Rozsudok · Kúpna zmluva · Rozhodnutie

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 15Co/132/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1318203362
Dátum vydania rozhodnutia: 24. 09. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Zita Leimbergerová

ECLI: ECLI:SK:KSBA:2025:1318203362.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu Mgr. Zity Leimbergerovej a členiek

senátu JUDr. Evy Mészárosovej a JUDr. Silvie Walterovej, v právnej veci žalobkyne: G.. W. K. H. G.
W. H. U. , B. J. XX.X.XXXX, X. X., W. Č.. X, zastúpená spoločnosťou: ALMOND LEGAL s.r.o., IČO:
47 248 653, Bratislava, Grösslingová č. 4, v mene ktorej konajú JUDr. Eva Reviľáková a Mgr. Michal
Sallem, proti žalovanému: Feiglerov dom, a. s., IČO: 47 249 641, Bratislava, Dorastenecká č. 10082/46,
zastúpený advokátkou: Mgr. Ivica Šišoláková, Brezová pod Bradlom, Minárčiných č. 888/30, o zaplatenie
24.100,- € s príslušenstvom, na odvolanie žalovaného proti rozsudku Mestského súdu Bratislava IV zo
dňa 12. decembra 2023, č. k. B3-16 C 68/2018-331, takto

r o z h o d o l :

I. Rozsudok Mestského súdu Bratislava IV zo dňa 12. decembra 2023, č. k. B3-16
C 68/2018-331, p o t v r d z u j e .

II. Žalobkyni p r i z n á v a nárok na náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Súd prvej inštancie rozsudkom zo dňa 12.12.2023, č. k. B3-16 C 68/2018-331, vo výroku I. zaviazal
žalovaného povinnosťou zaplatiť žalobkyni sumu 24.100,- € spolu s úrokom z omeškania vo výške 5
% ročne zo sumy 20.000,- € od 3.11.2017 do zaplatenia, náhradu nákladov vo výške 968,62 €, a to
všetko v lehote do troch dní odo dňa právoplatnosti tohto rozsudku. Vo výroku II. priznal žalobkyni voči

žalovanému nárok na náhradu trov konania v plnom rozsahu.

2. Z odôvodnenia rozsudku vyplýva, že žalobkyňa sa žalobou podanou na súde prvej inštancie dňa
23.5.2018 voči žalovanému domáhala zaplatenia sumy 24.100,- € titulom zľavy z kúpnej ceny bytu z
dôvodu vady predmetu kúpy, spolu s úrokom z omeškania vo výške 5 % ročne zo sumy 20.000,- €
od 3.11.2017 do zaplatenia, náhrady nákladov vzniknutých v súvislosti s uplatnením nároku vo výške
968,62 € a náhrady trov konania, ktorú odôvodnila tým, že matka žalobkyne (Ing. H. U.) a žalovaný

uzatvorili dňa 1.10.2015 Zmluvu o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy (ďalej len „ZoBKZ“), predmetom,
ktorej bol záväzok strán uzatvoriť budúcu kúpnu zmluvu o odplatnom prevode vlastníckeho práva k bytu
č. S o výmere 85,62 m2 + plocha balkóna 2,28 m2, nachádzajúceho sa na 4. nadzemnom podlaží (3.
poschodí) bytového domu na W. ul. X v Bratislave, so súpisným číslom XXX, postavenom na pozemku
- parcela registra C č. XXXX, zapísané na LV č. XXXX, pre k. ú. U. T., obec BA-m. č. U. T., okres
Bratislava I (ďalej len „Byt“ a „Bytový dom“). Podmienkou uzatvorenia budúcej kúpnej zmluvy, bolo
okrem iného, dokončenie stavebných prác na stavbe „Nadstavba a prístavba objektu bytový dom na W.

ulici č. X v Bratislave“ (ďalej len „Stavba“), povolenej rozhodnutím Mestskej časti Bratislava - U. T. dňa
29.9.2014, pod č. XXX/XXXXX/XXXX/STA/Ors, právoplatným dňa 4.11.2014. Podľa čl. V. ods. 1 ZoBKZ
bolžalovanýpovinnýdokončiťvýstavbunajneskôrdoII.štvrťroka2016,avšakBytovýdomaniByt,neboli
ani v prvom štvrťroku 2017 skolaudované. Preto žalovaný odovzdal matke žalobkyne Byt do užívanianeskolaudovaný, na základe Dohody o užívaní zo dňa 30.3.2017 (ďalej len „Dohoda“), uzatvorenej na
obdobie do prevodu vlastníckeho práva k bytu. Žalobkyňa uviedla, že jej matka mala od počiatku v
úmysle Byt previesť na žalobkyňu, a preto výber zariadenia a úkony súvisiace s dokončovacími prácami

v Byte vykonávala s jej súhlasom žalobkyňa. Nakoľko žalobkyňa po oboznámení sa so stavom Bytu
zistila, že najväčšia obytná miestnosť Bytu je tmavá, čo bolo spôsobené balkónom nad oknom tejto
miestnosti, ktorý nebol súčasťou úvodného projektu Stavby, prvýkrát upozornila na túto skutočnosť
člena štatutárneho orgánu žalovaného e-mailom zo dňa 18.6.2017 a požiadala ho o stretnutie. Žalovaný
žalobkyni na stretnutí oznámil, že na projekte nadstavby a prístavby Domu bola vykonaná zmena

oproti pôvodnému projektu, okrem iného spojená s pridaním balkónu nad okno obývacej izby Bytu,
avšak táto zmena nemala mať vplyv na zhoršenie jeho presvetlenia. Následne bol matke žalobkyne
ako budúcej kupujúcej predložený návrh kúpnej zmluvy na Byt s príslušenstvom, ktorý vzhľadom na
zistenú vadu Bytu pripomienkovala a listom zo dňa 26.7.2017 žalovaného požiadala o poskytnutie
zľavy z kúpnej ceny Bytu. Žalobkyňa za účelom posúdenia zatienenia obývacej izby Bytu objednala
vyhotovenie svetlotechnického posudku u Ing. P. D., znalca v odbore Stavebníctvo odvetvie Pozemné

stavby, Stavebná fyzika. Podľa záverov znalca Ing. D. uvedených v Znaleckom posudku č. X/XXXX,
zo dňa 28.7.2017, s doložkou podľa § 209 ods. 2 C.s.p. (ďalej len „Posudok 1“), obývacia izba Bytu
nespĺňa požiadavky na denné osvetlenie obytných miestností podľa normy STN 73 05 80-2, Denné
osvetlenie budov a podľa § 4 vyhlášky Ministerstva zdravotníctva Slovenskej republiky č. 259/2008 Z.
z. Právny zástupca žalovaného na námietky ohľadom uvedenej vady Bytu reagoval e-mailom zo dňa

15.8.2017, ktorým oznámil, že v návrhu kúpnej zmluvy zaslanej budúcim kupujúcim nebudú realizované
žiadne zmeny s tým, že pokiaľ predložené znenie kúpnej zmluvy nie je pre kupujúcich akceptovateľné,
k uzatvoreniu zmluvy nedôjde a zanikne právny vzťah založený zmluvou o budúcej zmluve. Vzhľadom k
tomu Ing. H. U. a Ing. Y. U. (rodičia žalobkyne), uzatvorili so žalovaným dňa 16.8.2017 kúpnu zmluvu o
prevode vlastníckeho práva k Bytu s príslušenstvom (ďalej len „KZ 1“). Na námietky ohľadom uvedenej

vady Bytu reagoval žalovaný aj listom zo dňa 23.8.2017, ktorým oznámil, že reklamáciu považuje za
neopodstatnenú a nedôvodnú s odkazom na vydané kolaudačné rozhodnutie, v zmysle ktorého bola
Stavba dokončená bez vád a nedorobkov, ktoré by bezprostredne ohrozovali bezpečnosť a zdravie
ľudí a životné prostredie a bránili by bezpečnému užívaniu stavby. Rodičia žalobkyne predmetný Byt s
príslušenstvom, následne previedli Kúpnou zmluvou zo dňa 29.9.2017 na žalobkyňu (ďalej len „KZ 2“).

Súčasťou KZ 2 bolo aj postúpenie pohľadávky na zľavu z kúpnej ceny z titulu vady prevádzaného Bytu z
pôvodnýchkupujúcichBytu(rodičovžalobkyne)nažalobkyňu.Postúpeniepohľadávkyoznámilipôvodný
kupujúci Bytu žalovanému listom zo dňa 26.10.2017. Zároveň žalobkyňa listom zo dňa 26.10.2017
oznámila žalovanému vadu prevádzaného Bytu a uplatnila si u žalovaného nárok na zľavu z kúpnej
ceny. Žalovaný na to reagoval listom zo dňa 11.12.2017, ktorým žalobkyni oznámil, že nesúhlasí so

závermi Posudku 1, považuje ich za nesprávne a odkázal na vydané kolaudačné rozhodnutie na Stavbu.
Žalobkyňa preto požiadala Ing. T. N., PhD., znalca odboru Stavebníctvo - Pozemné stavby, Poruchy
stavieb, Statika stavieb, Odhad hodnoty nehnuteľností, o vypracovanie znaleckého posudku za účelom
stanovenia výšky zľavy z kúpnej ceny z titulu existencie vady Bytu, ktorý Znaleckým posudkom č. XX/
XXXX, s doložkou podľa § 209 ods. 2 C.s.p. (ďalej len „Posudok 2“), vyčíslil výšku zľavy porovnaním

hodnoty Bytu bez vady s hodnotou Bytu s vadou v čase poskytnutia plnenia, tzn. v čase prevodu Bytu
na právnych predchodcov žalobkyne, a to v sume 24.100,- €. Žalobkyňa ďalej uviedla, že z uvedených
skutočností je zrejmé, že žalovaný a rodičia žalobkyne uzavretím kúpnej zmluvy dňa 16.8.2017 založili
záväzkový vzťah podľa § 588 Občianskeho zákonníka, pričom svoju povinnosť, vyplývajúcu z tohto
záväzkového vzťahu, a to zaplatiť žalovanému dohodnutú kúpnu cenu, splnili. Žalovaný v zmysle §

499 Občianskeho zákonníka zodpovedal za to, že predmet kúpy má vlastnosti výslovne vymienené
alebo obvyklé, že ho možno použiť podľa povahy a účelu zmluvy. Žalobkyňa poukázala na vyhlásenie
žalovaného podľa čl. IX. ods. 1 bod 1.2 KZ 1, ktorým ubezpečil rodičov žalobkyne, že Bytový dom a
Byt budú vyhotovené v súlade s právnymi predpismi, technickými normami, schválenou projektovou
dokumentáciou a podmienkami dohodnutými v ZoBKZ, ktoré sa s ohľadom na závery znalca uvedené v

Posudku 1 ukázalo ako nepravdivé. Žalobkyňa namietala, že žalovaný v rozpore s § 596 Občianskeho
zákonníka neupozornil rodičov žalobkyne na existujúcu vadu predmetu kúpy, naviac po oznámení tejto
vady zo strany žalobkyne, resp. jej rodičov, túto vadu poprel, napriek tomu, že vadu potvrdil aj Posudok
1, vypracovaný znalcom Ing. D..

3. Súd prvej inštancie právne odôvodnil napadnutý rozsudok ustanoveniami § 46 ods. 1, ods. 2, § 50a
ods. 1, ods. 2, ods. 3, § 52 ods. 1 až ods. 4, § 488, § 491 ods. 1, § 493, § 496 ods. 1, § 497, § 498,
§ 499, § 500 ods. 1, § 501, § 504, § 507 ods. 1, ods. 2, § 524 ods. 1, ods. 2, § 525 ods. 1, ods.
2, § 596, § 597, § 599 ods. 1, ods. 2 Občianskeho zákonníka. Vecne rozhodnutie odôvodnil tým, žev konaní nebolo sporným, že žalovaný ako „budúci predávajúci“ a Ing. H. U. (matka žalobkyne) ako
„budúci kupujúci“ uzatvorili dňa 1.10.2015 Zmluvu o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy (ďalej len „ZoBKZ“),
predmetom, ktorej bol záväzok zmluvných strán uzatvoriť za dojednaných podmienok, kúpnu zmluvu o

odplatnom prevode vlastníckeho práva k špecifikovaným nehnuteľnostiam (odsek 2.), nachádzajúcich
sa v BA - m. č. U. T., okres Bratislava I, zapísaných v katastri nehnuteľností na LV č. XXXX, pre
katastrálne územie U. T. - Bytu (S nachádzajúceho v Bytovom dome na W. ul. X v Bratislave, súpisné
č. XXX v znení podľa Prílohy č. 3 ZoBKZ (ďalej len „Byt“). Rovnako nebolo sporným, že žalovaný
ako stavebník/vlastník Bytu a Ing. H. U. ako budúca kupujúca podľa ZoBKZ, uzatvorili podľa § 51

Občianskeho zákonníka dňa 30.3.2017 Dohodu o užívaní (ďalej len „Dohoda“), predmetom ktorej bolo
dočasné užívanie Bytu budúcou kupujúcou, za účelom riadneho dokončenia a zariadenia Bytu pre
účely budúceho bývania. Z dohody vyplývalo a nebolo to sporné, že Byt bol ponechaný do užívania
budúcej kupujúcej dňom podpisu Dohody a Dohoda bola uzatvorená na dobu určitú, do doby prevodu
vlastníckeho práva k Bytu na budúcu kupujúcu. Medzi stranami nebolo sporným ani to, že v čase
uzatvorenia Dohody, neboli Bytový dom a Byt skolaudované a v danom čase preto neboli splnené

podmienky pre uzatvorenie budúcej kúpnej zmluvy podľa čl. III. ZoBKZ, z dôvodu nedodržania záväzku
budúceho predávajúceho riadne a včas, tzn. v lehote do konca II. štvrťroka 2016 dokončiť stavbu
Bytového domu, podľa čl. V. ods. 3 ZoBKZ. Ďalej v konaní nebolo sporným, že úkony súvisiace s
dokončením a zariadením Bytu vykonávala žalobkyňa so súhlasom svojej matky ako budúcej kupujúcej,
pričom zistila, že obytná miestnosť Bytu je tmavá z dôvodu, že nad oknom v tejto miestnosti je

balkón, ktorý nebol súčasťou pôvodnej projektovej dokumentácie Stavby a stavebného povolenia, ktoré
boli Prílohou č. 2 ZoBKZ. Bolo tiež nesporné, že žalobkyňa na túto skutočnosť upozornila e-mailom
zo dňa 18.6.2017 zástupcu žalovaného (Ing. arch. G. J., prostredníctvom adresy [email protected], v ktorom
namietala, že nebola informovaná o zmene projektovej dokumentácie Bytu, ktorý mal mať pôvodne
nad balkónom Bytu krátku sedlovú strechu a namiesto nej zhotovený balkón znížil kvalitu bývania -

svetlotechniku. Za účelom doriešenia zisteného stavu v dôsledku zmeny projektu žalobkyňa žiadala o
stretnutie a vyriešenie formou zníženia kúpnej ceny Bytu. V konaní tiež nebolo sporné, že žalovaný
ako stavebník realizoval zmeny na Stavbe pred jej dokončením a v rozpore s pôvodnou projektovou
dokumentáciou a pôvodným stavebným povolením umiestnil nad osvetľovacie otvory Bytu žalobkyne
balkón, ktorý pôvodne projektové riešenie a stavebné povolenie neobsahovalo. Túto skutočnosť, že

na Stavbe Bytového domu bola vykonaná zmena oproti pôvodnému projektu, okrem iného spojená
s pridaním balkónu nad okno obývacej izby Bytu, oznámil žalovaný žalobkyni na stretnutí s tým, že
táto zmena nemá vplyv na zhoršenie presvetlenia Bytu a nesúhlasil s tým, že by z dôvodu uvedenej
zmeny Stavby malo dôjsť k zníženiu kúpnej ceny Bytu. Nespornou skutočnosťou bolo tiež to, že za
daného stavu predložil žalovaný matke žalobkyne ako budúcej kupujúcej, návrh kúpnej zmluvy na

prevod vlastníckeho práva k Bytu s príslušenstvom. Budúca kupujúca prostredníctvom splnomocneného
právneho zástupcu si listom datovaným dňa 26.7.2017 u žalovaného uplatnila nárok na zľavu z kúpnej
ceny Bytu, pričom zároveň žalovanému oznámila, že má záujem nadobudnúť vlastníctvo k Bytu a za
tým účelom je pripravená podpísať kúpnu zmluvu s tým, že požaduje vypustenie čl. V. ods. 2 a čl. IX.
ods.2 bod 2.2 návrhu kúpnej zmluvy. V liste zároveň žalovanému oznámila, že si objednala u znalca

Ing. P. D. vyhotovenie znaleckého svetlotechnického posudku a podľa záverov znalca je obývacia izba
Bytu nevyhovujúca z hľadiska denného osvetlenia. Žalovaný na to reagoval prostredníctvom svojho
splnomocneného právneho zástupcu e-mailom zo dňa 15.8.2017 doručenému právnemu zástupcovi
budúcej kupujúcej, v ktorom odkazom na predchádzajúcu komunikáciu informoval budúcu kupujúcu, že
žalovanýtrvánapodpisekúpnejzmluvyvznenípredloženéhonávrhu,snámietkamiohľadomvypustenia

zuvedenýchčlánkovzmluvynesúhlasístým,žepokiaľbudúcakupujúcaneakceptujepredloženéznenie
kúpnejzmluvy,kjejpodpisuneprídeadôjdekzrušeniuprávnehovzťahuzaloženéhoZoBKZ.Nazáklade
Kúpnej zmluvy zo dňa 16.8.2017, uzatvorenej medzi žalovaným ako predávajúcim a rodičmi žalobkyne
- Ing. H. U. a Ing. Y. U. ako kupujúcimi (ďalej len „KZ 1“), došlo k prevodu vlastníckeho práva k Bytu s
príslušenstvom, za kúpnu cenu 194.900,- €, ktorú zaplatili kupujúci predávajúcemu pred uzatvorením

zmluvy (čl. VIII. KZ 1). Podľa čl. VII. KZ 1 bol Byt medzi zmluvnými stranami odovzdaný a prevzatý na
základe preberacieho protokolu dňa 30.3.2017. Okrem e-mailu zo dňa 15.8.2017 reagoval žalovaný na
list kupujúcej zo dňa 26.7.2017, ktorým si uplatnila nárok na zľavu z kúpnej ceny z dôvodu vytýkanej
vady Bytu aj listom zo dňa 23.8.2017, ktorým právnemu zástupcovi kupujúcej oznámil, že reklamáciu
považuje za neopodstatnenú a nedôvodnú s odkazom na kolaudačné rozhodnutie vydané MČ Bratislava

- U. T. zo dňa 16.5.2017, právoplatné dňa 8.6.2017, v ktorom sa konštatuje, že Stavba bola dokončená
bez vád a nedorobkov, ktoré by bezprostredne ohrozovali bezpečnosť a zdravie ľudí a životné prostredie
a bránili by bezpečnému užívaniu stavby, pričom stavebný úrad v ňom odsúhlasil aj zmeny (odchýlky)
od dokumentácie overenej v stavebnom konaní. Ďalej v tomto konaní nebolo sporné, že následnerodičia žalobkyne ako predávajúci a žalobkyňa ako kupujúca, uzatvorili dňa 29.9.2017 Kúpnu zmluvu
(ďalej len „KZ 2“), ktorou previedli predmetný Byt s príslušenstvom na žalobkyňu. Súčasťou KZ 2 bolo
podľa čl. V. bod 2. a 3. aj prehlásenie predávajúcich o tom, že Byt má vadu popísanú v znaleckom

posudku Ing. D. a postúpenie pohľadávky na zľavu z kúpnej ceny z titulu uvedenej vady prevádzaného
Bytu z predávajúcich (rodičov žalobkyne ako pôvodných kupujúcich Bytu) na kupujúcu (žalobkyňu).
Tiež nebolo sporné, že listom zo dňa 26.10.2017 oznámili pôvodný kupujúci Bytu žalovanému, ako
pôvodnému predávajúcemu Bytu, postúpenie svojej pohľadávky na zľavu z kúpnej ceny z titulu vytknutej
vady Bytu. Zároveň aj žalobkyňa listom zo dňa 26.10.2017 oznámila žalovanému, že pôvodný kupujúci

bytu postúpili na ňu všetky svoje nároky z vád Bytu, vrátane nároku na zľavu z kúpnej ceny, ktorý im
vznikol na základe kúpnej zmluvy zo dňa 16.8.2017 a uplatnila si z tohto titulu u žalovaného nárok na
zľavu z kúpnej ceny celkovej výške 20.000,- €. V tomto liste žalobkyňa vytkla a špecifikovala nasledovné
vady Bytu:
- obývacia izba Bytu nie je vyhovujúca z hľadiska denného osvetlenia; nespĺňa požiadavky vyplývajúce
z normy STN 730580 - 2 Denné osvetlenie budov a § 4 vyhlášky Ministerstva zdravotníctva Slovenskej

republiky č. 259/2008 Z. z., čo potvrdil Posudok 1;
- výstavba Bytového domu nebolo uskutočnená v súlade s pôvodnou projektovou dokumentáciou, ktorá
bola súčasťou stavebného povolenia priloženého ako Príloha č. 2 k ZoBKZ, pričom zmena spočíva v
pridaní vodorovnej konštrukcie - konzoly nad okno obývacej izby Bytu;
- predmet kúpy nebol prevedený v súlade s podmienkami dohodnutými v ZoBKZ, v zmysle, ktorej mal

byť Byt prevedený spolu s prislúchajúcim podielom na zastavanom a priľahlom pozemku o výmere 720
m2, avšak predmetom kúpy podľa KZ 1 bol spoluvlastnícky podiel na zastavanom pozemku o výmere
555 m2 a na priľahlom pozemok o výmere 131 m2, čo je spolu 686 m2, tzn. o 34 m2 menej;
- predmet kúpy nebol prevedený súlade s podmienkami dohodnutými v ZoBKZ, nakoľko podľa čl. IX.
ods. 3 KZ 1 je oprávnený užívať terasu o výmere 56,10 m2 na streche Bytového domu výlučne vlastník

bytu č. XX a táto podmienka nebola súčasťou ZoBKZ. Nespornou skutočnosťou bolo tiež to, že žalovaný
na list žalobkyne 26.10.2017 odpovedal listom zo dňa 11.12.2017, ktorým oznámil, že nakoľko ide o
takmer totožnú reklamáciu vád Bytu, zotrváva na pôvodnom stanovisku zo dňa 23.8.2017 a považuje
ju za neopodstatnenú. Závery Posudku 1 Ing. D. považoval žalovaný za nesprávne,
nakoľko znalec podľa žalovaného neprípustne vychádzal z pôdorysu Bytu určeného pre marketingové

účely a nie zo schválenej projektovej dokumentácie a nesprávne vyhodnotil aj pomer obytnej miestnosti
a príslušenstva, z ktorého dôvodu by ani za stavu spred zrealizovaním konzoly nad vstupnými dverami
a balkónovými dverami Bytu, pri použití rovnakého postupu a s prihliadnutím na dodržanie citovanej
normy a vyhlášky, nedospel k pozitívnemu výsledku. Poukázal na vydané kolaudačné rozhodnutie na
Stavbu a zopakoval, že právoplatným kolaudačným rozhodnutím zo dňa 16.5.2017 a právoplatným dňa

8.6.2017 bolo povolené užívanie Stavby, v ktorej sa Byt nachádza, pričom stavebný úrad v kolaudačnom
konaní odsúhlasil aj zmeny Stavby, t. j. odchýlky skutočnej realizácie Stavby od dokumentácie overenej
v stavebnom konaní. Z uvedeného je zrejmé, že rozhodujúce skutkové okolnosti v danom prípade neboli
spornými a spornými boli právne otázky týkajúce sa dôvodnosti žalovaného nároku. Predovšetkým bola
spornou otázkou existencia vád Bytu, spočívajúcich v nesplnení požiadaviek osvetlenia denným svetlom

pre obývaciu miestnosť Bytu podľa právnych a technických noriem a podľa Zmluvy a na to nadväzujúca
otázka vzniku (existencie) nároku pôvodných kupujúcich Bytu voči žalovanému na zľavu z kúpnej ceny
Bytu. Spornou bola tiež právna otázka účinného postúpenia tohto nároku na zľavu z kúpnej ceny Bytu z
pôvodných kupujúcich na žalobkyňu a s tým súvisiaca namietaná aktívna legitimácia žalobkyne v spore.
Napokon bola spornou aj uplatnená výška zľavy z kúpnej ceny Bytu. Podstatnými pre posúdenie veci

bolo zodpovedanie najmä týchto sporných otázok, a to (i) existencia vád Bytu, spočívajúcich v nesplnení
požiadaviek osvetlenia denným svetlom pre obývaciu miestnosť Bytu podľa právnych a technických
noriem v čase jeho prenechania do užívania právnej predchodkyne žalobkyne a v čase prevodu Bytu
na právnych predchodcov žalobkyne, (ii) existencia nároku na zľavu z kúpnej ceny Bytu právnych
predchodcov žalobkyne voči žalovanému, (iii) otázky výšky zľavy z kúpnej ceny Bytu a (iv) existencia

účinného postúpenia tohto nároku na zľavu z kúpnej ceny Bytu z pôvodných kupujúcich na žalobkyňu a
s tým súvisiaca aktívna legitimácia žalobkyne v spore. Na základe vyššie opísaných skutkových zistení
(odsek 17. až 47. rozsudku) súd prvej inštancie zhrnul časovú líniu právnych úkonov strán, v súvislosti
s prevodom predmetného Bytu z vlastníctva žalovaného do vlastníctva žalobkyne a reklamácie vady
Bytu, nasledovne:

-1.10.2015uzavreližalovanýamatkažalobkyneIng.StopkováZmluvuouzavretíbudúcejkúpnejzmluvy
(ZoBKZ), s podmienkou dokončenia stavebných prác do II.Q/2016, podľa projektovej dokumentácie Ing.
arch. Y. J. a povinnosťou žalovaného s budúcou kupujúcou vopred odsúhlasiť akékoľvek zmeny v Byte
a zabezpečiť, aby sa všetky práce na Byte vykonali v súlade s právnymi predpismi a ZoBKZ a v kvalitezodpovedajúcej predpísaným technickým normám Slovenskej republiky (Čl. VI. bod 1., Čl. VIII. bod
2.), so záväzkom žalovaného zabezpečiť vyhotovenie bytu v súlade s príslušnými právnymi predpismi,
technickými normami a dohodnutými podmienkami a zodpovednosťou žalovaného za vady, ktoré má

Byt v čase jeho odovzdania budúcim kupujúcim, vrátane vád vzniknutých na byte po jeho odovzdaní
pokiaľ tieto vady vznikli v záručnej dobe a z dôvodu porušenia zmluvných povinností žalovaného (ČL.
XII.); neoddeliteľnou súčasťou ZoBKZ bolo aj stavebné povolenie Rozhodnutie č. XXX/XXXXX/XXXX/
STA/Ors, zo dňa 29.9.2014;
- 30.3.2017 uzavreli žalovaný a matka žalobkyne Ing. U. (užívateľ) Dohodu o užívaní Bytu spolu s

Odovzdávajúcim a preberacím protokolom, do doby prevodu vlastníckeho práva k Bytu zo žalovaného
na užívateľa z dôvodu, že neboli splnené podmienky pre uzavretie kúpnej zmluvy, na základe predtým
uzatvorenej ZoBKZ, podľa ktorej v tom čase budúca kupujúca uhradila minimálne 3 splátky celej kúpnej
ceny Bytu; užívateľ zároveň vzal na vedomie, že Byt je v stave pred jeho riadnym dokončením a
vydaním kolaudačného rozhodnutia, do užívania bol prenechaný za účelom jeho riadneho dokončenia a
zariadenia pre účely bývania s tým, že Byt ku dňu podpisu Dohody nie je v stave spôsobilom na bývanie,

v bytovom dome môžu byť obmedzené niektoré poskytované služby a dodávka energií a prebiehajú v
ňom dokončovacie stavebné práce;
-16.5.2017bolovydanékolaudačnérozhodnutie,právoplatnédňa8.6.2017vkolaudačnomkonaníktoré
bolo v zmysle § 81 ods. 4 stavebného zákona spojené s konaním o zmene stavby s tým, že nepodstatné
odchýlky pri realizácii stavby od dokumentácie overenej v stavebnom konaní boli stavebným úradom

odsúhlasené, sú zapísané v protokole o miestnom zisťovaní a zakreslené v projekte skutočného
vyhotovenia;
- 18.6.2017 žalobkyňa adresovala email architektovi Ing. arch. Y. J., ktorým namietala ňou
neodsúhlasenú zmenu projektovej dokumentácie - výstavba balkóna nad okno predmetného Bytu;
- 26.7.2017 si právna predchodkyňa žalobkyne Ing. U. uplatnila u žalovaného nárok na zľavu z kúpnej

ceny, z dôvodu vady Bytu spočívajúcej v tom, že obývacia izba Bytu nespĺňa požiadavky na denné
osvetlenie podľa citovaných technických noriem a vyhlášky, s odkazom na znalecký svetlotechnický
posudok, ktorý si objednala u znalca Ing. P. D.;
- 28.7.2017 vyhotovil Ing. D. svetlotechnický posudok ZP č. X/XXXX;
- 15.8.2017 žalovaný emailom reagoval na list právnej predchodkyne žalobkyne Ing. U. zo dňa

26.7.2017, v ktorom uviedol, že trvá na uzatvorení kúpnej zmluvy za stanovených podmienok a vytýkanú
vadu Bytu neuznal a žiadosť o zľavu z kúpnej ceny neakceptoval;
- 16.8.2017 uzatvorili žalovaný a právni predchodcovia žalobkyne (rodičia N.. U. a Ing. U.) kúpnu zmluvu
(KZ 1), predmetom, ktorej bol prevod Bytu v zmysle ZoBKZ;
- 23.8.2017 žalovaný písomne reagoval na list Ing. U. zo dňa 26.7.2017 (právnej predchodkyne

žalobkyne) a jej právnemu zástupcovi oznámil, že reklamáciu a uplatnenie nároku na zľavu z kúpnej
ceny považuje za nepodstatné a nedôvodné s odkazom na právoplatné kolaudačné rozhodnutie zo dňa
16.5.2017;
- 29.9.2017 uzatvorili žalobkyňa a právni predchodcovia žalobkyne (rodičia žalobkyne N.. U. a Ing. U.)
kúpnu zmluvu (KZ 2), predmetom, ktorej bol prevod Bytu a postúpenie pohľadávky na zľavu z kúpnej

ceny Bytu, z dôvodu vady Bytu opísanú v znaleckom posudku Ing. Uhlára, tzn. pohľadávky, ktorá vznikla
právnym predchodcom žalobkyne z dôvodu vytknutej vady Bytu - nesplnenie požiadaviek na denné
osvetlenie podľa citovaných technických noriem a vyhlášky;
- 26.10.2017 Ing. U. a Ing. U. ako postupcovia písomne oznámili žalovanému postúpenie pohľadávky
na žalobkyňu;

- 26.10.2017 žalobkyňa si u žalovaného uplatnila nárok na zľavu z kúpnej ceny Bytu v sume 20.000,-
€. Súd prvej inštancie ďalej dôvodil, že v danom prípade bol žalovaný v záväzkovom právnom vzťahu
s Ing. U. (matkou žalobkyne ako právnou predchodkyňou žalobkyne) na základe ZoBKZ, a nadväzujúc
na viaceré zmluvné podmienky ZoBKZ, napríklad aj o úhrade kúpnej ceny ešte pred uzatvorením
budúcej kúpnej zmluvy (Čl. IV. ZoBKZ), žalovaný uzatvoril s budúcou kupujúcou ďalšiu zmluvu - Dohodu

o užívaní Bytu. Za daného právneho stavu, tzn. existencie dvoch nadväzujúcich, závislých zmlúv
(§ 52a ods. 2 Občianskeho zákonníka) medzi žalovaným a právnou predchodkyňou žalobkyne (Ing.
U.), z ktorých žalovanému vyplývali nielen práva (napr. na zaplatenie kúpnej ceny vopred), ale aj
konkrétne povinnosti, bol žalovaný povinný odovzdať Byt právnej predchodkyne žalobkyne (ako jeho
užívateľke a budúcej kupujúcej) bez vytýkanej vady (zníženej svetelnosti v Byte) už v čase jeho prevzatia

podľa Odovzdávacieho a preberacieho protokolu a predmetnej Dohody zo dňa 30.3.2017, uzatvorenej
v nadväznosti na predtým uzatvorenú ZoBKZ. Účastníci Dohody si v nej výslovne upravili prípady,
kedy žalovaný ako odovzdávajúci vlastník Bytu (neskolaudovaného) nezodpovedá nadobúdateľke
(užívateľke)BytuzanedostatkyBytu(Čl.II.Dohody).ZpodstatyvytknutejvadyBytu-zníženásvetelnosťBytu nedosahujúca technické normy, v dôsledku neodsúhlasenej zmeny projektovej dokumentácie je
zrejmé, že sa nejedná o vadu odstrániteľnú riadnym dokončením Bytu pre účely bývania a kolaudácie.
Na základe uvedeného potom súd prvej inštancie skonštatoval, že zodpovednosť za vytknutú vadu Bytu,

spočívajúcu v nesplnení požiadaviek osvetlenia denným svetlom pre obývaciu miestnosť Bytu podľa
právnychatechnickýchnoriem,vdôsledkuneodsúhlasenejzmenyvpôvodnejprojektovejdokumentácie
Stavby, tzn. vady Bytu, ktorá existovala v čase jeho odovzdania do užívania právnym predchodcom
žalobkyne a aj v čase prevodu Bytu na právnych predchodcov žalobkyne, nesie žalovaný a to bez
ohľadu na to, či o tejto vade vedel alebo nie, teda bez ohľadu na to, či sa jednalo o vadu zjavnú

alebo skrytú. Právna konštrukcia tejto objektívnej zodpovednosti je zachovaná rovnako v prípade
všeobecnej zodpovednosti za vady veci v zmysle § 499 až § 510 Občianskeho zákonníka, ako aj podľa
osobitnej úpravy zodpovednosti za vady predanej veci podľa § 596 až § 600 Občianskeho zákonníka
a vychádza z predpokladu existencie vady na predmete záväzkového vzťahu a z predpokladu, že
prevádzajúci/predávajúci neupozornil v čase odovzdania veci nadobúdateľa/kupujúceho na vadu veci
(podľa § 500 a aj § 597 Občianskeho zákonníka, tzn. nielen pri predaji ale podľa všeobecnej úpravy

aj pri scudzení veci). V danom prípade preto prichádza do úvahy vznik zodpovednosti žalovaného
za vady prenechanej veci - Bytu za odplatu (uhradený preddavok kúpnej ceny) do užívania právnym
predchodcomžalobkynedňa30.3.2017vzmysle§499Občianskehozákonníkanazákladeexistujúceho
záväzkového vzťahu vyplývajúceho zo ZoBKZ zo dňa 1.10.2015 a tým aj nárok na zľavu z kúpnej
ceny zmysle § 507 ods. 1 Občianskeho zákonníka, z titulu zodpovednosti žalovaného za vadu Bytu,

ktorá existovala v čase prevzatia Bytu do užívania podľa Dohody a Odovzdávacieho a preberacieho
protokolu medzi žalovaným a právnou predchodkyňou žalobkyne dňa 30.3.2017, avšak vyšla najavo
až na základe ZP č. X/XXXX. Ing. D., zo dňa 28.7.2017. Vzhľadom na charakter vady Bytu - znížená
denná osvetlenosť pre nedodržanie svetlotechnických noriem v dôsledku umiestnenia balkóna iného
bytu je zrejmé, že túto vadu nemožno odstrániť a Byt z toho dôvodu riadne užívať. V takom prípade

vzniká nárok na zrušenie zmluvy alebo nárok na primeranú zľavu z ceny; v tomto prípade z ceny,
ktorá v tom čase bola vyplatená žalovanému ako preddavok kúpnej ceny v zmysle Čl. IV. ZoBKZ.
Zbaviť sa tejto zodpovednosti žalovaný mohol preto iba v prípade, že o vade Bytu vedel a na túto
vadu pred odovzdaním Bytu právnym predchodcom žalobkyne na základe Dohody zo dňa 30.3.2017
a tiež pred uzatvorením Kúpnej zmluvy s právnymi predchodcami žalobkyne dňa 16.8.2017 výslovne

upozornil (z podstaty veci je vylúčené zbavenie sa zodpovednosti týmto spôsobom pri skrytých vadách).
Avšak v konkrétnej veci takáto situácia nenastala. Uvedenú notifikačnú povinnosť (upozorniť na vadu)
nie je možné preniesť na nadobúdateľa veci, a to ani vtedy, ak sa nadobúdateľ vlastnou iniciatívou
o možnej existencii vady veci dozvedel. V tomto prípade však vada Bytu existovala už v čase jeho
odovzdania právnej predchodkyni žalobkyni, nakoľko balkón nad obytnou miestnosťou Bytu bol v tom

časepostavený.VadaBytuspočívalavtom,žesvetelnosťBytunezodpovedalapredpísanýmtechnickým
normám, teda išlo o faktickú vadu predmetu odovzdania a následne aj prevodu. Žalovaný pri odovzdaní
BytudoužívaniaaneskôrajpriprevodeBytunaprávnychpredchodcovžalobkyne(budúcichkupujúcich)
na vadu nielenže neupozornil, ale túto skutočnosť výslovne popieral. Bolo povinnosťou žalovaného po
tom, čo ho na vadu Bytu upozornila právna predchodkyňa žalobkyne, sa dôsledne zaujímať, či táto

vada existuje alebo nie, napríklad aj vyhotovením osobitného znaleckého posudku. Žalovaný v tejto
súvislosti len odkázal na kolaudačné rozhodnutie, v rámci ktorého sa vytýkaná vada osobitne neskúmala
a ktorého účastníkmi právni predchodcovia žalobkyne neboli a formálne vadu poprel. Preto za daného
stavu nepovažuje súd za právne významnú v súvislosti so vznikom zodpovednosti žalovaného v zmysle
§ 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka tú okolnosť, že právni predchodcovia žalobkyne o vade Bytu

vedeli, nakoľko si dali za týmto účelom vyhotoviť znalecký posudok, keďže ich žalovaný na vadu pri
odovzdaní Bytu neupozornil. Záver znaleckého posudku, podľa ktorého svetelnosť Bytu nezodpovedá
príslušným technickým normám v tomto prípade len preukazuje (deklaruje) existenciu vady Bytu v čase
uzatvorenia kúpnej zmluvy medzi právnymi predchodcami žalobkyne a žalovaným. Nesporným faktom
ostáva, že napriek tomu, že Byt mal opísanú vadu, žalovaný nadobúdateľov na ňu pred odovzdaním

bytu do užívania na základe Dohody neupozornil a nesplnil si povinnosť, ktorá by ho mohla zbaviť
jeho objektívnej zodpovednosti za vadu Bytu. Naopak žalovaný aj po následnom vytknutí tejto vady
budúcimi predávajúcimi listom zo dňa 26.7.2017 (prvýkrát e-mailom zo dňa 8.6.2017), súčasne so
žiadosťou o zľavu z kúpnej ceny Bytu, existenciu vytknutej vady bytu výslovne popieral. Na žalovaným
prezentovaný výklad právnej úpravy objektívnej zodpovednosti za vady veci (či už všeobecnej úpravy

alebo špeciálnej v prípade kúpnej zmluvy) v neprospech nadobúdateľa veci, podľa názoru súdu prvej
inštancie nemožno pristúpiť. Vyjadril nesúhlas s argumentáciou žalovaného, že nakoľko v danom
prípade nadobúdateľ vedel o vade veci, hoci ju odovzdávajúci, resp. neskôr predávajúci popieral a
tvrdil, že Byt vytýkanú vadu nemá, je rovnakým prípadom, ako keby scudziteľ/predávajúci nadobúdateľa/kupujúceho pred prenechaním/predajom veci vopred na vadu veci upozornil a tým sa zbavil svojej
zodpovednosti za túto vadu veci (pozri § 500 a aj § 501 Občianskeho zákonníka, ktorého aplikácia je
však pri byte vylúčená a tiež § 597 Občianskeho zákonníka). Vedomosť nadobúdateľa alebo kupujúceho

o vade veci, ktorú ale scudzitieľ alebo predávajúci výslovne popiera, nemôže nahradiť jeho povinnosť
na vadu veci upozorniť za účelom zbavenia sa svojej objektívnej zodpovednosti za túto vadu veci.
Čo sa týka samotnej existencie vytknutej vady Bytu, táto bola podľa súdu prvej inštancie v konaní
dôkazne preukázaná na základe predloženého znaleckého posudku č. X/XXXX, zo dňa 28.7.2017, Ing.
P. D. a jeho odpovedi na neskoršie námietky žalovaného vznesené v rámci konania. Konajúci súd

uviedol, že nemohol prihliadať na námietky právneho zástupcu žalovaného, ktoré voči záverom znalca
uvedeným v posudku vzniesol, keďže sa jedná o výsledok odbornej činnosti znalca, kvalifikovaného
odborníka pre posúdenie spornej odbornej otázky - či svetelnosť Bytu s ohľadom na stavebné zmeny
(umiestnenie balkóna nad okno obývacej miestnosti) spĺňa predpísané technické normy. Ide o súkromný
znalecký posudok s doložkou podľa § 209 C.s.p., ktorý je zákonom aprobovaný ako účinný dôkazný
prostriedok. Naproti tomu laické vyjadrenie právneho zástupcu žalovaného k tejto nepochybne odbornej

otázke ohľadom vytknutej vady Bytu, nemohlo spochybniť odborné závery znalca. Rovnako tak nemohol
z viacerých dôvodov prihliadnuť na znalecký posudok, ktorý predložil žalovaný a ktorý vypracovala
spoločnosť anua s.r.o., IČO: 46 838 201 v mesiaci apríl 2014. Nešlo však o súkromný znalecký posudok
zmysle § 219 C.s.p. a ani o posudok vyhotovený v rámci znaleckého dokazovania nariadeného súdom
v zmysle § 207 a § 208 C.s.p. za účelom posúdenia odborných otázok a tento dôkaz mohol súd vykonať

len ako listinu v zmysle 204 C.s.p., tzn. že jeho závery nemohli účinne poprieť odborné závery znalca
Ing. D.. Už len podľa dátumu jeho vyhotovenia (v apríli 2014) je zrejmé, že nemohol reflektovať stav
predmetného Bytu po neodsúhlasenej zmene pri konečnej realizácii výstavby s umiestnením balkóna
nad okno jeho obytnej miestnosti. Napokon z neho vyplýva, že bol vyhotovený s cieľom posúdiť vplyv
plánovanej stavby Bytového domu, ktorom sa Byt nachádzal na okolitú zástavbu a vlastný objekt

z hľadiska svetlotechniky, avšak vychádzal zo situácie v danom čase a táto otázka vo vzťahu ku
konkrétnemu Bytu v posudku nebola vôbec riešená. Z toho dôvodu prvoinštančný súd neprihliadol na
námietky žalovaného ohľadom existencie vytknutej vady Bytu a dospel k záveru, že existencia tejto
vady Bytu v čase jeho odovzdania na základe Dohody o užívaní dňa 30.3.2017, bola v konaní dôkazne
preukázaná. K argumentácii žalovaného, že nenesie zodpovednosť za vadu Bytu, ktorá bola známa

právnym predchodcom žalobkyne pred uzatvorením kúpnej zmluvy, ktorú napriek tomu uzatvorili, súd
prvej inštancie uviedol, že z § 597 Občianskeho zákonníka, ktoré je špeciálnym ustanovením pre prípad
zodpovednosti za vady kúpenej veci (§ 500 Občianskeho zákonníka) vyplýva, že v prípade kúpnej
zmluvy ide o objektívnu zodpovednosť predávajúceho za skryté alebo aj zjavné vady existujúce v dobe
uzavretia kúpnej zmluvy, na ktoré kupujúci predávajúceho v zmysle § 596 Občianskeho zákonníka

neupozornil. Je preto bez právneho významu to, či v danom prípade vytýkaná vada Bytu bola zjavná
alebo skrytá, ako sa mylne domnieva žalovaný (viď rozhodnutie Najvyššieho súdu Českej republiky
sp. zn. 33 Cdo 896/2010). Podstatnou okolnosťou je, že vada Bytu existovala z hľadiska všeobecnej
zodpovednosti podľa § 499 a nasl. Občianskeho zákonníka v čase odovzdania bytu žalovaným do
užívania právnym predchodcom žalobkyne (na základe ZoBKZ a nadväzujúcej Dohody) a rovnako tak

táto vada Bytu existovala aj z hľadiska vzniku zodpovednosti za vady predanej veci podľa § 596 a
nasl. Občianskeho zákonníka aj čase uzatvorenia kúpnej zmluvy právnymi predchodcami žalobkyne a
žalovaného dňa 16.8.2017. Ďalšou podstatnou okolnosťou pre vznik zodpovednosti žalovaného bolo
podľa názoru súdu prvej inštancie tiež to, že žalovaný pri odovzdaní Bytu nadobúdateľa a ani pri prevode
Bytu kupujúcich (v oboch prípadoch právnych predchodcov žalobkyne), na túto vadu neupozornil. To,

že žalovaný vadu popieral, reklamáciu považoval za nedôvodnú možno vykladať len tak, že i keď o
tejto vade Bytu nevedel, avšak ignoroval možnosť tejto vady, čo ho však nezbavuje zodpovednosti
za uvedenú vadu Bytu, pokiaľ sa neskôr preukázalo, že táto vada v čase odovzdania do užívania
Bytu, resp. v čase prevodu Bytu existovala. Pritom ide o takú vlastnosť veci (Bytu), ktorú možno
považovať za obvyklú a žiadúcu pre riadne užívanie Bytu. Konajúci súd sa nestotožnil ani s argumentom

žalovaného, že právni predchodcovia žalobkyne v kúpnej zmluve prehlásili, že im je dobre známy
stav Bytu a zmluva neobsahuje žiadnu výslovne vymienenú vlastnosť Bytu, nakoľko požiadavku, aby
mal Byt parametre vyžadované stavebnými technickými normami, vrátane svetelnosti, nie je potrebné
výslovne uvádzať v zmluve ako vymienenú vlastnosť predávaného Bytu, ale ide o vlastnosť Bytu, ktorá
sa obvykle zohľadňuje pri vyhotovení bytu v rámci prípravy projektovej dokumentácie. V tejto súvislosti

súd prvej inštancie doplnil, že možnosť neuzatvoriť kúpnu zmluvu na základe ZoBKZ podľa § 50a
Občianskeho zákonníka z dôvodu, že právni predchodcovia žalobkyne mali vedomosť o existencii tejto
vady pred uzatvorením kúpnej zmluvy síce zákon pripúšťa v § 50a ods. 3 Občianskeho zákonníka,
avšak v danom prípade nebolo tvrdené a preukázané, že by boli splnené podmienky pre postup podľatohto ustanovenia. Pri vytýkanej vade Bytu nedošlo k zmene okolností do tej miery, aby nebolo možné
spravodlivo požadovať od strán ZoBKZ uzavretie kúpnej zmluvy na základe ZoBKZ a stranám by
zanikol záväzok zo ZoBKZ. Ohľadom prípadného odstúpenia od ZoBKZ súd prvej inštancie poukázal

na znenie § 497 Občianskeho zákonníka, nakoľko medzi stranami v čase zistenia vady bytu došlo k
plneniu a k čiastočného prijatiu plnenia z titulu uzatvorenej ZoBKZ. K namietanej neplatnosti ZoBKZ
a KZ 1 v zmysle § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka advokátom žalovaného, prvoinštančný súd len
stručne uviedol, že v danom prípade neboli tvrdené a preukázané žiadne skutkové okolnosti na základe,
ktorých by bolo možné dospieť k záveru o vadách vôle a prejavu účastníkov uvedených zmlúv. Samotná

skutočnosť, že predmetný Byt rodičia žalobkyne ako budúci kupujúci podľa ZoBKZ a kupujúci podľa
KZ 1 krátko po jeho nadobudnutí previedli na žalobkyňu neznamená, že ZoBKZ a KZ 1 neuzatvorili
slobodne a vážne (nebolo pochýb, že bola uzatvorená určite a zrozumiteľne). Nebola uvedená žiadna
skutočnosť spochybňujúca vážnu a slobodnú vôľu rodičov žalobkyne uzatvoriť ZoBKZ a na základe
nej kúpnu zmluvu, tzn. slobodne a vážne, určitým a zrozumiteľným spôsobom prejavená vôľa rodičov
žalobkyne najskôr nadobudnúť Byt do svojho výlučného vlastníctva (bezpodielového spoluvlastníctva

manželov), napríklad z dôvodu ochrany majetkových práv dcéry a následne tento Byt previesť na
žalobkyňu ďalšou kúpnou zmluvou. Spochybnenie prejavu vôle matky žalobkyne pri podpise ZoBKZ a
prejavu vôle rodičov žalobkyne pri podpise kúpnej zmluvy zostalo len v rovine tvrdení, bez preukázania
ďalších skutkových okolností, ktoré by mohli spochybniť slobodnú a vážne prejavenú vôľu uzatvoriť
kúpnu zmluvu podľa ZoBKZ budúcou kupujúcou/kupujúcimi (do BSM). Čo sa týka stanovenia výšky

primeranejzľavysodkazomnacitovanéustanovenia§499,§596a§597ods.1Občianskehozákonníka
je tieto potrebné interpretovať tak, že v spôsobe určenia primeranej zľavy z dojednanej kúpnej ceny
patria k právnym normám s relatívne neurčitou (abstraktnou) hypotézou, ktoré ponechávajú súdu, aby
podľa svojej úvahy vymedzil sám hypotézu tejto právnej normy zo širokého, vopred neobmedzeného
okruhu okolností (viď rozhodnutie Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 21 Cdo 5236/2007).

Podľa rozhodovacej praxe súdov a súvisiacej literatúry výška zľavy z ceny z titulu vady veci závisí
od povahy a rozsahu vady vzhľadom k dojednanej kúpnej cene, cene nutných opráv veci, na znížení
funkčných vlastností veci alebo jej estetickej hodnoty, na ďalšom možnom spôsobe užívania veci, a
od iných obdobných hľadísk. Jednou z možností jej výpočtu je aj určenie primeranej zľavy z kúpnej
ceny znaleckým posudkom porovnaním všeobecnej ceny veci s vadou a bez vady. Konajúci súd preto

pre ustálenie primeranej zľavy z kúpnej ceny vychádzal zo sumy vykalkulovanej znaleckým posudkom
č. XX/XXXX znalca Ing. N. vo výške 24.100,- € v nadväznosti na povahu vytknutej vady Bytu, ktorá
má za následok zníženie užívacích vlastností bytu (denného osvetlenia obytnej miestnosti), pričom
v konaní nebolo preukázané, že by tieto vady robili Byt neupotrebiteľným, resp. neužívateľným. Za
primeranú zľavu z kúpnej ceny preto považoval žalovanú sumu 24.100,- €, a to aj s ohľadom na spôsob

jej výpočtu ako rozdielu znalcom určenej všeobecnej hodnoty Bytu bez vady a všeobecnej hodnoty Bytu
s vadou a nie rozdielu medzi kúpnou cenou, ktorú právni predchodcovia žalobkyne zaplatili žalovanému
a znalcom vypočítanej ceny bytu s vadou, nakoľko nebolo v konaní sporné, že okrem kúpnej ceny boli
na Byte vykonané ďalšie investície, ktoré cenu Bytu navýšili (na celkovú sumu 202.532,81 €). Preto
s ohľadom na výšku kúpnej ceny a ďalších investícií, priznaná zľava zodpovedá vyššie uvedeným

princípom jej výpočtu, hľadiskám a podľa názoru súdu aj spravodlivému usporiadaniu vzťahov medzi
stranami sporu. Vzhľadom na absenciu konkrétnej právnej úpravy postupu pre výpočet výšky zľavy z
titulu vady veci, výpočet per analogiam zodpovedá aj úprave podľa § 439 ods. 1 Obchodného zákonníka,
podľa ktorého nárok na zľavu z kúpnej ceny zodpovedá rozdielu medzi cenou tovaru bez vád a cenou
tovaru s vadami v čase, kedy sa malo uskutočniť riadne plnenie. Napokon prvoinštančný súd k námietke

o nedostatku aktívnej legitimácie žalobkyne v spore, s ohľadom na nemožnosť postúpenia žalovaného
nároku a s tým súvisiacu argumentáciu žalovaného uviedol, že v danom prípade bol predmetom
postúpenia reklamačný nárok právnych predchodcom žalobkyne, ktorý si uplatnili u žalovaného titulom
vady, ktorú zistili po tom, čo si prevzali Byt dňa 30.3.2017 na základe ZoBKZ a Dohody a ktorý si dňa
26.7.2017 uplatnili u žalovaného. Ide teda o pohľadávku z titulu reklamačných nárokov a z charakteru

tejto pohľadávky vyplýva, že môže byť predmetom písomnej zmluvy o postúpení. Občianske právo
a ani obchodné právo pojem pohľadávky nedefinuje a možno ju charakterizovať ako právo veriteľa
požadovať po dlžníkovi určitú majetkovú hodnotu. Pohľadávka môže byť peňažná alebo nepeňažná.
Pohľadávka veriteľa je zásadne vybavená nárokom. Pohľadávka je v podstate právny nárok voči
určitej osobe. Pohľadávku možno vymedziť ako právo vznikajúce jednému účastníkovi záväzkového

vzťahu (veriteľovi), požadovať plnenie od druhého účastníka (dlžníka) a najčastejším dôvodom vzniku
pohľadávky je uzatvorený zmluvný vzťah. Z uvedeného vyplýva, že pohľadávka môže vzniknúť aj z
titulu vytknutej vady veci (reklamácie) všeobecne voči scudziteľovi veci (a aj osobitne v prípade kúpnej
zmluvy voči predávajúcemu). Nakoľko ku dňu postúpenia pohľadávky z titulu reklamácie vady veci nazáklade zmluvy uzatvorenej medzi rodičmi žalobkyne - Ing. J. U. a Ing. A. U. (postupca) a žalobkyňou
(postupník) v Čl. V. bod 2. a 3. Kúpnej zmluvy zo dňa 29.9.2017 už došlo k reklamácii vady veci na
základe predchádzajúcej žiadosti matky žalobkyne (Ing. A. U.) o zľavu z ceny Bytu listom adresovaným

žalovanému zo dňa 26.7.2017, a teda je zrejmé, že pohľadávka ako právny nárok na zľavu z ceny veci
(Bytu) z titulu zistenej vady po prevzatí Bytu a zaplatení jeho ceny na základe ZoBKZ, v čase postúpenia
existovala a mohla byť predmetom zmluvy o postúpení pohľadávky podľa § 524 a nasl. Občianskeho
zákonníka. Následne rodičia žalobkyne Ing. U. a Ing. U. (postupca) listom zo dňa 26.10.2017 oznámili
žalovanému postúpenie pohľadávky na žalobkyňu. Zároveň si žalobkyňa (postupník) listom zo dňa

26.10.2017 u žalovaného uplatnila nárok na zľavu z kúpnej ceny z titulu vady Bytu vo výške 20.000,- €. S
odkazom na ustanovenie § 526 ods. 2 Občianskeho zákonníka ďalej dôvodil, že relevantné oznámenie
postupcu dlžníkovi o postúpení pohľadávky bez ďalšieho zakladá aktívnu legitimáciu postupníka na
vymáhanie postúpenej pohľadávky. Súd z takéhoto oznámenia vychádza bez toho, aby ako prejudiciálnu
otázku skúmal existenciu a platnosť zmluvy o postúpení. Dlžník sa v takomto prípade nemôže úspešne
dovolať neplatnosti zmluvy o postúpení pohľadávky alebo jej neexistencie. To by mohol len vtedy, ak

by postúpenie pohľadávky preukazoval zmluvou o postúpení postupník (rozsudok Najvyššieho súdu
Slovenskej republiky zo dňa 11.6.2003, sp. zn. 4 Obo 210/01). Z citovaného ustanovenia naviac vyplýva,
že ak pôvodný veriteľ (Ing. U.) oznámila svojmu dlžníkovi (žalovaný), že pohľadávku, ktorú voči nemu
má (nárok na zľavu z ceny Bytu titulu vady), postúpila tretej osobe (žalobkyni), právnou skutočnosťou,
na základe ktorej má žalovaný plniť žalobkyni s dôsledkom zbavenia sa svojho záväzku, je oznámenie

jeho pôvodného veriteľa o postúpení pohľadávky, pričom to platí bez ohľadu na to, či zmluva o postúpení
pohľadávky je platná, resp. či vôbec vznikla. Dlžník sa v takomto prípade nemôže dovolávať neplatnosti
zmluvy o postúpení pohľadávky alebo jej neexistencie a nie je oprávnený sa dožadovať ani preukázania
zmluvy o postúpení. Vzhľadom k uvedenému súd prvej inštancie uzavrel, že relevantné oznámenie
postupcu (rodičov žalobkyne) žalovanému dlžníkovi o postúpení pohľadávky, bez ďalšieho zakladá

aktívnu legitimáciu žalobkyne ako postupníka na vymáhanie postúpenej pohľadávky na súde a súd
z takéhoto oznámenia vychádza bez toho, aby ako prejudiciálnu otázku skúmal existenciu a platnosť
zmluvy o postúpení.

4. O nároku na náhradu trov konania súd prvej inštancie rozhodol v zmysle § 255 ods. 1 a § 262 ods.

1 C.s.p. v súlade s princípom úspechu v konaní, keď úspešnej žalobkyni priznal voči neúspešnému
žalovanému nárok na náhradu trov konania v plnom rozsahu s tým, že o výške náhrady trov konania
rozhodne v súlade s § 262 ods. 2 C.s.p. po právoplatnosti tohto rozsudku samostatným uznesením,
ktoré vydá súdny úradník.

5. Proti tomuto rozsudku podal včas odvolanie žalovaný, ktoré odôvodnil tým, že súd prvej inštancie
dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam (§ 365 ods. 1 písm. f/
C.s.p.) a rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (§ 365
ods. 1 písm. h/ C.s.p.). Uviedol, že nesporí tú skutočnosť, že dňa 1.10.2015 uzavrel s p. H. U. - matkou
žalobkyne Zmluvu o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy podľa ustanovenia § 50a Občianskeho zákonníka,

ktorej predmetom je záväzok zmluvných strán uzavrieť budúcu kúpnu zmluvu o odplatnom prevode
vlastníckeho práva k predmetu kúpy špecifikovanému v čl. II. ods. 2 tejto zmluvy podľa ustanovenia
§ 5 zákona č. 182/1993 Z. z. za podmienok stanovených v zákone č. 182/1993 Z. z. a podmienok
dohodnutýchvtejtozmluve.Priuzatváranízmluvyvychádzalizmluvnéstranyzdohodnutýchpodmienok,
že predmet kúpy bude budúcemu kupujúcemu odovzdaný až po skolaudovaní bytového domu, úhrade

celej výšky kúpnej ceny a uzatvorení kúpnej zmluvy. V dôsledku skutočností uvedených v písm. d) bodu
4. článku V. predmetnej zmluvy nebol dodržaný predpokladaný termín dokončenia výstavby bytového
domu. Hoci v tomto smere nešlo o porušenie povinnosti zo strany budúceho predávajúceho, mohol
spôsobiť posun termínu dokončenia výstavby nepríjemnosti na strane budúcich kupujúcich. Z tohto
dôvodu žalovaný pristúpil k sprístupneniu bytov na základe osobitej dohody o užívaní, z ktorej je

zrejmé, že na jej základe nedochádza k dodaniu predmetu kúpy podľa ZoBKZ ani kúpnej zmluvy,
ale predstavuje iba možnosť, aby si budúci užívatelia mohli dať zamerať napríklad kuchynskú linku a
uskutočniť dokončovacie práce, v žiadnom prípade neslúžila ako dodanie predmetu kúpy za účelom
bývania. Vzhľadom na uvedené považoval záver súdu obsiahnutý v bode 94. odôvodnenia napadnutého
rozhodnutia za nesprávny, nakoľko umožnenie užívania bytu na základe uvedenej dohody nie je

prenechaním veci za odplatu podľa ustanovenia § 499 Občianskeho zákonníka, s ktorým súd prvej
inštancie spojil aj vznik zodpovednostného vzťahu za vady. Žalovaný ako hlavný dôvod nesprávnosti
napadnutého rozhodnutia označil nesprávne právne posúdenie okamihu vzniku zodpovednosti za vady
predmetu kúpy na strane budúceho predávajúceho. V prípade, že by bol názor súdu prvej inštanciev tejto otázke správny, potom by pripúšťal možnosť vzniku nárokov zo zodpovednosti za vady aj za
situácie, že by k uzavretiu budúcej kúpnej zmluvy vôbec neprišlo a poskytnuté plnenie by bolo „iba“
bezdôvodným obohatením na strane budúceho predávajúceho. Podľa žalovaného súd prvej inštancie

správne v bode 84. odôvodnenia napadnutého rozhodnutia uviedol podmienky pre vznik zodpovednosti
za vady ako akcesorického právneho vzťahu, avšak túto teóriu na daný prípad nesprávne aplikoval, a
teda jeho rozhodnutie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia. Základným právnym vzťahom, na
ktorý by zodpovednosť za vady nadväzovala, by bol podľa neho vzťah medzi predávajúcim a kupujúcim
založenýbudúcoukúpnouzmluvou.Uviedol,žeúlohouodvolaciehosúdujetedaposúdiť(vyriešiťprávnu

otázku), či uzavretie ZoBKZ a prenechanie budúceho predmetu kúpy na základe dohody o užívaní v
prípade poskytnutia odplaty vo forme preddavkov (dokonca nie v plnej výške) je postačujúce pre vznik
zodpovednosti za vady podľa ustanovenia § 499 Občianskeho zákonníka. Súd prvej inštancie sa iba
veľmi vágne zaoberal jeho námietkou ohľadne platnosti uzavretej ZoBKZ, ako aj KZ. Ako vyplynulo zo
samotnej výpovede žalobkyne, bola v danom čase v rozvodovom konaní a nemala záujem, aby vznikli
akékoľvek pochybnosti, či byt bude predmetom bezpodielového spoluvlastníctva manželov alebo jej

výlučnýmvlastníctvom.ZtohtodôvoduZoBKZneuzavrelaonasama,alerozhodlasapredmetnúsituáciu
riešiť pomocou svojich rodičov (resp. prostredníctvom svojej matky). Z tohto dôvodu bola uzavretá
Zmluva o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy zo dňa 1.10.2015, kde na strane budúceho kupujúceho
vystupuje iba p. H.. Avšak všetky záležitosti týkajúce sa uzavretej zmluvy, ako aj realizácie predmetného
bytu riešila iba žalobkyňa, jej rodičia neprejavili žiadny záujem na plnení ZoBKZ, z čoho žalovaný vyvodil,

že absentoval skutočný záujem budúcich kupujúcich ako budúcich nadobúdateľov o predmetný byt,
čo prinajmenšom spochybňuje ich skutočnú a vážnu vôľu stať sa vlastníkmi predmetného bytu. Tieto
skutočnosti vyplynuli aj z predloženej komunikácie so žalovaným a ostatných listín, takže žalovaný ich
považoval za preukázané. Skutočnosť, že obdobné situácie sa takýmto spôsobom riešia často ešte
neznamená,žesútietopostupyataktouzavretéprávneúkonyvsúladesozákonomasdobrýmimravmi.

V tomto smere zotrval na svojej predchádzajúcej argumentácii. S poukazom na znenie ustanovenia
§ 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka argumentoval, že súd prvej inštancie v rámci zodpovednosti za
vadu za „dodatočné“ zistenie vady, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, považuje dobu po
uzavretí ZoBKZ, ktorá podľa jeho názoru existovala v čase prevzatia bytu do užívania podľa dohody
a preberacieho protokolu a ktorá vyšla najavo až na základe ZP č. X/XXXX Ing. D. zo dňa 28.7.2017

(bod 94. odôvodnenia), čo však žalovaný nepovažuje za správne, keďže uvedené zákonné ustanovenie
je obsiahnuté v oddiele všeobecných ustanovení o kúpnej zmluve, a teda jeho aplikácia je možná
až v prípade, ak k uzavretiu kúpnej zmluvy prišlo. Ak teda podľa názoru súdu vyšla vada najavo
na základe znaleckého posudku zo dňa 28.7.2017 a k uzavretiu kúpnej zmluvy prišlo až 16.8.2017,
potom nejde o vadu, ktorá vyšla najavo „dodatočne“, keďže dodatočne podľa neho znamená dobu po

uzavretí kúpnej zmluvy. Ak teda budúci kupujúci vedel o vade budúceho predmetu kúpy a pristúpil k
uzavretiukúpnejzmluvy,hocimubolaposkytnutámožnosťzrušeniaZoBKZ,potomuplatnenienárokuna
primeranú zľavu z kúpnej ceny považuje za neopodstatnené, nakoľko mu bol známy stav nadobúdaného
predmetu kúpy. Okrem toho žalovaný tvrdil, že prvoinštančný súd upozornil aj na vyriešenie ďalších,
nadväzujúcich právnych otázok, a to najmä otázku aktívnej legitimácie žalobkyne, ktorá svoju aktívnu

legitimáciu (ako nositeľ práva) zdôvodňuje tým, že nároky vyplývajúce z vád, vrátane pohľadávky na
primeranú zľavu z ceny, jej boli postúpené v rámci kúpnej zmluvy uzavretej s Ing. H. U. a Ing. Y.
U., ktorí vystupovali ako kupujúci v KZ uzavretej so žalovaným. Ak teda zastáva názor, že nároky zo
zodpovednosti mohli vzniknúť až po uzavretí kúpnej zmluvy, potom predmetom postúpenia nemôžu
byť nároky, ktoré boli voči žalovanému uplatnené bez právneho základu pred uzavretím KZ. Taktiež

zotrval na názore, že predmetom postúpenia nemohol byť nárok kupujúcich na primeranú zľavu z kúpnej
ceny, ak bol tento uplatnený pred uzavretím kúpnej zmluvy, nakoľko neexistoval právny základ, ktorý
by im takúto možnosť poskytoval. Predmetom postúpenia bola teda neexistujúca pohľadávka. Žalovaný
nesporil, že by pohľadávka na primeranú zľavu z kúpnej ceny nemohla byť predmetom postúpenia,
avšak len za predpokladu dodržania iného postupu. V prípade, ak by bola uzavretá KZ a po jej uzavretí

by vyšla najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil a kupujúci si nárok za zľavu z kúpnej
ceny u predávajúceho uplatnil, potom tento peňažný nárok by mohol byť predmetom postúpenia. V
tomto prípade, však uplatnenie nároku „predbehlo“ okamih vzniku zodpovednosti za vady (uzavretie
KZ). Aktívne legitimovanou nemôže byť žalobkyňa ani v prípade, ak nárok na primeranú zľavu z kúpnej
ceny uplatnila na základe celkového postúpenia práv a povinností zo zodpovednosti za vady, nakoľko

obsahom týchto práv nie je len právo na plnenie, ale napríklad aj právo na odstúpenie od zmluvy,
pričom takým postúpením by prišlo k zmene obsahu záväzkov medzi zmluvnými stranami (k zmene
subjektu zrušiť zmluvu) a takáto zmena záväzkového vzťahu môže nastať iba so súhlasom zmluvných
strán (§ 493 Občianskeho zákonníka). Žalovaný s postúpením práv a povinností zo záväzkovéhovzťahu v rámci zodpovednosti za vady nevyjadril súhlas. Ďalšou podstatnou skutočnosťou, ktorou sa
súd prvej inštancie zaoberal je, či predmet kúpy je skutočne zaťažený vadou. Z obsahu znaleckých
posudkov (svetlotechnický posudok z apríla 2014 vrátane dodatku z novembra 2016) predložených

zo strany žalovaného je zrejmé, že byt, ktorý je predmetom ZoBKZ, ako aj KZ spĺňa podmienky na
denné osvetlenie a preslnenie. Dodatok z novembra 2016 bol vypracovaný výslovne v súvislosti so
zmenami oproti predchádzajúcemu projektu a bol predložený do kolaudačného konania. Na základe
zistení obsiahnutých v uvedených posudkoch bol žalovaný utvrdený v tom, že zhotovený predmet
kúpyzodpovedádohodnutýmvlastnostiam.Žalovanýnamietalchybyznaleckéhoposudkupredloženého

zo strany žalobkyne, pričom išlo o námietky správnosti meraní, či otázku právneho posúdenia, či je
STN 73 0580-2 a norma STN 73 4301, bod 7.3.7. na aplikáciu ktorej odkazoval znalec záväznou,
keďže ustanovenie § 17 ods. 2 vyhlášky č. 532/2002 Z. z. vzťahujúce sa na denné osvetlenie obytnej
miestnosti na ňu neodkazuje. Slovenské technické normy sú záväzné iba do takej miery, do akej na
ich úpravu odkazujú zákony, inak majú iba odporúčací charakter. V tomto smere považuje argument
konajúceho súdu obsiahnutý v bode 96. odôvodnenia napadnutého rozhodnutia o tom, že žalovaný

v konaní nepredložil iný dôkaz sily relevantnej a konkurujúcej znaleckému posudku za alibistický,
nakoľko vyššie uvedená problematika je vecou právneho posúdenia a nie „kontraposudku“. Žalovaný
tiež namietol správnosť výpočtu primeranej zľavy z kúpnej ceny podľa znaleckého posudku č. XX/XXXX
vypracovaného znalcom Ing. T. N., PhD., z ktorého je zrejmé, že znalec zámerne znižoval koeficient PDI
pre výpočet všeobecnej hodnoty bytu „s vadou“ v porovnaní s koeficientom PDI bytu „bez vady“, hoci

na použitie zníženého koeficient vada nemala žiaden vplyv. Znalec k týmto námietkam obsiahnutým v
záverečnej reči poskytol vyjadrenie, avšak použitý postup odôvodnil iba vágne a neodborne. Žalovaný
zastával názor, že od vyriešenia „hlavnej“ právnej otázky závisí aj riešenie ostatných právnych otázok
ohľadne aktívnej legitimácie a záväznosti STN, nedodržanie ktorých považoval znalec za vadu predmetu
kúpy. Vyslovil domnienku, že súd prvej inštancie nesprávne právne posúdil riešenie viacerých otázok

a na základe nesprávneho právneho posúdenia dospel k nesprávnym záverom premietnutých do
napadnutého rozhodnutia. Nedostatočne posúdil aj predbežnú otázku platnosti zmlúv, kde vyjadrenia
žalobkyne a listinné dôkazy jasne nasvedčovali tomu, že budúci kupujúci nemali skutočnú vôľu stať sa
vlastníkmi bytu. Odvolaciemu súdu navrhol napadnuté rozhodnutie súdu prvej inštancie zmeniť tak, že
žalobu zamietne v celom rozsahu.

6. Žalobkyňa vo vyjadrení k odvolaniu žalovaného na úvod pripomenula, že v tomto konaní sa domáha
zaplatenia sumy 24.100,- € s príslušenstvom z titulu nároku na zľavu z kúpnej ceny nehnuteľnosti
špecifikovanej v žalobe, ktorú zhotovil a následne previedol na právnych predchodcov žalobkyne
žalovaný. Uplatnený nárok na zľavu z kúpnej ceny odôvodňuje vadou predmetnej nehnuteľnosti

spočívajúcou v nedodržaní svetlotechnických noriem pri zhotovení nehnuteľnosti, ktoré preukázal
svetlotechnický posudok č. X/XXXX vypracovaný znalcom Ing. P. D.. Výšku zľavy žalobkyňa preukazuje
znaleckým posudkom č. XX/XXXX Ing. T. N., PhD. Uviedla tiež, že žalovaný v podanom odvolaní
len zopakoval svoje námietky, ktoré postupne vzniesol proti nároku žalobkyne v konaní pred súdom
prvej inštancie, pričom ten sa s predmetnými námietkami rozsiahlo a podrobne vysporiadal v

odôvodnení napadnutého rozsudku a svoje závery oprel o vykonané dokazovanie a riadne právne
zdôvodnil príslušnými ustanoveniami právnych predpisov. K námietke žalovaného týkajúcej sa vzniku
zodpovednosti za vady s odkazom na ustanovenie § 54 ods. 2 Občianskeho zákonníka a zmluvných
dojednaní ZoBKZ a dohody o užívaní uviedla, že medzi stranami je nesporné, že žalovaný ako budúci
predávajúci a právna predchodkyňa žalobkyne ako budúca kupujúca, uzavreli dňa 1.10.2015 Zmluvu

o budúcej zmluve a prílohou tejto zmluvy bolo aj dohodnuté znenie budúcej kúpnej zmluvy. Právna
predchodkyňa žalobkyne postupne vyplatila žalovanému celú dohodnutú kúpnu cenu nehnuteľnosti, ako
aj cenu nadštandardného vybavenia bytu fakturovanú faktúrou č. XXXXXXXXX.. Žalovaný s približne
trištvrte-ročným omeškaním odovzdal právnej predchodkyni žalobkyne byt do užívania neskolaudovaný
na základe dohody o užívaní. Predpokladaný termín dokončenia výstavby bytového domu nebol

dodržaný a hoci údajne nešlo o porušenie povinnosti žalovaného, žalovaný pristúpil k sprístupneniu
bytov na základe osobitnej dohody užívaní, ktoré však žalovaný nepovažuje za dodanie predmetu kúpy
v zmysle Zmluvy o budúcej zmluvy ani kúpnej zmluvy, ale údajne išlo iba o poskytnutie možnosti pre
budúcich kupujúcich, aby si mohli dať napr. zamerať kuchynskú linku a uskutočniť dokončovacie práce.
S týmto tvrdením žalovaného vyjadrila nesúhlas s tvrdením, že ide o interpretáciu, ktorá je v priamom

rozpore s ustanovením čl. II. ods. 2 až ods. 4 Dohody o užívaní. Súd prvej inštancie v tomto smere
správne v bode 93 odôvodnenia napadnutého rozsudku zhodnotil, že účastníci Dohody o užívaní si
v čl. II. výslovne upravili prípady, kedy žalovaný ako odovzdávajúci vlastník bytu (neskolaudovaného)
nezodpovedá nadobúdateľke za nedostatky bytu, ale z podstaty vady vytknutej právnou predchodkyňoužalobkyne vyplýva, že sa nejedná o vadu odstrániteľnú riadnym dokončením bytu na účely kolaudácie.
Stotožnila sa aj s ďalšími časťami odôvodnenia napadnutého rozsudku, v ktorých súd prvej inštancie
správne poukázal na skutočnosť, že právna konštrukcia zodpovednosti za vady je zachovaná rovnako

v prípade všeobecnej zodpovednosti za vady v zmysle ustanovenia § 499 až § 510 Občianskeho
zákonníka, ako aj podľa osobitnej úpravy zodpovednosti za vady predanej veci podľa § 596 až § 600
Občianskeho zákonníka, pričom vychádza z predpokladu existencie vady na predmete záväzkového
vzťahu a z predpokladu, že prevádzajúci/predávajúci neupozornil v čase odovzdania veci nadobúdateľa/
kupujúceho na vadu veci. V danom prípade prichádza do úvahy vznik zodpovednosti žalovaného

za vady prenechanej veci - bytu za odplatu (uhradený preddavok kúpnej ceny) do užívania právnej
predchodkyni žalobkyne dňa 30.3.2017 v zmysle ustanovenia § 499 Občianskeho zákonníka na základe
existujúceho záväzkového vzťahu vyplývajúceho zo Zmluvy o budúcej zmluve. Za účelovú a nelogickú
žalobkyňa považovala aj ďalšiu argumentáciu žalovaného, podľa ktorej prenechanie bytu jej právnej
predchodkyni na základe Dohody o užívaní údajne nie je prenechaním veci za odplatu. Podľa jej názoru,
zodpovednosť žalovaného za vady predmetu kúpy bola založená už v samotnej Zmluve o budúcej

zmluve v čl. XII. ods. 2, podľa ktorej budúci predávajúci zodpovedá za vady, ktoré má Predmet kúpy
v čase jeho odovzdania Budúcemu kupujúcemu. Žalovaný sa tiež zaviazal zhotoviť budúci predmet
kúpy v dohodnutej akosti, okrem iného v súlade s príslušnými právnymi predpismi a technickými
normami. K odovzdaniu bytu došlo práve na základe dohody o užívaní, t. j. jedine tento okamih môže
byť rozhodujúci pre posúdenie okamihu, kedy sa žalobkyňa (resp. jej právna predchodkyňa) mohla

dozvedieť o prípadnej vade veci. Predloženými dôkazmi preukázala, že predmetná nehnuteľnosť mala
v čase jej odovzdania vadu spočívajúcu v nesplnení svetlotechnických noriem, t. j. žalovaný porušil
svoju povinnosť vyplývajúcu z čl. XII. ods. 1 Zmluvy o budúcej zmluve. Zdôraznila, že žiadne iné
odovzdanie bytu okrem odovzdania na základe predloženej Dohody o užívaní medzi stranami tohto
sporu (resp. ich právnymi predchodcami) neprebehlo - žalovaný v tejto časti svojho odvolania neuvádza,

kedy by sa teda mal predmetný byt považovať za odovzdaný právnej predchodkyni žalobkyne na účely
následnéhouplatnenianárokovzozodpovednostizavady.Žalovanýsatýmopakovanesnažízakaždých
okolností zbaviť svojej zodpovednosti za vadu predmetu kúpy a vo svojich námietkach len účelovo hľadá
priestor na spochybnenie nároku žalobkyne, napriek tomu, že žalobkyňa si všetky svoje povinnosti z
uzavretého záväzkového vzťahu - Zmluvy o budúcej zmluvy aj následne uzavretej kúpnej zmluvy, riadne

a včas splnila a zistenú vadu predmetného bytu bez zbytočného odkladu po jej zistení reklamovala.
Taktiež zdôraznila, že právni predchodcovia žalobkyne v tomto prípade vystupovali v pozícii spotrebiteľa,
teda v zmysle § 54 ods. 2 Občianskeho zákonníka potrebné uplatniť výklad, ktorý je priaznivejší pre
spotrebiteľa, t. j. v tomto prípade žalobkyne. Súd prvej inštancie sa teda s otázkou okamihu vzniku
zodpovednosti žalovaného za vady predmetného bytu riadne vysporiadal a svoje závery vyčerpávajúce

právne zdôvodnil nielen s odkazom na obsah záväzkových vzťahov uzavretých medzi stranami sporu
ale aj s odkazom na príslušné ustanovenia Občianskeho zákonníka. K otázke platnosti kúpnej zmluvy a
súvisiacej odvolacej námietky žalovaného, že súd prvej inštancie sa len veľmi vágne zaoberal otázkou
platnosti uzavretej zmluvy o budúcej zmluve a kúpnej zmluvy žalobkyňa uviedla, že v čase uzavretia
uvedených zmlúv bola v rozvodovom konaní a nemala záujem o vznik pochybnosti ohľadne prípadného

vzniku bezpodielového spoluvlastníctva manželov k predmetu kúpy, preto Zmluvu o budúcej zmluve
uzavrela jej matka ako budúca kupujúca, ale všetky záležitosti týkajúce sa uzavretej zmluvy riešila
žalobkyňa, na základe čoho sa žalovaný domnieva, že absentoval skutočný záujem budúcich kupujúcich
o predmetný byt, čo údajne spochybňuje ich skutočnú a vážnu vôľu stať sa spoluvlastníkmi uvedeného
bytu. K tejto námietky žalovaného uviedla, že právne úkony, ktoré uzavreli jej právni predchodcovia, jej

rodičia, boli uzavreté slobode a vážne, určite aj zrozumiteľne, nepochybne uzavreli predmetné zmluvy so
slobodným a vážnym úmyslom nadobudnúť predmetný byt do vlastníctva, aj keď so zámerom následne
ho previesť žalobkyni. Samotná skutočnosť, že rodičia žalobkyne mali zámer previesť byt žalobkyni
neznamená, že pri jeho kúpe nekonali slobodne a vážne najskôr nadobudnúť byt pre seba. Takýto
postup (ktorý je v praxi navyše pomerne bežný aj z iných dôvodov, napríklad pri investičných bytoch)

nemá žiadny vplyv na platnosť predmetných právnych úkonov. V konaní pred súdom prvej inštancie
nebol zistený žiadny dôvod neplatnosti zmlúv, na základe ktorých bol prevedený predmetný byt právnym
predchodcom žalobkyne a žalovaný takúto neplatnosť ani nepreukázal. Súd prvej inštancie sa aj s touto
námietkou žalovaného vysporiadal dostatočne a svoj právny názor riadne zdôvodnil a podľa ktorého
spochybnenie prejavu vôle rodičov žalobkyne ostalo len v rovine tvrdení žalovaného bez preukázania

ďalších skutkových okolností, ktoré by mohli spochybniť slobodnú a vážnu vôľu uzatvoriť kúpnu zmluvu.
K pojmu „dodatočne zistená vada“, s odkazom na ustanovenia § 596 a § 597 ods. 1 Občianskeho
zákonníka žalobkyňa uviedla, že žalovaný v tejto súvislosti poukázal na skutočnosť, že vada mala
podľa názoru súdu prvej inštancie vyjsť najavo na základe znaleckého posudku zo dňa 28.7.2017,pričom k uzavretiu kúpnej zmluvy došlo až dňa 16.8.2017, preto údajne nejde o vadu, ktorá vyšla
najavo „dodatočne“. Uplatnenie nároku na zľavu z kúpnej ceny žalovaný považuje za neopodstatnené,
nakoľko budúcemu kupujúcemu bol známy stav nadobúdaného predmetu kúpy. K tejto námietke sa súd

prvého stupňa (správne: „prvej inštancie“ - poznámka odvolacieho súdu) obsiahlo vyjadril v bode 97.
odôvodnenia napadnutého rozsudku, v ktorom okrem iného poukázal na skutočnosť, že z uvedeného
zákonného ustanovenia (ktoré je špeciálnym ustanovením pre prípad zodpovednosti za vady predanej
veci), vyplýva, že v prípade kúpnej zmluvy ide o objektívnu zodpovednosť predávajúceho za skryté aj
zjavné vady existujúce v dobe uzavretia kúpnej zmluvy, na ktoré predávajúci kupujúceho neupozornil.

Podstatnými okolnosťami pre vznik zodpovednosti žalovaného teda bolo, že (i) vada bytu existovala v
čase jeho odovzdania kupujúcemu, a zároveň (ii) žalovaný pri odovzdaní bytu nadobúdateľa na túto
vadu neupozornil. Uznala správnosť (plne sa s ním stotožňujúc) záveru súdu prvej inštancie uvedeného
v bode 95. odôvodnenia napadnutého rozsudku, podľa ktorého žalovaný sa tejto zodpovednosti mohol
zbaviť len vtedy, ak by na vadu nadobúdateľov bytu výslovne upozornil, k čomu však nedošlo. Uvedenú
notifikačnú povinnosť (upozorniť na vadu) nie je možné preniesť na nadobúdateľa, a to ani vtedy, ak

sa nadobúdateľ vlastnou iniciatívou o možnej existencii vady dozvedel. Žalovaný však pri prevode bytu
na právnych predchodcov žalobkyne na túto vadu nielenže neupozornil, ale túto skutočnosť výslovne
popieral. Podľa názoru súdu prvej inštancie sa mal žalovaný dôsledne zaujímať, či vada existuje alebo
nie, ale žalovaný len odkázal na kolaudačné rozhodnutie, v rámci ktorého sa vytýkaná vada osobitne
neskúmala a ktorého účastníkmi právni predchodcovia žalobkyne ani neboli, a formálne vadu poprel.

Súd prvej inštancie preto v súvislosti so vznikom zodpovednosti žalovaného nepovažoval za právne
významnú tú okolnosť, že právni predchodcovia žalobkyne o vade vedeli, ale to, že žalovaný ich na
vadu neupozornil, t. j. nesplnil si notifikačnú povinnosť. Pripomenula, že medzi žalovaným a právnou
predchodkyňou žalobkyne bola najskôr dňa 1.10.2015 uzatvorená Zmluva o budúcej zmluve, ktorej
predmetom bol záväzok žalovaného zabezpečiť vyhotovenie budúceho predmetu kúpy za podmienok

uvedených v Zmluve o budúcej zmluve a v kvalite vyplývajúcej z čl. XII. ods. 1 Zmluvy o budúcej
zmluve a záväzok oboch zmluvných strán uzavrieť budúcu kúpnu zmluvu s dojednaným obsahom,
ktorý bol ako príloha č. 3 súčasťou zmluvy o budúcej zmluve. Predmet kúpy bol na základe Dohody
o užívaní najskôr odovzdaný budúcemu kupujúcemu do užívania a až následne dňa 16.8.2017 bola
uzavretá kúpna zmluva. Zároveň je potrebné zdôrazniť, že právna predchodkyňa žalobkyne na základe

zmluvy o budúcej zmluve uhradila celú kúpnu cenu predmetu kúpy ešte pred uzavretím kúpnej zmluvy.
S prihliadnutím na uvedené, ako aj s prihliadnutím na skutočnosť, že žalobkyňa navyše predmetný
byt pred uzavretím kúpnej zmluvy niekoľko mesiacov užívala, je zrejmé, že samotné uzavretie kúpnej
zmluvy bolo v tomto prípade len formálnym úkonom, ktorého účelom bolo dosiahnuť vecnoprávne účinky
dohodnutého predaja nehnuteľnosti, t. j. vklad vlastníckeho práva kupujúcich do katastra nehnuteľností.

Zodpovednosť za vady prevádzaného bytu na seba žalovaný pritom prevzal už v Zmluve o budúcej
zmluve, a to v čl. XII. ods. 2 Zmluvy o budúcej zmluve. Je tak zrejmé, že predmetný byt mal v čase
jeho odovzdania právnej predchodkyni žalobkyne vadu, na ktorú žalovaný nadobúdateľa neupozornil
a ktorá bola zistená až po odovzdaní bytu právnej predchodkyni žalobkyne. K aktívnej legitimácii
žalobkyne (s odkazom na ustanovenia § 524 ods. 1, § 525 ods. 1 a § 599 ods. 1 Občianskeho

zákonníka), ktorú námietku vzniesol žalovaný v podanom odvolaní, nesprávne sa domnievajúc, že
predmetom postúpenia nemôžu byť nároky, ktoré boli údajne bez právneho základu uplatnené voči
žalovanému pred uzavretím kúpnej zmluvy a že pohľadávka na zľavu z kúpnej ceny by mohla byť
predmetom postúpenia len v prípade, ak by bol dodržaný iný postup - najskôr uzavretá kúpna zmluva,
až potom reklamovaná vada a uplatnený nárok na zľavu z kúpnej ceny, žalobkyňa argumentovala, že

aj k tejto námietke sa vyjadrovala v konaní pred súdom prvej inštancie, preto len zhrnula, že právni
predchodcovia žalobkyne by boli oprávnení postúpiť svoju pohľadávku na zľavu z ceny bytu aj bez toho,
aby si predmetný nárok sami uplatnili u žalovaného. Zo žiadneho ustanovenia právneho predpisu totiž
nevyplýva záver, že nárok na zľavu z kúpnej ceny vzniká až okamihom jeho uplatnenia u predávajúceho,
t. j. až vtedy sa z nej stáva spôsobilý predmet postúpenia. Uplatnenie nároku na zľavu z kúpnej ceny

u predávajúceho je len predpokladom jeho budúceho prípadného uplatnenia na súde. Poukázala na
skutočnosť, že ani budúcu pohľadávku, resp. pohľadávku, ktorá má vzniknúť v budúcnosti, nevylučuje
právny poriadok z okruhu postupiteľných práv. To znamená, že aj keby pohľadávka kupujúcich v čase jej
postúpeniaešteneexistovala(čovšakpoprela),bolojumožnéplatnepostúpiťakobudúcupohľadávku.S
poukazom na dostupnú odbornú literatúru vyslovila presvedčenie, že pohľadávka - nárok na poskytnutie

zľavy z kúpnej ceny platne vznikol, pričom nepochybne ide o pohľadávku, ktorú je možné postúpiť,
pričom na toto postúpenie v zmysle § 524 ods. 1 Občianskeho zákonníka nie je potrebný súhlas
žalovaného. K obdobnému záveru dospel aj súd prvej inštancie v bode 102 odôvodnenia napadnutého
rozsudku. Rodičia žalobkyne listom zo dňa 26.10.2017 oznámili žalovanému postúpenie pohľadávkyna žalobkyňu, pričom relevantné oznámenie postupcu dlžníkovi o postúpení pohľadávky bez ďalšieho
zakladáaktívnulegitimáciupostupníkanavymáhaniepostúpenejpohľadávky.Zdôraznila,žepredmetom
postúpenia bola pohľadávka na zľavu z kúpnej ceny, t. j. nárok zo zodpovednostného vzťahu, v ktorom

predávajúci zodpovedá kupujúcemu za vadu predmetu kúpy, pričom kupujúcemu vzniká peňažný nárok
- na zľavu z kúpnej ceny. Je pritom nepochybné, že obsah tohto vzťahu sa postúpením pohľadávky
na zľavu z kúpnej ceny nemení, keďže ide o peňažný nárok. Poukázala v tejto súvislosti na rozsudok
Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 4 Cdo 105/2000. Postúpením pohľadávky na zľavu
z kúpnej ceny nedôjde k zhoršeniu postavenia dlžníka (v tomto prípade predávajúceho), keďže táto

pohľadávka nie je viazaná na osobu kupujúceho ako veriteľa. Aj túto skutočnosť teda súd prvej inštancie
podľa jej názoru správne právne posúdil a žalovaný v podanom odvolaní neuviedol žiadne relevantné
skutočnosti spôsobilé právne závery súdu prvej inštancie spochybniť. Ohľadne otázky existencie vady
a k správnosti výpočtu zľavy z kúpnej ceny žalobkyňa dôvodila, že v zmysle § 17 ods. 1 vyhlášky
Ministerstva životného prostredia Slovenskej republiky, návrh denného osvetlenia sa musí posudzovať
spoločne so súvisiacimi činiteľmi, so združeným a umelým osvetlením, preslnením vrátane vplyvu

okolitých budov a stálej zelene, ako aj vplyvu navrhovanej stavby na existujúcu zástavbu s cieľom
dosiahnuť vyhovujúce podmienky zrakovej pohody s minimálnou celkovou spotrebou energií v súlade so
slovenskými technickými normami. Podľa ustanovenia § 18 ods. 2 vyhlášky o všeobecných technických
požiadavkách na výstavbu,byt musí byť preslnený. Preslnenie sa posudzuje podľa slovenskej technickej
normy. Žalovaný v odvolaní opakovane spochybnil, že predmetný byt bol skutočne zaťažený vadou

tak ako to vyplýva zo záverov znaleckých posudkov predložených žalobkyňou, pričom poukázal na
svetlotechnický posudok z XX/XXXX. a jeho dodatok z 11/2016 zhotoviteľa annua s. r. o., z ktorých podľa
jeho názoru vyplýva, že predmetný byt spĺňa podmienky na denné osvetlenie a preslnenie. Žalovaný v
tejto súvislosti spochybnil, či je STN 73 0580-2 a norma STN 73 4301, na aplikáciu ktorých odkazuje
znalec, záväznou, keďže ustanovenie § 17 ods. 2 vyhlášky o všeobecných technických požiadavkách

na výstavbu na ňu údajne neodkazuje, pričom argumentuje, že slovenské technické normy sú údajne
záväzné len do tej miery, do akej na ich úpravu odkazujú zákony, inak majú iba odporúčací charakter.
Žalobkyňa v tomto smere oponovala, že ustanovenie § 17 ods. 1, ako aj § 18 ods. 2 uvedenej vyhlášky
na predmetné slovenské technické normy výslovne odkazujú - podľa § 17 ods. 1 sa návrh denného
osvetlenia musí posudzovať spoločne so súvisiacimi činiteľmi, so združeným a umelým osvetlením,

preslnením vrátane vplyvu okolitých budov a stálej zelene, ako aj vplyvu navrhovanej stavby na
existujúcu zástavbu s cieľom dosiahnuť vyhovujúce podmienky zrakovej pohody s minimálnou celkovou
spotrebou energií v súlade so slovenskými technickými normami, pričom uvedené ustanovenie odkazuje
aj na STN 73 0580 -1, STN 73 0580-2, t. j. slovenské technické normy, ktoré použil znalec Ing. D. v
predloženom posudku. Podľa § 18 ods. 2 uvedenej vyhlášky, musí byť byt preslnený, pričom preslnenie

sa posudzuje podľa slovenskej technickej normy - toto ustanovenie zase odkazuje na STN 73 4301, t. j.
tiežslovenskútechnickúnormu,ktorúpoužilznalecIng.D.vosvojomposudku.Jetedazrejmé,žeznalec
Ing. D. v posudku použil správne technické normy, ktoré sú vzhľadom na ich zaradenie do citovaných
ustanovení vyhlášky záväzné. Doplnila, že žalovaný sa v Zmluve o budúcej zmluve výslovne zaviazal, že
zabezpečí vyhotovenie predmetu kúpy v súlade s príslušnými právnymi predpismi, technickými normami

a dohodnutými podmienkami. Žalovaný bol teda nepochybne povinný zhotoviť predmetný byt v súlade
s technickými normami, ktoré použil aj znalec Ing. D. v predloženom posudku, pričom uvedený posudok
preukázal, že žalovaný si túto povinnosť nesplnil, preto zodpovedá žalobkyni za takto zistenú vadu. Vo
vzťahu k ostatným námietkam žalovaného uvedeným v odvolaní opätovne poukázala na skutočnosť,
že v prípade oboch ňou predložených znaleckých posudkoch ide o posudky k odborným otázkam

vypracovaným odborníkmi - znalcami v odbore stavebníctvo. Pokiaľ považoval žalovaný ich závery za
nesprávne,malmožnosťpredložiťvlastnýznaleckýposudokapripomenula,že svetlotechnickýposudok
z apríla 2016 a jeho dodatok z novembra 2016 zhotoviteľa annua s.r.o., na ktorý sa odvoláva žalovaný
nie je znaleckým posudkom v zmysle ustanovenia § 209 C.s.p., neobsahuje žiadne svetlotechnické
posúdenie bytu, a to ani pred ani po stavebnej úprave pôvodného projektu, ktorým bol nad byt žalobkyne

doplnený nový balkón. Žalobkyňa na záver vyjadrila presvedčenie, že ani námietky žalovaného týkajúce
sa existencie vady a správnosti vyčíslenia zľavy z kúpnej ceny nie sú dôvodné, podané odvolanie nie
je dôvodné a napadnutý rozsudok je vecne správny a dostatočne a riadne odôvodnený. Odvolaciemu
súdu navrhla napadnutý rozsudok potvrdiť a priznať jej nárok na náhradu trov odvolacieho konania.

7. Ďalšie vyjadrenia sporových strán už predložené neboli.

8. Odvolací súd preskúmal vec, súc pritom viazaný rozsahom a dôvodmi odvolania túto prejednal bez
nariadenia pojednávania, keď pre nariadenie pojednávania podľa ustanovenia § 385 ods. 1 C.s.p.neboli splnené zákonné podmienky (nebolo potrebné doplniť resp. zopakovať dokazovanie, nevyžaduje
to dôležitý verejný záujem) a dospel k záveru, že odvolaniu žalovaného nemožno priznať úspech.
Rozsudok verejne vyhlásil dňa 24. septembra 2025; o termíne verejného vyhlásenia rozsudku boli

strany sporu upovedomené zákonným spôsobom (§ 378 ods. 1, § 219 ods. 1, ods. 3, § 385 ods.
1 C.s.p.). Napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie potvrdil (§ 387 ods. l, ods. 2, ods. 3 C.s.p.) a
keďže sa stotožňuje s dôvodmi rozsudku ako správnymi, rozsudok odvolacieho súdu už ďalšie dôvody
neobsahuje. Na zdôraznenie správnosti rozsudku súdu prvej inštancie však odvolací súd považuje za
potrebné uviesť nasledovné.

9. Pri rozhodovaní vychádzal odvolací súd z vyššie uvedených zákonných ustanovení. Rozhodujúcim
pre posúdenie vecnej a právnej správnosti rozsudku súdu prvej inštancie boli skutočnosti, ktoré vyšli
najavo vykonaným dokazovaním súdom prvej inštancie a ktoré teda nepochybne existovali v čase
vyhlásenia jeho rozsudku. Odvolateľ v odvolaní neuviedol podstatné, rozhodujúce, konkrétne právne
skutočnosti, ktoré by odôvodňovali iné rozhodnutie odvolacieho súdu.

10.Súdprvejinštancieriadnezistilskutkovýstavveci,keďvykonaldokazovanievrozsahupotrebnomna
zistenie rozhodujúcich skutočností (§ 185 a nasl. C.s.p.) z hľadiska posúdenia opodstatnenosti žaloby,
výsledky vykonaného dokazovania správne zhodnotil (§ 191 ods. l C.s.p.) a na ich základe dospel k
správnym skutkovým záverom, následne k správnym právnym záverom, ktoré v napadnutom rozhodnutí

aj náležite odôvodnil (§ 220 ods. 2 C.s.p.). V postupe súdu prvej inštancie z hľadiska procesnoprávneho
neboli zistené žiadne vady majúce za následok nesprávne rozhodnutie vo veci samej, na ktorú by musel
odvolací súd prihliadať aj bez namietania stranou sporu (§ 380 ods. 2 C.s.p.).

11. Predmetom prejednávanej veci je nárok žalobkyne o splnenie povinnosti žalovaného zaplatiť jej

primeranú zľavu z kúpnej ceny bytu špecifikovaného v bode 2. odôvodnenia tohto rozhodnutia v
dôsledku dodatočne zistenej vady predmetu kúpy v podobe nedodržania svetlo-technických noriem
pri jeho zhotovení. Súd prvej inštancie vec správne právne posúdil a dôvodil, že citované zákonné
ustanovenia upravujú vznik a spôsob uplatnenia nárokov zo zodpovednosti za vady veci, ktorá je
právnym dôsledkom vadného plnenia a kompenzuje ujmu nadobúdateľa spočívajúcu vo vade veci.

Zodpovednosť za vady veci je objektívnou a nastupuje bez ohľadu na to či predávajúca strana o vade
vedela alebo nie, rovnako v prípade všeobecnej úpravy (§ 499 až § 510 Občianskeho zákonníka)
ako aj v prípade ustanovení týkajúcich sa zodpovednosti za vady pri jednotlivých zmluvných typoch
(v tomto prípade § 596 a nasl. Občianskeho zákonníka), ktoré sú vo vzťahu k všeobecnej úprave
ustanoveniami osobitnými (lex specialis). Vo všeobecnosti sa zodpovednosť za vady týka predmetu

záväzkového vzťahu, kedy plnenie nemá vlastnosti dohovorené v zmluve alebo ustanovené záväzne
či podporne zákonom, tzn. že plnenie je vadné a za tieto nedostatky plnenia zodpovedá zo zákona
scudziteľ, ktorý poskytol plnenie nadobúdateľovi za odplatu. I keď Občiansky zákonník pojem vady
nevymedzuje, súdna prax za vadu považuje nedostatok vlastností veci, ktoré boli výslovne vymienené
nadobúdateľomaleboideovlastnostiobvyklé,ktorésaodvecidanéhodruhuvovšeobecnostiočakávajú

alebo, že vec nezodpovedá technickým normám a bezpečnostným predpisom. Na základe vykonaného
dokazovania skonštatoval, že zodpovednosť za vytknutú vadu predmetného bytu, spočívajúcu v
nesplnenípožiadaviekosvetleniadennýmsvetlompreobývaciumiestnosťpodľaprávnychatechnických
noriem, v dôsledku neodsúhlasenej zmeny v pôvodnej projektovej dokumentácie stavby, tzn. vady bytu,
ktorá existovala v čase jeho odovzdania do užívania právnym predchodcom žalobkyne a aj v čase

prevodu bytu na právnych predchodcov žalobkyne, nesie žalovaný a to bez ohľadu na to, či o tejto vade
vedel alebo nie, teda bez ohľadu na to, či sa jednalo o vadu zjavnú alebo skrytú. Právna konštrukcia
tejto objektívnej zodpovednosti je zachovaná rovnako v prípade všeobecnej zodpovednosti za vady veci
v zmysle § 499 až § 510 Občianskeho zákonníka, ako aj podľa osobitnej úpravy zodpovednosti za vady
predanej veci podľa § 596 až § 600 Občianskeho zákonníka. Vychádza pritom z predpokladu existencie

vadynapredmetezáväzkovéhovzťahuazpredpokladu,žeprevádzajúci/predávajúcineupozornilvčase
odovzdania veci nadobúdateľa/kupujúceho na vadu veci (§ 500 a aj § 597 Občianskeho zákonníka).
Súd prvej inštancie dospel k správnemu právnemu záveru o vzniku zodpovednosti žalovaného za
vady prenechanej veci - bytu za odplatu (uhradený preddavok kúpnej ceny) do užívania právnym
predchodcomžalobkynedňa30.3.2017vzmysle§499Občianskehozákonníkanazákladeexistujúceho

záväzkového vzťahu vyplývajúceho zo ZoBKZ zo dňa 1.10.2015 a tým aj nárok na zľavu z kúpnej ceny
zmysle § 507 ods. 1 Občianskeho zákonníka z titulu zodpovednosti žalovaného za vadu bytu, ktorá
existovala v čase jeho prevzatia do užívania podľa Dohody a Odovzdávacieho a preberacieho protokolu
medzi žalovaným a právnou predchodkyňou žalobkyne dňa 30.3.2017. Okamih zistenia vady súd prvejinštancie naviazal na znalecký posudok č. X/XXXX. Ing. D. zo dňa 28.7.2017, s ktorým názorom sa
odvolací súd rovnako stotožňuje. Vzhľadom na charakter vady bytu - znížená denná osvetlenosť pre
nedodržanie svetlotechnických noriem v dôsledku umiestnenia balkóna iného bytu je zrejmé, že túto

vadu nemožno odstrániť a byt z toho dôvodu riadne užívať. Žalobkyni potom vznikol nárok na zrušenie
zmluvy alebo nárok na primeranú zľavu z ceny; v tomto prípade z ceny, ktorá v tom čase bola vyplatená
žalovanému ako preddavok kúpnej ceny v zmysle Čl. IV. ZoBKZ. Ďalej súd prvej inštancie správne
usúdil, že zbaviť sa tejto zodpovednosti mohol žalovaný iba v prípade, že o vade bytu vedel a pred
odovzdaním bytu žalobkyni dňa 30.3.2017, resp. pred uzatvorením kúpnej zmluvy dňa 16.8.2017 na ňu

výslovne upozornil, pričom v prejednávanej veci však takáto situácia nenastala. Zároveň sa vyjadril aj k
otázke existencie vady bytu a charakteru vady, keď uviedol, že táto existovala už v čase jeho odovzdania
právnej predchodkyni žalobkyne, nakoľko balkón nad obytnou miestnosťou bytu bol v tom čase už
postavený. Vada bytu spočívala v tom, že jeho svetelnosť nezodpovedala predpísaným technickým
normám, teda išlo o faktickú vadu predmetu odovzdania a následne aj prevodu. Žalovaný pri odovzdaní
bytu do užívania a neskôr aj pri jeho prevode na vadu nielenže neupozornil, ale túto skutočnosť výslovne

popieral. Skonštatoval tiež, že povinnosťou žalovaného bolo po upozornení zo strany žalobkyne zistiť, či
táto vada skutočne existuje, napríklad aj vyhotovením znaleckého posudku. Záver znaleckého posudku,
podľa ktorého svetelnosť bytu nezodpovedá príslušným technickým normám v tomto prípade existenciu
vady bytu v čase uzatvorenia kúpnej zmluvy medzi právnymi predchodcami žalobkyne a žalovaným
jednoznačne preukázal a nesporným faktom tak ostáva, že napriek tomu, že byt mal opísanú vadu,

žalovaný nadobúdateľov na ňu pred odovzdaním bytu do užívania neupozornil a nesplnil si povinnosť,
ktorá by ho mohla zbaviť jeho objektívnej zodpovednosti za vadu bytu. Okrem uvedeného súd prvej
inštancie zodpovedal aj ďalšie žalovaným namietané otázky, najmä otázku neplatnosti zmluvy o budúcej
zmluve a kúpnej zmluvy v zmysle § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka pre nedostatok prejavu vôle
zmluvných strán, otázku výšky primeranej zľavy, ako aj otázku nedostatku aktívnej legitimácie žalobkyne

v spore, so závermi ktorými sa odvolací súd plne stotožňuje.

12. Napriek tomu, že odvolacie námietky žalovaného sa týkali predovšetkým otázok uvedených v
predchádzajúcom bode tohto odôvodnenia, ktoré boli súdom prvej inštancie náležite a uspokojivo
zodpovedané a s ktorými odvolací súd súhlasí, považuje za potrebné zdôrazniť nasledovné.

13.Presprávneprávneposúdenieprejednávanejvecibolorozhodujúceustanovenie§597Občianskeho
zákonníka, ktoré v zmysle komentovaného znenia (Dufalová, L. a kol. Občiansky zákonník. Komentár.
1. vydanie. Bratislava: C. H. Beck, 2025, s. 667 - 668) upravuje postavenie kupujúceho v situácii, že
sa na predmete kúpy dodatočne zistia vady. Tieto vady sa vyskytnú na veci až po uzavretí kúpnej

zmluvy a kupujúci ich nemohol pri bežnej obhliadke veci poznať. Kupujúcemu v prípade, že sú splnené
zákonné podmienky, vzniká právo na primeranú zľavu z kúpnej ceny a za istých okolností aj právo
od zmluvy odstúpiť. Na to, aby mohol kupujúci využiť niektoré z oprávnení predpokladané týmto
ustanovením, musia byť splnené nasledujúce podmienky: a) vada existovala už v čase uzavretia
zmluvy, b) vada nebola zjavná a vyšla najavo až dodatočne a c) predávajúci na túto vadu kupujúceho

výslovne neupozornil. Všetky tieto skutočnosti musia byť splnené kumulatívne a po ich splnení vznikne
kupujúcemu právo na primeranú zľavu. Táto zodpovednosť má charakter objektívnej zodpovednosti a
predávajúci sa jej môže zbaviť len tak, že by pri vzniku kúpnej zmluvy kupujúceho na túto vadu upozornil.
Nepostačuje pritom, aby len vo všeobecnosti upozornil na možné skryté vady, je potrebné, aby išlo o
upozornenie na konkrétnu vadu. Primeraná zľava je abstraktný pomer, ktorý je potrebné určiť podľa

okolností konkrétneho prípadu a bude sa odvíjať najmä od kúpnej ceny, charakteru vady a vplyvu vady
napredmetkúpyanajehomožnéďalšiepoužívanie.Akbysavšakukázalo,žecharaktervadyjetaký,že
robí vec neupotrebiteľnou, čiže ju už nie je možné používať na účel, na ktorý slúži, vznikne kupujúcemu
aj právo na odstúpenie od zmluvy. Rovnaké právo na odstúpenie od zmluvy má kupujúci v situácii, že sa
preukážu nepravdivé tvrdenia o predmete kúpy, ktoré môžu spočívať buď v skutočnosti, že vec má určité

vlastnosti alebo v tvrdení, že je bez vád. Odstúpenie od zmluvy je jednostranný právny úkon a kúpna
zmluva sa ním ex tunc zrušuje. Ak už došlo k plneniu na základe tejto kúpnej zmluvy, majú kontrahenti
povinnosť si vzájomne vrátiť, čo na základe takejto dohody plnili.

14. K ustanoveniu § 501 Občianskeho zákonníka uvedená publikácia na s. 533 - 535, generálne

upravujúce spôsob upozornenia na vady uvádza, že upozornenie nadobúdateľa na vady veci, o ktorých
scudziteľ vie, je jednostranným právnym úkonom scudziteľa adresovaným nadobúdateľovi, pre ktorý
zákon nepredpisuje osobitnú formu; upozornenie môže byť aj ústne. Z hľadiska obsahových náležitosti
by malo spĺňať požiadavky náležitosti právneho úkonu a obsahovať vymedzenie a popis konkrétnejvady veci dostatočne určito a zrozumiteľne. Nesplnenie notifikačnej povinnosti scudziteľa vôbec,
nedostatočne (napr. bez dostatočného konkretizovania vád) alebo oneskorene má za následok jeho
zodpovednosť za vady, za ktoré by v prípade riadneho splnenia notifikačnej povinnosti nezodpovedal.

Nesplnenie notifikačnej povinnosti nemá bez ďalšieho za následok neplatnosť scudzovacej zmluvy. Za
ostatné vady, na ktoré scudziteľ neupozorní, zodpovedá bez ohľadu na to, či o nich vedel, mohol vedieť
alebo nie. Zodpovednosť scudziteľa sa vzťahuje na vady, ktoré existovali v dobe uzavretia zmluvy, aj
keď vyšli najavo až dodatočne.

15.Zuvedenýchzákonnýchustanoveníjednoznačnevyplýva,žezodpovednosťscudziteľa(žalovaného)
za vady scudzovanej veci je objektívnou zodpovednosťou bez ohľadu na jeho zavinenie s jedinou
možnosťou liberácie, ktorou je preukázanie splnenia notifikačnej povinnosti. V danom prípade bolo
preukázané, že žalovaný si túto povinnosť nesplnil vôbec. Súd prvej inštancie konštatoval, že žalovaný v
rámci svojej obrany „odkázal len na kolaudačné rozhodnutie, v rámci ktorého sa vytýkaná vada osobitne
neskúmala a ktorého účastníkom žalobkyňa (resp. jej právni predchodcovia) nebola a vadu scudzovanej

veci poprel“. Odvolací súd, napriek rozsiahlemu obsahu odvolania žalovaného, poukazuje na to, že
žalovaný ohľadne splnenia svojej notifikačnej povinnosti nič neuviedol, obranu v tejto súvislosti nijako
nerozšíril, nespresnil, ani nenavrhol doplniť dokazovanie na preukázanie skutočnosti, či na jeho strane
došlo k zbaveniu sa zodpovednosti za vadu scudzenej veci, za ktorú by v prípade riadneho splnenia
notifikačnej povinnosti nezodpovedal.

16. Pre úplnosť odvolací súd dodáva, že z odvolania žalovaného je možné vyabstrahovať nasledovné
odvolacie námietky: okamihu vzniku zodpovednosti za vady predmetu kúpy na strane budúceho
predávajúceho, resp. či uzavretie zmluvy o budúcej zmluve a prenechanie budúceho predmetu kúpy
na základe dohody o užívaní v prípade poskytnutia odplaty vo forme preddavkov (dokonca nie v plnej

výške) je postačujúce pre vznik zodpovednosti za vady, zároveň platnosť zmluvy o budúcej zmluve,
ako aj kúpnej zmluvy z dôvodu, že neboli uzavreté žalobkyňou, ale jej rodičmi (t. j. či jestvovala na ich
strane skutočná a vážna vôľa na uzavretie týchto právnych úkonov) a tým súvisiaca otázka aktívnej
legitimácie žalobkyne. Ďalšia námietka žalovaného uvedená v odvolaní sa týkala otázky, či ide o vadu,
ktorá vyšla najavo „dodatočne“, keďže dodatočne podľa neho znamená dobu po uzavretí kúpnej zmluvy

a ak teda budúci kupujúci vedel o vade budúceho predmetu kúpy a pristúpil k uzavretiu kúpnej zmluvy,
hoci mu bola poskytnutá možnosť zrušenia zmluvy o budúcej zmluve, potom uplatnenie nároku na
primeranú zľavu z kúpnej ceny považuje za neopodstatnené. Ďalšou podstatnou skutočnosťou je podľa
žalovaného aj to, či predmet kúpy je skutočne zaťažený vadou, keďže hodnotením predložených
znaleckých posudkov bol žalovaný utvrdený v tom, že zhotovený predmet kúpy zodpovedá dohodnutým

vlastnostiam a namietal chyby znaleckého posudku predloženého žalobkyňou (napríklad namietal
správnosť meraní, či otázku správnej aplikácie STN 73 0580-2 a STN 73 4301). Hoci žalovaný uznal, že
súd prvej inštancie sa zaoberal aj touto námietkou, jeho argument obsiahnutý v bode 96. odôvodnenia
napadnutého rozsudku považoval za alibistický, nakoľko táto problematika je vecou právneho posúdenia
a nie „kontraposudku“ a spochybnil správnosť znaleckého posúdenia tým, že znalec zámerne znižoval

koeficient PDI pre výpočet všeobecnej hodnoty bytu „s vadou“ v porovnaní s koeficientom PDI bytu
„bez vady“ a znalec použitý postup odôvodnil iba vágne a neodborne. Súdu prvej inštancie vytkol
nesprávne právne posúdenie viacerých otázok a na základe nesprávneho právneho posúdenia mal
dospieť k nesprávnym záverom premietnutých do napadnutého rozhodnutia. Odvolací súd všetky
uvedené odvolacie námietky žalovaného považuje za neopodstatnené, nakoľko sám uznávajúc, že súd

prvej inštancie (prípadne znalec v prípade ostatnej námietky) ním nastolené otázky zodpovedal, má
len za to, že sú zodpovedané vágne a nedostatočne. Naopak, odvolací súd, bez potreby ďalšieho
zdôvodňovania, považuje odôvodnenie rozhodnutia súdu prvej inštancie za dostatočné, vyčerpávajúce
a zrozumiteľné a samotné rozhodnutie za vecne správne.

17. Zo všetkých vyššie uvedených dôvodov mal odvolací súd za to, že odvolacie dôvody uvedené
žalovaným v jeho odvolaní podľa § 365 ods. 1 písm. f) a h) C.s.p. (súd prvej inštancie dospel na základe
vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam; rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z
nesprávneho právneho posúdenia veci), neboli naplnené.

18. Odvolací súd pre úplnosť dodáva, že odvolací dôvod podľa ustanovenia § 365 ods. 1 písm. f/
C.s.p. je v súdnej praxi vykladaný tak, že musí ísť o také skutkové zistenia, na základe ktorých súd
prvej inštancie vec posúdil po právnej stránke a ktoré nemajú v podstatnej časti oporu vo vykonanom
dokazovaní. Skutkové zistenia nezodpovedajú vykonaným dôkazom, ak výsledok hodnotenia dôkazovnie je v súlade s ustanovením § 191 C.s.p., a to vzhľadom na to, že súd vzal do úvahy len skutočnosti,
ktoré z vykonaných dôkazov alebo z prednesov strán nevyplynuli, ani inak nevyšli počas konania
najavo alebo opomenul rozhodujúce skutočnosti, ktoré boli vykonanými dôkazmi preukázané alebo

vyšli počas konania najavo. K odvolacej námietke žalovaného o nesprávnych skutkových záveroch
prvoinštančného súdu odvolací súd dodáva, že vnútorné presvedčenie súdu (ako výsledok hodnotenia
dôkazov), by sa malo vytvárať na základe starostlivého uváženia a zhodnotenia jednotlivých dôkazov
jednotlivo aj v ich komplexnosti tak, aby vychádzalo z pravidiel formálnej logiky. Podľa ustanovenia
§ 191 C.s.p. dôkazy súd hodnotí podľa svojej úvahy, a to každý dôkaz jednotlivo a všetky dôkazy

v ich vzájomnej súvislosti, pritom starostlivo prihliada na všetko, čo vyšlo za konania najavo, včítane
toho, čo uviedli účastníci. Pri hodnotení dôkazov súd v zásade nie je obmedzovaný právnymi predpismi,
ako má z hľadiska pravdivosti ten-ktorý dôkaz hodnotiť; uplatňuje sa teda zásada voľného hodnotenia
dôkazov a len vo výnimočných prípadoch zákon súdu ukladá určité obmedzenia pri hodnotení dôkazov
(napríklad § 192, § 193, § 205 C.s.p.). Kontrola výsledku hodnotenia dôkazov, ku ktorým dospel súd,
sa uskutočňuje najmä prostredníctvom inštitútu odôvodnenia rozsudku upraveného v ustanovení § 220

ods. 2 C.s.p., podľa ktorého má súd uviesť, čoho sa žalobca domáhal a z akých dôvodov, ako sa vo veci
vyjadril žalovaný, prípadne iný účastník konania, stručne, jasne a výstižne vysvetliť, ktoré skutočnosti
považuje za preukázané a ktoré nie, z ktorých dôkazov vychádzal a akými úvahami sa pri hodnotení
dôkazov riadil, prečo nevykonal ďalšie navrhnuté dôkazy a ako vec právne posúdil. Súd má povinnosť
dbať na to, aby odôvodnenie rozsudku bolo presvedčivé a vyhovujúce najmä základnej požiadavke

preskúmateľnosti. V posudzovanej veci súd prvej inštancie riadne zistil skutkový stav veci, aplikoval
naň správny právny predpis a svoje rozhodnutie aj podrobne a presvedčivo odôvodnil; z odôvodnenia
rozhodnutia presne, zrozumiteľne a určite vyplývajú v logickej nadväznosti a s hodnotiacou väzbou
k jednotlivým dôkazom skutkové zistenia, ktoré v súhrne vytvárajú skutkový nález súdu. Okolnosti
namietané žalovaným v odvolaní vo vzťahu k spôsobu vyhodnotenia vykonaných dôkazov nemajú za

následok úvahu odvolacieho súdu, ktorá by nebola zhodná s v napadnutom rozhodnutí prezentovanou
úvahou prvoinštančného súdu. V tejto súvislosti odvolací súd poznamenáva, že do práva na spravodlivý
procesnepatríprávostranysporu,abysavšeobecnýsúdstotožnilsjejprávnyminázormi,navrhovaníma
hodnotením dôkazov, ani právo na to, aby bola strana sporu pred všeobecným súdom úspešná, tzn., aby
sarozhodlovsúladesjejpožiadavkamiaaniprávostranysporuvyjadrovaťsakspôsobuhodnoteniaňou

navrhnutých dôkazov súdom, prípadne sa dožadovať ňou navrhnutého spôsobu hodnotenia dôkazov.

19. Pokiaľ žalovaný v odvolaní namietal, že napadnuté rozhodnutie súdu prvej inštancie spočíva na
nesprávnom právnom posúdení veci (§ 365 ods. 1 písm. h/ C.s.p.), odvolací súd uvádza, že právnym
posúdenímječinnosťsúdu,priktorejzoskutkovýchzistenívyvodzujeprávnezáveryaaplikujekonkrétnu

právnu normu na zistený skutkový stav. Nesprávnym právnym posúdením veci je omyl súdu pri aplikácii
práva na zistený skutkový stav. O nesprávnu aplikáciu právnych predpisov ide vtedy, ak súd nepoužil
správny právny predpis alebo, ak síce aplikoval správny právny predpis, nesprávne ho ale interpretoval,
alebo ak zo správnych skutkových záverov vyvodil nesprávne právne závery. V posudzovanej veci s
odvolaním sa na obsah už uvedeného odôvodnenia, odvolací súd považuje skutkové zistenia súdu prvej

inštancie za úplné a ich právne posúdenie súdom prvej inštancie za správne.

20. Odvolací súd dodáva, že súd nemusí dať odpoveď na všetky otázky nastolené stranou sporu, ale len
na tie, ktoré majú pre vec podstatný význam, prípadne dostatočne objasňujú skutkový a právny základ
rozhodnutiabeztoho,abyzachádzalidovšetkýchdetailovuvádzanýchstranousporu,čosanepochybne

v prejednávanej veci stalo [porovnaj napr. m.m. rozsudok Európskeho súdu pre ľudské práva zo dňa
25.9.2012 vo veci Vojtěchová proti Slovenskej republike (sťažnosť č. 59102/08), nález Ústavného súdu
Slovenskej republiky zo dňa 14.9.2011, č. k. I. ÚS 361/2010-34, rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej
republiky zo dňa 17.6.2009, sp. zn. 5 M Cdo 8/2008].

21. Záverom odvolací súd ešte poznamenáva, že rozhodol bez nariadenia pojednávania dôvodiac
ustanovením § 378 ods. l, § 219 ods. l, ods. 3, § 385 ods. l C.s.p., a už vyššie uvedenými dôvodmi.
S dôrazom na to, že nedopĺňal dokazovanie, preto prípadne ďalšie tvrdenia prednesené stranami
sporu na pojednávaní na odvolacom súde už nemohli mať vplyv na iné rozhodnutie odvolacieho súdu.
Postačovalo preto preskúmanie veci na základe spisovej dokumentácie; strany sporu nevzniesli žiadny

presvedčivý dôkaz potvrdzujúci, že iba ústna časť pojednávania nasledujúca po výmene písomných
stanovísk by mohla zaručiť spravodlivé konanie (porovnaj napr. rozhodnutie Európskeho súdu pre
ľudské práva zo dňa 25.4.2002, č. 64336/01, vo veci Lino Carlos VARELA ASSALINO proti Portugalsku;porovnaj tiež rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky napr. vo veci vedenej pod sp.zn. 5 Cdo
218/2009, 3 Cdo 51/2011, 3 Cdo 186/2012, 7 Cdo 56/2011).

22. O náhrade trov odvolacieho konania odvolací súd rozhodol podľa § 396 ods. 1 C.s.p. v spojení s §
255 ods. 1 a § 262 ods. 1 C.s.p. Žalobkyňa bola úspešná aj v odvolacom konaní, preto jej vznikol nárok
na náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100 %. O výške náhrady trov konania rozhodne súd
prvej inštancie v lehote do 60 dní po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným
uznesením, ktoré vydá súdny úradník (§ 262 ods. 2 C.s.p.).

23. Odvolací súd prijal rozhodnutie jednohlasne (§ 393 ods. 2 veta druhá C.s.p. v spojení s § 3 ods.
10 posledná veta zákona č. 757/2004 Z. z. o súdoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení
neskorších predpisov).

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon

pripúšťa (§ 419 C.s.p.).

Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa
konanie končí, ak
a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,

b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,
c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný
zástupca alebo procesný opatrovník,
d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,
e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo

f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces (§ 420 C.s.p.).
(1) Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo
rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej
otázky,

a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,
b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo
c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne.
(2) Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní
proti uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n) (§ 421 C.s.p.).

(1) Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, ak
a) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy;
na príslušenstvo sa neprihliada,
b) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany

neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,
c) je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvo pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia
dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a) a b).
(2) Na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je rozhodujúci deň podania
žaloby na súde prvej inštancie (§ 422 C.s.p.).

Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné (§ 423 C.s.p.).

(1) Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,

lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy.
(2) Dovolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo
dovolacom súde (§ 427 C.s.p.).V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 C.s.p.).

(1) Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom.
(2) Povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je
a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,

b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské
právnické vzdelanie druhého stupňa,
c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený
osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a
ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa

(§ 429 C.s.p.).
(1) Dovolanie prípustné podľa § 420 možno odôvodniť iba tým, že v konaní došlo k vade uvedenej v
tomto ustanovení.
(2) Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie, v čom spočíva táto vada (§ 431 C.s.p.).

(1) Dovolanie prípustné podľa § 421 možno odôvodniť iba tým, že rozhodnutie spočíva v nesprávnom
právnom posúdení veci.
(2) Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie právne posúdenie veci, ktoré pokladá za
nesprávne, a uvedie, v čom spočíva nesprávnosť tohto právneho posúdenia (§ 432 C.s.p.).

Dovolací dôvod nemožno vymedziť tak, že dovolateľ poukáže na svoje podania pred súdom prvej
inštancie alebo pred odvolacím súdom (§ 433 C.s.p.).

Dovolacie dôvody možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie dovolania (§ 434 C.s.p.).

V dovolaní nemožno uplatňovať nové prostriedky procesného útoku a prostriedky
procesnej obrany okrem skutočností a dôkazov na preukázanie
prípustnosti a včasnosti podaného dovolania (§ 435 C.s.p.).

Informácie o súdnom rozhodnutí boli získané z pôvodného dokumentu, ktorého posledná aktualizácia bola vykonaná 27. 2. 2026. Odkaz na pôvodný dokument už nemusí byť funkčný, pretože portál Ministerstva spravodlivosti mohol zverejniť dokument pod týmto odkazom iba na určitú dobu.

Rozsudok – Kúpna zmluva , Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 24. september 2025

Rozsudok – Kúpna zmluva ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 24. september 2025