Rozsudok – Spoluvlastníctvo ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 10. apríl 2025

Súd: Okresný súd Žilina
Spisová značka: 3C/24/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5124203267
Dátum vydania rozhodnutia: 10. 04. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Ján Šulgan

ECLI: ECLI:SK:OSZA:2025:5124203267.7

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Žilina sudcom JUDr. Jánom Šulganom v spore žalobcu: A. B., nar. XX.X.XXXX, C. D. XXX,

XXX XX D., zast. JUDr. Vladimír Duraj, advokát, Sládkovičova 1700, 022 01 Čadca, IČO: 50 416 456,
proti žalovaným: 1/ E. A. F., G. H., nar. XX.XX.XXXX, I. XXXX/X, XXX XX J. – K., L., 2/ A. H., nar.
XX.X.XXXX, I. XXXX/X, XXX XX J. – K., L., žalovaní 1/ a 2/ zastúpení: Advokátska kancelária JUDr.
Stopka,JUDr.Cisaríks.r.o.,Potočná2835/1A,02201Čadca,IČO:35866849,ozrušenieavyporiadanie
podielového spoluvlastníctva, takto

r o z h o d o l :

I. Súd zrušuje podielové spoluvlastníctvo žalobcu a žalovaných 1/, 2/ k nehnuteľnostiam zapísaným na
LV XXX v katastrálnom území D., a to parcely CKN 3283 – záhrada o výmere 181 m2, CKN 3314 –

zastavaná plocha a nádvoria o výmere 503 m2, CKN 3315 - záhrada o výmere 997 m2, CKN 3664
– zastavaná plocha a nádvorie o výmere 148 m2, rodinného domu č. XXX postaveného na parcele
CKN 3314, garáže bez súpisného čísla postavenej na parcele CKN 3464 a nehnuteľnosti prikazuje do
výlučného vlastníctva žalobcu v podiele 1/1 A. B., G. B., nar. XX.X.XXXX, r. č. XXXXXX/XXXX, bytom
C. D. XXX, XXX XX D., okres L..

II. Žalobca je povinný vyplatiť žalovaným E. A. F., G. H., nar. XX.XX.XXXX sumu 8 050 € a A. H., G. H.,

nar. XX.X.XXXX sumu 8 050 €, všetko do 30 dní od právoplatnosti rozsudku

III. Žalobcovi ani žalovaným sa nárok na náhradu trov konania nepriznáva.

o d ô v o d n e n i e :

1. Dňa 12.3.2024 doručil žalobca na tunajší súd žalobu, ktorou sa domáhal zrušenia a vyporiadania
podielového spoluvlastníctva. Svoju žalobu odôvodnil tým, že spoločne so žalovanými sú
spoluvlastníkmi nehnuteľností zapísaných na LV XXX v katastrálnom území D., a to parcely CKN 3283 –
záhrada o výmere 181 m2, parcely CKN 3314 – zastavaná plocha a nádvoria o výmere 503 m2, parcely
CKN 3315 - záhrada o výmere 997 m2 a parcely CKN 3464 – zastavaná plocha a nádvorie o výmere 148

m2, rodinného domu č. XXX postaveného na parcele CKN 3314, garáže bez súpisného čísla postavenej
na parcele CKN 3464. Žalobca je podielovým spoluvlastníkom uvedených nehnuteľností v podiele 3.
Žalovaní sú podielovými spoluvlastníkmi každý v podiele 1/8. Dňa 9.2.2024 žalovaným zaslal ponuku
na odkúpenie ich podielov za sumu 7 387 € na základe súkromného znaleckého posudku č. 70/2023,
ktorý vypracoval súdny znalec Ing. Vladimír Kubinec. Celková hodnota nehnuteľností bola stanovená
na 59 100 €. Žalovaný 1/ ponuku neprebral, žalovaná 2/ na jeho ponuku reagovala tak, že žiadala na
svoj podiel vyplatiť sumu 20 895 €. Žalobca s takouto sumou nesúhlasil. Žalobca má záujem na zrušení

a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, nakoľko tieto chce reálne užívať v celosti. Má záujem aj
na právnom vysporiadaní za príslušnú finančnú náhradu. Žalovaní o svoje podiely záujem nejavia,
nepodieľajú sa na právach a povinnostiach vyplývajúcich z ich spoluvlastníctva a neprispievajú ani
finančne na chod spoločných nehnuteľností. Keďže nemožno vec rozdeliť vzhľadom na výšku podielov,žiada, aby nehnuteľnosti boli prikázané do jeho vlastníctva s tým, že každému zo žalovaných vyplatí
sumu 7 387,50 €. Žalobca v písomnom vyjadrení vyjadril svoj nesúhlas s názorom žalovaných, že
doručený znalecký posudok je zjavne podhodnotený. Poukazuje, že dom je z roku 1960, boli tam zistené

znaky vonkajších porúch na prvkoch dlhodobej i krátkodobej životnosti. Žalobca nerátal ani vymenené
plastové okná, ani ostatné rekonštrukčné práce. Na uvádzané ceny nehnuteľností v obci poukazuje,
že ide o ceny požadované ponúkajúcimi. Nevyplýva z nich, že by za túto cenu boli tieto nehnuteľnosti
reálne predateľné.

2. Žalovaní v písomných návrhoch uviedli, že nechcú zostať v spoluvlastníctve so žalobcom, nakoľko im
odmieta sprístupniť nehnuteľnosť. Žiadajú však vyplatiť hodnotu podielu z trhovej ceny. Cena uvedená
v znaleckom posudku je v rozpore s cenami, ktoré sú uvádzané na internete. Taktiež sú podhodnotené
aj ceny pozemkov. Nehnuteľnosti v obci Korňa sa pohybujú od 183 000 € až do 250 000 €. Navrhujú
vypracovať nový znalecký posudok. Žalovaní ďalej uviedli, že nesúhlasia s tvrdením žalobcu, že
vzhľadom k vecnému bremenu, ktoré na nehnuteľnosti viazne, je nehnuteľnosť nepredajná. Poukázali,

že toto vecné bremeno bolo na osobu M. H., ktorá zomrela v júni 2024 a tým pádom vecné bremeno
„in personam“ zaniklo.

3. Súd vytýčil vo veci pojednávanie. Žalobca na pojednávaní uviedol, že v roku 2010 až 2019 vykonal
rekonštrukciu, ktorú financoval výlučne zo svojich finančných prostriedkov. Vymenil okná, opravil

komín, zrekonštruoval elektroinštaláciu, vymenil kotol na tuhé palivo a ústredné kúrenie. Predložil aj
doklady o výmene kaslíkových okien, opravu komínu, výmenu pece a elektroinštalácie. Znalec stanovil
v znaleckom posudku sumu pred rekonštrukciou vo výške 64 400 €. Je ochotný zaplatiť každému
žalovanému po 8 050 € za vyrovnávací podiel na sporných nehnuteľnostiach. Ďalej uviedol, že užíva
z toho dolu len kuchyňu a dve izby. Dom má celkovo 7 izieb. V jednej časti bývala babka, ktorá tam

mala doživotné právo bývania. Zrekonštruoval celý dom, pretože do domu tieklo a bolo nutné ho opraviť.
Ústredné kúrenie menili kedysi s otcom, pretože predtým tam bol systém etážového kúrenia. Otec
zaplatil aj pec. Po 8 rokoch pustil a on dal teraz novú pec. Tak isto vyspravil komín. Rekonštrukcií bolo
viac, neuvádza všetko, pretože na to nemá doklady. Väčšinou to robil svojpomocne alebo s kamarátmi.
Žalovaných o žiadne peniaze nežiadal. Oslovil ich viackrát s ponukou, čo chcú robiť so svojou časťou.

Dal urobiť aj znalecké posudky. Prvý ešte v roku 2017. Ponúkal im spolu 10 000 €, oni chceli 15 000 €,
s čím nesúhlasil. Potom bol Covid, tak sa to neriešilo. Neskôr im povedal, že s ich ponukou súhlasí, že
ich vyplatí, ale žalovaná mu povedala, že cena sa zdvihla a oni chceli za svoju štvrtinu 1 000 000 Kč, čo
je asi 40 000 €. On ich pri rekonštrukcii o žiadne peniaze nežiadal, ani im to neoznamoval. Postupne sa
to kazilo a ak chcel bývať, musel to riešiť. Musel urobiť odpady, neodtekalo mu WC, zatekalo do chodby,

tak musel opraviť aj strechu. So žalovanými komunikoval najskôr telefonicky, aj ich osobne navštívil,
ale potom už nedvíhali telefóny, tak im písal listy, neskôr emaily, a potom im posielal ponuky cestou
advokátskej kancelárie.

4. Žalovaná na pojednávaní potvrdila, že žalobca ich viackrát oslovil s ponukou. Oni chcú zrušiť

podielovéspoluvlastníctvo.Vždytostroskotalonacene.Nafinancovaníoprávsanepodieľali.Žalobcaim
neumožnil prístup. Oni ani nemali záujem nehnuteľnosti užívať. Právna zástupkyňa žalovaných uviedla,
že súhlasia s výplatou podielu, ktorý bude vychádzať z ceny znaleckého posudku 72 800 €. Uviedla,
že na investície by súd nemal prihliadnuť z dôvodu investícií, ktoré sú už premlčané. Zo strany žalobcu
nebolo preukázané, že by užíval nehnuteľnosť len v rozsahu niekoľkých izieb. Naopak sú toho názoru,

že užíva nehnuteľnosť v celom rozsahu, teda nad rozsah veľkosti svojho spoluvlastníckeho podielu,
pričom nebolo preukázané, že by danú nehnuteľnosť obývala nejaká tretia osoba. Od počiatku súhlasili
so zrušením a vyporiadaním podielového spoluvlastníctva spôsobom, kedy by nehnuteľnosť pripadla
do výlučného vlastníctva žalobcu s tým, že so žalobcom sa nedohodli na výške primeranej odmeny.
Jedinýmspornýmelementomvtejtoprávnejvecibolacenazaichspoluvlastníckepodiely.Nepochybným

spôsobom bolo preukázané, že hodnota nehnuteľností je 72 800 €, pričom na žalobcom tvrdené vložené
investície nemožno prihliadať, najmä z dôvodu účinne vznesenej námietky premlčania a dôvodu, že
žalobca vykonal všetky ním tvrdené investície bez ich súhlasu. Dlhodobo neplatil žalovaným akúkoľvek
odplatu za užívanie nehnuteľnosti nad rozsah ich spoluvlastníckych podielov, a teda nemožno žalobcovi
priznať plnenie alebo zohľadniť plnenie titulom vložených investícií. Súd by nemal vychádzať z hodnoty

tvrdených investícií, ale musel by vychádzať z ceny zhodnotenia nehnuteľností, resp. znehodnotenia
prácami vykonanými žalobcom, čo je diametrálne odlišná suma doposiaľ žalobcom nepreukázaná na
rozdiel od hodnoty žalobcom tvrdených investícií. Navrhla súdu vychádzať pri výplate podielov zo sumy72 800 € a priznať žalovaným náhradu trov konania, čo odôvodnila tým, že žalovaní od počiatku súhlasili
so zrušením a vyporiadaním podielového spoluvlastníctva.

5. Súd vykonal dokazovanie oboznámením s podanou žalobou, ponukami na odkúpenie spolu
s odpoveďami žalovaných, LV, znaleckým posudkom č. 70/2023, vyjadrením žalovanej, ponukami
realitných kancelárií, vyjadreniami žalobcu, vyjadreniami žalovaných, znaleckým posudkom č. 6/2025,
vyjadrením žalovanej a doplnením listinných dôkazov spolu s faktúrami za ústredné kúrenie, komín,
elektroinštaláciu, okná a výsluchom žalobcu a žalovanej.

6. Z vykonaného dokazovania súd zistil nasledovný skutkový stav. Žalobca a žalovaní sú podielovými
spoluvlastníkmi nehnuteľností v katastrálnom území D. zapísaných na LV XXX. Ide o nehnuteľnosti
– dom súp. č. 531, parcely CKN 3283 – záhrada o výmere 181 m2, CKN 3314 – zastavaná plocha
a nádvoria o výmere 503 m2, CKN 3315 - záhrada o výmere 997 m2, CKN 3464 – zastavaná plocha
a nádvorie o výmere 148 m2 a garáže bez súpisného čísla postavenej na parcele CKN 3464. Podiel

žalobunauvedenýchnehnuteľnostiachjevoveľkosti3.Podielžalovanýchjekaždéhovrozsahu1/8.Súd
ma zistené, že nehnuteľnosti užíva žalobca, žalovaní ich žiadnym spôsobom neužívajú, neudržiavajú ich
a ani tam nechodia na žiadne návštevy. Existuje zhoda v otázke zrušenia podielového spoluvlastníctva.

7. Podľa § 136 ods. 1 Občianskeho zákonníka vec môže byť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov.

8. Podľa § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú
na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.

9. Podľa § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná

vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné
využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému
alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné
správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov
nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.

10. Po vykonanom dokazovaní súd dospel k záveru, že nie je možné nútiť žalobcu a žalovaných, aby
naďalej zotrvali v podielovom spoluvlastníctve, ktoré prináša problémy už teraz a môžu sa do budúcna
stupňovať, navyše keď si to strany uvedomujú a podielové spoluvlastníctvo chcú zrušiť. V tejto súvislosti
ide hlavne o rodinný dom, ktorý potrebuje pravidelnú údržbu so značnými finančnými prostriedkami.

Žalobca predložil doklady o rekonštrukcii. Keďže žalovaní nesúhlasili s pôvodne navrhovanou výškou
odplaty, súd dal na návrh žalobcu a žalovaných vypracovať znalecký posudok. Znalecký posudok
bol vypracovaný v dvoch verziách. Prvá verzia na 72 800 € vychádzala z aktuálnej trhovej hodnoty
nehnuteľnosti. Druhá verzia s pôvodnými oknami vo výške 64 400 €. Súd sa nestotožnil s názorom
právnej zástupkyne žalovaných, že by na investície súd nemal prihliadať, pretože žalobca nemal súhlas

navykonanietýchtoopráv.Vtejtosúvislostisúdpoukazujenato,žežalobcačiastočnerekonštruovalcelý
dom. Ako sám uviedol, musel opraviť strechu, kanalizáciu. Na tieto opravy nepredložil žiadne potvrdenie,
pretože, ako uviedol, robil to sám alebo spolu s kamarátmi. Išlo však o nevyhnutné opravy, pretože to
vyžadoval havarijný stav. Taktiež pokiaľ ide o výmenu okien, súd považuje vzhľadom na celkový vek
budovy a okien za nevyhnutné tak z ekonomického, ako i estetického hľadiska ich výmenu. Rovnako

tak aj ostatné rekonštrukcie, ktoré žalobca uviedol, pretože bez týchto rekonštrukcií by nebolo možné
dom užívať. Poškodený komín a zlá elektroištalácia vylučujú bezpečné užívanie nehnuteľnosti, pretože
hrozí riziko požiaru. Taktiež bez zabezpečenia vykurovania nie je možné dom riadne užívať. Podľa
názoru súdu tieto opravy boli nevyhnutné a nestrpeli odklad. Žalobca si túto rekonštrukciu hradil sám,
od žalovaných nič nechcel. Žalovaní sami uviedli, že nemali záujem nehnuteľnosť užívať. Bolo by preto

zbytočné, aby ich žalobca žiadal o súhlas s vykonaním týchto opráv, keďže išlo o takú rekonštrukciu,
ktorá si vyžadovala urgentné riešenie. Pokiaľ ide o otázku premlčaniu, v tejto súvislosti súd poukazuje
na to, že žalobca nikdy žiadnym spôsobom nežiadal od žalovaných náhradu nákladov. Nežiada ju ani
teraz. V tomto prípade ide len čisto o zhodnotenie budovy. Týmto zhodnotením, keďže predišiel riziku
ďalšieho zhoršenia stavu nehnuteľnosti, uchránil nehnuteľnosť v použiteľnom stave a nedošlo k zníženiu

hodnoty, čím de facto zabezpečil aj hodnotu podielu žalovaných. Súd považuje za bezprecedentné,
aby žalobca financoval rekonštrukciu a ešte zo svojich takto použitých prostriedkov mal dať navyše
žalovaným časť financií. De facto by túto rekonštrukciu platil dvakrát. Raz v plnej sume za cenu
rekonštrukcie a raz za čiastočný podiel 1, ktorú by mal uhradiť žalovaným. Navonok by to vyzeraloako daň z prestavby, ktorú odvedie žalovaným. Takúto daň ani príjemcu však zákon nepozná. Keďže
žalovaní žiadnym spôsobom nenamietali samotné zrušenie podielového spoluvlastníctva, súd rozhodol
tak, že podielové spoluvlastníctvo zrušil. O veľkosti výplaty za podiely spoluvlastníkov rozhodol podľa

doručeného znaleckého posudku č.6/2025 Ing. Zuzany Rehákovej. Vychádzal pritom zo stavu pred
rekonštrukciou financovanou žalobcom, resp. stave, v akom to ohodnotil znalec.

11. Podľa § 255 ods. 1 CSP súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

12. Podľa § 262 ods. 1 CSP o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí,
ktorým sa konanie končí.

13. Podľa § 262 ods. 2 CSP o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie v lehote do
60 dní po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá
súdny úradník.

14. O trovách konania súd rozhodol podľa § 255 a § 262 CSP. Žalobca mal síce v konaní plný úspech,
avšak pokiaľ ide o časť rozdelenia podielového spoluvlastníctva, žalovaní žiadnym spôsobom nebránili
a od samého počiatku súhlasili so zrušením podielového spoluvlastníctva. Celé konanie stroskotalo len
na cene. Pokiaľ ide o cenu za vyrovnávací podiel, tá je len nepatrne vyššia od podielu, ktorú ponúkal

žalobca. Je diametrálne odlišná od ceny, ktorú žalovaní pôvodne požadovali, ale len mierne odlišná od
ceny, ktorú nakoniec žiadali. V tejto časti súd preto rozhodol, že žalobca by mohol mať nárok na náhradu
nákladov vo výške 50 %. Avšak po zohľadnení miery úspechu a neúspechu by náhrada nepredstavovala
žiadne číselné vyjadrenie, preto súd rozhodol tak, že žiadnemu zo strán konania náhradu trov konania
nepriznal.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Krajský súd v Žiline
prostredníctvom Okresného súdu Žilina. V odvolaní sa uvedie, ktorému súdu je určené, kto ho robí,
ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje, uvedie sa spisová značka, uvedie sa, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie

dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). Odvolanie musí byť podpísané. Rozsah, v akom
sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Ak žalovaný nesplní povinnosť uloženú týmto rozsudkom, môže žalobca podať návrh na vykonanie
exekúcie podľa Exekučného poriadku.

Odvolanie podľa § 365 ods. 1 CSP možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočnila jej patriace procesné práva
v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,

c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie

prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Podľa § 365 ods. 2 CSP odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že
právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu

uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.
Podľa § 365 ods. 3 CSP odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do
uplynutia lehoty na podanie odvolania.