Rozsudok – Ostatné ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 2. október 2025

Súd: Krajský súd Košice
Spisová značka: 3CoCsp/25/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7121202501
Dátum vydania rozhodnutia: 02. 10. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Peter Tutko

ECLI: ECLI:SK:KSKE:2025:7121202501.4

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd Košiciach v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Petra Tutka a sudcov JUDr. Jany

Dudíkovej a JUDr. Ľuboša Kunaya v právnej veci žalobcu A. B., bytom v B., C. D. X, zastúpeného JUDr.
Petrom Konvičným, advokátom so sídlom v Košiciach, Rázusova č. 1, proti žalovanému CTR Business
center Košice a.s. so sídlom v Košiciach, Štúrova č. 27, o zaplatenie 10.290 eur s prísl., o odvolaní
žalovaného proti rozsudku Mestského súdu Košice zo dňa 30.4.2024 č.k. 22Csp/84/2021-395 takto

r o z h o d o l :

P o t v r d z u j rozsudok.

Žalovaný je povinný nahradiť žalobcovi trovy odvolacieho konania v celom rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie zaviazal žalovaného zaplatiť žalobcovi sumu 10.290 eur

s 5% úrokom z omeškania od 21.7.2018 do zaplatenia a zároveň uložil povinnosť nahradiť žalobcovi
trovy konania v celom rozsahu všetko do 3 dní od právoplatnosti rozsudku.

2. Týmto rozsudkom rozhodol súd prvej inštancie o peňažnom nároku žalobcu titulom zmluvnej pokuty.

3. Pri rozhodovaní vychádzal súd prvej inštancie zo zistenia, že strany sporu uzatvorili dňa 6.7.2016
Zmluvu o budúcej zmluve, na základe ktorej sa žalovaný zaviazal odpredať žalobcovi byt v bytovom

dome sekcia B „Rezidencia pri Radnici“ na ulici Strojárenskej v Košiciach.

4. V bode 5 článku I zmluvy žalovaný ako budúci predávajúci vyhlásil, že hodlá postupovať tak, aby návrh
na kolaudáciu stavby podal na príslušný stavebný úrad najneskôr do 31.12.2017. V bode 3 článku VIII
ďalej strany dohodli, že v prípade, že návrh na kolaudáciu stavby nebude podaný ani do 90 kalendárnych
dní od lehoty uvedenej v článku I ods. 5 zmluvy, budúci kupujúci je oprávnený požadovať od budúceho

predávajúceho zmluvnú pokutu vo výške 10% kúpnej ceny predmetu prevodu teda vo výške 10.290 eur.

5. Ďalej vychádzal zo zistenia, že žalovaný podal návrh na kolaudáciu časti stavby „Rezidencia pri
Radnici, Strojárenská ulica, Košice“, Bytový dom C, B dňa 18.5.2018, pričom kolaudačné rozhodnutie
nadobudlo právoplatnosť dňa 19.7.2018. Následne stavba časť sekcie B bola zapísaný do katastra
nehnuteľnosti ako skolaudovaná dňa 9.8.2018.

6. Na základe uvedených zistení a po vykonanom dokazovaní dospel k záveru, že návrh žalobcu je
dôvodný.7. Súd vychádzal z názoru, že nárok žalobcu na zaplatenie zmluvnej pokuty má hmotnoprávny základ
v právnom vzťahu na základe uzatvorenej zmluvy zo dňa 6.7.2016 o prevode vlastníctva bytu, ktorej
platnosť žiadna zo strán sporu nenamietala. Podľa názoru súdu z vykonaného dokazovania vyplynulo,

že žalovaný nesplnil svoju povinnosť uvedenú v bode 3 článku VIII zmluvy, lebo najneskôr do 31.12.2017
nepodal na príslušný stavebný úrad návrh na kolaudáciu stavby urobil tak až dňa 18.5.2018 a preto
žalobcovi vznikol nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty. Mal za to, že v dôsledku omeškania realizácie
stavby zo strany žalovaného došlo k omeškaniu kolaudácie stavby, proces prípravy záložnej zmluvy
bol taktiež v omeškaní a nebolo objektívne možné, aby bezodkladne došlo k zápisu zmeny na liste

vlastníctva nehnuteľností, ktoré mali byť predmetom záložnej zmluvy.

8. Procesnú obranu žalovaného spočívajúcu v uložení povinnosti zaviazať žalobcu zaplatiť mu zmluvnú
pokutu vo výške 10% kúpnej ceny za nesplnenie jeho povinnosti predložiť podpísaný návrh záložnej
zmluvy v lehote do dňa 11.8.2018 súd posúdil na základe ako nepreukázanú a nedôvodnú. V konaní
podľa názoru súdu bolo preukázané, že prípravu záložnej zmluvy zabezpečoval žalovaný spolu so

Všeobecnou úverovou bankou a.s. ako financujúcu banku projektu žalovaného. Práve v dôsledku
porušenia povinnosti žalovaného konkrétne bodu 5 článku I, bodu 3 článku VIII zmluvy došlo
k výraznému omeškaniu s realizáciou stavby a jej kolaudáciou s čím súviseli zmeny na liste vlastníctva
nehnuteľnosti, zápis ktorých bol predpokladom na prípravu záložnej zmluvy Všeobecnou úverovou
bankou a.s. Omeškanie s prípravou záložnej zmluvy preto nemôže byť podľa názoru súdu v neprospech

žalobcu s poukazom na písmeno c/ bodu 1 článok VIII zmluvy a preto vyhodnotil obranu žalovaného
ako účelovú. Predpokladom na podanie návrhu na kolaudáciu bolo zhotovenie stavby. V čase podania
návrhu na kolaudáciu časti stavby, bytové domy sekcie D až G, stavebná časť projektu, ktorej súčasťou
bol bytový dom B, ktorý mal byť predmetom prevodu, nebola riadne zhotovená a pripravená k užívaniu.
Túto skutočnosť mal súd preukázanú kolaudačným rozhodnutím zo dňa 27.6.2018, podľa ktorého návrh

na kolaudáciu tejto časti stavby žalovaný predložil stavebnému úradu až 18.5.2018. Bol toho názoru, že
nesplnenie povinnosti žalobcu predložiť žalovanému v určenej lehote podpísaný návrh záložnej zmluvy
nebolo ním zapríčinené.

9. Vzhľadom na to, že žalovaný bol v omeškaní s plnením peňažného záväzku uložil mu súd povinnosť

zaplatiť aj príslušný úrok z omeškania vo výške 5% ročne počnúc dňom 21.7.2018 do zaplatenia.

10. Výrok o trovách konania rozhodol s poukazom na ust. § 255 ods. 1 C.s.p. a úspešnému žalobcovi
priznal náhradu trov konania v celom rozsahu.

11. Proti tomuto rozsudku podal včas odvolanie žalovaný. Žiadal, aby odvolací súd napadnutý rozsudok
zmenil a žalobu zamietol.

12. V odvolaní uviedol, že nárok žalobcu je nedôvodný z dôvodu neexistencie jeho zmluvnej povinnosti.
Je toho názoru, že článok I ods. 5 zmluvy o uzavretí budúcej zmluve nie je formulovaný ako jeho

zmluvná povinnosť. Zmluvnú povinnosť vo vzťahu k nemu nenachádza ani v znení prvej polovici vety
článku VIII ods. 3 zmluvy čo ešte zvýrazňuje odkaz na nepovinnú „lehotu“ v zmysle článku I ods. 5
zmluvy. V uvedenom článku nenachádza sloveso, ktoré by determinovalo jeho povinnosť. Vo vzťahu
k uvedenému zároveň poukazuje na znenie článku VIII ods. 5 zmluvy, z ktorej je zrejmé, že zmluvné
strany nie sú povinné zmluvnú pokutu zaplatiť pokiaľ je porušenie povinnosti zabezpečené zmluvnou

pokutou nezavinili.

13. Ako developer realizoval výstavbu bytového domu prostredníctvom stavebnej firmy – generálneho
zhotoviteľa spoločnosti Chemkostav s.r.o. na základe uzavretej zmluvy o dielo so striktne stanoveným
dátumom zhotovenia diela. Návrh na kolaudáciu nebolo možné podať načas v situácii omeškania

generálneho zhotoviteľa stavby s odovzdaním diela. Nesplnenie povinnosti podať návrh na kolaudáciu
stavby z jeho strany nebolo ním zavinené a preto má za to, že nárok žalobcu uplatnený žalobou
nevznikol. S týmto podstatným skutkovým tvrdením a argumentáciou sa súd vo vzťahu k svojmu
právnemu záveru o dôvodnosti nároku nevysporiadal.

14. Ďalej v odvolaní namietal vo svojom písomnom vyjadrení zo dňa 12.5.2021 sa vyjadril v tom, že
v článku I ods. 1 zmluvy je obsiahnutá definícia pojmu stavba, pričom v súlade so znením predmetného
článku zmluvy sa za stavbu považuje Rezidencia pri radnici v zmysle stavebného povolenia. Z tohto
stavebného povolenia vyplýva, že stavba pozostáva okrem iného z bytových domov sekcie A až H.Stavba teda pozostáva z viacerých bytových domov, pričom platí, že v bytovom dome sekcie D až G
bol návrh na kolaudáciu stavby doručený príslušnému stavebnému úradu už 1.2.2018. Vzhľadom na
uvedené má za to, že k vzniku nároku na zmluvnú pokutu zo strany žalobcu nedošlo, keďže podal návrh

na kolaudáciu časti stavby pred 31.3.2018.

15. V odvolaní ďalej namietal, že aj keď v konaní uplatnil započítaciu námietku vychádzajúc zo znenia
článku VI ods. 4 až 6 zmluvy v spojení s článkom VIII ods. 1 písm. b/ a c/ zmluvy v napadnutom
rozsudku nenašiel ani len zmienku o tom ako súd započítaciu námietku posúdil týkajúcu sa porušenia

povinnosti žalobcu predložiť mu hypotekárnu úverovú zmluvu v zmysle článku VI ods. 4 zmluvy. Bolo
nepochybné, že žalobca disponoval hypotekárnou úverovou zmluvou už 19.8.2016, keď došlo k jej
uzavretiu medzi žalobcom a bankou žalobcu. Povinnosť žalobcu predložiť mu hypotekárnu úverovú
zmluvu nebola samoúčelná. Bolo preto povinnosťou žalobcu predložiť hypotekárnu úverovú zmluvu
a návrh záložnej zmluvy najneskôr do 20 dní pred vypršaním lehoty k uzavretiu kúpnej zmluvy. Súd
sa v napadnutom rozsudku nijak nevysporiadal s protirečeniami vo vyjadreniach hypotekárnej banky

ani samotné vyjadrenie žalobcu k okolnostiam posunu podpisu záložnej zmluvy zo strany žalobcu,
z ktorého vyplýva, že jediným dôvodom nemožnosti predložiť záložnú zmluvu bola neprítomnosť žalobcu
v dotknutom čase v Slovenskej republike.

16. Žalobca vo svojom písomnom vyjadrení k podanému odvolaniu navrhol, aby odvolací súd napadnutý

rozsudok ako vecne správny potvrdil.

17. Odvolací súd je v prejednávanej veci toho názoru, že súd prvej inštancie správne zistil skutkový stav
veci, ak pri rozhodovaní vychádzal z názoru, že žalovaný nesplnil svoju povinnosť uvedenú v bode 3
čl. VIII zmluvy o budúcej zmluve, ak nepodal na príslušný stavebný úrad návrh na kolaudáciu stavby

ani v lehote 90 kalendárnych dní od 31.12.2017, teda od dátumu, kedy bol povinný podať návrh na
kolaudáciu stavby, ktorý následne aj správne právne posúdil, ak uložil žalovanému povinnosť zaplatiť
dohodnutú zmluvnú pokutu.

18. Ani počas odvolacieho konania nedošlo k zmene skutkového ani právneho vzťahu, preto odvolací

súd na skutkové zistenia a právne normy, ktoré uviedol súd prvej inštancie poukazuje a v celom rozsahu
sa s nimi stotožňuje.

19. K odvolaniu žalovaného je potrebné uviesť, že toto nemožno považovať za dôvodné, ak vychádza
z názoru, že čl. I ods. 5 zmluvy o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu nie je formulovaný

ako jeho zmluvná povinnosť, a zmluvná povinnosť sa nenachádza ani v prvej polovici vety čl. VIII ods.
3 zmluvy.

20. Ako vyplýva z čl. VIII ods. 3 zmluvy, strany sporu sa dohodli, že v prípade, že návrh na kolaudáciu
stavby nebude podaný ani do 90 kalendárnych dní od lehoty uvedenej v čl. I ods. 5 zmluvy, je budúci

kupujúci oprávnený požadovať od budúceho predávajúceho zmluvnú pokutu vo výške 10% kúpnej ceny
predmetu prevodu. V čl. I ods. 5 zmluvy žalovaný prehlásil, že hodlá postupovať tak, aby návrh na
kolaudáciu stavby bol podaný na príslušný stavebný úrad najneskôr do 31.12.2017.

21. Z uvedeného ustanovenia zmluvy je zrejmé prehlásenie žalovaného, že návrh na kolaudáciu stavby

podá najneskôr do 31.12.2017, a to pod sankciou dohodnutej zmluvnej pokuty, ak návrh na kolaudáciu
stavby nepodá ani do 90-tich kalendárnych dní od 31.12.2017. Je nesporné, že žalovaný podal návrh
na kolaudáciu stavby až dňa 18.5.2018, preto žalobca si dôvodne uplatnil nárok na zaplatenie zmluvnej
pokuty.

22. Možno súhlasiť s námietkou žalovaného v tom, že návrh na kolaudáciu stavby je podmienený
dokončením kolaudovanej stavby – stavebnou pripravenosťou stavby ku kolaudácii. Bez významu je
však jeho tvrdenie o tom, že návrh na kolaudáciu nebolo možné podať načas, a to z dôvodu omeškania
generálnehozhotoviteľastavbysodovzdanímdiela.Jetomutakpreto,žeprípadnéomeškaniezhotoviteľ
stavby s odovzdaním diela treba pričítať na ťarchu budúceho predávajúceho, teda žalovaného, nakoľko

v opačnom prípade by dohoda o zmluvnej pokute, pri nedodržaní lehoty na podanie návrhu na
kolaudáciu, bola nerealizovateľná. Žalovaný teda zavinil porušenie povinnosti zabezpečenej zmluvnou
pokutou podať včas návrh na kolaudáciu, preto odvolanie v tejto časti nemožno považovať za dôvodné.23. Rovnako nemožno súhlasiť s názorom žalovaného, že podaním návrhu na kolaudáciu bytových
domov sekcie D až G, doručeným príslušnému stavebnému úradu 1.2.2018, nedošlo k vzniku nároku
žalobcu na zmluvnú pokutu.

24. K tomu je potrebné uviesť, že zo stavebného povolenia vydaného Stavebným úradom Košice Mesto
dňa 20.1.2016 je zrejmé, že stavba pozostáva, okrem iného, z bytových domov sekcie A až H. Podľa
názoru odvolacieho súdu, podaním návrhu na kolaudáciu časti stavby D až G (bytových domov), ktorá
sa žiadnym spôsobom nedotýka bytového domu B, v ktorom sa nachádza aj byt žalobcu, žalovaný si

nemohol včas splniť svoju povinnosť uvedenú v bode 5 čl. I, resp. bode 3 čl. VIII zmluvy. Je tomu tak
preto, že uvedená kolaudácia bytových domov sekcie D až G nemohla zabezpečiť dohodnutý prevod
sporného bytu.

25. Za nedôvodnú treba považovať aj námietku žalovaného, že súd prvej inštancie v napadnutom
rozsudku neuviedol zmienku o tom, ako posúdil jeho započítaciu námietku v časti týkajúcej sa porušenia

povinností žalobcu predložiť mu hypotekárnu úverovú zmluvu v zmysle čl. VI ods. 4 zmluvy.

26. Ako vyplýva z čl. VI ods. 1, budúce strany sporu sa zaviazali uzavrieť kúpnu zmluvu do 40 dní odo
dňa zápisu stavby do katastra nehnuteľností, najneskôr však do 31.8.2018. V odseku 4 tohto článku
zároveň dohodli, že žalobca sa zaviazal predložiť žalovanému hypotekárnu úverovú zmluvu najneskôr

20 dní pred vypršaním lehoty k uzavretiu kúpnej zmluvy. Žalovaný listom doručeným 17.8.2018 obdržal
hypotekárnu úverovú zmluvu.

27. Z uvedeného skutkového zistenia je zrejmé, že ak žalobca doručil žalovanému hypotekárnu úverovú
zmluvu dňa 17.8.2018, bola mu doručená v lehote, ak kúpnu zmluvu strany sporu uzatvorili až dňa

17.9.2018 a s čl. XIV. ods. 10 kúpnej zmluvy strany dohodli, že kúpna zmluva nahrádza všetky
predchádzajúce dohody.

28. Vzhľadom na uvedené možno konštatovať, že nie sú dané žalobcom uvádzané odvolacie dôvody
spočívajúce v nesprávnych skutkových zisteniach a v nesprávnom právnom posúdení veci, preto

odvolací súd postupom podľa § 387 ods. 1 C.s.p. napadnutý rozsudok ako vecne správny potvrdil.

29.Výrokotrováchodvolaciehokonaniavyplývazust.§255vspojenís§397ods.1C.sp.,podľaktorých
právo na náhradu trov odvolacieho konania má úspešná strana v spore, v danom prípade žalobca, preto
mu odvolací súd priznal aj náhradu trov odvolacieho konania v celom rozsahu.

30. Toto rozhodnutie prijal senát Krajského súdu v Košiciach pomerom hlasov 3:0 (§ 393 ods. 2 posledná
veta CSP).

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolanie nie je prípustné.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP).

Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa
konanie končí, ak: a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov, b) ten, kto v konaní

vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu, c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať
pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný zástupca alebo procesný opatrovník, d) v tej istej
veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie, e) rozhodoval vylúčený
sudcaalebonesprávneobsadenýsúd,alebof)súdnesprávnymprocesnýmpostupomznemožnilstrane,
aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý

proces (§ 420 CSP).

Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo
rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej
otázky: a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo c) je dovolacím súdom
rozhodovaná rozdielne (§ 421 ods. 1 CSP).

Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, ak: a) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom
plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada, b) napadnutý
výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany neprevyšuje
dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada, c) je predmetom dovolacieho konania
len príslušenstvo pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia dovolacieho konania neprevyšuje

sumu podľa písmen a) a b). Na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je
rozhodujúci deň podania žaloby na súde prvej inštancie (§ 422 ods. 1, 2 CSP). Dovolanie len proti
dôvodom rozhodnutia nie je prípustné (§ 423 CSP). Dovolanie môže podať strana, v ktorej neprospech
bolo rozhodnutie vydané (§ 424 CSP), a to v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia
odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané
opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej

opravy. Dovolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo
dovolacom súde (§ 427 ods. 1,2 CSP). V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie,
proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa
rozhodnutie považuje za nesprávne (dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh)
(§ 428 CSP).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP). Táto povinnosť neplatí, ak je a) dovolateľom fyzická
osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa, b) dovolateľom právnická osoba
a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,

c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený
osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou
a ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého
stupňa (§ 429 ods. 2 CSP). Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže dovolateľ rozšíriť len do

uplynutia lehoty na podanie dovolania (§ 430 CSP). V dovolaní nemožno uplatňovať nové prostriedky
procesného útoku a procesnej obrany, okrem skutočností a dôkazov na preukázanie prípustnosti a
včasnosti podaného odvolania (§ 435 CSP).