalovaný do 14 dní od doručenia listu uvedenú sumu
uhradil. Žalovaný žalobcovi v určenej lehote sumu 5.000,- Eur neuhradil a na výzvu žalobcu žiadnym
spôsobom nereagoval.

1.2 Na žalovanú sumu vydal okresný súd platobný rozkaz, proti ktorému podal žalovaný odpor, kde
uviedol, že s platobným rozkazom a s v ňom uloženou povinnosťou v celom rozsahu nesúhlasí.
Tvrdeniažalobcuuvedenévnávrhunavydanieplatobnéhorozkazuoznačilžalovanýzaneopodstatnené
a samotný platobný rozkaz, „vydaný iba na základe tvrdení žalobcu“ označil, za nedôvodný. Okresný

súd v odôvodnení odvolaním napadnutého rozsudku ďalej uviedol, že vo veci vykonal dokazovanie
prečítaním sprostredkovateľskej zmluvy, výpisom z LV, fotokópiou poštovej doručenky, výzvou na
zaplatenie, záznamom o vykonanej ohliadke, pripojeného spisu Okresného úradu G., katastrálny
odbor, sp. zn. L., fotokópiami inzercie, kópiou SMS komunikácie, rezervačnej zmluvy, kópie e-mailovej
komunikácie, kúpnej zmluvy, výsluchom svedkov J. H. K., E. K., K. K. K., výsluchom žalovaného A. B.
C. a zistil, že žalobca ako sprostredkovateľ uzatvoril dňa 04. 11. 2022 so žalovaným ako záujemcom,

označeným v zmluve ako Klient 1 (vlastník nehnuteľností) sprostredkovateľskú zmluvu (č. l. 15 spisu),
v zmysle čl. III. ktorej, označenom ako „Predmet zmluvy“, je predmetom sprostredkovateľskej
zmluvy záväzok sprostredkovateľa obstarať klientovi za odmenu uzatvorenie zmluvy a záväzok
klienta poskytnúť sprostredkovateľovi odmenu vtedy, ak bude výsledok, t. j. uzatvorenie zmluvy
dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa s tým, že zmluvou sa na účely sprostredkovateľskej zmluvy

rozumie zmluva o budúcej zmluve (rezervačná zmluva) alebo zmluva o prevode vlastníckeho práva
k nehnuteľnostiam (kúpna zmluva), ktorej zmluvnou stranou bude na jednej strane klient ako vlastník
nehnuteľností, uvedený v čl. IV. sprostredkovateľskej zmluvy a na druhej strane tretia osoba (osoby),
ktorá má záujem predmetné nehnuteľnosti od klienta kúpiť. V bode IV. sprostredkovateľskej zmluvy,
označenom ako „Opis nehnuteľností“, zmluvné strany špecifikovali predmetné nehnuteľnosti ako byty

zapísané na LV č. XXXXX, nachádzajúce sa v bytovom dome súpis. č. XXXX E. M. D. v obci G.
(k. ú. G.) na X. poschodí vo vchode č. X ako byt č. XX a č. XX. V čl. VI. sprostredkovateľskej
zmluvy, označenom ako „Odmena sprostredkovateľa a cena nehnuteľností požadovaná klientom“,
zmluvné strany určili cenu nehnuteľností sumou 210.000,- Eur, z ktorej cena požadovaná klientom
predstavovala sumu 205.000,- Eur a odmena sprostredkovateľa predstavovala sumu 5.000,- Eur bez

DPH. V čl. VII. sprostredkovateľskej zmluvy sa zmluvné strany dohodli, že zmluva bola uzatvorená
ako zmluva neexkluzívna, ktorej predmetom je ohliadka nehnuteľností v priebehu pracovného týždňa,
zhotovenie fotodokumentácií ponúkaných nehnuteľností, poradenstvo týkajúce sa sprostredkovateľskej
činnosti vyplývajúcej zo zmluvy, vyhotovenie písomného návrhu rezervačnej zmluvy a sprostredkúvanej
zmluvy, vrátane príslušného návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, vyhotovenie

preberacieho protokolu nehnuteľností a úhrada poplatku za návrh na začatie konania o povolení vkladu
vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam do katastra nehnuteľností; zmluva bola uzatvorená na dobu
neurčitú. V čl. IX. sprostredkovateľskej zmluvy, označenom ako „Odmena sprostredkovateľa“, sa
zmluvné strany dohodli, že sprostredkovateľovi vzniká nárok na odmenu vo výške uvedenej v čl. VI.
zmluvy, v deň uzavretia sprostredkúvanej zmluvy medzi klientom a treťou osobou/ tretími osobami,

s ktorými sprostredkovateľ navrhol klientovi uzavretie sprostredkúvanej zmluvy t. j. v prípade, ak
uzavretie sprostredkúvanej zmluvy bolo dosiahnuté pričinením sprostredkovateľa s tým, že za pričinenie
sa sprostredkovateľa o uzavretie sprostredkúvanej zmluvy sa považujú najmä nasledovné úkony
spotrebiteľa: a) predstavenie alebo označenie tretej osoby klientovi, b) vykonanie ohliadky nehnuteľností
s treťou osobou, c) uzavretie osobitnej rezervačnej zmluvy na nehnuteľnosť medzi treťou osobou,

klientom a sprostredkovateľom. Súčasťou čl. VI. sprostredkovateľskej zmluvy bolo aj dojednanie, že
sprostredkovateľ má nárok na odmenu podľa odseku 1. tohto článku aj po zániku sprostredkovateľskej
zmluvy, avšak len za predpokladu, že uzavretie sprostredkúvanej zmluvy bolo dosiahnuté pričinením
sprostredkovateľa počas trvania sprostredkovateľskej zmluvy.

1.3 Okresný súd v odôvodnení odvolaním napadnutého rozsudku poukázal na ust. § 774, §
775, § 777 veta prvá, § 3 ods. 1, § 52 ods. 1, 2, 3, 4 zákona č. 40/1964 Zb., Občianskeho zákonníka
(ďalej v texte len „Občiansky zákonník“), ďalej na ust. § 1 ods. 1, ods. 2, ods. 6, § 2 ods. 2 písm.
a), b), § 3 ods. 1 písm. h), i), j), k), ďalej na § 3 ods. 2 písm. b), od. 6, § 4 ods. 6 písm. a), b), § 7
ods. 1, 2 a 3, § 10 ods. 6 písm. a) bod 1, 2, § 15 ods. 1 písm. b), § 15 ods. 1 písm. b) zákona č.

102/2014 Z. z. o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo prevádzkovaní služieb na základe zmluvy
uzavretej na diaľku v znení účinnom k 04. 11. 2022 (ďalej len „Zákon o ochrane spotrebiteľa“), § 17
ods. 2, 3 zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní v znení ku dňu 04. 11. 2002 a uviedol,
že zmluva uzatvorená medzi žalobcom na jednej strane a žalovaným na strane druhej je zmluvousprostredkovateľskou v zmysle § 774 Občianskeho zákonníka a zároveň je zmluvou spotrebiteľskou,
nakoľko žalobca (konajúci vo vzťahu so žalovaným v rámci predmetu svojho podnikania) spĺňa
zákonom danú definíciu dodávateľa (v zmysle aktuálnej právnej úpravy „obchodníka“ – viď § 52 ods.

3 Občianskeho zákonníka) a žalovaný (fyzická osoba, ktorá vo vzťahu so žalobcom nekoná v rámci
svojej podnikateľskej činnosti) spĺňa zákonom danú definíciu spotrebiteľa. Konštatoval, že z uvedených
dôvodov musí predmetná sprostredkovateľská zmluva ako zmluva spotrebiteľská z hľadiska jej obsahu
vo vzťahu k požiadavke ochrany spotrebiteľa ako slabšej zmluvnej strany spĺňať „vyššie štandardy“ (sú
na ňu z hľadiska jej obsahu kladené väčšie požiadavky ako na zmluvu nespotrebiteľskú), preto okresný

súd podrobil predmetnú sprostredkovateľskú zmluvu z hľadiska jej obsahu kontrole, pričom zistil,
že predmetná sprostredkovateľská zmluva neobsahuje žiadne neprijateľné zmluvné podmienky, je
dostatočnezrozumiteľná,jasnáaprebežnéhospotrebiteľaajpochopiteľná.Okresnýsúdsanestotožnils
argumentáciou žalovaného, že na oboznámenie sa s predmetnou sprostredkovateľskou zmluvou nemal
dostatočný časový priestor, pretože tak z výpovede konateľa spoločnosti žalobcu K. K. N., ako aj z
výpovede svedka K. K. K., ktoré výpovede žalovaná strana nepoprela, okresný súd zistil, že predmetná

sprostredkovateľská zmluva bola uzatváraná priamo v byte, ktorého bol žalovaný vlastníkom, v priebehu
úkonov žalobcu smerujúcich k vyhotoveniu fotodokumentácie a prezentácie predmetného bytu, čo trvalo
približne jednu hodinu. Z výpovedí konateľa žalobcu a svedka vyplynulo, že v medziobdobí, keď svedok
K. K. K.. vykonával technické úkony za účelom vyhotovenia fodokumentácie bytu, konateľ spoločnosti K.
K. st. uzatváral so žalovaným predmetnú sprostredkovateľskú zmluvu, pričom si spoločne so žalovaným

„prešli“ základné ustanovenia sprostredkovateľskej zmluvy a následne spolu komunikovali. Žalovanému
nič nebránilo v tom, aby sa so zmluvou v tom čase podrobne oboznámil, zmluva má tri strany formátu
A4 písané štandardným písmom, bez akýchkoľvek častí zmluvy písaných minimalizovaným písmom
a podobne, naviac žalovaný je vysokoškolsky vzdelaná osoba, ktorá mimo predmetu tohto sporu sama
podniká, z čoho priamo vyplýva, že so zmluvnými vzťahmi ako takými a s procesom uzatvárania zmlúv

je žalovaný oboznámený. Z uvedeného dôvodu považoval okresný súd predmetnú sprostredkovateľskú
zmluvu z hľadiska je obsahu za zmluvu platnú, neobsahujúcu žiadne neprijateľné zmluvné podmienky.

1.4 V nadväznosti na uvedené okresný súd v odôvodnení odvolaním napadnutého rozsudku uviedol,
že žalobca v konaní preukázal, že vo vzťahu k predmetu vyššie uvedenej sprostredkovateľskej zmluvy

vyvinul činnosti smerujúce či už k uzatvoreniu zmluvy o budúcej zmluve (rezervačnej zmluvy) alebo
k uzatvoreniu kúpnej zmluvy so záujemcami o kúpu predmetných bytov, a to tým spôsobom, že
predmetné byty publikoval, vykonal ohliadky so záujemcami o kúpu bytov, čo napokon vyústilo
do uzatvorenia kúpnych zmlúv medzi žalovaným a J. H. K. a medzi žalovaným a E. K., aj keď
už bez ingerencie žalobcu. Vzhľadom na uvedenú sprostredkovateľskú činnosť žalobcu, malo

žalobcovi vzniknúť voči žalovanému právo na sprostredkovateľskú odmenu za predpokladu, že k
uzatvoreniu kúpnej zmluvy medzi klientom (žalovaným) a záujemcami J. H. K. a E. K. (tretími osobami)
skutočne pričinením sprostredkovateľa (žalobcu) došlo. V uvedenej súvislosti okresný súd v odôvodnení
odvolaním napadnutého rozsudku uviedol, že o pričinenie sprostredkovateľa pri uzatvorení kúpnej
zmluvy ide v tom prípade, ak medzi uzatvorením požadovanej zmluvy a činnosťou sprostredkovateľa je

príčinná súvislosť, čo predpokladá, že nebyť snahy a úsilia sprostredkovateľa, smerujúceho k zaisteniu
príležitosti klientovi (žalovanému) uzavrieť kúpnu zmluvu, by k tomuto výsledku nedošlo. Príčinná
súvislosť medzi konaním žalobcu a uzatvorením kúpnej zmluvy medzi žalovaným (predávajúcim) a
kupujúcimi J. H. K. a E. K. bola preukázaná, keďže - tak ako to vyplynulo aj z výpovede svedkov J. H.
K. a E. K. - títo osobu žalovaného predtým nepoznali, o predaji bytov sa dozvedeli od svojej príbuznej a

následne z inzercie žalobcu, na základe čoho kontaktovali realitnú kanceláriu, ktorá s nimi vykonala dve
ohliadky, zároveň došlo k stretnutiu za účelom uzatvorenia rezervačnej, resp. kúpnej zmluvy, ktorá však
bola nakoniec uzatvorená bez ingerencie žalobcu. Podnetom na uzatvorenie kúpnych zmlúv medzi
žalovaným a kupujúcimi bolo preto konanie žalobcu, ktorý sa pričinil o uzatvorenie kúpnych zmlúv medzi
žalovaným a J. H. K. a medzi žalovaným a E. K. tým, že na základe svojej sprostredkovateľskej činnosti

našiel žalovanému záujemcov o kúpu predmetných bytov, a to bez ohľadu na to, že následne došlo k
uzatvoreniu kúpnych zmlúv medzi žalovaným a J. H. K. a medzi žalovaným a E. K. mimo ingerencie
sprostredkovateľa – žalobcu.

1.5 Okresný súd v odôvodnení odvolaním napadnutého rozsudku uviedol, že v oblasti sprostredkovania

predaja a kúpy realít je jedným z najvýznamnejších právnych predpisov, ktoré majú vplyv na uzatváranie
sprostredkovateľských zmlúv medzi realitnou kanceláriou a záujemcom o sprostredkovanie kúpy,
predaja, nájmu, či podnájmu nehnuteľností zákon č. 102/2014 Z. z. o ochrane spotrebiteľa pri predaji
tovaru, alebo poskytovaní služieb na základe zmluvy uzatvorenej na diaľku, alebo zmluvy uzatvorenejmimo prevádzkových priestorov predávajúceho. Konštatoval, že predmetná sprostredkovateľská
zmluva, uzatvorená medzi žalobcom a žalovaným, je zmluvou spotrebiteľskou, nakoľko zmluvné
strany spĺňajú zákonné pojmové definície dodávateľa (podľa aktuálnej právnej úpravy „obchodníka“)

v zmysle § 52 ods. 3 Občianskeho zákonníka a spotrebiteľa v zmysle § 52 ods. 4 Občianskeho
zákonníka. Ďalej uviedol, že „predmetná zmluva je zároveň zmluvou uzatvorenou mimo prevádzkových
priestorov predávajúceho (ďalej aj „poskytovateľa služieb“) podľa § 2 ods. 2 zákona č. 102/2014 Z.
z., pretože bola uzatvorená za súčasnej fyzickej prítomnosti poskytovateľa služieb a spotrebiteľa na
mieste, ktoré nie je prevádzkovým priestorom poskytovateľa služieb (na mieste ohliadky nehnuteľnosti),

pričom na jej uzatvorenie dal návrh spotrebiteľ na mieste, ktoré nie je prevádzkovým priestorom
poskytovateľa služieb. V nadväznosti na uvedené okresný súd v odôvodnení odvolaním napadnutého
rozsudku uviedol, že zákon č. 102/2014 Z. z. bol prijatý za účelom úplnej transpozície smernice
Európskeho parlamentu a Rady č. 2011/83/EÚ z 25.10.2011 o právach spotrebiteľov do právneho
poriadku SR, pričom „cieľom tohto zákona, tak ako to vyplýva z dôvodovej správy k nemu, je
v porovnaní s predchádzajúcou právnou úpravou stanoviť podrobnejšie požiadavky na informačné

povinnosti predávajúcich alebo poskytovateľov služieb pri predaji tovaru, alebo pri poskytovaní služieb
na základe zmluvy uzatvorenej na diaľku, alebo zmluvy uzatvorenej mimo prevádzkových priestorov
predávajúceho alebo poskytovateľa služieb a tým prispieť k zvýšeniu právnej istoty tak spotrebiteľov
ako aj predávajúcich alebo poskytovateľov služieb; zákon č. 102/2014 Z. z. vymedzuje situácie, kedy
sa zmluva uzatvorená medzi poskytovateľom služieb a spotrebiteľom považuje za zmluvu uzatvorenú

mimo prevádzkových priestorov poskytovateľa služieb“. Dôraz je pritom kladený na proces dojednávania
podstatných náležitostí zmluvy a nie na finálny moment uzatvorenia zmluvy. Zdôraznil, že predmetom
sprostredkovateľskej zmluvy je poskytovanie spotrebiteľských služieb, pričom je prirodzené, že zmluvné
strany začínajú plniť svoje zo zmluvy vyplývajúce záväzky spravidla po tom, čo zmluva nadobudne
účinnosť. V prípade sprostredkovateľských zmlúv, na ktoré sa vzťahuje režim zákona č. 102/2014 Z.

z., má spotrebiteľ právo v lehote 14 dní odo dňa uzatvorenia zmluvy od zmluvy odstúpiť, a to aj bez
uvedenia dôvodu. Toto právo na odstúpenie od zmluvy mu vyplýva z § 7 ods. 1 písm. h) zákona č.
102/2014 Z. z., podľa znenia ktorého „ak predávajúci (poskytovateľ služieb) včas a riadne poskytol
spotrebiteľovi informácie o práve odstúpiť od zmluvy podľa § 3 ods. 1 písm. h), spotrebiteľ je oprávnený
do 14 dní odo dňa uzatvorenia zmluvy o poskytovaní služieb od zmluvy uzatvorenej na diaľku alebo

od zmluvy uzatvorenej mimo prevádzkových priestorov poskytovateľa služieb aj bez uvedenia dôvodu
odstúpiť. Spotrebiteľ sa však môže podľa § 4 ods. 6 zákona č. 102/2014 Z. z. so sprostredkovateľom
ako poskytovateľom služieb v sprostredkovateľskej zmluve dohodnúť na tom, že sprostredkovateľ
(poskytovateľ služieb) začne poskytovať služby ihneď po uzatvorení zmluvy. Takéto vyhlásenie má
zvlášť pri realitnom sprostredkovaní veľký význam, pretože výsledkom takéhoto vyhlásenia spotrebiteľa

je, že ak je už v čase 14 dní odo dňa uzatvorenia spotrebiteľskej zmluvy, služba úplne poskytnutá
(napr. uzavretím kúpnej zmluvy, nájomnej zmluvy a pod.), sprostredkovateľ po tomto úplnom poskytnutí
služby už nemôže od zmluvy odstúpiť. Vďaka takémuto vyhláseniu spotrebiteľa je teda sprostredkovateľ
chránený, pretože ak ho spotrebiteľ urobil a sprostredkovateľ mu už úplne službu poskytol, spotrebiteľ
nemôže po úplnom poskytnutí služby od sprostredkovateľskej zmluvy odstúpiť. Odstúpením od zmluvy

totiž zaniká nárok sprostredkovateľa na províziu. „Ak by sa spotrebiteľ so sprostredkovateľom na
poskytovaní služieb ihneď po uzavretí sprostredkovateľskej zmluvy nedohodol a sprostredkovateľ by
spotrebiteľovi službu úplne v lehote prvých 14 dní poskytol, spotrebiteľ by mohol napríklad v posledný
deň 14-dňovej lehoty od zmluvy odstúpiť a sprostredkovateľovi by nevznikol nárok na províziu napriek
tomu, že si už splnil všetky záväzky, ktoré mu vyplývali zo sprostredkovateľskej zmluvy. Z uvedených

dôvodov je s poukazom na zákonné ustanovenie § 4 ods. 6 zákona č. 102/2014 Z. z. povinnosťou
poskytovateľa služieb riadne poučiť spotrebiteľa o tom, že udelením súhlasu so začatím poskytovania
služby pred uplynutím lehoty na odstúpenie od zmluvy, stráca po úplnom poskytnutí služby právo na
odstúpenie od zmluvy a vyžiadať si od spotrebiteľa výslovný súhlas so začatím poskytovania služby
pred uplynutím lehoty na odstúpenie od zmluvy. Poskytnutie informácií podľa § 3 ods. 1 písm. h)

alebo j) Zákona o ochrane spotrebiteľa ako aj súhlas so začatím poskytovania služby podľa § 4
ods. 6 Zákona o ochrane spotrebiteľa musia byť výslovné. Z obsahu sprostredkovateľskej zmluvy
rovnako ako aj z výpovede žalovaného A. B. C. však podľa okresného súdu vyplýva, že žiadne
takéto informácie neboli zo strany sprostredkovateľa spotrebiteľovi poskytnuté, rovnako ako nebol
spotrebiteľom sprostredkovateľovi udelený výslovný súhlas spotrebiteľa so začatím poskytovania služby

pred uplynutím lehoty na odstúpenie od zmluvy, z čoho podľa okresného súdu vyplýva, že napriek
skutočnosti, že zo strany žalobcu došlo k naplneniu obsahu sprostredkovateľskej zmluvy, právo na
odmenu mu nevzniklo. V uvedenej súvislosti okresný súd v odôvodnení odvolaním napadnutého
rozsudku zdôraznil, že súčasťou „písomnej sprostredkovateľskej zmluvy musí byť výslovný písomnýsúhlas spotrebiteľa a písomné vyhlásenie sprostredkovateľa o poučení spotrebiteľa o následkoch
udelenia súhlasu so začatím poskytovania služby pred uplynutím lehoty na odstúpenie od zmluvy, čo
v danom prípade splnené nebolo“. Konštatoval, že žalobca nepreukázal splnenie podmienok v zmysle

§ 3 ods. 1 písm. h) a § 4 ods. 6 zákona č. 102/2014 Z. z., pričom lehota na odstúpenie od zmluvy
počas poskytovania služby stále plynula, preto žalobcovi právo na dojednanú sprostredkovateľskú
odmenu nevzniklo. Zdôraznil, že „nepriznanie práva na sprostredkovateľskú odmenu je de facto
sankciou za nesplnenie podmienok kladených na spotrebiteľský vzťah vyššie uvedeným zákonom“. Nad
rámec uvedeného okresný súd považoval za potrebné podotknúť, že na otázky spojené s ochranou

spotrebiteľa a špeciálne na aplikáciu zákona č. 102/2014 Z. z. v súvislosti so sprostredkovateľskou
zmluvou osobitne upozorňuje aj Realitná únia na svojej webovej stránke. „Posudzovanie či v predmetnej
veci došlo k naplneniu pojmových znakov správneho deliktu, tak ako to žalovaný naznačuje, je však
nad rámec právomoci všeobecného súdu, a preto sa touto námietkou súd ani nezaoberal“. V závere
odôvodnenia odvolaním napadnutého rozsudku okresný súd konštatoval, že „bez povšimnutia nie je
možné ponechať ani fakt, že správanie sa žalovaného z hľadiska plnenia jeho zmluvných povinností vo

vzťahu k žalobcovi nebolo korektné a hraničí so správaním sa v rozpore s dobrými mravmi s poukazom
na § 3 Občianskeho zákonníka, kedy po úkonoch žalobcu, vyhľadaní záujemcov a následnom
kontaktovaní predávajúceho so záujemcami došlo k finalizácii predaja bez ingerencie žalobcu. Uvedené
konanie žalovaného však nemôže podľa názoru okresného súdu konvalidovať porušenie povinností zo
strany sprostredkovateľa a zásah do práv spotrebiteľa s poukazom na vyššie uvedené ustanovenia

zákona č. 102/2014 Z. z., čo znamená, že ani prípadné správanie spotrebiteľa v rozpore s dobrými
mravmi nemôže založiť právo žalobcu na zaplatenie provízie za predpokladu, že zo strany žalobcu
došlo k porušeniu zákona č. 102/2014 Z. z.,, ktoré porušenie zákona sankcionuje zákon práve tým, že
predmetná spotrebiteľská zmluva je zmluvou bez nároku na províziu napriek tomu, že dodávateľ služby
(žalobca) si zmluvné povinnosti splnil.

2. Proti predmetnému rozsudku súdu prvej inštancie sa žalobca odvolal a v odvolaní uviedol,
že odvolaním napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie je nesprávny, pretože súd prvej inštancie
dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam (§ 365 ods. 1 písm. f)
CSP). Žalobca v odvolaní poukázal na obsah odseku 56., 57. a 58. odôvodnenia rozsudku súdu

prvej inštancie a uviedol, že súd prvej inštancie dospel k záveru, že na právny vzťah vyplývajúci
z uzavretej sprostredkovateľskej zmluvy bude aplikovať ustanovenia zákona č. 102/2014 Z. z. o
ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru, alebo poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej na
diaľku alebo zmluvy uzatvorenej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho. V uvedenej súvislosti
žalobca v odvolaní uviedol, že z výpovede žalovaného pred prvoinštančným súdom je zrejmé, že

žalovaný a žalobca dňa 04. 11. 2022 v mieste sprostredkovávanej nehnuteľnosti rokovali o uzavretí
sprostredkovateľskej zmluvy, text tejto zmluvy na uvedenom mieste aj podpísali. Podľa tvrdenia žalobcu
sa však zmluvné strany sa dohodli, že podpísaný text zmluvy ešte schvália v kancelárii žalobcu, teda
v sídle žalobcu, ale už aj za prítomnosti potencionálneho kupujúceho alebo aj kupujúcich, čo podľa
žalobcu potvrdili aj svedkovia - budúci kupujúci J. H. K. a E. K., ako aj zamestnanec žalobcu K.

K. ml. V uvedenej súvislosti žalobca v odvolaní ďalej uviedol, že toto jeho tvrdenie okrem výpovedí
svedkov preukazuje aj e-mailová komunikácia, ktorú súdu ako dôkaz predkladá v zmysle ust. § 366
písm. c) CSP a z ktorej je podľa žalobcu zrejmé, že žalobca žalovanému pripomínal stretnutie dňa 14.
11. 2022 v sídle žalobcu. Zdôraznil, že žalobca a žalovaný ako účastníci zmluvy o sprostredkovaní
za prítomnosti svedkov J. H. K. a E. K. ako aj K. K. K.. až 14. 11. 2022 o 15.30 hod. definitívne

schválili znenie sprostredkovateľskej zmluvy, a teda predmetná sprostredkovateľská zmluva bola až
týmto dňom platne v prevádzkových priestoroch žalobcu uzavretá. „Žalovaný dňa 16. 11. 2022, teda 2
dni po definitívnom uzavretí predmetnej sprostredkovateľskej zmluvy v priestoroch žalobcu, na znak
súhlasu so schválenou sprostredkovateľskou zmluvou poslal žalobcovi platnú zmluvu“. Z výpovedí
svedkov a z predložených dôkazov podľa žalobcu vyplýva, že „platná zmluva o sprostredkovaní ako

prejavvôlezmluvnýchstránbolauzatvorenáaž14.11.2022,atedapovinnostipodľazákonač.102/2014
Z. z., najmä však povinnosť vyplývajúca z ust. § 3 ods. 1 písm. h) a z ust. § 4 ods. 6 uvedeného zákona
sa na predmetnú zmluvu o sprostredkovaní, uzavretú medzi žalobcom a žalovaným, nevzťahujú, pričom
postup pri uzatváraní predmetnej sprostredkovateľskej zmluvy a uplatnený nárok žalobcu vychádza aj
zo Smernice Európskeho parlamentu a Rady č. 2011/83/EU z 25. 10. 2011 o právach spotrebiteľov“. V

závere odvolania žalobca navrhol, aby odvolací súd odvolaním napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie
zrušil a vec vrátil súdu prvej inštancie na ďalšie konanie a nové rozhodnutie a zároveň, aby súd prvej
inštancie priznal žalobcovi v novom rozhodnutí v plnom rozsahu náhradu trov odvolacieho konania.3. Žalovaný vo vyjadrení k odvolaniu žalobcu prostredníctvom svojho právneho zástupcu uviedol, že
poukazuje na ust. § 34 a § 40 ods. 3 Občianskeho zákonníka. Uviedol, že sprostredkovateľská
zmluva medzi žalobcom a žalovaným bola uzavretá dňa 04. 11. 2022 v mieste sprostredkovávanej

nehnuteľnosti. Uvedené nebolo v prejednávanej veci sporné počas celého konania. Zdôraznil, že
podpisom zmluvy sa završuje a uzatvára písomný právny úkon a zároveň platí, že ak písomná
zmluva nebola jej stranami podpísaná, nemôže vyvolať zamýšľané právne následky. Predmetná
sprostredkovateľská zmluva však bola oboma zmluvnými stranami na znak súhlasu a jej schválenia
podpísaná, a to dňa 04. 11. 2022 v mieste sprostredkovávanej nehnuteľnosti. Tvrdenie žalobcu o tom,

že zmluvné strany sa dohodli, že podpísaný text zmluvy ešte schvália v kancelárii žalobcu, ale už aj za
prítomnosti potencionálneho kupujúceho alebo kupujúcich, vyznieva podľa žalovaného v celom kontexte
prejednávaného sporu absolútne nelogicky a nepravdivo. Vyššie uvedené potvrdzujú podľa žalovaného
aj jednotlivé výpovede svedkov na pojednávaní konanom na súde prvej inštancie dňa 06. 07. 2023,
pričom z výpovede konateľa žalobcu K. K., st. na pojednávaní konanom na súde prvej inštancie dňa 06.
07. 2023 vyplýva okrem iného aj to, že: „... do písomného znenia zmluvy sa už nezasahovalo, pretože

podstatné náležitosti zmluvy boli dohodnuté pred jej podpisom ústne, najmä čo sa týka otázky provízie,
my sme navrhovali ako som už povedal sumu 6.000,- Eur, pán C. to nejakým spôsobom skresal na
5.000,- Eur, ja som s tým súhlasil a takáto suma bola do zmluvy aj napísaná. Štandartný postup je taký,
žejetunejakýtelefonickýkontaktsozáujemcom,následnesadohodnemiesto,časstretnutia,voväčšine
prípadov je to už v zamýšľanej nehnuteľnosti a následne sa na základe rokovania uzatvára zmluva.

K uzatváraniu zmluvy štandardne dochádza v priestoroch našej realitnej kancelárie, v tomto prípade to
bolo na mieste samom“. Žalovaný vo vyjadrení k odvolaniu žalobcu ďalej uviedol, že z výpovede svedka
K. K., ml. na pojednávaní konanom na súde prvej inštancie dňa 06. 07. 2023 okrem iného vyplýva aj to,
že „... po tejto ohliadke sme sa dohodli ešte nie na termíne, avšak dohodli sme sa, že sa stretneme v
realitnej kancelárii za účelom uzatvorenia rezervačnej zmluvy. Ja som kontaktoval jednak záujemcov (o

kúpu bytu) ako aj pána Dolu, SMS-kou som im oznámil, že to stretnutie bude v našej kancelárii, uviedol
som sídlo O. XX o 15.30 hod. 14. 11. (2022), vtedy som stretnutie pripomenul s tým, že sa jednalo len o
pripomienku, už predtým som telefonicky toto stretnutie avizoval a dojednal. Stretnutie prebehlo, pán C.
už čakal, bol presný, pán K. s pani K. trošku meškali, avšak uskutočnilo sa jednanie, bol vysvetlený ďalší
postup, ktorý smeroval k uzavretiu rezervačnej zmluvy, bolo vysvetlené, že vo vzťahu ku kúpnej zmluve

sa jedná viac menej o zmluvu o budúcej zmluve, „zazmluvnila sa“ na pevno kúpna cena 200.000,- Eur
a bol vysvetlený ďalší postup. Tak ako som povedal tá ohliadka bytov sa konala 04. 11. 2022, následne
ma kontaktovali pán K. s pani K., uskutočnila sa tá druhá ohliadka na mieste samom, takže prvýkrát sme
sa stretli 04. 11. 2022, následne som dňa 08. 11. 2022 informoval pána Dolu o týchto záujemcoch na
druhú ohliadku, ktorá bola realizovaná 10. 11. 2022, potom sme sa stretli už len za účelom uzatvorenia

rezervačnej zmluvy 14. 11. 2022; pred 14. 11. 2022 bola realizovaná ešte jedna ohliadka, čo bolo
cez víkend, ale to si už presne nepamätám kedy, to bola ohliadka so záujemcami J. K. a pani K. štvrtá
v poradí.“

3.1 Žalovaný vo vyjadrení k odvolaniu žalobcu ďalej uviedol, že zo strany 10 Zápisnice o pojednávaní,

konanom na okresnom súde dňa 06. 07. 2023, a to konkrétne z reakcie konateľky žalobcu K. K. K. na
výpoveď svedka J. H. K. okrem iného vyplýva aj to, že „Svedok uvádza pravdu, 14. 11. 2022 sme sa
stretli za účelom podpisu rezervačnej zmluvy, bol prítomný aj žalovaný pán C.. Rezervačnú zmluvu sme
si štandardne prešli, uviedli sme zmluvné strany, čo je predmetom zmluvy a prešli sme si aj zmluvné
ustanovenia týkajúce sa prípadného porušenia tejto zmluvy. Žiadny nátlak sme na budúcich kupujúcich

nevyvíjali, fakticky po tej ohliadke, ktorá sa konala zhruba 10. 11. 2022 - 12. 11. 2022 sme sa dohodli, že
sa stretneme za účelom uzatvorenia rezervačnej zmluvy, nakoľko rezervačná zmluva bola pre budúcich
kupujúcich potrebná, pretože ak nedôjde k uzatvoreniu rezervačnej zmluvy, byt sa ďalej predáva. Na
tom stretnutí som ja fakticky len konštatovala, že sme sa viac-menej na všetkom dohodnutí, na čo pani
K. reagovala tým spôsobom, že oni to nepodpíšu. Keby som nejaký nátlak vyvíjala, potom by nebol

dôvod, aby som im tú zmluvu za účelom preskúmania posielala“. Žalovaný vo vyjadrení k odvolaniu
žalobcu poukázal ďalej na svoju výpoveď na pojednávaní konanom na okresnom súde dňa 16. 10.
2023, z ktorej podľa žalovaného okrem iného vyplýva: „Fakticky po tej ohliadke sme sa dohodli, že vo
vzťahu k pánovi K. a k pani K. dôjde k podpisu rezervačnej zmluvy, čo sa malo stať v sídle realitnej
kancelárie, pokiaľ si spomínam bola streda. Sprostredkovateľská zmluva bola podpísaná u mňa v byte

na M. D. L. G.. K podpisu (sprostredkovateľskej) zmluvy došlo tým spôsobom, že pán K. mi predložil
štandartnú sprostredkovateľskú zmluvu, kde sa dopisovali len generálie, suma za sprostredkovanie,
ja som túto zmluvu podpísal ako zmluvu neexkluzívnu. Tvrdenie žalobcu o údajnom schválení zmluvy
dňa 14. 11. 2022 o 15.30 hod. v sídle žalobcu je v celom kontexte skutočností, ktoré vyšli najavo vpriebehu konania nadmieru pozoruhodné, nakoľko sa o uvedenej skutočnosti sporové strany, ako ani
jednotliví svedkovia doposiaľ nezmienili“. V nadväznosti na uvedené žalovaný vo vyjadrení k odvolaniu
žalobcu uviedol, že tak ako vyplýva z jednotlivých vyššie uvedených výpovedí, dňa 14. 11. 2022 sa

stretnutie v sídle žalobcu skutočne uskutočnilo, avšak za účelom uzatvorenia rezervačnej zmluvy a nie
za účelom tzv. schválenia sprostredkovateľskej zmluvy. Sprostredkovateľská zmluva bola dojednaná
a podpísaná na ohliadke nehnuteľnosti žalovaného, ergo mimo prevádzkových priestorov žalobcu, a
preto sa na ňu vzťahuje režim zákona č. 102/2014 Z. z. o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo
poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových

priestorov predávajúceho. V závere vyjadrenia k odvolaniu žalobcu žalovaný uviedol, že žalobca do
podania odvolania uvedenú skutočnosť nerozporoval, a preto odvolací dôvod spočívajúci podľa žalobcu
v tom, že rozsudok súdu prvej inštancie je nesprávny, pretože súd prvej inštancie dospel na základe
vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam v žiadnom prípade neobstojí. Uviedol, že si
uplatňuje nárok na náhradu trov právneho zastúpenia v odvolacom konaní za 1 úkon právnej služby
- vyjadrenie k odvolaniu žalobcu v sume 232,14 Eur vrátane DPH, ktorá suma pozostáva z odmeny

za jeden úkon právnej služby v sume 180,93 Eur a z režijného paušálu vo výške 12,52 Eur. Navrhol
rozhodnutie súdu prvej inštancie ako vecne správne potvrdiť a priznať žalovanému voči žalobcovi nárok
na náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100 %.

4. Krajský súd ako súd odvolací (§ 34 ods. 1 CSP), prejednal odvolanie žalobcu v rozsahu a z dôvodov

daných ust. § 379 a ust. § 380 CSP, bez nariadenia pojednávania podľa ust. § 385 ods. 1 CSP (a
contrário) a odvolaním napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie podľa ust. § 387 ods. 1 a 2 CSP ako
vecne správny potvrdil.

5. Podľa ust. § 774 Občianskeho zákonníka v znení účinnom k 04. 11. 2022, sprostredkovateľskou

zmluvou sa sprostredkovateľ zaväzuje obstarať záujemcovi za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca
sa zaväzuje sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením
sprostredkovateľa.

6. Podľa ust. § 775 Občianskeho zákonníka v znení účinnom k 04. 11. 2022, sprostredkovateľovi

patrí odmena v dohodnutej výške; odmenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi
predpismi, inak je zmluva neplatná podľa § 40a.

7. Podľa ust. § 777 veta prvá Občianskeho zákonníka v znení účinnom k 04. 11. 2022, záujemca
a sprostredkovateľ sú povinní oznamovať si navzájom všetky okolnosti súvisiace so sprostredkovaním,

najmä okolnosti, ktoré môžu ovplyvniť rozhodnutie záujemcu uzavrieť sprostredkúvanú zmluvu.

8. Podľa ust. § 1 ods. 1 zákona č. 102/2014 Z. z. o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo
poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku (ďalej len „zákon č. 102/2014 Z. z.“)
v znení účinnom k 04. 11. 2022, tento zákon upravuje práva spotrebiteľov a povinnosti predávajúcich pri

predaji tovaru alebo poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej
mimo prevádzkových priestorov predávajúceho, podmienky organizovania predajných akcií a predaja
tovaru alebo poskytovania služieb na predajných akciách a pôsobnosť orgánov dohľadu pri kontrole
dodržiavania tohto zákona.

9. Podľa ust. § 1 ods. 6 zákona č. 102/2014 Z. z. v znení účinnom k 04. 11. 2022, na právne
vzťahy upravené týmto zákonom sa vzťahuje Občiansky zákonník a osobitné predpisy, ak tento zákon
neustanovuje inak.

10. Podľa § 3 ods. 1 písm. h), i), j), k) zákona č. 102/2014 Z. z. v znení ku dňu 04.11.2022, predávajúci

je povinný pred uzavretím zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových
priestorov predávajúceho alebo ak sa zmluva uzatvára na základe objednávky spotrebiteľa, pred tým,
akospotrebiteľodošleobjednávku,jasneazrozumiteľneoznámiťspotrebiteľovispôsobompodľaodseku
2 alebo podľa medzinárodnej zmluvy, ktorou je Slovenská republika viazaná
h) informáciu o práve spotrebiteľa odstúpiť od zmluvy, podmienkach, lehote a postupe pri uplatňovaní

práva na odstúpenie od zmluvy; predávajúci zároveň poskytne spotrebiteľovi formulár na odstúpenie od
zmluvy podľa prílohy č. 3,i) informáciu o tom, že ak spotrebiteľ odstúpi od zmluvy, bude znášať náklady na vrátenie tovaru
predávajúcemu podľa § 10 ods. 3, a ak odstúpi od zmluvy uzavretej na diaľku, aj náklady na vrátenie
tovaru, ktorý vzhľadom na jeho povahu nie je možné vrátiť prostredníctvom pošty,

j) informáciu o prípadnej povinnosti spotrebiteľa uhradiť predávajúcemu cenu za skutočne poskytnuté
plnenie podľa § 10 ods. 5, ak spotrebiteľ odstúpi od zmluvy o službách po tom, čo udelil predávajúcemu
výslovný súhlas podľa § 4 ods. 6,
k) informáciu o tom, že spotrebiteľ nie je oprávnený odstúpiť od zmluvy, prípadne informáciu o
okolnostiach, za ktorých spotrebiteľ stráca právo na odstúpenie od zmluvy.

11. Podľa § 3 ods. 2 písm. b) zákona č. 102/2014 Z. z. v znení ku dňu 04.11.2022, informácie podľa
odseku 1 sa spotrebiteľovi musia poskytnúť v prípade
b)zmluvyuzavretejmimoprevádzkovýchpriestorovpredávajúcehovlistinnejpodobealebososúhlasom
spotrebiteľa v podobe zápisu na inom trvanlivom nosiči.

12. Podľa § 3 ods. 6 zákona č. 102/2014 Z. z. v znení ku dňu 04.11.2022, ak predávajúci nesplnil
informačnú povinnosť o úhrade dodatočných poplatkov alebo iných nákladov podľa odseku 1 písm. e)
alebo o nákladoch na vrátenie tovaru podľa odseku 1 písm. i), spotrebiteľ nie je povinný tieto náklady
alebo poplatky uhradiť.

13. Podľa § 4 ods. 6 písm. a), b) zákona č. 102/2014 Z. z. v znení ku dňu 04.11.2022, ak sa má na
základe zmluvy o službách začať poskytovanie služby pred uplynutím lehoty na odstúpenie od zmluvy
alebo ak spotrebiteľ o poskytovanie služby pred uplynutím lehoty na odstúpenie od zmluvy požiada,
predávajúci je povinný
a) poučiť spotrebiteľa o tom, že udelením súhlasu so začatím poskytovania služby pred uplynutím lehoty

na odstúpenie od zmluvy stráca po úplnom poskytnutí služby právo na odstúpenie od zmluvy, a
b) vyžiadať od spotrebiteľa výslovný súhlas so začatím poskytovania služby pred uplynutím lehoty na
odstúpenie od zmluvy a vyhlásenie o tom, že spotrebiteľ bol riadne poučený podľa písmena a).

14. Podľa § 7 ods. 1 zákona č. 102/2014 Z. z. v znení ku dňu 04.11.2022, Ak predávajúci včas a riadne

poskytol spotrebiteľovi informácie o práve odstúpiť od zmluvy podľa § 3 ods. 1 písm. h), spotrebiteľ je
oprávnený aj bez uvedenia dôvodu odstúpiť od zmluvy uzavretej na diaľku alebo od zmluvy uzavretej
mimo prevádzkových priestorov predávajúceho do 14 dní odo dňa
a) prevzatia tovaru podľa odseku 4 v prípade zmlúv, predmetom ktorých je predaj tovaru,
b) uzavretia zmluvy o poskytnutí služby alebo

c) uzavretia zmluvy o poskytovaní elektronického obsahu nedodávaného na hmotnom nosiči.

15. Podľa § 7 ods. 2 zákona č. 102/2014 Z. z. v znení ku dňu 04.11.2022, ak predávajúci poskytol
spotrebiteľovi informácie podľa § 3 ods. 1 písm. h) až dodatočne, najneskôr však do 12 mesiacov od
začatia plynutia lehoty na odstúpenie od zmluvy podľa odseku 1, lehota na odstúpenie od zmluvy uplynie

po 14 dňoch odo dňa, keď predávajúci dodatočne splnil informačnú povinnosť.

16. Podľa § 7 ods. 3 zákona č. 102/2014 Z. z. v znení ku dňu 04.11.2022, ak predávajúci neposkytol
spotrebiteľovi informácie podľa § 3 ods. 1 písm. h) ani v dodatočnej lehote podľa odseku 2, lehota na
odstúpenieodzmluvyuplyniepo12mesiacocha14dňochododňazačatiaplynutialehotynaodstúpenie

od zmluvy podľa odseku 1.

17. Podľa § 10 ods. 6 písm. a) bod 1, 2 zákona č. 102/2014 Z. z. znení ku dňu 04.11.2022, spotrebiteľ
nie je povinný platiť za
a) služby poskytnuté počas plynutia lehoty na odstúpenie od zmluvy bez ohľadu na rozsah poskytnutého

plnenia, ak
1. predávajúci neposkytol spotrebiteľovi informácie podľa § 3 ods. 1 písm. h) alebo písm. j),
2. spotrebiteľ neudelil predávajúcemu výslovný súhlas so začatím poskytovania služby podľa § 4 ods. 6.

18. Podľa § 15 ods. 1 písm. b) zákona č. 102/2014 Z. z. v znení ku dňu 04.11.2022, správneho deliktu

sa dopustí ten, kto
b) poruší povinnosť podľa § 3 ods. 1, § 4 ods. 1, 5 až 8, § 5 ods. 1 alebo ods. 2, § 8 ods. 419.Poprejednaníodvolaniažalobcuzhľadiskaodvolaciehodôvoduuplatnenéhožalobcomvzmysleust.
§ 365 ods. 1 písm. f) CSP, odvolací súd uvádza, že odvolaciu argumentáciu žalobcu nemožno považovať
za opodstatnenú. Žalobca v odvolaní argumentoval tým, že rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza

z nesprávneho skutkového zistenia, že predmetná sprostredkovateľská zmluva bola uzatvorená dňa
04.11.2022,čopodľažalobcunezodpovedávýpovediamsvedkov-J.H.K.,E.K.aK.K.ml.,anivprílohe
odvolania „v zmysle ust. § 366 písm. c) CSP“ predloženej e-mailovej komunikácii, z ktorých dôkazov
podľa žalobcu vyplýva, že k uzavretiu predmetnej sprostredkovateľskej zmluvy v skutočnosti došlo až
dňa 14. 11. 2022, a to v prevádzkových priestoroch žalobcu, preto zákon č. 102/2014 Z. z. a konkrétne

jeho ust. § 3 ods. 1 písm. h) a ust. § 4 ods. 6 nemožno podľa žalobcu na daný prípad aplikovať.
V uvedenej súvislosti žalobca v odvolaní tvrdil, že „žalovaný a žalobca v mieste sprostredkovávanej
nehnuteľnosti (t. j. mimo prevádzkových priestorov žalobcu) rokovali o uzavretí sprostredkovateľskej
zmluvy,texttejtozmluvynauvedenommiesteajpodpísali,zmluvnéstranysavšakdohodli,žepodpísaný
text zmluvy ešte schvália v kancelárii, teda v sídle žalobcu, ale už aj za prítomnosti potencionálneho
kupujúceho alebo aj kupujúcich“.

20. Po prejednaní odvolania žalobcu odvolací súd ďalej uvádza, že sa nestotožňuje s tvrdením
žalobcu, že zo svedeckých výpovedí J. H. K., E. K. a K. K. K.. vyplýva, že k uzatvoreniu predmetnej
sprostredkovateľskej zmluvy došlo až dňa 14. 11. 2022, pretože uvedení svedkovia sa jednoznačne
v rámci svojich svedeckých výpovedí na súde prvej inštancie vyjadrili tak, že dňa 14. 11. 2022 sa

stretli v kancelárii žalobcu, avšak za účelom uzatvorenia rezervačných zmlúv, k uzatvoreniu ktorých
dňa 14. 11. 2022 v konečnom dôsledku nedošlo, pretože J. H. K. a E. K. ich po oboznámení sa ich
obsahom odmietli podpísať. Pokiaľ ide o k odvolaniu žalobcom pripojenú e-mailovú komunikáciu,
ktorej predloženie až v odvolacom konaní odôvodnil žalobca poukazom na ust. § 366 písm. c) CSP,
odvolací súd uvádza, že rozhodnutie súdu prvej inštancie netrpí takými skutkovými vadami, ktoré

by odôvodňovali a zároveň umožňovali predloženie (použitie) predmetnej e-mailovej komunikácie až
v odvolacom konaní, navyše z textu e-mailovej správy odoslanej K. K. dňa 14. 11. 2022 o 12.59
hod žalovanému v znení: „Dobrý deň pán C., len pripomínam dnešné stretnutie o 15.30 hod. u nás
v kancelárii Directreal – rohová budova Železničná 40, 984 01 Lučenec. S pozdravom K. K.“ nemožno
vyvodiť, že by predmetná sprostredkovateľská zmluva mala byť uzatvorená dňa 14. 11. 2022, čo

znamená, že uvedený žalobcom v prílohe odvolania predložený dôkaz okrem toho, že jeho predloženie
až v odvolacom konaní nemá z vyššie uvedených dôvodov opodstatnenie, nemá vo vzťahu k tvrdeniu
žalobcu, že predmetná sprostredkovateľská zmluva bola uzatvorená dňa 14. 11. 2022 žiadnu dôkaznú
silu – t. j. schopnosť preukázať vyššie uvedené tvrdenie žalobcu, týkajúce sa dátumu uzatvorenia
sprostredkovateľskej zmluvy medzi žalobcom a žalovaným. Pre úplnosť odvolací súd uvádza, že

v zmysle odbornej spisby (viď Števček, M., Ficová, S., Baricová, J., Mesiarkinová, S., Bajánková,
J., Tomašovič, M., a kol. Civilný sporový poriadok, 2. vydanie, Komentár. Praha: C.H. Beck, 2022, s.
1394) „rozhodnutie súdu trpí skutkovými vadami, ak bol nesprávne vytvorený jeho skutkový základe.
Táto nesprávnosť môže byť spôsobená chybným vyhodnotením návrhov na vykonanie dokazovania,
ale tiež nesprávnym vyhodnotením vykonaných dôkazov“. V danom prípade odvolací súd ani jednu z

uvedených skutkových vád odvolaním napadnutého rozhodnutia súdu prvej inštancie nezistil, preto
nepovažuje predloženie e-mailovej správy zo dňa 14. 11. 2022, adresovanej žalobcom žalovanému až
v odvolacom konaní za ustanovením § 366 písm. c) CSP predpokladané a prípustné.

21. Vo vzťahu k samotnému tvrdeniu žalobcu, že predmetnú sprostredkovateľskú zmluvu so žalovaným

síce 04. 11. 2022 v mieste sprostredkovávanej nehnuteľnosti (t. j. mimo prevádzkových priestorov
žalobcu) podpísali, zároveň sa však dohodli, že text tejto zmluvy ešte schvália v kancelárii žalobcu,
teda v sídle žalobcu za prítomnosti potencionálneho kupujúceho alebo aj kupujúcich odvolací súd
uvádza, uvedené tvrdenie žalobcu „postráda“ akúkoľvek právnu logiku a opodstatnenie, pretože a)
sprostredkovateľská zmluva, tak ako to vyplýva z citovaného ust. § 774 Občianskeho zákonníka,

založila právny vzťah medzi žalobcom (ako sprostredkovateľom) a žalovaným (ako záujemcom
o sprostredkovanie predaja nehnuteľností), upravovala teda práva a povinnosti žalobcu a žalovaného
z nej vyplývajúce, netýkala sa potencionálneho kupujúceho, či potencionálnych kupujúcich, ktorí by sa
preto mali nejaký dôvod k jej obsahu vyjadrovať, b) podpisom sprostredkovateľskej zmluvy dňa 04. 11.
2022 v mieste sprostredkovávanej nehnuteľnosti (t. j. mimo prevádzkových priestorov žalobcu) zmluvné

strany tejto zmluvy - žalobca a žalovaný prejavili vôľu byť obsahom tejto zmluvy viazané, čo znamená,
že odvolacia argumentácia žalobcu, že k uzatvoreniu predmetnej sprostredkovateľskej zmluvy došlo
až dňa 14. 11. 2022 (kedy mali byť podľa výpovedí svedkov uzatvorené rezervačné zmluvy) neobstojí,pretože tak ako správne vo vyjadrení k odvolaniu žalobcu uviedol žalovaný – zákon nepozná žiadne
následné (dodatočné) schvaľovanie už podpísanej sprostredkovateľskej zmluvy zmluvnými stranami.

22. Na základe uvedených skutočností odvolací súd, viazaný v zmysle ust. § 380 CSP odvolacím
dôvodmi uvedenými odvolateľom v odvolaní, odvolaním napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie ako
vecne správny podľa ust. § 387 ods. 1 a 2 CSP potvrdil konštatujúc, že žalobca neuniesol dôkazné
bremeno na preukázanie svojho tvrdenia, že predmetná sprostredkovateľská zmluva bola uzatvorená
až dňa 14. 11. 2022, teda v prevádzkových priestoroch žalobcu, a preto sa podľa žalobcu „povinnosti

vyplývajúce z ust. § 3 ods. 1 písm. h) a ust. § 4 ods. 6 zákona č. 102/2014 Z. z. na predmetnú
zmluvu nevzťahujú“. V uvedenej súvislosti odvolací súd pre úplnosť uvádza, že na predmetnú
sprostredkovateľskú zmluvu (ktorá je zároveň zmluvou spotrebiteľskou) sa v zmysle ust. § 53 aktuálne
platného a účinného zákona č. 108/2024 Z. z. o ochrane spotrebiteľa a o zmene a doplnení niektorých
zákonov vzťahujezákonč.102/2014Z.z.,argumentáciažalobcu,ženapredmetnúsprostredkovateľskú
zmluvu sa nevzťahuje zákon č. 102/2014 Z. z., predovšetkým jeho ust. § 3 ods. 1 písm. h) a ust. § 4

ods. 6, preto neobstojí aj z tohto hľadiska.

23. O trovách odvolacieho konania rozhodol odvolací súd podľa ust. § 396 ods. 1 CSP v spojení s ust.
§ 255 ods. 1 a ust. § 262 ods. 2 CSP tak, že žalobca je povinný zaplatiť žalovanému náhradu trov
odvolacieho konania v rozsahu 100 %, do troch dní od právoplatnosti uznesenia, ktorým súd prvej

inštancie rozhodne o ich výške.

24. Toto rozhodnutie prijal senát odvolacieho súdu pomerom hlasov členov senátu 3 : 0 (§ 393
ods. 2 druhá veta CSP).

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP).

Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa
konanie končí, ak
a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,

b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,
c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný
zástupca alebo procesný opatrovník,
d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,
e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo

f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces (§ 420 CSP).

Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo
rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej

otázky,
a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,
b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo
c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne (§ 421 ods. 1 CSP).

Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní proti
uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n) (§ 421 ods. 2 CSP).

Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, ak
a) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy;

na príslušenstvo sa neprihliada,
b) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany
neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,
c) je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvo pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia
dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a) a b) (§ 422 ods. 1 CSP).Na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je rozhodujúci deň podania žaloby
na súde prvej inštancie (§ 422 ods. 2 CSP).

Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné (§ 423 CSP).

Dovolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané (§ 424 CSP).

Dovolanie môže podať intervenient, ak spolu so stranou, na ktorej vystupoval, tvoril nerozlučné

spoločenstvo podľa § 77 (§ 425 CSP).

Prokurátor môže podať dovolanie, ak sa konanie začalo jeho žalobou alebo ak do konania vstúpil (§
426 CSP).

Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu

oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,
lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy ( § 427 ods.
1 CSP).

Dovolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom

súde ( § 427 ods. 2 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).

Ak zákon na podanie nevyžaduje osobitné náležitosti, v podaní sa uvedie,
a) ktorému súdu je určené,
b) kto ho robí,
c) ktorej veci sa týka,

d) čo sa ním sleduje a
e) podpis.
(§ 127 ods. 1 CSP).

Ak ide o podanie urobené v prebiehajúcom konaní, náležitosťou podania je aj uvedenie spisovej značky

tohto konania (§ 127 ods. 2 CSP).

Strany konania majú možnosť zvoliť si advokáta alebo obrátiť sa na Centrum právnej pomoci so
žiadosťou o poskytnutie právnej pomoci (§ 160 ods. 2 CSP). Žiadateľ, u ktorého hrozí nebezpečenstvo
zmeškania lehoty, môže zároveň so žiadosťou požiadať centrum o predbežné poskytnutie právnej

pomoci (§ 11 ods. 1 zákona č. 327/2005 Z. z.).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).

Povinnosť podľa predchádzajúceho odseku neplatí, ak je
a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,
b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské
právnické vzdelanie druhého stupňa,
c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený

osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a
ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa
(§ 429 ods. 2 CSP).

Ak má dovolanie vady podľa § 429 a dovolateľ na výzvu súdu prvej inštancie na odstránenie vád
neodstráni vady, následkom neodstránenia vád dovolania je odmietnutie dovolania.