Rozsudok – Zmluvy ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 14. november 2024

Súd: Mestský súd Bratislava IV
Spisová značka: B3-11C/36/2022

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1322202735
Dátum vydania rozhodnutia: 14. 11. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Silvia Gandelová

ECLI: ECLI:SK:MSBA4:2024:1322202735.7

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

B3-11C/36/2022

Mestský súd Bratislava IV v konaní pred sudkyňou JUDr. Silviou Gandelovou v právnej veci žalobcu: A.
B. C., narodený XX.X.XXXX, bytom D. X, E. F., zastúpený JUDr. Mária Kotrecová, advokátka, so sídlom
Panenská 8, Bratislava, IČO: 30799147, proti žalovanej: G. G. H., narodená XX.X.XXXX, bytom H. X,
E. F., zastúpená Advokátska kancelária JUDr. Danica Birošová, s.r.o., so sídlom Piaristická 46, Trenčín,
IČO: 36837857, o zaplatenie 35.000 eur s príslušenstvom takto

r o z h o d o l :

B3-11C/36/2022

I. Žalovaná je povinná zaplatiť žalobcovi 15.000 eur, spolu s úrokom omeškania vo výške 5 % p.a. od
16.4.2020 do zaplatenia a to do troch dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

II. Vo zvyšku sa žaloba zamieta.

III. Žalovaná má nárok voči žalobcovi na náhradu trov konania vo výške 14,3 %.

o d ô v o d n e n i e :

B3-11C/36/2022

1. Žalobou, ktorá bola Okresnému súdu Bratislava III doručená dňa 13.6.2022, sa žalobca domáhal, aby
súd uložil žalovanej povinnosť zaplatiť mu 35.000 eur s príslušenstvom, z titulu zľavy z kúpnej ceny.

2. V žalobe tvrdil, že dňa 6.3.2019 uzatvoril so žalovanou kúpnu zmluvu, predmetom ktorej bol odplatný

prevod vlastníckeho práva k špecifikovaným nehnuteľnostiam, zapísanými na liste vlastníctva č. XXXX
a to stavby so súpisným číslom XXXX, rodinný dom, postavený na pozemku parc.č. 1560/390, pozemku
registra „C“ parc.č. 1560/71 zastavaná plocha a nádvorie o výmere 429 m2, pozemku registra „C“
parc.č. 1560/390 zastavaná plocha a nádvorie o výmere 171 m2, žalobca nadobudol nehnuteľnosti do
výlučného vlastníctva dňa 1.4.2019. Dohodnutá kúpna cena predstavovala sumu 261.500 eur, žalobca
zaplatil kúpnu cenu v časti 14.000 eur z vlastných finančných prostriedkov a v časti vo výške 247.500
eur z prostriedkov z hypotekárneho úveru. Protokolárne prevzal nehnuteľnosti dňa 7.4.2019, pričom

pri preberaní nezistil žiadne zjavné vady, žalovaná ho ubezpečila, že nehnuteľnosť je v bezvadnom
stave, netrpí žiadnymi faktickými ani právnymi vadami. Žalobca ich začal užívať, postupne zistil, že
nehnuteľnostisúpostihnutévadami,ktoréspočívajúvtom,ževkúpeľnisosprchovacímkútomnabobtnal
obklad niky, zvýšil objem a následne popraskal, uvoľnil sa obklad pod nikou, ako vadu konštatovalnadrozmerné škáry v stoji medzi obkladom a dlažbou v sprchovom kúte, pretrvávajúci prenikavý zápach,
popraskanie a škáry medzi obkladačkami, ďalšie vady boli v exteriérovom jazierku s únikom vody, v
dôsledku poškodenej izolačnej fólie, záhradný altánok bol nestabilný a nakláňal sa, nefunkčná vírivka,

v dôsledku chybného prietokového čerpadla v nej, rozpadávajúce sa oplotenie a ďalšie špecifikované,
menej vážne závady. Žalobca bezodkladne po prvom zistení objavujúcich sa vád to oznamoval
žalovanej, najskôr telefonicky, nakoľko žalovaná neprejavila ochotu problémy riešiť, dňa 17.6.2019
začal komunikovať písomne. Žiadal o zjednanie nápravy, nakoľko vady mu bránili nehnuteľnosť užívať,
ovplyvnili komfort bývania, mali negatívne dopady na ľudské zdravie. Žiadal žalovanú, aby odstránila

zistené vady na vlastné náklady, ponúkol aj možnosť, že si to zabezpečí sám a ona náklady uhradí.
Žalobca oslovil spoločnosť FIPA s.r.o., o vykonanie ohliadky, vypracovanie odbornej správy, ktorá
identifikovala vady rodinného domu v častiach kúpeľní a to nabobtnané ekopanely, popraskané obklady,
absencia hydroizolácie, poškodenie pevnej časti steny, zatekanie vody do konštrukcií stien rodinného
domu, zárodky hmyzu v prehnitej ekopanelovej konštrukcii, poškodené drevené hranoly steny medzi
oboma kúpeľňami. Zistené pokročilé štádium poškodenia materiálov potvrdzovalo trvalo dlhodobý

problém a to pôsobenie vody na prírodné materiály použité pri výstavbe. Vyžadovala sa kompletná
sanácia v kúpeľni, pričom cena prác rekonštrukcie bola odhadnutá na sumu 11.890 eur bez DPH. Po
odbornom posúdení žalobca dňa 14.1.2020 informoval žalovanú o zisteniach a uviedol, že predložený
finančný odhad na odstránenie obkladov a podláh, vyčistenie bol 1.700 eur bez DPH. Dňa 28.1.2020
žalobca opakovane oznámil žalovanej vady, jednalo sa o premáčanie obvodových nosných konštrukcií

rodinného domu ohrozujúcich jeho statiku, premáčanie drevovláknitých dosiek na úrovni terénu a terasy,
nestabilita záhradnom altánku, chýbajúce príslušenstvo nehnuteľnosti, pokazené kanalizačné čerpadlo,
chyba čerpadla vírivky, chýbajúca hydroizolácia, rozpadávajúce sa oplotenia, skryté vady v kúpeľniach,
poškodená strecha záhradného domčeka. Dňa 25.3.2020 si žalobca u žalovanej uplatnil nárok na
primeranú zľavu z kúpnej ceny vo výške 18.149,60 eur, žalovaná reagovala dňa 16.4.2020 s tým, že

reklamáciu neuznáva z dôvodu, že reklamované vady nepovažuje za skryté vady, ktoré existovali už
v čase pred odovzdaním nehnuteľnosti. Žalobca oslovil znalkyňu I. A. J. C., K., ktorá v znaleckom
posudku č.41/2020 stanovila primárne príčiny zamokrenia a vyhodnotila, že ich dôsledkom sú zásadné
vady rodinného domu majúce zásadný význam a následky, ktoré nemožno jednoducho napraviť, pričom
sa jedná o skryté vady. Žalobca o tom informoval žalovanú, opakovane si uplatnil nárok na primeranú

zľavu z kúpnej ceny, kalkulovanú na 10 % z kúpnej ceny, t.j. vo výške 26.150 eur, ako aj nárok
na náhradu nákladov vynaložených v súvislosti s uplatnením nárokov z vád nehnuteľnosti. Žalovaná
reagovala listom zo dňa 7.8.2020, odmietla akceptovať zodpovednosť za reklamované vady, namietala
objektívnosť znaleckého posudku. Dňa 3.12.2020 sa uskutočnilo stretnutie strán sporu, žalovaná mala
záujem na vypracovaní druhého znaleckého posudku, neskôr na tom netrvala. Dňa 9.3.2021 zaslal

žalovanej výzvu, v ktorej zosumarizoval skutočnosti, právny základ nárokov a vyzval ju na zaujatie
stanoviska najneskôr do 31.3.2021. Dňa 18.3.2021 sa uskutočnilo druhé osobné rokovanie strán sporu,
na ktorom žalovaná uznala objektívnosť znaleckého posudku, upustila od požiadavky vypracovania
druhého znaleckého posudku, uznala, že reklamované vady so skrytými vadami. Namietala skryté
vady vírivky a záhradného altánku, s čím žalobca nesúhlasí. Žalovaná navrhla, že zabezpečí cenové

ponuky troch spoločností na opravu reklamovaných vád, ale zabezpečila cenovú ponuku len jednej, jej
spriaznenej spoločnosti Hanae s.r.o., ktorú mu zaslala. Žalobca sa osobne zúčastnil ohliadky, posúdil,
že táto spoločnosť nie je odborne spôsobilá realizovať sanáciu vád s ohľadom na špecifickosť rodinného
domu, ktorý je drevodomom, nie však montovaným. Cenová ponuka, ktorá mu bola predložená nebola
vhodná z hľadiska charakteru rodinného domu, rozsahu reklamovaných vád, absentovalo riešenie z

hľadiska biologicko-dezinfekčného. Žalovaná s jeho postojom nesúhlasila a trvala na realizácii sanácie
reklamovaných vád touto spoločnosťou, čo bolo pre žalobcu neakceptovateľné. S ohľadom na povahu
a rozsah a zníženie funkčných vlastností nehnuteľnosti, zhoršenia a čiastočnej nemožnosti ich užívania,
negatívnych dôsledkov na zdravie, dlhodobosť pretrvávania závadného stavu, cca tri roky a nečinnosť
žalovanej vec vyriešiť konštruktívne, ako aj predpokladanú hodnotu nákladov potrebných na sanáciu

vád nehnuteľnosti, si žalobca uplatnil nárok na zľavu z kúpnej ceny vo výške 13,38 % z ceny t.j. sumu
35.000 eur.

3. Ako dôkazy predložil cenovú ponuku rekonštrukcie kúpeľní, mailovú komunikáciu, kúpnu zmluvu zo
dňa6.3.2019,odpoveďnalistzodňa25.7.2020,odpoveďzodňa7.8.2020,zodňa16.4.2020,potvrdenie

banky o zložení rezervačnej zálohy, potvrdenie o zaplatení časti kúpnej ceny, predžalobnú výzvu zo dňa
25.3.2020, protokol o odovzdaní nehnuteľnosti zo dňa 7.4.2019, rozhodnutie o povolení vkladu zo dňa
1.4.2019, správu o ohliadke stavu kúpeľní zo dňa 13.1.2020, list vlastníctva č.XXXX, znalecký posudokč.41/2020, neskôr predložil fotografie, kolaudačné rozhodnutie, čestné vyhlásenie D. A., vyjadrenie
k vírivke.

4. Žalovaná sa k žalobe vyjadrila, navrhla ju zamietnuť. Poukázala na to, že predmetná nehnuteľnosť
bola v čase predaja inzerovaná za kúpnu cenu vo výške 273.500 eur, žalobcovi bola poskytnutá zľava
vo výške 9.000 eur za drobné nedostatky a za naklonený altánok, ktoré žalobca akceptoval, za altánok
následne bola žalobcovi poskytnutá ďalšia zľava vo výške 5.000 eur, ktorú žalobca podľa názoru
žalovanej vyjednal nečestným spôsobom, nakoľko pred podpisom rezervačnej zmluvy jej oznámil, že

pôvodne požadovaná výška úveru mu nebude poskytnutá a nebude schopný uhradiť dohodnutú kúpnu
cenu, z toho dôvodu žiadal o zníženie kúpnej ceny napriek tomu, že žalovaná nebola s ďalšou zľavou
stotožnená, rozhodla sa ďalšiu zľavu žalobcovi poskytnúť. Po podpise rezervačnej zmluvy s cenou
nižšou o 14.000 eur oproti inzerovanej cene, jej žalobca telefonicky oznámil, že mu bol poskytnutý
úver v plnej výške, avšak na dohodnutej zľave sa nič nemení. Žalovaná z toho usudzuje, že postup
žalobcu bol neseriózny a špekulatívny. Napriek tomu, že v čase predaja nehnuteľnosti mu poskytla

vysokú zľavu z kúpnej ceny, naďalej sa snaží bezdôvodne obohatiť na jej úkor. Poukázala na to,
že v kúpnej zmluve si dohodli osobitnú úpravu zodpovednosti za škodu, pričom v článku IV. bod 3.
je uvedené, že dňom prevzatia predmetu zmluvy, vrátane zoznamu hnuteľných vecí, prechádza na
kupujúceho zodpovednosť za škodu na predmete zmluvy a povinnosť úhrady nákladov spojených s jeho
užívaním, ibaže by kupujúci preukázal, že škodu nespôsobil a skrytá závada pretrvávala už v čase pred

odovzdaním kupujúcemu a dôsledok závady sa prejavil po prevzatí kupujúcim, najneskôr však do 90
kalendárnych dní od prevzatia predmetu zmluvy. Uviedla, že žalobca si svoj nárok neuplatnil v lehote v
súlade s týmto článkom, uplatnený nárok dostatočným spôsobom nepreukázal, vady, ktoré označil nie
je možné jednoznačne považovať za tieto vady a má za to, že nebolo preukázané, že sa jedná o také
vady, za ktoré by zodpovedala ona. Odovzdávanie nehnuteľnosť trvalo viac ako štyri hodiny, žalobca

mal dostatočný priestor vykonať odbornú ohliadku nehnuteľnosti a oboznámiť sa s jej stavom. V čase
odovzdania nehnuteľnosti tá nevykazovala ani náznak vád, ktoré neskôr žalobca uplatnil, žalobcom
uplatňované vady sa prejavili až po niekoľkotýždňovom užívaní nehnuteľností žalobcom, preto nie je
možné vylúčiť, že ich vznik zapríčinil žalobca svojim konaním. Exteriérové jazierko nevykazovalo žiadne
vady, voda v jazierku sa prirodzene odparuje, preto je potrebné ju dopĺňať. Stav altánku bol zjavný už

pri ohliadke a preberaní nehnuteľnosti, žalobca s ním bol oboznámený pred uzatvorením zmluvy, tento
stav akceptoval a v súvislosti s ním dostal aj zľavu z kúpnej ceny, nemožno preto stav altánku považovať
za skrytú vadu. Pokiaľ sa jedná o uplatňovanú vadu vírivky, v čase odovzdávania nehnuteľnosti bola
vírivka plne funkčná, nevykazovala žiadne vady, fungovanie bolo žalobcovi riadne predvedené, voda vo
vírivke bola ohriata. Ak by čerpadlo nefungovalo, nebolo by možné dosiahnuť vo vírivke vyššiu teplotu

ako teplotu vonkajšieho prostredia. K poškodeniu vírivky, mohlo dôjsť aj z dôvodu zlej manipulácie a
čistenia zo strany žalobcu. Čo sa týka tvrdenia o uvoľnených pántoch na kuchynskej linke, žalovaná
má za to, že takéto skutočnosti nie je možné považovať za skryté vady. Povytrhávanými elektrickými
káblami má žalobca zrejme na mysli káble, ktoré ostali visieť zo stropu, po odmontovaní bodových
svietidiel. Žalovaná v tej súvislosti uvádza, že pri prevode nehnuteľnosti žalobca k takémuto stavu nemal

žiadne námietky, svietidlá neboli súčasťou zariadenia domu, nie sú ani v zozname zariadenia, ktoré
je prílohou kúpnej zmluvy. Drevená lavica pred domom nie je súčasťou zoznamu zariadenia domu,
avšak žalovaná ju v dobrej vôli v nehnuteľnosti nechala po tom, čo žalobca namietal, že sa tam pri
preberaní domu nenachádzala. Čo sa týka kanalizácie, vzhľadom na jej typ je potrebné pravidelné
čistenie,čojemožnépreukázaťvýpoveďamivlastníkovsusednýchnehnuteľností,nakoľkovcelejlokalite

je tlaková kanalizácia náchylná na upchatie. Odvod dažďovej vody bol zabezpečený trativodom, s
vývodom na ulicu, čo je spôsob riešenia odvodu dažďovej vody. Pri prvotnej komunikácii so žalobcom,
ohľadom odkladov v kúpeľni sa vyjadrila, že nie je si vedomá existencie akejkoľvek vady, za ktorú by
niesla zodpovednosť, komunikácia sa začínala vymykať slušnosti a žalovaná trvala na písomnej forme
komunikácie so žalobcom. Poprela tvrdenie žalobcu, ako aj vyjadrenie spoločnosti FIPA, že v kúpeľni

sa nenachádzala hydroizolácia, bola osobne prítomná pri realizácii stavby kúpeľní a bez akýchkoľvek
pochybnosti potvrdzuje, že hydroizolácie v kúpeľni boli zrealizované. Poukázala na to, že žalovaný
spočiatku žiadal nárok vo výške 18.149,60 eur, neskôr zľavu z kúpnej ceny vo výške 10 % z kúpnej ceny,
v rámci rokovaní bez právnych zástupcov požadoval sumu 15.000 eur a napokon sa žalobou domáha
zaplatenia sumy 35.000 eur. Výšku žalovaná považuje za neprimeranú a neopodstatnenú. Znalecký

posudok predložený žalobcom rozporuje, závery sú podľa nej subjektívne, posudok nemožno považovať
za nestranný a nezaujatý, znalkyňa prekročil rozsah svojich úloh. Ďalej poukazovala na skutočnosť,
že žalobca dal vypracovať znalecký posudok viac ako rok po oznámení ním tvrdených vád a znalkyňa
posudzovala stav po 15 mesiacoch od prevzatia domu.5. Ako dôkazy predložila whatsapovú komunikáciu, mailovú komunikáciu.

6. Žalobca v replike nesúhlasil s tvrdením žalovanej, že mu pri kúpe poskytla zľavu z ceny, žalovaná
ponúkla nehnuteľnosti na predaj, viackrát znižovala inzerovanú kúpnu cenu, ponúkala nehnuteľnosti
aj so zariadením, čo pre žalobcu, s ohľadom na jeho životný štýl, nemalo význam, nemal oň záujem,
hodnota zariadenia sa nestala súčasťou kúpnej ceny. Strany sporu sa dohodli slobodne, vážne a bez
nátlaku na konečnej výške kúpnej ceny, žalovaná mu žiadnu zľavu z kúpnej ceny neposkytla. Zistené

vady jej riadne oznamoval a žiadal ju o zjednanie nápravy, žalovaná až dodatočne uznala existenciu
vád a prejavila záujem vady na vlastné náklady odstrániť. Námietku premlčania považuje za irelevantnú,
zodpovednosť za vady je objektívnou zodpovednosťou, ktorej sa predávajúci nemôže zbaviť. Podľa jeho
názoru odovzdanie nehnuteľnosti bolo formálne, bez dostatočného časového priestoru oboznámiť sa s
aktuálnym stavom. Únik vody z jazierka nebol masívny a viditeľný, záhradný altánok nebol postihnutý
zjavnými vadami jeho stability, naklonenie tak nemohol akceptovať. Následne po nasťahovaní sa do

rodinného domu, sa však vady altánku plne prejavili v radikálnom naklonení na stranu, hrozilo jeho
zrútenie, žalobca bol nútený ho fixovať a následne komplexne zrekonštruovať. Pri preberaní vírivky
nebola nastavená teplota vody vyššia ako vonkajšia teplota vzduchu, pri zapnutí sa iba spustili masážne
trysky a nebolo možné posúdiť funkčnosť jej tepelného čerpadla, nakoľko ohrev vody sa nezapol.
Nesúhlasil s tvrdením žalovanej, že si vady zavinil svojím konaním, respektíve používaním. Snažil sa

zistiť čo najviac informácií, oslovil dodávateľa vírivky, s ktorým konzultoval aj nefunkčnosť vírivky, pričom
zistil, že nefunkčnosť jej čerpadla nemohol zistiť pri čiastkovom zapnutí v teplom období, táto vada sa
prejaví až po nastavení vyššej teploty, ako je teplota okolia. Kanalizácia bola upchatá vecami, ktoré
sa do nej nevyhadzujú. Rodinný dom mal byť podľa kolaudačného rozhodnutia napojený na dažďovú
kanalizáciu a nie na trativod. Ako veľmi závažný bol stav nosnej steny rodinného domu sa ukázalo až pri

odkrytí vrchných vrstiev a základov rodinného domu, poškodená nosná stena reálne ohrozovala statiku
celej stavby. Plot, ktorý bol príslušenstvom nehnuteľnosti, sa v dôsledku pôsobenia poveternostných
vplyvov rozpadal, ako príčina poškodenia sa preukázalo použitie nevhodného stavebného riešenia
a materiálu, bolo ho potrebné komplexne sanovať, pričom bolo potrebné znovu vybudovať jeho
základy, ktoré pôvodne neboli vybudované do potrebnej požadovanej nezamŕzajúcej hĺbky. Polemiku

k absentujúcej hydroizolácie považuje za irelevantnú, hydroizolácia v rodinnom dome chýbala, vo
vzťahu k zodpovednosti za skryté vady je bezpredmetné kto túto situáciu zavinil, relevantný je znalecký
posudok. Závažnosť vytknutých vád sa preukázala pri odbornej rekonštrukcii kúpeľne, ktorú začal po
neúspešnom rokovaní so žalovanou, po podaní žaloby. Pri odkrývaní poškodených materiálov sa zistilo,
že poškodenie stien je masívnejšie ako sa predpokladalo pri povrchovom zistení, nie je lokalizované

len na miestach kúpeľní, ale presahuje aj do susediacich miestnosti. Závery znaleckého posudku nie sú
subjektívne, vyjadrenia znalkyne, ale vyjadrenia odborne spôsobilej osoby a to nielen k existencii vád,
ale aj k ich charakteru.

7. Žalovaná sa v duplike uviedla, že z prvej sms zo dňa 28.6.2019 a následne z rozsiahlej mailovej

komunikácie vyplýva, že komunikovala okamžite, so zámerom vec náležite riešiť a vyriešiť k vzájomnej
spokojnosti. Súhlasí so žalobou v takom rozsahu a v takej výške, ktorá je preukázateľná, primeraná
k výške kúpnej ceny a zodpovedajúca rozsahu a povahe zistenej skrytej vady v čase plnenia z kúpnej
zmluvy a je teda oprávnená. Uviedla, že predaj domu inzerovala prostredníctvom realitnej kancelárie,
inzerovaná cena bola 275.500 eur, na ktorú žalobca reagoval a ktorá zahŕňala províziu vo výške 500

eur. Z dôvodu prejaveného záujmu sa uskutočnili dve obhliadky, nakoľko boli voľným okom viditeľné
vady altánku, konkrétne jeho naklonenie a tiež vady na plote, poskytla z navrhovanej kúpnej ceny zľavu
9.000 eur a následne, pred podpisom rezervačnej zmluvy ďalšiu zľavu vo výške 5.000 eur, konečná
zľava z pôvodnej kúpnej ceny predstavovala celkovo sumu 14.000 eur. V inzercii sa neuvádza, že
predáva dom so zariadením, žalobcovi bolo oznámené, že cena domu je bez zariadenia a vnútorného

vybavenia. Vzájomnou dohodou bolo dohodnuté, že predmetom predaja budú aj niektoré hnuteľné
veci, o ktoré prejavil žalobca záujem. Zo samotnej rozsiahlej komunikácie vyplýva, že na upozornené
a zistené nedostatky okamžite reagovala a sa snažila sa dospieť k dohode. Žalovaný sa podľa nej
riadne oboznámil s predmetom prevodu, odovzdávanie nehnuteľnosti trvalo štyri hodiny, čo nie je
možné hodnotiť ako formálne. Jazierko bolo prvýkrát predmetom mailu žalobcu zo dňa 4.7.2019, na

čo reagovala, že jazierko bolo v čase odovzdania napustené vodou a táto neodtekala, pričom sám
žalobca jej osobne oznámil v polovici júna 2019, že sa to začalo robiť len nedávno, čo znamená, že až
v čase po uzatvorení kúpnej zmluvy a odovzdaní nehnuteľnosti. Podľa žalovanej žalobca nepreukázal,
že by jazierko malo vady v čase prevodu, jazierko nebolo osobitne špecifikované, ako súčasť predmetuprevodu. Čo sa týka altánku a jeho nakloneniu na stranu, nešlo o skrytú vadu, viditeľné naklonenie
existovalo už v čase ohliadky, pred podpisom zmluvy, na čo bol žalobca osobitne upozornený aj pánom
K.abolamuposkytnutázľavazkúpnejcenyvovýške9.000eur.Žalobcauviedol,žealtánoksidáopraviť

sám, pričom tak urobil tri roky po kúpe. Čo sa týka vírivky uviedla, že žalobcovi bolo vysvetľované ako
výrobok funguje, že vírivka nie je nová, bola kúpená v roku 2014 zo showroomu ako predvádzacia, teda
už v čase kúpy bola užívaná, nevzťahuje sa na ňu záruka. Vírivka bola pravidelne užívaná, naposledy
dva týždne pred uzatvorením kúpnej zmluvy. Vírivka bola kúpená za cenu 4.300 eur, pôvodná cena
bola 9.000 eur, teplota vo vírivke bola v čase odovzdania vyššia ako bola vonkajšia teplota vzduchu,

vírivka bola funkčná, žalobca nepreukázal, že vada existovala v čase odovzdania, zároveň je potrebné
vziať do úvahy jej vek, pozáručnosť, opotrebovanie, preto ani dodávateľ vírivky nemôže potvrdiť, že išlo
o skrytú vadu, teda nefunkčné čerpadlo v čase predaja, keďže nefunkčnosť vírivky sa začala riešiť až
cca 2,5 mesiaca po odovzdaní nehnuteľnosti žalobcovi, ktorý zároveň predtým s vírivkou neodborne
manipuloval. Ak by zohrievanie vody nefungovalo v čase predaja alebo bezprostredne po odovzdaní
nehnuteľnosti, táto chyba, vzhľadom na nižšiu teplotu vzduchu, by určite bola zobrazovaná na displeji,

z čoho je zrejmé, že k poškodeniu čerpadla vo vírivke došlo až niekoľko mesiacov po odovzdaní
nehnuteľnosti,tedanebolopreukázané,ževadaexistovalavčaseodovzdanianehnuteľnosti.Kutlakovej
kanalizácii a trativodu uviedla, že je obvyklé, že sa kanalizácia zvykne upchať a majú s tým problémy aj
ostatnísusedia,trativodjeregulárnyspôsobodvodudažďovejvodyzpozemku,nejdeovadu,vopačnom
prípade by kolaudačné rozhodnutie nebolo príslušným orgánom vydané. Poukázala na to, že mala

záujem sa so žalobcom dohodnúť, respektíve vady odstrániť firmou Hanae s.r.o., ktorá bola ochotná
urobiť opravu dvoch kúpeľní za sumu 5.300 eur, za použitia obkladov, ktoré ponechala žalobcovi.
Žalobca nesúhlasil s vykonaním prác navrhovanou firmou, preto navrhla, že namiesto obkladov prispeje
na kúpu nových, s čím opäť nesúhlasil a navrhol urovnanie vo výške 15.000 eur, žalovaná navrhla sumu
urovnania vo výške 7.000 eur, s čím nesúhlasil žalobca. Má za to, že výška zľavy má byť primeraná, že

žalobca nijako nepreukázal existenciu skrytých vád, od začiatku mala záujem vec riešiť, ponúkla sumu
odškodnenia, ktorú žalobca neakceptoval, ani firmu, ktorá vady odstráni a zabezpečí opravy, podľa jej
názoru žalobca nepreukázal, že išlo o skryté vady a preto navrhuje, aby súd žalobu minimálne v časti
vo výške 28.000 eur zamietol.

8. Podľa ustanovenia § 597 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších
predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“) ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci
kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu
povahearozsahuvady;akideovadu,ktorárobívecneupotrebiteľnou,mátiežprávoodzmluvyodstúpiť.

9. Podľa ustanovenia § 599 Občianskeho zákonníka kupujúci môže uplatňovať práva zo zodpovednosti
za vady, len ak vadu vytkol u predávajúceho bez zbytočného odkladu, najneskôr do uplynutia 24
mesiacov od prevzatia veci. Ak v tejto lehote vadu nevytkne, práva zo zodpovednosti za vady zaniknú.

10. Podľa ustanovenia § 600 Občianskeho zákonníka uplatnením práv zo zodpovednosti za vady nie

je dotknuté právo na náhradu škody.

11. Podľa ustanovenia § 420 ods. 1 Občianskeho zákonníka každý zodpovedá za škodu, ktorú spôsobil
porušením právnej povinnosti.

12. Podľa ustanovenia § 420 ods. 3 Občianskeho zákonníka zodpovednosti sa zbaví ten, kto preukáže,
že škodu nezavinil.

13. Nebolo sporné, že strany sporu uzatvorili kúpnu zmluvu č. 3/2019 dňa 6.3.2019, predmetom ktorej
boli nehnuteľnosti v kat.úz. E. F., okrem iného dom súp.č. XXXX, vrátane zoznamu hnuteľných vecí

uvedených v prílohe č. 1 zmluvy.

14. Príloha č. 1 obsahovala okrem iného aj vírivku s príslušenstvom.

15. Kolaudačné rozhodnutie zo dňa 3.12.2015 uvádza, že stavba obsahuje dažďovú kanalizáciu.

16. Dňa 27.2.2019 zaplatil žalobca rezervačnú zálohu vo výške 500 eur, dňa 27.2.2019 rezervačnú
zálohu vo výške 5.000 eur, dňa 6.3.2019 časť kúpnej ceny vo výške 8.500 eur.17. Dňa 1.4.2019 bolo vydané rozhodnutie o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra
nehnuteľnostívprospechžalobcu,zLVč.XXXXbolozistené,žežalobcajevýlučnývlastníkpredmetných
nehnuteľností

18. Dňa 7.4.2019 bol podpísaný protokol o odovzdaní nehnuteľnosti, domu.

19. Dňa 13.1.2020 vyhotovila spoločnosť FIPA, s.r.o. správu k ohliadke stavu kúpeľní, ktorej sa zúčastnil
žalobca, Ing. Paluška (spoločnosť FIPA s.r.o.), B. D. (obklady, dlažby), Milan Kútik (vodoinštalatér), boli

vyhotovené fotografie (č.l. 47-50 spisu). Bolo konštatované, že celkovú rekonštrukciu možno rozdeliť do
dvoch častí a to oprava konštrukcie domu a oprava samotných kúpeľní.

20. Mailom zo dňa 14.1.2020 sa žalobca obrátil na žalovanú s havarijným stavom kúpeľní, uviedol,
že po tom, čo sa vyduli a popraskali obkladačky v kúpeľni so sprchovým kútom, sa po ich vzájomnej
dohode pristúpilo k odkrytiu steny, aby sa zistila príčina problému, odbornú ohliadku vykonala

spoločnosť FIPA, všetci sa zhodli, že problém nevznikol vtekaním vody cez škáru niky, ale neodbornou
realizáciou sprchového kúta, nedostatočným hydroizolačným náterom, nesprávnym uložením obkladu
a špárovaním.

21. Listom zo dňa 25.3.2020 žalobca adresoval žalovanej predžalobný pokus o zmier a vyzval ju na

zaplatenie zľavy z kúpnej ceny vo výške 18.149,60 eur, ktorá predstavuje vynaloženie nákladov na
odstránenie zistených vád. Listom zo dňa 16.4.2020 žalovaná odpovedá na predžalobný pokus o zmier
a uvádza, že reklamáciu neuznáva, zľava z kúpnej ceny nie je dôvodná, nemožno hovoriť o skrytej vade.

22. Znaleckým posudkom č. 41/2020 zo dňa 15.7.2020 znalec v odbore stavebníctvo, odvetvie odhad

hodnoty nehnuteľností, pozemné stavby, doc. Ing. Naďa Antalošová, PhD., určila príčinu zamokrenia
stenovej konštrukcie drevodomu v miestnosti kúpeľní a hodnotia zistený technický stav v rodinnom
dome. V závere posudku uviedla, že primárnu príčinou zamokrenia konštrukcie vnútorných konštrukcii
stien kúpeľne drevodomu je absencia hydroizolačnej ochrany konštrukcii, ktoré tvoria podklad pre
obklady a dlažby v mokrých prevádzkach. Príčinou vzniknutej vady, zamokrenia, je konanie pri realizácii

podkladových vrstiev (izolácie) obkladov a keramických podláh, ktoré je chybné, v rozpore s normovými
zásadami a technologickými pravidlami zhotovenia obkladov v mokrých prevádzkach, so zreteľom na
projektové riešenie zvislých nosných a nenosných konštrukcií a zvýšené riziko degradácie drevených
konštrukcii vplyvom vody. Dôsledkom chybného konania je vznik zásadnej vady, penetrácia vody
z mokrej prevádzky kúpeľne do súvrstvia konštrukcie steny (exteriérovej i interiérovej) po povrchu

hydroizolácie základovej dosky až do susednej miestnosti kúpeľne. Dôsledkom chybného konania
a prejavom je okrem kohézie výplní škár medzi obkladom s kohéziou obkladov a dlažieb v oboch
kúpeľniach najmä poškodenie zabudovaných drevených nosných prvkov a obilných izolačných prvkov
stien, ktoré do výšky minimálne 30 cm od úrovne osadenia vykazujú hnilobné procesy, plesne a zárodky
hmyzu. Uviedla, že vzniknutú vadu považuje sa vadu zásadnú, ktorá má zásadný význam a podstatné

následky, a ktorej následky nemožno jednoducho napraviť. Zároveň ide o vadu skrytú, ktorá sa prejaví
napr. kohéziou obkladu, zavlhnutím alebo zamokrením či špecifickým zápachom pre výskyt plesní až
po určitom nešpecifikovanom čase používania sprchového kúta a penetrácie vody do konštrukcie cez
plochy obkladu a dlažby. Posudok obsahuje znaleckú doložku.

23. Listom zo dňa 25.7.2020 právna zástupkyňa žalobcu odpovedá na list zo dňa 16.4.2020, uvádza,
že závery znaleckého posudku jednoznačne preukazujú, že sa jedná o skrytú vadu a táto existovala
už v čase pred odovzdaním nehnuteľnosti, predbežná cena opravy skrytých vád kúpeľní predstavuje
sumu 14.648 eur, cena opravy tepelného čerpadla je 501,60 eur, predbežná cena opravy nakláňania
altánku je 3.000 eur, altánok sa začal nakláňať až po prevzatí nehnuteľnosti, žalobca si uplatnil náklady

na vypracovanie znaleckého posudku v sume 560 eur, preto si uplatňuje primeranú zľavu v celkovej
výške 10 % z dojednanej ceny, t.j. 26.150 eur.

24. Listom zo dňa 7.8.2020 odpovedá právny zástupca žalovanej na list zo dňa 29.7.2020, uplatnený
nárok neuznáva.

25. Firma VAJDA GROUP s.r.o. sa vyjadrila, že ju žalobca požiadal o konzultáciu ohľadom masážnej
vane, informácie mu poskytli osobne, aj počas telefonickej konzultácie, išlo o rutinné kroky údržby, ktoré
nemajú za následok poškodenie ktoréhokoľvek z komponentov masážnej vane. Uviedli, že v prípadevýskytu akéhokoľvek problému sa na displeji vane zobrazí chybový kód, ktorý je možné na základe
manuálu diagnostikovať a opraviť. V jeho prípade išlo o závažnejšiu poruchu, ktorú nebolo možné
užívateľsky odstrániť, bolo potrebné na miesto privolať technika. Závadu zlého ohrevu je veľmi náročné

odhaliť v začínajúcom letnom období, kedy sa výhrev používa menej alebo vôbec, vaňa nejaví známky
poruchy, chybové hlásenie sa zjaví až po tom, čo želaná teplota vody presahuje aktuálnu teplotu a je
potrebné vodu zohrievať.

26. D. A. v čestnom vyhlásení zo dňa 9.1.2023 uviedla, že býva v dome oproti a videla, že žalobca krátko

po nasťahovaní na dvore pracuje, zaujal ju altánok a plot. Altánok sa začal výrazne nakláňať do strany,
najskôr ho zabezpečili lanami a prestali ho využívať, opravili ho v roku 2022, kedy opravovali aj plot.

27. Žalobca vo výpovedi pred súdom uviedol, že pri prevzatí nehnuteľnosti nemohol zistiť, že vírivka
má vady, zistil to až po určitej dobe. Poprel, že by dostal zľavu z kúpnej ceny z dôvodu stavu altánku.
Zníženie ceny domu bolo preto, že dom bol zariadený extravagantne, nepáčilo sa im to zariadenie

domu, preto sa cena znížila o 9.000 eur. Potom zisťoval, či by bolo možné cenu ešte ponížiť, bolo to
prirodzeným spôsobom. Uviedol, že nebola pochybnosť o funkčnosti žiadneho zariadenia. Potvrdil, že
oznámil vadu žalovanej v kúpeľni a používal druhú kúpeľňu. Pri rekonštrukcii terasy zachytil, že steny
domu boli vlhké, zistili, že terasa bola položená vyššie ako izolácia domu. V kúpeľni bola odstavená
voda, ju najskôr neriešil. Nehnuteľnosť sa podrezávala, dávala sa tam izolácia. Žalovaná na neho

tlačila, žiadala odborné vyjadrenie, nebolo jednoduché vyhotoviť znalecký posudok. Znalkyňa prišla do
čiastočne odkrytej nehnuteľnosti. Žalovaná znalecký posudok dlhé obdobie rozporovala, napokon ho
akceptovala, akceptovala, že je to skrytá vada, bolo to po dvoch rokoch. Žalobkyňa prišla s návrhom
len jednej spoločnosti, ktorá mala odstraňovať vady, bol rozčarovaný, nemal dôveru v túto spoločnosť,
neuistila ho, že by to zvládli a preto to odmietol. Keď pristúpil k rekonštrukcii kúpeľne, odkryli to,

problém nebol len v rohu, celá časť bola zatopená, pozdĺž celej nosnej steny to bolo premočené. Dve
susedné izby neotvorili, tie boli obývané. Kúpeľne, spolu s nosnou stenou a priečkou medzi kúpeľňou,
kompletne zasanovali, vybudovali priečky, dala sa tam izolácia. Uviedol, že nevie čo ho čaká v ďalších
izbách, pravdepodobne niečo podobné, pretože hranoly budú zhnité. Teraz nemá šancu otvárať tieto
miestnosti, nevie a v akom rozsahu to bude potrebné, pretože nemá možnosť sa z domu vysťahovať.

Navrhoval žalovanej iné riešenia, jedným z nich bola aj vyplatenie finančnej sumy. Hneď na začiatku
odišločerpadlo,jazierkoanineriešil,zatekalzáhradnýdomček,keďsadonehnuteľnostinasťahovali,boli
demontované bodové svetlá, záhradný nábytok bol presunutý k susedovi. Keď dával preč umelú trávu,
zistil, že technická dokumentácia nekorešponduje s reálnym stavom, dažďové zvody neboli, dažďová
voda nebola zachytávaná. Keď kupovali nehnuteľnosť altánok nevykazoval vady, má betónovú strechu,

čo je pri nakláňaní nebezpečné. Pri ohliadke nebolo vidno žiadne vady altánku, altánok nebol naklonený
a neriešili žiadnu kompenzáciu. Plot začal opadávať, kvádre neboli zafixované, odizolované, zospodu
sa ťahala vlhkosť, materiál sa začal rozpadávať, keď to chcel demontovať, musel urobiť nové základy
plotu, zaizolovať to. Podľa neho to nie sú len dekoračné, ale funkčné závady a náklady na odstránenie
boli podstatne vyššie. Zvyšné časti domu ešte nie sú dokončené. Nebol informovaný o tom, že vírivka

je vadný kus, že mala zníženú záruku. Na otázku prečo neodstúpil od zmluvy uviedol, že v tom čase sa
iba zoznamoval s nehnuteľnosťou, chcel to doriešiť, neskôr to vyeskalovalo, škody sú rozsiahle, ukázalo
sa, že sanácia kúpeľní bola v rozsahu 18.000 až 20.000 eur a ešte ho čakajú tie dve miestnosti. Nosná
stena sa začala robiť po troch mesiacoch a roh, ktorý bol postihnutý je priamo napojený na kúpeľne.

28. Žalovaná vo výpovedi uviedla, že dom sa rozhodla predať z osobných dôvodov, vtedy sa rozišla
s partnerom, pánom K., obaja si chceli dom ponechať, bol postavený z kvalitných materiálov, stavali ho
pre seba, dali si záležať. ale neskôr ho museli predať, v dome nebývala viac ako rok keď sa predával.
Žalobca bol jedným zo záujemcov, dom sa mu páčil, obhliadka trvala asi hodinu, preberali do detailov
aký je to druh stavby. Na ohliadke sa žalobca pýtal, či je súčasťou ceny aj zariadenie, povedali, že o tom

neuvažovali. Druhá ohliadka tiež trvala asi hodinu, bol na nej žalobca, s partnerkou a jej otcom, bolo
vysvetľované čo ako funguje, prešli všetky časti domu, aj exteriér. Prišli aj k altánku, ten bol naklonený,
bolo to viditeľné. Na druhej ohliadke sa rozprávali o cene, cena nebola rozdelená na dom a pozemky.
Aj vzhľadom na altánok, ktorý už nechceli riešiť, dohodli sa na zľave z kúpnej ceny vo výške 9.000
eur. Dohodli sa na podpise rezervačnej zmluvy, deň pred podpisom jej žalobca volal, že nedostal úver,

ktorý požadoval, zostala prekvapená, dovtedy tvrdil opak, hovoril, že mu chýba 5.000 eur a dom si
nemôžu dovoliť kúpiť. Povedala, že mu dajú 2.000 eur zľavu a 3.000 eur mu požičajú, napokon mu dali
aj ďalšiu zľavu a podpísali rezervačnú zmluvu s cenou o 14.000 eur nižšou ako žiadali. Keď jej volal,
že banka mu poskytla peniaze, nemala z toho dobrý pocit, zostala zaskočená, žalobca povedal, že sapre nich nič nemení, suma bola dohodnutá, cítila sa oklamaná. Pri odovzdávaní domu pán K. všetko
vysvetlil,vrátanekanalizácie,vírivky.Súčasťoukúpnejzmluvybolapríloha,čozostávalovdome.Zdomu
si zobrali nábytok, svietidlá, tie neboli predmetom vybavenia. Vytrhané káble zo steny neboli, to boli

vymontované bodové svietidlá, lavička pred domom nebola súčasťou zoznamu, ktorý zostáva v dome,
nebola súčasťou dohody. Pri vírivke strávili dosť času, predviedli masážne trysky, pridávanie teploty,
uberanie teploty, vírivka bola nastavená na 15 stupňov, bola používaná krátko pred odovzdaním a bola
funkčná. Nebol to vadný kus, bola na ňu zľava, bola používaná, ale nie vadná. Vírivku inštalovala firma,
potom sa im pokazilo čerpadlo, prišli ho vymeniť, nové čerpadlo pracovníci firmy aj zapájali. Žalobca

minimálne vyše dva a pol mesiaca vírivku nepoužíval, potom kontaktoval pána K., že vírivku vyčistil
a nešla mu zapnúť, kontaktoval aj firmu a následne požadoval úhradu nákladov spojených s výmenou
čerpadla.Vírivkafungovaladoodovzdania,nešlaažpotom,čosňoužalobcamanipuloval,niejetoskrytá
vada. Altánok bol naklonený už pred odovzdaním domu, keď sa odovzdával dom, preto sa dohodli ústne
na zľave z kúpnej ceny, žalobca povedal, že si to opraví na vlastné náklady, neskôr požadoval 3.000 eur.
Čo satýkajazierka,toboloplytké,vodasavyparuje,niejetamstályprívodvody,keďvodakleslažalobca

to vnímal ako vadu, stačilo vodu v jazierku iba doplniť. Čo sa týka kanalizácie uviedla, že až 10 mesiacov
poodovzdanídomužalobcauviedol,žeodišločerpadlo,nemohlotobyťkvôliichužívaniudomuavdanej
lokalite je kanalizácia tlaková, všetci susedia majú takýto typ, stretávali sa s tým, že sa čerpadlo často
pokazilo. Im sa to stalo raz za dobu bývania, nemožno to označiť za skrytú vadu. Čo sa týka kúpeľne,
prvýkrát bola oznámená žalobcom vada dňa 17.6.2019, teda v lehote uvedenej v zmluve, nevedeli

čo sa deje, neodmietala zodpovednosť, ale požadovala doklady, až 14. januára 2020 povedal, že má
dohodnutú sanáciu kúpeľne s firmou, ktorá stavala dom. Reagovala 15.1.2020, že chce, aby to videl
aj niekto od nej, na ohliadke bol pán L.. Dňa 19.1.2020 žiadala, aby umožnil prítomnosť jej človeka pri
prácach, aby mali prehľad kde vada mohla vzniknúť. Žalobca následne oznámil, že sanáciu zrušil. Dňa
25.3.2020 sa vo výzve objavilo, že prerábka oboch kúpeľní bude stáť 14.648 eur, že si chce dať prerobiť

obe kúpeľne, vrátane obkladov. Bola snaha komunikovať, ale mnohé nedokonalosti neboli skryté vady,
za ktoré by zodpovedala. Po tom, čo odvolal žalobca firmu FIPA zo sanácie tak jej dňa 29.1.2020 mailom
oznámil, že v ten deň budú sanačné práce, bola nepríjemne prekvapená, nemala o tom vedomosť,
vyjadrila nespokojnosť, chcela, aby jej to dal vedieť včas. Mala pocit, že sa snaží veci robiť neprehľadne.
Znalecký posudok jej poslal 13 mesiacov po prasknutej kachličke, dlhú dobu po objavení prvej vady.

Právna zástupkyňa navrhla, že dajú vypracovať svoj znalecký posudok, bola pandémia, nebolo to
jednoduché, nepodarilo sa to a aj vzhľadom na existujúci posudok sa rozhodli ho akceptovať. Uviedla,
že hydroizolácia tam bola, či bola dostatočná si netrúfa hodnotiť, to bola jedna z vecí, prečo chceli urobiť
kontrolný znalecký posudok. Od tohto momentu a snažili dohodnúť, na stretnutí bolo uvedené, že dodajú
tri firmy a cenové ponuky a žalobca si vyberie jednu z nich, nebola podmienka, že sa jedná o firmy,

ktoré sa venujú drevodomom. napokon ale dodali len jednu firmu, pretože to nebolo pre stavebníkov
zaujímavé, mnohí neboli ochotní prísť ani na ohliadku, preto sa obrátila na firmu Hanae s.r.o. a pán M.
bolochotnýtourobiť,ajkvôliichdobrýmvzťahom.Žalobcanenamietal,žiadalrýchloohliadku,dohodlisa
na 10.5.2020, zúčastnil sa jej aj pán L., dohadovali rekonštrukciu, žalobca bol aktívne prítomný. Prosila
pána Hederu o vypracovanie cenovej ponuky a dohadovali sa na termíne začatia prác, bol ochotný začať

s prácami už v máji. Žalobca uviedol, že nemá kachličky, chceli vymeniť celý obklad, bola prekvapená,
lebo zostali kachličky minimálne na celú jednu kúpeľňu aj WC, podľa nej sa dali použiť tie, ktoré zostali.
Dala vypracovať cenovú ponuku, kde boli zahrnuté obklady aj týchto stien, čo by financovala ona. Nová
cenováponukazahŕňalapríspevoknaobklady,žalobcachcelobkladyvovyššejcenovejponuke, cenová
ponuka bola vo výške 6.013 eur. Žalobca ale radikálne zmenil prístup, vyjadril sa, že na neho nepôsobil

pán M. dôveryhodne a odborne, že v cenovej ponuke niečo chýba, začal uvádzať prehnané podmienky
prác rekonštrukcie. V maily zo dňa 27.9.2021 žalobca navrhol tri možné spôsoby riešenia, dodanie inej
firmy, splnenie jeho podmienok firmou Hanae a treťou možnosťou bolo, že mu vyplatí jednorazovo
sumu 15.000 eur, bez ohľadu na rozsah prác, rozsah poškodenia, bez nároku na ďalšie reklamácie,
s cieľom ukončiť spor. Odpovedala mu a navrhla, aby rekonštrukciu urobila firma Hanae, alebo, že mu

zaplatí sumu 7.000 eur. Dňa 17.1.2022 žalobca zopakoval sumu 15.000 eur ako úplné vysporiadanie
a dňa 15.8.2022 jej bola doručená žaloba, v ktorej požadoval zaplatenie 35.000 eur. Od roku 2019
za skryté vady žalobca požadoval dňa 25.3.2020 sumu 14.548 eur za kúpeľne, následne v júli 2020
to bola suma 10 % z kúpnej ceny, 17.1.2022 to bolo 15.000 eur za všetko. Pokúsili sa o mimosúdne
riešenie, navrhli vysporiadanie vo výške 13.000 eur, žalobca to zamietol. Uviedla, že žalobca nedoložil

žiadne podklady, faktúry, nedoložil oprávnenosť požadovanej sumy, nepreukázal rozsah vád, nevie
ako boli kúpeľne zrekonštruované, aký bol rozsah prác, nemala možnosť posúdiť, či za vady nenesie
zodpovednosť staviteľ, nemala možnosť byť pri odkrývaní chyby, aby vedela posúdiť čo konkrétne bolopríčinou zatekania, nemá možnosť si tak uplatniť prípadnú škodu od firmy staviteľa. Žalobca nenavrhol
vrátenie kúpnej ceny, ani odstúpenie od zmluvy.

29. Svedok L. K. vo výpovedi uviedol, že so žalobkyňou po rozchode predávali dom, žalobca bol
záujemca, bol dva krát na ohliadke domu. Páčila sa mu sedačka, biliardový stôl, klavír. Na oboch
obhliadkach bolo aj diskutované, že altánok je naklonený, bolo to vidno, boli tam zavesené lavičky, všetci
videli, že je naklonený, žalobca povedal, že si to nechá opraviť. Uviedol, že žalobca dostal zľavu 9.000
eur, potom ešte 5.000 eur. Po podpise rezervačnej zmluvy povedal, že hypotéku predsa len dostal. Zľavu

dostal aj pre altánok. Žalobca bol pri odovzdaní domu, podpísal o tom záznam, lavička nebola jeho. Ku
vírivke uviedol, že tá bola zakúpená v zľave, bol to vystavený kus, počas skrátenej záruky sa poškodilo
čerpadlo,bolovymenené.Využívalijudenne,fungovala.Keďdomodovzdávaližalobcovibolanastavená
na 15 stupňov, temperovali ju, voda cirkulovala. Po pár mesiacoch žalobca telefonoval, že dal vírivku
do iného režimu, vtedy voda prestala cirkulovať. Keď opúšťal dom bola nastavená na 15 stupňov a bola
plne funkčná. Kanalizácia v celej lokalite Čiernej Vody je riešená ako tlaková, posledné obdobie pred

predajom v dome býval on, vedel čo môže ísť do kanalizácie, odmietol, že by tam hádzal vatové tyčinky,
ako to vyčítal žalobca, v čase predaja bola plne funkčná. Ak by nebola, neodtekala by voda, najčastejšie
v kúpeľni. Uviedol, že so žalobcom sa pri ohliadke bavili o altánku, bola mu poskytnutá zľava, dôvodom
bolo naklonenie altánku, bavili sa aj o závetriach, tie tam neboli, altánok sa aj kýval, bavili sa, že keby
tam závetria boli, neboli by tam húpačky a vyriešili by sa kývanie, bol to dôvod zľavy. Žalobca sa zaujímal

aj o vírivku, ktorú mu podrobne vysvetľoval. V dome zostalo niekoľko balíkov obkladačiek, ktoré zostali
z kúpeľní, pričom tieto obkladačky boli z kategórie stredný typ, neboli najlacnejšie, bol to reliéf. Ku plotu
uviedol, že pri predaji bol v poriadku, bol z pórobetónu a obložený kameňom, hydroizolácia tam bola,
plot uniesol ťažké dve otváracie brány, všetko bolo funkčné. Uviedol, že v čase keď býval v dome si ako
stavbár sám nevšimol v kúpeľni žiadnu vadu, ani presak vody do iných miestností, pričom spával v izbe,

ktorá má dvere do kúpeľne so sprchovým kútom, v dome býval ešte desať dní pred jeho odovzdaním.

30. Svedok G. M., uviedol, že ho zavolala žalovaná, ktorú pozná, je majiteľ firmy Hanae s.r.o.,
predmetom jeho podnikania sú rekonštrukcie bytov, staval rodinné domy, je na trhu 20 rokov, drevodomy
predtým neriešil, ale nevidel v tom problém. Uviedol, že bol na obhliadke predmetnej nehnuteľnosti

dňa 10.5.2021, videl, že časť kúpeľne už bola obnažená, preto videl dôsledky zatečenia, ale nevedel
určiť dôvod, navrhol riešenia, s ktorými všetci súhlasili a na základe podkladov navrhol cenovú ponuku
zahŕňajúcu opravu vo výške 6.013 eur. Nevylúčil, že by sa cena mohla o niečo navýšiť, ale nebolo by
to veľké číslo, bolo by to vtedy, keby sa to obnažilo a zistilo sa, že je treba vymeniť ešte nejaký stĺp,
vtedy by sa cena navýšila, cenová ponuka teda nebola definitívna. Uviedol, že za túto cenu by dokázala

firma dať kúpeľňu do pôvodného stavu, aj s hydroizoláciami, aj s ošetrením drevených prvkov v kúpeľni.
Pri ohliadke boli v kúpeľni, pozerali na fasádu, bolo vidieť nosné trámy, ktoré boli nahnité. Po čase
žalobca nesúhlasil, nevie či nesúhlasil s cenou, alebo s jeho firmou. Rozsah opravy definoval, videl
len časť problému, navrhol výmenu nosných trámov, bolo to treba obnažiť ďalej, nebolo vidno všetky
trámy. K cenovej ponuke uviedol, že bola tam nejaká zľava, pretože sa poznali so žalovanou. Robili sa

dve cenové ponuky, jedna bola len na výmenu dvoch stien asi 4.000 eur, druhá sa doplnila o výmenu
obkladu, to bolo okolo 6.000 eur. Poškodené drevo sa malo nahradiť do výšky jedného metra, steny sa
mali uzavrieť, urobiť hydroizolácia a obklady, to bol spôsob opravy. Mal sa vymieňať stĺp po stĺpe, aby
sa nenarušila statika. Vychádzali z toho, že tam bola chybná hydroizolácia, najväčší problém bol v kúte.
Boli tam nosné hranoly poškodené, poškodená vata, alebo iný systém, nepamätá si presne, hovorili,

že to nahradia tými istými prvkami ako boli použité. Každoročne sú náklady väčšie, ceny stavebných
materiálov stúpli na posledné roky, aj cena práce. Nebola mu predložená projektová dokumentácia,
ani závery znaleckého posudku. Už nevie, čo bolo súčasťou cenovej ponuky, mali byť nahradené aj
ekopanely, za práce mala zaplatiť žalovaná.

31. Svedok C. L., uviedol, že má strojárske vzdelanie, nie je stavbár, pracuje s drevom, bol priateľom
žalovanej a uviedol, že bol požiadaný žalovanou, ako jej partner, aby sa pozrel na rodinný dom, bolo to
začiatkom roka 2021, vtedy tam bol prvý krát, kúpeľňa bola čiastočne otvorená, bolo vidno, že je tam
porucha, nedala sa zistiť príčina, nebol pri otváraní stien, bola už vyhodená stena, bolo vidno, že sú
napadnuté steny, nedalo sa zistiť či bola použitá hydroizolácia, poruchová časť bola otvorená, materiál

vyvezený, príčina nebola jednoznačná. V máji 2021 bol druhý krát, boli v kúpeľni, ktorá bola najviac
poškodená, ale boli aj v druhej kúpeľni, mali spoločnú stenu, začali technicky riešiť odstránenie vád,
navrhol riešenie, že sa to bude postupne otvárať, navrhol, aby namiesto ekopanelu spravili klasickú
výmurovku. Povedalo sa, že budú odkrývať aj ďalšie miesta, videl, že časť steny už nebola napadnutá,bolo to v časti sprchového kúta, na nosnej časti nebola stena napadnutá. Žalobca bol týmto riešením
nadšený, potom firma vypracovala návrh, cenovú ponuku. Technické plány mu neboli predložené.
Žalovaná sa rozhodla, že kúpeľňu zrekonštruuje, že ona to zaplatí všetko čo bude potrebné, na jej strane

bola ochota to urobiť, zo strany žalobcu boli obštrukcie.

32. Žalovaná účinne poprela existenciu všetkých vád, ktoré označil žalobca a za ktoré si uplatnil zľavu
z kúpnej ceny.

33. Súd posudzoval uplatnenú zľavu z kúpnej ceny v zmysle ustanovenia § 597 ods. 1 Občianskeho
zákonníka.

34. Ustanovenie § 597 Občianskeho zákonníka upravuje právo kupujúceho pre prípad, že po uzavretí
kúpnej zmluvy vyjde najavo vada, na ktorú nebol upozornený. V tomto prípade vada hydroizolácie vyšla
najavo po uzatvorení kúpnej zmluvy, ktorou sa prevádzalo vlastnícke právo k predmetnej nehnuteľnosti

na žalobcu.

35. Vykonaným dokazovaní, konkrétne znaleckým posudkom č. 41/2020 zo dňa 15.7.2020 mal súd
za preukázané, že vada spočívajúca v zamokrení stenovej konštrukcie predmetného drevodomu
v miestnosti kúpeľní je vadou skrytou. Znalkyňa v odbore stavebníctvo, odvetvie odhad hodnoty

nehnuteľností, pozemné stavby, doc.Ing. J. C., K., jednoznačne v znaleckom posudku uviedla, že
primárnu príčinou zamokrenia konštrukcie vnútorných konštrukcii stien kúpeľne drevodomu je absencia
hydroizolačnej ochrany konštrukcii, ktoré tvoria podklad pre obklady a dlažby v mokrých prevádzkach,
jej dôsledkom bola penetrácia vody z mokrej prevádzky kúpeľne do súvrstvia konštrukcie steny po
povrchu hydroizolácie základovej dosky až do susednej miestnosti kúpeľne a túto vadu považuje sa

vadu zásadnú, ktorá má zásadný význam a podstatné následky, a ktorej následky nemožno jednoducho
napraviť, pričom zároveň ide o vadu skrytú, ktorá sa prejaví napr. kohéziou obkladu, zavlhnutím
alebo zamokrením či špecifickým zápachom pre výskyt plesní až po určitom nešpecifikovanom čase
používania sprchového kúta a penetrácie vody do konštrukcie cez plochy obkladu a dlažby.

36. Znaleckým posudkom bolo teda preukázané, že ide o vadu, ktorá existovala už v čase
uzavretia kúpnej zmluvy a dokazovaním bolo preukázané, že táto vada vyšla najavo dodatočne.
Zodpovednosť predávajúceho za dodatočne prejavenú vadu má charakter objektívnej zodpovednosti,
teda zodpovednosti bez ohľadu na zavinenie, ktorej sa žalovaná nemôže zbaviť a preto nie je v spore
rozhodujúce, či o vade žalovaná ako predávajúca vedela, alebo nevedela, zodpovednosti za vady

predávanej veci by sa mohla zbaviť len vtedy, ak by na ne kupujúceho upozornila.

37. Námietku premlčania, ktorú vzniesla žalovaná, súd vyhodnotil ako nedôvodnú. Jednak preto, že
vady žalobca vytkol bez zbytočného odkladu, a v lehote dohodnutej v zmluve.

38. Ustanovenie § 597 Občianskeho zákonníka sa nevzťahuje len na prípady, keď predávajúci
neupozornil kupujúceho na vady, o ktorých vie, ale aj na prípady, keď ide o vady, ktoré vyšli dodatočne
najavo nielen pre kupujúceho, ale aj pre predávajúceho a na ktoré predávajúci kupujúceho ani nemohol
upozorniť, pretože o nich nevedel (R 23/1970).

39. Za vadu veci sa v zmysle ustanovenia § 597 Občianskeho zákonníka považuje neexistencia takej
vlastnosti veci, ktorá sa pri veci určitého druhu, veku a ceny všeobecne predpokladá a v dôsledku, ktorej
je možnosť využitia podstatne znížená. Pri rodinnom dome možno za takú vadu spravidla považovať
nefunkčné kúrenie, kanalizáciu, nevhodnú izoláciu a obvodové múry s konštrukčnými chybami (ZSP
1996, č.40).

40. Ostatné vytýkané vady súd nevyhodnotil ako skryté vady. Pri vade záhradného altánku spočívajúcu
v jeho naklonení súd mal za preukázané výpoveďou svedka, že na vadu bol žalobca pri predaji
upozornený, preto ju nepovažoval za skrytú vadu, teda za vadu, za ktorú by zodpovedala žalovaná.
Ostatné tvrdené vady žalobca nepreukázal. V spore nepreukázal vady záhradného jazierka, ani

oplotenia. Pri vytýkanej vade vírivky, súd zohľadnil svedeckú výpoveď svedka K. a považoval za
preukázané,ževírivkabolavčaseodovzdávaniadomufunkčná.Svedeckúvýpoveďdopĺňaajvyjadrenie
predajcu, ktorý konštatoval, že v prípade chyby sa na displeji vane objaví chybové hlásenie, chybový kód
a to sa dá pomocou manuálu diagnostikovať a opraviť. Chybové hlásenie, ktoré sa objavilo žalobcovipo viac ako mesiaci po prevzatí veci, bolo iné, v jeho prípade bolo potrebné na miesto privolať technika.
Z toho vyplýva, že ak by vaňa nefungovala už v čase predaja, na displeji by bolo chybové hlásenie už
v čase predaja a to by rovnako ako žalobca ani žalovaná nebola schopná odstrániť sama. Predajca síce

uviedol, že závadu zlého ohrevu je veľmi náročné odhaliť v začínajúcom letnom období, kedy sa výhrev
používa menej alebo vôbec, vaňa nejaví známky poruchy a chybové hlásenie sa zjaví až po tom, čo
želaná teplota vody presahuje aktuálnu teplotu a je potrebné vodu zohrievať, ale nehnuteľnosť, rovnako
ako vírivku žalobca preberal dňa 7.4.2019, kedy bol podpísaný protokol o odovzdaní domu, ohliadky
sa uskutočnili ešte skôr, preto nemožno hovoriť o začínajúcom letnom období. Žalobcu v tomto prípade

zaťažovalo dôkazné bremeno a on v spore jednoznačne nepreukázal, že chyba vírivky, ktorá sa objavila
niekoľko týždňov po prevzatí veci bola skrytou vadou, teda vadou, za ktorú by zodpovedala žalovaná.
Preto ostatné vytýkané vady súd nepovažoval za vady, za ktoré nesie zodpovednosť žalovaná. Ak by
súd posudzoval tieto vady aj podľa ustanovení § 420 Občianskeho zákonníka, žalobca by rovnako nebol
úspešný, nakoľko nepreukázal v spore ani výšku prípadnej škody, ani porušenie právnej povinnosti, či
zavinenie.

41. Súd mal v spore preukázanú existenciu skrytej vady, spočívajúcu v zamokrení kúpeľní, žalobca
vzniklo právo v zmysle ustanovenia § 597 Občianskeho zákonníka na primeranú zľavu z dojednanej
kúpnej ceny. Podmienkou na vznik tohto práva je, že vec naďalej môže slúžiť svojmu účelu, čo nebolo
sporné, rodinný dom žalobca naďalej užíva, po oprave kúpeľní nové vady netvrdil, ani nepreukazoval.

42. Ustanovenie § 597 ani iné ustanovenie Občianskeho zákonníka neupravuje podrobnosti ani spôsob
určenia takejto zľavy z kúpnej ceny. Posúdenie primeranosti zľavy z kúpnej ceny je otázka právna a v
prípade sporu je vecou úvahy súdu.

43. V tomto prípade súd pri rozhodovaní o výške zľavy, ktorá by mala zodpovedať povahe a rozsahu
vady, prihliadal na všetky okolnosti tohto sporu. Súd vzal do úvahy okolnosť, že po žalobcom vykonanej
oprave domu v časti kúpeľní už zistená a odstránená vada nekomplikuje žalobcovi a jeho rodine užívanie
predmetnej nehnuteľnosti, žalobca síce tvrdil, že nevie čo ho čaká v dvoch susediacich miestnostiach,
ale zároveň žiadne prejavujúce sa zamokrenie, ani iné vady neuvádzal, nemal potrebu urobiť ani sondu,

ani žiadne iné sanačné práce v týchto dvoch izbách, ktoré bezprostredne susedia so stenami kúpeľní,
ktoré opravoval. Po oprave časti domu, žalobca netvrdil, že by dochádzalo v dome ku zníženiu jeho
funkčných vlastností a nedochádza ani ku zníženiu životnosti domu. Nie je narušený ani vzhľadu domu.
Aj tieto okolnosti súd zobral do úvahy pri rozhodovaní o výške primeranej zľavy.

44.Súdprirozhodovaníovýškezľavyzohľadnilajjedinúvsporepreukázanúkalkuláciucenypotrebných
opráv a to kalkuláciu cenu opravy vo výške 6.013 eur, ktorú potvrdil svedok G. M., majiteľ firmy Hanae
s.r.o., zároveň s prihliadnutím, že sa nemalo jednať o cenu konečnú, ako vo výpovedi uviedol a v cene
bola zahrnutá aj istá zľava, nakoľko bola žalovaná jeho známa.

45. Žalobca v spore nepreukázal žiadnu sumu, ktorú by vynaložil na opravu vady. Súd prihliadol iba
na jeho vyjadrenie vo výpovedi pred súdom, kedy uviedol, že sanácia kúpeľní bola v rozsahu 18.000
až 20.000 eur a zároveň na jeho vyjadrenie zo dňa 27.9.2021, kedy navrhol žalovanej vyplatenie
jednorazovej sumu 15.000 eur, bez ohľadu na rozsah prác, rozsah poškodenia, bez nároku na ďalšie
reklamácie, s cieľom ukončiť spor, rovnako ako dňa 17.1.2022, kedy požadoval zaplatenie sumy 15.000

eur ako úplné vyrovnanie.

46. Súd zohľadni pri úvahe o výške zľavy aj skutočnosť, že kúpna cena, ktorú žalobca zaplatil
za nehnuteľnosť bola nižšia o 14.000 eur ako bola inzerovaná cena nehnuteľnosti, pričom mal za
preukázané, že žalobcovi bola poskytnutá zľava vo výške 9.000 eur aj z dôvodu nakloneného altánku,

čo potvrdil vypočutý svedok L. K..

47. Súd zohľadnil aj skutočnosť, že obvod stien domu, ktorý žalobca opravoval bol cca 12 %, pričom
žalobca opravoval iba obvodové steny domu, preto ním uplatnená zľava vo výške 13,38 % z celkovej
ceny nehnuteľnosti, vrátane pozemku a hnuteľných vecí, nie je primeraná.

48. Rovnako za neprimeranú súd považoval zľavu vi výške 7.000 eur, ktorú navrhla žalovaná, nakoľko
súd mal za preukázané, že od doby, kedy sa skrytá vada prejavila, do jej odstránenia, došlo
k podstatnému navýšeniu cien stavebných materiálov, aj ceny práce.49. Súd vzhľadom na všetky úvahy za primeranú zľavu z kúpnej ceny považoval sumu 15.000 eur
a zaviazal žalovanú ku zaplateniu tejto čiastky a vo zvyšku žalobu zamietol.

50. O príslušenstve pohľadávky súd rozhodol v zmysle ustanovenia § 517 Občianskeho zákonníka,
podľa ktorého dlžník, ktorý si svoj dlh riadne a včas nesplní, je v omeškaní. Ak ide o omeškanie
s plnením peňažného záväzku, má veriteľ právo požadovať od dlžníka popri plnení úroky z omeškania,
ak podľa zákona nie je povinný platiť poplatok z omeškania, výšku úrokov z omeškania ustanovuje

vykonávací predpis. Podľa ustanovenia § 3 nariadenia vlády Slovenskej republiky č. 87/1995 Z.z.,
ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka, výška úrokov z omeškania je o 5
percentuálnych bodov vyššia ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému
dňu omeškania s plnením peňažného dlhu.

51. Podľa ustanovenia § 563 Občianskeho zákonníka ak čas splnenia nie je dohodnutý, ustanovený

právnym predpisom alebo určený v rozhodnutí, je dlžník povinný splniť dlh prvého dňa po tom, čo ho
o plnenie veriteľ požiadal.

52. Žalobca si uplatnil úroky z omeškania vo výške 5 % p.a. od 18.7.2019 do zaplatenia. V spore
mal súd za preukázané, že žalovanej bola výzva žalobcu na zaplatenie zo dňa 25.3.2020, v ktorej si

žalobca uplatnil zaplatenie sumy vo výške 18.149,60 eur ako zľavu z kúpnej ceny, doručená, nakoľko
dňa 16.4.2020 na ňu žalovaná reagovala, preto súd zaviazal žalovanú ku zaplateniu úrokov z omeškania
v zákonnej výške 5 % p.a od tohto dátumu, teda od 16.4.2020, do zaplatenia.

53.Otrováchkonaniasúdrozhodovalpodľaustanovenia§255č.160/2015Z.z.Civilnýsporovýporiadok

(ďalej len „CSP“) podľa ktorého súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo
veci. Žalobca bol úspešný v časti 42,85 %, neúspešný v časti 57,14 %, preto súd priznal nárok žalovanej
na náhradu trov konania voči žalobcovi a to v rozsahu 14,3 %.

54. O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie v zmysle ustanovenia § 262 CSP po

právoplatnosti tohto rozhodnutia samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

Poučenie:

B3-11C/36/2022

Proti tomuto rozsudku je prípustné odvolanie v lehote 15 dní odo dňa doručenia rozhodnutia, na súde,

proti ktorému rozhodnutiu smeruje.
Z odvolania musí byť zjavné, ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka-spisová značka
tohto konania, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa
rozhodnutie považuje za nesprávne, a čoho sa odvolateľ domáha. Odvolanie musí byť podpísané.
Ak povinný dobrovoľne neplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh na

vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona.