Rozsudok – Zmluvy ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 27. august 2025

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 2Co/6/2025

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6123204770
Dátum vydania rozhodnutia: 27. 08. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Nadežda Wallnerová

ECLI: ECLI:SK:KSBA:2025:6123204770.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Nadeždy Wallnerovej a členiek

senátu JUDr. Michaely Královej a JUDr. Ivany Jahnovej v sporovej veci žalobkyne: v 1. rade: V. K., nar.
XX.XX.XXXX, bytom: A. XXXX/XX, B. a v 2. rade: V. K., nar. XX.XX.XXXX, bytom: A. XXXX/XX, B.,
obaja právne zastúpení: Bartošík Šváby s.r.o., so sídlom: Plynárenská 7/A, Bratislava, IČO: 35 929 049,
proti žalovanému: VILADOMY SENEC, k.s., so sídlom: Dlhá 4967/12B, Senec, IČO: 35 950 676, právne
zastúpený: JUDr. Katarína Juričková, advokátka, so sídlom: Drieňová 14, Bratislava, IČO: 31 819 508,
o zaplatenie 18.511,55 eur s príslušenstvom, na odvolanie žalovaného voči rozsudku Mestského súdu
Bratislava IV zo dňa 26. septembra 2024, č.k. B1-7C/13/2023-210, takto

r o z h o d o l :

I. Odvolací súd rozsudok Mestského súdu Bratislava IV zo dňa 26. septembra 2024, č.k.
B1-7C/13/2023-210 v odvolaním napadnutom výroku I. a III. p o t v r d z u j e.

II. Žalobcom v 1. rade a v 2. rade spoločne a nerozdielne sa proti žalovanému p r i z n á v a nárok na
náhradu trov odvolacieho konania v pomere 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Mestský súd Bratislava IV rozsudkom zo dňa 16.septembra 2024, č.k. B1-7C/13/2023-210 rozhodol
výrokom I. tak, že žalovaný je povinný zaplatiť žalobcom spoločne a nerozdielne sumu vo výške

11.440,20eursúrokomzomeškania7%ročnezosumy11.440,20eurododňa19.11.2022dozaplatenia
do troch dní od právoplatnosti tohto rozsudku. Vo výroku II. vo zvyšku žalobu zamietol. Výrokom III.
rozhodol o trovách konania tak, že žalovaný je povinný zaplatiť žalobcom spoločne a nerozdielne
náhradu trov konania v rozsahu 23,6 %.

2.Súdprvejinštanciekonalnapodkladežalobypodanejnajprvžalobkyňouv1.rade,ktorousadomáhala
zaplatenia sumy 11.440,20 eur s úrokom z omeškania 7 % ročne z tejto sumy od 04.11.2022 do

zaplatenia. Tvrdila, že mala záujem v budúcnosti kúpiť od žalovaného byt č. XD na X. nadzemnom
podlaží v bytovom dome P. projektu X. etapy M. B. za kúpnu cenu 170.000,- eur. Zložila preto dňa
11.05.2022 zálohu žalovanému 10.000,- eur. Rezervačná zmluva bola uzatvorená na dobu určitú do
30.07.2022. Zmluvu pripravil žalovaný. Ku koncu rezervačnej zmluvy byt právne neexistoval, pretože
nebol ešte zapísaný v katastri. K uzatvoreniu kúpnej zmluvy nedošlo. Žalobkyňa v 1. rade požiadala
žalovaného o vrátenie zálohy, čo sa nestalo. Žalobkyňa v 1. rade čakala ako sa situácia vyvinie. V
dobrej viere uhradila faktúru na sumu 1.440,20 eur za vyhotovenie bytu do štandardu. Preto považovala

dôvodný nárok na zaplatenie súčtu uvedených súm, spolu 11.440,20 eur a požadovala aj príslušný úrok
z omeškania. žalobkyňa v 1. rade dodala, že je spotrebiteľkou a že žalovaný zmaril účel rezervačnej
zmluvy. Žalovanému nevznikol nárok na zmluvnú pokutu a nemohol ju započítať so záväzkom navrátenie zloženej zálohy. Žalovaný utvrdzoval žalobkyňu v domnienke skorej kolaudácie bytu, a preto v
dobrej viere uhradila faktúru za obklady 1.440,20 eur.

3. V odpore a následných vyjadreniach žalovaný tvrdil, že žaloba je nedôvodná a žalobkyňa v 1. rade
zapríčinila, že kúpna zmluva nebola uzatvorená, pretože so žalovaným nekomunikovala. Ak chcela
ukončiť rezervačnú zmluvu, mala sa dohodnúť na jej skončení, nie pokračovať výberom podkladov
a zaplatením stavebného materiálu. Bola to žalobkyňa, ktorá zapríčinila márne neuzatvorenie kúpnej
zmluvy. Žalovaný preto zloženú zálohu mohol započítať na zmluvnú pokutu, dohodnutej pre prípad

neuzatvorenia kúpnej zmluvy, a to v rovnakej výške ako zložená záloha. žalobkyňu v 1. rade manager
žalovaného p. Y. N. výslovne upozornil, že výstavba bude v omeškaní 2 mesiace; tá sa vyjadrila, že je
ochotná počkať. Žalovaný nenútil žalobkyňu v 1. rade k podpisu rezervačnej zmluvy. Ešte aj žalobca
v 2. rade prišiel do kancelárie v auguste 2022 za účelom dohody o zakúpení parkovacieho miesta.
Nie je pravda, že byt nebol pre žalovanú stavebne pripravený. Až keď žalobkyňa v 1. rade zaplatila
koncom 09/2022 za stavebný materiál, až potom mohol žalovaný prevziať tovar a zabudovávať ho na

predmetnom byte. Žalobkyňa v 1. rade súhlasila so zápočtom zálohy na zmluvnú pokutu, ak nedôjde k
uzatvoreniu kúpnej zmluvy. Nevyužila pritom všetky možnosti na pokračovanie a ukončenie rezervačnej
zmluvy.

4. V podaní z 05.09.2023 žalobkyňa navrhla vstup žalobcu v 2. rade do konania a rozšírila aj žalobu

o sumu 2.375,75 eur s úrokom z omeškania 9,25 % ročne z tejto sumy od doručenia tohto podania
žalovanému do zaplatenia. Tvrdila, že tento rozšírený nárok je náhrada škody, ktorá vznikla v priamej
príčinnej súvislosti s porušením žalovaného vrátiť žalobcom neoprávnene zadržiavajú sumu 11.440,20
eur. Ide o náklady na medziúver, ktorý museli žalobcovia čerpať v W. B. B., P.. B.. a tieto činili 27,95 eur
za 12/2022 a následne 335,40 eur mesačne, čo za 7 mesiacov činí rozšírený nárok vo výške 2.375,75

eur. Ak by si žalovaný včas splnil svoju povinnosť, žalobcovia by úver nemuseli čerpať, lebo by mali
vlastné prostriedky. Súd vstup ďalšieho žalobcu a zmenu žaloby pripustil uznesením zo dňa 22.02.2024,
č.k. B1-7C/13/2013-143. Na pojednávaní dňa 05.09.2024 žalobcovia rozšírili žalobu o ďalší nárok, t.j. o
sumu 4.695,60 eur s úrokom z omeškania 9,25 % ročne z tejto sumy od 05.09.2024 do zaplatenia, čo
predstavuje škodu na nákladoch, ktoré musia žalobcovia vynaložiť za medziúver, ktorý by inak nemuseli

čerpať, pričom táto suma predstavuje súčet mesačných platieb za 14 mesiacov. Súd rozšírenie žaloby
pripustil na pojednávaní uznesením zo dňa 05.09.2024 vyhláseným za prítomnosti strán.

5. Súd prvej inštancie vykonal listinné dôkazy navrhnuté žalobcami, ktorými boli: výzva na vrátenie
zloženej zálohy z 03.11.2022 (č.l. 8), posledná výzva z 08.12.2022 (č.l. 9), snímok z skgeodesy.sk (č.l.

10, 13), plná moc žalovaného (č.l. 11-12), informácia o stave konania so sp.zn. Z-7313/2022 (č.l. 14),
potvrdenie o platbe z H. A., P.. B.. (č.l. 15), faktúra č. 2932022 (č.l. 16), e-mail z 19.12.2022 (č.l. 17),
vyjadrenie k výzve z 15.12.2022 (č.l. 18), rezervačná zmluva (č.l. 23), e-mail z 22.09.2022 s vizualizáciou
(č l. 67-69), amortizačná tabuľka (č.l. 93-95), zmluva o úvere na bývanie (č.l. 96-105), žiadosť o úver
(č.l. 106-107), kalkulácia úveru na bývanie (č.l. 108), grafická príloha k predmetu rezervácie (č.l. 109),

výpis z LV č. 12063 (č.l. 182-185), a screenshoty z komunikácie strán (č.l. 186-206), e-mail z 02.11.2022
(č.l. 207). Súd prvej inštancie vykonal aj listinné dôkazy navrhnuté žalovaným, ktorými boli: faktúra č.
2932022 (č.l. 48), fotografie vizualizácie a skutočného stavu kúpeľne (č.l. 49-53, 56-58), plná moc pre
p. Y. N. (č.l. 54-55), vyjadrenie k výzve z 15.12.2022 s doručenkou (č.l. 59-60), rezervačná zmluva (č.l.
61-62), e-mail zo 16.10.2023 (č.l. 119), história transakcií (č.l. 120), výpis z LV č. 4480 (č.l. 177-178)

a rozhodnutie Mesta Senec z 06.09.2022, č. j. M.. XXX-XX-B., X. (č.l. 179-181). Súd prvej inštancie
uviedol, že žalobcovia navrhli vykonať (č.l. 91-92, 159) aj výsluch žalobcov, výsluch svedkýň N. C., V..
M. C., C. C., A. C., T. C. a žalovaný navrhol vykonať výsluch žalobkyne v 1. rade a výsluch svedka
Y. N. (č.l. 117). Tieto výsluchy súd prvej inštancie nevykonal a to z nasledovných dôvodov. Uviedol,
že výsluch strany sa podľa § 195 ods. 1 CSP predpokladá len v situácii, ak skutočnosti, ktoré vyšli

najavo v konaní nemožno preukázať inak. Z návrhu na výsluch strán nevyplývalo, aké skutočnosti, ktoré
vyšli najavo nie je možné preukázať inak, napr. skutkovými tvrdeniami, a je potrebné zistiť ich práve
výsluchom strán. Žiadne také skutočnosti, ktoré by nebolo možné preukázať inak počas konania nevyšli
najavo. Výsluchy strán by tak boli podľa súdu prvej inštancie nadbytočné, keďže pre rozhodnutie súdu
významné skutočnosti boli preukázané z listinných dôkazov. Nadbytočné by boli aj výsluchy konateľov

spoločnosti TGB plast, spol. s r. o. p. C. C., A. C. a T. C.. Skutočnosť, že tovar v tejto spoločnosti
bol objednaný, zaplatený a bol dodaný je v konaní preukázaná a iné skutočnosti pre rozhodnutie
súdu nemali relevanciu. Relevanciu nemá ani výsluch svedkyne V.. C., ktorá pre spoločnosť TGB
PLAST, spol. s r. o. pracuje, keďže jej komunikácia so žalobkyňou v 1. rade je preukázaná z e-mailovejkomunikácie. Výsluch svedkyne N. C., zamestnankyne žalovaného by tiež bol nadbytočný, vzhľadom
na to, že z dôkazu predloženého samým žalovaným (kolaudačné rozhodnutie) je preukázané, že v čase
skončenia rezervácie 30.07.2022 byt nebol skolaudovaný a na strane žalovaného boli nedostatky, ktoré

mu stavebný úrad vytýkal, je zrejmé, že je to žalovaný, ktorý si nesplnil povinnosť z rezervačnej zmluvy,
pretože nevedel zabezpečiť a pripraviť predaj daného bytu (nemožnosť plnenia). Obsah komunikácie
menovanej svedkyne so žalobcami by na prijaté závery nemal vplyv. Žalovaný tiež navrhoval vykonať
dopyt na W. B. B., P.. B.. ohľadne priebehu medziúveru žalobcov. To považoval súd prvej inštancie za
nadbytočné, pretože obsah zmluvného vzťahu je dokumentovaný predloženou zmluvou o úvere, pričom

bolo úlohou žalobcov preukazovať vznik skutočnej škody, t.j. dôkaz navrhnutý žalovaným nesmeroval
k preukázaniu žiadnej skutočnosti tvrdenej žalovaným. Okrem toho uviedol aj, že takýto dôkaz bol
predložený oneskorene, pretože mohol byť predložený aj počas prípravy pojednávania.

6. Z takto vykonaného dokazovania súd prvej inštancie zistil a ustálil nasledovný skutkový stav veci.
Medzi stranami nebolo sporné, že žalobcovia sú manželmi od roku 2014. Žalobcovia mali záujem kúpiť

nehnuteľnosťprevlastnébývanieužnakonciapríla2022.Zkalkuláciezodňa27.04.2022jepreukázané,
že na ich žiadosť im vtedy sprostredkovateľ ponúkol viaceré ponuky úverov s predpokladanou výškou
úveru 128.000,- eur. Z rezervačnej zmluvy z 11.05.2022 je preukázané, že žalobkyňa v 1. rade ako
záujemca a žalovaný ako predávajúci v uvedený deň podpísali listinu označenú ako „Rezervačná
zmluva“, v ktorej uviedli, že žalovaný sa zaväzuje pripraviť predaj nehnuteľnosti M. B. objekt bytového

domu F. pre okres B., obec B., k.ú. B., a to konkrétne byt č. XD na X. nadzemnom podlaží, t.j.
prízemí bytového domu P. projekt X. etapa M. B., postaveného na KN - C parc. č. XXX/XX o celkovej
úžitkovej ploche 45,62 m2, terasa 9,31 m2, záhradka, ktorá bude bližšie špecifikovaná v „KZ“, s
presným číslom LV a presným číslom parcely, presnou rozlohou, ktorá prislúcha k bytu XD (čl. II
ods. 1). Strany sa dohodli, na kúpnej cene týchto nehnuteľností vo výške 170.000,- eur v štádiu

prevedenia štandard (t.j. kotol a radiátory, obklady, dlažba, sanita, parkety, zárubne a dvere) (čl. II
ods. 2). Žalobkyňa v 1. rade zloží zálohu vo výške 10.000,- eur pri podpise tejto zmluvy na účet
žalovaného s tým, že uvedená záloha bude započítaná do kúpnej ceny predmetu kúpy. Druhú časť
uhradí žalobkyňa v 1. rade ako záujemca pri uzatvorení riadnej kúpnej zmluvy na účet žalovaného ako
predávajúceho (čl. II ods. 4). Ďalej uviedli, že zmluva sa uzatvára na dobu určitú do 30.07.2022 (čl.

III bod 2). Žalobkyňa v 1. rade sa zaviazala uzatvoriť kúpnu zmluvu, ktorej predmetom budú uvedené
nehnuteľnosti najneskôr do 30.07.2022. V prípade omeškania výstavby a kolaudácie A. P. je možné
rezervačnú zmluvu predĺžiť podľa dohody predávajúceho a záujemcov. Tak isto, ak sa u kupujúcich
predĺži termín vybavovania hypotekárneho úveru, developer súhlasí s predĺžením rezervačnej zmluvy
na základe dohody predávajúceho a záujemcu (čl. III bod 4). V prípade, že záujemcovia nepristúpia

k uzatvoreniu kúpnej zmluvy podľa bodu článku III bod 4 tohto článku, ani sa rezervačná zmluva
nepredĺži podľa dohody predávajúceho a záujemcov, potom zložená záloha vo výške 10.000,- eur sa
započíta na zmluvnú pokutu, s čím záujemcovia súhlasia. Teda rezervačná záloha ostane v plnej výške
predávajúcemu (čl. III ods. 5). Napokon uviedli, že táto zmluva nadobúda účinnosť dňom jej podpísania a
dňom zloženia rezervačnej zálohy a zmeny a doplnky tejto zmluvy sú možné iba písomným dodatkom so

súhlasom oboch strán (čl. IV ods. 4). Strany listinu vlastnoručne podpísali. Za žalovaného pri uzatvorení
uvedenej zmluvy konal p. Y. N., nar. XX.XX.XXXX, na základe plnej moci zo dňa 16.04.2018 udelenej
konateľom žalovaného, čo je preukázané z tejto plnej moci (č.l. 11-12, 54-55). Žalobkyňa v 1. rade
poukázala bankovým prevodom žalovanému sumu 10.000,- eur dňa 11.05.2022, čo je preukázané z
potvrdenia o platbe vystavenej H. A., P..B.. Z výpisu z účtu žalovaného (č.l. 120) je preukázané, že suma

bolanaúčetžalovanémupripísanádňa12.05.2022.Zožiadostioúverzodňa31.05.2022jepreukázané,
že žalobca v 2. rade žiadal v B. B.W., P..B.. dňa 31.05.2022 o úver. Z elektronickej komunikácie
predloženej žalobcami je preukázané, že za B. B., P..B.. komunikovala žalobkyňa v 1. rade dňa
02.06.2022, 08.06.2022, 15. až 17.06.2022 a 27.06.2022, 06.07.2022 a 03.10.2022 s p. B. X. a dopĺňali
chýbajúce podklady. Z elektronickej komunikácie žalobkyne a s p. N. C. (zamestnankyňa žalovaného)

je preukázané, že žalobkyňa v 1. rade dňa 07.07.2022 zisťovala aký je stav kolaudácie bytu, pretože jej
viazne zhotovenie znaleckého posudku. Z rozhodnutia Mesta B. zo dňa 06.09.2022, č. j. M..XXX-XX-B.,
Gr je preukázané, že Mesto B. týmto rozhodnutím ako stavebný úrad dňa 06.09.2022 povolilo na základe
žiadosti žalovaného zo dňa 26.05.2022 užívanie stavby bytový dom postaveného na pozemku s parc. č.
XXX/XX v kat. úz. B. s tým, že stavba obsahuje, okrem iného, aj byt XD. Z odôvodnenia rozhodnutia je

preukázané, že počas konania pri miestnej ohliadke dňa 07.07.2022 boli zistené nedostatky, ktoré boli
následne odstránené a skontrolované na mieste stavby dňa 09.08.2022 a 30.08.2022. Z tohto dôkazu
je súčasne preukázané, že ku koncu rezervácie 30.07.2022 byt nebol skolaudovaný. Z e-mailu V.. M.
C. z 22.09.2022 je preukázané, že zaslala žalobkyni v 1. rade vizualizáciu kúpeľne v predmetnom byte.Vzhľad vizualizácie je v prílohe e-mailu. Požiadala žalobkyňu 1, aby jej oznámila, aké produkty jej má
pridať do cenovej ponuky. Z faktúry č. 2932022 je preukázané, že dňa 23.09.2022 spoločnosť TGB
PLAST, spol. s r. o. vyúčtovala touto faktúrou, splatnou 07.10.2022, tovar podľa objednávky na sumu

1.440,20 eur, pričom faktúra je adresovaná osobe označenej ako „. F. S.. Zo správy žalobkyne 1 zaslanej
p. N. C. (č.l. 199) dňa 28.09.2022 je preukázané, že faktúra bola uhradená v tento deň; úhrada faktúry
medzi stranami nebola sporná. Zo snímku z portálu skgeodesy.sk (č.l. 10 a 13) je preukázané, že ku
dňu 03.11.2022 ešte nebola stavba, v ktorej sa má nachádzať rezervovaný byt, evidovaná v katastri
nehnuteľnosti, pretože existoval v katastri len pozemok, na ktorom je stavba umiestnená. Skutočnosť,

že nehnuteľnosť nie je v katastri je preukázaná aj zo správy p. N. C. z 03.11.2022 (č.l. 201-202).
Žalobkyňa v 1. rade listom z 03.11.2022 požiadala žalovaného o vrátenie zloženej zálohy 10.000,- eur
a náhrady škody 1.440,20 eur. Nebolo preukázané, že list bol žalovanému doručený. Z elektronickej
komunikácie žalobkyne v 1. rade a p. C. zo spoločnosti žalovaného z 15.11.2022 je preukázané, že
žalobkyňa oznámila žalovanému, že nemá záujem o byt. Z e-mailu z 15.11.2022 je preukázané, že
žalobca v 2. rade zaslal žalovanému e-mail s predmetom „. K., v ktorom odkázal na žiadosť žalobcov

z 03.11.2022 a opakovane požiadal žalovaného o zaplatenie sumy 11.440,20 eur na rovnaký bankový
účet, z ktorého bola záloha zložená. Uviedol, že žalovaný žiadal žalobcov o úhradu faktúry za obklady
vopred. Uviedol, že tovar je v predajni neprevzatý žalovaným. Požaduje preto vrátiť 11.440,20 eur
do troch dní. Súd má za preukázané, že e-mail bol vzhľadom na technickú povahu doručovania e-
mailov doručený žalovanému dňa 15.11.2022 v deň jeho odoslania. O vrátenie zálohy 10.000,- eur

požiadala žalobkyňa v 1. rade žalovaného prostredníctvom splnomocnenej zástupkyne aj listom zo dňa
08.12.2022. Žalovaný odmietol požadované sumy uhradiť, o čom informoval žalobkyňu v 1. rade listom
doručeným dňa 19.12.2022, čo je preukázané z vyjadrenia žalovaného z 15.12.2022 (č.l. 18, 59-60). Z e-
mailu p. M. C. zo spoločnosti TGB PLAST, spol. s r. o. z 19.12.2022 (č.l. 17) je preukázané, že objednaný
tovar špecifikovaný vo faktúre č. 2932022 bol prevzatý/vydaný žalovanému. Z fotografií predložených

žalovaným (č. l. 56-58) je preukázané, že obklady boli v predmetnom byte zrealizované. Zo zmluvy o
úvere na bývanie č. XXXXXXX X XX z 30.11.2022 je preukázané, že žalobcovia ako dlžníci čerpali v
Prvej stavebnej sporiteľni, a. s. ako u veriteľa medziúver vo výške 6.000,- eur na preklenutie obdobia,
kým dlžník splní všetky podmienok na pridelenie cieľovej sumy a poskytnutie stavebného úveru, za čo
zaplatia žalobcovia veriteľovi s úrokovou sadzbou 5,59% ročne mesačnú splátku úrokov z medziúveru

27,95 eur počas 254 mesiacov (t.j. 335,40 eur ročne). Po dodržaní podmienok sa medziúver zúčtuje
bez osobitnej dohody s nasporenou sumou na účte stavebného sporenia, čím sa medziúver zmení na
stavebný úver 3.599,64 eur, za čo zaplatia následne žalobcovia veriteľovi 106 splátok po 38,41 eur.
Uvedené zodpovedná amortizačnej tabuľke, ktorú žalobcovia predložili. Z listu vlastníctva č. XXXX pre
kat. úz. B. je preukázané, že od 30.01.2023 sú žalobcovia výlučnými vlastníkmi inej nehnuteľnosti než

je predmetný byt a to bytu č. XX na 3. p. v bytovom dome stojacom na pozemku s parc. č. XXXX/XX;
na kúpu nehnuteľnosti podľa zápisu v časti ťarchy čerpali hypotekárny úver v B. B., P..B.., pretože byt je
zaťažený záložným právom. Z listu vlastníctva č. XXXXX pre kat. úz. B. je preukázané, že od 20.05.2024
je vlastníkom predmetného bytu č. XD iná osoba než sú strany sporu.

7. Vzhľadom k tomu, že predmetom odvolacieho konania je výrok I. rozsudku súdu prvej inštancie,
odvolací súd sa ďalej obmedzí na uvedenie záverov súdu prvej inštancie k priznanému nároku vo výroku
I. rozsudku, teda nároku, ktorým sa domáhali žalobcovia vydania bezdôvodného obohatenia (vrátenia
zloženej zálohy) v sume 10.000,- eur s úrokom z omeškania z tejto sumy v sadzbe 7 % ročne od
04.11.2022dozaplateniaanárokunavydaniebezdôvodnéhoobohatenia1.440,20eurspríslušenstvom.

8. Súd prvej inštancie k týmto vyššie uvedeným nárokom konštatoval nasledovné. Z dokazovania
vyplynulo, že žalobkyňa v 1. rade a žalovaný uzatvorili na dobu určitú do 30.07.2022 podľa § 51
Občianskehozákonníkadňa11.05.2022rezervačnúzmluvu,ktorousazaviazalžalovanýpripraviťpredaj
bytu č. XD v bytovom dome P. v projekte 4. etapy M. B.. Žalobkyňa v 1. rade ako záujemca sa zaviazala,

že uzatvorí so žalovaným ako predávajúcim kúpnu zmluvu do 30.07.2022, pričom kúpnu cenu si dohodli
v tejto zmluve v sume 170.000,- eur a žalobkyňa v 1. rade zložila rezervačnú zálohu 10.000,- eur,
ktorá bola pripísaná na účet žalovaného dňa 12.05.2022 ako vyplynulo z dokazovania. Táto záloha
mala byť následne započítaná do kúpnej ceny. Žalobkyňa v 1. rade teda splnila právnu povinnosť, ku
ktorej sa zaviazala v čl. II ods. 4 rezervačnej zmluvy. Pri uzatváraní tejto zmluvy konala žalobkyňa

v 1. rade ako spotrebiteľka podľa § 52 ods. 4 Občianskeho zákonníka, pretože nekonala v rámci
predmetu svojej obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti a žalovaný konal ako dodávateľ podľa §
52 ods. 3 Občianskeho zákonníka, pretože pri uzatváraní a plnení tejto zmluvy konal v rámci predmetu
svojej obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti. Daná zmluva je preto zmluvou spotrebiteľskoupodľa § 52 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka. Nebolo preukázané, že by sa so zmluvou nemala
žalobkyňa v 1. rade možnosť oboznámiť a nemohla ovplyvniť jej obsah, preto ide v prípade rezervačnej
zmluvy o individuálne dojednané zmluvné ustanovenia. Súd sa nestotožnil s argumentáciou žalobcov

v podaní zo dňa 05.09.2023, že je možné skúmať neprijateľné zmluvné podmienky v danej zmluve,
pretože tie by bolo možné skúmať len v prípade, že by nešlo o individuálne dojednané zmluvné
ustanovenia podľa § 53 ods. 2 Občianskeho zákonníka, čo nie je prípad danej veci. To, že ide o
spotrebiteľskú zmluvu, ktorá bola individuálne dojednaná nezbavuje žalobkyňu v 1. rade ochrany, ktorá
vyplýva z ustanovení § 52 ods. 2 a § 54 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Z dokazovania vyplynulo,

že žalovaný si nesplnil právnu povinnosť, ku ktorej sa zaviazal v ustanovení čl. II ods. 1 rezervačnej
zmluvy, pretože nepripravil predaj predmetného bytu v stanovenom termíne. K predaju bytu žalobkyni
v 1. rade nedošlo (ako vyplynulo z dokazovania, byt predal žalovaný napokon úplne inej osobe). V
posledný deň trvania rezervácie dňa 30.07.2022 byt stále nebol skolaudovaný; ten bol skolaudovaný
až neskôr (nie skôr ako 26.09.2022). Počas kolaudačného konania vznikli nedostatky, ktoré musel
žalovaný odstrániť a tieto boli skontrolované až po skončení rezervácie 09.08.2022 a 30.08.2022, čo

následne viedlo k vydaniu kolaudačného rozhodnutia až dňa 26.09.2022. Bolo teda preukázané, že
to bol žalovaný, ktorý nezabezpečil predaj v súlade s čl. II ods. 1 rezervačnej zmluvy, hoci sa k tomu
zaviazal. Napriek tomu, že podľa čl. III ods. 4 rezervačnej zmluvy bolo možné rezervačnú zmluvy
predĺžiť, žalovaný žalobkyni v 1. rade žiaden návrh na predĺženie rezervačnej zmluvy neurobil. Súd
prvej inštancie vyhodnotil konanie žalovaného ako rozporné s požiadavkami odbornej starostlivosti,

keď počas konania takpovediac „presúval“ zodpovednosť za situáciu na žalobkyňu v 1. rade, ktorá
mohla podľa žalovaného žiadať o predĺženie rezervácie. Naopak, bol to žalovaný, ktorý súc viazaný
požiadavkou odbornej starostlivosti, v situácii, kedy od miestnej ohliadky v rámci kolaudačného konania
už dňa 07.07.2022 vedel, že kolaudácia sa do 30.07.2022 nestihne, mal komunikovať so žalobcami
a navrhnúť im predĺženie rezervácie a poskytnúť súčinnosť žalobcom, o ktorú žiadali (napr. v správe

zo 06.07.2022 a 07.07.2022 na č.l. 186 a 198). Žalobkyňa v 1. rade pritom zisťovala 07.07.2022 stav
kolaudácie za účelom vyhotovenia znaleckého posudku k ukončeniu hypotekárneho obchodu v banke.
Napriek tomu nepochopiteľne tvrdil žalovaný, že to vlastne žalobkyňa v 1. rade porušila záväzok z
rezervačnej zmluvy uzatvoriť kúpnu zmluvu a to napriek tomu, že predmetný byt z právneho hľadiska
neexistoval (nebol až do októbra 2022 zapísaný v katastri nehnuteľností) a kúpna zmluva sa objektívne

z právneho hľadiska nedala a nemohla uzatvoriť, pričom jej ani žiadne uzatvorenie zmluvy nenavrhol
a nevykonal v tomto smere ani žiadne iné úkony odbornej starostlivosti. Súd prvej inštancie preto
uzatvoril, že rezervačná zmluva skončila a zanikla uplynutím času dňa 30.07.2022. Tým odpadol právny
dôvod pre to, aby žalovaný mal ďalej u seba zloženú zálohu na kúpnu cenu 10.000,- eur. Tým dňom
31.07.2022 vzniklo podľa § 451 ods. 1 Občianskeho zákonníka na strane žalovaného bezdôvodné

obohatenie, ktoré je žalovaný povinný vydať žalobkyni v 1. rade a toto bezdôvodné obohatenie podľa
§ 451 ods. 2 Občianskeho zákonníka vzniklo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol. Súd prvej
inštancie dodal, že z dokazovania vyplynulo, že medzi stranami prebiehala komunikácia ohľadom bytu
aj po 30.07.2022 (napokon, došlo aj k úhrade faktúry za obklady v kúpeľni, čo tvorí časť sporu). V tomto
súd prvej inštancie nevidel problém, keď nič totiž nebránilo tomu, aby strany jednali o kúpe predmetného

(alebo aj iného) bytu aj bez toho, aby takáto komunikácia a záujem žalobkyne v 1. rade bol zastrešený
rezervačnou zmluvou. Inými slovami, predávať byt a mať oň záujem môžu mať strany aj bez toho, aby
uzavreli rezervačnú zmluvu. To, že bolo preukázané, že medzi stranami prebiehala komunikácia aj po
30.07.2022 z právneho hľadiska nijako nezaložilo predĺženie rezervácie založenej rezervačnou zmluvou
z 11.05.2022, pretože tá zanikla uplynutím času. Zmluva predĺžená nebola, pričom zmluvné strany sa

v čl. IV ods. 4 dohodli, že ak sa tak niekedy stane, bude dodatok vyhotovený v písomnej podobe. K
ničomu takému nedošlo. Súd prvej inštancie nezistil ani to, že by takáto dohoda bola medzi stranami
uzatvorená ústne, no ak by aj bola, zálohu zloženú dňa 11.05.2022 by i tak nebolo možné považovať za
zálohu zloženú vo vzťahu k iným rezerváciám. Žalovaný namietal, že žalobkyňa v 1. rade nemá nárok na
vrátenie zloženej zálohy, pretože túto sumu započítal žalovaný na zmluvnú pokutu. Súd prvej inštancie

mal za to, že táto argumentácia nemá oporu v zmluvnom vzťahu strán hneď z niekoľkých dôvodov.
Prvý dôvod je, že rezervačná zmluva neobsahuje žiadne vlastné ustanovenie o zmluvnej pokute, t.j.
žiadne vymedzenie toho, pre prípad ktorého porušenia právnej povinnosti dojednávajú strany zmluvnú
pokutu a ani spôsob jej určenia. V texte zmluvy sa spomína zmluvná pokuta len jediný raz a to v čl. III
ods. 4 slovom „na zmluvnú pokutu“. Nič viac. Ustanovenie rezervačnej zmluvy v čl. III ods. 4 v časti o

zápočte na zmluvnú pokutu je preto neplatné pre neurčitosť podľa § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka.
Po druhé, to, že zmluva neobsahuje dojednanie o zmluvnej pokute treba vnímať aj v kontexte toho, že
spotrebiteľské zmluvy, akou je aj daná zmluva, treba vykladať v prípade viacerých možných alternatív
výkladov podľa § 54 ods. 2 Občianskeho zákonníka v prospech spotrebiteľa, čiže v prospech žalujúcejstrany. Po tretie, zmluvná pokuta v súlade s § 544 ods. 2 Občianskeho zákonníka musí byť dojednaná
písomne, nepostačovalo by ani ústne dojednanie. Žalovaný nepreukázal, že by so žalobkyňou v 1.
rade platne dojednal ustanovenie o zmluvnej pokute, ktorá by ho oprávňovalo vykonať jej následné

započítanie s jeho povinnosťou na vrátenie zloženej zálohy. A po štvrté, z dokazovania nevyplynulo,
že by žalobkyňa v 1. rade porušila akúkoľvek zmluvnú povinnosť a preto by ani z dôvodov tvrdených
žalovaným žiaden nárok žalovanému na zmluvnú pokutu za daných okolností vzniknúť nemohol. Žiaden
zápočet neexistujúcej pokuty preto žalovaný voči žalobkyni v 1. rade vykonať nemohol, pričom je aj
vylúčené jeho vykonanie vopred priamo v zmluve, čo vylučuje ustanovenie § 54 ods. 1 Občianskeho

zákonníka (spotrebiteľ si nemôže vopred zhoršiť svoje zmluvné postavenie).

9. Súd prvej inštancie ďalej uviedol, že aktívne legitimovaným subjektom k uplatneniu práva zo
zodpovednosti za bezdôvodné obohatenie je ten, na koho úkor bolo bezdôvodné obohatenie získané
(uznesenie NS SR z 24.04.2017, sp.zn. 4Cdo/71/2016, publ. v ZSP č. 4/2017 pod č. 31). V danom
prípade rezervačnú zmluvu uzatvorila so žalovaným len žalobkyňa v 1. rade; iba žalobkyňa preto bola

zo zmluvného vzťahu so žalovaným zaviazaná, čo je v súlade s ustálenou súdnou praxou, podľa
ktorej ak vznikne záväzkový právny vzťah môže sa dotýkať právnej sféry iba tých, ktorí sú jeho
účastníkmi a v podobe vyplývajúcej zo zmluvy (alebo inej právnej skutočnosti), ktorou bol založený.
Na tomto závere nemôže nič zmeniť ani ustanovenie § 145 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Predstava,
že by zo zmluvy mohol byť oprávnený niekto, kto nebol jej účastníkom, by nutne vnášala neistotu

do záväzkových právnych vzťahov vzniknutých na základe zmluvy a to nielen na strane veriteľa,
ale aj dlžníka a predstavovala by neprípustné popretie zásady, že zo záväzkového právneho vzťahu
vzniknutého zo zmluvy sú oprávnené a povinné len strany zmluvy (a ich právni nástupcovia), že obsah
záväzkového právneho vzťahu je určovaný zásadne zmluvnými stranami a že plnenie zo záväzkového
právneho vzťahu môže požadovať len účastník zmluvy. Iné je to však vo vzťahu k záväzku titulom

bezdôvodného obohatenia, ktorý vznikol odpadnutím právneho dôvodu, ktorým sa zložená rezervačná
záloha stala opäť vlastníctvom žalobcov a je v ich BSM (to uviedli na pojednávaní dňa 05.09.2024),
z ktorého tieto prostriedky boli žalobkyňou v 1. rade poukázané pri zložení rezervačnej zálohy.
Preto sú na vydanie bezdôvodného obohatenia aktívne vecne legitimovaní obaja žalobcovia, keďže s
poukazom na § 145 ods. 2 Občianskeho zákonníka sú oprávnení v prípade spoločných vecí, ktorými

sú aj predmetné prostriedky (peniaze) domáhať sa vydania bezdôvodného obohatenia spoločne a
nerozdielne. Vzhľadom na to súd prvej inštancie zaviazal vo výroku I. žalovaného, aby vydal podľa § 458
ods. 1 Občianskeho zákonníka všetko bezdôvodné obohatenie 10.000,- eur, čo nadobudol odpadnutím
právneho dôvodu podľa § 451 ods. 2 Občianskeho zákonníka žalobcom v súlade s ustanovením §
456 prvá veta Občianskeho zákonníka, pretože práve na ich úkor sa obohatil. Žalovaný vzniknuté

bezdôvodné obohatenie žalobcom nevydal, hoci ho k tomu vyzvali prvýkrát e-mailom z 15.11.2022,
neskôr listom z 08.12.2022 (nebolo preukázané, že by list z 03.11.2022 bol žalovanému doručený). V
e-maile z 15.11.2022 bola žalovanému na plnenie určená trojdňová lehota. Žalovaný v posledný deň
tejto lehoty dňa 18.11.2022 neplnil. Žalovaný sa týmto dostal vo vzťahu k žalobcom do omeškania dňa
19.11.2022 podľa § 563 v spojení s § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka, a preto im je povinný zaplatiť

úrok z omeškania v sadzbe podľa § 3 nariadenia č. 87/1995 Z.z., teda v sadzbe 7 % ročne odo dňa
19.11.2022, keďže až týmto dňom sa márnym uplynutím lehoty určenej žalobcom žalovaný dostal do
omeškania s plnením dlhu.

10. Nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia 1.440,20 eur s príslušenstvom súd prvej inštancie

posúdil nasledovne. Uviedol, že podľa súdnej praxe bezdôvodne sa obohatil aj ten, za koho sa plnilo, čo
podľa práva mal plniť sám. Predpokladom vzniku zodpovednosti z bezdôvodného obohatenia v takomto
prípade je na jednej strane existencia právnej povinnosti (zákonnej alebo zmluvnej) na plnenie u toho, za
koho sa plnilo, a na druhej strane neexistencia takejto povinnosti u toho, kto v skutočnosti plnil. Dôležité
však je, že za obohateného treba považovať toho, za koho sa plnilo, nie toho, komu sa plnenie poskytlo

(rozsudok Najvyššieho súdu SR, sp.zn. 1 Cdo 210/2005). Bezdôvodné obohatenie v takom prípade
nespočíva vo zväčšení majetku povinného subjektu, ale v tom, že sa jeho majetkový stav nezmenší v
dôsledku toho, že jeho dlh bol splnený treťou osobou. Tento dôsledok nastáva k okamihu, kedy veriteľ
plnenie príjme. Existencia právnej povinnosti, ktorá môže vyplývať zo zákona, zo zmluvy či inej právnej
skutočnosti, je preto nevyhnutným predpokladom nároku podľa § 454 Občianskeho zákonníka, nakoľko

bez nej by takto definovaný prospech povinnej osobe nevznikol. Právna povinnosť musí existovať k
okamihu, kedy je subjektom, ktorý za iného plní, plnenie poskytnuté (v tomto zmysle napr. v uznesení
Najvyššieho súdu ČR sp.zn. 30 Cdo 1213/2007). O taký prípad ide podľa súdu prvej inštancie aj v danej
veci. Bolo preukázané, že žalovaný mal právnu povinnosť plniť spoločnosti TGB PLAST, spol. s. r. o.so sídlom Bratislavská 71, Senec, IČO: 35 712 546, dlh v súvislosti so zakúpením obkladov v tejto
spoločnosti sumu vyúčtovanú faktúrou č. 2932022 vo výške 1.440,20 eur so splatnosťou 07.10.2022.
Ako odberateľ bol označený vo faktúre práve žalovaný aj keď s menom žalobkyne v 1. rade, čo súviselo s

tým, že deň pred vystavením faktúry dňa 22.09.2022 komunikovala zástupkyňa spoločnosti TGB PLAST,
spol. s r. o. so žalobkyňou v 1. rade a špecifikoval sa okruh produktov, ktoré majú byť pridané do
cenovej ponuky, no tieto boli vyúčtované žalovanému, nie žalobkyni v 1.rade. Tovar žalovaný prevzal,
čo bolo preukázané z vyjadrenia p. M. C. zo spoločnosti TGB PLAST, spol. s r. o. (č. l. 17), t.j. nikdy
ním žalobcovia nedisponovali, ani ho neprevzali. V skratke, žalovaný mal zmluvnú povinnosť, ktorú si

nesplnil. Spoločnosť TGB PLAST, spol. s r. o. je pritom dodávateľom žalovaného, čo sám potvrdzuje
žalovaný v liste z 15.12.2022 (č.l. 18, 59). Bol to žalovaný, ktorý žiadal žalobcov o úhradu faktúry
(ods. 21). Bolo preukázané, že dňa 28.09.2022 faktúru č. 2932022 uhradili žalobcovia, hoci tým plnili
právnu povinnosť, ktorú nemali, pretože túto mal ako odberateľ a kupujúci len žalovaný. Prijatím plnenia
spoločnosťou TGB PLAST, spol. s. r. o. preto s poukazom na citovanú súdnu prax sa majetkový stav
žalovaného nezmenšil v dôsledku toho, že jeho dlh bol plnený žalobcami, čím na strane žalovaného

vzniklo bezdôvodné obohatenie podľa § 454 Občianskeho zákonníka. Skutočnosť, že neskôr došlo k
montáži zakúpených obkladov (ods. 24), ktoré prevzal žalovaný, ani to, že byt bol predaný tretej osobe
(ods. 27) a v súvislosti s tým boli vykonané obklady demontované nemá žiadnu právnu relevanciu,
pretože obohatenie vzniklo v tomto prípade už splnením dlhu žalobcami za žalovaného a to vo výške
plneného dlhu, čiže v sume 1.440,20 eur. Nebolo povinnosťou žalovaného obklady montovať; kúpna

zmluva totiž medzi stranami uzatvorená nebola a iba tá by mohla špecifikovať požiadavky na predmet
kúpy. Nejde tu teda o prípad zhodnotenia majetku iného, kde by sa muselo skúmať v akom rozsahu
bol zhodnotený a podobne. Aktívna vecná legitimácia žalobcov je tu daná rovnako ako súd uviedol
vyššietým,žepovznikubezdôvodnéhoobohateniasaplnenéprostriedky1.440,20eurstalisúčasťouich
bezdielového spoluvlastníctva, t.j. ide o ich spoločnú vec, a preto majú právo sa spoločne a nerozdielne

domáhať nároku na ich vydanie, ak sa na ich úkor niekto obohatil. Aj v tomto prípade žalovaný vzniknuté
bezdôvodné obohatenie žalobcom nevydal, hoci ho k tomu vyzvali e-mailom z 15.11.2022 s trojdňovou
lehotou na plnenie, čomu žalovaný nevyhovel. Žalovaný sa týmto dostal do omeškania dňa 19.11.2022
podľa § 563 v spojení s § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka, a preto im je povinný zaplatiť aj úrok
z omeškania zo sumy 1.440,20 eur v sadzbe podľa § 3 nariadenia č. 87/1995 Z.z., teda v sadzbe 7

% ročne odo dňa 19.11.2022, keďže až týmto dňom sa márnym uplynutím lehoty určenej žalobcom
žalovaný dostal do omeškania s plnením dlhu.

11. K výroku o trovách konania, súd prvej inštancie uviedol, že v spore bola strana žalobcov úspešná
vo vzťahu k istine nároku v sume 11.440,20 eur, neúspešná bola v sume istiny 7.071,35 eur, čo je časť,

v ktorej bol pre zmenu úspešný žalovaný. Úspech strán sa posudzuje porovnaním prisúdeného alebo
nepriznaného nároku vo vzťahu k nároku uplatňovanému žalobcami v petite žaloby (18.511,55 eur).
Úspech žalobcov takto činí 61,8 %, úspech žalovaného činí 38,2 %. Čistý úspech je preto na strane
žalobcov a to v rozsahu 23,6 % (t.j. ide o rozdiel medzi úspechom žalobcov a úspechom žalovaného).
Žalobcom preto, vzhľadom na tento čiastočný úspech, súd vo výroku III. v súlade s § 255 ods. 2 CSP v

spojení s § 262 ods. 1 CSP priznal právo na náhradu trov konania voči žalovanému v rozsahu 23,6 %.

12. Žalovaný proti rozsudku súdu prvej inštancie v časti výroku I. a III. podal odvolanie, nakoľko považuje
rozsudok za nepreskúmateľný, nezdôvodnený, nepresvedčivý a arbitrárny. Rozsudok podľa žalovaného
nespĺňa zákonom požadované náležitosti na úplné, zrozumiteľné, presvedčivé a preskúmateľné

rozhodnutie súdu. Žalovaný má za to, že súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných
dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam a nesprávne právne vec posúdil. Rovnako súd prvej
inštancie neumožnil žalovanému vykonať ďalšie navrhnuté dôkazy. Žalovaný má za to, že pokiaľ súd
dospeje k rozhodnutiu bez toho, aby sa vo svojom rozhodnutí vysporiadal so všetkými rozhodujúcimi
skutočnosťami tvoriacimi základ pre toto rozhodnutie, treba rozhodnutie súdu považovať za arbitrárne,

teda za rozporné s čl. 46 ods. 1 ústavy a s čl. 6 ods. 1 dohovoru. Žalovaný uvádza, že súd prvej inštancie
sa nevysporiadal s argumentáciou žalovaného, ktorý tvrdil, že zo strany žalobcov došlo k porušeniu
ich záväzku tým, že nepristúpili k písomnému predĺženiu rezervačnej zmluvy, hoci svojím konaním
prejavovali akoby bola rezervačná zmluva v platnosti naďalej, čím zmarili uzatvorenie kúpnej zmluvy,
pričom mali vedomosť o tom kedy bude pravdepodobne byt skolaudovaný. Svojím spôsobom konania

žalobcovia prejavovali vážny záujem o kúpu bytu, dávali žalovanému príkazy ako má byť byt dokončený
a podľa ich príkazov, žalovaný predmetný byt stavebne upravil. Okrem toho žalobcovia v auguste 2022
komunikovali so žalovaným ohľadne kúpy parkoviska k bytu, pričom v samotnej rezervačnej zmluve
nebola zmienka o rezervácií parkoviska. Takže konanie žalobcov bolo v súlade s ich vôľou, že skutočnebyt chceli kúpiť, ich konanie u žalovaného nevzbudzovalo pochybnosti, že prejavovali skutočný záujem
o kúpu bytu od žalovaného. Žalovaný uvádza, že práve výsluchom p. N. C. a p. N. chcel žalovaný
preukázať, že práve žalobcovia odmietali uzatvorenie rezervačnej zmluvy v písomnej podobe, kde

podľa vyjadrenia žalobcov sa malo pokračovať v rozbehnutom procese rezervácie predmetného bytu,
ale nechceli sa písomne zaväzovať vo vzťahu k žalovanému a nechceli na seba vziať povinnosti z
rezervácie, a to pristúpenia ku kúpnej zmluve. Žalovaný má za to, že síce súd konštatoval v odôvodnení
svojho rozhodovania, že žalobcovia mali naďalej záujem o kúpu bytu, a preto aj zaplatili za stavebný
materiál žalovanému, ktorý sa mal zabudovať do rezervovaného bytu, avšak súd nevyhodnotil konanie

žalobcov ako špekulatívne konanie, ktoré by aj napriek tomu, že ide o spotrebiteľov, mohlo mať prejavy
neserióznosti vo vzťahu k žalovanému. Podľa súdu by sa teda mal žalovaný v obdobných prípadoch
do budúcna striktne riadiť len platnými rezervačnými zmluvami a nebrať ohľad na fyzické osoby -
spotrebiteľov, ktoré by síce prejavovali záujem o kúpu bytu, avšak by nemali uzatvorenú platnú zmluvu,
takže žiadne džentlmenské dohody by nemal žalovaný vo vzťahu k spotrebiteľom uplatňovať. Žalovaný
považuje takéto konštatovanie súdu za neprijateľné a ochranu spotrebiteľov na úkor podnikateľov za

nevyváženú a nezákonnú. Žalovaný uvádza, že prísny formalizmus ochrany spotrebiteľa ma zabezpečiť
poctivosť a serióznosť konania podnikateľov v styku so spotrebiteľom, avšak nerieši či aj spotrebitelia
dodržujú túto poctivosť a serióznosť vo vzťahu k podnikateľovi, preto by práve súdy pri ich rozhodovaní
mali brať na zreteľ aj správanie spotrebiteľov, ktorí si vo väčšine prípadov sami zavinia do akej situácie
sa dostali, a preto by mali aj za to niesť patričnú zodpovednosť. Podľa názoru žalovaného sa súd prvej

inštancie nevysporiadal správne s inštitútom zmluvnej pokuty, ktorú si strany sporu zmluvne dohodli v
Rezervačnej zmluve zo dňa 11.05.2022, kde si strany sporu zmluvne dohodli, že ak žalobcovia ako
záujemcovia o byt nepristúpia k uzatvoreniu Kúpnej zmluvy podľa bodu článku III., bod. 4 tohto článku,
ani sa rezervačná zmluva nepredĺži podľa dohody predávajúceho a záujemcov, potom zložená záloha vo
výške 10.000,- eur, sa započíta na zmluvnú pokutu, s čím záujemcovia súhlasia. Žalovaný má za to, že

zmluvná pokuta za nepristúpenie k uzatvoreniu predĺženia rezervačnej zmluvy je v zmluve dostatočne
upravená, a preto by práve vzhľadom na správanie žalobcov po zániku rezervačnej zmluvy mala byť
právne akceptovaná. Žalovaný tvrdí, že tým, že súd neumožnil vykonať dôkaz výsluchom navrhnutých
svedkov, nebolo možné preukázať tvrdenie žalovaného o tom, že práve žalobcovia odmietli podpísať
predĺženie rezervačnej zmluvy, a tým sa písomne zaviazať k záväzku uzatvoriť kúpnu zmluvu. Svedkovia

mali potvrdiť, že práve žalobcovia odmietli podpísať dodatok k rezervačnej zmluve, avšak na druhej
strane žalovaného neustále dopytovali ohľadom dokončenia výstavby a skolaudovania bytu, o ktorý mali
záujem a prosili ho, aby im byt rezervoval. Rovnako žalovaný napáda aj nesprávne rozhodnutie súdu
v časti zaviazania žalovaného k zaplateniu sumy 1.440,20 eur s príslušenstvom, nakoľko predmetná
suma bola vynaložená na kúpu materiálu a na vykonanie stavebných prác na byte podľa návrhu

žalobcov. Pričom potom ako žalobcovia byt odmietli, musel žalovaný demontovať stavebný materiál v
predmetnom byte, čím sa materiál znehodnotil a takouto úpravou mu vznikli ďalšie náklady na úpravu
kúpeľne, čo súd v argumentácii žalovaného nezobral do úvahy. Byt sa týmto nezhodnotil, práve naopak,
keďže žalovaný v rámci svojej podnikateľskej činnosti predáva byty ako holobyty, žalovanému vznikli
náklady na stavebné práce na kúpeľni podľa návrhu žalobcov a následne mu vznikli ďalšie náklady na

demontážtakéhotovystavanéhonávrhu.Vtomtosmerebolžalovanýpoškodenýtým,žemuselvynaložiť
finančné prostriedky za stavebnú prácu pre žalobcov a ďalšie finančné prostriedky na uvedenie veci do
pôvodného stavu ako holobytu. To, že súd prvej inštancie vyhodnotil faktúru na sumu 1.440,20 eur, že
mala byť adresovaná žalovanému je nesprávne vyhodnotenie, pretože na faktúre údaj o mene žalobcov
a firme žalovaného bol kvôli tomu, aby sa vedelo, že je to materiál objednávaný do bytu žalobcov,

ktorý bude stavebne upravovaný žalovaným. Nakoľko spoločnosť TBG plast je firma, ktorá zastrešuje
stavebnýmmateriálomviacerédeveloperskéfirmy,kdemajútzv.otvorenýúčet,kdesimôžuzáujemcovia
o byty u zazmluvnených developérov sami ísť vybrať materiál a len sa poznačí kto u akého developéra
si vybral stavebný materiál. Žalovaný má za to, že súd prvej inštancie predčasne bez toho, aby umožnil
stranám sporu vykonať výsluch svedkov, vyhodnotil spor na jednom pojednávaní, pričom neumožnil ani

len výsluch žalobkyne, ktorá celý tento proces zavinila a dostala všetkých do tejto súdnej veci.

13. Žalobcovia majú za to, že rozsudok súdu prvej inštancie je vecne správny. Uviedli, že žalovaný
v odvolaní nepreukázal existenciu žiadneho z odvolacích dôvodov v zmysle § 365 Civilného
sporového poriadku, pričom odvolacie dôvody možno meniť a dopĺňať len počas lehoty na podanie

odvolania. Žalovaný síce poukazuje na ustanovenia § 365 ods. 1 písm. b), d), e), f) a h) Civilného
sporového poriadku, avšak tieto v podstate sumárne odôvodnil tým, že podľa jeho názoru je rozsudok
nepreskúmateľný, nezdôvodnený, nepresvedčivý a arbitrárny, avšak k viacerým odvolacím dôvodom,
na ktoré poukazuje v paragrafovom znení, sa vecne nevyjadril. Podstatou predmetu tohto konaniabolo právne posúdenie, či a kedy došlo k zániku právneho vzťahu medzi stranami sporu založenom
rezervačnou zmluvou uzatvorenou dňa 11.05.2022 na dobu určitú s trvaním do 30.07.2022. V tejto
súvislostiboližalovanýmnavrhovanédôkazyvýsluchomzástupcovresp.zamestnancovžalovanéhoako

aj výsluch žalobkyne v 1. rade. Avšak tieto výsluchy boli zjavne neúčelné, nakoľko nemohli v žiadnom
prípade zhojiť (konvalidovať) objektívnu právnu skutočnosť, ktorou je plynutie času. Žiadnym výsluchom
by strana žalovaného nedokázala poprieť plynutie času, pričom z doterajších vyjadrení žalovaného
vyplýva, že navrhované výsluchy neboli spôsobilé preukázať ani to, že by medzi sporovými stranami
bolo došlo ku kvalifikovanému predĺženiu platnosti rezervačnej zmluvy. Práve naopak obe sporové

strany súhlasne potvrdili, že k ukončeniu rezervačnej zmluvy došlo dňa 30.07.2022. Žalovaný ďalej
argumentuje tým, že v dôsledku plynutia času údajne došlo k bližšie nešpecifikovanému porušeniu
povinností na strane žalobkyne v 1. rade, nakoľko sa voči nej domáha zmluvnej pokuty, ktorú možno
uplatniť výlučne v prípade, ak by žalobkyňa v 1. rade bola porušila nejakú svoju konkrétnu povinnosť
zabezpečenú zmluvnou pokutou. Plynutie času nie je možné hodnotiť ako porušenie povinnosti žiadnej
zo zmluvných strán rezervačnej zmluvy. Ide o objektívnu kategóriu, ktorá nastane bez ohľadu na

vôľu zmluvných strán. Vzhľadom k tomu nemožno v tomto prípade uplatniť zo strany žalovaného
ako podnikateľského subjektu zmluvnú pokutu na úkor žalobcov ako spotrebiteľov, pretože na strane
žalobcov nedošlo k porušeniu žiadnej povinnosti, ktorá by bola zabezpečená zmluvnou pokutou
vyplývajúcou z rezervačnej zmluvy. Keby žalovaný ako podnikateľský subjekt bol konal voči žalobcom
ako spotrebiteľom zákonne a v súlade s poctivým obchodným stykom a v dobrej viere, bol by s

nimi uzatvoril dodatok o predĺžení platnosti rezervačnej zmluvy, pretože bol to práve žalovaný, kto
zmaril uzatvorenie riadnej kúpnej zmluvy pre neexistenciu predmetu rezervácie počas rezervačnej doby,
ktorú sám navrhol. Tvrdenie žalovaného, že údajne žalobcovia ako spotrebitelia konajú nečestne, ak
nemôžu uzatvoriť kúpnu zmluvu pre neexistenciu predmetu rezervácie, ktorej zhotovenie a kolaudácia
boli výlučnou zodpovednosťou žalovaného, a ktorí neboli zo strany žalovaného nikdy vyzvaní na

uzatvorenie dodatku k rezervačnej zmluve, hoci žalovaný si bol vedomý ich pretrvávajúceho záujmu o
predmet rezervácie, je absurdné, nelogické a nepravdivé. Skutočnosťou je, že žalobcovia sa aktívne
dopytovali na stav kolaudácie nimi rezervovaného bytu vo výstavbe, pričom v dobrej viere na výslovný
pokyn žalovaného, ktorý vyplýva z listinných dôkazov v súdnom spise (viď najmä elektronická správa
asistentky žalovaného p. N. C.), uhradili dokonca časť materiálu do interiéru budúceho bytu, hoci

tento byt ani v čase tejto úhrady v októbri 2022 ešte neexistoval ako predmet práva, nebol zapísaný
v katastri nehnuteľností a z dôvodov na strane žalovaného nedošlo ku kvalifikovanému predĺženiu
rezervačnej doby. Žalovanému sa tak podarilo od žalobcov vymôcť ďalšiu platbu, ktorú bol povinný
ako stavebník plniť sám svojmu dodávateľovi. Na základe dnes preukázateľne nepravdivých informácií
od žalovaného ako stavebníka predmetu rezervácie sa žalobcovia plánovali nasťahovať do predmetu

rezervácie v auguste 2022, pretože im žalovaný v čase uzatvorenia rezervačnej zmluvy v máji 2022
tvrdil, že tento termín stihne dodržať a že k uzatvoreniu kúpnej zmluvy dôjde v júli 2022. Práve z tohto
dôvodu žalobcovia bezodkladne žiadali svoju banku o poskytnutie úveru, pričom bez toho, aby banka
mala zriadené záložné právo na zabezpečenie pohľadávky z hypotekárneho úveru k reálne existujúcej
nehnuteľnosti,totonebolomožnédosiahnuť.Kvôliomeškaniužalovanéhoakostavebníkasdokončením

predmetu rezervácie stihli exspirovať dve žiadosti žalobcov o predschválený úver, z ktorého žalobcovia
plánovali uhradiť podstatnú časť kúpnej ceny za predmet rezervácie. Predmet rezervácie bol zapísaný
ako skolaudovaný do katastra nehnuteľností až v novembri 2022. Bolo to v čase, keď žalobcovia vyzvali
žalovaného na vrátenie zálohy za predmet rezervácie, keďže márnym uplynutím rezervačnej doby
zanikol dôvod jej vyplatenia žalovanému a keďže po mnohonásobných planých sľuboch žalovaného

žalobcovia stratili akúkoľvek dôveru v stanoviská žalovaného a následne si zabezpečili kúpou celkom
inú nehnuteľnosť od iného subjektu. Žalovaný namiesto toho, aby zálohu vrátil späť žalobcom z titulu
bezdôvodného obohatenia vrátane platby za materiál interiéru jeho bytu, ktorý následne predal tretiemu
subjektu vrátane inkasovania 100 % kúpnej ceny, tieto si ponechal v rozpore s rezervačnou zmluvou
aj zákonom, a teda bez právneho dôvodu. Žalovaný nikdy nevyzval žalobcov na uzatvorenie dodatku

k rezervačnej zmluve zrejme so zámerom účelového tvrdenia, že mu údajne z titulu plynutia času mal
vzniknúť nárok na zmluvnú pokutu, hoci zo strany žalobcov nedošlo k porušeniu žiadnej zmluvnej ani
zákonnej povinnosti. Rovnako žalovaný nevyzval v rámci rezervačnej doby žalobcov na uzatvorenie
kúpnejzmluvy,pretoženemoholuzatváraťzmluvunaneexistujúcipredmetvlastníckehopráva.Zobsahu
súdneho spisu je jednoznačné, kedy predmet rezervácie bol zapísaný do katastra nehnuteľností, a teda

kedy sa stal spôsobilým predmetom prevodu vlastníckeho práva, čo nastalo až niekoľko mesiacov po
uplynutí rezervačnej doby dohodnutej medzi sporovými stranami v rezervačnej zmluve. Keďže žalovaný
ako podnikateľský subjekt tvrdí, že údajne to boli žalobcovia, kto zmaril rezervačnú zmluvu, je jeho
povinnosťou svoje tvrdenia preukázať. Toto sa však nestalo ani počas súdneho konania na súde prvejinštancie, ani v rámci odvolania. Naopak, z obsahu súdneho spisu vyplýva, že zmarenie rezervačnej
zmluvy zapríčinil výlučne žalovaný, pretože predmet rezervácie počas rezervačnej doby neexistoval,
žalovaný nikdy nevyzval žalobcov na uzatvorenie dodatku k rezervačnej zmluve za účelom predĺženia

rezervačnej doby, ani na uzatvorenie kúpnej zmluvy pre neexistenciu predmetu rezervácie, žalovaný
vedome zavádzal žalobcov ohľadom termínu ukončenia a kolaudácie predmetu rezervácie, žalovaný
výslovne žiadal od žalobcov úhradu materiálu do interiéru predmetu rezervácie, ktorý následne žalovaný
predal tretiemu subjektu za odplatu.

14. Žalovaný v reakcii na vyjadrenie žalobcov uvádza, že súd prvej inštancie nesprávne vec posúdil, keď
nezobral do úvahy argumenty žalovaného, ktoré spočívali v tom, že zo strany žalobcov došlo k porušeniu
ich záväzku tým, že nepristúpili k písomnému predĺženiu rezervačnej zmluvy, hoci svojím prejavom vôle
aj svojím fyzickým konaním jednoznačne konali tak akoby bola rezervačná zmluva písomne predĺžená.
Svojím spôsobom konania žalobcovia prejavovali vážny záujem o kúpu bytu, dávali žalovanému príkazy
ako má byť byt dokončený a podľa ich príkazov, žalovaný predmetný byt stavebne upravil. Okrem

toho žalobcovia v auguste 2022 komunikovali so žalovaným ohľadne kúpy parkoviska k bytu, pričom v
samotnej rezervačnej zmluve nebola zmienka o rezervácií parkoviska. Veľmi podstatnou skutočnosťou
je to, že žalobcovia dňa 23.09.2022 uskutočnili úhradu za dodávku stavebného materiálu, z ktorého
žalovaný realizoval stavebné práce na rezervovanom byte v prospech žalobcov a hlavne na základe
ich individuálnych požiadaviek. Žalobcovia si po uplynutí rezervačnej zmluvy odobrovali vizualizácie

kúpeľne. Podstatnou skutočnosťou je aj to, že v septembri 2022 bol byt skolaudovaný a len sa čakalo na
jeho zapísanie do katastra. Súd prvej inštancie tieto podstatné skutočnosti vôbec nezdôvodnil, pričom
prežalovanéhoprávetotokonaniežalobcovboloprejavomichskutočnéhozáujmuokúpubytu.Vzmysle
ustanovení občianskeho zákonníka nie je povinnosťou strán uzatvoriť rezervačnú zmluvu písomnou
formou pod sankciou neplatnosti, rezervačná zmluva sa považuje za tzv. inominátnu (nepomenovanú)

zmluvu podľa § 51 Občianskeho zákonníka, pričom pre jej platnosť nie je povinná písomná forma.
Žalovaný má za to, že konanie žalobcov bolo v súlade s ich vôľou, že skutočne byt chceli kúpiť, ich
konanie u žalovaného nevzbudzovalo pochybnosti, že prejavovali skutočný záujem o kúpu bytu od
žalovaného. Súd prvej inštancie sa nevyjadril ku konaniu žalobcov, ktoré podľa žalovaného v tomto
momente sa javí viac ako „schizofrenické“, keď svojimi prejavmi žalobcovia mali vlastne vyjadriť iný

úmysel, ale z ich konania je jednoznačné, že všetko z ich strany nasvedčovalo k tomu, že byt chceli
kúpiť, ale pravdou je, že žalobcovia zistili, že za bytovým domom, kde bývali prebiehala výstavba, v
ktorej si žalobcovia vybrali byt na kúpu. Žalovaný má za to, že žalobcovia vedome zmarili uzatvorenie
kúpnej zmluvy. Žalovaný má za to, že síce súd konštatoval v odôvodnení svojho rozhodovania, že
žalobcovia mali naďalej záujem o kúpu bytu a preto aj zaplatili za stavebný materiál žalovanému,

ktorý sa mal zabudovať do rezervovaného bytu, avšak súd nevyhodnotil konanie žalobcov ako konanie
v rozpore s dobrými mravmi, ktorému by sa nemala poskytovať ochrana. Žalovaný považuje takéto
konštatovanie súdu za neprijateľné a ochranu spotrebiteľov na úkor podnikateľov za nevyváženú a
nezákonnú. Žalovaný uvádza, že prísny formalizmus ochrany spotrebiteľa ma zabezpečiť poctivosť a
serióznosť konania podnikateľov v styku so spotrebiteľom, avšak nerieši či aj spotrebitelia dodržujú túto

poctivosť a serióznosť vo vzťahu k podnikateľovi, preto by práve súdy pri ich rozhodovaní mali brať na
zreteľ aj správanie spotrebiteľov, ktorí si vo väčšine prípadov sami zavinia do akej situácie sa dostali,
a preto by mali aj za to niesť patričnú zodpovednosť. Podľa názoru žalovaného sa súd nevysporiadal
správne s inštitútom zmluvnej pokuty, ktorú si strany sporu zmluvne dohodli v Rezervačnej zmluve zo
dňa11.05.2022,kdesistranysporuzmluvnedohodli,žeakžalobcoviaakozáujemcoviaobytnepristúpia

k uzatvoreniu Kúpnej zmluvy podľa bodu článku III., bod 4 tohto článku, ani sa rezervačná zmluva
nepredĺži podľa dohody predávajúceho a záujemcov, potom zložená záloha vo výške 10.000,- eur, sa
započíta na zmluvnú pokutu, s čím záujemcovia súhlasia. Žalovaný má za to, že zmluvná pokuta za
nepristúpenie k uzatvoreniu predĺženia rezervačnej zmluvy je v zmluve dostatočne upravená, a preto
by práve vzhľadom na správanie žalobcov po zániku rezervačnej zmluvy mala byť právne akceptovaná.

Žalovaný tvrdí, že tým, že súd neumožnil vykonať dôkaz výsluchom navrhnutých svedkov, nebolo možné
preukázať tvrdenie žalovaného o tom, že práve žalobcovia odmietli podpísať predlženie rezervačnej
zmluvy, a tým sa písomne zaviazať k záväzku uzatvoreniu kúpnej zmluvy. Svedkovia mali potvrdiť, že
práve žalobcovia odmietli podpísať dodatok k rezervačnej zmluve, avšak na druhej strane žalovaného
neustále dopytovali ohľadom dokončenia výstavby a skolaudovanie bytu, o ktorý mali záujem a prosili

ho, aby im byt rezervoval.

15. Odvolací súd preskúmal napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie v medziach uplatnených
odvolacích dôvodov, ktorými je viazaný (ust. § 379 a ust. § 380 ods. 1 CSP), bez nariadenia odvolaciehopojednávania (ust. § 385 odsek 1 CSP a contrario v spojení s ust. § 219 CSP) a viazaný skutkovým
stavom tak, ako ho zistil súd prvej inštancie (§ 383 CSP) dospel k záveru, že odvolanie žalovaného nie
je dôvodné.

16. Po oboznámení sa s obsahom spisu má odvolací súd za to, že súd prvej inštancie vzhľadom na
vykonané dokazovanie riadne zistil skutkový stav veci a vec správne právne posúdil. Z odôvodnenia
rozsudku súdu prvej inštancie je zrejmé a vysvetlené akými úvahami sa súd prvej inštancie uberal
pri posúdení žalobného nároku. Súd prvej inštancie zrozumiteľne vysvetlil, prečo považoval žalobou

uplatnený nárok za dôvodný a odvolací súd sa v celom rozsahu s týmito dôvodmi stotožňuje. Odvolací
súd nevzhliadol námietku žalovaného v odvolaní, že ide o odôvodnenie svojvoľné, arbitrárne ako
dôvodnú. Odôvodnenie rozhodnutia spĺňa všetky náležitosti podľa ust. § 220 CSP. Odôvodnenie
obsahuje jasné a výstižné vysvetlenie, ako súd prvej inštancie posúdil podstatné skutkové tvrdenia a
právne argumenty strán, z ktorých dôkazov vychádzal, ktoré dôkazy vykonal, ktoré skutočnosti považuje
za preukázané, ako dôkazy vyhodnotil a ako vec právne posúdil. Súd prvej inštancie vysvetlil aj, prečo

nevykonal niektoré z navrhnutých dôkazov. Odvolací súd uvádza, že súd nemusí dať odpoveď na všetky
argumenty strán, ale len tie, ktoré sú pre vec relevantné a rozhodujúce. Na rozhodujúce argumenty súd
prvej inštancie odpoveď dal a odvolací súd dodáva, že právo na riadne odôvodnenie a vyhodnotenie
argumentov prednesených stranou neznamená, že je tu právo strany na to, aby súd vyhodnotil jej
argumentáciu ako dôvodnú a rozhodol podľa jej predstáv. To, že súd z vykonaného dokazovania dospel

k inému posúdeniu ako žiadal účastník, neznamená zásah do jeho práva na spravodlivý proces.

17. Na zdôraznenie správnosti rozhodnutia súdu prvej inštancie, odvolací súd dodáva, že súd prvej
inštancie správne vyhodnotil, že rezervačná zmluva uzatvorená dňa 11.05.2022 zanikla uplynutím času
dňa 30.07.2022. Žalovaný sa bráni tým, že žalobcovia odmietli pristúpiť ku predĺženiu rezervačnej

zmluvy, dané chcel preukázať výsluchom svedkov, čo súd prvej inštancie zamietol. Odvolací súd k
tomuto uvádza, že aj keby navrhnutí svedkovia uviedli, že žalobcom ústne navrhli predĺženie rezervačnej
zmluvy a títo však odmietli pristúpiť na predĺženie rezervačnej zmluvy, nič to nemení na skutočnosti, že k
riadnemu predĺženiu rezervačnej zmluvy nedošlo. Po prvé v rezervačnej zmluve je jasne dohodnuté, že
sa môže meniť len písomne. Po druhé významnou je formulácia zmluvného ustanovenia čl. III. bod 4,

podľa ktorého v prípade omeškania výstavby a kolaudácie je možné rezervačnú zmluvu predĺžiť podľa
dohody predávajúceho a záujemcov. Z takto formulovaného znenia zmluvného ustanovenia nevyplýva
žiadna povinnosť pre žalobcov pristúpiť v prípade omeškania s termínom výstavby k predĺženiu
rezervačnej zmluvy. Táto formulácia dáva možnosť (nie povinnosť) a predĺženie má byť podľa dohody
strán. Z takto koncipovaného textu čl. III. bod 4 rezervačnej zmluvy, nie je možné vyvodiť, že žalobcovia

mali povinnosť pristúpiť k predĺženiu rezervačnej zmluvy v prípade omeškania výstavby, či kolaudácie.
Preto, aj keby zo svedeckých výpovedí vyplynulo, že žalobcovia boli ústne vyzvaní na uzatvorenie
dohody o predĺžení rezervačnej zmluvy, avšak podpísať jej predĺženie odmietli, neporušili tým žiadnu
zmluvnú povinnosť. Súd prvej inštancie vyhodnotil správne, že rezervačná zmluva zanikla uplynutím
času dňa 30.07.2022, teda uplynutím doby, na ktorú bola zmluva uzatvorená. Súd prvej inštancie

posúdil v bode 51 rozsudku aj argumentáciu žalovaného ohľadom toho, že žalobcovia aj po 30.07.2022
mali záujem predmetný byt a naďalej komunikovali so žalobcom ohľadom kúpy bytu. Odvolací súd sa
stotožňuje s vysloveným záverom súdu prvej inštancie, že predávať byt a mať oň záujem môžu strany
aj bez toho, aby uzavreli rezervačnú zmluvu. V danom prípade nedošlo k riadnemu predĺženiu pôvodnej
rezervačnej zmluvy. A ak by aj došlo následne k uzatvoreniu novej rezervačnej zmluvy v ústnej podobe,

táto nepredĺžila rezervačnú zmluvu zo dňa 11.05.2022. Súd prvej inštancie správne vyhodnotil, že tu nie
je dôvod na zadržanie zloženej zálohy vo výške 10.000,- eur ako zmluvnej pokuty. Správne uviedol, že
v rezervačnej zmluve dojednanie o zmluvnej pokute je pre neurčitosť neplatné. Odvolací súd dopĺňa, že
predĺženie rezervačnej zmluvy bolo v čl. III bod 4 upravené nie ako povinnosť, ale ako možnosť, ktorú
žalobcovia nevyužili. Za takejto situácie nie je možné ich sankcionovať zmluvnou pokutou pre prípad,

že nevyužijú možnosť, teda že nepristúpia k predĺženiu rezervačnej zmluvy. Zmluvná pokuta môže byť
dohodnutá len pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti. Súd prvej inštancie správne poukázal aj na
to, že je potrebné zmluvu vykladať v prospech spotrebiteľov v prípade pochybnostiach o obsahu. Čl.
III, bod 4 sa preto má vyložiť tak, že nie je tam stanovená povinnosť pristúpiť k predĺženiu zmluvy v
prípade omeškania s výstavbou, ale iba ako možnosť. To že nedošlo k predĺženiu rezervačnej zmluvy,

však neznamená, že strany nemôžu naďalej o kúpe bytu rokovať a prejavovať o kúpu záujem, avšak ako
je vyššie uvedené dialo sa to už bez zmluvného podkladu, bez rezervačnej zmluvy. Súd prvej inštancie
správne teda potom dospel k záveru, že záloha 10.000,- eur, ktorú zaplatili žalobcovia na základe čl.
II rezervačnej zmluvy, má byť vrátená žalobcom titulom bezdôvodného obohatenia, keď k uzatvoreniukúpnej zmluvy nedošlo (kde zložená záloha sa mala zarátať na kúpnu cenu) a nie je ani dôvodné danú
sumu započítať na zmluvnú pokutu, ako je už vyššie vysvetlené.

18. Odvolací súd sa stotožňuje aj s posúdením nároku žalobcov na vrátenie sumy 1.440,20 eur. Správne
súd prvej inštancie vyhodnotil a uviedol v ods. 60 rozsudku, že povinnosť uhradiť faktúru dodávateľovi
spoločnosti TGB PAST spol. s.r.o. za obklady mal žalovaný, nie žalobcovia. Ako odberateľ na faktúre bol
jasne uvedený žalovaný. Žalobcovia teda uhradili dlh za žalovaného, čím došlo na strane žalovaného
k bezdôvodnému obohateniu. Súd prvej inštancie dané jasne a zrozumiteľne vysvetlil a uviedol v bode

60 rozsudku, s čím sa odvolací súd plne stotožňuje. Odvolací súd dopĺňa aj, že z rezervačnej zmluvy
vyplýva, že sa byt žalovaný zaviazal dodať v prevedení štandard za dohodnutú kúpnu cenu 160.000,-
eur, potom nesedí obrana žalovaného, že byty dodával len ako holobyty a nie je potom ani zrejmé, z
akého dôvodu by mali žalobcovia platiť ešte niečo navyše oproti dohodnutej kúpnej cene a to tretím
osobám, dodávateľom žalovaného. Či malo ísť o nadštandard, to nie je tvrdené, ani preukázané. To, že
žalovaný aj po zániku rezervačnej zmluvy, ďalej rokoval so žalobcami o predaji bytu a namontoval do

kúpeľne obklady a to bez toho aby mal so žalobcami uzavretú zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, či kúpnu
zmluvu, kde by boli jasne dohodnuté aj pravidlá ohľadom platenia výbavy bytu, montáže a podobne,
je potom podnikateľským rizikom žalovaného znášať takéto náklady, keď k uzatvoreniu kúpnej zmluvy
nedôjde.

19. Odvolací súd má za to, že nedošlo k neprimeranej ochrane spotrebiteľa. V danom prípade žalovaný
sa zaviazal pripraviť na predaj v zmluve špecifikovaný byt, a to do 30.07.2022. Daný termín však
nedodržal. Nebolo možné kúpnu zmluvu do dňa 30.07.2022 uzavrieť z dôvodu omeškania na strane
žalovaného. Žalobcovia neboli povinní pristúpiť k predĺženiu rezervačnej zmluvy. Bolo aj na žalovanom
ako naformuluje ustanovenia rezervačnej zmluvy, teda akú rezervačnú zmluvu predloží žalobcom.

Rezervačná zmluva tak ako bola uzavretá, neobsahuje riadne dojednanie o zmluvnej pokute, ani
povinnosť predĺžiť zmluvu v prípade omeškania výstavby. To však neznamená, že žalobcovia nemohli
naďalej prejavovať záujem o kúpu bytu, aj po zániku rezervačnej zmluvy. Žalovaný nebol po zániku
rezervačnej zmluvy povinný im daný byt rezervovať, mohol ho predávať aj iným osobám a je aj jeho
rizikom, že pokračoval v príprave bytu podľa predstáv žalobcov a to bez toho, aby s nimi uzavrel

novú zmluvu. Pri nejasnostiach v zmluvných vzťahoch je podľa zákona nutné použiť výklad, ktorý je
priaznivejší pre spotrebiteľa. Je aj na žalovanom, aby mal uzatvorené pri predaji bytov také zmluvy, ktoré
presne stanovia práva a povinnosti, ktoré obsahujú jasné a určité ustanovenia o zmluvnej pokute, čo
sa v danom prípade nestalo.

20. Odvolací súd na základe vyššie uvedeného dospel k záveru, že rozhodnutie súdu prvej inštancie je
v odvolaním napadnutom výroku I. vecne a právne správne, na čo nadväzuje aj výrok o trovách konania,
ktorý je správny a preto odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie v odvolaním napadnutých
výrokoch I. a III. potvrdil (§ 387 ods. 1, 2 CSP).

21. O náhrade trov odvolacieho konania rozhodol odvolací súd podľa § 396 ods. 1, v spojení s § 255
ods. 1 a § 262 ods. 1 CSP. Nakoľko odvolací súd odvolaniu žalovaného nevyhovel a napadnutý výrok I.
a III. rozsudku súdu prvej inštancie potvrdil, mali žalobcovia v odvolacom konaní plný úspech a vznikol
im nárok na náhradu trov odvolacieho konania v celom rozsahu.

22. Toto rozhodnutie bolo prijaté senátom Krajského súdu v Bratislave pomerom hlasov 3:0 (§ 3 ods. 9
zák. č. 757/2004 Z.z. o súdoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších zákonov,
§ 393 ods. 2 CSP).

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP).

Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa
konanie končí, ak
a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,
b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný
zástupca alebo procesný opatrovník,
d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,

e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo
f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces (§ 420 CSP).

(1) Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo

rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej
otázky,
a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,
b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo
c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne.
(2) Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní

proti uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n) (§ 421 CSP).

(1) Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, ak
a) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy;
na príslušenstvo sa neprihliada,

b) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany
neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,
c) je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvo pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia
dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a) a b).
(2) Na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je rozhodujúci deň podania

žaloby na súde prvej inštancie (§ 422 CSP).

Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné (§ 423 CSP).

(1) Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu

oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,
lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy.
(2) Dovolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo
dovolacom súde (§ 427 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).

(1) Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa

musia byť spísané advokátom.
(2) Povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je
a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,
b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské
právnické vzdelanie druhého stupňa,

c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený
osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a
ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa
(§ 429 CSP).

(1) Dovolanie prípustné podľa § 420 možno odôvodniť iba tým, že v konaní došlo k vade uvedenej v
tomto ustanovení.
(2) Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie, v čom spočíva táto vada (§ 431 CSP).

(1) Dovolanie prípustné podľa § 421 možno odôvodniť iba tým, že rozhodnutie spočíva v nesprávnom
právnom posúdení veci.
(2) Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie právne posúdenie veci, ktoré pokladá za
nesprávne, a uvedie, v čom spočíva nesprávnosť tohto právneho posúdenia (§ 432 CSP).Dovolací dôvod nemožno vymedziť tak, že dovolateľ poukáže na svoje podania pred súdom prvej
inštancie alebo pred odvolacím súdom (§ 433 CSP).

Dovolacie dôvody možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie dovolania (§ 434 CSP).

V dovolaní nemožno uplatňovať nové prostriedky procesného útoku a prostriedky procesnej obrany
okrem skutočností a dôkazov na preukázanie prípustnosti a včasnosti podaného dovolania (§ 435 CSP).