Uznesenie ,
Zmeňujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa piatok 30. máj 2025

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 16Co/68/2025

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1424209673
Dátum vydania rozhodnutia: 30. 05. 2025

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Roman Majerský
ECLI: ECLI:SK:KSBA:2025:1424209673.1

Uznesenie

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Romana Majerského a sudkýň
JUDr. Ivany Štiftovej a Mgr. Daniely Drnákovej v konaní o návrhu navrhovateľa: HN Real s. r. o.,
Tvarožkova 5, Bratislava, IČO: 46 819 941, zastúpeného: Advokátska kancelária ULC Čarnogurský
s.r.o., Tvarožkova 5, Bratislava, IČO: 35 975 016, proti povinným: 1/ Contesta s. r. o., Vyšehradská 4,
Bratislava, IČO: 46 106 511, zastúpenému: Advokátska kancelária JUDr. Barbara Holíková, s.r.o., Staré

Grunty 162, Bratislava, IČO: 36 863 971, 2/ AUKČNÁ SPOLOČNOSŤ s. r. o., Kopčianska 10, Bratislava,
IČO: 46 141 341, na nariadenie neodkladného opatrenia, na odvolanie povinného 1/ proti uzneseniu
Mestského súdu Bratislava IV č. k. 24C/47/2024-122, zo dňa 31.10.2024, takto

r o z h o d o l :

I. Odvolací súd uznesenie súdu prvej inštancie v napadnutých vyhovujúcich výrokoch m e n í tak,
že návrh na nariadenie neodkladného opatrenia, z a m i e t a.

II. Povinnému 1/ priznáva proti navrhovateľovi plný nárok na náhradu trov konania.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým uznesením súd prvej inštancie uložil povinnému 1/ povinnosť zdržať sa výkonu
zákonného záložného práva, predmetom ktorého je byt č. 39 vo vlastníctve navrhovateľa neodkladného
opatrenia v bytovom dome na ulici Č. XX, T., číslo vchodu Č. XX, nachádzajúci sa na X. poschodí,
súpisné číslo bytového domu XXXX, postavený na pozemkoch registra „B.“ parcela č. XXXX/XX, Č..

XXXX/XX, Č.. XXXX/XX, Č.. XXXX/XX I. Č.. XXXX/XX vrátane všetkých súčastí, spoločných zariadení
a častí domu a príslušenstva, predajom v dobrovoľnej dražbe, priamym predajom alebo odkúpením do
svojho výhradného vlastníctva, na čas do právoplatného skončenia konaní vedených na Mestskom súde
Bratislava IV pod sp. zn. B1-23C/57/2020 a sp. zn. B1-7Csp/11/2023 spojených na spoločné konanie
pod sp. zn. B1-23C/57/2020 (výrok I.); uložil povinnosť povinnému 1/ zdržať sa výkonu zákonného
záložného práva, predmetom ktorého by mal byť spoluvlastnícky podiel navrhovateľa na nebytovom

priestore č. 5 - garáž v bytovom dome na ulici Č. XX, T., Č. R. Č. XX, nachádzajúca sa na -1 podlaží
(suteréne), súpisné číslo bytového domu XXXX, postavená na pozemkoch registra „B. parcela č. XXXX/
XX, Č.. XXXX/XX, Č.. XXXX/XX, Č.. XXXX/XX I. Č.. XXXX/XX vrátane všetkých súčastí, spoločných
zariadení a častí domu a príslušenstva, predajom v dobrovoľnej dražbe, priamym predajom alebo
odkúpením do svojho výhradného vlastníctva, na čas do právoplatného skončenia konaní vedených na
Mestskom súde Bratislava IV pod sp. zn. B1-23C/57/2020 a sp. zn. B1- 7Csp/11/2023 spojených na

spoločné konanie pod sp. zn. B1-23C/57/2020 (výrok II.); nariadil povinnému 1/, aby do právoplatného
skončenia konaní vedených na Mestskom súde Bratislava IV pod sp. zn. B1-23C/57/2020 a sp. zn.
B1-7Csp/11/2023 spojených na spoločné konanie pod sp. zn. B1-23C/57/2020, nepredkladal vlastníkom
bytov a nebytových priestorov akékoľvek návrhy na hlasovanie smerujúce k podaniu návrhu na
vykonanie dražby bytu alebo nebytového priestoru v dome na Č. XX, T., vlastneného navrhovateľom
na uspokojenie pohľadávok podľa ustanovenia § 8b ods. 1 písm. h) zákona č. 182/1993 Z. z. o

vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (výrok III.); návrh na nariadenie
neodkladného opatrenia v časti týkajúcej sa povinného 2/ zamietol (výrok IV.) s tým, že navrhovateľovipriznal proti povinnému 1/ nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 % (výrok V.) a povinnému 2/
nárok na náhradu trov konania nepriznal (výrok VI.).

2. V odôvodení uviedol, že navrhovateľ sa domáhal nariadenia neodkladného opatrenia na tom
skutkovomzáklade,žepovinný1/jesprávcovskouspoločnosťou,ktorápodnikávoblastisprávyaúdržby
bytového fondu a nebytového fondu v rozsahu voľných živností, povinný 2/ je súkromnou obchodnou
spoločnosťou založenou podľa právneho poriadku Slovenskej republiky a navrhovateľ je obchodnou
spoločnosťou založenou podľa právneho poriadku Slovenskej republiky a vlastníkom bytu, ktorý je

evidovaný na liste vlastníctva č. XXXX vedeného Katastrálnym úradom v Bratislave, Správou katastra
pre Hlavné mesto SR Bratislavu, okres T. R., obec T.a - mestská časť H., katastrálne územie H.: byt
č. XX nachádzajúci sa na X. poschodí bytového domu súpisne č. XXXX situovaného na ulici Č. R.
T., R. Č. XX, postavenom na pozemkoch registra „B.“ parcela č. XXXX/XX, druh pozemku: zastavané
plochy a nádvoria, výmera pozemku: 1180 m2, právny vzťah k uvedenej parcele je evidovaný na liste
vlastníctva č. XXXX pre katastrálne územie H., a pozemkoch parcela č. XXXX/XX, druh pozemku:

zastavané plochy a nádvoria, výmera pozemku: 14 m2, parcela č. XXXX/XX, druh pozemku: zastavané
plochy a nádvoria, výmera pozemku: 9 m2, parcela č. XXXX/XX, druh pozemku: zastavané plochy a
nádvoria, výmera pozemku: 24 m2, a parcela č. XXXX/XX, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria,
výmera pozemku: 16 m2, pričom právny vzťah k uvedeným parcelám je evidovaný na liste vlastníctva
č. XXXX pre katastrálne územie H.; uvedený byt je vo výlučnom vlastníctve navrhovateľa v podiele

1/1, vrátane prislúchajúceho spoluvlastníckeho podielu priestoru na spoločných častiach a spoločných
zariadeniach domu v podiele 13843/481649; a vlastníkom spoluvlastníckeho podielu vo veľkosti 1/19
k nebytovému priestoru č. 2 - 05 (Garáž) nachádzajúceho sa v suteréne uvedeného bytového domu
súpisne č. XXXX situovaného na ulici Č. XX R. T., vrátane prislúchajúceho spoluvlastníckeho podielu
priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu v podiele 54369/481649. Uviedol,

že prestal uhrádzať mesačné zálohové platby pôvodnému správcovi domu BYTY Plus, pretože na to
neexistoval právny dôvod, nakoľko správca BYTY Plus spravovaný a udržiavaný majetok zanedbával
a znehodnotil v rozpore so Zmluvou o výkone správy. Mal za to, že správca BYTY Plus sa o bytový
dom nestaral ako svedomitý správca a dobrý hospodár a bytový dom bol zanedbávaný v období od roku
2020 do 1.12.2021, načo vlastníci bytov a nebytových priestorov prijali rozhodnutie o zmene správcu,

pričom novým správcom sa stal povinný 1/.

3. Namietal, že správca BYTY Plus sa nevysporiadal ani s reklamáciou povinného 1/ týkajúcou sa jeho
povinnosti vypracovať a predložiť plán opráv na nasledujúci kalendárny rok do 30. novembra. Uviedol, že
vo februári 2021 v jeho byte začala unikať odpadová voda zo spoločnej časti bytového domu z vnútornej

kanalizácie a správca BYTY Plus ignoroval potrebu miestnej obhliadky a riešenia reklamácie. Narušené
vzťahy so správcom BYTY Plus neprispeli k tomu, aby sa správca BYTY Plus postavil k pohotovostnej
havarijnej situácií na spoločnom zariadení domu nachádzajúceho sa v jeho byte zodpovedne a s
odbornou starostlivosťou a riešil ju v súlade so Zmluvou o správe a jeho zákonnými povinnosťami
súvisiacimi s ochranou spotrebiteľa. Odpadová voda zatekala zo spoločnej vnútornej kanalizácie v byte

navrhovateľa približne od februára 2021 a spôsobovala škodu aj v byte nachádzajúcom sa o poschodie
nižšie, v byte č. XXX, situovaným na X. poschodí. Napriek opakovanej snahe o nápravu pohotovostného
havarijného stavu svojpomocne a aj dodávateľsky sa nepodarilo nájsť chybu, ktorá by mohla byť príčinou
zatekania a nepodarilo sa lokalizovať únik vody, a preto bol nútený v dôsledku nečinnosti vtedajšieho
správcu vyriešiť pohotovostný havarijný stav tým, že znemožnil používanie sanitárnych zariadení v byte

a súčasne zabezpečil úplne zastavenie vody v byte z dôvodu, aby nespôsoboval ďalšiu škodu bytu č.
XXX. Po týchto prijatých opatreniach susedovi z bytu č. XXX viacej nevlhli steny, čím bol problém pre
suseda a byt č. XXX vyriešený. V dôsledku úplného odstavenia vody na celé obdobie havárie nezatekalo
do bytu č. XXX, avšak byt č. XX v jeho vlastníctve bol nepoužiteľný a nebol spôsobilý užívania. Správca
BYTY Plus odmietal vyriešiť havarijný stav vnútornej kanalizácie a nepovažoval ho ani za dôvod na

začatie reklamačného konania (prijatie reklamácie), na čo prestal uhrádzať mesačné zálohové platby
správcovi úplne a trval na tom, že správca by mal vykonať miestnu obhliadku. Byt bol pritom celý čas
od februára 2021 neobývateľný z dôvodu, že únik odpadovej vody z vnútornej kanalizácie ohrozoval
zdravé podmienky užívania obyvateľov bytu. Správca BYTY Plus namiesto komunikácie a vyriešení
situácie vzniknutej vo februári 2021, podal návrh na vydanie platobného rozkazu, ktorým sa domáhal

zaplatenia neuhradených mesačných zálohových platieb za plnenie spojené s užívaním bytu v celkovej
výške 3.835,48 eura s príslušenstvom. Dňa 29.11.2021 bola uzatvorená nová Zmluva o výkone správy
č. 510/01/2021 so správcom Contesta, účinná od 1.12.2021. Nový správca Contesta sa o reklamácii
navrhovateľa mohol a mal dozvedieť hneď 10 dní po podpísaní Zmluvy o výkone správy, a to zo súdnehospisu a z podaného odporu HN Real zo dňa 4.11.2021. Nový správca Contesta je s účinnosťou od
10.12.2021 žalobcom v konaní vedeným pod sp. zn. B1-23C/57/2020 namiesto správcu BYTY Plus a
súčasne je žalobcom pre totožný skutkový stav aj v súdnom konaní vedenom pod sp. zn.

B1-7Csp/11/2023 na Mestskom súde Bratislava IV. Predmetom obidvoch konaní sú neuhradené
mesačné zálohové platby navrhovateľa na podklade rovnakého skutkového stavu a z rovnakých
dôvodov na strane vlastníka bytu HN Real. Súd prvej inštancie rozhodnutím zo dňa 25.6.2024 spojil obe
súdne konania do jedného spoločného konania. Poukázal na to, že povinný 1/ predložil vlastníkom bytov
a nebytových priestorov bytového domu na Č. XX R. T. Oznámenie o vyhlásení písomného hlasovania

zo dňa 10.5.2024, v ktorom nechal hlasovať o otázke č. 1, ktorá znela „Súhlasíte s podaním návrhu
na vykonanie dobrovoľnej dražby podľa §8b, ods. 1, písm. h) zákona č. 182/93 Z. z., o vlastníctve
bytov, bytu č. XX nachádzajúceho sa na X. H.. bytového domu so súpisným č. XXXX na Č. K. XX R.
T., vchod Č. XX, postaveného na pozemku parcecela reg. “. č. XXXX/XX, parcela reg. “B. Č.. XXXX/
XX, parcela reg. “B. Č.. XXXX/XX, parcela reg. “B. Č.. XXXX/XX, a pozemku parcela reg. “B. Č.. XXXX/
XX, spolu so spoluvlastníckym podielom na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, na

príslušenstve o veľkosti 13843/483670, vedený v evidencii Okresného úradu Bratislava, katastrálny
odbor, na liste vlastníctva č. XXXX, pre okres: T. R., obec: T. - H., katastrálne územie: H., na uspokojenie
pohľadávky podľa § 15 zákona č. 182/93 Z. z., ktorá v súčasnosti činí sumu 16.213,04 eura a na
splnomocnenie správcu domu na výkon záložného práva viaznuceho na vyššie uvedenej predmetnej
nehnuteľnosti a na vykonanie všetkých právnych úkonov k tomu potrebných, na splnomocnenie správcu

domu na podpísanie zmluvy o vykonaní dobrovoľnej dražby s dražobníkom, ktorého vyberie správca a
na splnomocnenie správcu domu na podanie návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby a na vykonanie
všetkých právnych úkonov potrebných na vykonanie dobrovoľnej dražby vyššie uvedenej predmetnej
nehnuteľnosti podľa zákona č. 182/1993 Z. z., zákona č. 40/1964 Zb. a zákona č. 527/2002 Z.
z., o dobrovoľných dražbách.“ Namietal, že výška pohľadávky, ktorá bola dôvodom na hlasovanie,

nie je odôvodnená. Vlastníci bytov nemohli hlasovať o otázke výberu dražobníka, ktorá je otázkou
samostatnou. Vlastníci bytov teda nemali možnosť zdržať sa hlasovania alebo nehlasovať, čo by malo
vplyv na kvórum. Predmetné hlasovanie považoval za nezákonné, nakoľko nie je možné oznámiť
začatie výkonu zákonného záložného práva k bytu na takomto podklade. Povinný 1/ sa snažil zneužiť
nevedomosť vlastníkov bytov spôsobenú tým, že ich sám neinformoval o dvoch vlastných súdnych

sporoch s vlastníkom bytu a ani o dôvodoch prečo spor vznikol a prečo by mal byť jeho návrh na dražbu
bytu legálny a legitímny. Na podklade takto nekvalifikovane predloženého návrhu uznesenia (otázky č.
1), mali vlastníci bytov hlasovať za/proti dražbe bytu a splnomocnení správcu na výkon záložného práva
kbytu.Povinný1/sasnažiliniciatívnympodanímoznamuovyhlásenípísomnéhohlasovaniaonávrhuna
vykonaniedobrovoľnejdražbybytunavrhovateľadosiahnuťvydraženiebytubeztoho,abysinavrhovateľ

mohol uplatniť akékoľvek nároky z vadného plnenia povinností povinného 1/. Ak je pohľadávka dlhodobo
predmetom súdneho sporu, správca Contesta nedisponuje takým zákonným splnomocnením, že by sa
pred vynesením rozsudku sp. zn. B1-23C/57/2020 mohol svojvoľne rozhodnúť prevziať spravodlivosť
do vlastných rúk. Iniciovanie dobrovoľnej dražby na byt v hodnote viac ako 300.000 eur z titulu spornej
pohľadávky vo výške 16.213,04 eura, ktorá zanikla započítaním, je v príkrom rozpore s dobrými mravmi

(§ 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Dňa 23.7.2024 bolo navrhovateľovi doručené Oznámenie o začatí
výkonu záložného práva datované povinným 1/ dňa 8.7.2024. Započítanie pohľadávky a oznámenia
o protiprávnosti výkonu záložného práva Následne navrhovateľ v reakcii na doručené oznámenie o
začatí výkonu záložného práva dňa 5.9.2024 započítal svoje pohľadávky z titulu náhrady škody, ktoré
si uplatňuje v súdnom konaní sp. zn. B1- 23C/57/2020 na údajné pohľadávky, ktoré povinný 1/ chce

uspokojiť výkonom zákonného záložného práva na byt. Uviedol, že povinný 2/ pokračuje v úkonoch,
smerujúcich k uskutočneniu dražby bytu. Dňa 4.10.2024 povinný 2/ doručil navrhovateľovi Znalecký
posudok na byt vyhotovený pod č. 205/2024 znalcom O.. Q. F., zo dňa 18.9.2024 podľa, ktorého
všeobecná hodnota nehnuteľnosti je stanovená vo výške 330.000 eur, pričom výška údajnej vymáhanej
pohľadávky je 16.213,04 eura. Dôvodil, že pohľadávka, na základe ktorej by malo dôjsť k predaju

nehnuteľnosti v dražbe je v hrubom nepomere k hodnote bytu. V zmysle judikatúry Najvyššieho súdu
SR a Ústavného súdu SR nie je možné uspokojovať v dobrovoľnej dražbe pohľadávku predajom zálohu,
ktorého hodnota je v hrubom nepomere k výške uspokojovanej pohľadávky. Poukázal na rozhodnutie
Ústavnéhosúduzodňa24.9.2014,PL.ÚS23/2014arozhodnutieÚstavnéhosúduSRzodňa30.4.2013,
sp. zn. II. ÚS 261/2013. Z uvedených rozhodnutí Ústavného súdu SR mal za zrejmé, že hrubý nepomer

hodnoty zálohu a vymáhanej pohľadávky spôsobuje, že predaj zálohu v dobrovoľnej dražbe je v rozpore
s dobrými mravmi v zmysle § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Aj napriek skutočnosti, že povinný
1/ je obchodnou spoločnosťou, v súvislosti so Zmluvou o výkone správy sa na neho vzťahuje § 53
Občianskeho zákonníka, pričom povinný 1/ vystupuje ako dodávateľ a navrhovateľ ako spotrebiteľ.Zmluva o výkone správy v zmysle § 8a zákona č. 182/1993 Z. z. prestavuje svojím charakterom
spotrebiteľskú zmluvu (uznesenie Najvyššieho súdu SR zo dňa 28.4.2021, sp. zn. 1VCdo/5/2019).
K potrebe neodkladnej úpravy pomerov uviedol, že inštitút neodkladných, zabezpečovacích a iných

opatrení súdu opúšťa doterajší charakter predbežnosti poskytovanej ochrany, pretože po nariadení
navrhovaných opatrení nemusí nevyhnutne nasledovať konanie vo veci samej Z predložených dôkazov
je zrejmé, že povinný 1/ začal výkon zákonného záložného práva podľa § 15 zákona č. 182/1993
Z. z. spojitosti s § 151l Občianskeho zákonníka z poverenia ostatných vlastníkov bytov a nebytových
priestorovakozáložnýchveriteľovatotozačatievýkonuzáložnéhoprávasamárealizovaťpredajombytu

na dražbe podľa zákona o dobrovoľných dražbách. V zmysle § 151m ods. 1 Občianskeho zákonníka,
predať záloh na dražbe môže záložný veriteľ najskôr po uplynutí 30 dní odo dňa oznámenia o začatí
výkonu záložného práva záložcovi a dlžníkov a dňa 23.7.2024 došlo k doručeniu Oznámenia o začatí
výkonu záložného práva prostredníctvom doporučenej poštovej zásielky č. RG341099011SK2 do sídla
navrhovateľa. Dňa 22.8.2024 uplynula 30-dňová lehota odo dňa oznámenia začatia výkonu záložného
práva navrhovateľovi. Po dni 23.8.2024 hrozí, že byt bude predaný v dražbe organizovanej povinným 2/,

pričom navrhovateľ nemá k dispozícii žiadne procesné prostriedky, aby protiprávnej dražbe zabránil, iba
návrh nariadenie neodkladného opatrenia. Povinný 2/ stále vykonáva preukázateľne všetky úkony, ktoré
smerujú k uskutočneniu dražby. Povinný 2/ dal vyhotoviť znalecký posudok a doručil ho navrhovateľovi
dňa 4.10.2024. V prípade uskutočnenia dobrovoľnej dražby bytu navrhovateľ navždy stratí vlastníctvo
k bytu, ktorého hodnota je viac ako 300.000 eur, čím mu bude spôsobená značná ujma. Uviedol,

že za daných skutkových okolností a s ohľadom na naliehavosť situácie, ako aj preventívny účinok
neodkladného opatrenia je jeho nariadenie jediným účinným prostriedkom, ktorý dočasne bezodkladne
upraví pomery medzi navrhovateľom a povinnými. Neodkladným opatrením by sa zabezpečila dočasná
úprava pomerov strán sporu. Mal za to, že je nevyhnutné mu poskytnúť okamžitú efektívnu súdnu
ochranu vydaním neodkladného opatrenia, pretože povinný 1/ chce nahradiť rozsudok Mestského

súdu okamžitým vlastným výkonom spravodlivosti formou dražby bytu, pritom v konaniach vedených
na Mestskom súde Bratislava IV pod sp. zn. B1-23C/57/2020 a sp. zn. B1-7Csp/11/2023 nedokázal
uniesť bremeno tvrdenia a dôkazné bremeno v skutkovo totožnej veci, v dôsledku čoho ani doteraz
nebola uznaná existencia jeho pohľadávky (uznesenie Najvyššieho súdu SR zo dňa 29.7.2010, sp. zn.
2Mcdo 3/2010) a v prípade, ak súd nariadením neodkladného opatrenia neposkytne navrhovateľovi

neodkladného opatrenia dočasnú ochranu ohrozených práv, tento následok už bude svojou povahou
nemenný a bude mu hroziť ďalšia škoda protiprávnym konaním povinných 1/ a 2/. Pri uskutočnení testu
proporcionality je zrejmé, že ak dôjde k predaju bytu v hodnote 330.000 eur a následne navrhovateľ bude
úspešný v spore vedenom pod sp. zn. B1-23C/57/2020, nebude sa môcť žiadnym právnym prostriedkom
domôcť navrátenia vlastníctva bytu. Pokiaľ však k dobrovoľnej dražbe nedôjde, majetková podstata bytu

bude vysoko postačovať na uspokojenie akýchkoľvek aj budúcich pohľadávok povinného 1/ vrátane
príslušenstva z titulu správy domu.

4. Pokiaľ ide o stručný obsah napadnutého uznesenia (§ 393 ods. 2 C. s. p.) súd prvej inštancie uviedol,
že na Mestskom súde Bratislava IV prebiehajú dve súdne konania o zaplatenie zálohových platieb (sp.

zn. B1-7Csp/11/2023 a sp. zn. B1-23C/57/2020), ktoré boli právoplatne spojené na spoločné konanie.
Z návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia a z listinných dôkazov k nemu priložených (príloha
spisu) vyplynulo, že navrhovateľ ako vlastník bytu a garáže sa domáha, aby súd uložil na čas do
skončenie uvedeného konania povinnému 1/ (správcovi) a povinnému 2/ (dražobník) povinnosť zdržať
sa úkonov smerujúcich k výkonu dobrovoľnej dražby nehnuteľnosti. Ozrejmil, že dražobník je osoba,

ktorá vykonáva podľa zákona č. 527/2002 Z. z. dobrovoľnú dražbu na základe návrhu záložného veriteľa
ako navrhovateľa dražby na vykonanie dobrovoľnej dražby, pričom takéto postavenie mu vyplýva z
§ 6 ods. 1 zákona o dobrovoľných dražbách a podľa ktorého dražobník organizuje dražby, a to na
základe písomnej zmluvy, ktorú s ním uzaviera navrhovateľ dražby. Dražobník nie je v právnom vzťahu
s vlastníkom zálohu, t. j. s navrhovateľom, ale s navrhovateľom dražby ako záložným veriteľom (§

151j ods. 1, § 151l a § 151m Občianskeho zákonníka, o výkone záložného práva rozhoduje záložný
veriteľ, nie dražobník). Vo všeobecnosti teda platí, že dražobníkom je osoba, ktorá organizuje dražbu ak
spĺňa podmienky ustanovené zákonom o dobrovoľných dražbách a živnostenským zákonom a vzniklo jej
oprávnenie na prevádzkovanie príslušnej živnosti ( ak ide o majetok územných samosprávnych celkov
alebo o majetok štátu, môže byť dražobníkom aj územný samosprávny celok alebo príslušný orgán

štátnej správy). Dražobník len organizuje dražbu ako jeden zo spôsobov výkonu záložného práva, a je
teda v právnom vzťahu len so záložným veriteľom (povinným 1/) a nie so záložcom (navrhovateľom).
Ustanovenie § 19 ods. 1 písm. b) zákona č. 527/2002 Z. z. ukladá dražobníkovi upustiť od dražby,
ak by existovalo vykonateľné rozhodnutie, ktoré navrhovateľovi dražby (záložnému veriteľovi) zakazujenavrhnúť,tedaajpokračovaťvovýkonedražby.Malzato,ževprípadepovinného2/(dražobníka)nebolo
ani formálne možné uloženie povinnosti zdržať sa výkonu záložného práva, ktorého obmedzenie možno
uložiť v odôvodnených prípadoch len záložnému veriteľovi (povinnému 1/), ktorým ale povinný 2/ nie je.

5. Uviedol, že existencia právneho pomeru medzi stranami sporu alebo existencia nároku, ako aj ich
osvedčenie samo o sebe ešte nevytvára zákonný dôvod na nariadenie neodkladného opatrenia, ale
ich ohrozenie dovoľuje súdu pred rozhodnutím vo veci samej vedenej na Mestskom súde Bratislava IV
pod sp. zn. sp. zn. B1-23C/57/2020 a pod. sp. zn. B1-7Csp/11/2023, následne uznesením spojených na

spoločné konanie pod sp. zn. B1-23C/57/2020, nariadiť neodkladné opatrenie, nakoľko toto ohrozenie
opísané v odôvodnení je konkrétne a oprávneným navrhovateľom aj osvedčené pripojenými listinnými
dôkazmi, ktoré sú súčasťou súdneho spisu. Mal za to, že navrhovateľ osvedčil potrebu bezodkladnej
úpravy pomerov medzi navrhovateľom a povinným 1/. Osvedčenie (na rozdiel od dokazovania)
znamená, že súd pomocou ponúknutých dôkazných prostriedkov zistil najvýznamnejšie skutočnosti
(teda nie všetky rozhodujúce skutočnosti). Pri ich zisťovaní nevykonal dokazovanie, nakoľko postačuje,

že osvedčená skutočnosť sa mu vzhľadom na všetky okolnosti javí ako nanajvýš pravdepodobná.
Ohľadom posúdenia potreby neodkladnej úpravy pomerov strán, obavy ohrozenia prípadnej exekúcie
ako aj nebezpečenstva bezprostredne hroziacej ujmy na strane navrhovateľa neodkladného opatrenia
ako vlastníka predmetných nehnuteľností. Súd na základe obsahu spisu a tvrdených skutočností s
poukazom na už prebiehajúce súdne konanie posúdil osvedčenie dôvodnosti a trvania nároku, ktorému

sa má poskytnúť ochrana, ako aj skutočností odôvodňujúcich potrebu neodkladnej úpravy pomerov a
dospel k názoru, že návrh je dôvodný.

6. Ozrejmil, že dobrovoľná dražba ako jeden zo spôsobom realizácie záložného práva predstavuje
riadny a zákonný spôsob uspokojenia veriteľa. Skutočnosť, že povinný 1/ si svoju pohľadávku uplatnil v

súdnom konaní voči navrhovateľovi neodkladného opatrenia ako dlžníkovi v konaní vednej na Mestskom
súde Bratislava IV pod sp. zn. B1-23C/57/2020 a pod. sp. zn. B1-7Csp/11/2023, následne uznesením
spojených na spoločné konanie pod sp. zn. B1-23C/57/2020, je dôvodom na zásah súdu (vo forme
navrhovaného neodkladného opatrenia) do vzájomných vzťahov medzi stranami (vzťahy sú upravené
zákonom a Zmluvou o výkone správy) a neodkladné opatrenie je opodstatnené, nakoľko navrhovateľovi

neodkladného opatrenia hrozí vznik škody, či inej ujmy, dochádza k porušovaniu alebo ohrozovaniu jeho
práv a oprávnených záujmov, a hrozí zhoršenie jeho právnej pozície ako vlastníka nehnuteľnosti do takej
miery, že sa mu viac by bol nútený sa v ďalšom konaní uchádzať sa o konečnú súdnu ochranu v zmysle
platných právnych predpisov, t. j. navrhovateľovi neodkladného opatrenia hrozí také zhoršenie jeho
právnej pozície, v dôsledku ktorej by mohol stratiť svoje vlastnícke právo k nehnuteľnosti, ktorá by mala

byť predmetom dobrovoľnej dražby (t. j. vyvolal by sa bez dočasnej úpravy súdny spor v zmysle zákona
č. 527/2002 Z. z., ak by bol úspešný v konaní sp. zn. B1-23C/57/2020 a v prípade, že by došlo k výkonu
záložného práva predajom zálohu, jednalo by sa o vážny zásah do vlastníckeho práva, záložné právo je
pritom bez ďalšieho samostatný právny inštitút a k jeho uplatneniu možno pristúpiť aj bez exekučného
titulu, podmienkou pre výkon záložného práva nie je podanie žaloby o zaplatenie).

7. Na uvedenom základe za použitia § 324, § 325 ods. 1, ods. 2 písm. d), § 328 ods. 1 C. s. p., § 19 ods.
1 písm. b), § 21 ods. 2 zákona č. 527/2002 Z. z., § 8b ods. 1 písm. h), § 15 ods. 1, § 14b ods. 1 zákona
písm. o) zákona č. 182/1993 Z. z.; dospel súd prvej inštancie k záveru, že sú splnené predpoklady pre
nariadenie neodkladného opatrenia, a preto návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia čiastočne,

vo vzťahu k povinnému 1/ vyhovel. O trovách konania rozhodol podľa § 255 ods. 1 C. s. p., a to tak,
že navrhovateľ mal proti povinnému 1/ plný úspech, a teda má nárok na náhradu trov konania v plnom
rozsahu a nakoľko povinnému 2/ v konaní žiadne trovy nevznikli, súd prvej inštancie mu nárok na
náhradu trov konania nepriznal.

8. Proti vyhovujúcim výrokom a súvisiacemu výroku o trovách konania podal povinný 1/ odvolanie a
žiadal napadnuté uznesenie súdu prvej inštancie zmeniť a návrh na nariadenie neodkladného opatrenia
zamietnuť, alebo zrušiť. Podstatným zhrnutím skutkových tvrdení a právnych argumentov jeho odvolania
(§ 393 ods. 2 C. s. p.) bola námietka, že súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby
uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý

proces, konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci, súd prvej
inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam a rozhodnutie
súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. Namietal, že súdu prvej
inštancie unikol rozporv základe tvrdeného nároku navrhovateľa, ktorý na jednej strane tvrdí, že zateká vjehobyte,súčasnenevieanepodarilosamuzistiťodkiaľzateká,súčasnevšakvie,žezazatekaniemôže
správca. Zároveň súdu prvej inštancie unikol zjavný rozpor v tvrdeniach navrhovateľa týkajúci sa základu
jeho protinároku, keďže tvrdenie navrhovateľa o úniku vody v byte navrhovateľa vylučuje tvrdenie o

úniku zo stúpačiek, resp. spoločných častí domu. Pokiaľ sa príčina zatekania skutočne nachádza v byte
navrhovateľa,jezákonnoupovinnosťounavrhovateľaaniesprávcuvykonaťopravuvzmysle§11ods.1,
ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z.. Mal za to, že navrhovateľ neoznačil dôkazy nasvedčujúce jeho tvrdeniu,
že k úniku vody dochádzalo zo spoločných zariadení bytového domu (domovej kanalizácie).Vzhľadom
k uvedeným skutkovým okolnostiam nie je z odôvodnenia neodkladného opatrenia jasné, na základe

čoho považoval súd prvej inštancie nárok za osvedčený tak, že mu bolo potrebné priznať ochranu
formou zásahu do zákonného záložného práva viaznuceho na byte navrhovateľa v prospech ostatných
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. V návrhu na nariadenie neodkladného
opatrenia sa nenachádzalo žiadne tvrdenie, na základe ktorého by bolo možné vyvodiť, prečo by za
porušenie povinnosti správcu mali zodpovedať vlastníci bytov a nebytových priestorov, proti ktorým
započítacíprejavnavrhovateľasmeroval.Vtejtosúvislostipoprelporušeniejehopovinnostiakosprávcu,

ako aj všetky navrhovateľom tvrdené a uplatnené nároky.

9. Namietal tvrdenie navrhovateľa, že jeho domnelý protinárok, ktorý použil na účelové započítanie
vlastných záväzkov, vznikol pri správe bytového domu, konkrétne tak, že pôvodný správca ako aj
súčasný správca si nemali riadne plniť povinnosti správcu. Podľa § 9 ods. 2 tretia veta zákona č.

182/1993 Z. z. za záväzky vzniknuté pri správe domu zodpovedajú vlastníci výlučne v prípade, ak
tieto záväzky nie sú kryté zaplatenými úhradami za plnenia alebo preddavkami do fondu prevádzky,
údržby a opráv. V návrhu na neodkladné opatrenie sa pritom nenachádzalo tvrdenie, že by takáto
situácia mala nastať a že by mohla vzniknúť zákonná zodpovednosť vlastníkov za škodu vzniknutú pri
údajnom pochybení správcu pri výkone správy. Súd prvej inštancie pochybil keď túto základnú zákonnú

podmienku odignoroval a jej neprítomnosť prehliadol. Otázku, kto zodpovedá za škody vzniknuté v
dôsledku neplnenia alebo nedostatočného plnenia povinností správcu vyplývajúcich zo zákona alebo zo
Zmluvy o výkone správy rieši zákon v § 8 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. tak, že zodpovedá správca
vlastníkom a nie vlastníci inému vlastníkovi. Pokiaľ navrhovateľ tvrdí, že má pohľadávku z titulu nároku
na náhradu škody vzniknutej v dôsledku porušenia právnej povinnosti správcu (povinného 1/), tak túto

pohľadávku započítal voči tretím osobám (vlastníkom bytov a nebytových priestorov) voči ktorým síce
navrhovateľ má dlh na platbách za plnenia a do fondu opráv a údržby, ale voči ktorým nemá žiadnu
vzájomnú pohľadávku.

10. S poukazom na § 15 zákona č. 182/1993 Z. z. uviedol, že záložnými veriteľmi sú vlastníci (nie

správca), právo pristúpiť k výkonu zákonného záložného práva patrí vlastníkom (nie správcovi), právo
na plnenie z výkonu záložného práva patrí vlastníkom (nie správcovi) a tieto ich práva sú dané
zákonom. Záložnými veriteľmi, v prospech ktorých ex lege vzniklo záložné právo, ktorého sa týka výkon
zakázaný neodkladným opatrením, sú vlastníci bytov a nebytových priestorov, a povinný 1/ (správca)
nie je záložným veriteľom. Správca má priamu zákonom danú povinnosť podať na základe zákonného

oprávnenia návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby, pokiaľ tak vlastníci rozhodnú a v tomto smere nemá
žiadnu možnosť voľnej úvahy či návrh podať alebo nepodať, ale je viazaný priamym zákonným príkazom
podľa § 8b ods. 1 písm. h) zákona č. 182/1993 Z. z.. Súd prvej inštancie nariadením neodkladného
opatrenia priamo negoval zákonný príkaz a zakázal výkon záložného práva bez toho, že by záložní
veritelia boli účastníkmi konania. Napriek tomu neodkladné opatrenie vydal konajúc s nesprávnym

okruhom účastníkov a tým odňal možnosť konať v konaní osobám, ktorých sa predmet konania primárne
týka (záložným veriteľom), čo ma za následok okrem zásadnej neprípustnosti rozhodovať v konaní o
právach osôb, ktoré nie sú sporovými stranami, aj zmätočnosť napadnutého uznesenia. V zmysle § 14a
ods. 8 zákona č. 182/1993
Z. z. prehlasovaný vlastník (resp. vlastník, ktorý sa o hlasovaní nedozvedel), má právo podať žalobu

voči ostatným vlastníkom zákonom stanovenej lehoty, inak jeho právo zaniká. Navrhovateľ bol zjavne o
hlasovaní informovaný, hlasovanie prebehlo elektronicky a sám súdu predložil aj oznámenie o hlasovaní
ajoznámenieojehovýsledku.Navrhovateľtedamoholpodaťžalobu,ktorejpodaniemuzákonumožňuje
ako efektívny právny nástroj obrany (aj) v prípade hlasovania o návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby
a v takom prípade sa zároveň mohol domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov

o začatí výkonu záložného práva, ale ak ju nepodal, právnym následkom podľa lex specialis § 14a ods.
8 prvá a druhá veta zákona č. 182/1993 Z. z. je zánik jeho práva zvrátiť výsledok hlasovania súdnou
cestou. Mal za to, že súd prvej inštancie namiesto postupu, ktorý zákon umožňuje (žaloba o neplatnosť
výsledkuhlasovaniavočiostatnýmvlastníkom-záložnýmveriteľomsnávrhomnadočasnépozastaveniejeho účinnosti) poskytol navrhovateľovi ochranu v konaní, ktoré zákon v takomto prípade neumožňuje
a ignorujúc právnu skutočnosť, že v dôsledku nečinnosti navrhovateľa zrejme jeho nárok na podanie
žaloby s návrhom na pozastavenie účinnosti rozhodnutia vlastníkov už zanikol.

11. Navrhovateľ vo vyjadrení k odvolaniu povinného 1/ žiadal napadnuté uznesenie potvrdiť. Stotožnil sa
s napadnutým uznesením, ktorým súd nariadil neodkladné opatrenie voči povinnému 1/ a považoval ho
za zákonné, spravodlivé a preukazujúce potrebu bezodkladnej úpravy pomerov medzi navrhovateľom
a povinným 1/. Mal za to, že nemožno aplikovať povinným 1/ uvádzaný odvolací dôvod podľa § 365

ods. 1 písm. b) C. s. p., nakoľko nariadené neodkladné opatrenie je len dočasným riešením, ktorým
súd prvej inštancie upravil vzájomné práva a povinnosti navrhovateľa a povinného 1/, a teda nejde o
konečné rozhodnutie. Skutočnosť, že sa povinný 1/ s právnym názorom súdu prvej inštancie nestotožnil,
nemôže viesť k záveru o porušení práva povinného 1/ na spravodlivý proces. Bol názoru, že nemožno
aplikovať ani povinným 1/ udávaný odvolací dôvod podľa § 365 ods. 1 písm. f) C. s. p., keďže sa
v konaní o neodkladnom opatrení v zásade nevykonáva dokazovanie. K neprimeranosti dražby a jej

posúdeniu s ohľadom na § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka uviedol, že o neprimeranosti záložného
práva možno hovoriť vždy, ak pohľadávka nedosahuje ani len polovicu hodnoty založenej veci alebo ak
je podstatný rozdiel medzi výškou pohľadávky a hodnotou zálohu. Bol názoru, že aj keby pohľadávka
povinného 1/ existovala, tak je v hrubom nepomere k hodnote bytu, a preto je dražba bytu nemožná.
Zákonný limit výšky pohľadávky 2.000 eur zakotvený v § 3 ods. 6 zákona č. 527/2002 Z. z. o nemožnosti

dražby nehnuteľných vecí nebráni, aby sa vykonal test proporcionality. Zákonný limit 2.000 eur pre
zabezpečenú pohľadávku, pod ktorý nie je možné dražiť nehnuteľnosti, nie je v predmetnom prípade
dodržaný, nakoľko pohľadávka uplatňovaná v dražbe zanikla započítaním, a je sporná a posudzovaná
v prebiehajúcom súdnom konaní. Zákon vyžaduje, aby pohľadávka bola nesporná, čo v predmetnom
prípade nie je splnené. Súd prvej inštancie test proporcionality nepochybne vykonal, pretože vyslovil

hrubý nepomer medzi údajnou pohľadávkou povinného 1/ a hodnotou zálohu. Povinný 1/ cieleným
výkonom dražby koná v rozpore s dobrými mravmi. Ak sa povinný 1/ usiluje o dražbu nehnuteľnosti vo
vlastníctvenavrhovateľa,ktorávýraznepresahujehodnotuzabezpečenejúdajnejpohľadávky,jednásao
zneužitie právomoci povinného 1/ s cieľom dosiahnuť neprimerané obohatenie na úkor navrhovateľa, čo
je v rozpore s dobrými mravmi. Pokiaľ by aj súd povolil dražbu, jednalo by sa o právny akt, ktorý nemôže

byť vykonateľný, keďže by nepožíval právnu ochranu pre rozpor s dobrými mravmi. Výkon založeného
práva povinným 1/ totiž zabezpečuje (zaniknutá) pohľadávka, ktorá nie je spôsobilá (primeraná) byť tým
podkladom, na základe ktorého sa výkon založeného práva môže realizovať.

12. Mal za to, že povinný 1/ má povinnosť postupovať pri vymáhaní pohľadávky so zreteľom na ochranu

práv navrhovateľa, aby navrhovateľ ako spotrebiteľ nebol neprimerane poškodený, pričom súd prvej
inštancie je povinný prihliadnuť na ochranu navrhovateľa ako spotrebiteľa, čo nepochybne urobil a
rozhodol správne, ak nariadil zdržanie sa výkonu záložného práva. Otázka charakteru Zmluvy o výkone
správy ako zmluvy spotrebiteľskej bola Veľkým senátom Najvyššieho súdu SR konštantne vyriešená.
V prípade, že má navrhovateľ postavenie spotrebiteľa platia pravidlá ochrany jeho práv prísnejšie. Ak

navrhovateľovi ako spotrebiteľovi vznikla škoda pre zanedbanie povinnosti povinného 1/ ako správcu
bytového priestoru, nemožno spravodlivo požadovať platby do fondu opráv, nakoľko to je v rozpore so
zákonom, ako aj s dobrými mravmi. Ak by bola vykonaná dražba v rozpore s právami navrhovateľa ako
spotrebiteľa, je považovaná za nekalú praktiku alebo zneužitie právomoci. Navrhovateľ ako spotrebiteľ
má možnosť obrany proti takýmto nelegálnym krokom a môže sa domáhať obnovy právneho stavu.

Uviedol, že predchádzajúci správca, ako aj nový správca svoje povinnosti vyplývajúce nielen zo Zmluvy
o výkone správy, ale aj zo zákona porušili, čím znehodnocovali majetok v bytovom dome. Povinný
1/ nielenže nevybavil reklamáciu navrhovateľa, ale ignorovaním svojich povinností došlo k tomu, že
navrhovateľ nemohol riadne svoj byt užívať. Povinný 1/ ako správca sa dopustil opakovaného porušenia
Zmluvy o výkone správy (najmä Čl. III. ods. 6, Čl. VI. ods. 3 a Čl. VI. ods. 4 písm. d) Zmluvy o výkone

správy). Konaním, resp. (ne)konaním pôvodného správcu BYTY Plus, ako aj nového správcu povinného
1/ sa stal byt navrhovateľa na určitú dobu neobývateľný.

13. Povinný 1/ v odvolacej replike uviedol, že navrhovateľ sa nevyjadril k skutkovým okolnostiam, pre
ktoré neexistovala vzájomná pohľadávka navrhovateľa, ale len zopakoval tvrdenia, že jeho záväzok

zanikol započítaním. Nestotožnil sa s tvrdením navrhovateľa, že mu nezostáva nič iné ako brániť
sa prostredníctvom neodkladného opatrenia, nakoľko právnym nástrojom, ktorý navrhovateľ mal na
ochranu svojich práv využiť a ktorý zákon predpokladá, je žaloba prehlasovaného vlastníka podľa §
14a ods. 11 zákona č. 182/1993 Z. z.. Neodkladné opatrenie je z povahy veci nástroj slúžiaci nadočasnú a naliehavú ochranu práv pred nezvratnou zmenou a následkami v prípade, ak iný nástroj
nie je k dispozícii. Navrhovateľ však iný zákonom predpokladaný nástroj mal (žaloba prehlasovaného
vlastníka) a tento nepoužil. Pokiaľ ide o tvrdenie navrhovateľa, že výška vymáhanej pohľadávky pri

výkone zákonného záložného práva musí prejsť testom proporcionality vo vzťahu k hodnote bytu, tak
neuviedol zákonné ustanovenie, z ktorého by vyplývala potreba testu proporcionality. Nestotožnil sa
s tvrdením navrhovateľa, že výkon záložného práva je v takomto prípade ultima ratio prostriedkom,
ktorého použitie prichádza do úvahy výlučne v prípade, ak iné možnosti sú vyčerpané. Zákonné záložné
právo podľa § 15 zákona č. 182/1993 Z. z. je s jeho zabezpečovacou a uhradzovacou funkciou

prvým a základným nástrojom na zabezpečenie práv vlastníkov bytov voči neplatičom a uhradzovacia
funkcia záložného práva je jeho základným zmyslom a účelom podľa jeho zákonnej definície (§ 151a
Občianskeho zákonníka). K argumentácii navrhovateľa ochranou spotrebiteľa v rámci právnej úpravy
spotrebiteľských zmlúv uviedol, že podľa § 52 ods. 4 Občianskeho zákonníka, spotrebiteľom je fyzická
osoba, ktorá v súvislosti so spotrebiteľskou zmluvou, z nej vyplývajúcim záväzkom alebo pri obchodnej
praktike nekoná v rámci svojej podnikateľskej činnosti alebo povolania. Navrhovateľ nie je fyzická osoba,

ale právnická osoba a právne vzťahy, v rámci ktorých vznikol tento spor sa týkajú podnikateľskej činnosti
navrhovateľa. Zdôraznil, že pohľadávka, ktorú uplatňuje povinný 1/ pri výkone záložného práva, nie
je pohľadávkou zo spotrebiteľskej alebo inej zmluvy, ale zákonným nárokom na úhradu pohľadávok,
ktoré vznikli alebo vzniknú v budúcnosti z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu,
spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok, ktoré vznikli alebo vzniknú

v budúcnosti z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil
vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. V konkrétnom prípade je to nárok z úkonu, ktorým
bolo rozhodnutie vlastníkov o výkone zákonného záložného práva a tento navrhovateľom nenapadnutý
právny úkon je právnym dôvodom výkonu záložného práva a nie zmluva, preto navrhovateľ nemá
postavenie spotrebiteľa.

14. Navrhovateľ v odvolacej duplike zotrval na argumentácií obsiahnutej vo vyjadrení k odvolaniu.
Nad rámec uviedol, že neexistuje pohľadávka, ktorú by záložné právo zabezpečovalo, pričom je
irelevantné, či vlastníci bytu formálne schválili výkon záložného práva, nakoľko nie je možné vykonávať
právo, ktorého podklad zanikol. Neodkladné opatrenie nie je špekulatívne, ale je primárnou reakciou a

podloženým nástrojom ochrany navrhovateľa. V predmetnom prípade povinný 1/ verejne spochybňuje
pohľadávku, ktorú navrhovateľ započítal, a teda existuje opodstatnená obava, že sa bude snažiť
majetkovo vyhnúť plneniu. Navrhovateľ označil presnú povahu hrozby a to sťaženie alebo znemožnenie
výkonu práva na vydanie nehnuteľností alebo náhrady, ktorá má povahu peňažnej pohľadávky.
Navrhovateľ netvrdil, že zákon výslovne vyžaduje test proporcionality v zmysle mechanizmu popísaného

v konkrétnom ustanovení, avšak tvrdí, že test proporcionality implicitne vyplýva z ústavného rámca
právneho poriadku SR, najmä z Čl. 20 ods. 1 a ods. 4 Ústavy SR a Čl. 1 Protokolu č. 1 k Dohovoru.
Limity výkonu záložného práva nie sú viazané len na jeho pôvod (zákon/zmluva), ale na dôsledky
výkonu, teda zásah do práv vlastníka. Rozdiel medzi zmluvným a zákonným záložným právom nemá
vplyv na požiadavku proporcionality. Povinný 1/ vychádza z úzko formalistického výkladu § 52 ods.

4 Občianskeho zákonníka, pričom ignoruje ustálenú judikatúru, podľa ktorej aj právnická osoba môže
vystupovať ako spotrebiteľ, ak nekoná v rámci svojej podnikateľskej činnosti. Navrhovateľ v spore
nekoná v rámci podnikateľskej činnosti a neuplatňuje si pohľadávku ako súčasť podnikateľskej činnosti,
ale ako vlastník bytu. Poukázal na rozhodnutie Súdneho dvora EÚ C-34/13 Kušionová podľa, ktorého
súd má ex offo skúmať primeranosť zásahu do domova, bez ohľadu na to, či ide o spotrebiteľa

v úzkom zmysle slova. Pokus povinného 1/ eliminovať ochranu navrhovateľa ako nespotrebiteľa je
nepresvedčivý, ignoruje judikatúru Ústavného súdu, ESĽP a Súdneho dvora EÚ a zakladá sa na
formalistickom výklade. Mal za to, že ide o zásah do základného práva navrhovateľa na bývanie a
ochranu majetku, ktorý si vyžaduje zvýšenú ochranu súdu a prísnejší pohľad na proporcionalitu výkonu
práva.

15. Odvolací súd viazaný rozsahom a dôvodmi odvolania (§ 379, § 380 ods. 1 Civilného sporového
poriadku, ďalej len „C. s. p.“), preskúmal uznesenie súdu prvej inštancie, prejednal odvolanie povinného
1/ bez nariadenia odvolacieho pojednávania (§ 385 ods. 1 a contrario C. s. p.) a dospel k záveru,
že odvolanie povinného 1/ je dôvodné; rozhodnutie súdu prvej inštancie v napadnutých vyhovujúcich

výrokoch zmenil, nakoľko neboli splnené podmienky na jeho potvrdenie, ani na jeho zrušenie (§ 388
C. s. p.).16. Podľa § 324 ods. 1 C. s. p. pred začatím konania, počas konania a po jeho skončení súd môže na
návrh nariadiť neodkladné opatrenie.

17. Podľa § 325 ods. 1 C. s. p. neodkladné opatrenie môže súd nariadiť, ak je potrebné bezodkladne
upraviť pomery alebo ak je obava, že exekúcia bude ohrozená.

18. Podľa § 325 ods. 2 písm. c) a písm. d) C. s. p. neodkladným opatrením možno strane uložiť najmä,
aby nenakladala s určitými vecami alebo právami, aby niečo vykonala, niečoho sa zdržala alebo niečo

znášala.

19. Podľa § 329 ods. 1 C. s. p súd môže rozhodnúť o návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia aj
bez výsluchu a vyjadrenia strán a bez nariadenia pojednávania. Ak rozhoduje odvolací súd o odvolaní
proti uzneseniu o zamietnutí neodkladného opatrenia, umožní sa protistrane vyjadriť k odvolaniu a k
návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia.

20. Podľa § 329 ods. 2 C. s. p pre neodkladné opatrenie je rozhodujúci stav v čase vydania uznesenia
súdu prvej inštancie.

21. V prípade neodkladného opatrenia zákon predpokladá iba dva dôvody uplatnenia tejto formy

procesného zabezpečenia, a to jednak potrebu bezodkladne upraviť pomery a jednak obavu, že
exekúcia bude ohrozená. Neodkladné opatrenie predstavuje inštitút osobitnej povahy, čomu zodpovedá
zjednodušený a zrýchlený procesný postup súdu pri rozhodovaní o návrhu na nariadenie neodkladného
opatrenia, t. j. súd rozhoduje spravidla bez výsluchu a vyjadrenia strán a bez nariadenia pojednávania.

22. Základným predpokladom pre nariadenie neodkladného opatrenia je existencia potreby
bezodkladnejúpravypomerovmedzistranamialeboobavy,ževykonanieexekúciesúdnehorozhodnutia
bude ohrozené, pokiaľ nemožno tento účel dosiahnuť zabezpečovacím opatrením. Pre nariadenie
neodkladného opatrenia sa tak vyžaduje hodnoverné osvedčenie aspoň základných skutočností
potrebných pre záver o dôvodnosti a trvaní nároku, ktorému sa má poskytnúť ochrana, ako i dostatočné

opísanie rozhodujúcich skutočností odôvodňujúcich nevyhnutnosť potreby neodkladnej úpravy pomerov
medzi stranami alebo obavu z ohrozenia exekúcie. So zreteľom na podstatu, účel a zmysel inštitútu
neodkladného opatrenia nie je pre rozhodnutie o návrhu na jeho nariadenie potrebné vykonávať
dokazovanie, avšak splnenie predpokladov pre nariadenie neodkladného opatrenia nemožno vyvodiť
len zo samotných tvrdení navrhovateľa, a je potrebné tieto tvrdenia spoľahlivo osvedčiť, a to aspoň

do tej miery, že možno dôvodne nadobudnúť presvedčenie o ich pravdivosti a hodnovernosti; keď
pri nariaďovaní neodkladného opatrenia prevláda záujem na rýchlosti rozhodnutia nad požiadavkou
úplnosti skutkových zistení.

23. V posudzovanej veci sa navrhovateľ (v rozsahu preskúmavanom v odvolacom konaní) domáhal

uloženia povinnosti správcovi domu (§ 6 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z.) zdržania sa výkonu záložného
práva, ktorého predmetom je byt a garážou (vrátane zodpovedajúceho podielu na spoločných častiach
domu, zariadeniach, príslušenstve a pozemku) vo vlastníctve navrhovateľa a povinnosti nepredkladať
vlastníkom bytov a nebytových priestorov akékoľvek návrhy na hlasovanie smerujúce k podaniu návrhu
na vykonanie dražby bytu alebo nebytového priestoru v dome na Č. XX, T., vlastneného navrhovateľom

na uspokojenie pohľadávok podľa § 8b ods. 1 písm. h) zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov
a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov; všetko do skončenia konania vedeného na
Mestskom súde Bratislava IV pod sp. zn.
B1-23C/57/2020, ktorého predmetom je nárok na zaplatenie neuhradených zálohových platieb
žalovaným (v aktuálnom konaní v procesnom postavení navrhovateľa neodkladného opatrenia).

24. Podľa § 15 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, na
zabezpečenie pohľadávok, ktoré vznikli alebo vzniknú v budúcnosti z právnych úkonov týkajúcich
sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie
pohľadávok, ktoré vznikli alebo vzniknú v budúcnosti z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo

nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, vzniká zo
zákonakbytualeboknebytovémupriestoruvdomezáložnéprávovprospechostatnýchvlastníkovbytov
a nebytových priestorov. Existencia záložného práva sa zapíše do katastra nehnuteľností a nemožno hovymazať počas existencie predmetu záložného práva. Záložné právo podľa trvá počas celej existencie
predmetu záložného práva.

25. V § 15 zákona č. 182/1993 Z. z. zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, zákonodarca
upravil osobitný typ zabezpečovacieho práva, ktoré vzniká priamo zo zákona na zabezpečenie
pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných
zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok (každej, hoci aj najmenšej pohľadávky
ostatných vlastníkov) vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v

dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Vecnoprávna povaha záložného
práva spočíva v tom, že zaťažuje záloh v prospech záložného veriteľa bez ohľadu na to, kto je jeho
vlastníkom a bez ohľadu na to, či je osoba sama osobne povinná na splnenie zabezpečeného záväzku,
prípadne či počas existencie záložného práva dochádza k zmenám v tejto osobe. Je notorietou, že
záložné právo plní zabezpečovaciu a uhradzovaciu funkciu. Zabezpečovacia funkcia záložného práva
núti dlžníka k splneniu dlhu a prejavuje sa od vzniku záložného práva až k jeho vykonaniu záložným

veriteľom, resp. prednostným záložným veriteľom. Uhradzovacia funkcia sa prejaví následne, pretože
ak nedôjde k úhrade dlhu, veriteľ pristúpi k výkonu záložného práva. Záložné právo podľa zákona č.
182/1993 Z. z. vzniká priamo zo zákona a predmetom zálohu je byt alebo nebytový priestor; zriaďuje
sa a vzniká nadobudnutím vlastníckeho práva k bytu a k nebytovému priestoru v dome. Toto záložné
právo slúži v právnych vzťahoch, na ktoré sa aplikujú ustanovenia zákona o vlastníctve bytov a

nebytových priestorov, na účely zabezpečenia pohľadávok, ktoré má spoločenstvo vlastníkov bytov a
nebytových priestorov a ak sa nezriaďuje spoločenstvo, ktoré majú ostatní vlastníci bytov a nebytových
priestorov v dome. Zabezpečené sú pohľadávky vzniknuté z právnych úkonov vlastníka bytu alebo
nebytového priestoru, ktoré sa týkajú domu, spoločných častí, spoločných zariadení, príslušenstva
domu, ako aj právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru, ktoré urobil vlastník

bytu alebo nebytového priestoru. Právne úkony týkajúce sa domu, spoločných častí, spoločných
zariadení domu a jeho príslušenstva sú právne úkony, ktoré v mene a na účet vlastníkov realizuje
správca alebo spoločenstvo vlastníkov vo vlastnom mene na účet vlastníkov bytov a nebytových
priestorov; ale aj protiprávne konanie alebo objektívne stavy. Zabezpečuje teda pohľadávky vyplývajúce
zo záväzkovej, mimozáväzkovej, zodpovednosti, ktoré každý vlastník bytu a nebytového priestoru v

rámci vnútorného vzťahu medzi spoluvlastníkmi zo zákona znáša. Úkonom, ktorý sa týka spoločných
častí domu, zariadení a jeho príslušenstva, a ktorý každý vlastník realizuje, je uzavretá zmluva o
spoločenstve alebo zmluva o výkone správy, z ktorých vyplývajú pre vlastníka povinnosti; zabezpečená
je aj škoda. Zabezpečuje všetky budúce pohľadávky, ktoré vzniknú ostatným vlastníkom bytov a
nebytových priestorov voči konkrétnemu dlžníkovi. Je akcesorickým zabezpečením hlavného záväzku,

bez ktorého nemôže vzniknúť. Vznik, existencia a zánik záložného práva sú podmienené konkrétnym
záväzkom voči vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome. Zákonné záložné právo vzniká spolu s
nadobudnutím vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru a vzťahuje sa na všetky budúce pohľadávky
spĺňajúce dikciu predmetného ustanovenia.

26. Podľa § 9 ods. 8 písm. a) zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov,
spoločenstvoasprávcazastupujúvkonanípredsúdomainýmorgánomverejnejmociajvlastníkovbytov
a nebytových priestorov v dome, proti ktorým smeruje návrh na začatie konania podaný prehlasovaným
vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome, návrh na začatie konania o zdržanie sa výkonu
záložného práva alebo zákaz výkonu záložného práva podaný iným vlastníkom bytu alebo nebytového

priestoru v dome,

27. Právna teória vo všeobecnosti rozlišuje nepriame zastúpenie (zástupca vo vzťahu k tretej osobe
uskutočňuje vlastné vyhlásenie vôle vo svojom mene na cudzí účet) a priame zastúpenie (zástupca
vo vzťahu k tretej osobe uskutočňuje svoje vlastné vyhlásenie vôle v mene a na účet zastúpeného),

v prípade zákona č. 182/1993 Z. z. spoločenstvo vykonáva správu v mene a na účet vlastníkov;
zastupovanie vlastníkov spoločenstvom (správcom) definujú § 9 ods. 7, ods. 8 zákona č. 182/1993 Z.
z., ktoré nahradili pôvodný § 8b ods. 1 cit. zákona. Postavenie správcu vo vzťahu k právnym úkonom
a v konaní pred súdom je rozdielne; pri právnych úkonoch konajú spoločenstvo a správca navonok ako
priami zástupcovia vlastníkov, v konaní pred súdom voči tretím osobám alebo samotným vlastníkom

podľa § 9 ods. 7 zákona č. 183/1992 Z. z. konajú vo vlastnom mene a na účet vlastníkov ako nepriamy
zástupca; spoločenstvo tak má aktívnu legitimáciu. Výnimkou zo zásady nepriameho zastúpenia sú
prípady, kedy spoločenstvo (správca) bude pred súdom zastupovať a konať v mene a na účet vlastníkov,
ide o výnimky v zmysle ustanovenia § 9 ods. 8 zákonač. 182/1993 Z. z. v prípade zastupovania vlastníkov, proti ktorým smeruje návrh na začatie konania
podaný prehlasovaným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome, návrh na začatie konania
o zdržanie sa výkonu záložného práva alebo zákaz výkonu záložného práva podaný iným vlastníkom

bytu alebo nebytového priestoru v dome alebo zastupovania vlastníka (vlastníkov), ktorí sa domáhajú
úhrady dlhu alebo plnenia inej povinnosti vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome.

28. Pokiaľ teda ide o návrh na začatie konania o zdržanie sa výkonu záložného práva, ako je tomu v
posudzovanej veci, ide o návrh v zmysle § 9 ods. 8 písm. a) zákona č. 182/1993 Z. z.; je zrejmé, že

v tomto prípade sú pasívne vecne legitimovaní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Hodno
doplniť, že účelom už novely zákona č. 182/1993 Z. z. realizovanej zákonom č. 246/2015 Z. z. nebolo
zmeniť princíp priameho zastúpenia vlastníkov bytov a nebytových priestorov správcom, ale uľahčenie
situácie vlastníkovi bytu. Aj z uvedeného dôvodu v sporoch podľa § 9 ods. 8 písm. a) zákona č. 182/1993
Z. z. tak vlastník bytu nemusí vymenovať všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ale postačí,
ak v žalobe (návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia) uvedie, že pasívne vecne legitimovaní sú

vlastníci bytov a nebytových priestorov v konkrétnom dome a uvedie, že zo zákona koná v mene a na
účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov správca.

29. Z toho rezultuje právny záver, že navrhovateľ sa neodkladným opatrením domáhal uloženia
povinnostisprávcovi,t.j.subjektu,ktorémunesvedčízáložnéprávonazabezpečeniepohľadávkytitulom

navrhovateľom neuhradených zálohových platieb, pre ktorú navrhovateľ tvrdil, že jeho vlastnícke právo
je ohrozené výkonom záložného práva formou dobrovoľnej dražby; na zabezpečenie pohľadávok, ktoré
vznikli z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník
bytu alebo nebytového priestoru v dome, totiž vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v
dome záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov (§ 15 ods. 1 zákona

č. 182/1993 Z. z.). Pokiaľ teda správca nemá právne postavenie subjektu, v prospech ktorého vzniká
záložné právo, absentuje právny základ pre uloženie povinnosti, aby sa zdržal výkonu práva, ktorým
nedisponuje, v dôsledku čoho nie je pasívne vecne legitimovaný; správca je zo zákona povinný podať
návrh vykonanie dobrovoľnej dražby na základe rozhodnutia vlastníkov, v prospech ktorých je zo zákona
zriadené, a ktorí svojim rozhodnutím pristupujú k výkonu záložného práva.

30.Apokiaľideopovinnosťsprávcovinepredkladaťvlastníkombytovanebytovýchpriestorovakékoľvek
návrhy na hlasovanie smerujúce k podaniu návrhu na vykonanie dražby bytu alebo nebytového priestoru
v dome na Č. XX, T., vlastneného navrhovateľom na uspokojenie pohľadávok podľa § 8b ods. 1
písm. h) zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších

predpisov (do právoplatného skončenia konania vedeného na Mestskom súde Bratislava IV pod sp. zn.
B1-23C/57/2020); ide o povinnosť formulovanú spôsobom, ktorý vo všeobecnosti zakazuje správcovi
domu plniť si zákonné povinnosti voči vlastníkom bytov a nebytových priestorov vymáhať nedoplatky vo
fonde prevádzky, údržby a opráv a iných pohľadávok a nárokov, a ktorá bez konkrétneho vymedzenia
sporných pohľadávok (teda akýchkoľvek dlhov navrhovateľa z neuhradených zálohových platieb), by

neprípustným spôsobom a na úkor ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov zasiahla (hoci
iba do času právoplatného skončenia konania vedeného na Mestskom súde Bratislava IV pod sp. zn.
B1-23C/57/202) do výkonu zákonných povinností správcu domu.

31. Odvolací súd v tejto súvislosti, ako aj v súvislosti s argumentáciou navrhovateľa, dodáva, že na

nápravu prípadných pochybení v rámci súdnej kontroly bez hrozby vytvorenia nenávratného stavu slúži
potenciálna žaloba o neplatnosť dražby, eventuálne ďalšie inštitúty, prípadne v rámci zodpovednostných
vzťahov. Inštitút záložného práva a inštitút dobrovoľnej dražby sú súčasťou právneho poriadku
Slovenskej republiky; záložné právo slúži na zabezpečenie práva veriteľa na splnenie záväzku dlžníkom,
ktorý dlžníkovi vyplýva zo záväzkovo-právneho vzťahu; záložné právo má k záväzkovému právnemu

vzťahu akcesorickú povahu; vznik a trvanie záložného práva súvisí so zabezpečovanou pohľadávkou;
záložné právo plní zabezpečovaciu a uhradzovaciu funkciu; založenie predmetu záložného práva
donucuje dlžníka, aby sa svoj záväzok splnil a zbavil sa záložného práva, ktoré ho obmedzujú pri
nakladaní so zálohom. Záložné právo je upravené v Občianskom zákonníku a predstavuje legitímny
právny inštitút, na realizáciu ktorého slúži zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách. Záložné

právo je upravené v Občianskom zákonníku a predstavuje legitímny právny inštitút, na realizáciu ktorého
slúži zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách. Nemožno preto zakázať vlastníkom bytov a
nebytových priestorov výkon záložného práva dobrovoľnou dražbou, ktoré je v ich prospech zriadené
v súlade so zákonom.32. Na uvedenom základe odvolací súd po vecnom a právnom zhodnotení relevantných skutočností
uznesenie súdu prvej inštancie v napadnutých vyhovujúcich výrokoch, ktorými súd prvej inštancie

nariadil neodkladné opatrenie podľa § 388 C. s. p. zmenil a návrh navrhovateľa na nariadenie
neodkladného opatrenia zamietol.

33. O nároku na náhradu trov konania rozhodol odvolací súd podľa § 396 ods. 1, ods. 2 C. s. p. v spojení
s § 255 ods. 1 C. s. p. a § 262 ods. 1 C. s. p. tak, že povinnému 1/ priznal proti navrhovateľovi plný nárok

na náhradu trov konania, nakoľko mal vo veci plný úspech.

34. Toto rozhodnutie prijal senát Krajského súdu v Bratislave pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 C. s. p.) v
lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde,

ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 C. s. p.).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 C. s. p.).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 C. s. p.).