Rozsudok – Ostatné ,
Zrušené Rozhodnutie bolo vynesené dňa pondelok 11. marec 2024

Súd: Okresný súd Trenčín
Spisová značka: 22Cb/102/2021

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3121206538
Dátum vydania rozhodnutia: 11. 03. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Barbora Štefanová

ECLI: ECLI:SK:OSTN:2024:3121206538.10

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Trenčín sudkyňou JUDr. Barborou Štefanovou v spore žalobcu: Removal company s. r. o.,

so sídlom Potočná 610, Trenčín - Opatová 911 01, IČO: 46 791 710, právne zastúpeného: Advokátska
kancelária JUDr. AŽALTOVIČ & PARTNERS s. r. o., so sídlom Pred poľom 1652, Trenčín 911 01, IČO: 36
857 882 proti žalovaným: 1/ COOP Jednota Trenčín, spotrebné družstvo, so sídlom Mierové námestie
19, Trenčín 912 50, IČO 00 168 912, 2/ COOP Jednota Slovensko, spotrebné družstvo, so sídlom
Bajkalská 25, Bratislava 827 18, IČO: 35 697 547, obaja právne zastúpení JUDr. Jozefom Herbulákom,
advokátomsosídlomBrnianska1K,91105Trenčín,IČO:41852133,ourčenie,žeprávoužívaťpredmet
nájmu trvá a o vzájomnej žalobe na vypratanie nebytového priestoru, takto

r o z h o d o l :

I. Žaloba, ktorou sa žalobca voči žalovaným 1/a 2/ domáha určenia že právo žalobcu užívať nebytové
priestory prevádzkovej jednotky č. 745/611 nachádzajúcej sa v budove so súp. č. 96, postavenej na
parcele registra KN-C č. 886/5 – zastavaná plocha a nádvorie o výmere 1462 m2, ktoré sú evidované na
liste vlastníctva č. XX, vedenom Okresným úradom Trenčín, katastrálny odbor, pre k.ú. A., na základe
právneho vzťahu založeného nájomnou zmluvou uzavretou zo dňa 9.12.2013 medzi žalobcom ako
nájomcom a žalovaným 1/ ako prenajímateľom, trvá sa z a m i e t a.

II. Žalobca je p o v i n n ý vypratať nebytové priestory prevádzkovej jednotky č. 745/611 nachádzajúcej
sa v budove so súp. č. 96, postavenej na parcele registra KN-C č. 886/5 – zastavaná plocha a nádvorie
o výmere 1462 m2, ktoré sú evidované na liste vlastníctva č. XX, vedenom Okresným úradom Trenčín,
katastrálny odbor, pre k.ú. A..

III. Žalovaným 1/ a 2/ sa proti žalobcovi priznáva nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 % s tým,
že o výške náhrady trov konania rozhodne súd samostatným uznesením.

o d ô v o d n e n i e :

1. Predmet sporu:

2. Predmetom sporu je žaloba určenie, že právo žalobcu užívať predmet nájmu trvá a vzájomná žaloba
žalovaných 1/ a 2/ voči žalobcovi o vypratanie nebytového priestoru.

3. Žalobca sa žalobou voči žalovaným 1/, 2/ domáha, aby súd vydal rozsudok, ktorým určí, že právo
žalobcu užívať nebytové priestory prevádzkovej jednotky č. 745/611 nachádzajúcej sa v budove so súp.
č. 96, postavenej na parcele registra KN-C č. 886/5 – zastavaná plocha a nádvorie o výmere 1462 m2,

ktoré sú evidované na liste vlastníctva č. XX, vedenom Okresným úradom Trenčín, katastrálny odbor,
pre k.ú. A., na základe právneho vzťahu založeného nájomnou zmluvou uzavretou zo dňa 9.12.2013
medzi žalobcom ako nájomcom a žalovaným 1/ ako prenajímateľom (ďalej len „Nájomná zmluva“), trvá.4. Žalovaní 1/ a 2/ sa vzájomnou žalobou voči žalobcovi domáhajú vypratania nebytových priestorov
prevádzkovej jednotky č. 745/611 nachádzajúcej sa v budove so súp. č. 96, postavenej na parcele
registra KN-C č. 886/5 – zastavaná plocha a nádvorie o výmere 1462 m2, ktoré sú evidované na liste

vlastníctva č. XX, vedenom Okresným úradom Trenčín, katastrálny odbor, pre k.ú. A..

5. Skutková a právna argumentácia žalobcu:

6. Po skutkovej stránke žalobca odôvodnil žalobu tým, že na základe Nájomnej zmluvy uzatvorenej so

žalovaným 1/ zo dňa 9.12.2013 sa stal nájomcom nebytových priestorov a to prevádzkovej jednotky
č. 745/611 nachádzajúcej sa v budove so súp. č. 96, postavenej na parcele registra KN-C č. 886/5 –
zastavaná plocha a nádvorie o výmere 1462 m2, ktoré sú evidované na liste vlastníctva č. XX, vedenom
Okresným úradom Trenčín, katastrálny odbor, pre k.ú. A. (ďalej len „predmetné nebytové priestory“).
Nebytové priestory spĺňali podmienky typu pohostinstvo a k tomuto účelu sa aj v zmysle predmetnej
Nájomnej zmluvy prenajali.

7. Uviedol, že v čase uzavretia Nájomnej zmluvy bol žalovaný 1/ výlučným vlastníkom predmetných
nebytových priestorov a súčasne prenajímateľom. Aktuálne z listu vlastníctva č. XX pre k.ú. A.
vyplýva, že ako vlastník predmetných nebytových priestorov je uvedený žalovaný 2/, pričom v
poznámke sa nachádza údaj o zabezpečovacom prevode práva. Na základe uvedeného sa žalobca

domnieva, že žalovaný 2/ je len „dočasným vlastníkom predmetných nebytových priestorov", keďže
pri zabezpečovacom prevode vlastníckeho práva sa dočasne prevádza vlastníctvo k prevádzanej veci
podľa všeobecných ustanovení o nadobudnutí vlastníctva zmluvou (§ 133 Občianskeho zákonníka),
pričom tento prevod je vykonaný v katastri nehnuteľností vkladom.

8. V súlade s ustanovením § 553 ods.3 Občianskeho zákonníka uspokojením zabezpečenej pohľadávky
prechádza právo späť na toho, kto ho previedol. Z právnej opatrnosti však ako pasívne legitimovaného
žalobca označil tiež žalovaného 2/ ako aktuálneho vlastníka nehnuteľností, v ktoré sú predmet nájmu
a podal žalobu i voči nemu.

9. Poukázal na to, že Uznesením vlády SR č. 111/2020 zo dňa 11.3.2020 bola vyhlásená mimoriadna
situácia na území SR, ktorá doposiaľ neprerušene trvá. Opatrením Úradu verejného zdravotníctva
SR Č. OLP/2576/2020 z 12.3.2020 boli od 12.3.2020 uzatvorené maloobchodné prevádzky vrátane
pohostinstiev, ktorých prevádzka bola opätovne povolená od 20.5.2020. Dňa 25.3.2020 žalobca svojim
listom požiadal žalovaného 1/ o úpravu fakturácie nájomného, ktorú odôvodňoval opatreniami ÚVZ SR

pri ohrození verejného zdravia, na ktorý list žalovaný 1/ nereagoval.

10. Následne Vyhláškou Úradu verejného zdravotníctva SR č. l2 z 29.10.2020 zverejnenou vo Vestníku
vlády SR ročník 30 čiastka 11 bolo s účinnosťou od 30.10.2020 zakázané vstupovať verejnosti do
interiérových častí prevádzky verejného stravovania, pod ktoré spadajú aj pohostinstvá, pričom tento

zákaz v okrese Trenčín trval do 17.6.2021.

11. Listom zo dňa 27.2.2021 žalobca požiadal žalovaného 1/ o zníženie výšky zálohových platieb
za služby spojené s nájmom a to zálohových platieb za spotrebu vody a za spotrebu tepla, ktorú
odôvodňoval preplatkami na týchto službách za predošlé roky nájmu ako aj dlhodobo zatvorenou

prevádzkou na základe opatrení ÚVZ SR v rámci protipandemických opatrení, na ktorú žalovaný 1/
žiadnym spôsobom nereagoval.

12. Na to listom zo dňa 2.9.2021 žalovaný 1/ jednostranne vypovedal nájomnú zmluvu, pričom na túto
výpoveď žalobca reagoval listom zo dňa 14.9.2021. Žalovaný 1/ vypovedal nájomnú zmluvu z dôvodu

podľačl.VIIbod1vspojenís§9ods.2písm:b)zákonač. 116/1990Zb.onájmeapodnájmenebytových
priestorov (ďalej len "zákon č. 116/1990 Zb."), 'keď žalovaný 1/ vo výpovedi ako dôvod výpovede uviedol,
že žalobca je v omeškaní s úhradou nájomného po dobu viac ako mesiac, a to za mesiac október 2020 (v
alikvotnej časti od 1.10.2020 do 23.10.2020), za mesiac november 2020 (v alikvotnej časti od 15.11.2020
do 30.11.2020), za mesiac december 2020 (v alikvotnej časti od 1.12.2020 do 18.12.2020), za mesiac

apríl2021(valikvotnejčastiod19.4.2021do30.4.2021),zamesiacmáj(vcelomrozsahu),zamesiacjún
2021 (v celom rozsahu) a za mesiac júl (žalovaný 1/ eviduje iba čiastočnú platbu vo výške 183,47 Eur).13. S prihliadnutím na ustanovenia zákona č. 116/1900 Zb., ktorý obsahuje taxatívny výpočet
výpovedných dôvodov, žalobca tvrdí, že nie je naplnený žalovaným 1/ tvrdený výpovedný dôvod,
majúc za to, že je a ani nebol v omeškaní s úhradou nájomného a služieb, ktorých poskytovanie je

spojené s nájmom. V dôsledku uvedeného tak podľa žalobcu neboli naplnené zákonné predpoklady pre
vypovedanie nájomného pomeru uzatvoreného na dobu určitú, a preto podľa žalobcu nájomný pomer
založený nájomnou zmluvou zo dňa 9.12.2013 trvá naďalej .

14. Je toho názoru, že v čase doručenia výpovede žalovaným 1/ nebol v omeškaním s úhradou

nájomného a to z dôvodu ním vykonaných zápočtov, keď žalobca pristúpil k jednostrannému započítaniu
vzájomných pohľadávok so žalovaným 1/. Uviedol, že nájomné bolo z jeho strany uhrádzané v zákonom
povolených splátkach, pričom žalobca je toho názoru, že bol oprávnený pristúpiť k zníženiu zálohových
platieb za spotrebu služieb spojených s nájmom z dôvodu porušenia čl. II. bodu 4 Nájomnej zmluvy zo
strany žalovaného 1/ a tieto platby za služby, ktorých poskytovanie je s nájmom spojené, podľa svojho
vyjadrenia riadne uhrádzal spolu s nájomným.

15. Má za to, že žalovaný 1/ ako prvý porušil nájomnú zmluvu, keď nevrátil žalobcovi napriek jeho
výzvam preplatky na energiách, pričom žalovaný tieto preplatky priznal a vyúčtoval ich faktúrami. Na
tieto výzvy, ako aj na inú korešpondenciu žalovaný nereagoval, ostal nečinný, pritom z nájomnej zmluvy
mu vyplývala povinnosť vrátiť preplatky po ich vyúčtovaní. Preto žalobca za situácie, keď prebiehala

pandémia a boli obmedzenia v prevádzkovaní pohostinstiev dôvodne predpokladal, že výšky záloh ako
boli dohodnuté v nájomnej zmluve nebudú korešpondovať so skutočnou spotrebou energií a to preto, že
ajpredpandémiouvznikali značnépreplatkydvarokyposebe,tietozálohynapriekpreplatkomžalovaný
neznížil , žalobca žalovaného vyzýval niekoľkokrát , nielen k vráteniu preplatkov, ale tiež k zníženiu
záloh. Práve z dôvodu vysokých preplatkov a očakávania ešte vyšších preplatkov počas pandémie,

keďže bolo sťažené užívanie predmetu nájmu.
16. Má za to, že nemohol užívať, resp, mal podstatne sťažené užívanie predmetu nájmu po dobu od
12.3.2020 do 20.5.2020 a od 30.10.2020 do 17.6.2021. Žalovaní podľa žalobcu mylne uvádzajú chybne
obdobie, čím dovodzujú nesprávne závery. Za nesprávne považuje tvrdenie žalovaných o valorizácii
nájomného na sumu 469,42 Eur s DPH. Poukázal na to, že podľa bodu VIII. 1 nájomnej zmluvy je

cenu nájomného prenajímateľ oprávnený určiť vyššou čiastkou o mieru inflácie stanovenú Štatistickým
úradom SR za predchádzajúci kalendárny rok. Z uvedeného dojednania nájomnej zmluvy podľa žalobcu
vyplýva oprávnenie prenajímateľa zvyšovať nájomné do budúcna od uplatnenia tohto inštitútu a nie
spätne. Uviedol, že toto oprávnenie žalovaný 1/ uplatnil dňa 27.1.2021 t.j. cena nájomného na rok 2021
sa zvýšila o mieru inflácie stanovenú ŠÚ SR za rok 2020 t.j. o 1,9% a tak sa cena nájomného zvýšila

na 366,84 Eur + DPH zo sumy 360,-Eur + DPH. Nájomné pre rok 2021 tak zodpovedá sume 440,20
Eur vrátane DPH.

17. Poukázal na to, že zmluvne dojednanú výšku záloh žiadal z dôvodu vysokých preplatkov znížiť,
avšak žalovaný na opakované žiadosti žalobcu žiadnym spôsobom nereagoval a naviac potom ako

žalovaný 1/ nevrátil žalobcovi napriek niekoľkým výzvam preplatok na spotrebe plynu za rok 2021 vo
výške 892,30 Eur, ktoré vzniklo na základe faktúry č.31220064 zo dňa 14.2.2022, splatnej 28.2.2022
opravný doklad k faktúre č.2210729 a nevrátil preplatok na spotrebe vody za rok 2021 vo výške 293,86
Eur, ktoré vzniklo na základe faktúry č.31220063 zo dňa 14.2.2022, splatnej 28.2.2022 opravný doklad
k faktúre č.2210729 v lehotách ich splatnosti, tak žalobca pristúpil k zníženiu záloh a to v polovičnej

výške dovtedajších záloh tak, aby nevznikali vysoké preplatky. Má za to, že zníženie preplatkov spôsobil
žalovaný 1/ svojou nečinnosťou a nevrátením preplatkov riadne a včas.

18. Uviedol, že i z výpovede svedkyne vyplynulo, že žalovaný nereagoval na potreby opráv v predmete
nájmu a tieto si žalobca uhrádzal svojpomocne. Tvrdí, že po celý čas trvania nájmu žalobcu nezaujímalo

nič iné, len platenie nájmu, pričom žalobca rezignoval na svoje povinnosti prenajímateľa vyplývajúce zo
zmluvy a zo zákona.

19. Poukázal na to, že pred podaním výpovede žalobca zaplatil nájomné za predchádzajúci mesiac
v plnej výške. Bolo to obdobie leta, keď obmedzujúce opatrenia zo strany štátu neboli, v lete bola

pandémia na ústupe. Má za to, že žalovaný 1/ mal možnosť podať Výpoveď skôr, nič mu v tom nebránilo,
to však neurobil. Poukázal na to, že každý mesiac posielal žalovanému oznámenie, v ktorom podrobne
rozpísal, akú sumu nájomného platí a z akého dôvodu a to počas pandémie v období sťaženého
užívania.Napriektomunažiadneztýchtooznámení,aninažiadostiozníženiezálohavrátenípreplatkovžalovaný 1/ podľa žalobcu nereagoval. Urobil tak až vo Výpovedi z nájmu a vo vyjadreniach v tomto
konaní.

20. Konanie žalovaných považuje za konanie v rozpore s dobými mravmi a poctivým obchodným stykom
poukazujúc pri tom na pasivitu žalovaného 1/ vo vzťahu k žiadostiam a výzvam žalobcu o úpravu
nájomného v čase sťaženého užívania nájmu. Je toho názoru, že žalovaný 1/ tým, že na výzvy a žiadosti
žalobcu po dobu užívania predmetu nájmu žiadnym spôsobom nereagoval, sám porušil Zmluvu o nájme.

21. Zároveň považuje Výpoveď nájomnej zmluvy za neplatnú i z dôvodu, že ju podal žalovaný 1/, ktorý
aktuálne nie je zapísaný v katastri nehnuteľností ako vlastník predmetných nebytových priestorov, a teda
podľa žalobcu nebol oprávnený k podaniu Výpovede.

22. Žalobca má za to, že tu v danom prípade existuje naliehavý právny záujem na určení, či tu právo
je, alebo nie je. Naliehavý právny záujem je podľa žalobcu nepochybný, nakoľko uplynutím výpovednej

lehoty napriek tvrdenej neplatnosti výpovede, resp. trvajúcemu nájomnému vzťahu, dochádza k zásahu
do práva žalobcu predmet užívať, keďže žalovaný 1/ vyzval žalobcu na vypratanie predmetu nájmu po
uplynutí výpovednej doby.

23. Poprel, že by aktuálne užíval predmet nájmu. Skutočnosť, že aktuálne predmet nájmu neužíva,

považujezapotvrdenútiežvýpoveďousvedkynep.B.C.,ktorávosvojejvýpovediuviedla,žeodpodania
výpovede žalobca neprevádzkuje žiadnu činnosť v predmete nájmu a uhrádza náklady za spotrebu
elektrickej energie, ktoré pozostávajú z paušálnych položiek podľa dodávateľa ZSE. Poukázal na to, že
od doručenia výpovede zo strany žalovaného nezískava žiaden príjem.

24. Zdôraznil, že zmluva bola uzavretá na dobu určitú a z dôvodu vzniku sporu o platnosť Výpovede
z nájmu, prestal prevádzkovať činnosť v predmete nájmu, prepustil zamestnancov a neodovzdal
predmet nájmu. Napriek tomu platí náklady na elektrickú energiu, pretože sa domáha spravodlivosti a je
presvedčený, že dôvody uvedené vo Výpovedi nie sú spôsobilé a platné a Výpoveď nespôsobila zánik
nájomného vzťahu.

25. Skutková a právna argumentácia žalovaných 1/ a 2/:

26. Žalovaní 1/ a 2 navrhli žalobu v celom rozsahu zamietnuť. Navrhli, aby súd vyhovel nimi podanej
vzájomnej žalobe a uložil žalobcovi povinnosť vypratať predmetné nebytové priestory.

27. Uviedli, že medzi stranami sporu vznikol právny vzťah na základe nájomnej zmluvy zo dňa 9.12.2013
uzavretejnadobuurčitú,ktorávymedzilapredmetnájmu,výškunájomného,výškuplatiebzaenergieako
aj ďalšie dohodnuté dojednania, ktorá v článku VII. ods. 1 umožňovala prenajímateľovi nájom vypovedať
v prípade, ak je čo i len jeden mesiac v omeškaní s platením nájomného, alebo s platením úhrad

spojených s užívaním predmetu nájmu.

28. Majú za to, že žalobca platne uzavretú nájomnú zmluvu porušil tým, že neuhrádzal riadne a včas
dohodnuté nájomné a ani platby za služby súvisiace s užívaním predmetného nájmu, tzv. „energie.
Poukázali na to, že strany si v zmluve dohodli, že prenajímateľ má právo nájomnú zmluvu vypovedať,

ak sa nájomca omešká čo i len o jeden mesiac s platením nájomného alebo energií. Sú toho názoru, že
takýto prípad nastal, pričom je dostatočne skutkovo nezameniteľne špecifikovaný vo Výpovedi z nájmu.

29. Poukázali na to, že neplatenie nájomného a neplatenie energií sú každé samostatným a navzájom
od seba nezávislým výpovedným bodom. Majú za tom že právne predpisy umožňujúce rozloženie

nájmu za obdobie sťaženého užívania na 48 mesiacov sa týkajú výslovne len nájomného, avšak nie
platieb za energie, s ktorými bol žalobca v čase doručenia výpovede v omeškaní. Sú toho názoru,
že žalobca si nesprávne vykladá obsah pojmu obdobie sťaženého užívania, keď aj v žalobe , že toto
obdobie malo začať od 30.10.2020, avšak nájomné za október 2020 v plnej výške nezaplatil, konkrétne
s platením nájomného za mesiac október 2020 (v alikvotnej časti od 01.10.2020 do 23.10.2020), za

mesiac november 2020 (v alikvotnej časti od 15.11.2020 do 30.11.2020), za mesiac december 2020 (v
alikvotnej časti od 01.12.2020 do 18.12.2020), za mesiac apríl 2021 (v alikvotnej časti od 19.04.2021 do
30.04.2021), za mesiac máj 2021 (v celom rozsahu), za mesiac jún 2021 (v celom rozsahu) a za mesiac
júl 2021 (čiastočná platba vo výške 183,47 Eur).30.Poprelitvrdeniežalobcu,žebyžalobcomvykonávanéjednostrannevykonávanézápočtypohľadávok
nenamietali. Zdôraznili, že zo samotnej výpovede zo dňa 2.9.2021 vyplýva, že tieto zápočty žalovaní 1/

a 2/ neuznávajú. Uviedli, že žalobcu upozornili na tú skutočnosť, že v roku 2021 riadne neuhrádza platby
zaslužbyspojenésnájmom,ktoréplatbysivzhľadomnavyúčtovanépreplatkyzarok2020jednostranne
bez súhlasu žalovaných znížil o 50 % na sumu 120,- Eur s DPH/ mesačne, a takto znížené platby
následne podrobil jednostranným zápočtom, ktoré žalovaní neuznávajú. Takýmto postupom žalobcu tak
podľa žalovaných došlo k porušeniu nájomnej zmluvy, nakoľko žalobca si podľa žalovaných svojvoľne,

a teda bez toho, aby sa na takomto znížení dohodli, znížil výšku platieb za služby spojené s nájmom,
ktoré však neuhrádza a ako sme už uviedli, podrobuje ich jednostranným zápočtom.

31. Majú za to, že žalobca si nesprávne vykladá pojem obdobie sťaženého užívania a nájomné neplatil
ani vo obdobiach, kedy tu sťažené užívanie nebolo. Pre posúdenie tejto otázky považujú za rozhodujúce
rozhodnutia orgánov verejnej moci a nie subjektívne pocity účastníkov zmluvného vzťahu. Zdôraznili,

že predpisy umožňujúce rozložiť nájomné v prípade nedohody medzi prenajímateľom a nájomcom na
48 mesačných splátok sa netýkali povinnosti uhrádzať platby za energie s ktorými bol žalobca podľa
žalovaných rovnako v omeškaní, a ktoré riadne neuhrádzal, pričom výška týchto platieb vychádzala zo
zmluvy a podľa žalovaných nebolo právom žalobcu si tieto platby jednostranne znižovať.

32.Ivprípade,žežalobcovivzniklipreplatky,bolotakpodľažalovanýchzasituácie,keďžalobcaniekoľko
mesiacov neplatil nájomné, preto tento preplatok bol oproti nájomnému započítaný, avšak žalobca podľa
žalovaných i naďalej na nájomnom dlhoval nemalú sumu.

33. Uviedli, že žalobca neprejavil snahu dohodnúť sa na doplatení dlhovaného nájmu a naopak ani po

doručení výpovede nájomné neplatí a nebytový priestor doposiaľ protiprávne bez existencie právneho
titulu užíva. Majú za to, že žalobca si proti pohľadávkam nájomného započítava ním tvrdený, fiktívny
nárok na bezdôvodné obohatenie, ktorého existenciu žalovaný odmieta. Uviedli, že doposiaľ nebola
existencia tohto nároku preukázaná a vzhľadom na tvrdený čas prerábky by bol takýto nárok v prípade
jeho uplatnenia pred súdom zjavne premlčaný. Sú toho názoru, že žalobca užíva nehnuteľnosť bez

právneho dôvodu, pričom po doručení výpovede ju nevypratal, preto vzájomnou žalobou navrhli, aby
súd žalobcovi uložil povinnosť nebytový priestor vypratať.

34. Zdôraznili, že žalobca predmet nájmu neodovzdal a odovzdaniu nájmu sa podľa žalovaných
bránil rôznymi podaniami, resp. obštrukciami a to aj trestným oznámením na štatutárnych zástupcov

žalovaných, ktoré bolo vyhodnotené ako nedôvodné a rovnako i podaním na Mesto Trenčín, žiadajúc
ochranu podľa § 5 Občianskeho zákonníka. Uviedli, že z pohľadu žaloby o vypratanie nie je rozhodujúce
či žalobca v predmete nájmu vykonáva podnikateľskú činnosť, prípadne či má alebo nemá z užívania
pohostinstva príjem; za podstatné považuje to, že žalobca žalovaným neumožnil do predmetu nájmu
prístup, preto po právnej stránke možno podľa žalovaných konštatovať, že žalobca nehnuteľnosť užíva.

Z tohto dôvodu v záujme vyhnutia sa prípadnej svojpomoci považujú žalobu o vypratanie za dôvodnú.

35. Tvrdenie žalobca o zhodnotení predmetu nájmu považujú z pohľadu predmetu sporu za irelevantnú
skutočnosť, ktorá navyše nebola podľa žalovaných v konaní preukázaná.

36. Vykonané dokazovanie

37. Súd vykonal dokazovanie výsluchom svedkyne p. B. C., oboznámením údajov z verejne prístupných
registrov a oboznámením nasledovných listinných dôkazov: Výpis z LV č. XX, Nájomná zmluva zo
dňa 9.12.2013, Dohoda o rozúčtovaní nákladov za všetky druhy energií a vody zo dňa 1.1.2014,

faktúra č. 31210058, faktúra č. 31210059, jednostranný zápočet vzájomných pohľadávok zo dňa
15.4.2021, jednostranný zápočet vzájomných pohľadávok zo dňa 15.5.2021, jednostranný zápočet
vzájomných pohľadávok zo dňa 15.6.2021, jednostranný zápočet vzájomných pohľadávok zo dňa
15.7.2021, oznámenie o úprave výšky nájomného o mieru inflácie, list žalobcu adresovaný žalovanému
1/ označený ako "Neplatnosť výpovede nájomnej zmluvy", Opatrenie Úradu verejného zdravotníctva

SR pri ohrození verejného zdravia zo dňa 19.5.2020, Opatrenie Úradu verejného zdravotníctva
SR pri ohrození verejného zdravia zo dňa 15.3.2020, Opatrenie Úradu verejného zdravotníctva SR
pri ohrození verejného zdravia zo dňa 12.3.2020, oznámenie žalobcu adresované žalovanému 1/,
vyjadrenie PZ žalobcu adresované PZ žalovaného zo dňa 5.10.2020, žiadosť o úpravu nájomného,vyhláška Úradu verejného zdravotníctva SR č.12 z 30.10.2020, vyjadrenie PZ žalobcu adresované
žalovanému 1/ zo dňa 7.2.2021, žiadosť žalobcu adresovaná žalovanému 1/ o úpravu fakturácie
nájomného z 25.3.2020, žiadosť žalobcu adresovaná žalovanému 1/ o zníženie zálohových platieb za

služby z 27.2.2021, oznámenie žalobcu adresované žalovanému 1/ k platbe nájomného, vyúčtovanie
nájomného, Dohoda o rozúčtovaní nákladov za všetky druhy energií a vody zo dňa 1.6.2015, rozpis
obmedzenia maloobchodných prevádzok poskytujúcim služby z dôvodu zákazu vychádzania verejnosti,
oznámenie žalobcu k platbe nájomného adresované žalovanému 1/ zo dňa 15.9.2021, oznámenie
žalobcu k platbe nájomného adresované žalovanému 1/ zo dňa 15.10.2021, zápočet vzájomných

pohľadávok, doklad o dodávke a montáži klimatizačných jednotiek, záručný list, kúpna zmluva a zmluva
o prevode práv, protokol o odovzdaní a technická správa, výzva na odovzdanie nebytového priestoru
po skončení nájmu zo dňa 25.10.2021, vyúčtovanie splatných pohľadávok a záväzkov, Opatrenie
Úradu verejného zdravotníctva SR pri ohrození verejného zdravia zo dňa 29.3.2020, Opatrenie
Úradu verejného zdravotníctva SR pri ohrození verejného zdravia zo dňa 21.4.2020, Opatrenie Úradu
verejného zdravotníctva SR pri ohrození verejného zdravia zo dňa 5.5.2020, Opatrenie Úradu verejného

zdravotníctva SR pri ohrození verejného zdravia zo dňa 19.5.2020, vyhláška Úradu verejného
zdravotníctva SR č. 16, vyhláška Úradu verejného zdravotníctva SR č. 16, vyhláška Úradu verejného
zdravotníctva SR č. 24, vyhláška Úradu verejného zdravotníctva SR č. 16, vyhláška Úradu verejného
zdravotníctva SR č. 25, vyhláška Úradu verejného zdravotníctva SR č. 30, vyhláška Úradu verejného
zdravotníctva SR č. 27, vyhláška Úradu verejného zdravotníctva SR č. 30, vyhláška Úradu verejného

zdravotníctva SR č. 26, vyhláška Úradu verejného zdravotníctva SR č. 44, vyhláška Úradu verejného
zdravotníctva SR č. 45, vyhláška Úradu verejného zdravotníctva SR č. 16, vyhláška Úradu verejného
zdravotníctva SR č. 38, vyhláška Úradu verejného zdravotníctva SR č. 31, vyhláška Úradu verejného
zdravotníctva SR č. 3, vyhláška Úradu verejného zdravotníctva SR č. 4, vyhláška Úradu verejného
zdravotníctva SR č. 31, vyhláška Úradu verejného zdravotníctva SR č. 14, vyhláška Úradu verejného

zdravotníctva SR č. 31, vyhláška Úradu verejného zdravotníctva SR č. 42, vyhláška Úradu verejného
zdravotníctva SR č. 43, vyhláška Úradu verejného zdravotníctva SR č. 45, vyhláška Úradu verejného
zdravotníctva SR č. 47, vyhláška Úradu verejného zdravotníctva SR č. 31, vyhláška Úradu verejného
zdravotníctva SR č. 98, vyhláška Úradu verejného zdravotníctva SR č. 99, vyhláška Úradu verejného
zdravotníctva SR č. 130, vyhláška Úradu verejného zdravotníctva SR č. 131, vyhláška Úradu verejného

zdravotníctva SR č. 132, vyhláška Úradu verejného zdravotníctva SR č. 133 vyhláška Úradu verejného
zdravotníctva SR č. 134, vyhláška Úradu verejného zdravotníctva SR č. 135, vyhláška Úradu verejného
zdravotníctva SR č. 136, vyhláška Úradu verejného zdravotníctva SR č. 138, vyhláška Úradu verejného
zdravotníctva SR č. 186, vyhláška Úradu verejného zdravotníctva SR č. 194, vyhláška Úradu verejného
zdravotníctva SR č. 196, vyhláška Úradu verejného zdravotníctva SR č. 199, vyhláška Úradu verejného

zdravotníctva SR č. 202, vyhláška Úradu verejného zdravotníctva SR č. 207, vyhláška Úradu verejného
zdravotníctva SR č. 217, vyhláška Úradu verejného zdravotníctva SR č. 35 , vyhláška Úradu verejného
zdravotníctva SR č. 36, vyhláška Úradu verejného zdravotníctva SR č. 38, vyhláška Úradu verejného
zdravotníctva SR č. 16, vyhláška Úradu verejného zdravotníctva SR č. 39, vyhláška Úradu verejného
zdravotníctva SR č. 48, vyhláška Úradu verejného zdravotníctva SR č. 18, vyhláška Úradu verejného

zdravotníctva SR č. 19, vyhláška Úradu verejného zdravotníctva SR č. 20, vyhláška Úradu verejného
zdravotníctva SR č. 21, vyhláška Úradu verejného zdravotníctva SR č. 83, vyhláška Úradu verejného
zdravotníctva SR č. 84 , vyhláška Úradu verejného zdravotníctva SR č. 85, vyhláška Úradu verejného
zdravotníctva SR č. 16, vyhláška Úradu verejného zdravotníctva SR č. 86, vyhláška Úradu verejného
zdravotníctva SR č. 87, vyhláška Úradu verejného zdravotníctva SR č. 111, vyhláška Úradu verejného

zdravotníctva SR č. 112, vyhláška Úradu verejného zdravotníctva SR č. 113, vyhláška Úradu verejného
zdravotníctva SR č. 153, vyhláška Úradu verejného zdravotníctva SR č. 157, vyhláška Úradu verejného
zdravotníctva SR č. 16, vyhláška Úradu verejného zdravotníctva SR č. 193, protokol o prevzatí a
technická správa, odpoveď žalobcu adresovaná žalovanému 1/ zo dňa 2.11.2021, rozhodnutie Mesta TN
o zastavení konania zo dňa 11.2.2021, protokol o prevzatí - technická správa z 9.12.-2021, obmedzenie

maloobchodných prevádzok, Kúpna zmluva a zmluva o prevode práv, výdavkové pokladničné doklady,
dodací list, Opatrenie Úradu verejného zdravotníctva SR pri ohrozovaní verejného zdravia zo dňa
14.10.2020, Opatrenie Úradu verejného zdravotníctva SR pri ohrozovaní verejného zdravia zo dňa
30.09.2020, záručný list, oznam o povinnom zatvorení a obmedzení špecifických prevádzok.

38. Z vykonaných dôkazov súd zistil nasledovný skutkový stav veci:

39. Žalovaný 1/ ako prenajímateľ a žalobca ako nájomca uzavreli dňa 9.12.2013 Nájomnú zmluvu,
predmetom ktorej bol prenájom nebytových priestorov a to prevádzkovej jednotky č. 745/611nachádzajúcej sa v budove so súp. č. 96, postavenej na parcele registra KN-C č. 886/5 – zastavaná
plocha a nádvorie o výmere 1462 m2, ktoré sú evidované na liste vlastníctva č. XX, vedenom Okresným
úradomTrenčín,katastrálnyodbor,prek.ú.A..Nájomnázmluvabolauzavretánadobuurčitúod1.1.2014

do 31.1.2029. Podľa Nájomnej zmluvy prevádzková jednotka spĺňa podmienky typu pohostinstvo
a k tomuto účelu sa i predmet nájmu prenajal.

40. Podľa čl. VII ods. 1 Nájomnej zmluvy zmluva zaniká uplynutím doby, na ktorú bola dohodnutá, alebo
dohodou alebo z dôvodov uvedených v § 9 zák. č. 116/1990 Zb.

41. Žalovaný 1/ a žalobca uzavreli dňa 1.1.2014 Dohodu o rozúčtovaní nákladov za všetky druhy energií
a vody tak, že platby za náklady za energie majú byť splatné 15. dňu v mesiaci a spôsob ich výpočtu
určený podľa Zmluvy o nájme. Platby za vykurovanie predstavovali 100 Eur mesačne a platby za vodné,
stočné predstavovali 50 Eur mesačne.

42. Žalovaný 1/ doručil žalobcovi faktúry na úhradu nájomného, ktoré žalobca neuhradil s poukazom na
ním vykonaný zápočet pohľadávok.

43. Listom zo dňa 25.3.2020 adresovaným žalovanému 1/ požiadal žalobca o úpravu fakturácie
nájomného a to s poukazom na Opatrenia Úradu verejného zdravotníctva SR.

44. Žalobca listom zo dňa 15.4.2021 žalovanému 1/ oznámil, že vykonal jednostranný zápočet
pohľadávok z titulu Nájomnej zmluvy, keď k 15.4.2021 predstavovala podľa žalobcu pohľadávka
žalovaného 1/ voči žalobcovi celkovú sumu 411,73 Eur, ktorú si žalobca započítal so splatnou
pohľadávkou voči žalovanému 1/ titulom preplatku na platbách za spotrebu vody za rok 2020 v sume

576,05 Eur.

45. Žalobca listom zo dňa 15.5.2021 žalovanému 1/ oznámil, že vykonal jednostranný zápočet
pohľadávok z titulu Nájomnej zmluvy, keď k 15.4.2021 predstavovala podľa žalobcu pohľadávka
žalovaného 1/ voči žalobcovi celkovú sumu 210,90 Eur, ktorú si žalobca započítal so splatnou

pohľadávkou voči žalovanému 1/ titulom preplatku na platbách za spotrebu plynu za rok 2020 v sume
743,45 Eur.

46. Žalobca listom zo dňa 15.6.2021 žalovanému 1/ oznámil, že vykonal jednostranný zápočet
pohľadávok z titulu Nájomnej zmluvy, keď k 15.6.2021 predstavovala podľa žalobcu pohľadávka

žalovaného 1/ voči žalobcovi celkovú sumu 220,07 Eur, ktorú si žalobca započítal so splatnou
pohľadávkou voči žalovanému 1/ titulom preplatku na platbách za spotrebu plynu za rok 2020 v sume
532,55 Eur.

47. Žalobca listom zo dňa listom zo dňa 15.7.2021 žalovanému 1/ oznámil, že vykonal jednostranný

zápočet pohľadávok z titulu Nájomnej zmluvy, keď k 15.7.2021 predstavovala podľa žalobcu pohľadávka
žalovaného 1/ voči žalobcovi celkovú sumu 660,27 Eur, ktorú si žalobca započítal so splatnou
pohľadávkou voči žalovanému 1/ titulom preplatku na platbách za spotrebu vody za rok 2020 v sume
312,48 Eur.

48. Žalovaný 1/ listom zo dňa 27.1.2021 oznámil žalobcovi úpravu výšky nájomného o mieru inflácie tak,
že výška upraveného mesačného nájomného predstavuje v roku 2020 pri miere inflácie 1,90 % sumu
391,18 Eur.

49. Listom zo dňa 7.2.2021 žalobca požiadal žalovaného 1/ o vyúčtovanie a vysporiadanie záloh za

služby spojené s nájmom.

50. Žalovaný 1/ vypovedal dňa 2.9.2021 listom adresovaným žalobcovi Nájomnú zmluvu z dôvodu, že
žalobca ako nájomca viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného a zároveň viac ako jeden
mesiac mešká s platením za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom a to za mesiac október

2020 (v alikvótnej časti od 1.10.2020 do 23.10.2020), za mesiac november 2020 (v alikvótnej časti od
15.11.2020 do 30.11.2020), za mesiac december 2020 (v alikvótnej časti od 1.12.2020 do 18.12.2020),
za mesiac apríl 2021 (v alikvótnej časti od 19.4.2021 do 30.4.2021), za mesiac máj 2021 (v celomrozsahu), za mesiac jún 2021 (v celom rozsahu), za mesiac júl 2021 (evidovaná čiastočná platba 183,47
Eur).

51.ZobsahuVýpovedevyplýva,žežalovaný1/jednostrannézapočítanievykonanéžalobcomneuznáva
z dôvodu, že stanovenie výšky zálohových platieb tvorí neoddeliteľnú súčasť nájomnej zmluvy, ktorú
je možné meniť len písomne a na základe vzájomného súhlasu. Postup žalobcu vo vzťahu k úhradám
platieb za služby spojené s nájmom považuje žalovaný 1/ za svojvoľné porušenie nájomnej zmluvy.
Zároveň poukázal na jednomesačnú výpovednú lehotu a to v zmysle čl. VII bod 2 Nájomnej zmluvy

ako jednomesačná s tým, že skončí dňom 31.10.2021. Týmto dňom mal žalobca predmetné nebytové
priestory vypratať a pripraviť na odovzdanie prenajímateľovi.

52. Podľa aktuálneho výpisu z katastra nehnuteľností je ako vlastník predmetných nehnuteľností
zapísaný žalovaný 2/ s tým, že ako titul nadobudnutia je uvedená zmluva o zabezpečovacom prevode.

53. V liste žalobcu zo dňa 2.11.2021 adresovanom žalovanému 1/ sa uvádza: „Vzhľadom k tomu, že
sme v dôsledku neplatnej výpovede Nájomnej zmluvy boli nútení ukončiť prevádzkovanie našej činnosti
v predmete nájmu, o čom sa dnes mohli presvedčiť Vami poverení pracovníci, ktorým bolo umožnené
vykonať obhliadku predmetu nájmu a urobiť odpisy energii, nebránime sa ani riešeniu vzniknutej situácie
Vami zavinenej spôsobom uzavretia dohody o skončení nájomného pomeru pod podmienkou vykonania

finančnej kompenzácie vzájomných pohľadávok a záväzkov vrátane nákladov nami vynaložených na
zhodnoteniepredmetunájmupodláznaleckéhoposudku.Vopačnomprípadenauzavretítakejtodohody
nemáme záujem a k skončeniu nájomného pomeru dôjde uplynutím dohodnutej doby užívania t.j.
k 31.1.2029 alebo iným zákonným spôsobom či rozhodnutím súdu, nie však na základe neplatnej
výpovede vykonanej naviac neoprávnenou osobou.“

54. Zmluvou o výpožičke zo dňa 19.6.2019 uzavretej medzi žalovaným 2/ ako požičiavateľom
a žalovaným 1/ ako vypožičiavateľom prenechal žalovaný 2/ žalovanému 1/ do užívania nehnuteľnosti,
v ktorej sa nachádza predmetný nebytový priestor

55. Svedkyňa p. B. C., bývalá zamestnankyňa žalobcu, vo svojej výpovedi uviedla, že u žalobcu
pracovalaakočašníčkaasiodroku2018.Pracovnýpomerskončiladohodou zdôvodu,žeCoopJednota
ukončila nájomnú zmluvu.

56. Poukázala na obdobie pandémie COVID 19. Uviedla, že v istom období bola prevádzka žalobcu

úplne zatvorená, v istom období bol povolený len tvz. „okienkový predaj“. Uviedla, že okrem
celoplošného zatvorenia prevádzok vo vlne covidu bola tiež obmedzená činnosť prevádzky žalobcu na
základe príkazu hlavného hygienika alebo regionálnych hygienikov. Bol zavedený tvz. okienkový predaj,
nemohli do prevádzky vpúšťať zákazníkov, čím týchto zákazníkov strácali. Bol obmedzený predaj jedla,
nakoľko sa mohol realizovať len okienkový predaj, nemohlo sa podávať jedlo, aké sa podávalo dovtedy,

napr. pizza. V prvej hlavnej vlne bola prevádzka úplne zatvorená, potom bol povolený okienkový predaj,
kedy ľudia museli stáť v odstupoch a pristupovať po jednom. Ďalšie opatrenie, keď už mysleli, že sa
povolí otvorenie prevádzok, spočívalo v tom, že stoly v prevádzke museli byť v rozostupoch dva metre
od seba, čím sa do uvedeného priestoru nezmestilo toľko ľudí.

57. V čase pandémie sa o uvedené opatrenia zaujímala z vlastnej iniciatívy, sledovali ich vydávanie
prostredníctvom televízie alebo na internete. Zároveň ju o týchto opatreniach informoval konateľ žalobcu
a jeho manželka.

58. Uviedla, že uvedené protipandemické opatrenia sa v predmetnej prevádzke žalobcu dodržiavali.

Pokiaľ ide o vplyv predmetných opatrení na návštevnosť a tržby prevádzky v porovnaní s obdobím pred
pandémiou Covid 19, tak návštevnosť klesla na jednu polovicu, možno menej. Rovnako tak aj tržby,
nakoľko znížená návštevnosť má vplyv i na tržby.

59. Ďalej uviedla, že ku skončeniu jej pracovného pomeru došlo v októbri 2021 z dôvodu vypovedania

zmluvy o nájme. Pokiaľ ide o prevádzku pohostinstva, má vedomosť o tom, že v predmetnej prevádzke
sa pohostinstvo v súčasnosti neprevádzkuje, nefunguje to od doby , kedy skončila pracovnú činnosť,
bolo zrušené i výčapné zariadenie, ktoré bolo v uvedenej prevádzke.60. O tom či COOP Jednota, s.d. ako prenajímateľ v čase pandémie poskytol nejakú zľavu na nájomnom
nemá vedomosť. Pokým tam bola zamestnaná, nikto z COOP Jednota, s.d sa v čase pandémie Covid
19 nezaujímal o činnosť prevádzky.

61. Pokiaľ ide o problémy týkajúce sa technického stavu v rámci užívania predmetnej prevádzky, má
vedomosť o tom, že tam boli kazové radiátory, ktoré postupne odchádzali. Oznamovali to COOP
Jednote, ktorá však nemala záujem to riešiť, tak to opravovali svojpomocne, resp. zavolal sa na to
súkromný opravár. Taktiež strecha bola vo veľmi zlom stave, po každom daždi vznikali v prevádzke

mláky, raz dokonca vznikla škoda i Jednote. Na urgencie prišiel zrejme na základe požiadavky Jednoty
nejaký pán, ktorý to trochu polepil, pri ďalšom daždi však znova strecha zatekala.

62. Čo sa týka preplatkov alebo nedoplatkov na platbách za energie, o tom nemá vedomosť. Má však
vedomosť o tom, že v predmetnej prevádzke žalobcu došlo k prerábkam v porovnaní s obdobím, pred
ktorým uvedené priestory mal žalobca v nájme. Vie to porovnať, nakoľko predmetné priestory občas

navštevovala i pred časom, kedy ich mal v nájme žalobca. Obzvlášť toalety boli v katastrofálnom stave.
Uviedla, že keď nastúpila k žalobcovi do zamestnania, žalobca už uvedené priestory mal istú dobu
v nájme; určite boli prerobené toalety, nové obklady, WC, umývadlá. Myslí si, že to spravil žalobca. Boli
namontovanéhygienickézariadenianamydloapodobne,čourčitespravilžalobca.Pokiaľideovnútorné
priestory, tieto tiež boli prerobené zrejme už v čase, kedy ich mal v prenájom pán D.. Žalobca prerobil

pomocné miestnosti ako kuchynka alebo miestnosť, ktorá sa používala na výrobu pizze, ktorá bola za
barom, tiež zariadenie na čapovanie. V predmetnej prevádzke sú tiež dve klimatizačné jednotky.

63. Uviedla, že v prevádzke, pokiaľ išlo o aplikáciu opatrení v čase pandémie Covid 19, mali rozhodujúce
slovomajitelia.Prehľadotom,akésaplatilonájomnéaplatbyzaenergienemala.Poskončenípandémie

Covid 19 prejavila záujem o pokračovaní v práci u žalobcu, nemohla pokračovať, lebo COOP Jednota
zrušila nájomnú zmluvu , zrušila sa prevádzka a tak si našla inú prácu. Z predmetnej prevádzky sa
odnieslo napríklad výčapné zariadenie, keďže každá prevádzka má výčap zapožičaný od toho, koho
pivo ponúka. V danom prípade to bol Radegast.

64. Aplikované právne predpisy:

65. Podľa § 3 ods. 1, ods. 2 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení
neskorších predpisov (ďalej len „zák. č. 116/1990 Zb.“) prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať
na užívanie inému (ďalej len „nájomca“) zmluvou o nájme (ďalej len „zmluva“). Nebytové priestory sa

prenajímajú na účely, na ktoré sú stavebne určené. Zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať
predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na
neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera.

66. Podľa § 9 ods. 1 zák. č. 116/1990 Zb. nájom dojednaný na určitý čas sa skončí uplynutím času, na

ktorý bol dojednaný.

67. Podľa § 9 ods. 2 písm. b) zák. č. 116/1990 Zb. prenajímateľ môže písomne vypovedať zmluvu
uzavretú na určitý čas pred uplynutím času, ak nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením
nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom.

68. Podľa § 358 zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v znení neskorších predpisov na
započítanie sú spôsobilé pohľadávky, ktoré možno uplatniť na súde. Započítaniu však nebráni, ak je
pohľadávka premlčaná, ale premlčanie nastalo až po dobe, keď sa pohľadávky stali spôsobilými na
započítanie.

69. Podľa § 39 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len
„Občiansky zákonník“) neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu
alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.

70. Podľa § 123 Občianskeho zákonníka vlastník je v medziach zákona oprávnený predmet svojho
vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním.71. Podľa § 126 Občianskeho zákonníka vlastník má právo na ochranu proti tomu, kto mu do jeho
vlastníckeho práva zasahuje.

72. Podľa § 580 Občianskeho zákonníka ak veriteľ a dlžník majú vzájomné pohľadávky, ktorých plnenie
je rovnakého druhu, zaniknú započítaním, pokiaľ sa vzájomne kryjú, ak niektorý z účastníkov urobí voči
druhému prejav smerujúci k započítaniu. Zánik nastane okamihom, keď sa stretli pohľadávky spôsobilé
na započítanie.

73. Podľa § 13c ods. 6 zákona č. 155/2020 Z.z. ktorým sa dopĺňa zákon č. 71/2013 Z. z. o poskytovaní
dotácií v pôsobnosti Ministerstva hospodárstva Slovenskej republiky v znení neskorších predpisov a
o doplnení zákona č. 62/2020 Z. z. o niektorých mimoriadnych opatreniach v súvislosti so šírením
nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 a v justícii a ktorým sa menia a dopĺňajú niektoré
zákony v znení zákona č. 92/2020 Z. z. (ďalej len „zák. č. 155/2020 Z.z.“) dotáciu z rozpočtovej kapitoly
ministerstva na príslušný rozpočtový rok možno poskytnúť na úhradu nájomného, ktorým je plnenie v

peniazoch, na ktoré je prenajímateľ oprávnený podľa nájomnej zmluvy alebo obdobnej zmluvy podľa
právneho poriadku iného štátu zakladajúcej právny vzťah, ktorého obsahom je právo nájomcu užívať
najneskôr od 1. februára 2020 predmet nájmu (ďalej len „dotácia na nájomné“), ktorého užívanie na
dohodnutý účel bolo v súvislosti so zamedzením následkov šírenia nebezpečnej nákazlivej ľudskej
choroby COVID-19 opatreniami orgánov štátnej správy na úseku verejného zdravotníctva, zriaďovateľov

škôl a školských zariadení alebo Ministerstva školstva, vedy, výskumu a športu Slovenskej republiky
znemožnené uzavretím predmetu nájmu, prerušením vyučovania na školách a v školských zariadeniach
alebo podstatne obmedzené zákazom prítomnosti verejnosti v predmete nájmu (ďalej len „sťažené
užívanie“); dotácia na nájomné sa neposkytuje poskytovateľovi ambulantnej zdravotnej starostlivosti,
ktorému sa poskytuje úhrada za poskytnutú zdravotnú starostlivosť.

74. Podľa § 13c ods. 6 zák. č. 155/2020 Z.z. dotáciu na nájomné možno poskytnúť nájomcovi vo výške, v
akej bola poskytnutá zľava z nájomného na základe dohody medzi prenajímateľom a nájomcom, najviac
všakvovýške50%nájomnéhozaobdobiesťaženéhoužívania;toplatíajpreverejnoprávneinštitúcie36)
a iné právnické osoby zriadené zákonom. Ak je prenajímateľom správca majetku štátu,37) nájomné sa

znižuje na polovicu.

75. Podľa § 13c ods. 18 zák. č. 155/2020 Z.z. ak sa prenajímateľ a nájomca nedohodli na poskytnutí
zľavy z nájomného podľa odseku 6, nájomca môže uhrádzať prenajímateľovi celé neuhradené nájomné
za obdobie sťaženého užívania, najviac v 48 rovnakých mesačných splátkach, splatných vždy k 15.

dňu príslušného kalendárneho mesiaca, počnúc 15. dňom kalendárneho mesiaca nasledujúceho po
kalendárnom mesiaci, v ktorom sa skončila mimoriadna situácia v súvislosti so šírením nebezpečnej
nákazlivej ľudskej choroby COVID-19, ak sa prenajímateľ a nájomca nedohodnú na inej lehote
splatnosti. Ak nájomca nájomné už uhradil, môže uhradiť nájomné za rovnako dlhé obdobie ako bolo
sťažené užívanie, najviac v 48 rovnakých mesačných splátkach, splatných vždy k 15. dňu príslušného

kalendárneho mesiaca, počnúc 15. dňom kalendárneho mesiaca nasledujúceho po kalendárnom
mesiaci, v ktorom sa skončila mimoriadna situácia v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej
choroby COVID-19, ak sa prenajímateľ a nájomca nedohodnú na inej lehote splatnosti. Počas plnenia
splátok nie je prenajímateľ alebo jeho právny nástupca oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné, ak
právo jednostranne zvýšiť nájomné nebolo dohodnuté pred 1. februárom 2020.

76. Podľa § 137 zákona č. 160/2015 Z.z. Civilného sporového poriadku (ďalej len „CSP“) žalobou možno
požadovať, aby sa rozhodlo najmä o
a) splnení povinnosti,
b) nároku na usporiadanie práv a povinností strán, ak určitý spôsob usporiadania vzťahu medzi stranami

vyplýva z osobitného predpisu,
c) určení, či tu právo je alebo nie je, ak je na tom naliehavý právny záujem; naliehavý právny záujem nie
je potrebné preukazovať, ak vyplýva z osobitného predpisu, alebo
d) určení právnej skutočnosti, ak to vyplýva z osobitného predpisu.

77. Podľa § 150 ods. 1 CSP strany majú povinnosť pravdivo a úplne uvádzať podstatné a rozhodujúce
skutkové tvrdenia týkajúce sa sporu.78. Podľa § 151 ods. 1 CSP skutkové tvrdenia strany, ktoré protistrana výslovne nepoprela, sa považuje
za nesporné.

79. Právne posúdenie sporu:

80. Predmetom sporu je žaloba o určenie, že právo žalobcu užívať predmet nájmu trvá a vzájomná
žaloba žalovaných 1/ a 2/ voči žalobcovi o vypratanie nebytového priestoru.

81. Primárne, vo vzťahu k žalobe o určenie existencie práva, bol súd povinný vysporiadať sa
s procesnými otázkami vo vzťahu k prípustnosti žaloby podľa § 137 písm. c) CSP a splnenia podmienky
preukázania naliehavého právneho záujmu na určení existencie trvania právneho vzťahu v zmysle
navrhovaného petitu.

82. Žaloba o určenie, že právo žalobcu užívať predmet nájmu trvá, a teda žaloba o určenie existencie

práva je žalobou prípustnou podľa § 137 písm. c) CSP.

83. Pri skúmaní naliehavého právneho záujmu bolo povinnosťou súdu posúdiť, či určovací žalobný
návrh je vhodným a správne zvoleným nástrojom ochrany jeho práva. Ako vyplýva z ustálenej judikatúry,
„Právny záujem na určení je daný predovšetkým tam, kde by bez tohto určenia bolo právo žalobcu

ohrozené, alebo kde by sa bez tohto určenia jeho právne postavenie stalo neistým“. Uvedenú otázku
súd posúdil i v kontexte na rozsudok NS SR sp. zn. 2ObdoV/11/2019 zo dňa 11.12.2019 (R 47/2020),
z odôvodnenia ktorého vyplýva, že „...Otázku naliehavého právneho záujmu, ako aj prípadnú alternatívu
v podobe možnosti podať žalobu na plnenie je možné posudzovať len z hľadiska tej strany sporu,
ktorá podala určovaciu žalobu. Prípadná žaloba na plnenie iniciovaná druhou stranou nemôže mať za

následok absenciu naliehavého právneho záujmu na požadovanom určení zo strany žalobcu.... Ani
prípadná možnosť podať žalobu na plnenie (resp. jej podanie na súd) nemá automaticky za následok
stratu naliehavého právneho záujmu na určovacej žalobe. Uvedené platí aj vtedy, ak má legitimáciu na
podanie žaloby na plnenie výlučne žalovaná strana.“

84. Vychádzajúc z odôvodnenia citovaného rozhodnutia NS SR (R 47/2020) je možné vysloviť záver
o tom, že u žalobcu je daný naliehavý právny záujem na určení existencie práva z predmetnej Nájomnej
zmluvy.

85.Medzisporovýmistranaminebolosporné,žemedzižalobcomažalovaným1/bolauzavretáNájomná

Zmluva o prenájme nebytových priestorov na dobu určitú podľa zák. č. 116/1990 Zb. Spornou nebola
ani skutočnosť, že žalovaný 1/ doručil žalobcovi písomnú Výpoveď Nájomnej zmluvy odôvodnenú tým,
že podľa žalovaného 1/ bol žalobca v omeškaní s platením nájomného.

86. Spornou medzi sporovými stranami bola otázka, či boli splnené dôvody pre výpoveď Nájomnej

zmluvy uvádzané vo Výpovedi nájmu, a teda či žalobca bol ku dňu Výpovede nájmu nebytových
priestorov v omeškaní s platením nájomného. V kontexte na uvedené bola medzi sporovými stranami
sporná otázka, či žalobca platil platby nájomného v žalobe špecifikovanom období v správnej výške a či
žalobca dôvodne jednostranne započítal ním tvrdené pohľadávky voči pohľadávkam žalovaného 1/ na
nájomnom.

87. Nadväzne na uvedené boli medzi sporovými stranami sporné otázky, či žalobca mal vzhľadom na
Opatrenia vydané Úradom verejného zdravotníctva SR v súvislosti pandémiou Covid – 19 sťažené
užívanie predmetu nájmu a ak áno, v akom období.

88. Napokon bola medzi stranami sporná otázka, či zo strany žalobcu došlo k zhodnoteniu predmetu
nájmu a či táto skutočnosť má vplyv na predmet sporu.

89. Právna argumentácia žalobcu v prejednávanom spore sa dotýka obdobia pandémie Covid 19. Ako
žalobca opakovane uvádzal, predmetný spor má nielen vecnoprávnu rovinu, ale tiež rovinu morálnu.

90. V tejto súvislosti je potrebné zdôrazniť, že súd v žiadnom prípade nespochybňuje skutočnosť, že
pandémiaCovid19asňouspojenéopatreniamalizanásledokvýraznésťaženiečivmnohýchprípadoch
až nútené ukončenie podnikateľskej činnosti. Dopad prijatých opatrení bol obzvlášť výrazný v tzv. gastrosektore, teda v podnikaní v oblasti reštauračných či pohostinských služieb, ako tomu bolo i v prípade
žalobcu.

91. V danom spore bolo potrebné ustáliť pojem „obdobie sťaženého užívania predmetu nájmu“ a to
v kontexte na určenie spôsobu výšky nájomného za aplikácie zák. č. 155/2020 Z.z. V tejto súvislosti je
nutné poukázať na to, že hoci niet pochýb, že k sťaženiu podnikania v rámci gastro služieb dochádzalo
prakticky počas celého obdobia pandémie, nakoľko i v prípade otvorených prevádzok sa návštevnosť
gastro prevádzok značne znížila oproti obdobiu z pred pandémiou, za účelom možnosti určenia spôsobu

výšky nájmu podľa § 13c ods. 18 zák. č. 155/2020 Z.z. je nutné vychádzať z rozhodnutí orgánov
k tomu určených, a teda z vyhlášok Úradu verejného zdravotníctva SR. Uvedené vyhlášky Úradu
verejného zdravotníctva SR stanovovali v rôznych obdobiach jednotlivé opatrenia, spočívajúce v zákaze
či obmedzení podnikateľskej činnosti v oblasti gastro prevádzok.

92.VychádzajúczozneniavyhlášokÚraduverejnéhozdravotníctvaSR,akoipoukazujúcnausmernenie

Ministerstva hospodárstva SR zverejnené na webovej stránke MH SR, je nutné konštatovať, že výpočet
výšky nájomného stanovený žalobcom, predstavujúci možnosť úhrady nájomného v 48 splátkach
sa vzťahoval na obdobia: 13.3.2020-19.5.2020; 24.10.2020 – 14.11.2020; 19.12.2020-18.4.2021 a
nevzťahoval na obdobie, ktoré bolo špecifikované žalovaným 1/ vo Výpovedi nájomnej zmluvy, a za ktoré
obdobie, špecifikované vo Výpovedi nájmu, nebolo zo strany žalobcu uhradené nájomné v dojednanej

výške a to na obdobie: od 1.10.2020 do 23.10.2020, od 15.11.2020 do 30.11.2020, od 1.12.2020 do
18.12.2020, od 19.4.2021 do 30.4.2021, 05/2021, 06/2021, 07/2021.

93. Ako už bolo uvedené, súd nespochybňuje tvrdenie žalobcu, preukázané i svedeckou výpoveďou
bývalej zamestnankyne žalobcu, že i v čase, kedy prevádzka nebola úplne zatvorená opatrením

verejného orgánu, boli podmienky pre podnikanie žalobcu sťažené. Uvedená argumentácia má svoje
ratio. K tomu, aby bolo možné konštatovať dôvodnosť postupu pre úpravu výšky nájomného podľa zák.
č. 155/2020 Z.z. však neboli z vyššie uvedených dôvodov splnené podmienky.

94. Pokiaľ ide o argumentáciu žalobcu o zápočte platieb dlžného nájomného s pohľadávkou žalobcu

na preplatok platieb za energie, je potrebné prisvedčiť argumentácii žalovaných, že výška mesačných
platieb za energie bola zmluvne dojednaná. Pokiaľ ide o možnosť splácania platieb za energie podľa
§ 13c ods. 18 zák. č. 155/2020 Z.z. je nutné poukázať na usmernenie Ministerstva hospodárstva SR,
ktoré k danej problematike na svojej webovej stránke uviedlo: „Upozorňujeme, že do sumy nájomného,
na ktoré sa žiada dotácia, sa nezaratúvajú úhrady za plnenia obvykle spojené s užívaním predmetu

nájmu. Preto povinnosť nájomcu uhradiť vyčíslené prevádzkové náklady (uhrádzané napr. vo forme
zálohovej platby) ostáva zachovaná aj napriek žiadosti o dotáciu na úhradu nájomného. Ak dohodnutá
výška nájomného zahŕňa aj úhrady za plnenia, a nie je možné ich oddeliť od samotného nájomného,
zákon predpokladá, že úhrady za plnenia tvoria 5 % z výšky nájomného. V tomto prípade sa za nájomné
teda pokladá 95 % takto dohodnutej výšky nájmu.“

95. Výška tvrdenej pohľadávky žalobcu voči žalovanému 1/ z vyššie uvedených dôvodov nebola
preukázaná, preto zápočet pohľadávky žalobcu s pohľadávkami žalovaného 1/ voči žalobcovi, nemohla
byť ustálená ako pohľadávka spôsobilá na započítanie.

96. Ako nepreukázanú je nutné vyhodnotiť i argumentácia žalobcu vyhodnocujúcu konanie žalovaných
ako konanie nesúladné s dobrými mravmi a v rozpore s poctivým obchodným stykom. Sporové strany,
teda žalobca i žalovaní sú podnikatelia. právny vzťah medzi sporovými stranami mal obchodnoprávny
charakter, pre ktorý je určujúca zásada zmluvnej voľnosti. Bolo na sporových stranách, ako si dojednajú
zmluvné vzťahy a v prípade nepriaznivej zmeny za splnenia zmluvných či zákonných podmienok, tieto

zmluvné vzťahy ukončiť. Skutočnosť, že žalovaní, resp. žalovaný 1/ nereagoval na žiadosti a výzvy
žalobcu o úpravu výšky nájomného, by mohla byť podľa právneho názoru súdu posúdená ako dôvod pre
skončenie nájmu podľa § 9 ods. 3 zák. č. 116/1990 Zb. Samotná skutočnosť, že žalovaný 1/ nereagoval
na výzvy žalobcu na úpravu nájomného však má za následok len to, že k dohode medzi zmluvnými
stranami na zmene ustanovení Nájomnej zmluvy nedošlo, a teda že zmluvné dojednania platia bez

zmien.

97. V rámci právnej argumentácie žalobca poukazoval i na skutočnosť, že predmet nájmu zhodnotil.
Uvedená, medzi sporovými stranami sporná otázka, však nebola predmetom tohto sporu.98. V tejto súvislosti je potrebné uviesť, že súd nevykonal dôkaz výsluchom svedka p. E. F., nakoľko
skutočnosti, ktoré by týmto výsluchom mohli byť ozrejmené nemajú priamy súvis s predmetom tohto

sporu. Výpoveď svedka mala byť zameraná na otázku zhodnotenia predmetu nájmu a bola pôvodne
pripustená ako dôkaz s tým, že ako medzi stranami sporné skutkové tvrdenie bola určená tiež otázka, či
zo strany žalobcu došlo k zhodnoteniu predmetu nájmu a či táto skutočnosť má vplyv na predmet sporu.
Je však nutné uviesť, že zo strany žalobcu od začatia konania okrem uvedeného skutkového tvrdenia
neboli vykonané žiadne procesné návrhy (napr. rozšírenie žaloby), ktoré by odôvodňovali riešenie

uvedenej otázky v tomto spore. Súdu je navyše známe, že na tunajšom súde prebieha spor medzi
rovnakými sporovými stranami o plnenie. Je dôvodné domnievať sa, že nárok žalobcu na zhodnotenie
predmetunájmujeuplatnenývuvedenomkonaní,ktoréjevedenévinomsenátetunajšiehosúdu,aktoré
bolo prerušené do skončenia tohto konania.

99.Záveromjemožnékonštatovať,žeVýpoveďnájomnejzmluvyzodňa2.9.2021adresovanážalobcovi

spĺňa všetky zákonom stanovené náležitosti, pričom skončenie nájmu Výpoveďou zo dňa 2.9.2021 bolo
v súlade s Nájomnou zmluvou a v súlade so zák. č. 116/1990 Zb.

100. Vychádzajúc z uvedených záverov súd rozhodol tak, že výrokom I. tohto rozsudku zamietol žalobu,
ktorou sa žalobca voči žalovanému domáhal určenia že trvá právo žalobcu užívať nebytové priestory

prevádzkovej jednotky č. 745/611 nachádzajúcej sa v budove so súp. č. 96, postavenej na parcele
registra KN-C č. 886/5 – zastavaná plocha a nádvorie o výmere 1462 m2, ktoré sú evidované na
liste vlastníctva č. XX, vedenom Okresným úradom Trenčín, katastrálny odbor, pre k.ú. A., na základe
právneho vzťahu založeného nájomnou zmluvou uzavretou zo dňa 9.12.2013 medzi žalobcom ako
nájomcom a žalovaným 1/ ako prenajímateľom.

101. Vo vzťahu k vzájomnej žalobe, ktorou sa žalovaní 1/ a 2/ domáhali vypratania predmetného
nebytového priestoru, bolo potrebné zaoberať sa primárne namietanou aktívnou vecnou legitimáciu u
žalovaného 1/ na podanie vzájomnej žaloby. Vychádzajúc zo znenia predloženej Zmluvy o výpožičke zo
dňa 19.6.2019 uzavretej medzi žalovaným 2/ ako požičiavateľom a žalovaným 1/ ako vypožičiavateľom,

predmetomktorejboloprenechaniedoužívanianehnuteľnosti,vktorejsanachádzapredmetnýnebytový
priestor, je možné konštatovať, že aktívna vecná legitimácia žalovaného 1/ na podaní vzájomnej
žaloby na vypratanie predmetného nebytového priestoru je daná. Rovnako, vychádzajúc z uvedeného
listinného dôkazu mal súd preukázané, že žalovaný 1/ bol oprávnený vypovedať predmetnú Nájomnú
zmluvu.

102. Pre rozhodnutie o vzájomnej žalobe žalovaných 1/ a 2/, ktorou sa voči žalobcovi domáhali uloženia
povinnosti vypratať predmetné nebytové priestory bolo potrebné ako prejudiciálnou otázkou zaoberať
sa tým, či došlo k platnému skončeniu Nájomnej zmluvy na základe Výpovede nájomnej zmluvy zo
dňa 2.9.2021. Uvedená otázka bola rovnako ako prejudiciálna otázka riešená v rámci rozhodovania

o žalobe, ktorou sa žalobca domáhal určenia, že právo užívať predmet nájmu trvá. Žalobe žalobcu
nebolo vyhovené z dôvodu, že Výpoveď nájomnej zmluvy bola podaná dôvodne.

103. Po ustálení záveru, že Výpoveď Nájomnej zmluvy bola daná žalobcovi dôvodne a za situácie,
kedy žalobca nepoprel, resp. priamo potvrdil tvrdenie žalovaných, že predmet nájmu neodovzdal,

bol preukázaný nárok žalovaných 1/ a 2/ uplatnený vzájomnou žalobou, preto súd vzájomnej žalobe
vyhovel a výrokom II. rozsudku rozhodol tak, že žalobcovi uložil povinnosť vypratať nebytové priestory
prevádzkovej jednotky č. 745/611 nachádzajúcej sa v budove so súp. č. 96, postavenej na parcele
registra KN-C č. 886/5 – zastavaná plocha a nádvorie o výmere 1462 m2, ktoré sú evidované na liste
vlastníctva č. XX, vedenom Okresným úradom Trenčín, katastrálny odbor, pre k.ú. A. a to do troch dní

od právoplatnosti rozsudku.

104. Trovy konania:

105. Žalovaní 1/ a 2/ mali vzhľadom na zásadu úspechu voči žalobcovi nárok na náhradu trov konania

v plnom rozsahu. Z uvedeného dôvodu súd v zmysle § 255 ods. 1 CSP priznal žalovaným 1/ a 2/ proti
žalobcovi nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100%.106. O výške náhrady trov konania rozhodne súd podľa § 262 ods. 2 CSP samostatným uznesením
vydaným vyšším súdnym úradníkom po právoplatnosti rozsudku.

Poučenie:

Protitomutorozsudkujemožnépodaťodvolanie.Odvolaniejemožnépodaťdo15dníododňadoručenia
prostredníctvom Okresného súdu Trenčín na Krajský súd v Banskej Bystrici v 2 vyhotoveniach.
V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania ( ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej
veci sa týka, čo sa ním sleduje, podpis, uvedenie spisovej značky) uvedie, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie
dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Odvolanie treba predložiť s potrebným počtom rovnopisov a s prílohami tak, aby
jeden rovnopis zostal na súde a aby každý účastník dostal jeden rovnopis, ak je to potrebné. Ak účastník
nepredloží potrebný počet rovnopisov a príloh, súd vyhotoví kópie na jeho trovy.

Odvolanie v zmysle § 365 ods.1 CSP možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné

práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie Vo veci samej ( § 365 ods.2 CSP).

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania ( § 365 ods.3 CSP).
Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,

b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie.