Rozsudok ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa pondelok 17. júl 2023

Súd: Okresný súd Žilina
Spisová značka: 2C/8/2020

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5120201182
Dátum vydania rozhodnutia: 17. 07. 2023
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Michaela Perďochová

ECLI: ECLI:SK:OSZA:2023:5120201182.6

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Žilina v konaní pred sudkyňou JUDr. Michaelou Perďochovou, v spore žalobcu: A. B., C.

B., nar. XX.XX.XXXX, bytom A. D. XXX, štátny občan SR, zast. splnomocneným zástupcom Občianske
združenie Centrum správnej pomoci Galanta, so sídlom Staničná 1702/10, Galanta, IČO: 51 412 802,
proti žalovanému: 1/ Dom Dražieb s.r.o. so sídlom Podzámska 37, Hlohovec, IČO: 45 711 933, 2/
Československá obchodná banka, a.s., IČO: 36 854 140, so sídlom Žižkova 11, Bratislava, 3/ E. A.
F., C. F., nar. XX.XX.XXXX, bytom F. XXXX/X, G., právne zast. JUDr. Alžbeta BORIKOVÁ, advokátska
kancelária, s.r.o., so sídlom Predmestská 57, Žilina, IČO: 47 249 587, o určenie neplatnosti dražby, takto

r o z h o d o l :

I. Súd u r č u j e, že dražba nehnuteľnosti zo dňa 31.10.2019 vedených na LV č. XXXX v obci A., k. ú.

A., okres G., a to parcely registra „C“ parc. č. XXX/X, o výmere 218 m2 zastavaná plocha a nádvorie,
parc. č. XXX/X o výmere 103 m2 zastavaná plocha a nádvorie a stavby postavenej na parcele č. XXX/
X rozostavaný rodinný dom, j e n e p l a t n á.

II. Žalobca m á voči žalovaným 1/-3/ nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa žalobou doručenou tunajšiemu súdu dňa 27.01.2020 domáhal pôvodne iba voči
žalovanému Dom Dražieb s.r.o. určenia, že dražba rodinného domu na adrese A. XXX, ktorý je vedený
na LV č. XXXX, vykonaná dňa 31.10.2019 je neplatná.

2. Žalobu skutkovo odôvodnil tým, že dňa 31.10.2019 bola uskutočnená dražba spoločnosťou Dom
Dražieb s.r.o., na Notárskom úrade v Žiline, ul. 1. mája 5 na rodinný dom na adrese A. XXX, ktorý sa
nachádza na parcele C-KN p. č. XXX/X a p. č. XXX/X, zastavaná plocha o výmere 218 m2, nádvorie
103 m2, uvedené na liste LV XXXX, Katastrálny úrad Žilina. Táto dražba nebola vykonaná v súlade
s právnymi predpismi, čo odôvodnil tým, že znalecký posudok č. 60/2019 nebol vykonaný v súlade s
právnymi predpismi a bol vykonaný len z vonkajšej strany, vnútrajšok vôbec nebol braný do úvahy, čím

by hodnota bola podstatne vyššia (o 30 %). Hodnota podľa znaleckého posudku v hodnote 185.000,-Eur
nezodpovedá skutočnosti. Vyvolávacia cena bola 92.500,-Eur, čo nezodpovedná právnym predpisom.
Licitátor sa nevysporiadal s nájomnou zmluvou zo dňa 04.12.2008 medzi vlastníkom A. B. a H. I.. V
rodinnom dome má trvalý pobyt majiteľ A. B., manželka H. B., ich maloleté deti J. A. B., narodený
XX.XX.XXXX a I. B., narodený XX.XX.XXXX a majiteľova matka K. B.. Suma 103.500,-Eur, za ktorú
bol rodinný dom vydražený nie je ani polovica skutočnej hodnoty tohto domu a nepokryje dlh voči OTP
Banka Slovensko a. s.. Keďže dražba nebola urobená v súlade s právnymi predpismi navrhoval, aby

súd určil, že dražba je neplatná.

3. Žalovaný vo vyjadrení k žalobe uviedol, že žalobca ako predchádzajúci vlastník predmetnej
nehnuteľnosti, bol v zmysle § 12 ods. 2 zák. č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách riadnevyzvaný na umožnenie ohliadky znalcovi z dôvodu vyhotovenia posudku. Výzva na umožnenie ohliadky
bola žalovaným podaná na prepravu na pošte dňa 20.03.2019 o 14:53 hod., termín ohliadky znalca
bol stanovený na 17.04.2019 o 13,00. Zároveň žalovaný poslal žalobcovi výzvu na ohliadku aj

obyčajnou poštou. Žalobca sa teda mal ako dozvedieť o plánovanej ohliadke znalca a v zmysle §
12 ods. 2 bol povinný umožniť vykonanie ohodnotenia. Nakoľko však vykonanie ohodnotenia žalobca
neumožnil, znalec postupoval v zmysle § 12 ods. 3 zák. č. 527/2002 Z. z.. Podľa názoru žalovaného,
žalobca svojím konaním spôsobil prekážku v ohodnotení nehnuteľnosti, preto nemôže poukazovať na
absenciu ohodnotenia interiéru nehnuteľnosti. Žalovaný, ako aj znalec postupovali v zmysle citovaného

ustanovenia zákona. Tento názor žalovaný opiera o ustanovenie § 21 ods. 6 z. č. 527 / 2002 Z. z.
V súvislosti s vyjadrením žalobcu ohľadne znaleckého posudku žalovaný poukázal aj na rozhodnutia
Krajského súdu v Banskej Bystrici sp. zn. 66Cbi/4/2013, ako aj Krajského súdu v Trenčíne sp. zn.
5Co/403/2015. Ďalej s poukazom na ust. § 16 ods. 6 z. č. 527/2002 Z. z. konštatoval, že predmetná
dražba bola opakovaná dražba, dlžník nemal v nehnuteľnosti hlásený trvalý pobyt. Žalobca vo vzťahu s
bankou, teda navrhovateľom dražby vystupuje v pozícii záložcu. Dlžníkom je p. L. J., nar. XX.XX.XXXX,

ktorý mal v čase konania dražby hlásený trvalý pobyt M. XXX/XX, J.. Teda navrhovateľ dražby navrhol
v opakovanej dražbe vyvolávaciu cenu na úrovni 50% hodnoty posudku v zmysle zákona. K tvrdeniu
žalobcu, že licitátor sa nevysporiadal s nájomnou zmluvou zo dňa 04.12.2008 medzi vlastníkom A.
B. a H. I., uviedol, že licitátor oznámil účastníkom dražby, že dražobnej spoločnosti bola doručená
fotokópia nájomnej zmluvy medzi H. I. ako nájomcom a A. B. ako prenajímateľom. Táto skutočnosť

je uvedená aj v notárskej zápisnici, ktorou bol osvedčený priebeh dražby. Žalovaný sa domnieval, že
nájomná zmluva bola antedatovaná a účelovo spísaná s cieľom znemožniť vymáhanie pohľadávky
formou dobrovoľnej dražby. Nasvedčuje tomu skutočnosť, že dohodnutý nájom je podozrivo nízky vo
výške 1,-Eur. Ďalej tomu nasvedčuje tiež skutočnosť, že nájom je dohodnutý v mene, ktorá začala
byť v Slovenskej republike platná až od roku 2009, pričom nájomná zmluva je údajne uzatvorená v

2008. A v neposlednom rade tomuto podozreniu nasvedčuje ďalšia skutočnosť, že žalobca upovedomil
žalovaného o údajnej existencii nájomnej zmluvy až pred konaním opakovanej dražby a nie v čase
začatia dražobného procesu. Len pre spresnenie žalovaný doplnil, že prenajímateľ a nájomca sú
manželia. Žiadal, aby žalobca preukázal výpismi z účtu príjem z nájomného od roku 2008, tak ako je
dohodnuté v nájomnej zmluve (bezhotovostným prevodom na účet prenajímateľa). K tvrdeniu žalobcu,

že suma 103.500,-Eur, za ktorú bol rodinný dom vydražený nie je ani polovica skutočnej hodnoty tohto
domu a nepokryje dlh voči OTP Banka Slovensko a.s., uviedol, že nehnuteľnosť bola vydražená v
opakovanej dražbe, keďže prvá dražba s vyvolávacou cenou vo výške hodnoty posudku 185.000 Eur
nebola úspešná - nikto sa dražby nezúčastnil. Pri opakovanej dražbe veriteľ/navrhovateľ dražby stanovil
vyvolávaciu cenu v zmysle zákona a vlastného uváženia. Dražobník/žalovaný rešpektoval rozhodnutie

navrhovateľadražbyavyhlásilopakovanúdražbuzavyvolávaciucenustanovenúvzmluveoopakovanej
dražbe. Dražby sa zúčastnilo 13 záujemcov, ktorí zložili dražobnú zábezpeku. Vyvolávacia cena 92.500
Eur sa zvýšila o 11.000 Eur na konečnú vydraženú sumu 103.500 Eur a to napriek tomu, že licitátor
pred vyvolaním vyvolávacej ceny oznámil účastníkom, že mu bola doručená údajná nájomná zmluva.
Žalovaný sa domnieval, že v prípade ak by žalobca neposlal žalovanému údajnú nájomnú zmluvu,

vydražená suma by mohla byť vyššia. Žalobca si protirečí v tom, že na jednej strane poukazuje na
skutočnosť, že licitátor sa nevysporiadal s nájomnou zmluvou (aj keď žalovanému nie je jasné aký
spôsob vysporiadania má žalobca na mysli) a na druhej strane namieta vydraženú sumu 103.500,-Eur.
Žalobca nepreukázal porušenie konkrétneho ustanovenia zákona, ani zároveň nepreukázal ako a že
vôbec bol takýmto porušením dotknutý na svojich právach.

4. Žalobca sa v replike pridržiaval žaloby, v ktorej uviedol skutočnosti, ktoré nasvedčujú tomu, aby súd
určilneplatnostidražby.Pokiaľžalovanýuvádza,ženájomnázmluvabolaantidatovaná,toniejepravdou
a taktiež mal vedomosť, že na nehnuteľnosti je nájomná zmluva, čo v skutočnosti pri dražbe zamlčal.
Taktiež mal možnosť si prezrieť spoločne so znalcom celý dom, čo však neučinil, preto znalecký posudok

je podstatne podhodnotený a nevychádza zo skutočnosti, čím nie je ani dlžná suma zaplatená.

5. Žalovaný v duplike poukázal na znenie notárskej zápisnice, podľa ktorého licitátor oznámil účastníkom
dražby, že dražobnej spoločnosti bola doručená fotokópia nájomnej zmluvy medzi H. I. ako nájomcom
a A. B. ako prenajímateľom. Žalobca preto buď úmyselne klame alebo si neprečítal notársku zápisnicu

ani vyjadrenie žalovaného k žalobe. Tiež k obhliadke uviedol, že žalobca bol riadne vyzvaný na
umožnenie obhliadky v presne stanovenom dátume a čase a znalec v posudku skonštatoval, že rodinný
dom nebol znalcovi sprístupnený. Žalobca tak zvádza a klame. Žalobca svoje tvrdenia nepodložilžiadnymi dôkazmi a jeho tvrdenia zostali len v rovine konštatácií, preto navrhoval žalobu ako nedôvodnú
zamietnuť.

6. Podaním doručeným tunajšiemu súdu dňa 03.06.2021 oznámil vstup do konania intervenient na
strane žalovaného s odôvodnením, že má záujem na výsledku sporu, nakoľko nadobudol vlastnícke
právo k nehnuteľnostiam zapísaným na LV č. XXXX príklepom na dobrovoľnej dražbe, ktorej neplatnosti
sa žalobca domáha. Súd strany sporu o vstupe intervenienta do konania upovedomil dňa 28.06.2021
(č. l 90 spisu).

7.Súdvovecivykonalpojednávaniedňa04.04.2022,naktoromvovecirozhodolvneprítomnostižalobcu
a intervenienta na strane žalovaného a jeho právneho zástupcu, ktorý svoju neúčasť dňa 04.04.2022
ospravedlnil z dôvodu náhleho ochorenia právnej zástupkyne, pričom súhlasil s pojednávaním aj bez
jeho účasti. Žalobca svoju neúčasť neospravedlnil, o odročenie pojednávania nežiadal. Žalovaný sa na
pojednávaní pridržiaval vyjadrení, ktoré predniesol písomnou formou súdu dňa 30.6.2020. Mal za to, že

vyvrátil všetky tvrdenia žalobcu aj podloženými dôkazmi. Žalobca nereagoval ďalej na ním predložené
dôkazy. Svedčí o tom skutočnosť, že žalobca neprišiel na pojednávanie, absolútne nespolupracoval
počas dražobného procesu. Napriek tomu namieta veci uvedené v žalobe, ktoré spôsobil on sám
svojim konaním. Nie je splnený okruh účastníkov konania. Navrhoval vydanie rozsudku pre zmeškanie
vzhľadom na neospravedlnenú neúčasť žalobcu. Takisto poukázal na situáciu, v ktorej sa nachádza

intervenient, ktorý uvedenú nehnuteľnosť vydražil a už viac ako dva roky sa nevie dostať k svojmu
vlastníckemu právu. Uviedol, že zo strany žalobcu ide iba o akúsi formu naťahovania času.

8. Súd v poradí prvým rozsudkom č. k. 2C/8/2020-124 zo dňa 04.04.2022 zamietol žalobu žalobcu
pre nesplnenie hmotnoprávnych podmienok ustanovených v § 21 ods. 4 zákona č. 527/2002 Z.

z., nakoľko nemal daný úplný okruh účastníkov o určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby zo dňa
31.10.2019. Súd tak rozhodol na základe obsahu spisového materiálu k okamihu vyhlásenia rozsudku.
Do dispozície zákonnej sudkyne sa až po vyhlásení rozsudku, v nasledujúci pracovný deň 05.04.2022
dostalo podanie žalobcu, ktorým rozšíril okruh účastníkov konania na strane žalovaných. Na odvolanie
žalobcu Krajský súd v Žiline uznesením sp. zn. 6Co/69/2022 zo dňa 20.10.2022 rozsudok okresného

súdu zrušil a vec mu vrátil na ďalšie konanie a nové rozhodnutie. Odvolací súd uložil okresnému
súdu v ďalšom konaní primárne rozhodnúť o návrhu pristúpenie subjektov na žalovanej sporovej
strane (§ 79 CSP), pričom upriamil pozornosť na rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp.
zn. 3Cdo/272/2007. Následne uložil súdu prvej inštancie vykonať dokazovanie na základe dôkazov
označených a predložených obidvomi procesnými stranami a vysporiadať sa aj s prípadnými ich ďalšími

návrhmi na doplnenie dokazovania a opätovne posúdiť nárok žalobcu uplatnený žalobou. Odvolací
súd zároveň konštatoval, že v posudzovanom prípade sa nejedná o spotrebiteľský spor definovaný v
ust. § 290 CSP. Ustanovenia § 290 až 300 CSP sa totiž použijú jedine na individuálne spory medzi
dodávateľom a spotrebiteľom, teda na spory o individuálnom nároku dodávateľa voči spotrebiteľovi
alebo spotrebiteľa voči dodávateľovi. Tieto subjekty sú definované v ust. § 52 Občianskeho zákonníka.

S prihliadnutím na predmet tohto sporu nejedná sa ani o spor súvisiaci so spotrebiteľskou zmluvou.
Posúdenie,čiuplatnenýnároksospotrebiteľskouzmluvousúvisí,totižvždyvychádzazhmotnéhopráva.
Podľa § 21 ods. 4 zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách v platnom znení účastníkmi
súdneho konania o neplatnosť dražby podľa odseku 2 sú navrhovateľ dražby, dražobník, vydražiteľ,
predchádzajúcivlastníkadotknutáosobapodľaodseku2.Zuvedenéhojezrejmé,ževsúdenomprípade

nie je naplnené kritérium, že sa jedná o spor medzi dodávateľom a spotrebiteľom.

9. Na návrh žalobcu doručený dňa 01.04.2022, ktorým navrhoval, aby súd pripustil do konania na strane
žalovaných Československúobchodnúbanku,a.s.aE.A.F.,súduznesenímč.k.2C/8/2020-171zodňa
01.12.2022 pripustil pristúpenie do konania ďalších účastníkov na strane žalovaného a to žalovaného

2/ Československá obchodná banka, a,s, a žalovaný 3/ E. A. F.. Keďže došlo k splynutiu osoby
intervenienta na strane žalovaného a žalovaného 3/ do jedného procesného subjektu (ide o totožnú
osobu E. A. F.), súd už ďalej nekonal s intervenientom na strane žalovaného, ale iba s. E. A. F.
označeným ako žalovaný 3/. Ďalej súd konštatuje, že žalobca podanie doručené súdu dňa 01.04.2022
okrem pristúpenia ďalších účastníkov do konania, označil ako zmenu žaloby, súd však konštatuje,

posudzujúc podanie podľa jeho obsahu, že ide iba o spresnenie petitu žaloby v súlade s označením
nehnuteľností v Notárskej zápisnici N 415/2019 zo dňa 31.10.2019 týkajúcej sa priebehu dražby, ktorej
neplatnosti sa žalobca domáha a preto súd podanie nepovažoval za zmenu žaloby, o ktorej by bolo
potrebné rozhodnúť.10. Žalovaný 3/ doručil súdu dňa 07.02.2023 vyjadrenie k žalobe, pričom považoval žalobu v celom
rozsahu za nedôvodnú, účelovú a skutočnosti tam uvádzané za irelevantné resp. nepreukázané.

Žalobca neuviedol konkrétne okolnosti, na základe ktorých by malo byť ocenenie vydraženej
nehnuteľnosti na základe znaleckého posudku č. 60/2019 v rozpore s právnymi predpismi. Pokiaľ
žalobca neposkytol súčinnosť potrebnú na ocenenie nehnuteľnosti, táto skutočnosť zaťažuje jeho, a
nie žalovaného 3/ ako vydražiteľa. Nájomná zmluva predložená žalobcom sa javí ako účelovo spísaná
a ante datovaná ergo neplatná. Okrem faktu, že bola uzatvorená medzi žalobcom a jeho manželkou,

poukázal najmä na neprimerane nízke nájomné (1,-Eur), ktoré je dokonca uvedené v mene euro, aj
keď v čase jej údajného podpisu (4.12.2008) bola platná mena slovenská koruna. Podľa nájomnej
zmluvy sa nájomné malo platiť bezhotovostným prevodom spolu so zálohami na energie, navrhoval
preto, aby žalobca predložil všetky výpisy z účtov od počiatku nájomného pomeru do súčasnosti,
ktorými by preukázal skutočné hradenie dohodnutého nájomného a nákladov na energie. Skutočnosť,
že vo vydraženom rodinnom dome majú trvalý pobyt žalobca a jemu blízke osoby je v konaní o

určení neplatnosti dražby irelevantná. V ostatnom sa žalovaný 3/ stotožnil s doterajšou argumentáciou
žalovaného 1/ a poukazoval na ňu.

11. Žalovaný 2/ doručil súdu dňa 09.02.2023 vyjadrenie k žalobe, v ktorom navrhoval žalobu zamietnuť,
pričom poukázal na to, že žalobca nesprístupnil nehnuteľnosť a neumožnil riadnu obhliadku predmetu

dražby. Na základe tejto skutočnosti je zrejmé, že v tomto prípade o neplatnosti predmetnej dražby,
nie je možné ani uvažovať, pričom poukázal na § 21 ods. 6 Zákona o dobrovoľných dražbách. K
údajným pochybeniam namietaným žalobcom, žalovaný 2/ uviedol, že znalecký posudok bol vykonaný
plne v súlade s platnou právnou úpravou. Za znalecký posudok je zodpovedný znalec, ktorý posudok
vypracoval. V prípade, že by znaleckým posudkom vznikla žalobcovi škoda, môže si túto škodu uplatniť

voči súdnemu znalcovi. Žalovaný 2/ nemal vedomosť o tom, že by žalobca podal voči znaleckému
posudku námietky a z tohto dôvodu je potrebné vyhodnotiť namietanie ohodnotenia predmetu dražby
v súdnom konaní ako čisto účelové a pre prejednávanú vec nepodstatné. Vzhľadom na skutočnosť,
že žalobca nemal v nehnuteľnosti hlásený trvalý pobyt, tak je nutné posúdiť žalobcom vznesené
námietky k stanovenej vyvolávacej cene a k údajnému trvalému pobytu žalobcom menovaných osôb

za nedôvodné a zavádzajúce. Žalobca v tejto veci nemôže účinne namietať ani výšku výťažku z
dražby, a to z dvoch dôvodov. Právna úprava nespája výšku výťažku z dražby s neplatnosťou dražby
a ak aj bolo možné dosiahnuť výťažok vyšší, tak tomu zabránilo jedine konanie žalobcu samého,
keď nesprístupnil predmetnú nehnuteľnosť a operoval s nájomnou zmluvou. Argumentácia žalobcu
smerujúca k neplatnosti dražby je zavádzajúca a zjavne nedôvodná. Pri napadnutej dobrovoľnej

dražbe nedošlo k žiadnemu pochybeniu zo strany žalovaných a ani k porušeniu ustanovení Zákona o
dobrovoľných dražbách. Naopak boli splnené všetky náležitosti, ktoré zákonná úprava stanovuje. Opak
nebol v konaní žalobcom, na ktorom leží dôkazné bremeno, preukázaný.

12. Žalobca doručil súdu dňa 07.07.2023 vyjadrenie k vyjadreniu žalovaného 2/, v ktorom žalobca

uviedol, že ako spotrebiteľ výslovne popiera tvrdenia žalovaného 2/. Tvrdenie žalovaného 2/, že
žaloba je nedôvodná, a neopodstatnená, že na základe zneprístupnenia nehnuteľnosti a neumožnenia
riadnej obhliadky predmetu dražby nie je možné ani len uvažovať o neplatnosti dražby, nemá oporu
v zákone s poukazom na čl. 46 Ústavy Slovenskej republiky. Žalovaný 2/ je bankou, ktorá si nesplnila
svoje povinnosti v zmysle zákona a navrhla dražiť nehnuteľnosti vo vlastníctve žalobcu spotrebiteľa

bez súhlasu žalobcu a tak navrhla odporujúc zákonu, v rozpore so zákonom a priečiac sa dobrým
mravom. Banka mala mať svoju pohľadávku zabezpečenú zálohom, avšak nemala právo navrhnúť
dražbu nehnuteľností vo výlučnom vlastníctve žalobcu. O vlastníctve rozhoduje výlučne vlastník a
nikto iný. Zotrval na tvrdení, že v danom prípade ocenenie nehnuteľností na základe znaleckého
posudku č. 60/2019 je v rozpore s právnymi predpismi. Žalovaná banka odkazuje na konanie znalca

a jeho zodpovednosť, pričom banka ako odborne znalý subjekt práva sa nemôže zbaviť svojej
zodpovednosti majúc vedomosť, že znalec uviedol v čl. 5 Mimoriadne riziká, že: „Ohodnocovaný
rodinný dom nebol znalcovi sprístupnený. Znalec stanovil všeobecnú hodnotu len na základe vonkajšej
obhliadky a dostupných podkladov - Znalecký posudok č. 63/2016 ( Ing. Martina ČERVENÁ). Táto
skutočnosť predstavuje pomerne značné riziko, že všeobecná hodnota nie je stanovená správne,

pretože nezohľadňuje možné úpravy domu ako aj okolia, nezachytené v podkladoch predložených
znalcovi.". Neexistujezákon,ktorýbymalospravedlniťkonaniebankyajejnevedomosťakonaniebanky
ponúknuť na draženie cudzie nehnuteľnosti. Žalobca mal za to, že znalec v danom prípade vypracoval
iba odborný posudok, hoci ho nazval Znaleckým posudkom, pričom predmet dražby ocenil približne,bez podania akejkoľvek informácie zo strany vlastníka predmetu dražby, bez obhliadky vnútrajšku. Cena
približná nie je a nemôže byť ohodnotením všeobecnou hodnotou v mieste a čase konania dražby, ktorú
je dražobník povinný zaistiť podľa ust. § 12 Zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách, z čoho

je nesporné, že dražobník porušil zákon a dražobník napádanú dražbu vykonal v rozpore so zákonom,
v čoho dôsledku žalobcovi vznikla ujma na jeho zákonom chránených právach. Poukázal na znenie
posudku č. 60/2019 na strane článok I. bod 8. Osobitné požiadavky zadávateľa, z ktorého je zrejmé, že
dražobník úmyselne poškodil žalobcu, pričom už dopredu pred konaním napádanej dražby mal úmysel
napádanú dražbu zorganizovať i bez dodržania ustanovení zákona o dobrovoľných dražbách, keď od

znalca požadoval spracovať znalecký posudok i pre prípad nesprístupnenia nehnuteľností. Dražba
nehnuteľnosti musí byť vykonaná na podklade znaleckého posudku, pričom znalecký posudok nemôže
nahradiť žiaden iný úkon znaleckej činnosti, a to ani v prípade, ak osoba, ktorá má predmet dražby v
držbe, neumožní vykonanie ohodnotenia predmetu dražby, pričom v súlade s ústavne garantovaným
právom podľa Ústavy Slovenskej republiky čl. 21 je obydlie nedotknuteľné. Nie je dovolené doň vstúpiť
bez súhlasu toho, kto v ňom býva, žalobca mal právo nesprístupniť znalcovi svoje obydlie. Východisková

hodnota bola znalcom určená cenou 216.556,70 Eur a technická hodnota bola znalcom určená cenou
201.091,22 Eur. Z údajov zachytených notárom a uvedených v notárskej zápisnici je napísané: „Licitátor
oboznámil prítomných so zistenou cenou predmetu dražby ( 185.000,-- €), s najnižším podaním ( 92.
500,-- €)" a nehnuteľnosti mali byť vydražené podľa notárskej zápisnice za 103.500,- Eur. Z uvedených
skutočností je nesporné, že predmetné nehnuteľnosti mohol žalobca predať za najmenej 185.000 Eur,

pričom mu dražobník spôsobil škodu vo výške 81.500,-Eur. Súd je povinný sa vysporiadať s uvedenými
skutočnosťami z úradnej povinnosti aj keby žalobca nevzniesol námietky a to s poukazom na zákon. Súd
je povinný chrániť právo a právom chránený záujem kohokoľvek z úradnej povinnosti, pričom nemôže
konanie dražobníka vyhodnotiť ako konanie v súlade so zákonom, pretože súd má k dispozícii dôkazy,
ktoré je povinný vykonať v súlade so zákonom. Dražobník mal zorganizovať napádanú dobrovoľnú

dražbu na návrh navrhovateľa dražby žalovaného 2/ a poveriť svojho zamestnanca licitátora, obrátiť
sa na vopred neurčený okruh osôb prítomných na vopred určenom mieste s výzvou na podávanie
ponúk, ktorý licitátor je podľa zákona fyzická osoba, ktorá má plnú spôsobilosť na právne úkony a je
povinná konať v súlade so zákonom, pričom licitátor zneužil tieseň, neskúsenosť, rozumovú vyspelosť,
rozrušenie, dôverčivosť, ľahkomyseľnosť, finančnú závislosť alebo neschopnosť plniť záväzky druhej

strany a dal sebe a inému sľúbiť a poskytnúť plnenie, ktorého majetková hodnota je vzhľadom na
vzájomné plnenie v hrubom nepomere a to s poukazom na hodnotu nehnuteľností vo výške 185.000 Eur,
ktorou licitátor oboznámil prítomných na dražbe a ponúkol nehnuteľnosti najnižším podaním vo výške
92.500 Eur, z čoho nesporne vyplýva, že došlo k úžere a tak k absolútne neplatnému právnemu úkonu,
ktorýzozákonanemoholmaťplatnýprávnynásledokvykonaťpríklepžalovanémuvydražiteľovi.Licitátor

nemal právo ponúkať. Licitátor mal právo otvoriť dražbu vyvolaním. Obsahom vyvolania je označenie a
opis predmetu dražby a jeho odhadnutá alebo zistená cena. Odhadnutá cena bola 185.000 Eur a zistená
cena bola 185.000 Eur. Žiadny z účastníkov dražby neurobil podanie vyššie a tak sa ani nemohlo dražiť
s poukazom na ust. § 20 ods. 7. Právo ponúkať v zmysle zákona mali účastníci dražby, ktorí neponúkli
odhadnutú ani zistenú cenu, ktorá cena bola 185.000 Eur a ktorá mohla byť najnižším podaním, pričom

licitátor mohol znížiť najnižšie podanie o čiastku dohodnutú v zmluve o vykonaní dražby až v prípade
ak nebolo urobené najnižšie podanie 185.000 Eur a to podľa ust. § 20 ods. 10 zákona č. 527/2002
Z. z. Je nesporné, že dražobník a licitátor konali tak, že úmyselne privodili žalobcovi a jeho rodine,
manželke a deťom ujmu na ich zákonom chránených právach. Dražobník a licitátor konali odporujúc
zákonu, obchádzaním zákona a priečiac sa dobrým mravom. Žalovaný 3/ tak nemohol nadobudnúť

dotknuté nehnuteľnosti v súlade so zákonom, pretože napádaná dražba je neplatná, pre úmyselné
porušenia zákonov dražobníkom. Žalobca popieral tvrdenia žalovaného 2/ o hlásení trvalého pobytu a o
vznesených námietkach k stanovenej vyvolávacej cene, pričom uvádza, že žalobca so svojou rodinou,
manželkou a deťmi mali a majú pobyt v predmetných nehnuteľnostiach a tvrdenie o absencii trvalého
pobytu je irelevantné. Pri napadnutej dražbe došlo k mnohým porušeniam zo strany žalovaných a neboli

splnené podmienky na zorganizovanie napádanej dražby.

13. Na pojednávaní konanom dňa 17.07.2023 súd vec opätovne prejednal a vo veci rozhodol za
prítomnosti žalobcu a jeho splnomocneného zástupcu a zástupcu žalovaného 1/. Žalovaný 2/ svoju
neúčasť na pojednávaní ospravedlnil podaním doručeným súdu 14.07.2023, a to z dôvodu zdravotného

stavu zamestnanca povereného zastupovaním. Žalovaný 3/ a jeho právna zástupkyňa svoju neúčasť
ospravedlnili podaním zo 6.7.2023, a to z dôvodu čerpania dovolenky, pričom aj žalovaný 2/, aj žalovaný
3/ súhlasili s vykonaním pojednávania v ich neprítomnosti.14. Splnomocnená zástupkyňa žalobcu na pojednávaní uviedla, že žalobca nedal ani súhlas, aby sa
táto dražba konala. Ide o spotrebiteľský spor, pretože tento spor pochádza zo spotrebiteľských zmlúv.
Ak by neboli uzatvorené spotrebiteľské zmluvy, nemohlo by dôjsť ani k žiadnej dražbe, nemohlo by

v podstate ani dražobník byť dodávateľom, pričom on je dodávateľom a keď draží niekomu jeho majetok,
tak ten, komu draží jeho majetok, je rozhodne spotrebiteľom. Žalobca podal žalobu ako spotrebiteľ,
pretože sa jedná o spotrebiteľský spor, pretože strana žalovaných, a to žalovaný 1/ dražobník a zároveň
aj ČSOB Banka ako nástupca OTP Banka Slovensko, oba tieto subjekty sú dodávateľmi a dodávajú
svoje služby, resp. banka dodáva úvery a Dom dražieb, s.r.o. je organizácia, podnikateľský subjekt,

ktorý je zriadený na to, aby organizoval dražbu, to znamená, aby dražbu urobil pre niekoho, a to
v danom prípade na návrh navrhovateľa, pričom navrhovateľom mala byť OTP Banka Slovensko, a.s.
Žalovaný 1/ dražobník si nesplnil svoju zákonnú povinnosť a nevykonal napádanú dražbu na základe
znaleckého posudku, ktorý mal byť urobený na základe objednávky žalovaného 1/, mal byť urobený
tak, že nebolo potrebné, aby v tomto znaleckom posudku bol ohodnotený aj interiér a prípadné úpravy
interiéru rodinného domu. Znalecký posudok nebol urobený ani len v súlade so Zákonom o znalcoch,

tlmočníkoch a prekladateľoch, pretože ten znalecký posudok, na ktorom základe mala byť organizovaná
napádaná dražba, je nepreskúmateľný. Znalecký posudok musí podľa zákona o znalcoch obsahovať
také prílohy, z ktorých možno tento znalecký posudok preskúmať. Bol vyhodnotený vo výške 185.000,-
Euro a to bola cena, ktorú mal licitátor oznámiť na dražbe a uviedol, že ide o zistenú cenu predmetu
dražby. Ani toto ohodnotenie nie je preskúmateľné a taktiež žalobca napádal najnižšie podanie sumu

92.500,-Eur. Tu jednoznačne vidieť, že ide o úžeru, ktorá je v SR a v právnom štáte neprípustná. Dôvody,
ktoré uviedli žalovaní, že prečo malo byť najnižšie podanie 92.500,-, tieto dôvody nemožno tolerovať,
ani nemožno akceptovať, pretože majetok každého občana SR je chránený, a to v zmysle Ústavy SR
a Zákon o dražbách nemôže predsa byť nadriadeným zákonom nad Ústavou SR. Ďalším dôvodom, pre
ktorý sa táto dražba nemohla vôbec konať sa týka aj pohľadávky, ktorá mala byť krytá záložnou zmluvou.

Na tieto právne úkony, ktoré predchádzali napádanej dražbe, navrhovala vypočuť banku, bankových
pracovníkov, nakoľko predchádzajúce úkony, ktoré predchádzali napádanej dražbe, sú neplatné a na
základe neplatných právnych úkonov nemôže vzniknúť právo. Jedná sa o neplatné právne úkony, a to
zosplatnenie úveru, resp. vyhlásenie mimoriadnej splatnosti, na základe ktorej sa údajne mala realizovať
aj napádaná dražba. Táto dražba sa nemohla realizovať, lebo samotné zosplatnenie už podľa judikatúry

NS nemožno považovať za výzvu. A keďže nedošlo k výzve na uplatnenie svojho práva, nie je možné,
aby táto napádaná dražba bola platná. Žalobca keď nadobudol nehnuteľnosť, resp. keď začal túto
nehnuteľnosť opravovať a stavať, tak v tom čase ešte nebol ženatý, ale už mal deti a neskôr sa oženil
s pani H. I. a jeho manželka na to, aby zabezpečila svoje deti, uzatvorila nájomnú zmluvu s otcom jej
dieťaťa, pričom túto nájomnú zmluvu súd neposudzoval v tom zmysle, ako žalobca vo svojich podaniach

vyjadroval a uvádzal dôvody, pre ktoré v podstate táto nájomná zmluva vznikla. Žalobca napadá aj
notársku zápisnicu, je síce zápisnicou, ktorú vyhotovil notár, ale nemožno ju považovať za takú listinu,
na základe ktorej by mohlo byť zapísané v katastri nehnuteľnosti právo údajného vydražiteľa, a to
žalovaného E. A. F. ako vlastnícke právo, pretože tento mal, tento E. A. F. ako žalovaný mal podľa
tejto notárskej zápisnice byť vydražiteľom, avšak je dôvodné uviesť, že licitátor, ktorý otvoril dražbu

a ponúkal najmä nehnuteľnosti, ponúkol túto nehnuteľnosť, alebo resp. tieto nehnuteľnosti vo vlastníctve
žalobcu za cenu, ktorá odporuje logike, odporuje zákonu a je nesporné, že licitátor sa rozhodol, čiže
ako občan, v tomto prípade ako licitátor urobil právny úkon. Týmto právnym úkonom bolo, že ponúkol
nehnuteľnosti vo vlastníctve žalobcu na predaj, čiže v danom prípade malo ísť o dražbu, avšak prvý,
ktorý urobil ponuku, bol dražobník. Dražobník ponúkol, to je rozhodujúca skutočnosť. Licitátor ponúkol

a z 13-tich účastníkov, ktorí sa zúčastnili, a teda vložili dražobnú zábezpeku, tak títo, nikto nevie, ako to
v podstate bolo, pretože v tej zápisnici to ani nie je zachytené, v notárskej zápisnici nie je ani zachytené,
ako sa vlastne licitovalo. Čiže to je ďalšia námietka, s ktorou sa súd po oboznámení sa s notárskou
zápisnicou ani nevysporiadal. Keďže licitátor urobil právny úkon, nemohlo dôjsť k prechodu vlastníctva,
nenastala žiadna právna skutočnosť. Čiže nemohlo dôjsť k prechodu práv k nehnuteľnostiam dotknutým,

ale logicky došlo k prevodu, čiže dražobník mal previesť prostredníctvom svojho licitátora, ktorý mal
urobiť klepnutie kladivkom, to znamená rozhodol sa, tento licitátor sa rozhodol, že urobí právny úkon
a týmto právnym úkonom malo dôjsť údajne k nadobudnutiu vlastníctva žalovaným E. A. F.. Tento však
nemohol získať vlastníctvo, pretože ani v dražbách nie je možné prelomiť túto zásadu že nikto nemôže
previesť viac práv, ako ich sám má. Jediný kto mohol disponovať so svojím majetkom, bol žalobca

a jedine ten mohol tento majetok na niekoho previesť. Tento majetok nemohol previesť ani dražobník, ani
banka a nemohol previesť ani licitátor. Všetci títo traja sa zúčastnili na jednom veľkom podvode, pričom
si mysleli pravdepodobne, že im to prejde a že jednoducho sa tak rozhodli, že vydražia nehnuteľnosť,
ktorá mala cenu 185.000,- podľa toho, čo si oni zistili, teda čo si zistil dražobník a licitátor, že jednoduchosi predajú nehnuteľnosť za 92.500,-. Navrhovala aj výsluch manželky žalobcu, a to za účelom uvedenia,
či a ako sa malo vykonať ohodnotenie nehnuteľností. Za týmto účelom navrhovala predvolať znalca, aby
znalec uviedol, či ten jeho znalecký posudok, ktorý sa volá znalecký posudok je skutočne znaleckým

posudkom aj napriek tomu, že je nepreskúmateľný. Ďalej navrhovala výsluch aj žalovaného 1/, aj
žalovaného 2/, aj žalovaného 3/. K § 21 ods. 6, o neumožnení obhliadky, uviedla, že tu by navrhovali
súdu, aby pre občanov SR podal na Ústavný súd návrh o preskúmanie tohto zákona, či je teda v súlade
s ústavou práve tento § 21 ods. 6, pretože keď ústavné zakotvené právo umožňuje osobe, ktorá obýva
svoje obydlie, aby bez svojho súhlasu nikomu neumožnila vstup do svojho obydlia, tak potom toto ust. §

21 ods. 6, na ktoré sa odvoláva žalovaný, je v rozpore s ústavou, ak v jeho dôsledku má byť napádaná
dražbaplatnáavšetkynapádanédražby,akmajúbyťplatné,atolenpreto,žeosoba,ktorábývavsvojom
obydlí, neumožní obhliadku. Táto obhliadka je všeobecne napísaná v uvedenom §, to znamená, že
nejedná sa o obhliadku, čo sa týka znaleckého dokazovania, alebo teda vyhotovovania znaleckého
posudku, a to dôvodu ak osoba, ktorá vlastní vec, alebo nehnuteľnosť, neumožní znalcovi, aby vstúpil
do jej obydlia, znalec ani nesmie vykonať znalecký posudok, pretože znalecký posudok musí obsahovať

prílohy, na základe ktorých môže tento posudok preskúmať. Čiže ak toto ustanovenie § 21 ods. 6 je
v rozpore s ostatnými ustanoveniami zákonov, tak potom je dôvodné, aby sa súd obrátil na Ústavný
súd, aby vydal nález, či toto ustanovenie je v súlade s ústavou, alebo nie je v súlade s ústavou, pretože
nikoho nemožno nútiť, aby umožnil obhliadku svojho obydlia, a to už aj z dôvodu iných zákonov, a to
z dôvodu ochrany osobných údajov, ktoré porušil dražobník. Navrhovala zabezpečiť aj dražobný spis.

K listine žurnalizovanej na č. l. 74 - a to doručenka, kde je uvedená výzva na obhliadku ZP uviedla, že,
nebola doručená, čiže žalobca ako vlastník ani nebol oboznámený s tou obhliadkou, kedy sa má konať,
čo je ďalší dôvod pre určenie neplatnosti dražby, a to doručovania, čiže listiny, ktoré sa majú doručovať
do vlastných rúk, neboli doručované. Aj preto žiada, aby súd dal aj pripojiť dražobný spis, aby sa s ním
mohli oboznámiť, pretože žalobca bol v zlom zdravotnom stave a niektoré listiny v podstate ani nemá,

nemohol ich ani súdu predložiť nie z vlastnej viny, pretože sú pravdepodobne súčasťou dražobného
spisu. Keďže zákon umožňuje podať žalobu podľa § 21 Zákona o dobrovoľných dražbách, a to z dôvodu,
že boli porušené ustanovenia zákona o dobrovoľných dražbách, žalobca nemôže ani vyčleniť, ani
špecifikovať, ktoré všetky ustanovenia boli porušené, pretože nemá prístup k tomu dražobnému spisu,
čiže preto navrhuje, aby ten dražobný spis bol zabezpečený, pripojený. V záverečnom prednese uviedla,

že nesúhlasí so zamietnutím navrhovaných dôkazov. Koncentračná zásada, ani zákonná, ani sudcovská
sa v spotrebiteľskom spore neuplatňuje, súd akoby uprednostňoval protistranu, čiže to považuje za
porušenieprávanaspravodlivýproces.Žiada,abysúdvykonaldôkazy,ktorénavrhli,atoprespravodlivé
rozhodnutie vo veci, pretože každá žaloba má slúžiť potrebám praktického života a nejde iba o výlučne
formálne konanie.

15. Žalobca na pojednávaní uviedol, že to, že je dražba dobrovoľná, nechápe už len to slovo dobrovoľné,
keď niečo nechce. Ako je to možné, aby sa obohacovali na ňom.

16. Zástupca žalovaného 1/ na pojednávaní uviedol, že sa pridržiava svojich vyjadrení, ktoré uviedli

počas celého konania, kde žalobca v žalobe uviedol nejaké dôvody a žalovaný 1/ ich vyvrátil v plnom
rozsahu. Poukázal na predložené dôkazy, ktoré sú súčasťou súdneho spisu. Prvostupňový súd sa
stotožnilstýmidôkazmi,ktoréžalovaný1/uviedolapredložil,čoneskôrskonštatovalajodvolacísúd,kde
vuzneseníbode26okreminéhouvádza,odvolaniejelenčiastočnedôvodné,konkrétnevčastižalobcom
namietaného nesprávneho procesného postupu konajúceho súdu popísaného v odseku 17 napádaného

rozsudku, teda toho prvostupňového. Tam sa jedná vlastne o to rozšírenie okruhu účastníkov, chybu
tej podateľne. Ďalej tak ako tento súd konštatoval v úvode, skonštatoval aj odvolací, že sa nejedná
o spotrebiteľský spor, ani o spor súvisiaci so spotrebiteľskou zmluvou. Čo sa týka samotného posudku
upriamil pozornosť na § 21 ods. 6 Zákona o dobrovoľných dražbách, v ktorom sa uvádza: Neplatnosť
dražby nemožno vysloviť z dôvodu, ak neumožní vlastník predmetu dražby, ako aj osoba, ktorá má

predmet dražby iné ako vlastnícke právo vykonať riadnu obhliadku predmetu dražby, čo žalobca nebol
schopný napriek tomu, že bol riadne a včas vyzvaný v súlade so zákonnými lehotami.

17. Súd vykonal dokazovanie oboznámením listinných dôkazov, a zistil nasledovný skutkový stav:

18. Z odpisu notárskej zápisnice N 415/1019, NZ 37699/2019, NCRIs 38551/2019 zo dňa 31.10.2019
(č. l. 45 – 53 spisu) predloženej žalobcom súd vzal za nesporne zistené, že notárskou zápisnicou bol
osvedčovaný priebeh vykonania opakovanej dobrovoľnej dražby a predmetom dražby boli nehnuteľnosti
nachádzajúce sa v k. ú. A. zapísané Okresným úradom Žilina, katastrálny odbor, na liste vlastníctvač. XXXX, a to rozostavaný rodinný dom postavený na pozemku CKN parc. č. XXX/X, pozemok CKN
parc. č. XXX/X zastavaná plocha a nádvorie o výmere 218 m2 a CKN parc. č. XXX/X zastavaná
plocha a nádvorie o výmere 103 m2. Navrhovateľom dobrovoľnej dražby bola OTP Banka Slovensko,

a.s. (predchodca žalovaného 2/), pôvodným vlastníkom predmetu dobrovoľnej dražby bol žalobca.
Dražobníkom bola spoločnosť Dom Dražieb s.r.o., (označený žalovaný 1/) a vydražiteľom ako účastník
dobrovoľnej dražby bol E. A. F. (žalovaný 3/), ktorému bol udelený príklep licitátora. Cena predmetu
dražby bola určená znaleckým posudkom č. 60/2019 vo výške 185.000,-Eur, najnižšie podanie
bolo 92.500,-Eur a cena dosiahnutá vydražením bola 103.500,-Eur. Licitátor oboznámil prítomných

účastníkov s tým, že bola dražobnej spoločnosti dňa 21.10.2019 doručená fotokópia nájomnej zmluvy
zo dňa 04.12.2008 medzi H. I. ako nájomcom a A. B. ako prenajímateľom, predmetom ktorej je
nájom dražených nehnuteľností. Nájomná zmluva je uzatvorená na dobu určitú do dovŕšenia 25-
roku najmladšieho syna. Prílohou notárskej zápisnice je Oznámenie o opakovanej dražbe podľa §
17 z. č. 527/2002 Z. z. zo dňa 01.10.2019, v ktorom je uvedené deň a miesto konania dražby,
opis predmetu dražby, cena predmetu dražby 185.000,-Eur, najnižšie podanie 92.500,-Eur, minimálne

prihodenie 1.000,-Eur, výška dražobnej zábezpeky 10.000,-Eur, spôsob jej zloženia a lehota na jej
zloženie s uvedením termínov obhliadky predmetu dražby 15.10.2019 a 16.10.2019, ako aj poučenie
podľa § 21 ods. 2 až 6 z. č. 527/2002 Z. z.

19. Žalobca bol listom zo dňa 20.03.2019 vyzvaný na umožnenie obhliadky nehnuteľností za

účelom ohodnotenia nehnuteľností a vypracovania znaleckého posudku dňa 17.04.2019 o 13,00 hod.
s poučením podľa § 12 ods. 3 z. č. 527/2022 Z. z.. Zásielku odosielal žalovaný 1/ podľa podacieho
lístka dňa 20.03.2019, pričom ju žalobca neprevzal v odbernej lehote a preto bola vrátená žalovanému
1/ podľa potvrdenia pošty dňa 16.04.2019 (č. l. 72-73 spisu).

20. Znaleckým posudkom č. 60/2019 vyhotoveným E. N. B. dňa 10.05.2019 bola určená všeobecná
hodnota dražených stavieb a pozemkov spolu na sumu 185.000,-Eur. V časti 5 Mimoriadne riziká
znalec uviedol, že ohodnocovaný rodinný dom mu nebol sprístupnený a preto stanovil všeobecnú
hodnotu len na základe vonkajšej obhliadky a dostupných podkladov – Znalecký posudok č. 63/2016
(Ing. Martina Červená). Táto skutočnosť predstavuje pomerne značné riziko, že všeobecná hodnota

nie je stanovená správne, pretože nezohľadňuje možné úpravy domu, ako aj okolia, nezachytené
v podkladoch predložených znalcovi. V zmysle údajov z LV č. XXXX je na nehnuteľnosť začatý
výkon záložného práva formou predaja zálohu, ktorá skutočnosť má pomerne značný vplyv na
stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti. Znalecký posudok je opatrený znaleckou doložkou,
podľa ktorej znalec vypracoval znalecký posudok ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov

a predkladateľov s uvedením, že znalec si je vedomý následkov vedome nepravdivého znaleckého
posudku (č. l. 6-44 spisu).

21. Z Oznámenia dražobníka o výsledku dobrovoľnej dražby podľa § 24 z. č. 527/2002 Z. z. zo dňa
31.10.2019 súd zistil, že výška ceny dosiahnutá vydražením bola 103.500,-Eur (č. l. 60-61 spisu).

22. Žalobca listom zo dňa 17.10.2019 doručil žalovanému 1/ nájomnú zmluvu uzatvorenú dňa
04.12.2008 medzi ním a H. I. a žiadal, aby uvedenú zmluvu vzal žalovaný 1/ na vedomie (č. l. 76
spisu). Z nájomnej zmluvy uzatvorenej dňa 04.12.2008 medzi žalobcom ako prenajímateľom a H. I. ako
nájomcom, súd zistil, že jej predmetom bol prenájom časti stavby postavenej na parc. č. XXX/X a parc.

č. XXX/X zapísané na LV č. XXXX za účelom bývania so synmi na dobu určitú do dovŕšenia 25-roku
najmladšieho syna (č. l. 56-58 spisu).

23. Z výpisu Listu vlastníctva č. XXXX, k. ú. A., obec A., okres G., súd zistil, že vlastníkom stavby bez
súpisného čísla a parciel registra „C“ parc. č. XXX/X, XXX/X je žalovaný 3/ (č. l. 59 spisu).

24. Na základe takto zisteného skutkového stavu veci súd danú vec posúdil podľa nasledovných
ustanovení:

Podľa § 137 z. č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok (ďalej len „CSP“), žalobou možno požadovať,

aby sa rozhodlo najmä o a) splnení povinnosti, b) nároku na usporiadanie práv a povinností strán,
ak určitý spôsob usporiadania vzťahu medzi stranami vyplýva z osobitného predpisu, c) určení, či tu
právo je alebo nie je, ak je na tom naliehavý právny záujem; naliehavý právny záujem nie je potrebnépreukazovať, ak vyplýva z osobitného predpisu, d) určení právnej skutočnosti, ak to vyplýva z osobitného
predpisu.

Podľa § 12 ods. 1 zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení účinnom v čase konania
dobrovoľnej dražby (ďalej len „zákon č. 527/2002Z.z.“), dražobník zaistí ohodnotenie predmetu dražby
podľa všeobecnej hodnoty v mieste a čase konania dražby. Ak ide o nehnuteľnosť, podnik, jeho časť
alebo o kultúrnu pamiatku alebo ak je vlastníkom predmetu dražby územný samosprávny celok alebo
orgán štátnej správy, musí byť cena predmetu dražby určená znaleckým posudkom, ktorý nesmie byť

v deň konania dražby starší ako šesť mesiacov. Znalec ohodnotí aj závady, ktoré v dôsledku prechodu
vlastníctva alebo iného práva nezaniknú, a upraví príslušným spôsobom odhad ceny.

Podľa § 12 ods. 2 zákona č. 527/2002 Z.z., vlastník predmetu dražby, ako aj osoba, ktorá má predmet
dražby v držbe, alebo nájomca sú povinní po predchádzajúcej výzve v čase určenom v tejto výzve
umožniť vykonanie ohodnotenia, ako aj obhliadku predmetu dražby. Doba obhliadky musí byť vo výzve

ustanovená s prihliadnutím na charakter draženej veci, pri nehnuteľnosti spravidla tri týždne po odoslaní
výzvy.

Podľa § 12 ods. 3 zákona č. 527/2002 Z.z., ak osoba, ktorá má predmet dražby v držbe, neumožní
vykonanie ohodnotenia predmetu dražby, ohodnotenie možno vykonať z dostupných údajov, ktoré má

dražobník k dispozícii.

Podľa § 21 ods. 2 zákona č. 527/2002 Z .z., v prípade, ak sa spochybňuje platnosť záložnej zmluvy
alebo boli porušené ustanovenia tohto zákona, môže osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich
právach,požiadaťsúd,abyurčilneplatnosťdražby.Právodomáhaťsaurčenianeplatnostidražbyzaniká,

ak sa neuplatní do troch mesiacov odo dňa príklepu okrem prípadu, ak dôvody neplatnosti dražby súvisia
so spáchaním trestného činu a zároveň ide o dražbu domu alebo bytu, v ktorom má predchádzajúci
vlastník predmetu dražby v čase príklepu hlásený trvalý pobyt podľa osobitného predpisu, v tomto
prípade je možné domáhať sa neplatnosti dražby aj po uplynutí tejto lehoty. V prípade spoločnej dražby
bude neplatná len tá časť dražby, ktorej sa takýto rozsudok týka (§ 23).

Podľa § 21 ods. 4 zákona č. 527/2002 Z. z., účastníkmi súdneho konania o neplatnosť dražby podľa
odseku 2 sú navrhovateľ dražby, dražobník, vydražiteľ, predchádzajúci vlastník a dotknutá osoba podľa
odseku 2.

Podľa § 21 ods. 5 zákona č. 527/2002 Z. z., ak vydražiteľ zmaril dražbu alebo ak súd určil dražbu za
neplatnú, účinky príklepu zanikajú ku dňu príklepu.

Podľa § 16 ods. 6 zákona č. 527/2002 Z. z., vo veciach zákonného záložného práva a v prípadoch, ak
je predmetom dražby alebo opakovanej dražby byt alebo dom, v ktorom má dlžník hlásený trvalý pobyt

podľaosobitnéhopredpisu,najnižšiepodanienemôžebyťnižšieakotrištvrtinyhodnotypredmetudražby
určenej znaleckým posudkom a v ostatných prípadoch výkonu záložného práva nižšie ako polovica
hodnoty predmetu dražby určenej znaleckým posudkom a ak ide v poradí o prvú dražbu, najnižšie
podanie nemôže byť nižšie ako 90 % hodnoty predmetu dražby, ktorým je byt alebo dom, v ktorom
má dlžník hlásený trvalý pobyt podľa osobitného predpisu, určenej znaleckým posudkom a v ostatných

prípadoch, ak ide v poradí o prvú dražbu nižšie ako 80 % hodnoty predmetu dražby určenej znaleckým
posudkom.

Podľa ust. § 1 ods. 1 z. č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka (ďalej len „Občiansky zákonník“) úprava
občianskoprávnych vzťahov prispieva k napĺňaniu občianskych práv a slobôd, najmä ochrany osobnosti

a nedotknuteľnosti vlastníctva.

Podľa ust. § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka, výkon práv a povinností vyplývajúcich z
občianskoprávnych vzťahov nesmie bez právneho dôvodu zasahovať do práv a oprávnených záujmov
iných a nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi.

25. Súd prioritne konštatuje, že žaloba o určenie neplatnosti dražby je žalobou podľa § 137 písm.
d/ CSP, ide o žalobu o určenie inej právnej skutočnosti, pričom jej prípustnosť vyplýva z osobitného
právneho predpisu, ktorým je zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách. Vychádzajúc zo zneniaustanovenia§21ods.2zákonač.527/2002Z.z.,podľaktoréhovetyprvej„Vprípade,aksaspochybňuje
platnosť záložnej zmluvy alebo boli porušené ustanovenia tohto zákona, môže osoba, ktorá tvrdí, že
tým bola dotknutá na svojich právach, požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby“ súd dospel k záveru o

procesnejprípustnostižalobyžalobcuourčenieneplatnostidobrovoľnejdražbykonanejdňa31.10.2019.

26. Ďalej sa súd zaoberal otázkou splnenia okruhu účastníkov konania o neplatnosti dobrovoľnej
dražby, pričom dospel k záveru, že je splnená aj procesná podmienka úplného okruhu účastníkov
konania. Ustanovenie § 21 ods. 4 zákona č. 527/2002 Z. z. zakladá pre konanie o určenie neplatnosti

dobrovoľnej dražby nerozlučné procesné spoločenstvo. V takomto konaní musia byť jeho účastníkmi
navrhovateľ dražby, dražobník, vydražiteľ, predchádzajúci vlastník a dotknutá osoba podľa odseku
2. Z listín predložených stranami sporu vyplynulo, že dražbu navrhol žalovaný 2/ resp. jeho právny
predchodca OTP banka, dražbu vykonal žalovaný 1/, nehnuteľnosť vydražil žalovaný 3/ a žalobca
je predchádzajúci vlastník vydražených nehnuteľností. Dražba, na ktorej bol žalovanému 3/ udelený
príklep, a tým vydražené nehnuteľnosti žalobcu bola uskutočnená dňa 31.10.2019, pričom žalobca podal

žalobu na súde dňa 27.01.2020. Žalobca tak svoj nárok žalobou uplatnil v zmysle § 21 ods. 2 zákona č.
527/2002 Z.z. pred uplynutím zákonnej prekluzívnej lehoty 3 mesiacov počítanej od udelenia príklepu
na dražbe.

27. Ustanovenie § 21 ods. 2 z. č. 527/2002 Z. z. predstavuje v zásade jediný prostriedok nápravy a

ochrany práva ex post, ktorý môžu osoby dotknuté dražbou využiť, aby zvrátili jej výsledok a dosiahli
reštituovanie prvotných (skorších) právnych pomerov. V tomto zmysle sa odsek 2 vzťahuje tak na dražby
vlastnícke (dobrovoľné), ako aj dražby nedobrovoľné, a teda dražby vyvolané záložným veriteľom.

28. Z vykonaného dokazovania bolo preukázané, že dňa 31.10.2019 sa uskutočnila opakovaná

dobrovoľná dražba, na základe ktorej nehnuteľnosti vedené na LV č. XXXX, ktoré pôvodne patrili
žalobcovi, vydražil žalovaný 3/ za sumu 103.500,- Eur, ktorá predstavuje výšku ceny dosiahnutej
vydražením. Dražba bola vykonaná na základe zmluvy o zriadení záložného práva uzatvorenej medzi
žalobcom a predchodcom žalovaného 2/ OTP Bankou Slovensko, a.s., pričom záložným právom bola
zabezpečená pohľadávka veriteľa OTP Banka Slovensko, a.s. voči osobe odlišnej od žalobcu, ktorá bola

dlžníkom predchodcu žalovaného 2/.

29. Súd pri posudzovaní povahy sporu o neplatnosť dražby vychádzal z právneho názoru odvolacieho
súdu, ktorým je v zmysle § 391 ods. 2 CSP viazaný a ktorý v uznesení sp. zn. 6Co/69/2022 zo dňa
20.10.2022 konštatoval, že v posudzovanom prípade sa nejedná o spotrebiteľský spor definovaný v

ust. § 290 CSP. Ustanovenia § 290 až 300 CSP sa totiž použijú jedine na individuálne spory medzi
dodávateľom a spotrebiteľom, teda na spory o individuálnom nároku dodávateľa voči spotrebiteľovi
alebo spotrebiteľa voči dodávateľovi. Tieto subjekty sú definované v ust. § 52 Občianskeho zákonníka.
S prihliadnutím na predmet tohto sporu nejedná sa ani o spor súvisiaci so spotrebiteľskou zmluvou.
Posúdenie,čiuplatnenýnároksospotrebiteľskouzmluvousúvisí,totižvždyvychádzazhmotnéhopráva.

Podľa § 21 ods. 4 zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách v platnom znení účastníkmi
súdneho konania o neplatnosť dražby podľa odseku 2 sú navrhovateľ dražby, dražobník, vydražiteľ,
predchádzajúcivlastníkadotknutáosobapodľaodseku2.Zuvedenéhojezrejmé,ževsúdenomprípade
nie je naplnené kritérium, že sa jedná o spor medzi dodávateľom a spotrebiteľom.

30. V konaní o určenie neplatnosti dražby súd posudzuje neplatnosť dražby jednak z dôvodu existencie
hmotnoprávnych dôvodov neplatnosti, ako aj dôvodov majúcich procesnoprávny charakter ( týkajúcich
sa procesného postupu pri realizácii dražby v zmysle z. č. 527/2002 Z. z.). V prípade spochybnenia alebo
absencie hmotnoprávnych podmienok výkonu dražby (záložného práva) alebo porušenia akýchkoľvek
procesných pravidiel nemožno dosiahnuť stav platnej dražby. Zároveň súd poukazuje na to, že v

sporovom konaní sa uplatňuje prejednacia zásada vyplývajúca z čl. 8 CSP ako aj § 150 CSP. Strany
sporu sú povinné označiť skutkové tvrdenia dôležité pre rozhodnutie vo veci a podoprieť svoje tvrdenia
dôkazmi. To znamená, že sporové strany majú jednak povinnosť tvrdenia, jednak dôkaznú povinnosť.
S poukazom na uvedené súd preskúmal skutkové dôvody tvrdené žalobcom, ktoré podľa neho mali
zakladať neplatnosť dobrovoľnej dražby vykonanej dňa 31.10.2019.

31. Vo vzťahu k tzv. hmotnoprávnym dôvodom neplatnosti dražby súd uvádza, že neplatnosť
záložnej zmluvy bola žalobcom prvýkrát tvrdená až na pojednávaní dňa 17.07.2023 a to iba
všeobecnými tvrdeniami splnomocnenej zástupkyne žalobcu o neplatnosti právnych úkonov, ktorédražbe predchádzali, vrátane neplatného zosplatnenia úveru. Žiadne konkrétne dôvody neplatnosti
týchto právnych úkonov neboli žalobcom uvádzané, pričom žalobcom neboli ani len označené zmluvy,
o ktoré sa malo jednať. Žalobca ďalej uvádzal, že banka bez jeho súhlasu nebola oprávnená začať

výkon záložného práva. Uvedené tvrdenie nepreukázal, záložnú zmluvu, ktorá by obsahovala takéto
dojednanie nepredložil. Súd preto nezistil dôvody, pre ktoré by žalovaný 2/ ako záložný veriteľ v
zmysle § 7 ods. 1 zákona o dobrovoľných dražbách nebol oprávnený podať návrh na vykonanie
dražby. Na tomto mieste súd považuje za potrebné zdôrazniť, že už odvolací súd v zrušujúcom
uznesení konštatoval, že vo veci nejde o spotrebiteľský spor, preto bolo povinnosťou žalobcu súdu

predložiť skutkové tvrdenia a označiť dôkazy na ich preukázanie včas, z ktorého dôvodu neobstojí ani
poukaz žalobcu na nemožnosť aplikovať ustanovenia o zákonnej a sudcovskej koncentrácii konania
v danom spore. Žalobca až na pojednávaní navrhoval za účelom posúdenia platnosti zmluvných
dokumentov výsluch žalovaného 2/ a jeho pracovníkov, pričom osoby pracovníkov ani konkrétne
neoznačil. Súd tento návrh na dokazovanie zamietol, nakoľko bol v rozpore s koncentračnou zásadou
predložený až na pojednávaní, pričom žalobca súdu neuviedol ospravedlniteľný dôvod, pre ktorý

takýto návrh na dokazovanie nemohol predložiť už skôr. Tvrdenia splnomocnenej zástupkyne týkajúce
sa osobitostí zastupovania klientov ich občianskym združením nie sú dôvodom ospravedlňujúcim
oneskorené predloženie návrhov na dokazovanie. Uvedený záver súdu platí aj pre ďalšie návrhy žalobcu
na vykonanie dokazovania vznesené splnomocnenou zástupkyňou žalobcu až na pojednávaní konanom
dňa 17.07.2023, konkrétne pre návrh na pripojenie dražobného spisu, návrh na výsluch žalovaných 1/ až

3/, na výsluch znalca, výsluch manželky žalobcu. Súd zdôrazňuje, že účelom sudcovskej koncentrácie
konania je zabrániť tomu, aby strany zdržiavali spor neskoro vykonanými procesnými úkonmi. Nie je
želateľné, aby strana sporu predkladala skutkové tvrdenia alebo dôkazné návrhy až na pojednávaní,
čo by mohlo znamenať zmarenie účelu už nariadeného pojednávania a požiadavku na vytýčenie
ďalšieho pojednávania. Nemožno však vylúčiť, že predloženie skutkového tvrdenia alebo dôkazného

návrhu až na pojednávaní je v konkrétnom prípade dôvodné, napr. ak je bezprostrednou reakciou
na nové skutočnosti, ktoré vyplynuli z vykonaného dokazovania. Včasnosť predloženia prostriedkov
procesného útoku a prostriedkov procesnej obrany vyhodnotí v okolnostiach konkrétneho prípadu súd
a je ponechané na jeho úvahe, či prípadné omeškanie procesného úkonu ospravedlní, alebo či prijme
procesnú sankciu, ktorá spočíva v tom, že súd na procesný úkon neprihliadne, a tým mu neprizná

procesné účinky. Ustanovenie § 153 zakotvuje právnu povinnosť (§ 153 ods. 1) a sankciu za jej
porušenie (§ 153 ods. 2 a 3). Strana sporu má procesnú povinnosť predložiť prostriedky procesného
útoku a prostriedky procesnej obrany včas. Ide o špecifikáciu všeobecnej procesnej povinnosti riadneho
vedenia sporu (procesná diligencia). V prípade porušenia povinnosti predložiť prostriedky procesného
útoku a prostriedky procesnej obrany včas môže nastúpiť sankcia predpokladaná v § 153 ods. 2

a 3, prípadne však aj iné právne následky. Predloženie prostriedkov procesného útoku a prostriedkov
procesnej obrany, ktoré nie je včasné, je definované v § 153 ods. 1, druhá veta. Procesný úkon nie je
vykonaný včas, ak ho strana sporu mohla vykonať skôr (objektívne hľadisko), ak by konala starostlivo
(subjektívne hľadisko). Ak neexistujú osobitné dôvody, v zásade platí, že predloženie skutkových tvrdení
alebo dôkazných návrhov až na pojednávaní nie je včasné. Oneskorené predloženie prostriedkov

procesného útoku a prostriedkov procesnej obrany môže súd ospravedlniť na základe objektívnych
kritérií (napr. právna zložitosť sporu) alebo subjektívnych kritérií (napr. schopnosť účastníka rozpoznať
potrebu tvrdiť určité skutočnosti).

32. Ako už súd uviedol, ďalším dôvodom, pre ktorý je možné podať žalobu o určenie neplatnosti

dobrovoľnej dražby, je porušenie ustanovení zákona o dobrovoľných dražbách. Zákon výslovne
neurčuje, ktoré jeho ustanovenia majú takú povahu, že ich porušenie zakladá právo podať žalobu o
neplatnosť dražby. Preto je potrebné vychádzať z extenzívneho výkladu, že porušenie ktoréhokoľvek
zákonného ustanovenia môže byť dôvodom pre podanie žaloby (s výnimkou prípadov uvedených v
ustanovení § 21 ods. 6). Je však potrebné spresniť, že pre rozhodnutie o neplatnosti dražby nepostačí

samotné porušenie niektorého ustanovenia zákona, ale musí ísť o také porušenie, ktorého následky sa
negatívne prejavili vo sfére subjektívnych práv osoby namietajúcej porušenie. To znamená, že tu musí
existovať príčinná súvislosť medzi porušením niektorého z ustanovení zákona o dobrovoľných dražbách
a vznikom ujmy na právach žalujúcej osoby. Zároveň platí, že obidva predpoklady (kvalifikované
porušenie ustanovení zákona o dobrovoľných dražbách a porušenie práv žalobcu) musia byť splnené

súčasne.

33. Následne sa súd zaoberal existenciou žalobcom tvrdených procesných dôvodov, ktoré mali viesť
k neplatnosti dražby a ktoré žalobca vymedzil nasledovne: ohodnotenie predmetu dražby nebolo vsúlade s právnymi predpismi; posudok znalca nie je znalecký posudok iba odborný posudok; dom bol
ohodnotený iba zvonku, nie z vnútornej strany; vyvolávacia cena 92.500,-Eur je v rozpore s právnymi
predpismi; licitátor sa nevysporiadal s nájomnou zmluvou medzi vlastníkom a H. B.; v dome má trvalý

pobyt žalobca a jeho rodinní príslušníci.

34. Z listinných dôkazov nachádzajúcich sa v spise mal súd preukázané, že znaleckým posudkom
bola určená všeobecná hodnota predmetných nehnuteľností spolu vo výške 185.000,-Eur. Súd má za
to, že znalecký posudok spĺňa všetky náležitosti a rovnako vzhľadom k tom, že žalobca neumožnil

vykonanie obhliadky znalcovi, znalec dôvodne vychádzal z ust. § 12 ods. 3 z. č. 527/2002 Z. z. podľa
ktoréhoakosoba,ktorámápredmetdražbyvdržbe,neumožnívykonanieohodnoteniapredmetudražby,
ohodnoteniemožnovykonaťzdostupnýchúdajov,ktorémádražobníkkdispozícii.Žalovaný1/doručoval
žalobcoviobyčajnoupoštovouzásielkouajdoporučenouzásielkoudovlastnýchrúkvýzvunaumožnenie
vykonania obhliadky znalcom a to v lehote v zmysle ust. 12 ods. 2 z. č. 527/2022 Z. z., keď doba
obhliadky musí byť vo výzve ustanovená s prihliadnutím na charakter draženej veci, pri nehnuteľnosti

spravidla tri týždne po odoslaní výzvy. Obhliadka podľa vyjadrenia znalca v znaleckom posudku nebola
umožnená. Žalobca na pojednávaní uviedol, že si výzvu neprevzal, lebo bol v nemocnici, uvedené
tvrdenie nepreukázal. Zároveň žalobca netvrdil ani nepreukázal, že by voči znaleckému posudku
vzniesol námietky. Súd preto uzatvára, že žalovaný v rade 1/ si svoju zákonnú povinnosť ohodnotiť
dražené nehnuteľnosti zákonnom určeným spôsobom v celom rozsahu splnil, keď vo veci dal vypracovať

znalecký posudok znalcovi zapísanému v zozname znalcov E. N. B. na dražené nehnuteľnosti, ktorý
znalec vo veci podal znalecký posudok zo dňa 10.05.2019, v ktorom znaleckom posudku dražené
nehnuteľnosti ocenil na sumu 185.000,-Eur. Opakovaná dobrovoľná dražba prebehla dňa 31.10.2019,
čím je zachovaná 6. mesačná lehota uvedená v § 12 ods. 1 zák. č. 527/2002 Z. z.. Pokiaľ ide o námietku
žalobcu, že predmetný posudok nie je znalecký posudok, ale iba odborný posudok, súd konštatuje,

že predložený znalecký posudok bol vyhotovený znalcom zapísaným v zozname znalcov vedenom
Ministerstvom spravodlivosti SR pre príslušný znalecký odbor a odvetvie. Znalecký posudok má všetky
nevyhnutné zákonné náležitosti, a to úvodnú časť, posudok, záver, znaleckú doložku. Znalec v posudku
vysvetlil, že pri vypracovaní posudku vychádzal z výpisu z listu vlastníctva, kópie katastrálnej mapy,
z kolaudačného rozhodnutia, z technickej dokumentácie, ktorá je súčasťou znaleckých posudkov č.

18/2013, č. 63/2016 s tým, že nehnuteľnosť nebola sprístupnená za účelom vykonania jej ohliadky dňa
17.04.2019. Za použitia metódy polohovej diferenciácie stanovil znalec všeobecnú hodnotu rodinného
domu a pozemkov v sume 185.000,-Eur, pričom v posudku upozornil aj na mimoriadne riziká spôsobené
tým, že mu nebol rodinný dom sprístupnený. Pokiaľ splnomocnená zástupkyňa žalobcu poukazovala
na to, že posudok nemá zákonom vyžadované prílohy, neuviedla, ktoré prílohy by to mali byť. Súd

je toho názoru, že nie je oprávnený posudzovať závery znaleckého dokazovania v súdnom konaní,
námietky bolo možné vzniesť v priebehu výkonu záložného práva v zmysle ust. § 12 ods. 5 zákona
č.527/2002 Z.z. Súd nie je spôsobilý hodnotiť odborné závery znalca z hľadiska ich vecnej správnosti.
Podstatahodnoteniaznaleckéhoposudkuspočívavtom,žesúdvezmedoúvahykomplexnosťposudku,
úplnosť odpovedí, vzťah posudku k iným vo veci vykonaným dôkazom a napokon vychádza aj zo

zásad správneho formálno-logického uvažovania. Žalobca vo vzťahu k znaleckému posudku navrhoval
výsluch znalca, aby sa sám vyjadril, či je jeho posudok je skutočne znalecký posudok, súd konštatuje,
že vzhľadom na vyššie uvedené závery je takýto výsluch nadbytočný a jednak bol urobený v rozpore
s koncentračnou zásadou. V rozpore s koncentračnou zásadou, ako to už súd uviedol v ods. 32
tohto rozsudku je aj návrh žalobcu na vykonanie dokazovania výsluchom manželky žalobcu, keďže

takýto návrh bol vznesený až na pojednávaní. Preto vzhľadom na uvedené skutočnosti súd uzavrel,
že skutočnosť, že znalec pri ohodnocovaní nehnuteľností neobhliadol dom zvnútra, ale nehnuteľnosti
ocenil za pomoci iných dostupných dokladov ide v plnej miere na ťarchu žalobcu, ktorý nehnuteľnosti na
základe riadnej a včasnej výzvy žalovaného 1/ znalcovi na ich obhliadku a ohodnotenie nesprístupnil
a porušila tým svoju zákonnú povinnosť. Uvedený záver má základ v ustanovení § 12 ods. 3 zákona

č. 527/2002 Z.z.

35. Bez významu pre posúdenie neplatnosti dražby je podľa názoru súdu existencia nájomnej zmluvy
uzatvorenej medzi žalobcom a jeho manželkou a preto súd nepovažoval za potrebné vykonanie
navrhnutého dokazovania – vyžiadanie si výpisov žalobcu z účtu na preukázanie, že mu bol nájom

platený. Existencia nájomnej zmluvy boli pri konaní opakovanej dražby licitátorom riadne oboznámená
prítomným účastníkom dražby.36. Nedôvodná je aj argumentácia splnomocnenej zástupkyne žalobcu, že keďže licitátor urobil právny
úkon, nemohlo dôjsť k prechodu vlastníctva, nenastala žiadna právna skutočnosť, ale logicky došlo
k prevodu, čiže dražobník mal previesť prostredníctvom svojho licitátora, ktorý mal urobiť klepnutie

kladivkom, ktorý sa rozhodol, že urobí právny úkon a týmto právnym úkonom malo dôjsť údajne
k nadobudnutiu vlastníctva žalovaným 3/. Tento však nemohol získať vlastníctvo, pretože ani v dražbách
nie je možné prelomiť túto zásadu že nikto nemôže previesť viac práv, ako ich sám má. Jediný kto
mohol disponovať so svojím majetkom, bol žalobca a jedine ten mohol tento majetok na niekoho
previesť. V tomto smere súd poukazuje na to, že dražbou je verejné konanie, ktorého účelom je prechod

vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby, konané na základe návrhu navrhovateľa, pri
ktorom sa licitátor obracia na vopred neurčený okruh osôb prítomných na vopred určenom mieste s
výzvou na podávanie ponúk a pri ktorom na osobu, ktorá urobí najvyššiu ponuku, prejde príklepom
licitátora vlastnícke alebo iné právo k predmetu dražby, alebo verejné konanie, ktoré bolo licitátorom
ukončené z dôvodu, že nebolo urobené ani najnižšie podanie. Účelom dražby je prechod vlastníckeho
práva alebo iného práva - zákonodarca definuje vlastný účel výkonu dražby, ktorý sa spája s okamihom

jej úspešného zavŕšenia, a teda fázy vydraženia veci. Zákonodarca v tejto súvislosti zvolil koncept
nadobudnutia vlastníckeho práva formou jeho prechodu v prospech vydražiteľa, a to na základe
právnej skutočnosti, ktorou je udelenie príklepu licitátora. Koncept prechodu má pritom zásadné
právne následky, ktoré sa spájajú predovšetkým s nadobudnutím práva k veci, ktorá je predmetom
dražby vydražiteľom, a to v zmysle konštitutívneho nadobudnutia práva už okamihom príklepu s jeho

následným (prípadným) deklaratórnym evidovaním v príslušnom registri vlastníckym a iných práv
viažucich sa podľa povahy draženej veci k jednotlivým majetkovým substrátom. Koncept prechodu práva
je založený na tzv. konštitutívnej a zloženej právnej skutočnosti, ktorú by mal predstavovať práve príklep
udelený licitátorom, podmienený nadväzujúcim uhradením ceny dosiahnutej vydražením. Nadobudnutie
vlastníckeho práva príklepom na dražbe predpokladá aj Občiansky zákonník v ust. § 132 v spojení s ust.

§ 27 z. č. 527/2002 Z.z. .

37. Súd však vyhodnotil ako dôvod neplatnosti dobrovoľnej dražby porušenie ust. § 16 ods. 6 zákona
o dobrovoľných dražbách, podľa ktorého vo veciach zákonného záložného práva a v prípadoch, ak je
predmetom dražby alebo opakovanej dražby byt alebo dom, v ktorom má dlžník hlásený trvalý pobyt

podľaosobitnéhopredpisu,najnižšiepodanienemôžebyťnižšieakotrištvrtinyhodnotypredmetudražby
určenej znaleckým posudkom a v ostatných prípadoch výkonu záložného práva nižšie ako polovica
hodnoty predmetu dražby určenej znaleckým posudkom a ak ide v poradí o prvú dražbu, najnižšie
podanie nemôže byť nižšie ako 90 % hodnoty predmetu dražby, ktorým je byt alebo dom, v ktorom
má dlžník hlásený trvalý pobyt podľa osobitného predpisu, určenej znaleckým posudkom a v ostatných

prípadoch, ak ide v poradí o prvú dražbu nižšie ako 80 % hodnoty predmetu dražby určenej znaleckým
posudkom.

38. Najnižšie podanie je minimálnou sumou, za ktorú možno v súvislosti s vyvolaním dražby predmet
dražby predať. Najnižšie podanie nie je obligatórnou náležitosťou záložnej zmluvy, je ale právom dlžníka,

resp. záložcu dohodnúť sa so záložným veriteľom na najnižšom podaní pre prípad, že by došlo k výkonu
záložného práva dražbou. V prípade, že k takejto dohode došlo, potom sa do dražobnej zmluvy preberá
táto stranami záložnej zmluvy dohodnutá suma najnižšieho podania, ak zákon o dobrovoľných dražbách
ďalej neustanovuje inak. Účastník záložnej zmluvy teda už v čase, keď ešte len vzniká záložné právo,
má možnosť limitom najnižšieho podania významne vstúpiť už aj do procesu výkonu záložného práva

v procese dobrovoľných dražieb. Z pohľadu všeobecného pravidla vymedzeného v odseku 4 bude pre
viazanosť dražobníka najnižším podaním rozhodná buď záložná zmluva, alebo ustanovenia zákona o
dobrovoľných dražbách, v závislosti od toho, či dojednané najnižšie podanie dosahuje aspoň výšku
ustanovenú zákonodarcom v nadväzujúcich ustanoveniach zákona o dobrovoľných dražbách.

39. V podmienkach prejednávanej veci predmetom dražby boli nehnuteľnosti vedené na LV č. XXXX
– pozemky a dom, ktorý síce na LV je vedený ako rozostavaná stavba rodinného domu, ale v zmysle
kolaudačného rozhodnutia (ktoré sa nachádza v Znaleckom posudku č. 60/2019) ide o dom s. č. 850
k. ú. A., ktorého vlastníkom bol v čase konania dražby žalobca. Podľa Lustrácie v Registri obyvateľov
(č. l. 157 spisu) mal žalobca v uvedenej nehnuteľnosti trvalý pobyt od 13.8.2013 doposiaľ. V danom

spore teda jednoznačné, že žalobca mal v nehnuteľnosti trvalý pobyt, takže najnižšie podanie nemohlo
byť nižšie ako 3/4 hodnoty predmetu dražby určenej znaleckým posudkom, čo v danom prípade nebolo
splnené, keďže bolo vo výške 1 všeobecnej hodnoty určenej Znaleckým posudkom (185.000,-Eur /2 =
92.500,-Eur). Žalovaní netvrdili, že suma najnižšieho podania v záložnej zmluve upravená inak, v zmysle§ 16 ods. 4 z. č. 527/2002 Z. z. a i keby tomu tak bolo, muselo by najnižšie podanie dosahovať aspoň
hodnotu podľa § 16 ods. 6 zákona č. 527/2002 Z. z.. Na základe uvedeného je preto zrejmé, že najnižšie
podanie nemohlo byť nižšie ako tri štvrtiny hodnoty predmetu dražby, t. j. 138.750,-Eur. Keďže predmet

dražby bol žalovanému 3/ predaný za sumy 103.500,-Eur a nie minimálne za sumu 138.750,-Eur, čo
predstavuje tri štvrtiny hodnoty predmetu znaleckého posudku, má súd za to, že došlo v tomto smere
k porušeniu ustanovení § 16 ods. 6 z. č. 527/2022 Z. z. Toto porušenie zákonných ustanovení má za
následok neplatnosť vykonanej dobrovoľnej dražby.

40. Pokiaľ žalovaný 1/ poukazoval na to, že cit. ustanovenie hovorí o trvalom pobyte dlžníka, nie záložcu
a poukázal, že v tomto prípade dlžník bol osobou odlišnou od žalobcu, ktorý bol iba záložcom, súd
konštatuje, že aplikoval toto ustanovenie § 16 ods. 6 zákona o dobrovoľných dražbách aj na daný prípad.
Hoci § 16 ods. 6 hovorí o dlžníkovi, ktorý ma mať v predmete dražby alebo opakovanej dražby bytu alebo
domu hlásený trvalý pobyt podľa osobitného predpisu, v danom prípade trvalý pobyt v predmete dražby
mal žalobca, ktorý dal predmet dražby do zálohu na zabezpečenie pohľadávky predchodcu žalovaného

2/ voči dlžníkovi p. J., čo vyplýva vyjadrenia žalovaného 1/. Súd poukazuje na dôvodovú správu, v
ktorej sa uvádza, že osobitná ochrana sa navrhuje pri dražbách takých predmetov, ktoré predstavujú
obydlie. Najnižšie podanie pri nich nemôže ísť pod 3/4 hodnoty podľa znaleckého posudku. V praxi boli
zaznamenané prípady predaja na dražbách nehnuteľností predstavujúcich obydlie len v rozsahu 35%
hodnoty podľa znaleckého posudku, a to pri veľmi nízkych pohľadávkach. Navrhovaná právna úprava v

odseku 4 v prípade dražieb obydlí znásobuje ochranu dlžníka, ak dlžník opomenie dohodnúť v záložnej
zmluve najnižšie podanie, ktoré považuje za prijateľné, v záložnej zmluve dlžník dohodne neprimerane
nízke podanie (nebýva ničím nezvyčajným, že sa zmluvy ,servírujú' na niekoľko strán zväčša drobným
písmom a účastník zmluvy sa s obsahom zmluvy náležite neoboznámi). Navrhovaná právna úprava len
dopĺňa už existujúci model ochrany, ktorú poskytujú ustanovenia o ochrane spotrebiteľa (§ 52 a nasl.

OZ) a inštitút dobrých mravov (§ 3, § 39 OZ). Nie je však možné nereagovať na prebujnelé množstvo
nekalosti (pozri ďalej dôvodová správa), a to aj napriek vyššie uvedenej platnej právnej úprave o ochrane
spotrebiteľa. Nie trhové vzťahy, ale sociálno-trhová základňa bola determinujúcim východiskom pre
navrhovanú právnu úpravu a tá má svoj ústavný základ v článku 55 ods. 5 Ústavy SR.

41. Ak predmetom dražby alebo opakovanej dražby podľa zákona o dobrovoľných dražbách má byť
byt alebo dom, v ktorom má dlžník hlásený trvalý pobyt podľa osobitného predpisu, a pôjde o
výkon zmluvného záložného práva, relevantné je preto zadefinovanie domu alebo bytu, ktorý slúži ako
obydlie osoby povinnej z dražby. Kľúčovým chráneným záujmom z pohľadu zákona je tak obydlie,
ktorému zákonodarca poskytol zvýšenú ochranu pri realizácii dražby, a aj keď to nevymedzil priamo,

jeho vymedzenie zabezpečil ustanovením predmetu dražby, ktorým je dom alebo byt a vymedzením
pristupujúcej zákonnej podmienky, ktorou je hlásený trvalý pobyt podľa osobitného predpisu. Z
uvedeného zároveň plynie, že obe zákonné podmienky fakticky definujú štatút obydlia osoby povinnej z
dražby. Ak je teda predmetom dražby byt alebo dom s hláseným trvalým pobytom pri výkone zmluvného
záložného práva, nemôže byť najnižšie podanie nižšie ako tri štvrtiny hodnoty predmetu dražby určenej

znaleckým posudkom.

42. Vzhľadom na uvedený výklad, súd má za to, že aj v prípade ak záložca nie je zároveň dlžníkom, súd
nevidí dôvod prečo by nemal akceptovať existenciu trvalého pobytu vo vzťahu k záložcovi, nakoľko ide o
výkon záložného práva na dobrovoľnej držbe a ide o dražbu nehnuteľnosti, ktorá slúži ako obydlie osoby

povinnejzdražby,tedaodražbuobydliaosoby-záložcu,ktorýmalvčasedražbyhlásenývnehnuteľnosti
trvalý pobyt. V prípade ak táto osoba nie je totožná s osobou dlžníka bolo by v rozpore s účelom ust.
§ 1 ods. 1 a 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka neaplikovať uvedené aj na osobu záložcu, o ktorého
nehnuteľnosť v dražbe ide a ktorý je osobou povinnou z dražby. K obdobnému záveru dospel aj Okresný
súdVranovnadTopľouvrozsudkusp.zn.11C/74/2016,pričomrozsudokboltakpredmetomprieskumuv

odvolacomkonanínaKrajskomsúdevPrešovepodsp.zn.25Co/61/2018,akoajvkonanínaNajvyššom
súde SR, ktorý rozsudkom sp. zn. 2Cdo/182/2020 dovolanie zamietol.

43. Súd zároveň zdôrazňuje, že každé ustanovenie zákona o dobrovoľných dražbách je s ohľadom
na ingerenciu súkromného dražobného procesu do práv a oprávnených záujmov osôb povinných zo

záložného práva potrebné a nevyhnutné vykladať ústavne konformne, a teda aj z pohľadu účelu a
zmyslu ochrany Ústavou SR garantovaných základných práv a slobôd (obdobne aj nález Ústavného
súdu ČR, sp. zn. II. ÚS 2164/10). Dražobník ako súkromná osoba je preto ustanovenia citovaného
zákona a súvisiacich predpisov povinný vykladať a aplikovať tak, aby nielen že neboli porušené, aleani len ohrozené práva osôb výkonom záložného práva negatívne dotknuté. Dražobník nie je v pozícii
mandatára záložného veriteľa, ktorý má sledovať iba jeho záujem na rýchlom výkone záložného práva
za každých okolností. Ak dražobník koná a organizuje a vykonáva dražbu spôsobom, pri ktorom nie sú

rešpektované práva a záujmy povinného zo záložného práva, tak ako je uvedené, sú splnené podmienky
uvedené v § 21 ods. 2 z. č. 527/2002 Z. z. na určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby.

44. Na základe všetkých vyššie uvedených dôvodov súd žalobe o určenie neplatnosti dobrovoľnej
dražbe vyhovel, s poukazom na neplatnosť dražby pre rozpor s § 16 ods. 6 z. č. 527/2002 Z. z., keď

súd dospel k záveru, že porušenie citovaného ustanovenia zasiahlo nepriaznivo do práv žalobcu a tak
spôsobilo neplatnosť dražby. Súd poukazuje na to, že sa zaoberal len s podstatnými tvrdeniami žalobcu
týkajúcimi sa tvrdenými dôvodmi neplatnosti dražby. Žalobca môže v žalobe uplatniť aj viacero dôvodov
neplatnosti dražby, teda skutkovo vymedziť viac konkrétnych porušení zákona, ktoré ho vedú k názoru
o neplatnosti dražby. Pre záver o neplatnosti dražby však stačí preukázanie opodstatnenosti čo len
jedného z uplatnených dôvodov a ďalšími sa súd už nemusí zaoberať.

45. Súd len pre úplnosť poznamenáva, že pokiaľ na pojednávaní konanom dňa 17.07.2023
splnomocnená zástupkyňa žalobcu v rámci argumentácie navrhovala súdu podať návrh na Ústavný
súd SR o súlade ust. § 21 ods. 6 z. č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách s Ústavou SR,
podanie takéhoto podnetu v súvislosti s prebiehajúcim konaním nepovažoval za dôvodné bez potreby

o tomto návrhu osobitne rozhodnúť. Z citovaného ustanovenia pri svojom rozhodovaní súd nevychádzal
a zároveň nebol splnomocnenou zástupkyňou žalobcu za týmto účelom podaný návrh na prerušenie
konania.

46. Podľa § 255 ods. 1 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

47. Podľa § 262 ods. 1 CSP o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí,
ktorým sa konanie končí.

48. Keďže súd žalobe žalobcu vyhovel, žalobca bol v spore v celom rozsahu úspešný a preto má voči

žalovaným 1/ až 3/ nárok na náhradu trov prvostupňového aj odvolacieho konania v rozsahu 100 %.

49.Podľa§262ods.2CSP,ovýškenáhradytrovkonaniarozhodnesúdprvejinštanciepoprávoplatnosti
rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresnom súde
Žilina.

Podľa ustanovenia § 125 ods. 1 CSP odvolanie možno urobiť písomne, a to v listinnej podobe alebo
v elektronickej podobe.

Podľa ustanovenia § 125 ods. 2 CSP podanie vo veci samej urobené v elektronickej podobe bez
autorizácie podľa osobitného predpisu treba dodatočne doručiť v listinnej podobe alebo v elektronickej
podobe autorizované podľa osobitného predpisu; ak sa dodatočne nedoručí súdu do desiatich dní, na
podanie sa neprihliada. Súd na dodatočné doručenie podania nevyzýva.

Podľa ustanovenia § 125 ods. 3 CSP odvolanie urobené v listinnej podobe treba predložiť v potrebnom
počte rovnopisov s prílohami tak, aby sa jeden rovnopis s prílohami mohol založiť do súdneho spisu a
aby každý ďalší subjekt dostal jeden rovnopis s prílohami. Ak sa nepredloží potrebný počet rovnopisov
a príloh, súd vyhotoví kópie podania na trovy toho, kto podanie urobil.

Podľaustanovenia§363CSPvodvolanísapoprivšeobecnýchnáležitostiachpodania(t.j.ktorémusúdu
je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje a podpis) uvedie, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie
dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).Podľa ustanovenia § 365 ods. 1 CSP odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné

práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
Podľa ustanovenia § 365 ods. 2 CSP odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým,
že právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu
uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Podľa ustanovenia § 366 CSP prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré
neboli uplatnené v konaní pred súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,

c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh

na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona (zákon č. 233/1995 Z.z. o súdnych exekútoroch a
exekučnej činnosti v znení neskorších predpisov); ak ide o rozhodnutie o výchove maloletých detí, návrh
na súdny výkon rozhodnutia.