Rozsudok – Nájomná zmluva ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa pondelok 7. október 2024

Súd: Okresný súd Trenčín
Spisová značka: 14C/150/2009

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3109217677
Dátum vydania rozhodnutia: 07. 10. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Milina Jánošková

ECLI: ECLI:SK:OSTN:2024:3109217677.33

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Trenčín sudkyňou JUDr. Milinou Jánoškovou v spore žalobcu: A. B. C., nar. XX.X.XXXX,

občan SR, trvale bytom D. D., C. XXX/XX, práv. zast. ADVOKÁTI Müller § Dikoš, s.r.o. so sídlom v Žiline,
Tolstého 1201/20, IČO: 36 864 455 proti žalovanému: Mesto Trenčianske Teplice, IČO: 00 312 088,
Gen. M.R. Štefánika č. 613/4, Trenčianske Teplice, práv. zast. JUDr. Máriou Bustinovou, advokátkou so
sídlom v Trenčíne, Jilemnického 21 o zaplatenie 359.357,-€ s prísl. takto

r o z h o d o l :

I. Žaloba sa z a m i e t a .

II. Žalovaný m á proti žalobcovi právo na náhradu trov konania 100 %, s tým, že o výške tejto náhrady

bude rozhodnuté súdom prvej inštancie samostatným uznesením.

III. Štát m á právo na náhradu trov konania proti žalobcovi vo výške 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca v tom čase podnikajúci pod obchodným menom A. B. C.- D. E., IČO: XX XXX XXX s miestom
podnikania D. D., F. C. XXX/XX ( podnikateľská činnosť ukončená dňa 24.2.2022) sa konečnou žalobou
zo dňa 21.10.2010 domáhal zaplatenia 359.357,-€ spolu s úrokom z omeškania 9% ročne zo sumy
45.177,-€ od 19.5.2009 do zaplatenia z dôvodu uvedeného v ust. § 667 ods.1 Obč. zákonníka a náhrady
škody spočívajúcej v ušlom zisku, vyčíslenom podaním dňa 24.11.2011 vo výške 314.180€. Uviedol,

že dňa 4.7.2001 došlo medzi stranami k podpísaniu nájomnej zmluvy so zmluvou o budúcej kúpnej
zmluve. Predmetom tejto zmluvy bol nájom pozemkov v k.ú. D. D. parc.č. 1140 o výmere 23.144 m2
trvalé trávnaté porasty ( ďalej len TTP) a parc.č. 1141 o výmere 5.528 m2 -TTP . Nájom pozemkov
bol viazaný na realizáciu výstavby tenisovo-športového areálu. Predmetom ďalšej nájomnej zmluvy
zo dňa 16.9.2002 bola časť parc.č. 1226 -TTP o výmere 18.364m2 a parc.č. 2735 -TTP o výmere
1.061 m2 v k.ú. D. D. , ktorá mala byť využitá na výstavbu prístupovej komunikácie v celkovej výmere
1.886 m2. Žalobca ako nájomca predložil žalovanému projektovú dokumentáciu, podľa ktorej sa mala

uskutočniť výstavba a žalovaný mu na jej základe vydal stavebné povolenie. Následne došlo k začatiu
výstavby. Dohoda medzi stranami bola taká, že pozemky budú najskôr v nájme a postupne dôjde k ich
odkúpeniu nájomcom, k čomu čiastočne došlo na základe kúpnej zmluvy zo dňa 7.10.2004. Žalobca od
žalovaného odkúpil parc.č. 1163/5 ostatné plochy o výmere 8.709 m2 v kú. Trenčianske Teplice, ktorá
bola odčlenená geometrickým plánom č. XXXXXXXX-XX/XXXX zo dňa 29.5.2003 od parc.č. 1141 -TTP
o výmere 23.144 m2 a parc.č. 1141 -TTP o výmere 5.528 m2. Na základe tejto skutočnosti sa dodatkom
č. 1 uzatvoreným dňa 15.10.2004 zmenila výmera prenajatých pozemkov a to parc.č. 1140 na výmeru

15.680 m2 a parc.č. 1141 na výmeru 4.283m2. V zmysle ust. § 667 ods.1 Občianskeho zákonníka
zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s
tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, ak sa na to prenajímateľ zaviazal. V danom
prípade prenajímateľ - žalovaný udelil súhlas na zmenu veci -prenajatého pozemku tak, ako to vyplývaz čl.1 nájomnej zmluvy so zmluvou o budúcej zmluve zo dňa 4.7.2001 a to samotným vyjadrením
účelovej viazanosti nájmu na realizáciu výstavby tenisovo -športového areálu. Nedodržanie tohto účelu
bolo v zmysle uvedeného článku 1 pre prenajímateľa možným dôvodom na odstúpenie od zmluvy.

Na úhradu nákladov spojených so zmenami prenajatej veci sa žalovaný ako prenajímateľ zaviazal v čl.
IV zmluvy zo dňa 4.7.2001 a čl. IV zmluvy zo dňa 16.9.2002, v zmysle ktorých :"V prípade, že dôjde k
predčasnémuukončeniunájomného vzťahuzdôvodovnastraneprenajímateľa,jeprenajímateľpovinný
uhradiť nájomcovi preukázané investície realizované počas trvania nájomného vzťahu na prenajatých
pozemkoch v súlade s projektovou dokumentáciou a podľa úradného znaleckého posudku". Na základe

toho žalobca objednal u znalca Ing. Mariána Marušku so sídlom v Trenčíne ku dňu 5.3.2003 znalecký
posudok č. 3/2003. Predmetom posudku bolo ocenenie už zrealizovaných stavebných prác na parcelách
nachádzajúcich sa v k.ú. D. D. parc. č. 1140, 1141, 1226 a 2735. Tento znalecký posudok zohľadňoval
práce vykonané na všetkých parcelách , ktoré boli predmetom nájomných zmlúv a to bezprostredne
v čase po ich vykonaní. Do stavebných prác boli priradené tiež zrealizované práce na prístupovej
komunikácii parc.č. 1226/2. Podkladom výpočtu bola tiež cenová ponuka Cesty Nitra, a.s. OZ Trenčín

navybudovanieprístupovejkomunikácie,ktorábolatoutospoločnosťouajreálnevybudovaná. Nakoľko
bola dňa 7.10.2004 vyhotovená medzi stranami kúpna zmluva a parc.č. 1163/5 o výmere 8.709 m2
žalobcovi odpredaná, Ing. Marián Maruška vypracoval dňa 20.1.2009 ďalší znalecký posudok č.
1/2009, ktorého predmetom bol odhad hodnoty stavebných prác ( investícií) realizovaných počas trvania
nájomného vzťahu na parc.č. 1140 o výmere 15.680 m2, č. 1141 o výmere 4.283 m2 a č.1226 spolu s

parc.č. 2735 o výmere 1.886 m2. Celkové náklady uvedené v znaleckom posudku a ktoré si žalobca
uplatňuje proti žalovanému sú 45.177€ s DPH. Náklady vynaložené na prístupovú komunikáciu sú vo
výške 12.326,99€ s DPH. Komunikácia bola vybudovaná na náklady žalobcu pozostávajúce z nákladov
na montáž ( zemné práce v sume 11.858,56€) nákladov na zriadenie staveniska v sume 385,41€ a
nákladov vo vzťahu k územným vplyvom v sume 83,02€. Na hrubé terénne úpravy bolo vynaložených

25.634,36€ bez DPH. Náklady pozostávali predovšetkým z nákladov na zemné práce ( odstránenie
krovín, stromov, uloženie sypaniny na skládky) v sume 24.660,28€, nákladov na zriadenie staveniska
v sume 801,47€ a nákladov vo vzťahu k územným vplyvom v sume 172,61€. V danom prípade zmluva
jednoznačne určuje, že žalovaný je povinný uhradiť náklady žalobcu, ak sa zmluva skončí z dôvodov na
strane prenajímateľa. Žalobca mal za to, že vypovedanie zmlúv zo strany žalovaného pre nezaplatenie

nájomného možno považovať za skončenie zmluvného vzťahu a za dôvod na strane prenajímateľa ( čl.
II zmluvy, posledná veta) a s poukazom na znenie rozhodnutia Ústavného súdu SR I.ÚS 243/07: " ak
sú v zmluve použité formulácie a pojmy , ktoré možno vykladať rozdielne , je spravodlivé vykladať ich
v prospech strany, ktorá zmluvu nenapísala....v neprospech toho, kto ich do zmluvy uložil. Zmyslom
tohto princípu je neumožniť strane naformulovať v zmluve ustanovenia pripúšťajúce viacerý výklad a

následnevzlejvierezneužiťmnohoznačnosť tohtoustanovenianaúkorzáujmovdruhejstrany". Znenie
zmluvy koncipoval žalovaný . Žalobca vykonal stavebné úpravy v súlade s projektovou dokumentáciou
a stavebným povolením a zároveň predložil znalecký posudok tak, ako to predpokladala zmluva.
Vzhľadom na skončenie nájomného vzťahu výpoveďou zo dňa 28.11.2007 zo zmluvy zo dňa 4.7.2011
a zo zmluvy zo dňa 16.9.2002 zo strany žalovaného došlo k zmareniu investícií žalobcu a vzniku

škody. Obe výpovede mal žalobca za dané v rozpore so zákonom ako aj znením zmluvy , pretože sú
neurčité a nie je v nich jednoznačne daný dôvod výpovede, čo žalobca považoval za porušenie právnej
povinnosti podľa § 373 Obchodného zákonníka. Žalobca mal za účelom výstavby tenisovo-športového
areálu vypracovaný podnikateľský projekt, ktorý bol súčasťou žiadosti o nenávratný finančný príspevok
pre žiadateľa zo súkromného sektora v rámci Opatrenia 2.2 SOP Priemysel a služby z prostriedkov

Európskych spoločenstiev a čerpal aj úver poskytnutý komerčnou bankou. Za účelom tejto výstavby
požiadal o vyjadrenie Mestský úrad Trenčianske Teplice o stanovisko pre územné rozhodnutie, na
základe čoho mu bolo listom zo dňa 10.6.2002, 794/2002 oznámené, že Mesto nemá námietky k
realizácii predmetnej stavby. Ďalej žalobca požiadal o vydanie rozhodnutia o umiestnení stavby podľa
§ 35 stavebného zákona, ktorého výsledkom bolo rozhodnutie Mesta Trenčianske Teplice o umiestnení

stavby -Prístupová komunikácia a parkovisko, kanalizácia + lapol, prípojka vodovodná , NN a TLF zo dňa
30.6.2003, č.k. V XXXX/XXXX/XX/G.. Žiadal tiež o vyjadrenie Okresný úrad v Trenčíne, odbor životného
prostredia, ktoré dňa 16.7.2003 vydalo nesúhlasné vyjadrenie, po oprave zo strany žalobcu vydalo
kladné vyjadrenie dňa 23.7.2003, H.-XXX/XXX. Na základe žiadosti žalobcu o dodatočné povolenie
stavbyI.etapa"Areálvzdelávania,športuarekreácie-Kaňová-TrenčianskeTeplice"bolodňa13.1.2004

vydané rozhodnutie Mesta Trenčianske Teplice V XXXX/XXX/XX/G., ktorým bola predmetná stavba -
objekt dodatočne povolené. Žalobca mal za to, že výpoveďami sporných nájomných zmlúv zo strany
žalovaného došlo k zmareniu podnikateľského zámeru žalobcu, pretože vyššie uvedenými krokmi boli
zabezpečené predpoklady pre pravidelný chod vecí na prevádzkovanie zamýšľanej činnosti -realizáciepodnikateľského zámeru žalovaného. Výška ušlého zisku uplatnená podľa § 379 Obch. zákonníka
je odvodzovaná od výsledku hospodárenia za sledované účtovné obdobie rokov 2002- 2010, ktorý
predstavuje rozdiel medzi výnosmi a nákladmi a je výsledkom činnosti žalobcu. Konkrétna výška

vychádza zo súvahy a výkazu ziskov a strát definovaných v podnikateľskom zámere žalobcu, ktorý bol
podkladom pre Slovenskú záručnú a rozvojovú banku , a.s. a žiadosť o nenávratný finančný príspevok
zo strany Európskych spoločenstiev . V zmysle tohto dokumentu je výška ušlého zisku 9.465 tis.Sk ( -204
+ 29 +621+ 1083 + 1479 + 1654 + 1851 + 1691 + 1261) t.j . 314.180€. Poukázal na to, že vzťahy medzi
stranami sa spravujú Obchodným zákonníkom a treba na ne aplikovať § 261 ods.1 Obch. zákonníka a

§ 398 v spojení s § 397 Obchodného zákonníka, ktoré vymedzujú plynutie premlčacej doby pri práve
na náhradu škody na 4 roky.

2. Žalovaný so žalobou podanou dňa 21.10.2010 nesúhlasil. Vzájomný návrh na pojednávaní vo veci
sp.zn. 14C/171/2008 zo dňa 18.5.2009 nemal náležitosti podľa § 42 ods. 3 a § 79 O.s.p. Špecifikácia
žaloby bola súdu doručená až dňa 21.10.2010, ktorá neobsahovala označenie účastníkov a z hľadiska

hmotnoprávneho uplatnenia nároku považovala nárok na uplatnený na súde dňom 21.10.2010. V
tomto podaní žalobca vymedzil svoj nárok ako úhradu nákladov podľa § 667 ods.1 Občianskeho
zákonníka alebo alternatívne ako náhradu škody. S uplatnením náhrady nákladov podľa ust. § 667
ods.1 Obč. zákonníka žalovaný nesúhlasil, pretože nájomca má právo na úhradu týchto nákladov
iba vtedy, ak zmenu na veci vykonal so súhlasom prenajímateľa a tento sa výslovne zaviazal na ich

úhradu. Žalovaný sa k úhrade takýchto nákladov zmluvne nezaviazal ani v nájomnej zmluve zo dňa
4.7.2001 - v zmluve sa uvádza, že nájomca ako prístupovú komunikáciu bude využívať komunikáciu na
parc.č. 1226, ktorú vybuduje na vlastné náklady ani v nájomnej zmluve zo dňa 16.9.2002 - v zmluve sa
uvádza , že nájom je účelovo viazaný na výstavbu tenisovo športového areálu, ktorý nájomca vybuduje
na vlastné náklady. V prípade, ak by nájomca mal súhlas prenajímateľa so zmenou veci a tento sa mu

nezaviazal na úhradu nákladov s tým spojených , nemôže nájomca požadovať úplnú úhradu nákladov ,
ale iba to, o čo sa prenajímateľ obohatil ,t.z. zhodnotenie veci. V dôvodnom prípade by prichádzalo do
úvahy vydanie bezdôvodného obohatenia. Nemožno súhlasiť s tvrdením žalobcu , že na tento zmluvný
vzťah sa uplatňujú ustanovenia Obchodného zákonníka a to z dôvodu, že v danom prípade nejde o
absolútny obchod podľa ust. § 261 ods.1 Obchodného zákonníka ani o relatívny obchod podľa § 261

ods.2 Obchodného zákonníka. Na to, aby sa tento vzťah mohol spravovať ustanoveniami Obchodného
zákonníka musia byť splnené určité zákonom stanovené kritériá: pre ods.1 -ide o obchody medzi
podnikateľmi, čo žalovaný nie je a pre ods.2 -na strane žalovaného musí byť splnená i požiadavka,
aby sa záväzkový vzťah týkal zabezpečenia verejných potrieb alebo vlastnej prevádzky. To znamená,
že na strane podnikateľa musí ísť o výkon jeho podnikateľskej činnosti a na druhej strane účastníka

záväzkového vzťahu musí ísť o zabezpečenie verejných potrieb alebo vlastnej prevádzky . V súvislosti
s uvedeným nie je dôvod aplikáciu ust. § 261 ods.6 Obchodného zákonníka. Žalobca vzniesol námietku
premlčania , pretože výpoveď z nájmu bola doručená dňa 4.1.2008, nájom skončil 30.4.2008, výška
uplatnenéhonárokubolaznámaod8.4.2003anárokboluplatnený dňa21.10.2010(2-ročnápremlčacia
lehota podľa § 106 a § 107 Občianskeho zákonníka uplynula 28.2.2010). Čo sa týka alternatívneho

uplatnenia nároku z dôvodu spôsobenej škody , žalovaný absolútne odmietol tvrdenie žalobcu, že
výpoveď z nájmu je porušením či už zákonnej alebo zmluvnej povinnosti žalovaného. Naopak, výpoveď
bola daná žalobcovi z dôvodu jeho porušenia povinností a to neplatenia nájomného -viď právoplatne
ukončené spory o úhradu zameškaného nájomného z oboch nájomných zmlúv sp.zn. 14C/171/2008
a 39Cb/192/2009. Čo sa týka oboch znaleckých posudkov (ďalej len ZP) vypracovaných znalcom

Ing. Mariánom Maruškom a to ZP č. 3/2003 zo dňa 8.4.2003 a ZP č. 1/2009 zo dňa 23.1.2009
absolútne neuznávajú za hodnoverný doklad ani ako doklad preukazujúci výšku investícií alebo ich
skutočnú realizáciu. Podstatnú časť uplatneného nároku by mala tvoriť cena za vybudovanie prístupovej
komunikácie, ktorú podľa nájomnej zmluvy mal žalobca vybudovať na vlastné náklady. Žalobca zatiaľ
nepreukázal jej vybudovanie a zo znaleckých posudkov nie je zrejmé, na akých pozemkoch by sa

jednotlivé investície mali nachádzať a žalovaný tvrdí, že na prenajatých pozemkoch v ich vlastníctve
neboli vykonané žiadne investície. Žalovaný tvrdí, že na prenajatých pozemkoch sa nepostavilo vôbec
nič a ani sa stavať nezačalo. Je na žalobcovi, aby preukázal, kde sa nachádzajú ním uplatnené
investície. Nie je pravda, že by žalovaný bránil po doručení výpovede žalobcovi v stavaní , pretože
nebolo v čom brániť, žalovaný nič nepostavil.

3. Súd vykonal dokazovanie výsluchom žalobcu, oboznámil rozsudok tun. súdu č.k. 14C/171/2008 zo
dňa 18.5.2009, znalecký posudok č. 1/2009 + č. 3/2003, geometrický plán č. XXXXXXXX-XX/XXXX,
špecifikáciu žaloby zo dňa 21.10.2010, nájomnú zmluvu zo dňa 16.9.2002, výpovede z nájomnejzmluvy zo dňa 4.7.2001 a z nájomnej zmluvy zo dňa 16.9.2002 , čiastočný výpis z LV č. X v k.ú. D. D.,
kópiu z katastrálnej mapy, rozhodnutie žalovaného č. V XXXX/XXX/XX/G. G. XX.X.XXXX E. I. XXXX/
XXXX/XX/ZA z 30.6.2003, kúpnu zmluvu zo dňa 7.10.2004, výpis z LV č. XXXX, vyjadrenie žalovaného

k žalobe zo dňa 4.1.2011, vyjadrenie žalobcu zo dňa 15.6.2011, doplnenie vyjadrenia žalobcu zo dňa
24.11.2011, vyjadrenie žalovaného z 10.6.2002, vyjadrenia OÚ odbor životného prostredia Trenčín H./
XXXXX-XXX/G. z 16.7.2003, vyjadrenie z 23.7.2003, výkaz ziskov a strát , výpis zo živnostenského
registra žalobcu, vyjadrenie žalobcu z 26.6.2012 s návrhom na ustanovenie súdneho znalca na výpočet
ušlého zisku, predložil vizualizáciu celého projektu , znalecký posudok č. 31/98 na stanovenie hodnoty

hmotného a investičného majetku žalobcu vo veci zmluvy o výkone športovej činnosti s J. D. z 9.11.1998
+ č.4/2002 zo dňa 27.1.2002, znalecký posudok č. 31/97 na ohodnotenie nehmotného majetku z
9.11.1998, č. 3/2002 na stanovenie hodnoty nehmotného investičného majetku z 27.1.2002, zmluvu o
výkonešportovejčinnostiprofesionálnejhráčkytenisuzodňa19.11.2000,ohláseniedrobnýchterénnych
úprav zo dňa 6.3.2002 ( odstránenie krovín na parc.č. 1140, 1141 a 1226), doplnenie žiadosti o vydanie
stavebného povolenia z 25.7.2003, znalecký posudok č. 15/2015 + doplnok č.1, vypočul svedkov A.

A. a K. A. A. oboznámil vyjadrenie K. I. J. zo dňa 8.2.2018 , aktuálny výpis z LV č. XXXX v k.ú. D..
D., doplnok č. 1 k znaleckému posudku 15/2015, pripojil spisy 39Cb/192/2009 a 14C/171/2008 a iné
dôkazy súd nevykonal, z dôvodu ich nehospodárnosti.

4. Žalobca vo svojej výpovedi uviedol, že mal prenajaté dvomi nájomnými zmluvami od Mesta pozemky

a to parcelné č. 1140 a 1141 a išlo o rekultivované smetisko. Na pozemkoch sa nachádzala burina a kríky
a v čase keď ich dostal do prenájmu tam neboli žiadne stromy. Na uvedených pozemkoch vykonával
geologický prieskum a úpravy terénu. Nebola tam prístupová cesta, pričom táto bola naprojektovaná
ešte v čase rekultivácie smetiska a on pri jej budovaní postupoval podľa týchto podkladov, ktoré boli
použité pri rekultivácii. Podľa tohto projektu sa vybudovala prístupová cesta okolo celého areálu a to

nielen na parcele 1226 a 2735 ale aj na ostatných prenajatých parcelách. Do času, keď dostal výpoveď
z nájmu bolo na prenajatých pozemkoch vykonané množstvo úprav a to odburinenie od buriny a kríkov,
vybudovanie prístupovej cesty pre 2 autá, ktorá bola bez asfaltu len vysypaná makadamom. Okrem toho
sa zhutnil celý terén, vybágroval sa svah za účelom vybudovania 4 tenisových kurtov. Vybudovala sa
žumpa, ktorá už bola osadená s tým, že kanalizácia bola len vykopaná, neboli osadené rúry, nebola

vykonaná elektroinštalácia ani plyn, všetko to bolo v rozsahu výkopových prác, bez osadenia rúr a
zavedenia elektrickej inštalácie - drôtov. Terén bol zhutnený a bol tam nasypaný štrk a to bolo všetko.
Stavby neboli postavené žiadne pričom je pravda, že mesto mu odpredalo 8.709 m2 z parcely 1140 a
1141 a túto parcelu on daroval pánovi L.. Žalobca uviedol, že bola hotová plocha pod halu, ktorá bola
zhutnená, vysypaná makadamom o výmere 40x40m a plocha o rozmere 33x18m pre piaty tenisový kurt,

ktoré bolo zrekultivované, zhutnené a tiež vysypané štrkom.

5. Rozsudkom Okresného súdu Trenčín č.k. 14C/150/2009-531 zo dňa 17.12.2018 v spojení
s dopĺňacím rozsudkom č.k. 14C/150/2009-549 zo dňa 28.1.2019 súd žalobu zamietol ( výrok I. ),
žalovanému priznal 100% náhrady trov konania ( výrok II.) a štátu priznal náhradu trov konania vo

vzťahu k žalobcovi vo výške 100%. Krajský súd v Trenčíne rozsudok súdu I. inštancie rozsudkom č.k.
4Co/123/2019-649 zo dňa 12.2.2020 potvrdil. Na dovolanie žalobcu Najvyšší súd SR uznesením č.k.
6Cdo/42/2021 zo dňa 28.2.2023 rozsudok odvolacieho súdu z 12.2.2020 č.k. 4Co/123/2019 zrušil
a odvolací súd následne zrušil svojím uznesením č.k. 6Co/33/2023—753 zo dňa 26.3.2024 rozsudok
súdu I. inštancie č.k. 14C/150/2009 -531 zo dňa 17.12.2018 spolu s dopĺňacím rozsudkom z 28.1.2019

č.k. 14C/150/2008-549 a vec vrátil súdu I. inštancie na nové rozhodnutie.

6.OdvolacísúdvytýkalsúduI.inštancie,žeprocesnepochybil,lebožalobcoviznemožnilpredložiťdôkaz
- súkromný znalecký posudok a bez riadneho odôvodnenia neposkytol žalobcovi primeranú lehotu na
jeho vypracovanie a tak nevykonal všetky navrhnuté dôkazy, pričom v priebehu odvolacieho konania

žalobca predložil súkromný znalecký posudok. Preto bolo potrebné, aby súd prvej inštancie vykonal
dokazovanie súkromným znaleckým posudkom a opätovne posúdil uplatnené nároky žalobcu.

7. Súd zaslal súkromný znalecký posudok č. 2/2019 predložený žalobcom na vyjadrenie žalovanému,
a v súdom stanovenej lehote na vyjadrenie k nemu žalovaný nevzniesol voči jeho obsahu žiadne

námietky.

8. Z obsahu súkromného znaleckého posudku č. 2/2019 predloženého žalobcom zo Slovenskej
technickej univerzity, stavebnej fakulty, odbor Ekonomika a riadenie podnikov Ústavu súdnehoznalectva v Bratislave vyplýva, že znalec mal dať odpoveď na nasledovných 5 otázok : 1/ určiť
výšku všetkých investícií do projektu do skončenia nájmu; 2/ určiť výšku zhodnotenia predmetu
nájmu, 3/ celkovú výšku ušlého zisku z dôvodu nerealizovaného projektu , 4/ hodnotu know – how

použitého zo strany prenajímateľa po skončení nájmu, ktoré preukázateľne patrilo nájomcovi 5/ iné
zistenia znalca vyplývajúce zo spisového materiálu. Žalobca predložil znalcovi nasledovné poklady:
objednávku zo dňa 11.10.2018, spis 14C/150/2009, Rámcový podnikateľský zámer „Úver za účelom
kúpy rekreačného zariadenia na tenisovú školu v Trenčianskych Tepliciach „2002, spracoval CONSULT-
Service, s.r.o.; Podnikateľský projekt „Výstavba areálu vzdelávania , športu a rekreácie v Trenčianskych

Tepliciach “,Bratislava, 2004 spracoval CONSULT-Service, s.r.o.; Malá Florida areál rekreácie a športu,
Marketingový plán , SAKISPORT Slovakia, s.r.o.; Fotodokumentácia z obdobia realizácie zemných prác;
nájomné zmluvy zo dňa 4.7.2021 a 16.9.2002; Projektová dokumentácia pre stavebné konanie; kúpna
zmluva zo dňa 7.10.2004; odstúpenie od nájomnej zmluvy zo dňa 9.4.2007; výpoveď nájomnej zmluvy;
Rozhodnutie Mesta Trenčianske Teplice o umiestnení stavby zo dňa 30.6.2003; Rozhodnutie Mesta
Trenčianske Teplice o dodatočnom povolení stavby zo dňa 13.1.2004. Žalobca tvrdil, že na realizáciu

projektu čerpal úver ( 1.210.000,-Sk) poskytnutý komerčnými bankami a nebankovými subjektami
( 5.800.000,-Sk) avšak znalec nemal k dispozícií úverové zmluvy –strana 7 predposledný odsek ZP) .

9. Na otázku č.1 -určiť výšku investícií do projektu do skončenia nájmu; znalec uviedol, že vzhľadom
na poskytnuté dostupné poklady bolo možné spracovať iba investičné náklady na stavebné práce,

vykonané v rámci rekultivácie pozemku. Znalec nemal k dispozícii žiadne účtovné ani daňové doklady
( napr. faktúry, pokladničné doklady) a nebol k dispozícii stavebný denník ani zápisy z kontrolných
dní. Preto znalec použil cenové kalkuláciu –rozpočet a hodnotu stavebných prác stanovil na základe
orientačných cien z databázy Cenekom Bratislava a pre cenovú úroveň stavebných prác a množstvo
prác prevzal zo ZP geodeta ( príloha č.3) a odhad hodnoty stavebných prác bol takto stanovený vo

výške 29.633,-€ bez DPH. Na otázku č. 2 –určiť technické zhodnotenie znalec uviedol, že sa nedá
exaktne určiť pre absenciu potrebných podkladov ( ako sú faktúry, daňové doklady a iné za vykonané
práce). Na otázku č. 3 -celková výška ušlého zisku z dôvodu nerealizovania projektu znalec uviedol,
že vychádzal z výsledku hospodárenia za sledované účtovné obdobia rokov 2002 až 2010, ktorý
predstavuje rozdiel medzi výnosmi a nákladmi a vypočítal ho z podnikateľského plánu – výkaz ziskov

a strát na roky 2010-2018 na sumu 306.087€. Na otázku č. 4 a 5 znalec neodpovedal ( chýbali podklady).

10. Žalobca na pojednávaní dňa 7.10.2024 predložil dokument s názvom „ Súpis vykonaných prác“
zo dňa 4.10.2024 obsahujúci jeho sumárne vyjadrenie k veci a 3 stranách formátu A4; navrhol
vykonanie dôkazov pre potvrdenie vykonávaných prác žalobcom a to primátora L. L. D. ( vydal

Dodatočné stavebné povolenie), K. L. A. –vedúci odboru výstavby, K. A. ( zabezpečoval mechanizmy
pre práce), M. A. ( geodet prevádzajúci geodetické práce) , p. N. A., O. a H.. Žiadal, aby súd
zabezpečil od Mesta Trenčianske Teplice nasledovné dôkazy : dokumenty o výške výkupnej ceny za
pozemky a o výške odpredaja pozemku nájomcovi Projekt rekultivácie smetiska za obdobie 2001 -
2008, dokument o uzatvorení časti skládky kde bol v územnom pláne prvý objekt športovo tenisového

areálu , Projekt rekultivácie skládky a financovanie od roku 2009 do uzatvorenia skládky, splnomocnenie
žalovanej na pojednávanie zo dňa 17.12.2018, faktúry a bločky z technických služieb na buldozér, autá
a mechanizmy v období 2001 - 2006 pre objekt na Kaňovej pre nájomcu, zápisnice, listy s nájomcom,
ohľadne areálu v období 1999 - 2008, zmluvy o prenájme SOŠG a predlžení od roku 2000 do 2008,
funkcie primátora F., v TJ Slovan Trenčianske Teplice za jeho funkčné obdobia, prehľad platieb

nájomného za pozemky, školu, bilboard, tenisové kurty, TJ Slovan v období 2000 - 2008, oprávnenie F.
dať výpoveď z nájomnej a kúpnej zmluvy počas platnosti dodatočného stavebného povolenia, keď bola v
zmluve klauzula o uhradení investícií nájomcovi realizované počas trvania nájomného vzťahu, v súlade
s projektovou dokumentáciou a podľa ZP, pričom bolo vydané územné aj dodatočné stavebné povolenie
a hodnota prác, ktorá viditeľne bola vyššia ako dlžné čiastky za nájom, ktoré nájomca nepravidelne vždy

splatil a ZP, ktorý dal vypracovať primátor A. pred nájmom o určenie ceny nájmu a kúpnej sumy roky
2000 - 2001 - od mesta Trenčianske Teplice; od odboru životného prostredia OÚ TN Projekt rekultivácie
smetiska a uzavretie skládok v období 2000 - 2008 a 2009 - doteraz a od L. B. st. (synovia B. a B.),
doloženie účtovných dokladov zo SAKISPORT SLOVAKIA, s.r.o. za vykonané práce a súvisiace aktivity
na pozemkoch Kaňová Trenčianske Teplice, od vzniku spoločnosti po jej zánik, darovacia zmluva a zápis

na kataster a s nimi súvisiace dokumenty na pozemok, ktorý bol odpredaný Mestom Trenčianske Teplice
nájomcovi B. C. a následne darovaný L. B., stavebné povolenie na vykonávané práce na pozemku
Kaňová v roku 2010, ktoré uviedol p. A. na pojednávaní, že vykonal p. L. a dokladovanie vybudovania
prístupovej cesty ako aj povolenie prístupu na pozemok. Predložil list z Mestského úradu v Tr. Tepliciachzo 7.7.2000, záverečnú správu o inžiniersko- geologickom prieskume pre Sakisport Slovakia, doklady
o cenovej ponuke na geologické práce, prehľad rozpočtových nákladov na celú stavbu, pozvánku na
ohliadku zo dňa 10.9.2001 ohľadne výrubu stromov na parc.č. 1140 a 1141 v k.ú. D.. D., objednávky

na valec, a polohopisné zameranie, zmluvu o prácach na tenisovom areáli z 27.6.2002 – len prednú
stranu a tenisovú učebnicu. Súd tieto dôkazy nevykonal pre ich nehospodárnosť.

11. Žalovaný na pojednávaní dňa 7.10.2024 namietol ( okrem iného ) aj obsah súkromného ZP č. 2/2019
predloženého žalobcom. Znalec v odpovedi na otázku č. 1 konštatoval len odhad hodnoty vykonaných

prác, ale nepreukázal skutočne vykonané práce do skončenia nájmu. Na otázku č. 2 znalec nedokázal
odpovedať pre nedostatok potrebných podkladov a preto žalobca neuniesol dôkazné bremeno ohľadne
zhodnotenia predmetu nájmu. Žalovaný namietal výšku ušlého zisku v otázke č. 3, pričom uviedol, že
tento sa nemusí vždy odvíjať od zisteného priemerného zisku poškodeného alebo dosahovaného zisku
pred vznikom škody . Dosiahnutý zisk musí byť štatisticky preukázateľný a jedná sa o zisk dosahovaný
v určitej oblasti podnikania, v ktorom je poškodený aktívny, alebo v ktorom chcel aktivity zahájiť; časť

zisku by sa mala odpočítať z dôvodu korekcie konkurenčných vplyvov a musí byť preukázaná existencia
obdobných podmienok. Odpoveď na otázku č. 3 vychádza len z podnikateľského plánu žalobcu, čo
je nesprávne s poukazom na rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp.zn. 5Cdo/195/2015 z 29.3.2017
„ Ušlý zisk je stratou konkrétnej, reálnej a preukázanej príležitosti zhodnotenia majetku ,avšak len
za predpokladu , že pravdepodobnosť dosiahnutia zisku u poškodeného je s ohľadom na existujúce

okolnosti toho ktorého konkrétneho prípadu vysoko pravdepodobná až blížiaca sa istote.“ Žalovaný mal
za to, že vzhľadom na okolnosti zániku nájomných zmlúv v danej veci je pravdepodobnosť dosiahnutia
zisku na strane žalobcu z prevádzky tenisového strediska, ktoré malo byť na predmetných pozemkoch
vybudované, vysoko nepravdepodobná. Žalovaný vzniesol námietku premlčania nároku, konštatoval
neunesenie dôkazného bremena žalobcom v otázke know –how a celého nároku, poukázal na doterajšie

rozsiahle dokazovanie viacerými znalcami a stotožnil sa s právnou argumentáciou súdu v I. stupňovom
rozsudku sp.zn. 14C/150/2009 zo dňa 17.12.2018.

12. Podľa § 261 ods.2 prvá veta Obch. zák. touto časťou zákona sa spravujú takisto záväzkové vzťahy
medzi štátom, samosprávnou územnou jednotkou alebo právnickou osobou zriadenej zákonom ako

verejnoprávna inštitúcia, ak sa týkajú zabezpečovania verejných potrieb alebo vlastnej prevádzky a
podnikateľmi pri ich podnikateľskej činnosti.

13. Podľa § 261 ods.6 Obch. zák. zmluvy medzi osobami uvedenými d odsekoch 1 a 2, ktoré nie sú
upravené v hlave II tejto časti zákona a sú upravené ako zmluvný typ v Občianskom zákonníku, sa

spravujú iba ustanoveniami Občianskeho zákonníka.

14. Podľa § 663 Obč. zák. nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby
ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky.

15. Podľa § 667 ods.1 Občianskeho zákonníka zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so
súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že
sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až
po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku
užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže

nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.

16. Podľa § 667 ods. 2 Občianskeho zákonníka ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu
prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu. Ak v
dôsledku vykonávaných zmien hrozí na veci prenajímateľovi značná škoda, je prenajímateľ oprávnený

odstúpiť od zmluvy.

17. Podľa § 100 ods.1 Občianskeho zákonníka právo sa premlčí, ak sa nevykonalo v dobe v tomto
zákone ustanovenej ( § 101 až 110). Na premlčanie súd prihliadne len na námietku dlžníka. Ak sa dlžník
premlčania dovolá, nemožno premlčané právo veriteľovi priznať.

18. Podľa§101Občianskehozákonníkapokiaľniejevďalšíchustanoveniachuvedenéinak,premlčacia
doba je trojročná a plynie odo dňa, keď sa právo mohlo vykonať po prvý raz.19. Podľa § 106 ods.1 Občianskeho zákonníka právo na náhradu škody sa premlčí za dva roky odo
dňa, keď sa poškodený dozvie o škode a o tom, kto za ňu zodpovedá.
20. Podľa § 106 ods. 2 Občianskeho zákonníka najneskoršie sa právo na náhradu škody premlčí za

tri roky, a ak ide o škodu spôsobenú úmyselne, za desať rokov odo dňa, keď došlo k udalosti, z ktorej
škoda vznikla; to neplatí, ak ide o škodu na zdraví.

21. Podľa § 420 ods.1 Občianskeho zákonníka každý zodpovedá za škodu, ktorú spôsobil porušením
právnej povinnosti.

22. Podľa § 442 ods.1,3 Občianskeho zákonníka uhrádza sa skutočná škoda a to, čo poškodenému
ušlo (ušlý zisk). Škoda sa uhrádza v peniazoch; ak však o to poškodený požiada a ak je to možné a
účelné, uhrádza sa škoda uvedením do predošlého stavu.

23. Žalobca uplatnil žalobou nárok na peňažné plnenie, právny základ ktorých odvodzoval od nájomnej

zmluvy so zmluvou o budúcej kúpnej zmluve zo dňa 4.7.2001 a z nájomnej zmluvy zo dňa 16.9.2002
uzavretej podľa § 663 Obč. zák. v písomnej forme. Žalovaný je samosprávnou územnou jednotkou,
žalobca mal v čase vzniku právneho vzťahu postavenie podnikateľa podľa § 2 ods.2 písm. b/ Obch.
zák. Právny režim nájomnej zmluvy, ktorej predmetom bol nájom pozemkov parc.č. 1140, trvalé trávnaté
porasty o výmere 23 144 m2 a parc.č. 1141, trvalé trávnaté porasty o výmere 5.528 m2 v k.ú. D.

D. ( zmluva zo 4.7.2001) a nájom pozemkov parc.č. 1226, trvalé trávnaté porasty o výmere 18 364
m2 a parc.č. 2735, trvalé trávnaté porasty o výmere 1 061 m2 v k.ú. D. D. ( zmluva z 16.9.2002)
patriacevlastníckymprávožalovanému,sariadiibapríslušnýmiustanoveniamiObčianskehozákonníka.
Podľa názoru súdu sa tento predpis použije aj na práva a povinnosti, ktoré z tejto zmluvy vyplývajú
vrátane zodpovednostných práv za porušenie záväzkov zmluvných strán. Pri tomto posúdení vychádzal

súd zo skutočnosti, že nájomná zmluva sa netýka zabezpečovania verejných potrieb alebo vlastnej
prevádzky žalovaného a preto požitie Obchodného zákonníka je v právnej veci vylúčené, pre jeho
uplatnenie aplikáciu podľa § 261 ods.2 v znení účinnom v čase uzatvorenia zmluvy nie sú splnené
zákonné podmienky. Vzhľadom na postavenie žalovaného, ktorý nie je podnikateľom, sa celý právny
vzťah riadi iba ustanoveniami Občianskeho zákonníka.

24. V prejednávanej veci sa žalobca domáhal zaplatenia dvoch nárokov : 1/ úhrady vložených investícií
45.177€ s DPH na prenajatých pozemkoch na základe nájomnej zmluvy uzavretej medzi stranami zo
dňa 4.7.2001 a 16.9.2002 s dodatkom č. 1 zo dňa 15.10.2004 v k.ú. D. D. parc.č. 1140 o výmere
15.680m2, parc.č. 1141 o výmere 4.283 m2 a č. 1226 spolu s parc.č. 2735 -prístupová komunikácia o

výmere 1.886m2 od žalovaného vyčíslených znaleckými posudkami Ing. Mariána Marušku č. 3/2003
zo dňa 8.4.2003 a 1/2009 zo dňa 20.1.2009 a nárok č. 2/ úhrady ušlého zisku 314.180€ v dôsledku
zrušenia nájomnej zmluvy za zmarenú investíciu -nedostavaný tenisovo-športový areál. Nárok č. 1/
odvodzoval z ust. čl. IV nájomnej zmluvy zo dňa 4.7.2001 a čl. IV nájomnej zmluvy z 16.9.2002 , z
obsahu ktorých vyplýva, že v prípade ukončenia nájomného vzťahu z dôvodov na strane prenajímateľa

je tento povinný uhradiť nájomcovi preukázané investície realizované počas nájomného vzťahu na
prenajatých pozemkoch v súlade s projektovou dokumentáciou a podľa úradného znaleckého posudku.
Medzistranamidošlokukončeniuobochnájomnýchvzťahovvýpoveďou kudňu30.4.2008atozostrany
žalovaného. Túto skutočnosť - doručenú výpoveď z oboch nájomných zmlúv ako aj zo zmluvy o budúcej
kúpnej zmluve považoval žalobca za dôvod ukončenia zmlúv na strane prenajímateľa, ktorý podľa

neho predstavuje protiprávnu udalosť, zakladajúcu nárok č. 2/ a to úhradu ušlého zisku za nerealizovaný
podnikateľský zámer, postaviť na pozemkoch, ktorých vlastníkom sa mal žalobca v budúcnosti stať,
tenisovo -športový areál.

25. Právo nájomcu podľa § 667 ods.1 Občianskeho zákonníka je viazané na splnenie 2 predpokladov.

Prvým z nich sú zmeny na veci vykonané so súhlasom prenajímateľa (bez tohto, že by sa prenajímateľ
zaviazal k úhrade nákladov s tým spojených ) a druhým predpokladom je skončenie nájmu. Vznik práva
nájomcu na vyporiadanie investícií vložených do prenajatej veci so súhlasom prenajímateľa je viazaný
na zánik nájmu a toto právo sa premlčuje vo všeobecnej ( 3 ročnej ) premlčacej dobe podľa § 101
Občianskeho zákonníka. Ak sa prenajímateľ nezaviazal na úhradu nákladov spojených so zmenou,

ale so zmenou súhlasil, môže sa na neho nájomca obrátiť po skončení nájmu a požadovať úhradu
protihodnoty toho, o čo sa zvýšila hodnota veci ( napr. rozhodnutie NS ČR 897/2008 ). K vzniku nároku
na zaplatenie protihodnoty toho, o čo sa zmenami na prenajatej veci zvýšila jej hodnota v zmysle §
667 ods.1 posledná veta Obč. zákonníka dôjde až skončením nájmu ( nezáväzné rozhodnutie NSČR 2455/2009). Zhodnotenie nehnuteľnosti musí byť vyčíslené podľa stavu ku dňu skončenia nájmu
( rozsudok NS ČR 28 Cdo 1138/2005).

26. Súd sa najskôr zaoberal vznesenou námietkou premlčania vložených investícií, pričom tento nárok
nie je možné považovať za škodu. Nárok si žalobca mohol uplatniť v 3 -ročnej všeobecnej premlčacej
dobe, ktorá začala plynúť od vtedy, ako sa právo mohlo uplatniť po prvý raz. Právo mohol žalobca
uplatniť bezprostredne po skončení nájomného vzťahu, ktorý na základe oboch nájomných zmlúv
zanikol po uplynutí 3- mesačnej výpovednej doby a žalobca prevzal výpoveď z nájmu v ten istý deň

4.1.2008. Nájomný vzťah zanikol dňa 30.4.2008 ( vyplýva z pripojeného rozsudku vo veci sp.zn.
14C/171/2008 a 39Cb/192/2009) , teda právo mohol žalobca uplatniť žalobou na súde od 1.5.2008
a zaniklo dňa 1.5.2011. Sumu 45.177€ si žalobca uplatnil protinávrhom na súde v konaní vo veci
14C/171/2008dňa18.5.2009aúrokzomeškania9%zdlžnejsumydňa21.10.2010,tedaobanárokyboli
uplatnené včas. Vo veci 39Cb/192/2009 Okresný súd Trenčín priznal žalovanému nárok na zaplatenie
nájmu zo zmluvy uzavretej dňa 16.9.2002 vo výške 156,51€ s úrokom z omeškania 8% ročne z dlžných

súm a rozsudok nadobudol právoplatnosť dňa 25.7.2011.

27. Nebolo sporné, že medzi účastníkmi konania došlo k uzavretiu nájomnej zmluvy zo dňa 4.7.2011,
ktorej predmetom bol prenájom pozemkov vo vlastníctve žalovaného, zapísaných v LV č. X ako parc.
č. 1140 -trvalé trávnaté porasty (ďalej len TTP) vo výmere 23.144 m2 a parc. č. 1141 - TTP vo výmere

5.528m2 v k. ú. D. D.. Dodatkom č.1 uzavretým dňa 15.10.2004 sa zmluvné strany dohodli na
zmene výmery prenajatých pozemkov a to na parc. č. 1140 o výmere 15.680m2 a parc. č. 1141 o
výmere 4.283m2, nakoľko medzitým došlo k odpredaju časti pozemkov žalobcovi. Dodatkom č.1 bola
upravená aj splatnosť nájomného a to celková cena nájmu ročne predstavovala sumu 19.963,-Sk a
bola splatná polročne, po 9.982,-Sk na účet prenajímateľa, vždy do 15-teho dňa posledného mesiaca

príslušného polroka (t.j. do 15.6. a 15.12), pričom nájomné za II polrok 2004 v sume (12.609,-Sk)
418,55,-€ bol nájomca povinný uhradiť do 15.01.2005. Žalobca nezaplatil nájomné za pozemky 62.517,-
Sk, za obdobie II. polroka 2004 sumu 12.609,-Sk, za rok 2005 sumu 19.963,-Sk, za rok 2006 sumu
19.963,-Sk, za I. polrok 2007 sumu 9.982,-Sk, za II polrok 2007 sumu 331,31,-€ a za 4 mesiace roku
2008 sumu 220,90,-€, spolu teda dlhuje 2.627,39,-€, čo ani nepopieral. Ku skončeniu nájomného

vzťahu došlo výpoveďou zo dňa 28.11.2007 zo strany prenajímateľa, pre neplatenie nájomného, pričom
žalobcaprevzalvýpoveďznájmu04.01.2008.Nájomnývzťahzanikoluplynutím3-mesačnejvýpovednej
doby, ktorá začala plynúť od prvého dňa nasledujúceho mesiaca po doručení výpovede. Žalobca sa
neplatnosti výpovede z nájmu súdne nedomáhal. Rozsudkom č.k. 14C/171/2008-91 zo dňa 18.5.2009
súdpriznal žalovanémunároknazaplateniedlžnéhonájomného2.627,39€spolusúrokomzomeškania

a rozsudok nadobudol právoplatnosť dňa 8.7.2009.

28. Z článku IV nájomnej zmluvy zo dňa 16.9.2002 ako aj nájomnej zmluvy zo dňa 4.7.2011 vyplynulo,
že žalovaný ( prenajímateľ ) sa zmluvne zavial iba na úhradu preukázaných zrealizovaných investícií
nájomcom za trvanie nájomného vzťahu v súlade s projektovou dokumentáciou a podľa úradného

znaleckého posudku. V danom prípade však došlo k zániku oboch zmlúv výpoveďou zo dňa 28.11.2007
( z oboch zmlúv) z dôvodov na strane nájomcu, ktorý si neplnil zmluvné povinnosti stanovené v článku II
oboch zmlúv a to hradiť dojednané nájomné za prenajaté pozemky riadne a včas, v zmluvne dojednanej
dobe. Súdsavprávoplatneskončenýchveciachtunajšiehosúdusp.zn.14C/171/2008a39Cb/192/2009
zaoberal platnosťou oboch nájomných zmlúv a mal ich za určité a platné. V takomto prípade žalovaný

nebol povinný hradiť vložené investície ale iba protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci. Zo
znaleckého posudku č. 3/2003 znalca Ing. Marušku vyplýval záver, že na parcelách č. 1140, 1141, 1226
a 2375 sa vykonávali prípravné práce - odstránenie krovia a kríkov na parc.č. 1140 v rozsahu 14.340
m2 a boli zrealizované práce na prístupovej komunikácii parc.č. 1226/2 odkopávky v záreze s odvozom
zeminynaskládku.Zoznaleckého posudkuč.1/2009znalcaIng.Marušku vyplýva, žeodhadolhodnotu

stavebných prác na parc.č. 1140 vo výmere 5680m2 a 1141 vo výmere 4283m2, č. 1226 a 2735 vo
výmere 1886m2. Znalec skonštatoval, že stavebné práce boli realizované v roku 2002-2003 viacerými
firmami bez uzavretia písomnej dohody a svojpomocne a boli predmetom ocenenia v znaleckom
posudku č. 3/2003 z 8.4.2003.

29. Súd vypočul znalca Ing. Mariána Marušku za účelom zistenia, aké podklady mal k dispozícii pri
vypracovaní týchto posudkov, či vykonal ohliadku a čo na nej zistil. Znalec uviedol, že oba posudky
vypracoval na základe ústnej objednávky žalobcu s tým, že okrem LV nemal k dispozícii žiadne
doklady a pokiaľ ide o posudok č. 3/2003, tam na ohliadke bol. Fyzicky sa vykonali práce a to prístupovákomunikácia, bola vykonaná odbočka do svahu odkopávky a odvezenie zeminy a ďalej boli vykonané
terénne úpravy, odvoz hliny, zasypanie rokliny, odstránenie kríkov a ich spálenie. Žalobca mu nepredložil
o tomto žiadne doklady, tvrdil, že práce vykonal svojpomocne a on si zohnal podklady, koľko by

práce stáli, keby si ich dal robiť u nejakej firmy. Z výsluchu znalca vyplynulo , že pri vypracovaní
oboch znaleckých posudkov nebol prítomný znalec z odboru geodézie a kartografie, ktorý by zameral
konkrétne parcely za účelom zistenia, na ktorej parcele sa vykonali práce v teréne. Znalec uviedol, že
nič sa nemeralo, len vizuálne sa zistilo aké práce sa vykonali. Znalec uviedol, že pri stanovení výmery
na parc. č. 1140 v rozsahu 14340m2, kde sa mali odstránili kroviny a kríky, vychádzal iba z údajov

výmery parcely na LV, kde bola takáto výmera parcely 1140 uvedená. Znalec sa nevedel vyjadriť,
či možno považovať odstránenie krovia a kríkov, vybudovanie prístupovej komunikácie, odstránením
zeminy, jej odvozom na skládku, zasypanie rokliny, terénne úpravy za zhodnotenie pozemku. Súd
za týmto účelom ustanovil znalca Ing. Viliama Lejčíka , znalca z odboru oceňovania nehnuteľností a
stavebných prác a napriek posudku č. 15/2015 znalkyne z odboru geodézie a kartografie od K. A.
O. sa nepodarilo zabezpečiť znalecký posudok, z ktorého by vyplývalo nejaké konkrétne zhodnotenie

prenajatých pozemkov a K. J. nebol schopný vypracovať posudok, pretože podľa výsledkov obhliadky
a mieste samom hlavný objem výkopových prác bol robený na súkromnom pozemku KN-C 1163/5
( ktorý bol odpredaný žalobcovi žalovaným). Žalobca podľa požiadaviek znalca nepredložil projektovú
dokumentáciu stavby, objekt SO 01 Hrubé terénne úpravy SO 02 Príjazdové cesta a parkovisko , SO
03 Vnútroareálové cesty a chodníky, So 10 splašková kanalizácia , So 11 vodovod, So 12 prípojka NN,

overené v stavebnom konaní, realizačný projekt týkajúci sa predmetného súdneho sporu ( ak je) vrátane
rozpočtovsvýkazmivýmer;zmluvyodieloaleboobjednávkynarealizáciuprác,stavebnýdenník,faktúry
za vykonané práce s potvrdeným súpisom vykonaných prác ; preberací protokol po ukončení prác na
jednotlivýchobjektochsosúpisomvád anedorobkov,akbolrobený;vyjadreniedozorustavbykrealizácii
prác a účasť na obhliadke p. dozoru; potvrdenky o odstránení vád a nedorobkov ; reklamácie skrytých

vád a ich riešenie; faktúry a dodacie listy za všetok dodaný materiál, projektové práce geodetické
práce , geologický prieskum, poplatky a iné oprávnené náklady v súvislosti s projektovou a územníckou
prípravou a stavebným povolením , faktúry za mechanizmy a dopravu ; certifikáty od zabudovaných
materiálov; faktúry subdodávateľov s potvrdenými súpismi vykonaných prác, fotodokumentáciu pred
realizáciou stavby a počas realizácie prác a zabezpečiť účasť projektanta stavby.

30. Súd dospel k záveru, že žalobca od podania žaloby (v roku 2009) do vyhlásenia rozsudku
nebol schopný preukázať nijakými dôkazmi zhodnotenie prenajatých pozemkov a nepredložil žiadne
hodnoverné doklady o ním údajne vykonaných stavebných prácach. Tieto skutočnosti nepreukázal ani
predloženým súkromným znaleckým posudkom č. 2/2019, ktorý neobsahuje žiadne doklady, ktoré by

nemal samotný žalobca k dispozícii a žiadne iné sa ani v tomto súdnom spise nenachádzajú. Preto
súd pôvodne nevyhovel návrhu na odročenie pojednávania a nečakal na vypracovanie súkromného
znaleckého posudku, pretože súd I. inštancie vedel, že v ňom nebude nič nové, čo by sa už v spise
nenachádzalo. Všetky doklady, potrebné na vypracovanie súkromného znaleckého posudku nemal
k dispozícii nikto iný, len žalobca. Žalobca nepreukázal reálne zhodnotenie prenajatých pozemkov vo

výške 45.177€ a výsluchom žiadnych svedkov ( ani formou zabezpečenia ním navrhnutých listín)
nemôže nahradiť chýbajúce pokladničné doklady o zaplatení prác- pokladničné bloky ani faktúry. Z
obsahu nájomnej zmluvy zo dňa 16.9.2002 ( čl. I ) je zrejmé, že prístupovú komunikáciu mal žalovaný
vybudovať na vlastné náklady. Preto súd v tejto časti nárok ako nepreukázaný zamietol.

31. V ďalšej časti sa súd zaoberal nárokom na zaplatenie náhrady škody z titulu ušlého zisku vo
výške 314.180€. Predpokladom vzniku každej občianskoprávnej zodpovednosti je: protiprávny úkon,
spôsobenie škody a príčinná súvislosť medzi protiprávnym úkonom a škodou. Všeobecná zodpovednosť
za škodu podľa § 420 spočíva v zavinení škodcu, pričom zavinenie škodcu sa podľa zákona predpokladá
(prezumpcia zavinenia). Predpokladom vzniku tejto zodpovednosti je, že niekto porušil určitú povinnosť

(pričom nezáleží na tom, či ide o povinnosť vyplývajúcu z určitého záväzkovo právneho vzťahu
alebo o povinnosť uloženú priamo zákonom) a porušením tejto povinnosti spôsobil inej osobe škodu.
Spôsobenie škody inej osobe a príčinná súvislosť medzi protiprávnym konaním (porušením povinnosti)
a vzniknutou škodou sú ďalšími podmienkami vzniku všeobecnej zodpovednosti za škodu podľa tohto
ustanovenia.

32. Škoda je chápaná ako ujma, ktorá nastala ( prejavuje sa) v majetkovej sfére poškodeného a je
objektívne vyjadriteľná peniazmi . To, čo poškodenému ušlo ( ušlý zisk) je ujma spočívajúca v tom, že
u neho nedôjde v dôsledku protiprávneho konania alebo škodovej udalosti k rozmnoženiu majetkovýchhodnôt , hoci sa to dalo očakávať s ohľadom na pravidelný beh vecí . Žalobca bol teda povinný
preukázať , že nenastalo rozmnoženie jeho majetku, ktoré bolo možné, keby nedošlo k škodovej
udalosti, dôvodne očakávať. Ušlý zisk nemôže predstavovať len zmarenie zamýšľaného zámeru ak nie

je takýto majetkový prínos podložený už existujúcimi, reálne dosiahnuteľnými okolnosťami, z ktorých
možno usudzovať, že nebyť škodovej udalosti, ktorá zasiahla do už prebiehajúceho doje, došlo by k
určitému zisku.

33. V prejednávanej veci žalobca tvrdil, že protiprávnou ( škodovou udalosťou), ktorá mu znemožnila

realizovať jeho podnikateľský zámer bola výpoveď žalovaného zo zmluvy o nájme zo dňa 16.9.2002
a zmluvy o nájme a zmluve o zmluve budúcej uzatvorenej dňa 4.7.2001. S takýmto záverom sa súd
nestotožňuje, pretože to, čo žalobca považuje za protiprávnu udalosť, je v skutočnosti iba výkonom
práva. Z obsahu nájomnej zmluvy zo dňa 16.9.2002 (založená v spise 39Cb/192/2009 ) a nájomnej
zmluvy zo dňa 4.7.2001 ( založená v spise 14C/171/2008) vyplýva, že obe zmluvy boli uzatvorené len
na dobu určitú a to zmluva zo 4.7.2011 na čas od 1.7.2001 do 1.1.2011 a zmluva zo dňa 16.9.2002

na čas od 1.9.2002 do 1.1.2011. V oboch zmluvách sa v článku IV strany dohodli že zmluva zanikne
uplynutím času, na ktorý bola uzatvorená, výpoveďou , dohodou a odstúpením s tým, že dohoda o
výpoveď sa musela urobiť v písomnej forme. Výpovedná doba bola 3 mesiace a začína plynúť od prvého
dňa nasledujúceho mesiaca po obdržaní výpovede. V článku II oboch zmlúv boli stanovené žalobcovi
ako nájomcovi zmluvné povinnosti a to konkrétna výška nájmu za prenajaté pozemky, ktorú žalobca

neuhradil a preto žalovaný využil svoje právo a v dôsledku neplnenia zmluvných povinností žalobcom
obe zmluvy písomne, v súlade so zmluvnými podmienkami v dojednanej lehote vypovedal, výpoveď
žalobcovi riadne doručil a nájomný vzťah z týchto zmlúv ako aj z budúcej kúpnej zmluvy zanikol
uplynutím výpovednej doby dňa 30.4.2008.

34. Predmetom nájomnej zmluvy so zmluvou o budúcej kúpnej zmluve zo dňa 4.7.2001 bolo zmluvné
dojednanie v čl. V, kde sa žalobca a žalovaný dohodli, že nájomca má postavenie budúceho kupujúceho
a prenajímateľ postavenie budúceho predávajúceho. Predmetom budúcej kúpnej zmluvy mala byť tá
časť z nehnuteľností , ktorá tvoria predmet nájmu teda z pozemku parc.č. 1140 -TTP o výmere 23 144
m2 a z pozemku parc.č. 1141 -TTP o výmere 5.528 m2 v k.ú. D.. D. na ktorej bude umiestnená riadne

skolaudovaná stavba vo vlastníctve nájomcu. Predmet budúcej kúpy bude špecifikovaný geometrickým
plánom vypracovaným na tento účel na náklady nájomcu. Na základe geometrického plánu bude pre
účely budúcej kúpnej zmluvy odčlenená časť prenajatých pozemkov zastavaná stavbou a nevyhnutne
potrebná plocha k riadnemu užívaniu skolaudovanej stavby. Cenu, za ktorú sa odpredaj uskutoční, musí
odsúhlasiť mestské zastupiteľstvo.

35. Z rozhodnutia Mesta Trenčianske Teplice č. I. XXXX/XXXX/XX/G. zo dňa 30.6.2003( právoplatného
dňa 31.7.2003 ) mal súd preukázané, že v prospech žalobcu bolo rozhodnuté o umiestnení stavby
"Prístupováakomunikáciaaparkovisko,kanalizácia,prípojkavodovodná,NNaTLFareáluvzdelávania,
športu a rekreácie -Kaňová Trenčianske Teplice. Podľa článku II bodu 6. rozhodnutia toto rozhodnutie

platí podľa § 40 ods.1 stavebného zákona 2 roky od dňa nadobudnutia právoplatnosti s tým, že nestratí
platnosť, ak v tejto lehote bude podaná žiadosť o stavebné povolenie.

36. Z rozhodnutia Mesta Trenčianske Teplice č. V XXXX/XXX/XX/G. zo dňa 13.1.2004
(právoplatného dňa 20.2.2004) o dodatočnom povolení stavby mal súd preukázané, že žalobca mal

dodatočne povolenú stavbu I. Etapa -"Areál vzdelávania, športu a rekreácie -Kaňová, Trenčianske
Teplice" umiestnenú na pozemkoch KN parc.č. 1140, 1141, 1225/1, 1226/7, 2735 v k.ú. D. D. na
objektovú sústavu areálu : SO 01 Hrubé terénne úpravy, SO O2 Príjazdná cesta a parkovisko, SO
03 Vnútroareálové cesty a chodníky, SO 04 Prevádzková budova, SO 05 Šport. škola - I. pavilón, SO
06 Špor. škola II. pavilón, SO 07 Tenisové dvorce, SO 08 Oplotenie areálu, SO 09 Vnútroareálová

zeleň -sadovnícke úpravy , SO 10 Splašková kanalizácia, SO 11 Vodovod, SO 12 Prípojka NN, SO13
Verejné osvetlenie -dvorce, SO 14 Verejné osvetlenie -areál, SO 15 Telefónna prípojka, SO 16 Objekt
doplnkových služieb, SO 17 Šport. Škola -III. pavilón, SO 18 Šport. Škola -IVI. Pavilón, SO 19 Šport.
Škola -V. pavilón, So 20 Spojovacia chodba, SO 21 Garáž, SO 22 Tenisové dvorce, SO 23 Univerzálne
ihrisko, SO 24 Ubytovacie objekty, SO 25 Polyfunkčný Objekt. Z článku III. citovaného rozhodnutia bod

11 vyplývalo, že " stavba bude dokončená do 2 rokov od nadobudnutia právoplatnosti tohto stavebného
povolenia." Na rozhodnutí ( čl. 162 spisu) bolo rukou dopísaný text: "Súhlasíme s predĺžením doby
výstavby do 28.2.2009 - dňa 17.2.2006 , opatrený nečitateľným podpisom a pečiatkou Mesta Trenčín).37. Vypočutý svedok A. A., ktorý pracuje od 01.10.2007 na stavebnom oddelení MSÚ Trenčianske
Teplice vo funkcii stavebného referenta, ktorého náplňou práce je aj výkon štátneho stavebného dohľadu
uviedol, že k stavbe tenisového areálu sa dostal až v roku 2010, kedy zistil, že sa pod skládkou Kaňová

začali vykonávať nejaké stavebné práce. Z titulu svojej funkcie sa o to zaujímal, kto tieto práce vykonáva
a zistilo sa, že to robí pán L., na základe povolenia na výstavbu tenisového areálu a ťaží štrk na svojej
parcele, ktorú kúpil od žalobcu. Svedok uviedol, že okolo uvedenej skládky Kaňová chodil do práce
a potvrdil, že fyzicky od roku 2007 tam nevidel nikoho vykonávať žiadne stavebné práce a na tejto
skládke sa nenachádzalo postavené nič. Bola tam burina, kríky, lúka a žiadne stavby. Uvedený areál

bol dňa 02.10.2009 odovzdaný Mestom ako stavenisko pre jednu firmu z Prievidze, na základe projektu
na rekultiváciu skládky a táto spoločnosť začala v roku 2011 na uvedenej skládke rekultivačné práce.
Tieto prenajaté parcely žalobcovi boli pôvodné skládkou a rekultivácia v roku 2011 spočívala v tom, že sa
mala premiestniť zemina, odviesť vrstvy, odvodniť, monitorovať vykopané studne, pôda spätne navoziť,
plochy zatrávniť a oplotiť, pričom v súčasnosti toto všetko je takto realizované areál je oplotený.

38. Na základe týchto dôkazov možno konštatovať, že žalobca bez dokladov a s odstupom času, kedy
už od roku 2009 areál prevzala iná spoločnosť , ktorá tam vykonávala činnosť nemôže preukázať
ním vykonané investície na prenajatých pozemkoch. Žalobca disponoval od 31.7.2003 právoplatným
rozhodnutím žalovaného o umiestnení stavby "Prístupová a komunikácia a parkovisko , kanalizácia,
prípojka vodovodná, NN a TLF areálu vzdelávania, športu a rekreácie -Kaňová Trenčianske Teplice,

platného 2 roky a od 20.2.2004 právoplatným stavebným povolením, platným 2 roky od nadobudnutia
jeho právoplatnosti, teda do 20.2.2006. Nájomná zmluva a zmluva o budúcej kúpnej zmluve zo dňa
4.7.2001 na parc.č. 1140 -TTP a parc.č. 1141 -TTP v k.ú. D. D. zanikla výpoveďou až 30.4.2008,
čiže dovtedy nikto a nič nebránilo žalobcovi stavať na predmetných pozemkoch a realizovať jeho
podnikateľský zámer. Článok V. nájomnej zmluvy a zmluvy o zmluve budúcej zo dňa 4.7.2001 zaväzoval

žalovaného odpredať žalobcovi iba časť parciel 1140 -TTP a 1141 -TTP v k.ú. D. D. vyčlenených
geometrickým plánom, vypracovaným na náklady žalobcu, na ktorých budú stáť riadne skolaudované
stavby tenisovo-športového areálu za cenu odsúhlasenú mestským zastupiteľstvom.

39. Z dôkazov predložených stranami súd mal preukázané, že sa nepostavilo vôbec nič a žalobca

neuniesol dôkazné bremeno, že medzi nepostavením tenisovo-športového areálu v lehote uvedenej v
stavebnom povolení a výpoveďou zmluvy o nájme ( účinnej od 30.4.2008) existuje príčinná súvislosť. V
prejednávanej veci nebola preukázaná žiadna protiprávna udalosť zo strany žalovaného, ktorá by bola v
príčinnej súvislosti so žalobcom uvádzanou škodou. Z týchto dôvodov nebolo nutné vypracovať dodatok
k už predloženému súkromnému znaleckému posudku č. 2/2019, ktorého sa dožadoval žalobca,

ktorý žiadnu výšku škody ani doteraz nepreukázal, pokiaľ chýba základný predpoklad jej vzniku a to
existencia protiprávnej udalosti. Z týchto dôvodov mal súd žalobu za nedôvodnú, nepodloženú a túto
opätovne zamietol.

40. O náhrade trov konania súd rozhodol podľa ust. § 255 ods.1 CSP a žalovanému, ktorý bol v spore

úspešný v plnom rozsahu, priznal náhradu trov konania 100%.

41. Podľa § 470 ods.1 CSP ak nie je ustanovené inak, platí tento zákon aj na konania začaté predo
dňom nadobudnutia jeho účinnosti.
42. Podľa § 259 CSP ak pri dokazovaní vznikne povinnosť, ktorá je spojená s výdavkami inej osoby, má

táto osoba tie isté práva a povinnosti pri ich uplatnení ako svedok.
43. Podľa § 258 ods.1 CSP svedkovi môže súd ako svedočné priznať náhradu účelne vynaložených
hotových, preukázaných a uplatnených výdavkov spojených s jeho výsluchom.
44. Podľa § 262 CSP, o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí,
ktorým sa konanie končí. Vzhľadom na to, že žalobca bol v konaní neúspešný a štátu vznikli trovy

konania spojené s vykonávaním dôkazov, súd rozhodol, že štát má právo na plnú náhradu trov konania
v súlade s ust. § 255 ods.1 CSP. Civilný sporový poriadok vypustil úpravu trov štátu, pričom nezohľadnil
trovy vzniknuté v konaniach začatých pred jeho účinnosťou ( čo aj prípad v prejednávanej veci). Súd sa
teda s uvedenou situáciou vysporiadal tak, že aplikujúc základné princípy čl.4 ods.2 CSP má za to, že
štátu patrí náhrada trov konania , ktoré mu reálne vznikli ( reálne ich vynaložil) v súlade s vtedy platnou

normou ( § 148 O.s.p.) , ktorá mu garantovala nárok na ich náhradu. Garanciu tohto nároku už nový
procesný predpis nedáva a štát nemá priestor na uplatnenie skôr vzniknutých trov. Súd preto dospel k
záveru, že je potrebné aplikovať základný princíp uvedený v čl. 4 ods.2 CSP a priznať štátu nárok na
náhradu vzniknutých trov. Priznanie tohto nároku štátu si súd volí ako normu, ktorú by zvolil, ak by sámbol zákonodarcom, s prihliadnutím na princípy všeobecnej spravodlivosti a princípy, na ktorých spočíva
CSP tak, že jej výsledkom bude rozumné usporiadanie procesných vzťahov, zohľadňujúce ustálenú
rozhodovaciu prax najvyšších súdnych autorít ( priznávajúcich v doterajšej praxi náhradu trov konania).

Vzhľadom na absenciu úpravy trov konania štátu v CSP súd aplikoval ust.§ 259 CSP, nakoľko trovy
štátu vznikli v súvislosti s dokazovaním.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia prostredníctvom
Okresného súdu Trenčín v dvoch vyhotoveniach.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie

odvolania.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že:
a)neboli splnené procesné podmienky,
b)súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné

práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c)rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d)konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e)súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f)súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

g)zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h)rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej

inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona.