Rozsudok – Zmluvy ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa piatok 28. február 2025

Súd: Krajský súd Žilina
Spisová značka: 6Co/87/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5121203806
Dátum vydania rozhodnutia: 28. 02. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Jana Urbanová

ECLI: ECLI:SK:KSZA:2025:5121203806.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Žiline, ako súd odvolací, v senáte zloženom z predsedníčky JUDr. Jany Urbanovej a členov

Mgr. Andreja Kekelyho a JUDr. Renáty Krajčiovej, v právnej veci žalobcov: 1/ A. B. C., nar. XX.XX.XXXX,
bytom D. XXX/XX, XXX XX B. X, Česká republika, splnomocneného A. E. C., nar. XX.XX.XXXX, bytom
D. XXX/XX, XXX XX B. X, Česká republika, 2/ F. C., nar. XX.XX.XXXX, bytom G. XXXX/X, XXX XX
H., Česká republika, zastúpeného A. B. C., nar. XX.XX.XXXX, bytom D. XXX/XX, XXX XX B. X, Česká
republika (žalobcom v rade 1/), proti žalovanému: F. I., nar. XX.XX.XXXX, bytom C. XXXX/XX, XXX
XX J., o zaplatenie sumy 6.819,68 eur s príslušenstvom a o vzájomnej žalobe žalovaného o zaplatenie
sumy 7.050,00 eur, o odvolaní žalovaného proti rozsudku Okresného súdu Žilina č. k. 49C/28/2021-468

zo dňa 06.09.2022, takto

r o z h o d o l :

Rozsudok Okresného súdu Žilina č. k. 49C/28/2021-468 zo dňa 06.09.2022 v spojení s opravným
uznesením Okresného súdu Žilina č. k. 49C/28/2021-535 zo dňa 20.08.2024
vo výrokoch II., IV. a VI. potvrdzuje.

Žalobcom v rade 1/ a 2/ priznáva voči žalovanému nárok na náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu
100 %.

Vo zvyšnej časti, t. j. vo výrokoch I., III. a V. zostáva rozsudok Okresného súdu Žilina č. k.
49C/28/2021-468 zo dňa 06.09.2022 v spojení s opravným uznesením Okresného súdu Žilina č. k.
49C/28/2021-535 zo dňa 20.08.2024 nedotknutý.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom okresný súd zastavil konanie v časti žaloby o zaplatenie sumy 2.124,00 eur z
titulu uplatneného nároku na zaplatenie nájomného za obdobie mesiacov 12/2016, 01/2017 až 04/2017,
10/2017 vo výške 2.124,00 eur, v časti žaloby o zaplatenie sumy 859,24 eur z titulu uplatneného nároku
na zaplatenie nákladov za elektrickú energiu,

v časti žaloby o zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 1,00 eur za každý deň omeškania
od 04.12.2016 do 01.04.2018 a od 04.04.2020 do zaplatenia, ako aj v časti pripustenej zmenenej žaloby
ozaplateniesumy2.575,24eurztituluzmluvnejpokuty(výrokI.)SúčasnevovýrokuII.uložilžalovanému
povinnosť zaplatiť žalobcom v rade 1/ a 2/ sumu vo výške 1.000,00 eur z titulu náhrady za užívanie
nehnuteľnosti za mesiace 05/2019 a 06/2019 a sumu 329,51 eur z titulu úhrady nákladov za vodu a
energie za obdobie mesiacov 01/2019 až 07/2019, ako aj nákladov vynaložených v
súvislosti s úhradami týchto nákladov, spolu s úrokom z omeškania vo výške 5 % ročne

zo sumy 500,00 eur od 01.06.2019 do zaplatenia, úrokom z omeškania vo výške 5 % ročne zo sumy
500,00 eur od 01.07.2019 do zaplatenia,
a to všetko do troch dní od právoplatnosti tohto rozsudku a vo zvyšnej časti žalobu žalobcov v rade
1/ a 2/ zamietol (výrok III.). O trovách konania rozhodol tak, že žalovaný má voči žalobcom v rade 1/a 2/ v konaní o žalobe nárok na náhradu trov konania v rozsahu 73,12 % (výrok IV.). Vzájomnú žalobu
žalovaného súd prvej inštancie zamietol (výrok V.) a o trovách konania o vzájomnej žalobe rozhodol tak,
že žalobcovia v rade 1/ a 2/ majú voči žalovanému nárok na ich náhradu v rozsahu 100 % (výrok VI.).

2. V dôvodoch svojho rozhodnutia súd prvej inštancie uviedol, že žalobou podanou na
okresný súd dňa 30.04.2021 sa žalobcovia v rade 1/ a 2/ (ďalej aj „žalobcovia“) domáhali, aby súd uložil
žalovanému povinnosť zaplatiť žalobcom v rade 1/ a 2/ spoločne a nerozdielne sumu 6.819,68 eur spolu
so zmluvnou pokutou v sume 1,00 eur za každý deň omeškania od 04.12.2016 do zaplatenia
a nahradiť im trovy konania v sume 409,17 eur.

3. Skutkovo svoj nárok odôvodnili tým, že žalobcovia v rade 1/ a 2/ boli v žalovanom období podielovými
spoluvlastníkmi nehnuteľností zapísaných v katastri nehnuteľností na liste vlastníctva č.
XXXX pre okres, obec J. a katastrálne územie J. s výškou spoluvlastníckeho podielu každého z nich
1, a to: CKN parcely č. 899 - zastavaná plocha a nádvorie o výmere 186 m2, CKN
parcely č. 900 - záhrada o výmere 344 m2, stavby súpisné č. 2759 stojacej na CKN parcele č. 899
- druh stavby rodinný dom, popis stavby dom (ďalej aj „predmetné nehnuteľnosti“). Dňa 28.10.2014

uzavreli žalobcovia ako prenajímatelia so žalovaným ako nájomcom nájomnú zmluvu,
ktorou prenajali vyššie uvedené nehnuteľnosti žalovanému s dobou trvania nájmu od 01.11.2014 do
31.12.2019 s výškou nájomného 500,00 eur mesačne, splatného do 3. dňa každého kalendárneho
mesiaca bankovým prevodom na účet žalobcov dohodnutého v jej čl. IV. ods. 1. V prípade
oneskorenýchúhradnájomnéhovznikolžalobcomnárokvočižalovanémunazaplateniezmluvnejpokuty

za omeškanie, a to v sume 1,00 eur za každý deň omeškania. Dohodnutú kauciu v zmysle článku IV.
ods. 4 nájomnej zmluvy vo výške 1.500,00 eur žalovaný zložil v prospech žalobcov s tým, že táto môže
byť použitá na úhradu dlžného nájomného, zmluvného penále, na úhradu prípadných uložených sankcií,
pokút a penále od príslušných orgánov SR, ako aj na platby neuhradených faktúr za dodávky elektriny,
vody, plynu, odvozu domových odpadkov a k úhrade škôd na majetku žalobcov spôsobených

žalovaným. Ďalej sa zmluvné strany dohodli, že kaucia bude splatná do 10 dní po ukončení platnosti
tejto nájomnej zmluvy za predpokladu, že nájomca nebude mať žiadne záväzky voči
prenajímateľom alebo ďalším oprávneným osobám. Žalovaný sa v nájomnej zmluve tiež zaviazal, že
si vo vlastnej réžii, na vlastné náklady a v súlade so zmenou charakteru užívania objektu zabezpečí
pravidelné protipožiarne revízie, revízie elektroinštalácie, prívodu plynu, vykurovania, vrátane komínov

a ohrevu vody a z toho vyplývajúce opatrenia za účelom odstránenia zistených závad. Podľa článku VI.
ods. 7 zmluvy sa žalobcovia zaviazali uhradiť žalovanému všetky výdavky a náklady do výšky 1.000,00
eur týkajúce sa vyvložkovania hlavného komína, ktorého úpravu sa zaviazal obstarať žalovaný. Napriek
tejto dohode však žalovaný tieto doklady žalobcom nepredložil, no nájomné za 3 mesiace im nezaplatil.
Ďalej sa žalovaný v nájomnej zmluve zaviazal,

že bude počas trvania nájomnej zmluvy zabezpečovať na vlastné náklady všetky opravy, ktoré sa na
predmetných nehnuteľnostiach vyskytnú, pričom bol povinný oznámiť žalobcom potrebu nevyhnutných
opráv, ktoré bolo potrebné vykonať, aby nevznikla ďalšia škoda
a vykonať ich na vlastné náklady. V opačnom prípade žalovanému vzniká zodpovednosť
za škody vzniknuté nesplnením tejto povinnosti. Okrem toho sa žalovaný zaviazal,

že žalobcom uhradí všetky škody, ktoré vzniknú užívaním predmetných nehnuteľností
v plnom rozsahu a bez zbytočného odkladu. Predmetné nehnuteľnosti žalobcovia predali novému
vlastníkovi na základe kúpnej zmluvy V 4854/2019, vklad ktorej bol povolený dňa 27.06.2019 - 5550/19.
Účinkami povolenia vkladu vlastníckeho práva pre nových vlastníkov predmetných nehnuteľností skončil
vyššie nájomný vzťah medzi žalobcami a žalovaným založený nájomnou zmluvou zo dňa 28.10.2014.

4. Žalobcovia sa dozvedeli, že žalovaný užíval predmet nájmu v rozpore s účelom dohodnutým v
nájomnej zmluve, t.j. nie za účelom bývania, ale za účelom výkonu jeho vlastnej podnikateľskej činnosti,
kedy v predmete nájmu prevádzkoval ubytovacie zariadenie s názvom „Hostel K. B.“. Vzhľadom k tomu
oznámením zo dňa 16.01.2018 Mesto Žilina – ako príslušný stavebný úrad, výkon štátneho dohľadu
zahájil vo veci konanie, pretože predmet nájmu žalovaný užíval v rozpore s kolaudačným rozhodnutím

(a v rozpore s nájomnou zmluvou). Dňa 06.03.2018 bolo vo veci nariadené miestne
šetrenie, ktorého sa zúčastnili obidvaja žalobcovia, v rámci ktorého bolo zistené, že dotknutá stavba
neslúži svojmu účelu ako rodinný dom, ale žalovaný ju využíva na ubytovacie účely pre verejnosť. Z
toho dôvodu (ako vyplýva z výzvy príslušného správneho orgánu zo dňa 12.03.2018) príslušný štátny
dozor uzavrel, že tento chybný a protiprávny stav je potrebné odstrániť a uviesť užívanie

stavby do súladu , t.j. požiadať o zmenu užívania stavby. Vyrozumením
zo dňa 11.04.2018 boli žalobcovia informovaní o tom, že vo veci je vedené konanieo priestupku a boli predvolaní do Žiliny na ústne konanie vo veci na 10.05.2018. Ešte predtým sa dňa
23.04.2018 uskutočnilo vo veci ústne pojednávanie na miestnom stavebnom úrade, ktorého sa zúčastnil
len žalobca v rade 1/ osobne s tým, že mu ako obvinenému

z priestupku bolo umožnené, aby sa oboznámil s podkladmi pre rozhodnutie úradu a vyjadril sa k
veci. Dňa 10.05.2018 Stavebný úrad Mesta Žilina ako vo veci miestne príslušný správny orgán vydal
rozhodnutie č. s. 1161/2018-29651/2018-OSP-ŠI, ktorým za uvedený priestupok užívania stavby v
rozpore s jej účelom bola žalobcom uložená pokuta vo výške 100,00 eur spolu s trovami konania vo
výške 32,00 eur, ktorú žalobcovia uhradili. Žalovaný, vedomý si svojho pochybenia, uloženú pokutu

žalobcom následne zaplatil. Žalobcom však v priamej súvislosti s protiprávnym konaním žalovaného
vznikla aj iná škoda, ktorá predstavuje náklady
na cestovné a ubytovanie vzniknuté v súvislosti s uvedeným administratívnym konaním, kedy sa žalobca
v rade 1/, ktorý bol zároveň zástupcom žalobcu v rade 2/, zúčastnil miestneho šetrenia vo veci a ústneho
pojednávania, na ktoré boli obidvaja predvolaní. Tieto náklady predstavujú v celkom sumu 455,35 eur,
ktorá pozostáva z cestovného na miestne šetrenie 05.03.2018 - 07.03.2018 - 878 km x 0,183 eur/1 km, t.

j. 160,67 eur, nákladov za ubytovanie - hotel 72,00 eur; cestovného na ústne pojednávanie vo veci dňa
23.04.2018 - 25.04.2018 = 878 km x 0,183 eur/1 km t.j. 160,67 eur - nákladov za ubytovanie - hotel 62,00
eur. Vzhľadom k vyššie uvedenému správnemu konaniu, ktoré malo byť vedené výlučne v
dôsledku porušenia právnej povinnosti žalovaného užívaním predmetu nájmu v rozpore s jeho
účelom a kolaudačným rozhodnutím, mali byť žalobcovia kontaktovaní aj miestne príslušným daňovým

úradom za účelom podania dodatočného daňového priznania k dani z nehnuteľností. V
tejto súvislosti sa musel žalobca v rade 1/ aj ako splnomocnenec žalobcu v rade 2/ opäť dostaviť na
miestne príslušný daňový úrad za účelom podania vysvetlenia celej záležitosti, a to v dňoch 05.11.2018
- 07.11.2018 a 06.01.2019 - 08.01.2019. V tejto súvislosti mu vznikli náklady na cestovné na miestne
šetrenie 05.11.2018 - 07.11.2018 = 878 km x 0,183 eur/1 km, t. j. 160,67 eur a náklady za ubytovanie -

hotel 78,00 eur - cestovné na ústne pojednávanie vo veci 06.01.2019 - 08.01.2019 - vlakom 25,90 eur
a náklady za ubytovanie - hotel 78,00 eur. Výdavky za cestovné si žalobca v rade 1/ vyúčtoval podľa
Opatrenia Ministerstva práce a sociálnych vecí SR č. 632/2008 Z. z. - o sumách základnej náhrady
za používanie cestných motorových vozidiel pri pracovných cestách.
5. V článku V. nájomnej zmluvy sa zmluvné strany dohodli, že predmet nájmu je žalovanému prenechaný

naúčelybývania,prektorébolabudovaskolaudovanáakorodinnýdomavžiadnomprípadenienaúčely
prevádzkovania verejného ubytovacieho zariadenia. Žalobcovia opakovane vyzývali žalovaného, aby im
v súlade s dojednaním v článku VI. ods. 5 nájomnej zmluvy predložil zmluvu o poistení zodpovednosti
za škodu spôsobenú svojou činnosťou a užívaním predmetu nájmu, ktorú mal žalovaný platne uzatvoriť
a táto mala byť účinná v deň podpisu nájomnej zmluvy t.j. 28.10.2014 Takýto doklad žalovaný žalobcom

nepredložil, resp. predložil im len listinu, z ktorej nie je zrejmé, o aké poistenie sa jedná. Žalovaný
bez súhlasu žalobcov zakotvil do fasády predmetu nájmu reklamu na ubytovacie zariadenie, ktoré v
predmete nájmu neoprávnene prevádzkoval, čím túto fasádu narušil
a znehodnotil. Okrem toho žalovaný neoprávnene bez súhlasu žalobcov umiestnil svoju reklamu a aj
reklamu pre iné miestne firmy na plot predmetu nájmu, ktorý sa v dôsledku toho poškodil. Žalovaný tiež

v rozpore s nájomnou zmluvou využil záhradu ako verejné parkovisko a za jeho použitie účtoval svojim
zákazníkom parkovné. Ďalej žalovaný nainštaloval pre účely ubytovacieho zariadenia v rodinnom dome
žalobcov ďalšie elektrické vykurovacie telesá, v dôsledku čoho došlo k preťaženiu elektroinštalácie a
novembri roku 2016 i k vzniku požiaru, ktorý bol riešený ako poistná udalosť z poistenia nehnuteľnosti,
ktoré uzatvorili žalobcovia. Žalobcovia požadovali, aby žalovaný nepokračoval v neoprávnenej činnosti,

ktorú vykonával v rozpore s príslušnými právnymi predpismi a nájomnou zmluvou, najskôr v priebehu
roku 2016 ústne a následne i písomne - listom žalobcu v rade 1/ zo dňa 14.12.2016 s upozornením
na nedodržiavanie povinností vyplývajúcich z nájomnej zmluvy. Žalobcovia adresovali túto výzvu
žalovanému aj preto, že žalovaný bez ich súhlasu zaviedol do predmetu nájmu plyn, nainštaloval
do izieb elektrické vykurovacie telesá a ďalšie elektrické spotrebiče. Žalovaný ani na základe výziev

nepredložilžalobcomriadnydoklad ovyvložkovaníkomínavpredmetenájmu,naktorésazaviazal
vnájomnejzmluvestým, žežalobcoviasamuzaviazaliprispieťmunatosumou1.000,00eur.Na
základe bezvýslednej snahy žalobcov o komunikáciu so žalovaným, ktorí niekoľkokrát písomne vyzývali
žalovaného na odstránenie uvedených nedostatkov, žalobcovia dali žalovanému výpoveď z nájomnej
zmluvy listom zo dňa 30.11.2018, ktorý žalovaný prevzal dňa 03.12.2018. Na tento list

žalovaný reagoval textovou správou zo dňa 03.12.2018, v ktorej uviedol, že, s touto
výpoveďou nesúhlasí a vec postúpi svojmu právnemu zástupcovi. Následne listom zo dňa 05.12.2018
žalovaný spochybnil pravosť podpisu žalobcu v rade 2/ na tejto výpovedi. Na základe toho žalobcovialistom zo dňa 14.12.2018 dali žalovanému písomnú výpoveď z nájomnej zmluvy, na ktorej si dali úradne
overiť svoje podpisy s výpovednou dobou
do 31.03.2019. Z priloženého podacieho lístka vyplýva, že túto výpoveď žalovaný prevzal dňa

20.12.2018 a žiadnym spôsobom na ňu nereagoval.
6. Žalovaný sa v súlade s článkom IV. ods. 5 nájomnej zmluvy zaviazal platiť za energie (voda, plyn,
elektrická energia, odpad atď.) podľa vlastnej spotreby, a to na základe výzvy splnomocnenca žalobcov
podľa vystavených daňových dokladov od dodávateľov vyššie uvedených služieb v dobe splatnosti,
opakovane tak nečinil. Podľa pripojených listinných dôkazov SEVAK - Severoslovenské vodárne a

kanalizácie a.s. vystavil v žalovanom období za dodávku vody do predmetu nájmu nasledovné faktúry:
fa č. 3191030698 dňa 24.05.2019 na sumu 254,53 eur a fa č. 3191050566 zo dňa 19.07.2019 na sumu
78,05 eur, ktoré žalovaný neuhradil. Tieto faktúry uhradili žalobcovia, ktorým banka účtovala bankový
poplatok
vo výške 18,26 eur, celkom tak žalobcom z tohto titulu mala vzniknúť pohľadávka voči žalovanému vo
výške 350,84 eur. SSE Stredoslovenská energetika vystavil v žalovanom období za dodávku elektriny

do predmetu nájmu faktúru č. 9190105318 na sumu 859,24 eur, na zaplatenie ktorej bol žalovaný
žalobcami formou textovej správy zo dňa 25.01.2019, ako aj formou doporučeného listu zo dňa
26.01.2019. Túto faktúru zaplatili žalobcovia v celej sume 859,24 eur aj s bankovým poplatkom vo
výške 18,26 eur, v dôsledku čoho im voči žalovanému vznikla pohľadávka vo výške 877,50 eur. SSE
Stredoslovenská energetika vystavil v žalovanom období za dodávku elektriny do predmetu nájmu

aj faktúru č. 9193514150 zo dňa 23.07.2019 na sumu 597,42 eur, na zaplatenie ktorej bol žalovaný
žalobcami vyzvaný. Faktúru za dodávky elektrickej energie opäť zaplatili žalobcovia v sume 597,42 eur
aj s bankovým poplatkom vo výške 18,26 eur, v dôsledku čoho im vznikla voči žalovanému pohľadávka
vo výške 615,68 eur. Všetky vyššie uvedené daňové doklady dodávateľov vody a elektrickej energie boli
vystavené na žalobcu v rade 1/, ktorý bol dodávateľmi energií upomínaný na ich zaplatenie s tým, že

pokiaľ tak neučiní, bude vec postúpená ich právnemu zástupcovi - za zaslanie upomienky bolo účtované
3,75 eur. Žalobcom tak porušením tejto povinnosti žalovaného z nájomnej zmluvy mala vzniknúť škoda
v celkovej výške 1.847,77 eur.
7. Ďalej si žalovaný na účely zabezpečenia neoprávneného ubytovacieho zariadenia, ktoré v predmete
nájmu prevádzkoval bez súhlasu žalobcov, nainštaloval zariadenie pre možnosť vykurovania

plynom a neoprávnene v ňom používal i ďalšie elektrické vykurovacie telesá, v dôsledku čoho došlo
k preťaženiu elektroinštalácie a následnému vzniku požiaru v novembri roku 2016. Vzhľadom k tomu
žalovaný nemal žalobcom platiť nájomné za mesiace 12/2016 až 04/2017. Následne v mesiaci 04/2017
žalovaný zaplatil žalovaným nájomné len vo výške 400,00 eur. Žalobcovia preto žiadali, aby im žalovaný
zaplatil dlžnú sumu na nájomnom za mesiac 04/2017 vo výške 100,00 eur a tiež doplatenie dlhu na

nájomnom za mesiac 10/2017, kedy žalovaný bez udania dôvodu zaplatil žalobcom sumu len vo výške
476,00 eur oproti nájomnému dojednanému v zmluve vo výške 500,00 eur. Rozdiel tak činí sumu 24,00
eur. Od 01.01.2018 sa žalobcovia so žalovaným dohodli
na zvýšení nájomného zo sumy 500,00 eur na sumu 550,00 eur. Takto zvýšené nájomné žalovaný
žalobcom i platil. Vzhľadom na výsledky šetrenia stavebného úradu sa obidve zmluvné strany následne

dohodli, že žalovaný bude od mesiaca 04/2018 platiť žalobcom zvýšené nájomné vo výške 650,00 eur
mesačne. Žalovaný nájomné v dohodnutej výške 650,00 eur mesačne platil od mesiaca 09/2018 do
11/2018. Od mesiaca 12/2018 až do mesiaca 04/2019 žalovaný platil žalobcom
nájomné vo výške 500,00 eur mesačne. Nájomné mesiace 05/2019 a 06/2019 žalovaný žalobcom
nezaplatil. Žalobcovia preto požadovali po žalovanom doplatenie dlhu na nájomnom za nasledujúce

obdobie/mesiace: za obdobie mesiacov 12/2016 až 03/2017 4x vo výške 500,00 eur, za mesiac
04/2017 vo výške 100,00 eur; za mesiac 10/2017 vo výške 24,00 eur; za mesiace 04/2018 až
08/2018 5x vo výške 100,00 eur (nájomné dohodnuté vo výške 650,00 eur a žalovaný zaplatil len sumu
550,00 eur); za mesiace 12/2018 až 04/2019 vo výške 150,00 eur (nájomné bolo dohodnuté vo výške
650,00 eur a žalovaný zaplatil len sumu 500,00 eur); za mesiace 05/2019 a 06/2019 2x vo výške 650,00

eur (nájomné bolo dohodnuté vo výške 650,00 eur a žalovaný nič nezaplatil). Celkom dlh žalovaného na
nájomnompredstavujesumu4.674,00eur. Zkauciezloženejžalovanýmpožadovaližalobcoviana
úhraduuvedenýchnákladovlensumu1.000,00eurstým,žezostávajúcich500,00eurbudežalovanému
vrátené. Okrem vyššie uvedeného mali žalobcom vzniknúť ďalšie náklady za hovorné do zahraničia,
poštovné, platby za vyhotovovanie fotodokumentácie a ďalšie, ktoré žalobcovia už nemôžu doložiť.

Vzhľadom na to, že na predmete nájmu za dobu trvania nájomného vzťahu žalovaného mala vzniknúť
žalobcom značná škoda, okrem požiaru, žalovaný mal užívať do tej doby vyrastenú a
pravidelne udržovanú záhradu daného rodinného domu (nie predzáhradku) ako verejné parkovisko
(žalobca v rade 1/ dňa 06.01.2019 mal zistiť, že časť záhrady je vysypaná štrkom) a žalovaný mal zaťažiťoplotenie predmetu nájmu tak, že malo dôjsť k jeho zničeniu vplyvom preťaženia, kedy plot rodinného
domu nemal udržať váhu reklamných tabúľ a nápisov, ktoré naň žalovaný mal umiestniť v rozpore s
nájomnou zmluvou a bez súhlasu žalobcov, žalobcovia započítavali zloženú kauciu na úhradu škôd na

majetku žalobcov spôsobených žalovaným. Nárok žalobcov uplatnený touto žalobou tak celkom činí
sumu 6.819.68 eur.
8. Žalovaný vo vyjadrení k žalobe navrhol, aby súd žalobu žalobcov v celom rozsahu zamietol, a zároveň
priznal žalovanému nárok na náhradu trov konania voči žalobcom
v rozsahu 100 %.

9. Súčasne si uplatnil voči žalobcom nárok na zaplatenie sumy 3.450,00 eur s
príslušenstvom, a to: 1/ z titulu žalobcami nevrátenej kaucie vo výške 1.500,00 eur, ktorú ako nájomca
mal zložiť v súlade s článkom IV. bod 4. nájomnej zmluvy uzatvorenej dňa 28.10.2014 medzi žalobcami
ako prenajímateľmi a žalovaným ako nájomcom, 2/ z titulu nedodržania záväzku žalobcov, ktorý vyplýva
z článku VI. bod 7. predmetnej nájomnej zmluvy, uhradiť všetky výdavky a náklady do výšky 1.000,00
eur,týkajúcesavyvložkovaniahlavnéhokomína,3/ztitulupreplatkovnaúhradáchnájomnéhovcelkovej

výške 950,00 eur za mesiace 11/2017 až 11/2018.
10. Vo vzťahu k žalovanej istine uviedol, že neexistuje žiaden skutkový ani právny základ, na základe,
ktorého si ju žalobcovia uplatňujú voči jeho osobe a preto konanie oboch žalobcov označil ako účelové
a v rozpore s dobrými mravmi. Tvrdil, že obaja žalobcovia si boli pri uzatváraní nájomnej zmluvy dňa
28.10.2014 vedomí, že predmet nájmu identifikovaný v nájomnej zmluve (nehnuteľnosti - dom a k

nemu prislúchajúce pozemky) prenechávajú žalovanému za účelom jeho podnikania, t.j. poskytovania
verejných i ubytovacích služieb tretím osobám. Z uvedeného dôvodu zmluvné strany
uzatvorili nájomnú zmluvu podľa § 720 a nasl. Občianskeho zákonníka a zákona č. 116/1990 Zb. o nájme
a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, čo explicitne vyplýva i z jej textu.
Pokiaľtedazmluvnéstranymalivôľuupraviťpodmienkydotknutejnájomnejzmluvypodľaprávnejúpravy

vzťahujúcej sa na prenájom nebytových priestorov a túto vôľu aj písomne zachytili v
texte zmluvy, je absolútne bez právneho základu, tvrdenie žalobcov, že predmet nájmu mal
slúžiť len na bývanie. Pokiaľ žalobcovia v žalobe tvrdia, že predmet nájmu neprenechávali žalovanému
za účelom prevádzkovania verejného ubytovacieho zariadenia, toto ich tvrdenie je v rozpore s vôľou
zmluvných strán zachytenou v písomnom texte zmluvy. Aj znenie článku VI. bod 11. nájomnej zmluvy

predpokladá a rieši vonkajšie úpravy za účelom reklamy, informácií pre verejnosť, upútavky a pod., ktoré
si podľa zmluvy má zabezpečovať nájomca samostatne. Rovnako v článku VI. bod 9. nájomnej zmluvy
sa spomína výkon podnikateľskej činnosti nájomcu. Ustanovenia predmetnej nájomnej zmluvy sú teda
dôkazom toho, že účelom nájmu bolo prenechanie dotknutých nehnuteľností nájomcovi za účelom jeho
podnikania - poskytovania verejných ubytovacích služieb. Zjavný úmysel žalobcov prenechať predmet

nájmu žalovanému na účely podnikania vyplýva aj z predchádzajúceho nájomného vzťahu
žalobcov s predchádzajúcim nájomcom, ktorý v dome (predmete nájmu) dlhé roky prevádzkoval verejné
masážne služby. Žalobca v rade 1/ A. B. C. počas celej doby trvania nájomnej zmluvy pravidelne osobne
chodieval kontrolovať predmet nájmu a do domu a na pozemky k nemu prislúchajúce ako ich vlastník
voľnevstupoval.Žalobcavrade1/tedaodzačiatkutrvanianájomnéhovzťahuvedel anásledne

mal mať možnosť i vidieť, že predmet nájmu slúži na prevádzkovanie verejných ubytovacích služieb,
s čím súhlasil. Bolo preto zákonnou povinnosťou žalobcov ako vlastníkov stavby (predmetu nájmu)
iniciovať na príslušnom stavebnom úrade konanie o zmene v užívaní stavby podľa § 85 zákona
č.50/1976Zb.oúzemnomplánovaní astavebnomporiadku(stavebnýzákon).Jenemysliteľné
ich zodpovednosť za nedodržanie predmetnej zákonnej povinnosti prenášať na nájomcu. Žalovaný ako

nájomca nemal mať možnosť iniciovať toto správne konanie a ani nedisponoval žiadnym procesným
plnomocenstvom od žalobcov na konanie pred stavebným úradom, a teda nemohol nijako ovplyvniť
priebeh a výsledok tohto správneho konania. Ak si teda žalobcovia žalobou uplatňujú voči žalovanému
preplatenie pokuty uloženej stavebným úradom a trov, či výdavkov súvisiacich s týmto
správnym konaním, tieto vznikli výlučne nedodržaním ich povinností ako vlastníkov stavby, ktoré im mali

vyplývať zo stavebného zákona. Rovnako nie je pravdivé tvrdenie žalobcov, že žalovaný si neoprávnene
nainštaloval do predmetu nájmu elektrické vykurovacie telesá a ďalšie elektrické spotrebiče, v dôsledku
čoho došlo
k preťaženiu elektroinštalácie a následnému vzniku požiaru v mesiaci 11/2016. Tento požiar totiž
vznikol v dôsledku zastaraných rozvodov elektroinštalácie, ktorých žalostný technický stav žalobcovia

žalovanému pri uzatváraní nájomnej zmluvy zamlčali. Ihneď po požiari dal žalovaný rozvody
elektroinštalácie kompletne opraviť na svoje vlastné náklady. Táto oprava ho stála cca 2.100,00 eur.
Až pri oprave rozvodov elektroinštalácie sa žalovaný prvýkrát dozvedel, že už v minulosti boli s ňou v
predmete nájmu problémy. Žalobcovia teda nesplnili svoju zákonnú povinnosť prenajímateľov v zmysle§ 5 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb., t.j. odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na
dohovorené alebo obvyklé užívanie. Žalobcovia sa so žalovaným dohodli, že sumu 2.100,00 eur, ktorú
žalovaný zaplatil elektrikárom za kompletnú opravu rozvodov elektroinštalácie, si môže kompenzovať

na úhradách nájomného. Z tohto dôvodu žalovaný po vzájomnej dohode so žalobcami neplatil žalobcom
mesačné nájomné za mesiace 12/2016 až 03/2017, t.j. v sume 2.000,00 eur (4 x 500,00 eur), a v mesiaci
04/2017 uhradil žalobcom z tohto dôvodu len sumu 400,00 eur, t.j.
o 100,00 eur menej. V týchto vzájomne dohodnutých úľavách na nájomnom za uvedené obdobie je
zohľadnená suma 2.100,00 eur, ktorú žalovaný zaplatil za kompletnú opravu rozvodov elektroinštalácie.

Tvrdenie žalobcov, že im žalovaný za uvedené obdobie nezaplatil nájomné v dôsledku údajnej
nemožnosti užívania predmetu nájmu z dôvodu poškodenia domu pri požiari mesiaci 11/2016, je preto
nepravdivé. Kompletné rozvody elektroinštalácie boli opravené do cca 2 týždňov po požiari a od
tohto času už prevádzka ubytovacieho zariadenia ďalej fungovala v riadnom režime, ubytovávala hostí
a žalovanému generovala zisk. K nároku žalobcov z titulu neuhradenia niektorých faktúr za dodávky
energií žalovaný uviedol, že sa k nim vyjadrí v priebehu pojednávania na súde. Ďalšie nároky žalobcov

z titulu neuhrádzania nájomného žalovaným označil za nedôvodné. Žalovaný totiž uhradil žalobcom
nájomné v sume dohodnutej v nájomnej zmluvy a v záujme zachovania korektných vzťahov
medzi zmluvnými stranami v určitých mesiacoch aj vo vyššej sume, napr. keď žalovaný pristúpil
na jednostranné zvýšenie nájomného na sumu 550,00 eur za mesiace 01/2018 až 08/2018
a pristúpenie žalovaného na jednostranné zvýšenie nájomného na sumu 650,00 eur za mesiace 09/2018

až 11/2018). Za mesiac 10/2017 žalovaný neuhradil žalobcom nájomné v plnej výške 500,00 eur, ale
vo výške 476,00 eur práve z toho dôvodu, že mal mať preplatok vo výške 24,00 eur z titulu faktúr za
dodávky vody od spoločnosti Severoslovenské vodárne
a kanalizácie, a. s., čo má byť zrejmé aj z poznámky k prevodnému bankovému príkazu
zo dňa 05.10.2017 (poznámka "preplatok SEVAK"). Žalovaný poprel, žeby sa so žalobcami s účinnosťou

od 01.01.2018 dohodol na nájomnom v sume 550,00 eur. Rovnako poprel, že by sa zmluvné strany od
mesiaca 04/2018 dohodli na výške nájomného v sume 650,00 eur. V obidvoch zmienených prípadoch
sa jednalo o jednostranné svojvoľné zvýšenie nájomného zo strany žalobcov. Aj s ohľadom na
výsledky šetrenia stavebného úradu, ktorého výsledok mal byť známy najskôr až vydaním meritórneho
rozhodnutia o pokute dňa 10.05.2018

(a žalobcom tento výsledok musel byť známy až doručením tohto rozhodnutia), ktorú žalovaný žalobcom
plne refundoval (nie z titulu pocitu vlastnej zodpovednosti za porušenie povinností, ale z dôvodu
zachovania korektných vzťahov medzi zmluvnými stranami, nakoľko žalovaný mal mať úprimný záujem
na pokračovaní bezproblémového nájomného vzťahu), je nelogické, aby by sa zmluvné strany dohodli
na zvýšení nájomného už od mesiaca 04/2018 na sumu 650,00 eur, keď v danom čase ešte nebol známy

výsledok správneho konania. Od mesiaca 11/2017 žalovaný pod nátlakom žalobcov platil nimi zvýšené
nájomné vo výške 550,00 eur (namiesto zmluvne dojednanej sumy 500,00 eur), ktoré si žalobcovia
jednostranné zvýšili pod hrozbou vypovedania nájomnej zmluvy bez akékoľvek skutkového a právneho
základu. V záujme zachovania korektných vzťahov medzi zmluvnými stranami sa žalovaný rozhodol
uhrádzať toto zvýšené nájomné. Ten istý scenár nastal v období

od 09/2018 do 11/2018, kedy žalovaný pod nátlakom a hrozbou vypovedania nájomnej zmluvy zo
strany žalobcov pristúpil na jednostranne zvýšené nájomné vo výške 650,00 eur. Vyššie uvedeným
spôsobom tak žalovaný preplatil na úhradách nájomného za mesiace 11/2017 až 11/2018 celkom sumu
950,00 eur (50,00 eur x 10 mesiacov + 150,00 eur x 3 mesiace) oproti tomu, čo mal platiť žalobcom
v zmysle zmluvy. Predmetný preplatok žalovaného na úhradách nájomného vo výške 950,00 eur za

dané obdobie žalobcovia obdržali od žalovaného neoprávnene, v rozpore s písomne dojednanými
podmienkami nájomnej zmluvy ohľadne výšky nájomného, a preto žalovaný žiadal od žalobcov jeho
vrátenie. Zmena v platení nájomného nastala v mesiaci 12/2018, kedy žalobcovia doručili žalovanému
výpoveď z nájomnej zmluvy, v ktorej argumentovali hrubým porušením jeho záväzkov
z nájomnej zmluvy, predovšetkým tým, že žalovaný mal užívať predmet nájmu v rozpore

s účelom nájmu. Po doručení výpovede žalovaný pochopil, že žalobcovia konajú účelovo,
v rozpore s dobrými mravmi a nerešpektujú uzatvorenú nájomnú zmluvu i snahy žalovaného vyjsť
žalobcom zakaždým v ústrety len pre zachovanie nájomného vzťahu. Od tohto momentu až do mesiaca
06/2019 preto žalovaný uhrádzal žalobcom nájomné vo výške 500,00 eur, dojednanej v písomnej
nájomnej zmluve zo dňa 28.10.2014. Nie je pritom pravdivé tvrdenie žalobcov, že žalovaný im neuhradil

nájomné za mesiace 05/2019 a 06/2019. Nájomné za tieto dva mesiace v celkovej výške 1.000,00 eur
žalovaný zaplatil priamo do rúk žalobcu v rade 1/ A. B. C. osobne na stretnutí dňa 08.07.2019 v Žiline.
O tom svedčí i podporný listinný dôkaz o hotovostnom výbere finančných prostriedkov z bankového účtu
žalovaného z uvedeného dňa. Vzhľadom na vysoký vek žalobcu A. B. C. má byť celkom možné, že sipredmetnú udalosť už nepamätá, alebo ju v žalobe úmyselne opomína. V tom čase už žalobcovia totiž
previedli vlastnícke právo k predmetu nájmu
na nových vlastníkov a za účelom vysporiadania všetkých vzťahov týkajúcich sa užívania prevedenej

nehnuteľnosti bol žalobca v rade 1/ osobne v Žiline, o čom majú existujú objektívne listinné záznamy
(napr. prepis dodávok vody v spoločnosti Severoslovenské vodárne a kanalizácie, a.s.). Započítanie
zloženej kaucie na úhradu údajných škôd na majetku žalobcov spôsobených žalovaným označil
žalobca za nedôvodné a ničím nepreukázané. Škody, ktoré žalobcovia uvádzajú v podanej žalobe,
sú nepodložené. Doklad o vyvložkovaní hlavného komína žalovaný predložil žalobcovi v rade 1/

počas jednej z jeho osobných kontrol predmetu nájmu v J., kedy ho súčasne požiadal o okamžitú
refundáciu sumy 1.000,00 eur v zmysle podmienok dojednaných v zmluve. Žalovaný preto žiadal, aby
mu žalobcovia zaplatili uvedenú sumu, ktorá bola súčasťou sumy, ktorú zaplatil z vlastných finančných
prostriedkov dodávateľovi - kominárskej spoločnosti ešte v mesiaci 11/2014, na refundáciu ktorej sa
žalobcovia zaviazali v článku VI. odsek 7. nájomnej zmluvy. Existencia faktúry kominárskej spoločnosti
Komín-stav B.F. Hakes č. 40/2014 zo dňa 05.11.2014, ktorou tento dodávateľ fakturoval žalovanému ako

odberateľovi sumu 1.490,00 eur za dodanie kominárskych prác v súvislosti s vyvložkovaním hlavného
komína, preukazuje riadne vyvložkovanie hlavného komína. Neexistuje preto rozumný dôvod, pre ktorý
bysapocelúdobutrvanianájomnéhovzťahužalovanýbránilpredložiťtietodokladyžalobcomzaúčelom
uplatnenia ich refundácie za vyvložkovanie hlavného komína vo výške 1.000,00 eur.
11. Dňa 09.03.2022 bolo na súd doručené vyjadrenie žalobcov (replika), v ktorom uviedli, že účel

nájmu nemožno vyvodiť z označenia nájomnej zmluvy ako zmluvy o nájme nebytových priestorov, ako
nesprávne uvádza žalovaný. Naopak, pre posúdenie charakteru nájomnej zmluvy je rozhodujúci jej
obsah a skutočnosť, že žalovaný túto zmluvu
so žalobcami uzatvoril ako fyzická osoba - občan napriek tomu, že už v tom čase disponoval
živnostenským oprávnením na rôzne činnosti, vrátane ubytovacích služieb. Ak teda žalovaný chcel v

prenajatej nehnuteľnosti poskytovať ubytovacie služby, ide o podnikateľskú činnosť,
a preto mal nájomnú zmluvu uzatvoriť pod svojím obchodným menom F. I. F. - H. L., IČO: 36 976 881.
V predmetnej nájomnej zmluve je v čl. II. bod 4. výslovne uvedené, že nájomca je fyzická osoba a
predmetom nájmu je bývanie, čo potvrdzuje aj znenie čl. V. zmluvy, z ktorého vyplýva, že prenajímatelia
prenechávajú nájomcovi predmet nájmu za účelom bývania. Ustanovenia článku VI. bod 9. a 11.

nájomnej zmluvy, sú v zmluve zakomponované pre prípad, že by došlo k zmene dohodnutého účelu
nájmu. K tomu, aby nájomca mohol relevantným spôsobom zmeniť účel nájmu, resp.
meniť dohodnutý spôsob užívania, musel by postupovať podľa čl. VI. bod 12., 14. a 15. nájomnej zmluvy.
Žalovaný však v tomto spore nepreukázal, že by písomne zmenil účel, resp. spôsob užívania prenajatej
nehnuteľnosti. Žalobcom teda chýbal právny základ, ako aj vlastný záujem na tom, aby na príslušnom

stavebnom úrade iniciovali správne konanie týkajúce sa zmeny účelu užívania stavby. Dohodnutý účel
nájmu „na bývanie“ bol v zmluve zreteľne vyjadrený a tento bol v súlade so stavebnotechnickým určením
stavby. Žalovaný si teda bol plne vedomý svojej zodpovednosti za začatie výkonu štátneho stavebného
dohľadu zo strany stavebného úradu, lebo predmet nájmu vedome užíval v rozpore s dohodnutým
účelom nájmu. Aj preto následne žalobcom v plnej výške zaplatil pokutu uloženú im za priestupok

užívania stavby v rozpore s jej účelom, spolu s trovami konania. Tvrdenie žalovaného,
že žalobca v rade 1/ odsúhlasil jednotlivé kroky žalovaného týkajúce sa zásahov do predmetu nájmu
nad rámec nájomnej zmluvy, žalobcovia označili za nepravdivé. Žalobcovia nenamietali výšku ceny za
opravu elektroinštalácie, ani to, že túto opravu zaplatil žalovaný, ktorý spôsobil jej zničenie. Žalobcovia
popreli, že by žalovanému bezdôvodne vznikli preplatky na nájomnom z dôvodu jeho jednostranného

zvýšenia z ich strany (vopred o 50,00 eur a neskôr o 100,00 eur). Požiadavka žalobcov na platenie
vyššieho nájomného bola legitímna, pretože žalovaný využíval na svoj zárobok aj záhradu žalobcov,
ktorú bez ich súhlasu prebudoval na verejné parkovisko. Podľa názoru žalobcov žalovaný si mal byť
vedomý, že platenie zvýšeného nájomného 650,00 eur sa mu vzhľadom na zisky z
podnikateľskej činnosti a každoročnú infláciu ešte stále oplatí. Pokiaľ si teda žalovaný uplatňuje nárok

na zaplatenie čiastky 950,00 eur ako preplatok na nájomnom, žalobcovia ho neuznali a zároveň namietli,
že je už v celom rozsahu premlčaný. Pokiaľ ide o náhradu
za užívanie nehnuteľností po zániku nájomného pomeru, za obdobie 05/2019 a 06/2019, túto čiastku
žalovaný žalobcom doposiaľ nezaplatil. Výber hotovosti z bankomatu vo výške 1.000,00 eur žalovaným
nepreukazuje, že žalovaný skutočne túto vybratú čiastku odovzdal

do rúk A. B. C.. Rovnako listinný dôkaz zo spoločnosti SEVAK, ktorý má preukazovať skutočnosť že
A. B. C. bol 08.07.2019 osobne prítomný v J. v súvislosti s prepisom dodávok vody na
nových vlastníkov nehnuteľností, nie je dôkazom, ktorý by potvrdzoval odovzdanie peňazí za užívanie
nehnuteľností po skončení nájmu žalovaným. Vo vzťahu k nároku žalovaného na refundáciu výdavkov anákladovdovýšky1.000,00eurzavyvložkovaniehlavnéhokomína,tútopovinnosťsižalobcovianemohli
splniť, pretože žalovaný im nepredložil faktúru, ktorá by preukázala platbu za vyvložkovanie komína.
Žalovaným predložený dôkaz je len potvrdenie o vykonaní jediného čistenia

a kontroly komína alebo dymovodu. Navyše, ak by aj v roku 2014 vznikol jeho nárok voči žalobcom
podľa čl. VI. bod 7. nájomnej zmluvy, v tomto čase je už premlčaný. Žalobcovia trvali na tom, že
kaucia 1.500,00 eur zložená žalovaným bola spotrebovaná v súlade s jej určením vyjadreným v čl.
IV. bod 4. nájomnej zmluvy. Vzhľadom na to, že po predaji nehnuteľnosti už nie je možné preukázať
mieru poškodenia a prípadné náklady na jej zistenie by presiahli výšku kaucie, žalobcovia ustúpili

od svojho pôvodného zámeru vyjadreného v žalobe použiť kauciu k úhrade škôd
spôsobených žalovaným. Je možné ju použiť na pokrytie iných záväzkov žalovaného voči žalobcom,
konkrétne časti záväzkov za spotrebu elektriny a záväzku na úhradu nákladov za užívanie nehnuteľností
žalobcov po skončení nájmu za mesiace 05/2019 a 06/2019. Žalobcovia preto z opatrnosti vykonali
započítanie vzájomných pohľadávok tak, že pohľadávku žalovaného voči žalobcom z titulu zaplatenej
kaucie 1500,00 eur započítali s pohľadávkou žalobcov voči žalovanému vo výške 859,24 eur, ktorá im

vznikla tým, že za žalovaného zaplatili spotrebovanú elektrickú energiu v predmete nájmu, vyúčtovanú
SSE a.s. faktúrou č. 9190105318 a s pohľadávkou žalobcov voči žalovanému na zaplatenie zmluvnej
pokuty vo výške 3.216,00 eur za omeškanie úhrad nájomného, vyúčtovanej podľa čl. IV. bod 1. nájomnej
zmluvy, a to v rozsahu, v ktorom sa vzájomné pohľadávky kryjú, t.j. v rozsahu 1.500,00 eur. Rozdiel po
započítaní vo výške 2.575,24 eur zostáva ako pohľadávka žalobcov voči žalovanému.

12. V nadväznosti na uvedené žalobcovia zmenili svoju žaloby nasledovne: a) Zobrali svoju žalobu späť
v rozsahu premlčaných nárokov na zaplatenie nájomného za obdobie 12/2016 vo výške 500,00 eur, za
obdobie 01/2017 vo výške 500,00 eur, za obdobie 02/2017 vo výške 500,00 eur, za obdobie 03/2017
vo výške 500,00 eur, za obdobie 04/2017 vo výške 100,00 eur, za obdobie 10/2017 vo výške 24,00 eur,
spolu vo výške 2.124,00 eur. b) Žalobcovia podľa čl. IV. bod 1. nájomnej zmluvy

vyčíslili zmluvnú pokutu za omeškanie úhrad nájomného na celkovú výšku 3.216,00 eur v nasledovnej
špecifikácii: Nájomné za mesiac 12/2016 splatné do 03.12.2016. Výpočet pokuty: od
04.12.2016 do 03.12.2019 = 1095 dní x 1,00 eur = 1.095,00 eur. Nepremlčaná pokuta: od 01.05.2018 do
03.12.2019, t.j. 582 dní omeškania x 1,00 eur = 582,00 eur. Nájomné za 01/2017 splatné do 03.01.2017.
Výpočetpokuty:od04.01.2017do03.01.2020=1095dníx1,00eur=1095,00eur.Nepremlčanápokuta:

od 01.05.2018 do 03.01.2020, t.j. 613 dní omeškania x 1,00 eur = 613,00 eur. Nájomné za 02/2017
splatné do 03.02.2017. Výpočet pokuty: od 04.02.2017
do 03.02.2020 = 1095 dní x 1,00 eur = 1.095,00 eur. Nepremlčaná pokuta: od 01.05.2018
do 03.02.2020, t.j. 644 dní omeškania x 1,00 eur = 644,00 eur. Nájomné za 03/2017 splatné do
03.03.2017. Výpočet pokuty: od 04.03.2017 do 03.03.2020 = 1095 dní x 1,00 eur = 1.095,00 eur.

Nepremlčaná pokuta: od 01.05.2018 do 03.03.2020, t.j. 672 dní omeškania x 1,00 eur = 672,00 eur.
Nájomné za 04/2017 splatné do 03.04.2017. Výpočet pokuty:
od 04.04.2017 do 03.04.2020 = 1095 dní x 1,00 eur = 1.095,00 eur. Nepremlčaná pokuta:
od 01.05.2018 do 03.04.2020, t.j. 703 dní omeškania x 1,00 eur = 703,00 eur c) Žalobcovia zobrali späť
žalobu vo výške 1.500,00 eur z dôvodu započítania pohľadávky žalovaného

na vrátenie kaucie 1.500,00 eur s pohľadávkou žalobcov za zaplatenie nákladov
za spotrebovanú elektrickú energiu žalovaným a s pohľadávkou žalobcov voči žalovanému
na zaplatenie zmluvnej pokuty za omeškanie úhrad nájomného, vykonaného vyššie. d)
V súvislosti so započítaním vzájomných pohľadávok vykonaným vyššie žalobcovia upresnili výšku
nároku na zaplatenie spotrebovanej elektrickej energie a vody v nehnuteľnosti, ktorú

po skončení nájmu žalovaný užíval a žalobcovia tieto náklady zaplatili jednotlivým dodávateľom.
Súčasťou uvedeného nároku sú aj poplatky spojené s upomienkou a výzvou
na zaplatenie dlžnej sumy, za bankové poplatky pri každej úhrade faktúry príslušnému dodávateľovi na
čiastku 988,53 eur v špecifikácii: faktúra č. 3191030698 dodávateľa SEVAK, zo dňa 24.5.2019 v sume
254,53 eur, faktúra č. 3191050566 dodávateľa SEVAK zo dňa 19.07.2019 v sume 78,05 eur, faktúra č.

9193514150 dodávateľa SSE zo dňa 22.07.2019
vsume597,42eur,poplatok3,75eurzaupomienkuavýzvunazaplateniedlžnejsumy,bankovépoplatky
54,78 eur (3x18,26 eur) pri každej úhrade faktúry príslušnému dodávateľovi. e) Žalobcovia v žalobe
uplatnili čiastku 650,00 eur ako nájomné za 05/2019
a čiastka 650,00 eur ako nájomné za 06/2019, spolu 1.300,00 eur . Žalobcovia tento nárok, čo do titulu,

menili na nárok na náhradu za užívanie ich nehnuteľností v danom období
po skončení nájmu, a to vo výške obvyklého nájomného, ktoré by inak žalovaný mal povinnosť uhradiť.
V súvislosti s vyššie uvedeným žalobcovia špecifikovali jednotlivé peňažné nároky nasledovne: a) suma1.250,00 eur ako nárok na doplatenie nájomného, b) suma 1.300,00 eur ako nárok na náhradu za
užívanie nehnuteľností po skončení nájmu
za mesiace 05/2019 a 06/2019, c) suma 797,91 eur ako nárok na náhradu škody z titulu nákladov

žalobcov za cestovné a ubytovanie vzniknutej v príčinnej súvislosti s porušením povinností z nájomnej
zmluvy žalovaným podľa čl. II. bod 4. nájomnej zmluvy, d) suma 988,53 eur ako nárok na zaplatenie
spotrebovanej elektrickej energie a vody v nehnuteľnosti žalobcov, za poplatky spojené s upomienkou,
výzvou na zaplatenie dlžnej sumy, za bankové poplatky pri každej úhrade faktúry príslušnému
dodávateľovi, e) suma 2 575,24 eur ako nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty podľa čl. IV. bod 1.

nájomnej zmluvy po vykonaní zápočtu vzájomných pohľadávok podľa bodu 5.4. tohto vyjadrenia, spolu:
6 911,68 eur.
13. V nadväznosti na uvedené žiadali, aby súd pripustil zmenu ich žaloby v nasledovnom znení:
1.Žalovaný je povinný do 3 dní od právoplatnosti rozsudku zaplatiť žalobcom spoločne a nerozdielne:
istina 6.911,68 eur, úrok z omeškania 5 % ročne zo sumy 650,00 eur od 01.05.2019
do zaplatenia, úrok z omeškania 5 % ročne zo sumy 650,00 eur od 01.06.2019 do zaplatenia, ako aj

náhradu trov konania.
14. Okresný súd Žilina uznesením č. k. 49C/28/2021-405 zo dňa 17.03.2022, právoplatným dňa
30.03.2022, túto zmenu žaloby pripustil.
15. Žalovaný v duplike zo 04.04.2022 znova navrhol, aby súd žalobu žalobcov v celom rozsahu zamietol
a priznal žalovanému nárok na náhradu trov konania voči žalobcom

v rozsahu 100 %.
16. Uviedol, že v dome, ktorý bol predmetom nájmu, bývalý nájomca po dlhé roky prevádzkoval nočný
podnik, v J. verejne známy ako erotický salón, ktorý ponúkal mimo iných aj ubytovacie služby. Súčasne
poukázal na ust. § 77 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný
zákon), podľa ktorého je účastníkom kolaudačného konania vlastník stavby, čiže v tomto prípade

žalobcovia. Zopakoval, že ako nájomca prenajatej nehnuteľnosti nemal žiadnu možnosť iniciovať
toto správne konanie. Rovnako zotrval na svojej argumentácii týkajúcej sa opravy elektroinštalácie
a vyvložkovania komína na predmete nájmu. Doplnil, že doklad (faktúra) o vyvložkovaní hlavného
komína mal byť žalobcovi v rade 1/ na jeho naliehanie predložený zo strany žalovaného počas jednej
z jeho osobných kontrol predmetu nájmu v J., a to niekedy ku koncu nájomného vzťahu, v polovici

mesiaca 04/2019, kedy ho žalovaný požiadal o okamžitú refundáciu článku VI. ods. 7. nájomnej zmluvy
vo výške 1.000,00 eur. Vzhľadom na časový moment, kedy si žalovaný tento nárok začal prvýkrát od
žalobcov uplatňovať - v polovici mesiaca 04/2019 a kedy si ho prvýkrát uplatnil súdnou cestou (v
písomnom vyjadrení k žalobe zo dňa 12.01.2022, doručenom súdu dňa 19.01.2022), tento jeho nárok
má byť premlčaný. Žalovaný nesúhlasil

so započítaním ním zloženej kaucie vo výške 1.500,00 eur vo vzťahu k údajným nárokom žalobcov zo
zmluvnej pokuty. Zmluvná pokuta bola totiž medzi účastníkmi zmluvného vzťahu dojednaná v článku IV.
bod 1. nájomnej zmluvy len pre prípad oneskoreného nájomného. Ak by aj v priebehu trvania nájomného
vzťahu existovalo nájomné, ktoré bolo
zo strany žalovaného uhradené žalobcom neskôr, vzhľadom na pravidelnú osobnú

a telefonickú komunikáciu zmluvných strán bol namieste postup predpokladaný v poslednej vete článku
IV.bod1.nájomnejzmluvy,t.j.nažiadosťžalovanéhososúhlasomžalobcov,abysaneuplatňovalpostup
v podobe požadovania zmluvnej pokuty za oneskorenú úhradu nájomného. Žalovaný tiež akcentoval,
že v dôsledku jeho osobného angažovania sa v prípade scudzenia predmetu nájmu žalobcom ako
pôvodným vlastníkom pomohol k získaniu vyššej kúpnej ceny za predmet nájmu, než akú pôvodne

žiadali prostredníctvom realitnej kancelárie Reality Alpia Žilina. Za realitnú kanceláriu Reality Alpia Žilina
mal v tejto veci konať realitný maklér, pán K. H., G. M. XX, XXX XX J., tel. č. XXXX XXX XXX. Predaj
predmetu nájmu napokon v dôsledku osobného angažovania žalovaného žalobcovia nemali realizovať
prostredníctvom realitnej kancelárie Reality Alpia Žilina, ktorej by museli zaplatiť nemalú
províziu za sprostredkovanie predaja (štandardne od 3 % do 7 % z kúpnej ceny). Keďže žalobcovia

realizovali predaj nehnuteľností, ktoré boli predmetom nájomnej zmluvy so žalovaným za sumu okolo
255.000,00 eur, ušetrili tak sumu v rozpätí od 7.650,00 eur do 17.850,00 eur, ktorú by inak museli uhradiť
realitnej kancelárii ako províziu za sprostredkovanie predaja. Podľa vedomostí žalovaného kupujúci
akceptovali ponuku žalobcov a zaplatili im vyššiu kúpnu cenu za predmet nájmu. V dôsledku tohto
aktívneho osobného angažovania pri predaji predmetu nájmu si žalovaný uplatnil voči žalobcom nárok

na odmenu vo výške 3.000,00 eur z titulu sprostredkovania kúpnej zmluvy ohľadne predmetu nájmu
medzi žalobcami ako predávajúcimi a N. N. a O. N. ako kupujúcimi. Dodal, že nový
vlastník predmetu nájmu N. N. umožnil žalovanému užívať predmet nájmu do konca nájomného vzťahu,
t.j. do konca roka 2019 len za úhradu energií, bez požadovania platenia akéhokoľvek nájomného, a to zdôvodu,žežalovanýužmalzazmluvnenéspoločnostinaubytovanieaždomesiaca12/2019.Žalovanýsi
v rámci svojej procesnej obrany uplatnil voči žalobcom vzájomnou žalobou nárok na zaplatenie
sumy 8.550,00 eur s príslušenstvom, a to: 1/ z titulu žalobcami nevrátenej kaucie vo výške 1.500,00 eur,

ktorú ako nájomca zložil v súlade s článkom IV. bod 4. nájomnej zmluvy uzatvorenej dňa 28.10.2014
medzi žalobcami ako prenajímateľmi a žalovaným ako nájomcom, 2/ z titulu nedodržania
záväzku žalobcov, ktorý im vyplýval z článku VI. bod 7. predmetnej nájomnej zmluvy, t.j. záväzok
žalobcov uhradiť všetky výdavky a náklady do výšky 1.000,00 eur, týkajúce sa vyvložkovania hlavného
komína v predmete nájmu, 3/ z titulu preplatkov na úhradách nájomného vo výške 950,00 eur

za obdobie mesiacov 11/2017 až 11/2018, 4/ z titulu úhrady opráv rozvodov elektroinštalácie v predmete
nájmu vo výške 2.100,00 eur, 5/ z titulu odmeny zo sprostredkovania kúpnej zmluvy ohľadne predmetu
nájmu medzi žalobcami ako predávajúcimi a pánom N. N. a pani O. N. ako kupujúcimi vo výške 3.000,00
eur. Zároveň žalovaný navrhol súdu, aby zabezpečil listinné dôkazy od spoločnosti Severoslovenské
vodárne a kanalizácie, a.s., od Okresného úradu Žilina, katastrálneho odboru celú
listinnú dokumentáciu z vkladového konania, číslo vkladu V 4854/2019, od realitnej kancelárie Reality

Alpia Žilina, Antona Bernoláka 51, Žilina, písomné vyjadrenie, prípadne predvolať na pojednávanie v
procesnom postavení svedka relevantného zamestnanca uvedenej realitnej kancelárie, predovšetkým
pána K. H., G. M. XX, XXX XX J., tel. č. XXXX XXX XXX, a to za účelom ozrejmenia skutočnosti,
za akú kúpnu cenu inzerovali žalobcovia predmet nájmu u tejto realitnej kancelárii a aká bola výška
provízie za sprostredkovanie predaja zo strany uvedenej realitnej kancelárie. Súčasne

žalovaný vzniesol námietku premlčania vo vzťahu k nárokom žalobcov z titulu doplatenia údajného jeho
dlhu na nájomnom za mesiace: 12/2016 vo výške 500,00 eur, 01/2017 vo výške 500,00 eur, 02/2017 vo
výške 500,00 eur, 03/2017 vo výške 500,00 eur, 04/2017 vo výške 100,00 eur, 10/2017 vo výške 24,00
eur, 04/2018 vo výške 100,00 eur, ktoré žalobcovia uvádzali v žalobe zo dňa 26.04.2021,
doručenej Okresnému súdu Žilina dňa 30.04.2021. V podaní zo dňa 20.04.2022 žalovaný

zopakoval svoju predchádzajúcu argumentáciu v spore i návrhy na vykonanie dokazovania.
17. Dňa 11.05.2022 bolo na súd doručené vyjadrenie žalobcov, v ktorom obidvaja zotrvali na svojej
predchádzajúcej argumentácii. Zároveň dodali že žalovaný nepreukázal,
že započítanie pohľadávky zo strany žalobcov je neplatné. Žalovaný nepredložil žiaden dôkaz o tom,
že započítanie kaucie vo výške 1.500,00 eur vykonané žalobcami oproti uplatnenej zmluvnej pokute je

neúčinné alebo neplatné. Žalobcovia naopak preukázali, že časť nároku
na započítanie predstavuje ich pohľadávka voči žalovanému, ktorá vznikla tým, že žalovaný nezaplatil
elektrickú energiu spotrebovanú v predmete nájmu, ktorú vyúčtoval dodávateľ a predložili aj doklad o
tom, že žalobcovia túto faktúru zaplatili, hoci elektrickú energiu nespotrebovali. Pokiaľ ide o zostávajúcu
časť kaucie, ktorú žalobcovia použili na započítanie, táto predstavuje časť nepremlčaných zmluvných

pokút za omeškanie úhrad nájomného. Žalovaný tiež žiadnym spôsobom nepreukázal, že by realizoval
úhrady nájomného
za príslušné obdobie a teda, že by vyúčtovanie zmluvných pokút žalobcami nebolo dôvodné.
Akcentovali, že žalovaný vo svojom vyjadrení navrhoval, aby mu bolo prisúdené viac, než čo si uplatnili
žalobcovia žalobou, a preto sa nejedná o prostriedok procesnej obrany. Pohľadávka žalovaného v sume

3.000,00 eur je nárok uplatnený nad rámec tohto sporu, nakoľko sa ho netýka a nevyplýva zo žiadneho
právneho vzťahu medzi žalobcami
a žalovaným, z ktorého by tento nárok žalovanému vyplýval.
18. Žalobcovia vo svojom vyjadrení zo dňa 21.07.2022 uviedli, že vyúčtovanie vyvložkovania hlavného
komína im žalovaný nepredložil. Pokiaľ má žalovaný na mysli doklad - faktúru č. 40/2014, v tejto nie je

uvedené, o aký komín, resp. komíny sa má jednať
a na akej nehnuteľnosti a úhrada za tieto práce bola žalobcami žalovanému kompenzovaná odpustením
nájomného za mesiace 11/2014 až 1/2015, o čom majú mať žalobcovia doklady. V prípade inej faktúry
z r. 2014 za komínové práce je nárok žalovaného na príspevok žalobcov vo výške 1.000,00 eur za
vyvložkovanie hlavného komína premlčaný. Vo svojom podaní zo dňa 12.01.2022 žalovaný len účelovo

tvrdí, že jeho nárok nemôže byť premlčaný, keďže si zaplatenie 1.000,00 eur z titulu dojednania v
čl. VI. bod 7. nájomnej zmluvy uplatnil u žalobcov až mesiaci 4/2019, čo však nepreukázal. Keďže
vyvložkovanie hlavného komína sa malo uskutočniť v r. 2014 na jeho náklady, potom nárok na zaplatenie
tejto čiastky sa premlčal v subjektívnej aj objektívnej lehote dávno pred jeho uplatnením v tomto súdnom
konaní vzájomnou žalobou (v písomnom vyjadrení žalovaného zo dňa 12.01.2022). Ďalej žalobcovia

poukázali na logický rozpor týkajúci sa požiadavky žalovaného na vypočutie svedkov H. C. a F. B.
najmä preto, že žalobcovia si neuplatňovali v tomto spore voči žalovanému nárok na náhradu nákladov
na opravu elektroinštalácie, lebo oni nutnosť tejto opravy nezavinili, ani ju nerealizovali. Žalobou si
žalobcovia uplatnili len odložené dlžné nájomné za obdobie mesiacov 12/2016 až 04/2017. Keďže sajedná o premlčané nároky, v tejto časti zobrali žalobcovia žalobu späť v podaní zo
dňa 09.03.2022. Žalovaný si vzájomnou žalobou, podanou v rámci jeho vyjadrenia zo dňa 30.03.2022,
uplatnil voči žalobcom čiastku 2.100,00 eur ako náklady za opravu elektroinštalácie. Ako dôkaz,

že oprava bola vykonaná a aká bola cena za opravu, navrhol vypočuť svedkov, ktorí mali potvrdiť, že
žalobcovia sa so žalovaným dohodli na vzájomnom započítaní pohľadávok, výdavkov v sume 2.100,00
eur s nájomným za obdobie 12/2016 až 04/2017, spolu vo výške 2.100,00 eur. Ak by aj svedkovia
takúto dohodu potvrdili, tak potom boli náklady za opravu elektroinštalácie dávno zaplatené. Ak by sa
táto dohoda o započítaní nepotvrdila, potom je nárok žalovaného voči žalobcom na zaplatenie nákladov

za opravu nepreukázaný, a súčasne aj premlčaný. Žalovaný tiež nepreukázal žiaden právny titul, z
ktoréhobymuvyplývalvočižalobcomnároknazaplateniesumy3.000,00eur,ktorúsiuplatnilvzájomnou
žalobou.

19. Na základe vykonaného dokazovania súd prvej inštancie zistil nasledovný skutkový stav:
20.Vobdobírokov2014až2019boližalobcoviavrade1/a2/podielovýmispoluvlastníkminehnuteľností

zapísaných v katastri nehnuteľností na liste vlastníctva č. XXXX pre okres, obec J. a katastrálne územie
J. s výškou spoluvlastníckeho podielu každého z nich 1, a to: CKN parcely č. 899 - zastavaná plocha
a nádvorie o výmere 186 m2, CKN parcely č. 900 - záhrada o výmere 344 m2, stavby súpisné č. 2759
stojacej na CKN parcele č. 899 - druh stavby rodinný dom, popis stavby dom. Dňa 28.10.2014 žalobcovia
v rade 1/ a 2/ ako prenajímatelia uzatvorili so žalovaným ako nájomcom za účelom užívania vyššie

špecifikovaných nehnuteľností nájomnú zmluvu, s dobou trvania od 01.11.2014 do 31.12.2019.
Listomzodňa14.12.2018 daližalobcoviažalovanémuvýpoveďznájomnejzmluvy,ktorábolaadresátovi
doručená dňa 03.01.2019. Vlastnícke právo k predmetným nehnuteľnostiam žalobcovia v rade 1/ a 2/
ako predávajúci previedli na N. N. a O. N. ako kupujúcich kúpnou zmluvou, ktorej vklad
bol do katastra nehnuteľností povolený dňa 27.06.2019 pod č. V 4854/2019, a to podľa údajov verejne

dostupných na webovej stránke katastrálneho portálu ku dňu vyhotovenia tohto rozsudku.
21. V mesiaci 11/2016 žalovaný zaplatil sumu 2.100,00 eur z titulu úhrady opráv rozvodov
elektroinštalácie na nehnuteľnosti - stavbe domu súpisné č. XXXX stojacej na CKN parcele č. 899,
nachádzajúcej sa v katastrálnom území J..

22. Z obsahu vyjadrenia žalobcov zo dňa 09.03.2022 vyplýva, že žalobcovia v rade 1/ a 2/ zobrali späť
žalobu v časti nárokov na zaplatenie nájomného za obdobie mesiacov 12/2016 až 04/2017 a za mesiac
10/2017 spolu v sume 2.124,00 eur, ako aj v časti žaloby o zaplatenie nákladov za elektrickú energiu
v sume 859,24 eur za obdobie od 30.01.2018 do 04.01.2019, vyúčtovaná faktúrou č. 9190105318
dodávateľa Stredoslovenská energetika, a.s., ako aj nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty od 04.12.2016

do 01.04.2018 a od 04.04.2020 do zaplatenia, keďže z č. l. 402 spisu vyplýva, že žalobcovia si ďalej
vtomtosporeuplatňujúzmluvnúpokutulenzaobdobieod01.05.2018do03.04.2020,atolenvsúvislosti
s tvrdeným omeškaním úhrad nájomného za obdobie mesiacov 12/2016 až 04/2017, pričom v pôvodnej
žalobe si túto uplatňovali od 04.12.2016 do zaplatenia. Na pojednávaní konanom dňa 06.09.2022 zobrali
žalobcovia späť časť žaloby po pripustení jej zmeny, konkrétne v časti o zaplatenie sumy

2.575,24 eur predstavujúcej vyčíslenú zmluvnú pokutu (čo vyplýva zo zápisnice o pojednávaní
zo dňa 06.09.2022). Z č. l. 402 - 404 spisu jednoznačne vyplýva,
že uplatnená zmluvná pokuta v sume 2.575,24 eur bola vyčíslená a uplatnená žalobcami
v rámci návrhu na pripustenie zmeny žaloby doručenej súdu dňa 09.03.2022 z dôvodu omeškania
žalovaného so zaplatením nájomného za obdobie mesiacov 12/2016 až 04/2017. Nakoľko posledné

čiastočné späťvzatie žaloby bolo vykonané po začatí pojednávania vo veci, žalovaný po výzve súdu na
pojednávaní konanom v predmetnej veci dňa 06.09.2022 uviedol, že s čiastočným späťvzatím súhlasí,
a preto okresný súd pri aplikácii ust.§ 145 ods. 2
v spojení s ust. § 146 ods. 1 CSP konanie v uvedených častiach výrokom I. napadnutého rozsudku
zastavil.

23. Následne súd prvej inštancie konštatoval, že predmetný spor posúdil podľa ust. § 40 ods. 1, § 100
ods. 1, § 101, § 420 ods. 1, § 451 ods. 1 až 2, § 458 ods. 1, § 517 ods. 1 a 2,
§ 544 ods. 1 a 2, § 580, § 581 ods. 1 až 3, § 669, § 720 Občianskeho zákonníka, ako aj ust. § 3
ods. 1 Nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z. z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho

zákonníka a tiež ust. § 1 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, § 105 ods.
2 písm. b) zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (Stavebný zákon), ako
aj ust. § 146 ods. 1 a 2 CSP a konštatoval,že žalobcovia v rade 1/ a 2/ sa po pripustení zmeny žaloby v tomto spore od žalovaného domáhali
zaplatenia sumy 1.250,00 eur z titulu doplatenia nájomného za mesiace 04/2018 až 08/2018, a to za
každý mesiac po 100 eur, t.j. spolu v sume 500,00 eur a za mesiace 12/2018 až 04/2019, a to za

každý mesiac po 150,00 eur, v súčte 750,00 eur. Tento svoj nárok žalobcovia odôvodňovali tým, že sa
so žalovaným dohodli na zvýšení nájomného od mesiaca 04/2018 na 650,00 eur mesačne, ktoré im
žalovaný v období mesiacov 09/2018 až 11/2018
v tejto výške aj platil. Žalobcovia však nepredložili súdu písomnú dohodu uzatvorenú medzi stranami
sporu, ktorou by sa boli zmenili ustanovenia nájomnej zmluvy týkajúce sa výšky mesačného nájomného.

Podľa čl. IV. ods. 1. prvá veta nájomnej zmluvy, zmluvné strany sa dohodli na úhrade za prenájom
predmetných nehnuteľností vo výške 500,00 eur mesačne, ktorá je splatná do 3. dňa príslušného
kalendárneho mesiaca, za ktorý prislúcha nájomné. V zmysle čl. VII. ods. 4. nájomnej zmluvy,
všetky zmeny v ustanoveniach tejto zmluvy možno vykonávať len so súhlasom oboch zmluvných strán,
a to formou písomných dodatkov k tejto zmluve. Žalovaný v priebehu sporu popieral, že by v súlade
s týmto dojednaním uzavrel so žalobcami dohodu o zvýšení nájomného od mesiaca 04/2018, čo vyplýva

napr. z jeho vyjadrenia zo dňa 19.01.2022. S poukazom na ustanovenie § 40a Občianskeho
zákonníka konajúci súd konštatoval, že žalobcami tvrdený právny úkon - dohoda o zmene nájomnej
zmluvy v časti výšky mesačného nájomného, pokiaľ by aj bola medzi stranami sporu uzatvorená (čo
však v spore nebolo preukázané), nebola uzatvorená vo forme, ktorú pre ňu predpokladala dohoda
strán sporu - účastníkov nájomnej zmluvy v čl. VII. ods. 4. nájomnej zmluvy, teda v písomnej forme. Z

toho dôvodu okresný súd uzavrel, že žalobcovia v tomto spore nepreukázali, že by medzi stranami sporu
došlo k uzatvoreniu písomnej dohody o zmene výšky mesačného nájomného a aj prípadná dohoda
uzatvorenávústnejformebybolaprenedostatokpísomnejformyneplatná.Ztohodôvoduprvoinštančný
súd žalobu v časti o zaplatenie sumy 1.250,00 eur ako nedôvodnú zamietol, čo sa premietlo vo výroku
III. rozsudku, ktorým bola žaloba vo zvyšnej časti zamietnutá.

24. Výrokom I. napadnutého rozsudku (správne má byť uvedené výrokom II. – poznámka odvolacieho
súdu) okresný súd priznal žalobcom v rade 1/ a 2/ sumu vo výške 1.000,00 eur
z titulu náhrady za užívanie prenajatých nehnuteľnosti za mesiace 05/2019 a 06/2019, nakoľko žalovaný
nepreukázal, že by za ich užívanie po skončení nájmu (t.j. za uvedené mesiace) zaplatil žalobcom
náhradu. Nájomný vzťah medzi stranami sporu skončil uplynutím trojmesačnej výpovednej lehoty dňa

30.04.2019. Pokiaľ žalovaný pokračoval v užívaní nehnuteľností vo vlastníctve žalobcov aj po skončení
výpovednej doby, tieto užíval bez právneho dôvodu. Užívaním predmetných nehnuteľností
teda žalovaný získaval majetkový prospech, a to bez právneho dôvodu, teda sa na úkor žalobcov v rade
1/ a 2/ bezdôvodne obohatil. Majetkovým vyjadrením prospechu pri užívaní cudzej veci je peňažná
suma, ktorá zodpovedá sumám vynakladaným obvykle v danom mieste a čase na užívanie veci aj s

prihliadnutím na druh právneho dôvodu (zmluvného typu alebo vecného práva k cudzej
veci), ktorým sa spravidla právo užívania veci vzhľadom na jeho rozsah a spôsob zakladá, najčastejšie
ide o nájomnú zmluvu, keď sa výška náhrady porovnáva s obvyklou hladinou nájomného, ktoré by bol
nájomca za obvyklých okolností povinný plniť, ak by užíval vec na základe nájomnej zmluvy. (Fekete,
I.: Občiansky zákonník. 2. zväzok. Veľký komentár, 2. aktualizované a rozšírené vydanie. Bratislava:

Eurokódex 2015. s. 872). Pokiaľ by teda nájomný vzťah medzi stranami sporu trval aj počas mesiacov
05/2019 a 06/2019, v zmluve dojednané nájomné by predstavovalo sumu 500,00 eur za mesiac, a preto
okresný súd priznal ako náhradu za užívanie nehnuteľností žalovaným za dva mesiace sumu 1.000,00
eur (500,00 eur x 2) a vo zvyšnej časti, teda v časti o zaplatenie sumy 300,00 eur, žalobu žalobcov
zamietol, čo sa premietlo vo výroku III. tohto rozsudku.

25. Žalovaný sa mohol dostať do omeškania s plnením uvedenej náhrady za mesiac 05/2019 až od
01.06.2019 a za mesiac 06/2019 až od 01.07.2019 (teda prvé dni po skončení mesiaca, počas ktorého
sa mal žalovaný na úkor žalobcov prostredníctvom užívania nehnuteľností bezdôvodne obohacovať),
nakoľkoažpočnúctýmitodňamibolodovŕšenéužívanienehnuteľnostízaobdobie,zaktorésižalobcovia
uplatnili svoj nárok na náhradu. Konajúci súd preto vo výroku II. priznal rozsudku žalobcom úrok z

omeškania vo výške 5 % (úroková sadzba ECB k 1. dňom omeškania = 0 + 5 percentuálnych bodov
= 5 %), a to zo sumy 500,00 eur od 01.06.2019 do zaplatenia a zo sumy 500,00 eur od
01.07.2019 do zaplatenia.
26. Súčasne okresný súd dodal, že zamietol návrh na vykonanie dokazovania zabezpečením listiny od
spoločnosti Severoslovenské vodárne a kanalizácie, a.s. o tom,

žežalobcavrade1/boldňa08.07.2019osobneprítomnývŽiline,nakoľkovykonanietakéhodôkazubyv
žiadnom prípade nepreukázalo, že v predmetný deň žalovaný zaplatil žalobcovi v rade 1/ sumu 1.000,00
eur ako úhradu za užívanie predmetných nehnuteľností v mesiacoch 05/2019 a 06/2019. Prítomnosť
žalobcu v rade 1/ v Žiline v spojení s potvrdením o zrealizovaní výberu sumy3.500,00 eur z bankového účtu s dátumom 06.07.2019 predloženým žalovaným by totiž nepreukázalo,
že v predmetný deň žalovaný zaplatil žalobcovi v rade 1/ sumu 1.000.00 eur.
27. Ďalej si žalobcovia v rade 1/ a 2/ uplatňovali voči žalovanému nárok vo výške 797,91 eur z titulu

náhrady škody - nákladov žalobcov za cestovné a ubytovanie, ktoré malo vzniknúť v príčinnej súvislosti
s porušením povinností z nájomnej zmluvy žalovaným. Žalobcovia pritom v spore nepopierali, že mali
vedomosť o tom, že žalovaný vykonáva v predmete nájmu podnikateľskú činnosť. Zároveň nájomná
zmluva síce v ustanovení čl. II ods. 4 uvádza,
žepredmetomnájmujebývanie,avšakprijejoznačeníjeuvedené,ženájomnázmluvajeuzavretápodľa

ust. § 720 Občianskeho zákonníka a zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových
priestorov, a tiež v čl. VI. ods. 9. a 11. tejto zmluvy účastníci zmluvy odkazujú na výkon podnikateľskej
činnosti nájomcu (žalovaného). Znenie nájomnej zmluvy je teda nejednoznačné, keď na jednej strane
má byť predmetom nájmu bývanie, čomu však už nezodpovedá kontext ďalších ustanovení tejto zmluvy.
Ďalšou podstatnou skutočnosťou je tá, že samotný žalobca v rade 1/ na pojednávaní konanom dňa
03.06.2022 uviedol, že predmet nájmu spolu so žalobcom v rade 2/ pred uzatvorením nájomnej zmluvy

so žalovaným prenajímali inému subjektu za účelom výkonu podnikateľskej činnosti. Zároveň uviedol,
že v prípade žalovaného sa vážnejšie zaoberal kontrolou prenajímaných nehnuteľností a
netušil, že stavebný úrad bude mať taký názor, že prevádzkovanie penziónu je v rozpore s
užívaním objektu.
28. Pre priznanie náhrady škody je potrebné, aby bolo preukázané porušenie povinnosti

zodpovednostným subjektom, vznik škody a príčinná súvislosť medzi nimi. V uvedenom prípade podľa
názoru konajúceho súdu nebol splnený predpoklad porušenia povinnosti zo strany
žalovaného,atozdôvodu,žezindividuálnychokolnostípredmetnéhoprípadu,akoajzobsahusamotnej
nájomnejzmluvyvyplýva,žeúčastnícizmluvyužprijejuzatváranípredpokladali,žepredmetnájmubude
využívaný na podnikateľské účely. Nadväzne na to súd nemal preukázaný ani vznik škody, ktorý by mal

žalobcom vzniknúť v dôsledku užívania nehnuteľností žalovaným na podnikateľské účely. Za takú škodu
totiž nemožno považovať náklady vynaložené na ubytovanie, cestovné na miestne šetrenie a ústne
konanie vo veci konania o priestupku, ktorý mal spočívať v umožnení užívania nehnuteľnosti na iné účely
ako malo byť uvedené v kolaudačnom rozhodnutí, ako ani náklady na ubytovanie, cestovné na
miestne šetrenie a ústne konanie v súvislosti s podaním dodatočného daňového priznania. Podľa názoru

okresného súdu v danom prípade absentuje akákoľvek príčinná súvislosť medzi konaním žalovaného
na základe nájomnej zmluvy a vznikom uvedených nákladov žalobcom v rade 1/ a 2/, a to aj s poukazom
na skutočnosť, že konanie o priestupku bolo vedené zo strany Mesta Žilina priamo so žalobcami
v rade 1/ a 2/, vo vzťahu k nimi deklarovanému porušeniu povinnosti. Pokiaľ žalobcovia aj v minulosti
prenajímali dotknutú nehnuteľnosť na podnikateľské účely, bolo práve ich povinnosťou uviesť

do súladu spôsob užívania stavby so spôsobom užívania stavby uvedenom v kolaudačnom rozhodnutí.
Z uvedených dôvodov okresný súd aj v tejto časti žalobu ako nedôvodnú zamietol, čo je tiež premietnuté
vo výroku III. napadnutého rozsudku, podľa ktorého bola žaloba vo zvyšnej časti zamietnutá.
29. Z rovnakých dôvodov, pre ktoré prvoinštančný súd zamietol žalobu na zaplatenie predmetného
nároku, pri zohľadnení zásady hospodárnosti konania, nevykonal ani dokazovanie výsluchom svedkyne

M. I., keďže vykonanie tohto dôkazu by nemalo žiaden dopad na rozhodnutie súdu v predmetnej veci.
30. Ďalej sa žalobcovia domáhali voči žalovanému nároku na zaplatenie sumy 988,53 eur za
spotrebovanú elektrickú energiu a vodu, a s tým spojené poplatky za upomienku a bankové poplatky.
V danej súvislosti konajúci súd poukázal na skutočnosť, že žalobcovia vykonali započítanie sumy 859,24
eur oproti kaucii zloženej žalovaným vo výške 1.500,00 eur, z čoho vyplýva, že z predmetnej kaucie

zostala suma 640,76 eur (1.500,00 eur - 859,24 eur). V tomto konaní nebolo sporné, že žalovaný
neuhradil náklady z titulu úhrad elektrickej energie a vody vyfakturované Stredoslovenskou energetikou,
a.s. faktúrou č. 9190105318 na sumu 859,24 eur za obdobie od 30.01.2018 - 04.01.2019 so splatnosťou
dňa 31.01.2019, t.j. za obdobie trvania nájmu v zmysle čl. IV. ods. 5. nájomnej zmluvy, z ktorého vyplýva,
že platby za energie a služby (voda, plyn, elektrina, odpady a pod.) uhrádza nájomca podľa

skutočnej vlastnej spotreby odo dňa prenajatia predmetných nehnuteľností od 28.10.2014.
31. Podľa čl. IV. ods. 4. nájomnej zmluvy, v súvislosti s možnosťou skončiť nájom písomnou výpoveďou
nájomnej zmluvy nájomcom alebo prenajímateľmi, a to z akéhokoľvek dôvodu uvedeného v tejto
zmluve, sa stanovuje povinnosť nájomcu zložiť na účet prenajímateľa kauciu vo výške trojmesačného
nájomného. Zložená kaucia môže byť použitá iba ako krytie dlžného nájomného, zmluvného penále,

orgánmi Slovenskej republiky uložených sankcií, pokút a penále, neuhradených faktúr za dodávky
elektriny, vody, plynu, odvozu domových odpadkov a k úhrade škôd na majetku prenajímateľov
spôsobených nájomcom.32. Na základe týchto ustanovení nájomnej zmluvy aj s poukazom na vyjadrenie žalovaného na
pojednávaní konanom dňa 03.06.2022, že uznáva, že nezaplatil poslednú faktúru za elektrinu vo výške
„tých 900,00 eur“ a „nejakých 600,00 eur tú vodu“ a ktorý tvrdil, že následne vyzýval žalobcu v rade

1/, že to budú riešiť z tých 1.500,00 eur tej zálohy (podľa zápisnice o pojednávaní na č. l. 440 spisu),
okresný súd považoval nárok, ktorý si žalovaný uplatnil z titulu žalobcami nevrátenej kaucie vo výške
1.500,00 eur, ktorú mal ako nájomca zložiť v súlade s článkom IV. bod 4 nájomnej zmluvy uzatvorenej
dňa 28.10.2014 medzi žalobcami ako prenajímateľmi a žalovaným ako nájomcom ako kompenzačnú
námietku vo vzťahu k nezaplateným úhradám na výdavky za elektrinu a vodu, a to do výšky 640,76 eur,

keďžeobidvestranysporusazhodlinatom,ženákladyzaelektrickúenergiuúčtovanéStredoslovenskou
energetikou, a.s. na základe faktúry č. 9190105318 za obdobie od 30.01.2018 do 04.01.2019 v sume
859,24eur(nač.l.175spisu,dokladoúhradenač.l.169spisu),ktorézaplatilizažalovanéhožalobcovia
v rade 1/ a 2/ boli započítané oproti časti kaucie zloženej žalovaným. Z kaucie zloženej žalovaným potom
zostala na započítanie suma 640,76 eur (1.500,00 eur - 589,24 eur).
33. Započítanie vykonané žalobcami čo do zostávajúcej časti kaucie v sume 640,76 eur s

uplatnením zmluvnej pokuty okresný súd považoval za neplatné s prihliadnutím na ust. § 3 ods. 1
Občianskeho zákonníka, podľa ktorého výkon práv a povinností vyplývajúci z
občianskoprávnych vzťahov nesmie bez právneho dôvodu zasahovať do práv a oprávnených záujmov
iných a nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi.
34. Podstatným bolo, že podľa pripustenej zmeny žaloby si žalobcovia v rade 1/ a 2/ uplatňovali voči

žalovanému nárok z titulu zmluvnej pokuty v súvislosti s omeškaním platenia nájomného za obdobie
mesiacov 12/2016 až 04/2017, pričom si uplatňovali podľa ich tvrdenia nepremlčanú časť zmluvnej
pokuty za obdobie od 01.05.2018 do 03.04.2020 po odpočítaní toho, čo mali započítať na
časť kaucie zloženej žalovaným. Nárok z titulu omeškaného nájomného za obdobie mesiacov 12/2016
až 04/2017 a následne aj nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty vyčíslenej za obdobie

omeškania s platbami nájomného za obdobie mesiacov od 12/2016 do 04/2017 zobrali
žalobcovia v rade 1/ a 2/ späť z dôvodu, že nároky nájomného za obdobie mesiacov 12/2016 až 04/2017
sú premlčané. Z uvedeného dôvodu nemôže obstáť ani započítanie časti zmluvnej pokuty vo výške
640,76 eur, ktorá mala byť sankciou za omeškanie s nájomným za uvedené obdobie oproti zloženej
kaucii. Akceptácia takého započítania by umožňovala zo strany žalobcov uplatňovanie zmluvnej pokuty

z titulu neuhradenia nárokov z titulu nájomného za mesiacov 12/2016 až 04/2017 v akomkoľvek
období aj do budúcna. Keďže je však zrejmé, že aj s prihliadnutím
na späťvzatie žaloby z dôvodu premlčania predmetných nárokov by nároky z titulu uvedeného
nájomného žalovaný neuhradil, moment zaplatenia by teda zrejme nikdy nenastal, čo by znamenalo
možnosť uplatňovať si zmluvnú pokutu z dôvodu ich nezaplatenia

bez limitu. Takéto uplatňovanie práv zo strany žalobcov v kontexte ich procesných úkonov
v tomto spore je podľa názoru prvoinštančného súdu jednoznačne v rozpore s dobrými mravmi. Len pre
úplnosť súd dodal, že výpočet zmluvnej pokuty nebolo možné realizovať
vovzťahukukaždémujednotlivémunároku,sktorýmmalbyťžalovanýpodľanájomnejzmluvy v
omeškaní, a to za ten istý deň viackrát, ale len 1,00 eur za jeden deň omeškania (podľa ust. čl. IV.

ods. 1 nájomnej zmluvy). Výpočet zmluvnej pokuty žalobcov vo vyjadrení zo dňa 09.03.2022 na č. l.
402 spisu, ktorej časť mala byť započítaná oproti časti žalovaným zloženej kaucie preto nezodpovedá
predmetnému ustanoveniu nájomnej zmluvy.
35. Následne súd prvej inštancie prihliadol na kompenzačnú námietku žalovaného, a
zohľadnil započítanie zostávajúcej časti kaucie vo výške 640,76 eur s nákladmi za vodu a

elektrinu, ktoré žalovaný neuhradil. Jedná sa o náklady vzniknuté v dôsledku úhrady jednotlivých súm
žalobcami, konkrétne faktúry č. 9193514150 vystavenej dodávateľom Stredoslovenská energetika, a.s.
na sumu 597,42 eur za fakturačné obdobie od 05.01.2019 do 18.07.2019, faktúry č.
3191050566 vystavenej dodávateľom Severoslovenské vodárne a kanalizácie, a.s.
na sumu 78,05 eur za fakturačné obdobie od 25.05.2019 do 08.07.2019, faktúry č. 3191030698

vystavenejdodávateľomSeveroslovenskévodárneakanalizácie,a.s.nasumu254,53eurzaobdobieod
23.11.2018 do 31.12.2018, nákladov za upomienku v sume 3,75 eur v súvislosti s oneskorenou úhradou
faktúry zo elektrinu, nákladov za bankové poplatky v sume 36,52 eur v súvislosti s úhradou faktúr č.
9193514150 (na sumu 597,42 eur) a č. 3191050566 (na sumu 78,05 eur) - doklad o úhrade bankových
poplatkov na č. l. 162 spisu.

36. Keďže tieto náklady presahujú výšku kaucie a v zostávajúcej časti bol nárok uplatnený žalovaným zo
stranysúduposúdenýakovzájomnážaloba,keďsúčasnežalovanýzostávajúcinárokuplatnenýžalobou
popieral, nemožno procesný úkon, ktorým sa v prebiehajúcom konaní žalovaný domáhal plnenia od
žalobcov, považovať za kompenzačnú námietku podľa§ 147 ods. 2 CSP. V takom prípade ide vždy o vzájomnú žalobu, a to aj pokiaľ je žalovaným uplatňovaná
nižšia pohľadávka, než je žalobou uplatnená pohľadávka žalobcu.
37. Z uvedeného dôvodu konajúci súd nemohol zohľadniť ako kompenzačnú námietku ostatné nároky

uplatnené zo strany žalovaného.
38. Nadväzne potom rozdiel, ktorý vznikol medzi sumou predstavujúcou súčet žalobcami za žalovaného
uhradených súm z titulu nákladov na neuhradené faktúry za elektrinu, vodu
a náklady s týmito úhradami spojené (859,24 eur + 254,53 eur + 78,05 eur + 597,42 eur + 3,75 eur +
36,52 eur) a tým, čo bolo započítané z titulu nedoplatkov za úhrady za vodu

a elektrinu na zloženú kauciu (1 500,00 eur), priznal vo výroku II. rozsudku žalobcom ako sumu 329,53
eur (1.829,51 eur – 1.500,00 eur = 329,51 eur).
39. Zostávajúca časť kaucie v sume 640,76 eur bola teda započítaná s nákladmi žalobcov na zaplatenie
faktúry č. 9193514150 na sumu 597,42 eur a na časť faktúry č. 3191050566 v sume
43,34 eur. Žalovanému bola preto výrokom II. tohto rozsudku uložená povinnosť zaplatiť zostávajúcu
časť nákladov žalobcov na vyplatenie faktúry č. 9193514150 v sume 34,71 eur (78,05 eur - 43,34 eur),

náklady na vyplatenie faktúry č. 3191030698 v sume 254,53 eur, ako aj náklady za zaplatenie poplatku
za upomienku v sume 3,75 eur a preukázané bankové poplatky v sume 36,52 eur, spolu sumu 329,51
eur.
40. V časti bankového poplatku vo výške 18,26 eur okresný súd žalobu zamietol, nakoľko tretí bankový
poplatok za úhradu nákladov za spotrebované energie a vodu nebol zo strany žalobcov preukázaný.

41. S poukazom na vyššie uvedené dôvody okresný súd žalobu v tejto časti uplatneného nároku
zamietol, konkrétne v časti pre sumu 659,02 eur (640,76 eur - započítanie oproti časti zloženej kaucie
+ 18,26 eur - nepreukázaný bankový poplatok), čo sa premietlo do výroku III. napadnutého rozsudku,
ktorým bola žaloba žalobcov v rade 1/ a 2/ vo zvyšnej časti zamietnutá.
42. Na základe nároku uplatneného žalovaným v podaní doručenom súdu dňa 04.04. 2022 sa okresný

súd vysporiadal s nárokom uplatneným vo výške 1.500,00 eur z titulu ním zloženej nevrátenej kaucie v
bodoch 49. a 50. odôvodnenia napadnutého rozsudku, a to tak,
že celá zložená kaucia vo výške 1.500,00 eur bola započítaná oproti úhradám na energie
a vodu. Pri uvedenej sume sa jednalo o kompenzačnú námietku žalovaného, a to z dôvodu,
že žalovaný nárok žalobcov z titulu úhrad za energie a vodu do výšky 1.500,00 eur uznal.

43.Vostatnejčastinárokyžalovanéhookresnýsúdposúdilakovzájomnúžalobu.Žalovanýjeoprávnený
uplatniť v prebiehajúcom spore aj svoj vlastný kompenzabilný nárok voči žalobcovi. Ide o pohľadávku,
ktorú možno jednostranne započítať proti žalobou uplatnenej pohľadávke podľa predpisov hmotného
práva. Započítanie pohľadávok je jedným zo zákonných spôsobov zániku záväzku a z povahy veci
vyplýva, že osoba uskutočňujúca započítací úkon nepopiera pohľadávku, proti ktorej započítanie

smeruje. To má zásadný význam aj pre posúdenie prípadného podania žalovaného v sporovom konaní.
Ak žalovaný žalobou uplatnený nárok popiera, nemožno procesný úkon, ktorým sa v prebiehajúcom
konaní domáha plnenia od žalobcu, považovať za kompenzačnú námietku podľa § 147 ods. 2 CSP. V
takom prípade ide vždy o vzájomnú žalobu, a to aj pokiaľ je žalovaným uplatňovaná nižšia pohľadávka
než je žalobou uplatnená pohľadávka žalobcu. (Civilný sporový poriadok, 1. vydanie, 2016, s. 547 - 555:

F. Sedlačko). V posudzovanom prípade súd prvej inštancie bez akýchkoľvek pochybností dospel k
záveru, že s výnimkou nároku z titulu nákladov na energie a vody do výšky 1.500,00 eur žalovaný
všetky nároky uplatnené žalobcami žalobou popieral. Z uvedeného dôvodu ostatné nároky uplatnené
žalovaným vo výške 7.050,00 eur (8.550,00 eur – 1.500,00 eur) nemohol posúdiť ako kompenzačnú
námietku, ale ako nároky uplatnené z titulu vzájomnej žaloby. Uvedený záver jednoznačne vyplýva aj

zpodaniažalovanéhodoručenéhosúdudňa04.04.2022,vktoromžalovanýuvádza,žesavočižalobcom
domáha zaplatenia sumy 8.550,00 eur s príslušenstvom, ako aj z jeho vyjadrenia
na pojednávaní konanom dňa 03.06.2022, na ktorom uviedol, že si samostatne voči žalobcom v rade 1/
a 2/ uplatňuje sumu 8.550,00 eur. Súd bol preto povinný tento nárok uplatnený
zo strany žalovaného posúdiť podľa obsahu jeho podaní a vyjadrení a vzhľadom

na jednoznačné popieranie nárokov uplatnených žalobcami voči nemu, nebolo ním uplatnený nárok
v sume 7.050,00 eur možné považovať za kompenzačnú námietku, ale za nárok uplatnený v rámci
vzájomnej žaloby.
44. Žalovaný sa domáhal voči žalobcom v rade 1/ a 2/ zaplatenia sumy 1.000,00 eur z titulu
nákladov za vyvložkovanie hlavného komína v predmete nájmu. Voči tomuto nároku žalobcovia v rade

1/ a 2/ vo vyjadrení zo dňa 09.03.2022 vzniesli námietku premlčania. V danej súvislosti okresný súd
poukázal na potvrdenie o vykonaní čistenia a kontroly komína alebo dymovodu zo dňa 06.12.2016 na č
l. 322 spisu, ako aj na faktúru č. 40/2014 vystavenú B. F. - HAKES žalovanému dňa 05.11.2014 na sumu
1.490,00 eur, splatnú dňa 05.11.2014 (na č. l. 35 spisu). V označenej faktúre je uvedené, že sa fakturujeza komínové práce, frézovanie a vložkovanie. Vzhľadom na skutočnosť, že žalovaný mohol uplatniť ním
tvrdené právo už v roku 2014 a tento svoj nárok uplatnil na súde až dňa 19.01.2022, je zrejmé,
že nebol uplatnený v rámci všeobecnej trojročnej premlčacej lehoty. Okresný súd preto dospel k

záveru, že námietka premlčania uplatnená žalobcami bola vznesená dôvodne, súd preto nemohol
premlčané právo priznať. Nárok žalovaného v tejto časti vzájomnej žaloby bol zamietnutý, čo sa
premietlo do výroku V. tohto napadnutého rozsudku, podľa ktorého bola vzájomná žaloba zamietnutá.
45. Pre úplnosť okresný súd uviedol, že zákon v tomto prípade nestanovuje na to, aby začala plynúť
premlčacia lehota povinnosť uplatniť právo na plnenie u povinnej osoby. Tvrdenie žalovaného, že faktúru

o vyvložkovaní komína predložil žalobcovi v rade 1/ v mesiaci 04/2019, je preto irelevantné. Navyše
žalobca v rade 1/ toto tvrdenie žalovaného poprel a žalovaný ho žiadnym spôsobom nepreukázal.
46. Súčasne žalovaný nepoprel ani tvrdenie žalobcu v rade 1/ na pojednávaní konanom dňa 03.06.2022,
že náklady za vyvložkovanie komína mali byť kompenzované odpustením nájomného za mesiace
11/2014 až 01/2015, (ktorý zápis o odpustení nájomného za uvedené mesiace sa nachádza aj na faktúre
na č. l. 35 spisu).

47. Okresný súd zamietol vzájomnú žalobu aj v časti uplatneného nároku o zaplatenie 950,00 eur z
titulu preplatkov na úhradách nájomného vo výške 950,00 eur za mesiace 11/2017 až 11/2018, čo je tiež
vyjadrené vo výroku V. napadnutého rozsudku. Žalobcovia aj vo vzťahu k uvedenému nároku vzniesli
námietku premlčania, a to vo vyjadrení zo dňa 09.03.2022 (na č. l. 400 spisu). Vzhľadom na to bol súd
povinný posúdiť, či predmetný nárok uplatnený zo strany žalovaného je premlčaný. Žalovaný uplatnil

svoj nárok na zaplatenie preplatkov, ktoré mal zaplatiť v období mesiacov 11/2017 až 11/2018 na súde
dňa 19.01.2022. Premlčacia doba preto pri jednotlivých preplatkoch uplynula v období mesiacov 11/2020
- 11/2021, teda pred uplatnením nároku zo strany žalovaného na súde.
48. Súd zamietol vzájomnú žalobu i v časti uplatneného nároku zo strany žalovaného na
zaplatenie úhrady opráv rozvodov elektroinštalácie v predmete nájmu vo výške 2.100,00 eur z dôvodu

premlčanianároku,keďžežalobcoviavznieslinámietkupremlčaniaaj vovzťahuktomutonároku
vosvojomvyjadrenízodňa21.07.2022.Zdôvodupremlčaniatohtonárokuokresnýsúdvzájomnúžalobu
ani v tejto časti meritórne neposudzoval. Premlčacia doba začala plynúť v roku 2016 (keďže podľa
tvrdenia žalovaného v tomto roku bola vykonaná ako aj ním zaplatená oprava elektrických rozvodov),
a žalovaný si svoje právo na úhradu nákladov na súde uplatnil dňa 04.04.2022, teda jednoznačne po

uplynutí všeobecnej trojročnej premlčacej doby. Navyše žalovaný vo vyjadrení zo dňa 04.04.2022 sám
tvrdil, že tento jeho nárok mal byť skonzumovaný odpustením nájomného za obdobie mesiacov 12/2016
až04/2017.Preúplnosťkonajúcisúddodal,žežalobuvčastinájomnéhozauvedenéobdobiežalobcovia
zobrali späť.
49. S poukazom na dôvody, pre ktoré okresný súd vzájomnú žalobu zamietol (premlčanie nároku),

by potom bolo v rozpore s princípom hospodárnosti konania vykonanie dokazovania výsluchom osôb,
ktoré realizovali opravu elektroinštalácie, t.j. H. C. a F. B., pretože ich vykonanie by bolo bez akejkoľvek
relevancie pre rozhodnutie súdu v merite veci. Prvoinštančný súd preto postupoval správne, keď návrh
žalovaného na vykonanie dokazovania výsluchom týchto svedkov zamietol.
50. Súd prvej inštancie zamietol vzájomnú žalobu aj v časti uplatnenej sumy vo výške 3.000,00 eur,

ktorú si žalovaný uplatňoval voči žalobcom z titulu odmeny sprostredkovania kúpnej zmluvy ohľadne
predmetunájmumedzižalobcamiakopredávajúcimiapánomN.N.apaniO.N.akokupujúcimi.Okresný
súd zdôraznil, že zo samotného angažovania sa žalovaného, ktoré malo spočívať v oslovení
svojho známeho, ktorý mal poznať záujemcov o kúpu prenajatej nehnuteľnosti, nemožno vyvodiť záver
o uzatvorení sprostredkovateľskej zmluvy medzi žalobcami a žalovaným. Žalovaný dokonca v spore ani

len netvrdil, že by taká zmluva bola uzatvorená. Vznik sprostredkovateľskej zmluvy pritom predpokladá
zmluvnýkonsenzusstrán,ktorémumápredchádzaťsľubzáujemcuzaplatiťodmenuzasprostredkovanie
a akceptácia tohto návrhu sprostredkova-teľom.
51. Nie je potom možné priznať žalovanému ním požadovanú odmenu
za sprostredkovanie predaja nehnuteľnosti, keď aj on sám uviedol, že so žiadnym subjektom sa na

takejto odmene nedohodol, o to viac, ak sprostredkovanie predaja prenajatej nehnuteľnosti mal vykonať
K. K.. Okresný súd preto uzavrel, že žalobca neuniesol bremeno tvrdenia rozhodujúcich skutočností
pre priznanie ním tvrdeného nároku a ani dôkazné bremeno (keďže výsluch osôb, ktoré ako označil
žalovaný mali sprostredkovávať predaj prenajatej nehnuteľnosti a ani náhľad do kúpnej zmluvy, v ktorej
sa nenachádza zmienka o žalovanom a ani dohoda o jeho sprostredkovateľskej odmene nie sú dôkazmi,

ktorými by žalovaný preukázal existenciu svojho nároku na sprostredkovateľskú odmenu. Táto odmena
by totiž v prvom rade musela vychádzať z dojednanej zmluvy o
sprostredkovaní. Pokiaľ žalovaný na pojednávaní konanom dňa 03.06.2022 uviedol, že taká dohoda
mala byť uzatvorená medzi ním a K., ani na základe takej dohody nemožno žiadať odmenu od žalobcov,ale od toho subjektu, s ktorým žalovaný takú dohodu uzatvoril. Tento nárok žalovaného sa javí ako
nedôvodný aj vzhľadom k jeho tvrdeniu, že jeho angažovanie sa na predmetnej transakcii malo byť
kompenzované zo strany kupujúcich ako nových vlastníkov, ktorí mu mali umožniť bývať v predmetnej

nehnuteľnosti do 31.12.2019, bez platenia nájomného, len za úhradu energií. Z uvedených dôvodov
okresný súd vzájomnú žalobu aj v časti o zaplatenie sumy 3.000,00 eur ako nedôvodnú zamietol, čo sa
rovnako premietlo vo výroku V. napadnutého rozsudku.
52. Okresný súd doplnil, že zamietol návrh aj na vykonanie dokazovania výsluchom K. K. a K. H., ako aj
návrh na pripojenie listinnej dokumentácie z vkladového konania vedeného pred Okresným

úradom Žilina, katastrálny odbor pod sp. zn. V 4854/2019, pretože žalovaný v spore ani netvrdil, že
by bola medzi ním a iným subjektom dojednaná odmena za sprostredkovanie predaja nehnuteľnosti.
Bolo by potom bez relevancie vypočúvať navrhovaných svedkov za účelom zisťovania, za akú kúpnu
cenu bola inzerovaná prenajatá nehnuteľnosť a aká bola výška provízie za sprostredkovanie predaja
zo strany realitnej kancelárie. Rovnako ani kúpna zmluva uzatvorená medzi žalobcami a kupujúcimi
by nepreukazovala nárok žalovaného na sprostredkovateľskú odmenu, keďže ako sám žalovaný na

pojednávaní konanom dňa 03.06.2022 uviedol, odmena medzi ním a žiadnym subjektom dojednaná
nebola.

53. O trovách konania v konaní o žalobe žalobcov v rade 1/ a 2/ a následne o vzájomnej žalobe
žalovaného rozhodol súd prvej inštancie samostatnými výrokmi, pričom pri svojom rozhodovaní

v obidvoch prípadoch vychádzal z ust. § 255 ods. 1 s použitím § 256 ods. 1 a § 262 ods. 1 a 2 CSP
a konštatoval, že v konaní o žalobe súd zobral do úvahy úspech žalobcov v časti súdom priznanej časti
vyčísleného nároku (t.j. 1 329,51 eur), ako aj časť nároku, vo vzťahu ku ktorému bola žaloba zamietnutá,
t.j. v časti nároku na doplatenie nájomného vo výške 1.250 eur, v časti 300,00 eur z titulu časti nároku
na zaplatenie náhrady za užívanie nehnuteľnosti v mesiacoch 05/2019, 06/2019, v časti o zaplatenie

náhrady škody v sume 797,91 eur, v časti o zaplatenie 659,02 eur z titulu časti uplatnených
nákladov za spotrebované energie a vodu, zároveň súd zobral do úvahy aj výšku nárokov,
vo vzťahu ku ktorým bolo konanie zastavané (t.j. 2.124,00 + 859,24 + 2 575,24), keďže zavinenie
na zastavení konania pri týchto nárokoch majú žalobcovia, ktorí bez uvedenia konkrétneho dôvodu
zobrali žalobu v týchto častiach späť, spolu teda predstavuje nárok, ktorý bol zamietnutý a vo vzťahu

ku ktorému bolo konanie v dôsledku zavinenia na strane žalobcov 1/, 2/ zastavené sumu vo výške 8
565,41 eur (1.250,00 eur + 300,00 eur + 797,91 eur + 659,02 eur + 2.124,00 eur + 859,24 eur + 2.575,24
eur). Celkový nárok, z ktorého súd počítal nárok náhradu trov konania predstavuje sumu 9.894,92 eur
(1.329,51 eur + 8.565,41 eur). Z uvedeného vyplýva, že v konaní o žalobe boli
neúspešnejšížalobcoviavrade1/a2/,ktorýchúspechvkonanípredstavuje13,44%(1.329,51:98,9492)

a úspešnejší bol žalovaný, ktorého úspech v konaní predstavuje 86,56 % (8.565,41:98,9492). Čistý
úspech žalovaného v konaní o žalobe potom predstavuje rozdiel medzi uvedenými sumami,
t.j. 73,12 % (86,56 - 13,44). Výrokom IV. napadnutého rozsudku okresný súd priznal žalovanému voči
žalobcom v rade 1/ a 2/ nárok na náhradu trov konania v rozsahu 73,12 %.

54. Naproti tomu žalobcovia v rade 1/ a 2/ boli v konaní o vzájomnej žalobe žalovaného úspešní v celom
rozsahu (vzájomná žaloba bola voči nim zamietnutá), preto im okresný súd priznal voči žalovanému
výrokom VI. napadnutého rozsudku nárok na náhradu trov konania o vzájomnej žalobe v rozsahu 100
%.

55. Opravným uznesením č. k. 49C/28/2021-535 zo dňa 20.08.2024 okresný súd opravil záhlavie
napadnutého rozsudku, kde doplnil, že žalobcu v rade 1/ zastupuje jeho splnomocnená zástupkyňa
– A. E. C., uvedená v záhlaví tohto rozhodnutia a tiež doplnil predmet konania „o vzájomnej žalobe
žalovaného na zaplatenie sumy 7.050,00 eur“. Uvedené rozhodnutie nadobudlo právoplatnosť dňa
29.10.2024.

56. Proti rozsudku okresného súdu podal v zákonnej lehote odvolanie žalovaný, a to proti jeho výrokom
II. a VI., ktorý sa domáhal jeho zrušenia v napadnutej časti a vrátenia veci súdu prvej inštancie na ďalšie
konanie a nové rozhodnutie.
57. Odvolateľ namietal, že súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy potrebné na zistenie

rozhodujúcich skutočností, a preto považuje napadnutý rozsudok za predčasne vydaný a nezákonný.
Pokiaľ by totiž okresný súd vykonal dôkazy navrhnuté žalovaným, po náležitom posúdení
všetkých skutkových a právnych okolností prípadu by dospel k záveru, že žalovaný nie je povinný
zaplatiť žalobcom žiadnu sumu, pretože všetky nároky žalobcov uplatnené žalobou sú v plnom rozsahukonzumované vzájomnými protinárokmi uplatnenými v tomto spore žalovaným. Žalovaný zdôraznil, že si
vočižalovanýmvrade1/a2/uplatnilvtomtosporekompenzačnýnároknazaplateniesumy8.550,00eur
s príslušenstvom, ktorý pozostáva 1/ z titulu žalobcami nevrátenej kaucie vo výške 1.500,00 eur, ktorú

ako nájomca zložil v súlade s článkom IV. bod 4. nájomnej zmluvy uzatvorenej dňa 28.10.2014 medzi
žalobcami ako prenajímateľmi a žalovaným ako nájomcom, 2/ z titulu nedodržania záväzku žalobcov,
ktorý im vyplýval z článku VI. bod 7. predmetnej nájomnej zmluvy, t.j. záväzok žalobcov uhradiť všetky
výdavky a náklady do výšky 1.000,00 eur. týkajúce sa vyvložkovania hlavného komína v predmete
nájmu, 3/ z titulu preplatkov na úhradách nájomného vo výške 950,00 eur za obdobie mesiacov 11/2017

až 11/2018, 4/ z titulu úhrady opráv rozvodov elektroinštalácie v predmete nájmu vo výške 2.100,00 eur,
5/ z titulu odmeny
za sprostredkovanie kúpnej zmluvy ohľadne predmetu nájmu medzi žalobcami ako predávajúcimi a
pánom N. N. a pani O. N. ako kupujúcimi vo výške 3.000,00 eur. Za účelom preukázania
svojich skutkových tvrdení žalovaný žiadal, aby súd prvej inštancie vykonal dokazovanie výsluchom ním
navrhnutých svedkov, a to: M. I., bytom C. XX, XXX XX J., tel. č. XXXX XXX XXX H. C., bytom P. XXX,

XXX XX N., tel. č. XXXX XXX XXX, F. B., bytom B. XXXX/XX,XXX XX J., tel. č. XXXX XXX XXX, K. K.,
bytom K. XXXX/XX, XXX XX J., tel. č. XXXX XXX XXX, K. H., bytom G. M. XX,XXX XX J., tel. č. XXXX
XXX XXX a tiež navrhol, aby súd zabezpečil listinný dôkaz zo spoločnosti Severoslovenské vodárne a
kanalizácie, a. s.. so sídlom Bôrická cesta 1960, 010 57 Žilina, ktorý preukazuje skutočnosť, že žalobca
v rade 1/ A. B. C. bol dňa 08.07.2019 osobne prítomný v Žiline v sídle uvedenej spoločnosti v súvislosti

s prepisom dodávok vody na nových vlastníkov predmetu nájmu N. N. a O. N.. Bolo to v deň, kedy
došlo medzi žalovaným a žalobcom v rade 1/ A. B. C. v Žiline tiež k osobnému
odovzdaniu nájomného vo výške 1.000,00 eur za mesiace 5/2019 až 6/2019. Odvolateľ zdôraznil, že
v prvom rade sú to žalobcovia, ktorých v tomto spore zaťažuje dôkazné bremeno a ktorí musia bez
rozumných pochybností preukázať, že žalovaný im skutočne nezaplatil nájomné za mesiace 05/2019

až 06/2019. Žalovaný pritom v rámci svojej procesnej obrany predložil a navrhol vykonať okresnému
súdu významné nepriame dôkazy, ktoré sú spôsobilé zásadne spochybniť tvrdenia žalobcov o tom,
že nájomné za mesiace 5/2019 až 6/2019 žalobcom nezaplatil. Žalovaný zopakoval, že nájomné za
predmetné mesiace v celkovej výške 1.000,00 eur (2x 500,00 eur) už zaplatil priamo do rúk žalobcu
v rade 1/ A. B. C. osobne na stretnutí dňa 08.07.2019 v Žiline, o čom som predložil do spisu podporný

listinný dôkaz o hotovostnom výbere finančných prostriedkov z jeho bankového účtu z daného dňa.
Dodal, že vzhľadom na vysoký vek je celkom možné, že si žalobca v rade 1/ už predmetnú udalosť
nepamätá alebo ju v žalobe úmyselne opomína. K úhrade predmetnej sumy žalovaným došlo v čase,
keď už bolo zrejmé, že žalobcovia previedli vlastnícke právo k predmetu nájmu na nových vlastníkov
a žalobca v rade 1/ bol za účelom vysporiadania všetkých vzťahov týkajúcich sa užívania

prevedenejnehnuteľnostiztohtodôvoduosobnevŽiline,očomexistujúobjektívnelistinnédôkazy(napr.
prepis dodávok vody v spoločnosti Severoslovenské vodárne a kanalizácie, a.s. na nových vlastníkov
predmetných nehnuteľností). Žalobcovia si tak buď z nevedomosti alebo zámerne vybrali práve tieto
dva mesiace 05/2019 až 06/2019, a to len preto, že za tieto mesiace im žalovaný nájomné neuhradil
bankovým prevodom na účet, ale zaplatil im ho v hotovosti priamo do rúk žalobcu v rade 1/ A. B. C., aby

následne mohli tvrdiť, že nájomné za dané mesiace nebolo vôbec zaplatené. Odvolateľ preto považuje
tento nárok žalobcov za nedôvodný.
58. Ďalej žalovaný uviedol, že je naďalej presvedčený, že mu voči žalobcom vznikol nárok na odmenu
vo výške minimálne 3.000,00 eur za sprostredkovanie kúpnej zmluvy uzavretej medzi žalobcami ako
predávajúcimi a N. N. a O. N. ako kupujúcimi. Vyčítal preto súdu prvej inštancie nevykonanie dôkazu -

pripojením a oboznámením sa s obsahom spisu Okresného úradu Žilina, katastrálny odbor z vkladového
konania, číslo vkladu V 4854/2019, ktorého obsahom je táto kúpna zmluva uzavretá ohľadne predmetu
nájmu medzi uvedenými zmluvnými stranami, ktorá jednoznačne preukazuje vznik nároku žalobcu na
odmenu z titulu sprostredkovania predmetnej kúpnej zmluvy i jej výšku. Tento nárok žalobcu preukazujú
i ďalšie dôkazy nevykonané prvoinštančným súdom, a to vyjadrenie od realitnej kancelárie Reality

Alpia Žilina, so sídlom Antona Bernoláka 51, Žilina, prípadne výsluch svedka jej zamestnanca K. H.,
tel. č. XXXX XXX XXX, ktorými by bolo preukázané skutočností, za akú kúpnu cenu žalobcovia
inzerovali predmet nájmu v tejto realitnej kancelárii a aká bola dojednaná s predávajúcimi výška provízie
za sprostredkovanie predaja zo strany tejto realitnej kancelárie. Odvolateľ dodal, že od roku 2018
žalobcovia konali vo vzťahu špekulatívne a účelovo, keď svojimi vyfabrikovanými a ničím

nepodloženými výpoveďami z nájmu chceli žalovaného „vyštvať z predmetu nájmu“, pretože predmet
nájmu chceli predať, hoci bol v tom čase „zaťažený“ existenciou platnej a účinnej nájomnej
zmluvy. Žalovaný sa z tohto dôvodu začal osobne angažovať v tom smere, že žalobcom pomôže s
predajom predmetu nájmu za výhodnú kúpnu cenu, a to tak, že sa im všemožne snažil sprostredkovaťpotenciálnych záujemcov o kúpu predmetu nájmu. Túto informáciu žalovaný sprostredkoval svojim
známym pôsobiacim v oblastí realít v Žiline. Onedlho sa žalovanému ozval pán K. K., bytom K. XXXX/
XX, XXX XX J., tel. číslo: XXXX XXX XXX, ktorý sa pohybuje v oblasti kúpy a predaja realít a ktorý

si overoval od žalovaného informácie ohľadne možnosti kúpy predmetu nájmu. Táto osoba následne
sprostredkovala predaj predmetu nájmu jeho novým vlastníkom N. N. a O. N.. Práve v dôsledku
tohto osobného angažovania žalovaného v súvislosti so scudzením predmetu nájmu žalovaný pomohol
žalobcom, t.j. pôvodným vlastníkom získať vyššiu kúpnu cenu za predmet nájmu, než akú pôvodne
žiadali prostredníctvom realitnej kancelárie Reality Alpia Žilina. Za realitnú kanceláriu Reality Alpia

Žilina konal v tejto veci realitný maklér K. H., G. M. XX, XXX XX J., tel. č. XXXX XXX XXX, ktorého
žalovaný navrhol v tejto veci vypočuť. Práve v dôsledku osobného angažovania žalovaného žalobcovia
nerealizovali prevod predmetu nájmu prostredníctvom uvedenej realitnej kancelárie, u ktorej by museli
zaplatiť nemalú províziu za sprostredkovanie predaja (štandardne od 3 % do 7 % z kúpnej ceny, čo
by v danom prípade predstavovalo sumu okolo 255.000,00 eur. Žalobcovia tak ušetrili sumu minimálne
7.650,00 eur až 17.850,00 eur. Keď však žalobcovia zistili, že N. N. (ktorého im prostredníctvom K. K.

„dohodil“ žalovaný) má eminentný záujem o kúpu predmetu nájmu, začali od tohto záujemcu požadovať
vyššiu kúpnu cenu (v rozsahu niekoľko tisíc eur), ako pôvodne žiadali v inzeráte cez realitnú kanceláriu.
Podľa vedomostí žalovaného napokon N. N. akceptoval ponuku žalobcov a zaplatil im za predmet
nájmu vyššiu kúpnu cenu. K týmto skutočnostiam sa vie detailne vyjadriť svedok K. K., ktorého zároveň
odvolateľ navrhol vypočuť na okolnosti týkajúce sa jeho osobného angažovania sa pri scudzovaní

predmetu nájmu, ako aj k ďalším detailom predmetného predaja. Navyše tento svedok disponuje aj
písomnou a elektronickou komunikáciou týkajúcou sa priebehu rokovania o uzavretí kúpnej zmluvy
medzi žalobcami a N. N. a O. N.. V dôsledku tohto aktívneho osobného angažovania pri predaji
predmetu nájmu žalobcovi nepochybne patrí nárok na obvyklú odmenu z titulu sprostredkovania kúpnej
zmluvy ohľadne predmetu nájmu medzi žalobcami a N. N. a O. N. v požadovanej výške. Výsledok v

podobe úspešného uzavretia predmetnej kúpnej zmluvy bol teda preukázateľne dosiahnutý pričinením
žalovaného (§ 774 až 777 Občianskeho zákonníka), ktorému tak vznikol nárok na odmenu vo výške
3.000,00 eur. Žalovaný tiež poukázal na to, že nový vlastník predmetu nájmu N. N. mu umožnil užívať
predmet nájmu do konca nájomného vzťahu, t.j. do konca roka 2019 bez požadovania nájomného, len za
úhraduenergií,pretožežalovanýmalužzazmluvnenéspoločnostinaubytovanieaž domesiaca

12/2019. Ak by som bol žalovaný problematický nájomca, ktorý by neustále porušoval podmienky
nájomnej zmluvy a svojou činnosťou poškodzoval predmet nájmu (ako to v podanej žalobe tvrdia
žalobcovia), potom nie je zrejmé, prečo by nový vlastník predmetu nájmu rešpektoval ďalšie trvanie
nájomnej vzťahu so žalovaným ako nájomcom za vyššie popísaných podmienok. Keďže okresný súd ani
jeden z vyššie uvedených dôkazov nezabezpečil a nevykonal, hoci tieto slúžili na podporu skutkových

tvrdení žalovaného a na preukázanie jeho nárokov, odvolateľ prezentoval názor, že sú splnené
podmienky, aby odvolací súd podľa § 389 ods. 1 písm. c) CSP zrušil napadnuté rozhodnutie súdu prvej
inštancie vo výrokoch II. a VI. a § 391 ods. 1 CSP vec vrátil súdu prvej inštancie na ďalšie konanie a
nové rozhodnutie.

59. Žalobcovia vo svojom vyjadrení k odvolaniu navrhli rozsudok okresného súdu ako vecne správny
potvrdiť.
60. Zdôraznili, že to bol práve žalovaný, ktorého zaťažovalo dôkazné bremeno
na preukázanie jeho tvrdení, že zaplatil žalobcom nájomné za sporné nehnuteľnosti
za mesiace 05/2019 a 06/2019. Prvoinštančný súd pritom v bode 47. napadnutého rozsudku

jednoznačne odôvodnil, že návrh na vykonanie podľa odvolateľa významných nepriamych dôkazov
na preukázanie skutočnosti, že zaplatil žalobcom nájomné za uvedené obdobie, nevykonal a zamietol
z dôvodu, že ani vykonanie týchto dôkazov by nepreukázalo zaplatenie sumy 1.000,00 eur žalovaným
v prospech žalobcov. Ako nedôvodnú žalobcovia označili aj námietku žalobcu, že prvoinštančný súd si
nevyžiadal listinnú dokumentáciu z vkladového konania kúpnej zmluvy uzavretej medzi žalobcami ako

predávajúcimi a manželmi N. ako kupujúcimi, z ktorého mal byť preukázaný vznik nároku žalovaného
na odmenu a jej výšku z titulu sprostredkovania predaja a kúpy predmetných nehnuteľností, ako
aj nevypočutie ním navrhnutých svedkov. Súd prvej inštancie v bode 60. napadnutého rozsudku
podrobne odôvodnil, prečo tento nárok žalovaného na zaplatenie sumy 3.000,00 eur z titulu odmeny
za sprostredkovanie kúpnej zmluvy považuje za nedôvodný. Okresný súd každý návrh žalovaného na

vykonanie dôkazu riadne vyhodnotil z hľadiska prínosu pre daný spor, a to aj s prihliadnutím na princíp
hospodárnosti a rýchlosti konania a dospel k záveru,
že výsluch navrhnutých svedkov a zabezpečenie navrhovaných listinných dôkazov by nemalo vplyv na
rozhodnutie v merite veci. Samotné nevykonanie dôkazov navrhnutých žalovaným bez ďalšieho ešteneznamená naplnenie odvolacieho dôvodu uplatneného odvolateľom. Jedná sa len o subjektívny názor
odvolateľa na to, čo je pre spor rozhodujúce. Podľa názoru žalobcov je odôvodnenie napadnutého
rozsudku natoľko jasné, logické a presvedčivé,

že každému, (vrátane žalovaného), musí byť zrejmé, že jeho nároky uplatnené vzájomnou žalobou
nemôžu obstáť. Žalobcovia sa preto domnievajú, že podaný opravný prostriedok je len obštrukciou,
ktorá má oddialiť právoplatné skončenie sporu. K opakovaných tvrdeniam žalovaného o jeho nároku na
zaplatenie odmeny za sprostredkovanie kúpnej zmluvy
i k jeho návrhom na dokazovanie ohľadne zaplatenia nájomného za mesiace 05/2019

a 06/2019, ako aj ku zvyšným jeho nárokom uplatneným v tomto spore i k návrhom na dokazovanie, sa
už žalobcovia vyjadrili vo svojich podaniach zo dňa 03.05.2022 a 03.09.2022, na ktorých vyjadreniach
zotrvali. Vo vzťahu ku kompenzačnému protinávrhu uplatnenému žalovaným žalobcovia uviedli, že
kaucia 1.500,00 eur bola použitá
na vyrovnanie nezaplatených platieb za dodávku energií tak, ako to konštatoval aj súd prvej inštancie
v napadnutom rozhodnutí. K poplatku za vyvložkovanie komína žalobcovia uviedli, že žalovaný

nepredložil žalobcom relevantný doklad o vykonaní tejto práce, čo skonštatoval i konajúci súd vo svojom
rozhodnutí. Okrem toho žalovaný nezaplatil žalobcom 3 mesiace nájomné (v celkovej sume 1.500,00
eur), aj keď v nájomnej zmluve bol stanovený príspevok dvakrát, t. j. 1.000,00 eur. K preplatkom na
nájomnom vo výške 950,00 eur žalobcovia uviedli, že medzi účastníkmi nájomnej zmluvy bola dohoda,
a to s ohľadom na skutočnosť,

že nájomca v rozpore s nájomnou zmluvou užíval objekt na podnikanie, a nie na bývanie.
Vovzťahukplatbezaopravuelektroinštalácievovýške2.100,00eurbolovkonanípreukázané,žepožiar
elektroinštalácie na prenajímanej domovej nehnuteľnosti spôsobil svojím nezodpovedným konaním
žalovaný, ktorý mal odklad splátok nájomného 4 mesiace, ktoré však žalobcom nezaplatil. Vo vzťahu
k odmene za sprostredkovanie kúpnej zmluvy vo výške 3.000,00 eur žalobcovia uviedli, že žalovaný sa

predaja predmetného domu vôbec nezúčastnil a tento jeho nárok preto nie je dôvodný. Žalobcovia nie sú
si vedomí, že by boli namietali výsluch svedkov v konaní navrhnutých žalovaným. Naviac v predmetnej
veci prebehlo trikrát pojednávanie, avšak ani na jedno z nich sa žiaden svedok nedostavil. Žalobcovia
zopakovali, že žalovaný im nájomné za mesiace 05/2019 a 06/2019 v celkovej sume 1.000,00 eur
doposiaľ neuhradil a celá jeho argumentácia vo vzťahu k zaplateniu uvedenej sumy žalobcovi v rade 1/

sa nezakladá na pravde. Aj keď bol žalobca v rade 1/ v predmetný deň osobne v Žiline, so žalovaným
sa nestretol, ani ho nevidel. Vo vzťahu k nároku na odmenu za spostredkovanie predaja domu sa
žalobcovia už vyjadrili, pričom dodali, že v kúpnej zmluve zabezpečili pokračovanie nájmu žalovaného
v predmetnom dome do mesiaca 12/2019. Dodali, že svedok K. H. nemal nič spoločné s predajom domu
žalobcov a nebol ani účastníkom nájomného vzťahu.

61. Ďalšie vyjadrenia strán sporu neboli v štádiu odvolacieho konania produkované.

62. Krajský súd, ako súd odvolací (§ 34 CSP), preskúmal rozsudok okresného súdu v rozsahu
vyplývajúcom z ust. § 379 CSP, bez nariadenia odvolacieho pojednávania (postupom podľa § 219 ods.

3 CSP v spojení s § 378 ods. 1 CSP a § 385 CSP a contrario) toto rozhodnutie v napadnutej časti,
konkrétnevovecisamej(vovýrokuII.očiastočnomvyhovenížalobeatiežvzávislomvýrokuIV.otrovách
konania, ako aj vo výroku VI. o trovách konania o vzájomnej žalobe) napadnutého odvolaním (v spojení
s opravným uznesením) ako vecne správne potvrdil.

63. Odvolací súd podrobne preskúmal všetky rozhodujúce otázky, ktoré boli vo veci vznesené a v celom
rozsahu sa stotožnil so skutkovými a právnymi závermi súdu prvej inštancie. Okresný súd v dostatočnom
rozsahu zistil skutočnosti rozhodné pre posúdenie danej veci, vecne správne rozhodol a svoje
rozhodnutie odôvodnil v súlade s ust. § 220 ods. 2 CSP. Odôvodnenie rozhodnutia okresného súdu
je vecne správne, pričom v jednotlivostiach naň poukazuje aj krajský súd. Z uvedených dôvodov sa

odvolací súd v odvolacom konaní obmedzil iba na konštatovanie správnosti dôvodov napadnutého
rozhodnutia (§ 387 ods. 2 CSP).

64. Na doplnenie považoval odvolací súd za nevyhnutné reagovať na odvolaciu argumentáciu
žalovaného formulovanú v jej opravnom prostriedku. Krajský súd zároveň poukazuje na zodpovednosť

žalovaného za obsahové vymedzenie svojho odvolania v spojitosti s nevyhnutnosťou odvolacieho súdu
rešpektovať svoju viazanosť odvolacími dôvodmi (§ 380 ods. 1 CSP).65. Primárne odvolací súd zdôrazňuje, že do práva na spravodlivý proces nepatrí právo strany sporu,
aby sa všeobecný súd stotožnil s jej právnymi názormi, navrhovaním a
hodnotením dôkazov (IV.ÚS 252/04), ani právo na to, aby bola strana pred všeobecným súdom úspešná,

teda aby sa rozhodlo v súlade s jej požiadavkami (I.ÚS 50/04). Do obsahu základného práva podľa
článku 46 ods. 1 Ústavy a práva na spravodlivý proces podľa článku 6 ods. 1 Dohovoru nepatrí ani
právo strany sporu vyjadrovať sa k spôsobu hodnotenia ňou navrhnutých dôkazov súdom, prípadne sa
dožadovať ňou navrhnutého spôsobu hodnotenia dôkazov (II.ÚS 3/97, II.ÚS 251/03). Posúdenie návrhu
na vykonanie dokazovania, rozhodnutie, ktoré z dôkazov budú v rámci dokazovania vykonané, je vždy

vecou súdov (§ 185 ods. 1 CSP), a nie strán sporu. Okresný súd v odôvodnení svojho
rozhodnutia uviedol, prečo žalobe žalobcov v rade 1/ a 2/ v časti vyhovel a prečo ju v časti zamietol, a
tiež, prečo v celom rozsahu zamietol i vzájomnú žalobu žalovaného, pričom ku svojim záverom dospel
v kontexte všetkých vykonaných dôkazov s prihliadnutím na individuálne okolnosti prejednávanej veci.
V tejto súvislosti odvolací súd poznamenáva, že právu na odôvodnenie súdneho rozhodnutia (ako
súčasti základného práva na súdnu ochranu) zodpovedá povinnosť dotknutého súdu dať odpoveď nielen

na skutkové a právne otázky daného prípadu, ale i na relevantné argumenty strán.
V súdenej veci však okresný súd svoje rozhodnutie dostatočne a zákonným spôsobom odôvodnil. Právo
na súdnu ochranu však nemožno zamieňať s „právom“ strany sporu byť pred súdom úspešnou; prípadne
s„právom“ navydanierozhodnutiavsúladesjejpožiadavkamiaprávnyminázormi.Pretonieje
porušením daného základného práva, ak súd nerozhodne podľa predstáv strany sporu; vrátane predstáv

o obsahu odôvodnenia súdneho rozhodnutia. S prihliadnutím na obsah dokazovania vykonaného
okresným súdom popísaný v odôvodnení jeho rozsudku, krajský súd len doplnil dôvody napadnutého
rozhodnutia. Uvedený postup odvolacieho súdu je v súlade s uznesením Ústavného súdu SR sp. zn.
IV.ÚS 350/2009 zo dňa 08.10.2009, podľa ktorého „....odôvodnenia rozhodnutí prvostupňového súdu a
odvolaciehosúdunemožnoposudzovaťizolovane,pretožeprvostupňovéaodvolaciekonaniezhľadiska

predmetu konania tvoria jeden celok (II.ÚS 78/2005, III.ÚS 264/2008, IV.ÚS 372/2008).Tento právny
názor zahŕňa aj požiadavku komplexného posudzovania všetkých rozhodnutí všetkých všeobecných
súdov (tak prvostupňového súdu, ako aj odvolacieho súdu a prípadne aj dovolacieho súdu), ktoré boli
vydané v priebehu príslušného súdneho konania“.

66. Na zdôraznenie správnosti napadnutého rozsudku odvolací súd dodáva:

67. Navrhovanie dôkazov v civilnom sporovom konaní má priamu spojitosť s
povinnosťou tvrdenia (§ 132 ods. 1, § 150 ods. 1 CSP). Povinnosť tvrdenia a dôkaznú povinnosť môže
strana plniť od začiatku konania, v žalobe, vo vyjadrení k nej, mimo týchto procesných úkonov, v rámci

prípravy pojednávania, pri odročovaní pojednávaní. Povinnosť označiť dôkazy sa vzťahuje na všetky
tvrdenia, ktoré sa uviedli v žalobe a vo vyjadrení žalovaného. Poslednou procesnou možnosťou splnenia
dôkaznej povinnosti je okamih vyhlásenia uznesenia o skončení dokazovania (§ 154 CSP). Cieľom
povinnosti tvrdenia a dôkaznej povinnosti je unesenie dôkazného bremena v rozsahu, v
ktorom dôkazné bremeno spočíva na strane sporu, bez ohľadu na jej procesné postavenie. Nesplnenie

dôkaznej povinnosti prináša so sebou také rozhodnutie súdu, ktoré vychádza zo skutkového základu
zisteného z dôkazov navrhnutých stranou v opačnom procesnom postavení než je ten, kto nesplnil alebo
nedostatočne splnil svoju dôkaznú povinnosť.

68. Vo všeobecnosti sa posúdenie otázok, ktorá strana sporu je povinná tvrdiť a aký je obsah jej

povinnosti tvrdiť, odvíja od hmotného práva. Platí pritom, že strana sporu je povinná tvrdiť skutočnosti,
ktoré sú na základe hmotného práva spôsobilé privodiť jej úspech v spore. Bremeno tvrdenia je pritom
v korelácii s bremenom popretia tvrdení protistrany (ŠTEVČEK, M. a kol. Civilný sporový poriadok.
Komentár. Praha: C. H. Beck, 2016, s. 569.). Sporové konanie je konaním kontradiktórnym, čo znamená,
že tá strana sporu, ktorá z určitej skutočnosti vyvodzuje právne následky, musí tvrdiť skutočnosti a k

tvrdeným skutočnostiam predložiť alebo označiť dôkazné prostriedky, inak úspešnou byť nemôže. Z
ust. § 150 ods. 1 CSP totiž jednoznačne vyplýva povinnosť sporových strán pravdivo a úplne uvádzať
podstatnéarozhodujúceskutkovétvrdeniatýkajúcesasporu.Sporovékonaniejepodľaaktuálneúčinnej
právnej úprav ovládané tzv. princípom kontradiktórnosti, čo znamená, že sporová strana
vyvodzujúca z určitej skutočnosti právne následky, je povinná jednak tieto skutočnosti tvrdiť, a zároveň

predložiť alebo označiť dôkazné prostriedky na ich relevantné preukázanie.

69. Rozdelenie bremena tvrdenia a dôkazného bremena medzi strany v spore závisí na tom, ako
vymedzuje právna norma ich práva a povinnosti. Obvykle platí, že skutočnosti navodzujúce žalovanéprávomusítvrdiťžalobca,zatiaľčookolnostitotoprávovylučujúcesúzáležitosťoužalovaného.Bremeno
tvrdenia a dôkazné bremeno vystihuje aktuálnu skutkovú a dôkaznú situáciu konania. V priebehu sporu
sa môže meniť, teda môže dochádzať k jeho prerozdeľovaniu. Pokiaľ strana určitú skutočnosť tvrdí, táto

sa považuje za preukázanú v dôsledku uplatnenia fikcie jej nespornosti (§ 151 ods. 1, 2 CSP),
alebo ju strana preukáže príslušným dôkazom (§ 185 a nasl. CSP). Pokiaľ strana ponúkne súdu tvrdenie
a toto tvrdenie podporí vierohodným dôkazom, potom sa bremeno tvrdenia a dôkazné bremeno presúva
na protistranu, ktorú následne zaťažuje povinnosť tvrdiť a uviesť vlastné skutkové tvrdenie o spornej
skutočnosti (pokiaľ je to možné), inak je popretie skutkových tvrdení neúčinné. Presúvanie dôkazného

bremena fakticky znamená poskytnutie príležitosti protistrane ponúknuť iný obraz o tvrdenej skutkovej
okolnosti, ktorá má relevanciu v spore. Z uvedených pravidiel vyplýva, že súd v sporovom konaní nie je
súdom hľadajúcim materiálnu pravdu, ale súdom posudzujúcim kvalitu a rozsah tvrdení a dôkazov
ponúknutých žalobcom či žalovaným (§ 149 a nasl., § 185 a nasl. CSP), pričom hodnotenie dôkazov je
zverené voľnej úvahe súdu (§ 191 CSP).

70. Zároveň platí, že ak sporová strana neponúkne súdu žiadne tvrdenie, ale toto sa snaží nahradiť
dôkazom, ide postup, ktorý aktuálne procesná úprava nepripúšťa (§ 132 ods. 2 CSP), čím sa zvyšuje
zodpovednosť strany sporu za logickú a konštruktívnu argumentáciu vo vzťahu k nárokom
uplatneným v spore.

71. Z pravidla, že každý preukazuje iba svoje vlastné skutkové tvrdenia, existuje výnimka vychádzajúca
zo skutočnosti, že od nikoho nemožno spravodlivo požadovať, aby preukazoval reálnu neexistenciu
určitej skutočnosti (negatívnu skutočnosť – niečo, čo sa nestalo, čo neexistuje). Preukazovanie takejto
skutočnosti je spravidla objektívne nemožné (tento jav sa v rímskom práve označoval ako „probatio
diabolica“). V týchto prípadoch hovoríme o presune dôkazného bremena na protistranu. V civilnej

procesualistike sa pre túto skutočnosť používa termín „negatívna dôkazná teória“. Táto teória sa
uplatní vtedy, keď nie je možné neexistenciu určitej skutočnosti dokázať prostredníctvom tvrdenia iných
pozitívnychskutočností,ktorévkonečnomdôsledkuvedúkzáveruotom,žeurčitánegatívnaskutočnosť
je daná.

72. Možno teda zhrnúť, že pri posudzovaní dôkazného bremena na strane tej – ktorej strany sporu treba
teda rešpektovať tzv. negatívnu dôkaznú teóriu, t. j. pravidlo,
že neexistencia (niečoho) majúca trvajúci charakter sa zásadne nepreukazuje. Na nikom totiž nemožno
spravodlivo žiadať, aby preukázal reálnu neexistenciu určitej právnej skutočnosti. V prejednávanej veci
to potom znamená, že ak žalobcovia tvrdili, že žalovaný im nájomné za mesiace 05/2019 a 06/2019

nezaplatil, bolo povinnosťou žalovaného preukázať (napr. príkazom na ich úhradu v banke alebo
potvrdením o prevzatí týchto súm žalobcami, prípadne iným dôkazom), že túto pohľadávku už žalobcom
uhradil (pozri napr. uznesenie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 6Cdo/81/2010 zo dňa 31.05.2010).

73. Súčasne sa odvolací súd stotožnil s argumentáciou súdu prvej inštancie v napadnutom rozhodnutí,

že dôkazy, ktoré navrhol žalovaný vykonať na preukázanie jeho skutkového tvrdenia, že dňa 08.07.2019
už zaplatil žalobcovi v rade 1/ nájomné za mesiace 05/2019 a 06/2019 neboli toto jeho tvrdenie spôsobilé
preukázať. Jednalo sa totiž všetko o nepriame dôkazy, ktoré splnenie tohto dlhu žalovaným nijako
nepreukazujú.

74. Žalovaný svoju procesnú obranu v spore založil na tvrdení, že žaloba žalobcov nie je dôvodná,
pretože mu žalobcovia nevrátili kauciu vo výške 1.500,00 eur, ktorú ako nájomca zložil v ich
prospech v súlade s čl. IV. bod 4. nájomnej zmluvy, uzatvorenej dňa 28.10.2014 medzi žalobcami
ako prenajímateľmi a žalovaným ako nájomcom. S touto obranou žalovaného sa súd prvej inštancie
dôsledne vysporiadal v bodoch 49. a 50. odôvodnenia napadnutého rozsudku, keď uzavrel, že celá

zložená kaucia vo výške 1.500,00 eur bola započítaná oproti úhradám za elektrickú energiu a vodu,
ktoré spotreboval v predmetnom období žalovaný, ktorému povinnosť ich úhrady vyplývala z nájomnej
zmluvy.Tútonámietkužalovanéhokonajúcisúdsprávnevyhodnotilakokompenzačnú,pretožežalovaný
nárok žalobcov na zaplatenie úhrad za elektrickú energiu a vodu do výšky 1.500,00 eur uznal a výslovne
nepoprel.

75. Vo zvyšnej časti preto ostatné nároky uplatnené žalobcom vo výške 7.050,00 eur konajúci súd
správne vyhodnotil ako vzájomnú žalobu. Z dokazovania vykonaného okresným súdom jednoznačne
vyplýva, že z predmetnej kaucie vo výške 1.500,00 eur žalobcovia v rade 1/ a 2/ započítali sumu859,24 eur, pretože žalovaný neuhradil faktúry za spotrebovanú elektrickú energiu a vyfakturovanú
Stredoslovenskou energetikou, a.s. (faktúra č. 9190105318 na sumu 859,24 eur za obdobie
od 31.01.2018 až 04.01.2019, splatnú dňa 31.01.2019). Vychádzajúc z kompenzačnej námietky

žalovaného, zvyšnú časť kaucie vo výške 640,76 eur prvoinštančný súd započítal na úhradu nákladov
za spotrebovanú elektrickú energiu a vodu, ktoré žalovaný neuhradil tak, ako je špecifikované v bode
50. napadnutého rozsudku. Skutočnosť, že predmetné úhrady za elektrinu a vodu neboli žalobcom
uhradené, žalovaný potvrdil aj vo svojej výpovedi na pojednávaní dňa 03.06.2022, na čo správne
poukázal súd prvej inštancie v bode 49. napadnutého rozsudku.

76. Pokiaľ žalovaný poukazoval na nedodržanie záväzku žalobcov, ktorý im vyplýval z čl. VI. bod 7.
predmetnej nájomnej zmluvy, t. j. uhradiť všetky výdavky a náklady do výšky 1.000,00 eur týkajúce sa
vyvložkovaniahlavnéhokomínavpredmetenájmu,vdanejsúvislostiodvolacísúdpoukazujenasprávnu
argumentáciu súdu prvej inštancie uvedenú v bode 57. napadnutého rozhodnutia, kde konštatoval,
že ak žalobcovia v rade 1/ a 2/ proti tejto časti nároku žalovaného uplatneného vzájomnou žalobou

vzniesli námietku premlčania, okresný súd postupoval správne, keď pri aplikácii ust. § 100 ods. 1 a §
101 Občianskeho zákonníka jeho vzájomnú žalobu voči žalobcom v rade 1/ a 2/ v predmetnej časti
zamietol. V danej súvislosti okresný súd správne poukázal na potvrdenie o vykonaní čistenia a kontroly
komína alebo dymovodu zo dňa 06.12.2016, ako aj faktúru č. 40/2014 vystavenú firmou Komín-stav B.F.
Hakes žalovanému dňa 05.11.2014 na sumu 1.490,00 eur, splatnú dňa 05.11.2014, keď žalobca si voči

žalobcom uplatnil tento nárok v tomto konaní až dňa 19.01.2022, teda po márnom uplynutí premlčacej
lehoty.

77. Rovnako premlčaný bol i nárok žalovaného v časti vzájomnej žaloby o zaplatenie sumy 950,00 eur
z titulu preplatkov na úhradách nájomného vo výške 950,00 eur za mesiace 11/2017 až 11/2018, pretože

žalobcovia v rade 1/ a 2/ aj voči tomuto nároku vo vyjadrení zo dňa 09.03.2022 vzniesli námietku
premlčania. Aj tento nárok žalobca uplatnil na súde až dňa 19.01.2022, pričom premlčacia doba pri
jednotlivých preplatkoch (každej splátke nájomného) uplynula postupne v období mesiacov 11/2020 až
11/2021 (pozri bod 58. napadnutého rozsudku).

78. Aj nárok žalobcu z titulu úhrady opráv rozvodov elektroinštalácie v predmete nájmu vo výške
2.100,00 eur okresný súd žalovanému nepriznal, pretože aj vo vzťahu k tejto časti jeho nároku vzniesli
žalobcovia v rade 1/ a 2/ vo vyjadrení zo dňa 21.07.2022 námietku premlčania. Premlčacia doba na
uplatnenie tohto nároku začala žalovanému plynúť v roku 2016, kedy bola podľa jeho tvrdenia vykonaná
aj zaplatená oprava elektrických rozvodov, no žalovaný si toto svoje právo voči žalobcom uplatnil na

súde až dňa 24.02.2022, teda po márnom uplynutí všeobecnej 3-ročnej premlčacej doby.

79. Dôvodnosť námietky premlčania súd skúma vo vzťahu k nároku uplatnenému žalobou. Nie je pritom
významné, ako strany sporu nárok kvalifikovali po právnej stránke a z akých dôvodov bola
námietka premlčania vznesená. Ak súd zamieta žalobu (v danom prípade vzájomnú žalobu) z dôvodu

premlčania nároku uplatneného vzájomnou žalobou, akékoľvek ďalšie dokazovanie vo vzťahu k meritu
veci by bolo v rozpore so zásadou hospodárnosti konania. Okresný súd teda postupoval správne, keď
zamietol návrh žalobcu na výsluch svedkov H. C. a F. B., ktorý predmetnú elektroinštaláciu,
resp. jej opravu, zrealizovali.

80. Súd prvej inštancie sa tiež dôsledne vysporiadal s nárokom žalovaného na zaplatenie 3.000,00 eur,
ktorý si uplatnil voči žalobcom v rade 1/ a 2/ s poukazom na ust. § 774 až § 777 Občianskeho zákonníka
argumentujúc, že v dôsledku jeho aktívneho osobného angažovania pri predaji predmetu nájmu mu
patrí nárok na obvyklú odmenu z titulu sprostredkovania kúpnej zmluvy ohľadne predmetu nájmu medzi
žalobcami ako predávajúcimi a kupujúcimi – N. N. a O. N., ktorej vklad bol povolený pod č. V 4854/2019.

V tejto súvislosti okresný súd tiež správne argumentoval, že len zo samotného angažovania žalovaného,
ktoré malo spočívať v oslovení jeho známeho, ktorý mal poznať záujemcov o kúpu nehnuteľností,
nemožno vyvodiť záver o uzatvorení sprostredkovateľskej zmluvy medzi žalobcami a žalovaným, ktorá
by zakladala jeho nárok na zaplatenie odmeny uplatnenej vzájomnou žalobou.

81. Žalobcovia v rade 1/ a 2/ v priebehu tohto sporu popreli, že by so žalovaným uzavreli
sprostredkovateľskú zmluvu, ktorou by sa žalovaný ako sprostredkovateľ zaviazal pre nich obstarať za
odmenu uzavretie kúpnej zmluvy na predmet nájmu a v ktorej by sa zaviazali poskytnúť žalovanému
odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý jeho pričinením. Žalovaný teda v tomto spore nepreukázalexistenciuzáväzkovéhovzťahumedzinímažalobcamivrade 1/a2/,t.j.uzavretiezmluvyvzmysle
ust. § 774 až § 777 Občianskeho zákonníka. Samotné uzavretie kúpnej zmluvy medzi žalobcami ako
predávajúcimi a N. N.

a O. N. ako kupujúcimi, ktorej vklad bol povolený pod č. V 4854/2019 Okresným úradom v Žiline,
odborom katastrálnym, nárok žalovaného nezakladá. Obdobne ani osobná angažovanosť žalovaného
v tom smere, že žalobcom v podstate pomôže s predajom predmetu nájmu za výhodnú kúpnu cenu,
nič nemení na tom, že sa jednalo výlučne o osobnú iniciatívu žalovaného, ktorá nemala základ
v sprostredkovateľskej zmluve uzavretej medzi žalovaným ako sprostredkovateľom a žalobcami v rade

1/ a 2/ ako
so záujemcami. Podstatnými obsahovými časťami sprostredkovateľskej zmluvy sú záväzok
sprostredkovateľa obstarať záujemcovi príležitosť k uzavretiu určitej zmluvy a so súčasným
záväzkom záujemcu poskytnúť sprostredkovateľovi odmenu, ak bude výsledok dosiahnutý pričinením
sprostredkovateľa. Existenciu takéhoto záväzkového vzťahu medzi stranami sporu však žalovaný
v tomto spore nepreukázal.

82. Možno teda uzavrieť, že samotná iniciatíva či angažovanosť žalovaného vo vzťahu k uzavretiu
predmetnej kúpnej zmluvy ešte sama osebe nezakladá jeho nárok na odmenu z titulu sprostredkovania
kúpnej zmluvy, pokiaľ sa so žalobcami predtým, ako začal vyvíjať tieto kroky, nedohodol jednak na
sprostredkovaní, ale i odmene za toto sprostredkovanie. Prihliadnuc na argumentáciu žalovaného v
jeho opravnom prostriedku ani ním opakovane navrhnuté dôkazy (listinná dokumentácia z vkladového

konania či výsluch svedkov K. H., K. K. či M. I.) neboli spôsobilé preukázať existenciu
sprostredkovateľskej zmluvy uzavretej medzi žalovaným ako sprostredkovateľom a žalobcami ako
záujemcami. Sprostredkovateľ má totiž nárok na odmenu, keď vykonal činnosť, za ktorú mu záujemca
sľúbil odmenu. Sprostredkovateľovi však nemôže vzniknúť nárok na odmenu, ak z vlastnej iniciatívy
vykonal činnosť, o ktorú ho nikto nepožiadal a ani sa s ním na realizácii takejto činnosti nedohodol.

Vznik sprostredkovateľskej zmluvy teda predpokladá zmluvný konsenzus strán (v danom prípade
žalovaného ako sprostredkovateľa a žalobcov v rade 1/ a 2/ ako záujemcov), ktorému musí predchádzať
sľub záujemcu zaplatiť odmenu za sprostredkovanie a akceptácia tohto návrhu sprostredkovateľom,
hoci i reálnym aktom, t. j. tým, že začne so sprostredkovaním. Odmena (provízia) musí byť teda
v sprostredkovateľskej zmluve dojednaná, a zároveň viazaná na dosiahnutie výsledku pričinením

sprostredkovateľa. Sprostredkovateľ má teda nárok na odmenu, keď vykonal činnosť, za ktorú mu
záujemca sľúbil odmenu.
83. Žalobca sa v tomto spore snažil navrhnutými dôkazmi preukázať, že pre žalobcov v rade 1/ a 2/
sprostredkoval uzavretie kúpno-predajnej zmluvy ohľadne prenajímaných nehnuteľností, avšak ani len
netvrdil, že by bol so žalobcami uzatvoril sprostredkovateľskú zmluvu, ktorá by obsahovala náležitosti

v zmysle ust. § 774 až § 777 Občianskeho zákonníka, vrátane dohody o odmene, ktorú by mal za takúto
činnosť od žalobcov obdržať. Jedná sa pritom o esenciálnu obsahovú náležitosť sprostredkovateľskej
zmluvy, bez ktorej tento typ zmluvy nemôže vzniknúť.
84. Bolo povinnosťou žalovaného vo svojej vzájomnej žalobe i v rámci svojej procesnej obrany v spore
uviesť pravdivé a úplne tie skutočnosti, z ktorých je zrejmé, aké právo na súdnu

ochranuohrozenéhoaleboporušenéhoprávasisvojouvzájomnoužalobouuplatňujeanazákladeakých
skutočností (§ 150 ods. 1 CSP). Judikatúra vymedzuje rozhodujúce skutočnosti ako údaje, ktoré sú
nutné na to, aby bolo jasné, o čom a na akom podklade má súd rozhodnúť. Žalobca musí v žalobe (resp.
žalovaný vo vzájomnej žalobe) uviesť také skutočnosti, ktorými opíše skutok (skutkový dej), na základe
ktorého uplatňuje svoj nárok, a to v akom rozsahu, ktorý umožňuje jeho jednoznačnú individualizáciu,

a teda vymedziť predmet konania po skutkovej stránke. Z formálneho hľadiska vzájomná žaloba žalobcu
v tomto spore splnila všetky vyššie uvedené zákonné požiadavky, preto nič nebránilo súdu, aby ju
z vecného hľadiska prejednal a rozhodol. Každá strana v spore má však povinnosť tvrdenia a dôkaznú
povinnosť, ak však sporová strana neponúkne súdu žiadne tvrdenie, ale toto sa snaží nahradiť dôkazom,
ide o postup, ktorý aktuálne procesná úprava nepripúšťa (§ 132 ods. 2 CSP).

85. V posudzovanom prípade žalovaný teda nepreukázal, že by bol so žalobcami 1/ a 2/ uzatvoril
sprostredkovateľskú zmluvu. Všetky jeho tvrdenia v spore smerovali k opisu toho, ako sa mal ako
sprostredkovateľ v prospech žalobcov ako záujemcov pričiniť o uzavretie kúpnej zmluvy č. V 4854/2019,
no vôbec netvrdil jednu z jej podstatných náležitostí, ktorej absencia má za následok neplatnosť zmluvy,

konkrétne výšku odmeny, ktorú ako záujemca v prípade obstarania žalobcom ako sprostredkovateľom
sprostredkovateľovi zaplatí. Ak teda aj predmetná kúpno-predajná zmluva bola uzavretá aj pričinením
žalobcu v rade 1/, nemohol mu vzniknúť nárok na obvyklú odmenu z titulu sprostredkovania predmetnejkúpnej zmluvy, pretože táto nemala základ v sprostredkovateľskej zmluve, ktorej existenciu žalobcovia
v rade 1/ a 2/ v tomto spore popreli. Žalobcovia preto neboli povinní žalovanému zaplatiť žiadnu províziu.

86. Za popísanej situácie by vykonanie akéhokoľvek ďalšieho dokazovania v predmetnej veci (či už
navrhnutými svedeckými výpoveďami alebo listinnými dôkazmi) bolo nehospodárne. Odvolací súd
zdôrazňuje, že procesný postoj strany sporu zásadne nemôže bez ďalšieho dokazovania
implikovať povinnosť všeobecného súdu akceptovať jeho návrhy na vykonanie dokazovania. Všeobecný
súd je však povinný na tieto procesné úkony primeraným, zrozumiteľným a ústavne akceptovateľným

spôsobomreagovaťvsúladesplatnýmprávnymporiadkomaštádiomcivilnéhoprocesu,vktoromstrana
sporu uplatňuje svoje nároky, alebo sa bráni proti ich uplatneniu (pozri napr. rozhodnutie Ústavného
súdu SR sp. zn. I.ÚS 372/06).

87. Okresný súd preto postupoval správne, ak na základe popísaného skutkového stavu dôkazy
navrhované žalovaným, označené aj v jeho opravnom prostriedku, nevykonal, pretože by to bolo

v rozpore so zásadou hospodárnosti konania a súčasne ich vykonanie by nemohlo viesť k iným
skutkovým a právnym záverom, než ktoré sú prezentované v odôvodnení napadnutého rozsudku.

88. Zároveň krajský súd poukazuje na skutočnosť, že žalovaný nepodal odvolanie proti výroku V., ktorým
súd jeho vzájomnú žalobu zamietol. V tejto časti je napadnuté rozhodnutie už právoplatné. Odvolací súd

sa jeho argumentáciou zaoberal len vo väzbe na odvolaním napadnutý výrok II. napadnutého rozsudku.

89. S poukazom na vyššie uvedené skutočnosti a prezentovaný právny názor sa odvolací súd z dôvodu
hospodárnosti konania už nezaoberal ďalšími odvolacími námietkami prezentovanými odvolateľom
v jeho opravnom prostriedku ani reakciou žalobcov na ne, pretože tieto neboli spôsobilé ovplyvniť jeho

rozhodnutie v merite veci.

90. Odvolací súd preto vyhodnotil odvolacie námietky žalovaného v merite veci ako nedôvodné a pri
súčasnom nezistení nedostatkov v postupe súdu prvej inštancie, na ktoré odvolací súd prihliada
z úradnej povinnosti (§ 380 ods. 2 CSP), rozsudok okresného súdu vo výroku II., t. j. vo veci

samej, podľa § 387 CSP ako vecne správny potvrdil.

91. Ako vecne správny odvolací súd potvrdil aj od rozhodnutia vo veci samej závislý výrok IV. o trovách
konania, vo vzťahu ku ktorému odvolateľ neprodukoval žiadnu relevantnú odvolaciu argumentáciu
a ktorý zároveň zodpovedá úvahe okresného súdu a zákonným ustanoveniam uvedeným v odôvodnení

napadnutého rozsudku.
92. Odvolací súd potvrdil tiež ako vecne správny i výrok VI. o trovách konania o vzájomnej žalobe,
napadnutý odvolaním, vo vzťahu ku ktorému odvolateľ rovnako neprodukoval žiadnu odvolaciu
argumentáciu a ktorý tiež plne zodpovedá zákonným ustanoveniam citovaným súdom prvej inštancie
v napadnutom rozhodnutí a úspechu žalobcov i v tejto časti konania o vzájomnej žalobe v tomto spore.

93. Vo zvyšnej časti, nenapadnutej odvolaním, t. j. vo výrokoch I., III. a V. zostal rozsudok okresného
súdu v spojení s opravným uznesením nedotknutý týmto rozhodnutím odvolacieho súdu.

94. O trovách odvolacieho konania rozhodol krajský súd § 262 ods. 1 CSP v spojení

s § 255 ods. 1 CSP a § 396 ods. 1 CSP tak, že žalobcom v rade 1/ a 2/ ako úspešnej procesnej strane
priznal nárok na ich náhradu v rozsahu 100 % proti žalovanému, ktorý v tomto štádiu konania úspech
nemal. O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie v lehote 60 dní po právoplatnosti
tohto rozhodnutia samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník (§ 262 ods. 2 CSP).

95. Toto rozhodnutie senátu odvolacieho súdu bolo prijaté hlasovaním pomerom hlasov
3 : 0.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP).Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa
konanie končí, ak
a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,

b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,
c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu
a nekonal za ňu zákonný zástupca alebo procesný opatrovník,
d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,
e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo

f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces
(§ 420 CSP).

Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo
rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo

od vyriešenia právnej otázky,
a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,
b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo
c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne.
Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní

proti uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n) (§ 421 ods. 1 a 2 CSP).

Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, ak
a) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy;
na príslušenstvo sa neprihliada,

b) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany
neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,
c) je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvo pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia
dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a) a b).
Na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je rozhodujúci deň podania žaloby

na súde prvej inštancie (§ 422 ods. 1 a 2 CSP).

Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné (§ 423 CSP).

Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu

oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné
uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy.
Dovolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom
súde (§ 427 ods. 1 a 2 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania ustanovených v § 127 ods. 1 CSP (ktorému
súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje a podpísania) uvedie, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie
považuje za nesprávne (dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom.
Povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je
a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,

b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské
právnické vzdelanie druhého stupňa,
c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený
osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane

pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý
za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa (§ 429 CSP).Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže dovolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
dovolania (§ 430 CSP).

V prípade, že nebude dobrovoľne splnená povinnosť uložená týmto rozhodnutím, môže sa osoba
oprávnená z rozhodnutia domáhať uspokojenia svojho nároku návrhom
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona (zákon č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch
a exekučnej činnosti /Exekučný poriadok/ a o zmene a doplnení ďalších zákonov).