Uznesenie – Neplatnosť právnych úkonov ,
Zmeňujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 4. december 2025

Súd: Krajský súd Žilina
Spisová značka: 10Co/159/2025

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5823232049
Dátum vydania rozhodnutia: 04. 12. 2025

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Erik Varga
ECLI: ECLI:SK:KSZA:2025:5823232049.1

Uznesenie

Krajský súd v Žiline, ako súd odvolací, v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Erika Vargu a členov
senátu - sudcov JUDr. Martiny Mochnáčovej a JUDr. Róberta Urbana, v spore žalobkyne: A. B., nar.
X.X.XXXX, bytom C., B. XXX/XX, právne zastúpená JUDr. Miroslavom Bachyncom, advokátom so
sídlomPodbiel177,protižalovanému:D.E.,nar.X.X.XXXX,bytomC.,F.A.XXXX/XX,právnezastúpený
spoločnosťou JUDr. Roman Hojer s. r. o., advokátska kancelária, so sídlom Bratislava, Šustekova 51,

o určenie neplatnosti zmluvy, v štádiu konania o neodkladnom opatrení, o odvolaní žalovaného proti
uzneseniu Okresného súdu Námestovo č. k. 16C/47/2023-303 z 18. júla 2025, takto

r o z h o d o l :

Uznesenie súdu prvej inštancie mení tak, že návrh žalobkyne na nariadenie neodkladného opatrenia
zamieta.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým uznesením okresný súd (ďalej v texte aj ako súd prvej inštancie) nariadil neodkladné

opatrenie, ktorým uložil žalovanému povinnosť zdržať sa prevodu nehnuteľností a ich zaťaženia právami
tretích osôb, zapísaných na LV č. XXXX kat. úz. C. ako pozemky parc. C-KN č. 566/1 – zastavaná plocha
a nádvorie o výmere 44 m2, parc. C-KN č. 567 – zastavaná plocha a nádvorie o výmere 185 m2, parc.
C-KN č. 14254/26 – ostatná plocha o výmere 11 m2 a rodinný dom súp. č. XXX nachádzajúci sa na
pozemku C-KN parc. č. 567 (výrok I.). V časti, v ktorej sa žalobkyňa domáhala nariadenia neodkladného
opatrenia na čas „do právoplatného skončenia konania vedeného na Okresnom súde Námestovo pod

sp. zn. 16C/47/2023“ okresný súd návrh na nariadenie neodkladného opatrenia zamietol (výrok II.).
2. Východiskovo súd prvej inštancie uviedol, že vo veci samej je predmetom konania určenie
neexistencie vecného práva a poznámka v katastri nehnuteľností tak žalobkyňu, resp. jej práva chráni
v tom smere, že v prípade vyhovenia žalobe by výrok rozsudku vydaného vo veci samej bol záväzný
aj pre subjekt, ktorý by prípadne všetky dotknuté nehnuteľnosti nadobudol od žalovaného. Za situácie
vyhovenia žalobe však okresný súd nepovažoval za jediný následok to, že by sa obnovilo vlastníctvo

žalobkyne k dotknutým nehnuteľnostiam, ale nevyhnutne by museli byť vysporiadané vzájomné nároky
strán sporu spojené nielen so samotnou kúpnou zmluvou ale taktiež s užívaním nehnuteľností zo
strany žalovaného, prípadnými investíciami do bytových a nebytových priestorov a podobne. Súčasne
nevylúčil, že nový nadobúdateľ nehnuteľností by ich mohol zaťažiť nejakou ťarchou, prenajať ich, zaťažiť
vecným bremenom a pod.
3. Z uvedeného dôvodu považoval okresný súd za dôvodné stabilizovať v súčasnosti existujúce pomery

strán sporu, resp. vlastníctvo žalovaného (a existenciu jedného záložného práva), pretože prípadný
prevod vlastníctva k nehnuteľnostiam (či ich zaťaženie ťarchou) môže významný spôsobom sťažiť
postavenie žalobkyne po prípadnom obnovení vlastníckeho práva k daným nehnuteľnostiam, ale tiež aj
uplatňovanie vzájomných nárokov medzi stranami sporu.
4. Kým preto nebude rozhodnuté o žalobe, bol súd prvej inštancie toho názoru, že je potrebné poskytnúť
žalobkyni vo vzťahu ku konaniu žalovaného, ktoré bolo preukázané inzerciou z 20.6.2025 o zamýšľanom

predaji sporných nehnuteľností, ochranu formou nariadenia neodkladného opatrenia.5. Z dôvodu, aby nariadené neodkladné opatrenie nezasahovalo do právneho postavenia žalovaného
neprimerane dlhý čas a vychádzajú zároveň zo zásady, že neodkladné opatrenie je nezlučiteľné
s procesným neúspechom žalobcu vo veci samej, okresný súd nenariadil neodkladné opatrenie až do

času právoplatného skončenia konania vo veci samej (ako to žiadala žalobkyňa); v tejto časti návrh ako
nedôvodný zamietol.

6. Proti tomuto uzneseniu podal odvolanie žalovaný, ktorý sa domáhal jeho zrušenia, prípadne zmeny
tak, že návrh na nariadenie neodkladného opatrenia bude zamietnutý.

7. Uviedol, že žalobkyňa v návrhu zámerne zamlčala okolnosti, ktoré bezprostredne predchádzali návrhu
na nariadenie neodkladného opatrenia. Popísal stretnutie so žalobkyňou dňa 20.6.2025, ktorý dátum
zodpovedá aj dátumu pridania inzerátu na portáli „bazoš.sk“. Žalovaný tvrdil, že na danom stretnutí
oboznámil žalobkyňu s ponukami záujemcov o kúpu nehnuteľností s tým, že po jej predaji by výlučne za
účelom urovnania uhradil z výťažkov z predaja aj žalobkyňou tvrdené nároky, ktorých existenciu poprel.
K dohode napokon nedošlo z dôvodu rozdielnych predstáv strán sporu o čase vyplatenia údajných

nárokov.
8. Neodkladné opatrenie považoval za nedôvodné z dôvodu neexistencie bezodkladnej potreby úpravy
pomerov a obavy z predaja daných nehnuteľností. Sporné nehnuteľnosti sú zaťažené záložným právom
banky, ktorá financovala ich kúpu. Žalobkyňa odvodzuje potrebu bezodkladnej úpravy pomerov len
z inzerátu, ktorý žalovaný podal na portál „bazoš.sk“ len pár hodín po stretnutí so žalobkyňou po

predbežnej dohode o spôsobe finančného vyrovnania údajných nárokov žalobkyne z výťažku z predaja.
Poukázal, že okresný súd ani neuviedol, ako stotožnil nehnuteľnosti, ktoré boli v inzeráte uvedené
a osobu žalovaného ako inzerujúceho. Účelom zverejnenia inzerátu podľa žalovaného bolo teda len
neskoršie naplnenie dohody o finančnom vysporiadaní.

9. Žalobkyňa v následnej reakcii žiadala napadnuté rozhodnutie ako vecne správne potvrdiť. Uviedla,
že stretnutie strán sporu navrhol žalovaný z dôvodu, že má záujem predať nehnuteľnosti, má na ne
záujemcu a je ochotný vysporiadať vzájomné nároky. Za podstatnú skutočnosť uvádzanú v odvolaní
považovala fakt, že žalovaný potvrdil, že bezodkladne po rokovaní začal vykonávať úkony smerujúce
k predaju nehnuteľností.

10. Žalovaný v následnom stanovisku zdôraznil, že inicioval mimosúdne rokovanie so žalobkyňou, ktoré
k dohode neviedlo; bez vzájomného urovnania vzťahov medzi stranami sporu, nebude môcť predávať
nehnuteľnosť a na nariadenie neodkladného opatrenia neboli splnené podmienky.

11. Žalobkyňa v podaní z 13.11.2025 opakovane žiadala rozhodnutie ako správne potvrdiť.

12. Krajský súd ako súd odvolací (§ 34 CSP), po zistení, že odvolanie podala subjektívne legitimovaná
(neúspešná) strana sporu (§ 359 CSP), v zákonom stanovenej lehote (§ 362 ods. 1 CSP), vec preskúmal
v rozsahu a z dôvodov podľa § 379 a § 380 ods. 1 CSP a bez nariadenia odvolacieho pojednávania (§

385 ods. 1 CSP a contrario) napadnuté uznesenie zmenil podľa § 388 CSP tak, že návrh na nariadenie
neodkladného opatrenia v celom rozsahu zamietol.

13.Zokolnostísúdenejvecivyplýva,žepozačatísúdnehokonaniavovecisamej(žalobkyňasapodanou
žalobou pôvodne domáhala určenia neplatnosti kúpnej zmluvy, na základe ktorej sa stal žalovaný

výlučným vlastníkom sporných nehnuteľností, následne bola pripustená zmena žaloby, v zmysle ktorej
sa predmetom konania stalo určenie, že tu nie je/neexistuje vlastnícke právo žalovaného) sa žalobkyňa
z internetovej strány „bazoš.sk“ dozvedela, že žalovaný má v úmysle predmetné nehnuteľnosti predať
aj napriek tomu, že predchádzajúce súdne spory neboli doposiaľ skončené.
14. V takto ustálenom skutkovom deji možno síce vzhliadnuť „úmysel/snahu“ žalovaného k predaju

dotknutých nehnuteľností (ktorý kontext by mohol napĺňať podmienku osvedčenia ohrozenia práv
žalobkyne, hoci aktuálne/následne žalovaný ďalšie faktické či právne kroky smerujúce k nakladaniu
s danou nehnuteľnosťou neučinil v zhode so svojou argumentáciou/obranou, v zmysle ktorej k predaju
mienil pristúpiť len v koordinácii so žalobkyňou za účelom vysporiadania vzájomných vzťahov),
z určujúceho hľadiska však z verejne prístupného portálu elektronických služieb katastra nehnuteľností

(LV č. XXXX kat. úz. C.) vyplynulo, že pod poznámkou P 89/2023 je zapísané súdne konanie vedené
na Okresnom súde Námestovo („Advokátska kancelária, JUDr. Miroslav Bachynec, 027 42 Podbiel 177
- Návrh na zápis poznámky do katastra nehnuteľností týkajúcej sa určenia neplatnosti kúpnej zmluvy
V-483/2020 zo dňa 6.3.2020 podaný dňa 17.10.2023 na Okresnom súde Námestovo - 546/23“).15. V zmysle § 228 ods. 2 CSP, výrok právoplatného rozsudku o určení vecného práva
k nehnuteľnosti je záväzný aj pre osobu, ktorej sa týka návrh na povolenie vkladu vecného

práva k nehnuteľnosti, ak bol návrh podaný v čase, keď v katastri nehnuteľností bola zapísaná
poznámka o súdnom konaní.
16. Podľa § 38 zák. č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv
k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon), poznámka vyjadruje skutočnosti, ktoré obmedzujú oprávnenie
vlastníka nakladať s nehnuteľnosťou, alebo informuje o nehnuteľnosti alebo o práve k nehnuteľnosti.

17. Z citovaných ustanovení vyplýva, že výroky právoplatných rozsudkov uvedených v § 228 ods.
2 CSP sú záväzné aj pre subjekty, ktoré boli účastníkom zmluvy, ktorej sa týka návrh na povolenie
vkladu vecného práva k dotknutej nehnuteľnosti, podaných v čase keď v katastri nehnuteľností bola
vykonaná poznámka o tomto súdnom konaní. Existencia poznámky zapísanej v katastri nehnuteľností
zabezpečuje publicitu prebiehajúceho súdneho konania a narúša tým dobromyseľnosť nadobúdateľa

vecného práva k nehnuteľnosti. Zákonodarca teda rozšíril subjektívne hranice záväznosti súdneho
rozhodnutia aj na účastníkov zmluvy, ktorí v čase, keď vecné právo k nehnuteľnosti nadobudli,
mali byť oboznámení s existenciou súdneho konania. Nie je pritom rozhodujúce, či sa reálne takáto
osoba s poznámkou oboznámila. Stačí, že mala objektívnu možnosť zistiť, že o danej nehnuteľnosti,
resp. o vecnom práve k nej, sa vedie súdne konanie. Táto koncepcia je plne v súlade so zásadou

formálnej publicity katastra nehnuteľností.

18. Úvaha súdu prvej inštancie smeruje k poskytnutiu akejsi „vyššej miery“ ochrany než je spôsobilý
(pozri predchádzajúci bod) zabezpečiť inštitút poznámky o súdnom konaní. Hoci v zásade nie je možné
vylúčiť, že za špecifických okolností môže takáto potreba nastať, v konkrétnostiach posudzovanej veci

odvolací súd túto nevyhnutnosť nenachádza. Ani prípadný zákaz predaja spornej nehnuteľnosti totiž
nepredstavuje akúsi „absolútnu“ ochranu (okresným súdom označených) nárokov žalobkyne, v prípade,
ak žalovaný zákaz predaja nebude rešpektovať (a teda aj tak by mohlo dôjsť k „sťaženiu postavenie
žalobkyne po prípadnom obnovení vlastníckeho práva k daným nehnuteľnostiam, ale tiež aj uplatňovaní
vzájomných nárokov medzi stranami sporu“). Inými slovami, ak okresný súd pripúšťa možnosť predaja

nehnuteľností napriek existencii poznámky, tento scenár - predaj nehnuteľnosti - je možný aj napriek
nariadeniu zákazu predaja. Javí sa potom ale jednoduchším (pre žalobkyňu) vychádzať z účinkov § 228
CSP, než sa domáhať neplatnosti (každého ďalšieho) prevodu z dôvodu rozporu s nariadeným zákazom
predaja.
19. Možno preto zhrnúť, že neodkladné opatrenie ako subsidiárny procesný prostriedok (majúci

sa použiť, keď neexistujú iné zákonné možnosti ako dočasne upraviť pomery strán sporu, pozri
Števček, M. a kol. Civilný sporový poriadok. Komentár. Praha: C. H. Beck, 2016, str. 1089) ochrany
práv, je v tomto prípade – vo vzťahu k požadovanému zákazu prevodu dotknutých nehnuteľností -
nadbytočný, v dôsledku čoho nie je splnená zákonná požiadavka naliehavosti podľa § 325 ods. 1 CSP.
Zámer/cieľ sledovaný neodkladným opatrením totiž bude fakticky dosiahnutý účinkami existujúcej tzv.

poznámky spornosti. Existujúca poznámka síce nebráni žalovanému nakladať s nehnuteľnosťou, ale
(§ 228 ods. 2 CSP) za situácie, že po zápise poznámky do katastra nehnuteľností žalovaný sporné
nehnuteľnosti prevedie do vlastníctva tretej osoby a následne bude žalobkyňa v spore o určenie
vlastníckeho práva úspešná, rozsudok je záväzný aj pre (každého) nového nadobúdateľa nehnuteľností,
pretože potenciálny nadobúdateľ má vďaka poznámke v katastri možnosť získať vedomosť o spornosti

vlastníckeho práva a nemôže sa preto dovolávať dobromyseľnosti. Záväznosť výroku o určení
vlastníckeho práva tak účinne predchádza ďalším prevodom nehnuteľnosti a súdnym sporom s novými
vlastníkmi.

20. Následne, čo sa týka tej časti navrhovaného znenia petitu na nariadenie neodkladného opatrenia,

ktorá nie je zaznamenanou poznámkou spornosti „pokrytá“ (t. j. časť netýkajúca sa jednotlivých
foriem prevodu vlastníctva) – a to zákaz zaťažiť nehnuteľnosti právami tretích osôb - odvolací súd
konštatuje,ževovzťahuktýmtoformám/spôsobomnakladaniasospornýminehnuteľnosťamižalobkyňa
nepredostrela žiadne skutkové tvrdenia. Jej návrh tak v tejto časti ostáva len vo formálnej rovine bez
bližšie špecifikovanej hroziacej ujmy a škody. Ani v tomto rozsahu uplatneného nároku preto neboli

osvedčené predpoklady pre nariadenie neodkladného opatrenia.

21. Konštatované vo svojom súhrne viedlo krajský súd k zmene napadnutého uznesenia tak, že návrh
žalobkyne na nariadenie neodkladného opatrenia zamietol (čiastočne zamietajúci výrok okresnéhosúdu sám o sebe nemôže obstáť, nakoľko ide o formu závislého výroku upravujúceho „len“ trvanie
neodkladného opatrenia).

22. Toto rozhodnutie senátu odvolacieho súdu bolo prijaté hlasovaním senátu pomerom hlasov 3 : 0.

Poučenie:

Proti tomuto uzneseniu dovolanie n i e j e prípustné.