Rozsudok – Kúpna zmluva ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 14. september 2023

Súd: Okresný súd Žilina
Spisová značka: CA-12C/93/2021

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5321203401
Dátum vydania rozhodnutia: 14. 09. 2023
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Anna Holeščáková

ECLI: ECLI:SK:OSZA:2023:5321203401.8

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Žilina v spore žalobcu v spore žalobcu: A. B., nar. XX.XX.XXXX, bytom C. D. XXX, XXX

XX D., právne zast. JUDr. Antonom Kupšom, advokátom s miestom výkonu činnosti Moyzesova ul. 34,
022 01 Čadca, IČO: 35 675 071, proti žalovaným: 1/ E. F., nar. XX.XX.XXXX, bytom C. D. XXX, XXX XX
D., 2/ G. H., nar. XX.XX.XXXX, bytom I. D. XXX, XXX XX D., 3/ J. K., nar. XX.XX.XXXX, bytom C. D.
XXX, XXX XX D., žalovaná v rade 3/ právne zast. Advokátskou kanceláriou VARMUS, s.r.o., Palárikova
č. 83, 022 01 Čadca, IČO: 36 863 203, 4/ A. H., nar. X.X.XXXX, B. L. XXXX/XX, XXX XX M., 5/ N. N.,
nar. XX.X.XXXX, O. L. XX, XXX XX P., o zaplatenie 23.462,10 Eur titulom zľavy z kúpnej ceny takto

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu žalobcu z a m i e t a .

II. Žalovaní v rade 1/ až 5/ m a j ú voči žalobcovi nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca právne zastúpený doručil súdu 14.12.2021 žalobu, ktorou si voči označeným žalovaným
uplatnil nárok na zľavu z kúpnej ceny. Podanie žaloby po skutkovej stránke odôvodnil právny zástupca
žalobcu tak, že žalobca so žalovanými v 1/ až 5/ rade dňa 17.12.2018 uzatvoril kúpnu zmluvu na
nehnuteľnosti zapísané na LV č. XXXX, a to najmä rodinný dom č.s. 461 stojaci na parcele CKN 1943/1 v
kat. území D.. Okresný úrad, katastrálny odbor v Čadci na predmetnú nehnuteľnosť podľa kúpnej zmluvy
zo dňa 17.12.2018 povolil vklad dňa 21.01.2019. V súčasnej dobe je nehnuteľnosť – rodinný dom č. 461

zapísanýnaLVč.XXXXvkat.územíD..Rodinnýdomč.XXXstojacinaparceleCKN1943/1vkat.území
D.bolnazákladeznaleckéhoposudkuč.210/2018znalcaA.G.L.zodňa11.11.2018ocenenýnačiastku
26 069,95 € (poznámka súdu zrejme nesprávna suma podľa č.l. 23 posudku správne je 328595,73
€). Žalobca sa rozhodol v apríli 2019 vykonať rekonštrukciu a nadstavbu rodinného domu č. XXX a po
začatí týchto rekonštrukčných prác došlo k zrúteniu jednej steny a privolaná odborne znalá osoba –
autorizovaný stavebný inžinier pre statiku stavieb a inžinierske stavby A. Q. G., INKAMA – Inžinierska
kancelária Maslík, Májová 1319/21, 022 01 Čadca zistil nasledovné skutočnosti: stavba nemá riadne

založenie na betónových pásoch, základy sú riešené len kamenným murivom bez pojiva a z veľkej
časti "suchým múrikom" a v miestach, kde je betónová zmes, pivnica – je betón "chudobný", t.j. bez
vyššieho obsahu cementu, absencia základovej dosky vylučuje možnosť podchytávania nosných múrov
stavby – viď zbortenie severozápadného roku piliera RD, jestvujúca vrchná stavba je z nehomogénneho
muriva, tvorená z plných pálených tehlových pilierov rohov a vnútorných pilierov stien, medzi ktorými
je vdusaním vpravená škvarobetónová výplň, nevyhovujúcej pevnosti a únosnosti (poznámka – možno
rozoberať rukami!!!); navyše aj z hľadiska hygienického je murivo problematické, priam nevyhovujúce z

hľadiska dlhodobého užívania, absencia zväzujúceho venca má za následok četné trhliny a geometrické
defekty stien, trámový strop je s ohľadom uloženia priamo na "murive" nevyužiteľný, skôr spôsobuje
ďalšie poruchy, ktoré je vidno z vnútorných plôch, vzhľadom na vyššie-uvedené
fakty je využiteľná len pivnica, ktorú možno začleniť do novej stavby, avšak bez 100%-nej izolačnejmožnosti, keďže betónové steny/základy sú z betónu z chudobnej zmesi a vtlačné do ílovitého podkladu.
Zo záverov odborného vyjadrenia autorizovaného stavebného inžiniera A. Q. G. zo dňa 17.04.2019
vyplýva,žeprimaximálnejsnahevyužiťčonajviacjestvujúcichkonštrukcií,poracionálnomprehodnotení

všetkých návrhových aspektov odporúča strhnúť pôvodné konštrukcie a od základov budovať nové.
Keďže rodinný dom č. 461 bol staticky nebezpečný pre bývanie, ohrozoval by život a zdravie žalobcu, na
základe odporúčania autorizovaného stavebného inžiniera A. Q. G. bol rodinný dom asanovaný. Žalobca
prostredníctvom Advokátskej kancelárie JUDr. Mareka Belku, LL.M. V Čadci si na základe odborného
vyjadrenia uplatnil v zmysle § 597 Občianskeho zákonníka zľavu z kúpnej ceny z rodinného

domu, pretože rodinný dom bol v stave neupotrebiteľnom a neobývateľnom. Žalovaní prostredníctvom
Advokátskej kancelárie G. G. P. v Žiline oznámili, že neuznávajú uplatnenú zľavu a odvolali sa na
ustanovenie čl. II ods. 4) Kúpnej zmluvy zo dňa 17.12.2018, že kupujúci, t.j. žalobca, sa oboznámil so
stavom nehnuteľnosti na základe osobnej obhliadky a že ju v takom stave aj kupuje. Žalobca s tvrdením
žalovaných nesúhlasí, pretože skutočný stav nemohol pri kúpe nehnuteľnosti objektívne zistiť a to, že
rodinný dom je neupotrebiteľný, zistil až na základe odborného vyjadrenia a reklamovanú vadu uplatnil

riadne a včas a žalovaní zodpovedajú za vady rodinného domu č. XXX a ich zodpovednosť za vady je
ich objektívnou zodpovednosťou a tejto zodpovednosti nie je možné sa zbaviť a nie je podstatné, či o
vadách rodinného domu a jeho neupotrebiteľnosti vedeli v čase predaja alebo nie. Žalobca
vzhľadom na to, že musel rodinný dom asanovať celý, uplatňuje si zodpovednosť za vady v rozsahu
90% vzhľadom na odborné vyjadrenie A. Q. G. a teda uplatňuje si zľavu vo výške 23 462,10 €.

2. Na preukázanie tvrdení pripojil žalobca k podanej žalobe ako listinné dôkazy a to kúpnu zmluvu zo
dňa 17.12.2018, výpis z LV č. XXXX k.ú. D., znalecký posudok č. 210/2018 A. G. L. zo
dňa 11.11.2018, výzvu na zľavu z kúpnej ceny zo dňa 20.09.2019, vyjadrenie k výzve na zľavu z kúpnej
ceny zo dňa 11.11.2019, odborné vyjadrenie autorizovaného stavebného inžiniera A. Q. G. INKAMA zo

dňa 17.04.2019.

3. V rámci realizácie prípravy pojednávania (ktorému predchádzalo oslobodenia od platenia súdneho
poplatku žalobcovi) súd doručil žalobu spoločne s prílohami a dôkazmi predloženými žalobcom
žalovaným v rade 1/ až 5/ do vlastných rúk spoločne s výzvou vo forme uznesenia, ktorou súd vyzval

žalovaných na vyjadrenie sa k podanej žalobe v lehote 15 dní.

4. K podanej žalobe sa vyjadrila iba žalovaná v 3/ písomne, ktorá doručila súdu vyjadrenie
prostredníctvom právneho zástupcu, v ktorom uviedla, že predaj predmetných nehnuteľností bol
realizovaný prostredníctvom realitnej kancelárie 1. Reality rent s.r.o. realitným maklérom G. G. K. H..

Žalobca si predmetné nehnuteľnosti, na ktoré bol pred predajom vypracovaný ZP znalkyňou z odboru
stavebníctvo A. G. L., riadne prezrel, pričom zobral na vedomie, že ide o starší RD, ktorý si bude
vyžadovať následné investície. Znalkyňa A. L. v ZP č. 210/2018 jasne uviedla, že RD je vo veku
primeranom stave. Z uvedeného posudku sa pri predaji aj vychádzalo. Žalobca začal po predaji robiť
do domu neodborné zásahy, čo malo vplyv na jeho statiku a ďalšie vlastnosti, ktoré v čase predaja

zodpovedalivekunehnuteľnostiaprimeranémumorálnemuopotrebeniu.Tietospočívajúnajmävtom,že
žalobca si bol vedomý, že kupuje dom zo 60-tych rokov, pričom statika domu bola prispôsobená
tomuto domu a pre tento dom vyhovujúca. Ak žalobca realizoval rôzne prístavby a nadstavby k tomuto
pôvodnému RD, je logické, že statika nevydržala, keďže dom nebol na takýto rozsah prác projektovaný.
Z uvedeného dôvodu mal žalobca stav domu a možné zásahy do statiky konzultovať s

odborne spôsobilou osobou, k čomu však pred realizáciou prác nedošlo, za čo však žalovaná nemôže
niesť zodpovednosť a ide to plne na vrub žalobcu. Žalobca postupoval nesprávne, keď nechal RD
asanovať. Keď žiada zľavu z kúpnej ceny, nemal nechať rodinný dom zbúrať, ale mal umožniť vykonanie
nezávislého znaleckého dokazovania v tejto veci. Spätne je prakticky nemožné dokázať, aký bol stav
nehnuteľnosti pri predaji a najmä aké škody vznikli neodbornými zásahmi žalobcu do nehnuteľnosti

potom, ako dom kúpil ale predtým, ako si nechal vypracovať Odborné vyjadrenie A. G.. Predmetné škody
vznikli neodbornými zásahmi žalobcu, ktorý si musel byť vedomý, že kupuje starší dom a pri všetkých
zásahoch do statiky si mal vyžiadať stanovisko na to odborne spôsobilej osoby, čo však neurobil,
v dôsledku čoho vznikli na dome vady, ktoré v konečnom dôsledku spôsobili neupotrebiteľnosť veci.
Tieto nedostatky, ak aj boli reálne, však takmer určite vznikli až po predaji nehnuteľnosti. V súčasnosti

je dom asanovaný a nie je možné zistiť, aká bola statika domu. Keďže dom bol postavený v 60-tych
rokoch a slúžil na účely jeho užívania až do uzavretia kúpnej zmluvy, je zrejmé, že statika vyhovovala
rodinnému domu v stave, v akom ho žalobca kupoval. Pokiaľ žalobca robil neodborné zásahy do domu,
je zjavné, že statika domu zrejme nemohla vyhovovať na zamýšľanú prestavbu a rekonštrukciu domužalobcom. Pred akýmkoľvek zásahom do domu bolo potrebné vyžiadať si projekt odborne spôsobilej
osoby a povoliť prestavbu príslušným stavebným úradom. Keďže rodinný dom bol v stave primeranom
veku stavby, o čom žalobca dobre vedel, nemožno ustáliť, že dom v čase predaja mal vady, ako to tvrdí

žalobca. V súčasnosti svojimi neodbornými zásahmi a zbúraním stavby už nie je možné stavebne zistiť,
akú statiku mal dom a preto treba vychádzať zo znaleckého posudku A. L., ktorá vykonala ohliadku a
vyjadrila sa v znaleckom posudku k celkovému stavu domu. Odborné vyjadrenie A. G. je
preto nepoužiteľné na rozhodnutie v tejto veci. Na základe takejto dôkaznej situácie, keď nie je možné
spätneoveriťsprávnosťvypracovanýchznaleckýchposudkov,niejemožnénároknazľavuzkúpnejceny

žalobcovi priznať. V civilnom sporovom konaní aj v zmysle ustálenej judikatúry platí, že vo všeobecnosti
leží dôkazné bremeno hlavne na žalobcovi, ktorý musí preukázať rozhodujúce skutočnosti osvedčujúce
jeho nárok. Taktiež platí, že dokazovať isté skutočnosti musí ten účastník konania, ktorý z nich pre seba
vyvodzuje priaznivý záver. V tomto konaní teda dôkazné bremeno ohľadom toho, že vada existovala
už v čase uzavretia zmluvy v plnej miere zaťažuje žalobcu, ktorý síce predložil /nedatované!/ odborné
vyjadrenie A. G., avšak toto určite nepostačuje na to, aby bolo možné tvrdiť, že vady veci existovali už

v čase uzavretia kúpnej zmluvy a vyšli najavo až neskôr, t.j. že ich žalobca nemohol zistiť obhliadkou
veci na mieste samom, resp. že ich nespôsobil žalobca sám a to až po uzavretí kúpnej zmluvy svojimi
neodbornými zásahmi. Na základe uvedeného máme za to, že žalobca neuniesol dôkazné bremeno a
jeho žalobu žiadame zamietnuť ako nedôvodnú.

5. Vyjadrenie doručil súd právnemu zástupcovi žalobcu 11.8.2022, ktorý doručil súdu vyjadrenie tzv.
repliku ( č.l. 131 a nasl.), v ktorej uviedol, že s vyjadrením žalovanej v 3. rade nesúhlasí. Dôvodom
nesúhlasu je tá skutočnosť, že žalovaná v 3. rade sa vyjadruje k neodbornému postupu
žalobcuprirekonštrukciirodinnéhodomuavcelomrozsahupoukazujenaznaleckýposudokIng.Martiny
Červenej. Žalobca pri vykonávaní prác postupoval s odbornou starostlivosťou a postup prác konzultoval

s A. Q. G., ktorý vo veci vydal odborné vyjadrenie zo dňa 17.04.2019 a mal teda za to, že vady, ktoré
spôsobili neupotrebiteľnosť veci (domu), sa vyskytovali na dome už v čase predaja. Nie je dôležité, či
predávajúci o týchto vadách – neupotrebiteľnosti domu vedeli, pretože nesú objektívnu zodpovednosť
za vady, ktoré spôsobili neupotrebiteľnosť domu, preto je žaloba dôvodná. Pri vykonávaní prác sa zistilo,
že dom je postavený na kamenných základoch vyplnených hlinou a žalobca chcel spevniť na základe

doporučeného postupu A. Q. G. základy tohto domu, avšak stalo sa to, že časť múru rodinného domu
spadla. Našťastie to bolo v čase, keď osoby, ktoré vykonávali práce, išli na prestávku – obed a keď sa
vrátili, múr rodinného domu bol spadnutý na zemi a odpojený od rodinného domu. Na túto skutočnosť bol
privolaný A. Q. G. a ktorý nedoporučoval, aby sa v prácach ďalej pokračovalo, aby nedošlo k ohrozeniu
života osôb, ktoré vykonávali práce. Po celkovom zhodnotení s odborne spôsobilými osobami a najmä

s A. Q. G. žalobca bol nútený pristúpiť k celkovej asanácii domu. Na dôkaz navrhol vypočuť svedka
A. G., ktorý sa podrobnejšie k veci vie vyjadriť a má zdokumentovaný celý technický stav domu, ktorý
predloží na pojednávaní a ktorého účasť na pojednávaní zabezpečia.

6. Na repliku reagovala opätovne žalovaná prostredníctvom právneho zástupcu písomným podaním

(tzv. duplikou) na č.l. 137 a nasl. spisu, v ktorom uviedla, že znalkyňa Ing. Červená v ZP č. 210/2018
jasne uviedla, že dom je vo veku primeranom stave. Z uvedeného posudku sa pri
predaji aj vychádzalo. Žalobca začal po predaji robiť do domu neodborné zásahy, čo malo vplyv na
jeho statiku a ďalšie vlastnosti, ktoré v čase predaja zodpovedali veku nehnuteľnosti a primeranému
morálnemu opotrebeniu. Tieto spočívajú najmä v tom, že žalobca si bol vedomý, že kupuje dom zo

60-tych rokov, pričom statika domu bola prispôsobená tomuto domu a pre tento dom vyhovujúca. Keď
žiada zľavu z kúpnej ceny, nemal nechať rodinný dom zbúrať, ale mal umožniť vykonanie nezávislého
znaleckého dokazovania v tejto veci. Dôkazné bremeno v tomto prípade zaťažuje žalobcu, pričom tým,
že predmetný rodinný dom nechal asanovať, sám zhoršil svoju dôkaznú pozíciu do tej miery, že nie je
možné nezávisle overiť, čo bolo dôsledkom zrútenia steny rodinného v dôsledku čoho bol tento následne

žalobcom asanovaný. V predmetnom prípade existujú závažné pochybnosti o tom, či na dome existovali
nejaké vady a či tieto existovali v čase predaja.
7. Súd vo veci nariadil pojednávanie, na ktorom vykonal dokazovanie výsluchom navrhnutých svedkov
a z obsahu spisového materiálu k veci sa viažúcemu a stanovísk právnych zástupcov strán sporu mal
ustálený tento skutkový a právny stav:

8. Právny zástupca žalobcu zotrval na žalobe v celom rozsahu. Žalobca si uplatnil predmetnú zľavu
riadne, včas zákonným spôsobom bezprostredne, čo to zistil. Snažil sa o dohodu, avšak akáto dohoda
možnánebola.Tietovady,ktorémalzistenéaktorévyplývajúzodbornéhovyjadreniaA.G.zo17.4.2019,sú vadami nehnuteľnosti, ktoré mala nehnuteľnosť od počiatku. Ide o vadu základov, venca, sú to
skryté vady . Poukázal na to, že ide o uplatnenie nároku z titulu objektívnej zodpovednosti podľa § 597
Občianskeho zákonníka. Skutočnosti ako také, ktoré tvrdil samotný žalobca, preukázal nimi uvádzaný

svedok, to znamená, že existovali už v čase ako takého predaja. Nie je preukázané z vykonaného
dokazovania, že by samotný žalobca robil niečo svojvoľne. Rešpektoval odborné poradenstvo nielen
pána G., ale aj osôb, ktoré túto prestavbu vykonávali. V danej veci bolo podstatné, či bol vlastne ten dom
spôsobilý na užívanie alebo prestavbu, ktorá vlastne bola realizovaná, pričom dom ako taký na užívanie
spôsobilý nebol. Bolo tvrdené, že sú tam betónové základy, tak ako to bolo stanovené v posudku A.

L., avšak bolo to preukázané, že základy sú na kameňoch a z hliny. Statik preto nariadil dom zbúrať.
Poukazuje na ustanovenie § 43d) Stavebného zákona, kedy dom ako taký musí zodpovedať danej
prestavbe, pričom tomuto táto stavba ako taká nezodpovedala, ani na užívanie. Žalobca nevykonával
nič svojvoľne. Zo stavby ostalo iba 10%, ktoré vlastne prestavujú časti krovu a tieto vlastne časti sú pre
nový dom a novú stavbu nepoužiteľné. Stavbu ako takú vykonával alebo realizoval samotný žalobca,
pričom táto stavba predpoklady použiteľnosti alebo využiteľnosti nespĺňala. Žalovaní pred predajom na

toto samotného žalobcu neupozornili, pričom ide o zodpovednosť objektívnu a tejto sa nemožno zbaviť.
V danej veci preto s poukazom na dokazovanie žiada, aby súd podanej žalobe vyhovel.

9. Žalovaná v rade 1/ E. F. uviedla, že žalobcovi dom predali v takom stave, v akom bol. Je postavený
v roku 1960. V tomto období sa všetky tieto domy takýmto spôsobom stavali, čiže predávali mu ho

v takomto stave. Kupujúci o tom vedel, čo potvrdil aj v zmluve, nič mu neskrývali. Žalobca je takmer
sused, ona sama mu taktiež povedala, že niečo je tam aj vlastne nabíjané s tou škvarou.

10. Žalovaný v rade 2/ G. H. uviedol, že on spoločne so súrodencami tam už v roku 1960 bývali, čiže
bol postavený asi skôr, asi okolo roku 1959. Tá cena zodpovedala tomu, nechceli za to 100.000,- € ani

iné peniaze, tak ako by sa žiadalo.

11. Právny zástupca za žalovanú v rade 3/ poukázal na to, že žalobu považuje za nedôvodnú a navrhuje
ju zamietnuť. Základ žaloby stojí na ustanovení § 597 Občianskeho zákonníka, pričom toto predpokladá
ustanovenie ods. 1, že ak dodatočne vyjde vlastne najavo vada, má nárok samotný žalobca na zľavu.

V danej veci samotní predávajúci previedli dom v prospech žalobcu, pričom žalobca sa osobne zúčastnil
ohliadky aj za prítomnosti znalkyne Ing. Červenej. Bol mu známy stav, v akom kupuje predmetný rodinný
dom, čo vlastne potvrdil aj v čl. 2, bod 4 zmluvy, kde sa oboznámil so stavom, tento mu je známy
a v takomto stave vlastne rodinný dom kupuje. Samozrejme, že v roku 1960 tie podmienky vo vzťahu
k podkladu alebo k základom boli iné, ako sú aktuálne, teda v súčasnosti. Pokiaľ samotný žalobca

staticky zasiahol do predmetného rodinného domu, mal tak urobiť a mal sa poradiť so statikom už
pred touto rekonštrukciou, čiže staticky ak samotná predmetná nehnuteľnosť nemala tieto základy na
rekonštrukciu, nebolo to vlastne samotnou vadou domu, pretože samotní žalovaní ako predávajúci ani
v zmluve neuvádzali, že predmetná nehnuteľnosť má určité takéto kvalitatívne stránky. Výsluch svedkýň
potvrdil, že dom ako taký zodpovedal samotnému veku. Neboli zistené tam žiadne vady a pokiaľ

samotný základ podľa stanoviska žalobcu nezodpovedal alebo nebol na rekonštrukciu, poukazuje na to,
že samotný žalobca si mal pred rekonštrukciou zabezpečiť stavebné povolenie alebo stavebnotechnické
stanovisko vo vzťahu k rekonštrukcii, až následne potom mal vykonať takúto rekonštrukciu. Pokiaľ
došlo ak deštrukcii, bolo to vinou samotného žalobcu. Samotný žalobca tvrdiac dodatočne vlastne
o neexistujúcu vadu, pričom nejde o vadu ako takú, pretože predmetnú nehnuteľnosť kúpil, avšak nie

za účelom rekonštrukcie, resp. prestavby. V danej veci poukazuje na to, že dom bol postavený v roku
1960, čo bolo preukázané aj pri vypracovaní posudku, pričom žalovaní sa vyjadrili, že dom je postavený
alebo zo zmiešaných stavebných konštrukcií. Po ohliadke na mieste samom, kde bol prítomný samotný
žalobca, predmetnú nehnuteľnosť odkúpil. Ak v tomto čase mal na mysli prestavbu, toto v danej veci
tomuto nezodpovedalo. Poukazuje na to, že ak chcel vykonávať prestavbu, mal si prizvať osobnú

odbornú, v tomto prípade by to bola osoba znalá a to statika. Samotný žalobca ako taký konal bez
stavebného povolenia, čiže konal v rozpore so zákonom. Žalobca nemal žiadne stavebné povolenie,
pričom táto stavba zodpovedala stavebnotechnickému stavu tak, ako bol riadne a zákonný v roku 1960.
Samotný svedok ako statik sa vyjadril, že stavba nezodpovedá dnešným pomerom, ale zodpovedala
tomu stavu, aký bol aktuálne alebo ako sa stavalo v 60.-tych rokoch. Pokiaľ neexistoval projekt a teda

samotný žalobca nemal projektovú dokumentáciu, došlo k devastácii domu, pričom táto škoda ako taká
ide na vrub samotného žalobcu. Technický stav zodpovedal stavu domu z roku 1960. Podanú žalobcu
žiadal preto v celom rozsahu zamietnuť a priznať žalovanej náhradu trov konania.12. Svedkyňa A. G. L. (pozn. súdu znalkyňa z odboru stavebníctv , odhad hodnoty nehnuteľností)
uviedla, že vo veci podala znalecký posudok. Ona sa osobne zúčastnila ohliadky, bol tam prítomný pán
B., pani K., ostatných si nepamätala. Nehnuteľnosť bola ohliadnutá v roku 2018, nemala vedomosť o tom

alebo si nepamätala, že by bol namietaný nejaký stavebno-technický stav predmetnej nehnuteľnosti.
Samotný žalobca sa jej nedopytoval čo do technického stavu predmetnej nehnuteľnosti. Technický
stav domu zodpovedal jeho veku. V zmysle stavebného zákona, ak má byť vykonaná rekonštrukcia,
musí tam prebehnúť stavebné povolenie. Ona v danej veci nie je projektantom, avšak súčasťou toho
povolenia býva pri rekonštrukciách aj samotné posúdenie statikom a statická dokumentácia, ktorá

vlastne jednoznačne určí, že čo sa tam môže alebo nemôže rekonštruovať. Svedkyňa uviedla, že si
nepamätá, že by mala predmetná nehnuteľnosť nejaké vady evidentné, nejaké praskliny. Pokiaľ by táto
nehnuteľnosť stála na zlých základoch, bola by si to určite všimla. Nehnuteľnosť ako taká mala za sebou
60 rokov, to znamená polovicu svojej životnosti. Pokiaľ by stála na veľmi zlých základoch, prejavilo by
sa to na nehnuteľnosti ako takej. Jej vyjadrenie alebo jej stanovisko ako znalkyne alebo v danej veci
ako osoby znalca bolo a subjektívne je, že mohlo k tomu dôjsť k možným neodborným zásahom. Išlo

o klasický dom, konštrukciou nebol v ničom zvláštny, mohol mať betónové základy, bol murovaný v 60-
tychrokoch,určitetambolaškvarovka,tietozákladyvlastnebolistavanétakýmtospôsobom,toznamená
boli také, aké sú aj v iných domoch. Samotní majitelia dali do toho zrejme čo mohli, dom stavali pre seba,
takýchto domov je v okolí „x“, dom sa staval pre rodinu ako takú z dostupných materiálov. Nikto nemal
záujem,abytentodomspadol.Čižeztohtodôvodupoukázalazároveňajnato,žepokiaľvykonalareálnu

ohliadku, vždy sa pýtala, z čoho murivo je. Vlastne na základe tých informácií ona podávala posudok,
pričom tieto informácie sprostredkovávali nielen na základe vizuálnej ohliadky, ale mala ich aj vlastne
od tých osôb, ktoré tam vlastne bývali alebo ktoré to stavali.

13. Svedkyňa G. G. H. uviedla, že strany sporu sú iba klientmi, v rámci toho samotného žalobcu pozná,

keď ju oslovil ako realitnú maklérku. O predmete sporu sa dozvedela až z predvolania. Na ohliadke
nehnuteľnosti boli opakovane viackrát. Riešila sa aj otázka pozemku, bola tam aj za účasti geodeta.
Samotný žalobca si opakovane prešiel viac krát predmetnú nehnuteľnosť, izbu po izbe, pozeral si dom
nielen po vizuálnej stránke, na tie technické záležitosti sa pýtal pána H. a pani K., ktorí tam boli prítomní,
pričomonimuuviedli,ževlastnedomnestavalioni,alestavalihorodičia avie,žehovorili,ževlastnečasť

stojí alebo je tam zmiešaná konštrukcia. Bol to pôvodný rodinný dom, žiadne rekonštrukcie tam neboli,
čiže zodpovedal tomu veku. Vady si nepamätala. To, že je to zmiešaná stavba, povedali majitelia. To
znamená, že to nebolo postavené z tehly alebo z kvádry, ale že to bolo postavené aj z iných materiálov.

14. Svedok A. Q. G. uviedol, že pracuje ako projektant v oblasti posúdenia statiky a 28.3. bol prizvaný na

základe žiadosti projektanta A. J. k projektu v danej veci, pričom tam zistil tieto nedostatky. Nehnuteľnosť
bola už dá sa povedať v tom stave ako stála, teda neexistovali tam omietky a už vlastne tieto základy boli
osekané. Na miesto samé prišiel pre účely posúdenia resp. technického zhodnotenie možnej prístavby
a stavebných zásahov v danej veci. Keď videl tieto obnažené steny, videl že bola tam sypaná a udusená
škvara. Povedal, že by bolo vhodné overiť si vlastne hĺbky toho podkladu, nebola tam základná doska,

ale bolo to zo štorcovaného kameňa. Odporučil vykonanie sond. Bolo to 17.4., kedy bol opätovne
prizvaný následne potom, poukazuje na fotografiu ( pozn. súdu ide o fotografiu na čl. 36 zadná strana
súdneho spisu), kedy pri vlastne zavedení jednej ten sondy odpadla časť obvodového múru. Skôr už
vlastne toho 28.3. povedal, že to bude skôr na sanáciu, avšak vo vzťahu k zmene stavby alebo na tú
rekonštrukciu som povedal, že to bude skôr na túto sanáciu ako na ďalšiu zmenu stavby a nie vôbec

už rekonštrukciu. Boli to vady, ktoré bránili prestavbe. Tieto vady ako také existovali v tom čase, avšak
nebolo ich možné vidieť vizuálne, ale iba z pohľadu stavebno-technického, to znamená sondami. Toto
nemohla zistiť priamo znalkyňa v rámci stanovenia všeobecnej hodnoty, toto sa mohlo zistiť vlastne
až odkopaním a následným zistením ako takým. Svedok sa nevedel vyjadriť, či táto stavba mohla stáť
ďalších 50 rokov. Na prestavbu bolo potrebné stavebné povolenie, na miesto bol prizvaný preto, aby

bol vypracovaný projekt na prestavbu.

15. Žalovaná v rade 1/ vo vzťahu k výpovedi svedka poukazuje na to, že stavba ako taká bola trhaná,
šklbaná a až potom vlastne, keď im to padalo, tak si zavolali samotného svedka, teda statika.

16. Žalovaná v rade 3/ uviedla, že samotný žalobca si dom kúpil, dom sa mu veľmi páčil, ich brat býva
vedľa, preto videl, akým spôsobom bola táto nehnuteľnosť búraná. Išlo o starý dom, čiže mal opatrným
spôsobom búrať, keď už chcel niečo a nie neodborným hlava – nehlava.17. Podľa § 597 ods. 1 a 2 OZ
(1) Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo
na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí

vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.
(2) Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité
vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa
ukáže nepravdivým.

18. Súd nárok posúdil podľa vyššie citovaného ustanovenia § 597 a nasl. Občianskeho zákonníka vo
vzťahu k uplatnenému nároku samotného žalobcu na zľavu z kúpnej ceny za predmetnú nehnuteľnosť.
Medzi stranami sporu nebol spor vo vzťahu k uzavretej zmluve. Kúpna zmluva bola uzavretá 17.12.2018.
Predmetom kúpy bol rodinný dom súpisné číslo 461 postavený na parcele C KN č. 1943/1 v kat.
zemí Klokočov okres Čadca spoločne aj s ďalšími pozemkami. Tieto nehnuteľnosti boli ohodnotené
znaleckýmposudkomznalkyneIng.MartinyČervenejpodč. 210/2018aztohorodinnýdommalhodnotu

celkom po zaokrúhlení 32595,73 € ( č.l. 23 spisu a 23 v posudku). Zmluvné strany (strany sporu) sa
dohodli na kúpnej cene 61.000,- € ( ČL. III zmluvy). V Čl. II. Špecifikácia nehnuteľnosti je prehlásenie
kupujúceho, že sa pred uzavretím tejto zmluvy oboznámil so stavom nehnuteľnosti najmä na základe
osobnej ohliadky, stav mu je dobre známy a nehnuteľnosť v tomto stave kupuje. Predávajúci vyhlásili, že
im nie sú známe také vady a poškodenia nehnuteľnosti, na ktoré by mal kupujúceho upozorniť. Znalecký

posudok obsahoval aj potvrdenie obce, že nehnuteľnosť bola daná do užívania v roku 1960.

19. Žalobca si v danej veci uplatnil nárok na zľavu z dôvodu, že sa rozhodol realizovať rekonštrukciu
a nadstavbu rodinného domu a po začatí prác došlo k zrúteniu jednej steny. Na základe odborného
vyjadrenia svedka v konaní vypočutého A. G. však bolo preukázané, že tento odporučil strhnúť pôvodné

konštrukcie a začať od základov nanovo. Nakoľko dom bol nebezpečný na bývanie, ohrozoval by život
a zdravie, rodinný dom bol asanovaný a nárok žalobcu tak predstavuje 90% z hodnoty.

20. Žalovaní v konaní vypočutí poukazovali na to, že žalobca realizoval búracie práce svojvoľne a
jeho neodbornými zásahmi došlo k zrúteniu steny. Súd s prihliadnutím k tomu zisťoval, či u žalobcu

existovalo stavebné povolenie, resp. povolenie na samotnú asanáciu nehnuteľnosti a či žalovaní mu
„zatajili“ informácie o stave nehnuteľnosti a ním uvádzaných vadách. Samotný žalobca do zápisnice na
pojednávaní uviedol, že mal k dispozícii stavebné povolenie, toto jeho tvrdenie však nepodporil žiadnym
dôkazom. To, že toto povolenie nemal, súd ustálil minimálne v tom, že svedok v konaní vypočutý A. G.
ako privolaný statik uviedol, že na miesto samé k rodinnému domu sa dostavil spoločne s projektantom

A. J. pre účely projektu, stavebného povolenia.

21. Súd v danom prípade uvádza, že stavebné povolenie sa vyžaduje, pokiaľ stavebný zákon a
vykonávacie predpisy k nemu alebo osobitné predpisy neustanovujú inak, pri stavbách každého druhu
bez zreteľa na ich stavebnotechnické vyhotovenie, účel a čas trvania; stavebné povolenie sa vyžaduje

taktiež aj pri zmene stavieb, najmä pri prístavbe, nadstavbe a pri stavebných úpravách. Stavebné
povolenie je okrem toho potrebné aj na stavebné úpravy, najmä búracie práce, pri ktorých sa mení
vzhľad, priestorové usporiadanie, spôsob užívania, zásahom do nosných konštrukcií. Rovnako tak je
potrebnépovolenieajnaodstráneniestavby,pokiaľnebolonariadené,jepotrebnépovoleniestavebného
úradu,aktentozákonneustanovujeinak.Opovoleniemôžežiadaťvlastníkstavby.Vžiadostiopovolenie

vlastník stavby uvedie druh, účel, miesto a označenie stavby, dôvody odstránenia stavby a dátum
predpokladaného začatia a skončenia prác, či stavbu odstráni svojpomocne alebo prostredníctvom
zhotoviteľa, ako sa naloží s odpadom a s uvoľneným pozemkom a aké opatrenia sú potrebné na
zabezpečenie susedných pozemkov a stavieb (§ 88 ods. 3 stavebného zákona)

22. Na podklade toho preto je možné minimálne z tohto ustáliť, že žalobca chcel realizovať prestavbu
rodinného domu nadobudnutého od žalobcov, ale v čase kedy svojpomocne realizoval búracie stavebné
práce týmto povolením reálne nedisponoval, nemal žiadny projekt a tento mal byť vyhotovený až
následne. Z vykonaného dokazovania mal súd preukázané, že žalovaní oboznámili žalobcu so stavom
nehnuteľnosti, mal k dispozícii znalecký posudok, bol znalý miestnych pomerov, rodina žije v blízkosti, zo

strany žalobcov mu bolo oznámené, že nehnuteľnosť je zo zmiešaných materiálov. Skutočnosti, ktoré
zistil až pri neodborných zásahoch nemohli žalobcovia zistiť a oznámiť žalovanému, nakoľko toto bolo
možné až po zavedení sondy, obnažení muriva. Toto nemohla zistiť ani samotná znalkyňa. Súd v danom
prípade poukazuje na to, že žalobca v podanej žalobe tvrdil, že stavebné úpravy realizovali odborneznalé osoby. Ani k tomuto tvrdeniu však nepripojil žiadny dôkaz. Znalkyňa A. G. L. sa vyjadrila, že som
bol spôsobilý na užívanie a v stave akom bol by mohol vydržať ešte 60 rokov (mal za sebou polovicu
životnosti). Samotný žalobca v rámci zmluvy vyhlásil, že stav nehnuteľnosti mu je známy, zúčastnil na

ohliadke a zo strany predávajúcich mu bolo povedané, že dom je zo zmiešaných materiálov, čo potvrdila
iG.H.svedkyňavkonanívypočutá,ktorárealizovalaakorealitnámaklérkapredajtohtorodinnéhodomu.

23. Po vykonanom dokazovaní súd dospel k tomu, že predmet kúpy - konkrétne dom bol postavený
v roku 1960. Žalobca kupoval nehnuteľnosť po ohliadke v stave ako stojí a leží. Ak by malo ísť o vadu

čo do použitého stavebného materiálu (škvara a pod.) tak tým, že mu o tomto povedali predávajúci že
nehnuteľnosť je zo zmiešaných materiálov a žalobca aj napriek tomu nehnuteľnosť kúpil nie je možné
uplatňovať nárok pri aplikácii ust. § 597 OZ. Žalobca by mal nárok na zľavu v prípade, ak by kúpená vec
bola ešte upotrebiteľnou, t.j. mohla by slúžiť svojmu účelu. Súd má zato, že by táto situácia prichádzala
do úvahy za stavu ešte pred stavebnými právami, avšak nie už za stavu, kedy rodinný dom asanoval
samotnýžalobcaasámurobilnehnuteľnosťneexistentnouaneupotrebiteľnousvojmuúčelu.Zvýpovede

znalkyne predmetný dom v stave ako bol, bol schopný pre užívanie ďalšie desaťročia a pokiaľ bola
nehnuteľnosť nadobudnutá samotným žalobcom, bola nehnuteľnosť nadobudnutá už podľa rímskej
zásady ako stojí a leží. V danej veci súd takúto vadu, to znamená čo do základov, nepovažoval za vadu,
ktorá by zakladala nárok na zľavu z kúpnej ceny. Nakoľko podľa fotografií predložených k podanej žalobe
zo strany žalobcu oproti fotografiám zhotovenými znalkyňou k predaju nehnuteľností je zrejmé, že

zdomuostaloužibatorzosúdmázato,žeuplatnenýnárokžalobcuvovzťahukžalovanýmjeajrozporný
s dobrými mravmi (§ 3 OZ), nakoľko žalobca svoje nesprávne konanie ktoré viedlo až k devastácii celého
rodinného domu nadobudnutého od žalobcov chcel preniesť na žalobcov v rozsahu zľavy uplatnenej
touto žalobou, aby sa mu tak navrátila investícia do nehnuteľností, ktorú fakticky zničil neodborným
zásahom sám a pokiaľ išlo o konanie odborných osôb, tak v tomto smere si mal uplatniť nárok voči nim.

Na podklade vykonaného dokazovania súd podanú žalobu zamietol.

24. O trovách konania rozhodol súd podľa § 255 ods. 1 CSP a žalovaným ako plne úspešným (100%)
priznal nárok na náhradu trov konania voči žalobcovi ako neúspešnej strany v spore. O výške trov
rozhodne po právoplatnosti rozsudku samostatným uznesením v zákonnej lehote súdny úradník § 262

CSP).

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresnom súde
Žilina písomne v troch vyhotoveniach.

V odvolaní sa uvedie, ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje,
uvedie sa spisová značka, uvedie sa, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda,
z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ
domáha(odvolacínávrh).Odvolaniemusíbyťpodpísané.Rozsah,vakomsarozhodnutienapáda,môže
odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Odvolanie podľa § 365 ods. 1 CSP možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočnila jej patriace procesné práva
v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,

c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie

prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Podľa § 365 ods. 2 CSP odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že
právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu

uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.Podľa § 365 ods. 3 CSP odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do
uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona (č. 233/1995 Z. z.).