Rozsudok – Ostatné ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 28. január 2026

Súd: Krajský súd Trenčín
Spisová značka: 19Co/107/2025

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6122493644
Dátum vydania rozhodnutia: 28. 01. 2026

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Beáta Čupková
ECLI: ECLI:SK:KSTN:2026:6122493644.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Trenčíne v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Beáty Čupkovej a sudcov
JUDr. Viery Škultétyovej a JUDr. Zuzany slušnej v spore žalobcov 1) A. B., nar. XX.XX.XXXX, bytom
C., D. E.. D. XXX/X, 2) F. B., nar. XX.XX.XXXX, bytom C., D. E.. D. XXX/X, obaja právne zastúpení
Mgr. Rastislavom Otrubom, advokátom, so sídlom Žilina, Závodie, Kvačalova 1227/55, IČO 46 974 245,
proti žalovanému BV REAL PD, s. r. o., so sídlom Prievidza, Námestie slobody 28, IČO 46 392 173,

zastúpeného Advokát KRÁTKY, s. r. o., so sídlom Banská Bystrica, Horná 16, IČO 55 592 431, o
zaplatenie 7.520 eur s príslušenstvom, o odvolaní žalovaného proti rozsudku Okresného súdu Prievidza,
č.k. 4C/7/2023-209 zo dňa 16. júna 2025, takto

r o z h o d o l :

Rozsudok súdu prvej inštancie p o t v r d z u j e .

Žalobcovia 1), 2) m a j ú proti žalovanému nárok na náhradu trov odvolacieho konania v celom
rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Súd prvej inštancie napadnutým rozsudkom (druhým v poradí) uložil žalovanému povinnosť zaplatiť
žalobcom 1) a 2) spoločne a nerozdielne sumu 7.520 eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 5
% ročne zo sumy 7.520 eur od 05.01.2023 do zaplatenia, všetko v lehote troch dní od právoplatnosti
rozsudku. Žalobcom priznal proti žalovanému nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %. V
odôvodnení svojho rozhodnutia uviedol, že žalobcovia ako budúci kupujúci a G. H., I. H., J. G. H. a C.
H. ako budúci predávajúci a žalovaný ako sprostredkovateľ uzatvorili dohodu o rezervácii nehnuteľnosti

s tým, že v časti I. dohody sú špecifikované nehnuteľnosti v katastrálnom území K., zapísané na LV
č. XXXX, a to: stavba so súpisným číslom XXX, postavená na parcele č. 565/1, pozemky: parc. č.
565/1 - zastavaná plocha a nádvorie o výmere 508 m2, parc. č. 565/2 - záhrada o výmere 43 m2,
parc. č. 565/4 - záhrada o výmere 75 m2. Pri identifikácii parc. č. 565/4 bola uvedená poznámka
o zámennej zmluve E./XXXX. Budúci predávajúci a budúci kupujúci sa zaviazali, že najneskôr do
31.08.2022 uzatvoria kúpnu zmluvu na nehnuteľnosti uvedené v bode 1.1 dohody. Celková kúpna cena
bola dojednaná na 160.000 eur. Prvú časť kúpnej ceny vo výške 7.520 eur sa budúci kupujúci zaviazali

uhradiťbudúcemupredávajúcemudopeňažnejúschovysprostredkovateľovi.Budúcipredávajúcipoveril
sprostredkovateľa, aby pri podpise dohody prevzal od budúceho kupujúceho prvú časť kúpnej ceny do
svojej úschovy. Strany poverili sprostredkovateľa, aby zloženú zálohu vydal tomu účastníkovi dohody,
ktorému naň za podmienok uvedených v dohode vznikne právny nárok. V bode 3.4 dohody sa strany
dohodli, že strana dohody, ktorá zapríčiní neuzavretie kúpnej zmluvy, alebo neposkytne na uzavretie
kúpnej zmluvy potrebnú súčinnosť, alebo dá druhej strane dôvod na platné odstúpenie od zmluvy je

povinná uhradiť všetky náklady, ktoré ostatným dvom stranám dohody vznikli v súvislosti s prípravou
realizácie prevodu nehnuteľnosti. Strany sa dohodli na celkovej sume paušálnej náhrady výdavkov,
ktorej výška sa rovná výške prvej časti kúpnej ceny. Vo veci nebolo sporné, že žalobcovia žalovanémuzaplatili 7.520 eur ako prvú časť kúpnej ceny nehnuteľnosti, ktorá zodpovedala dohodnutej paušálnej
výške výdavkov, ktoré vznikli v súvislosti s prípravou realizácie prevodu nehnuteľností. Spornou bola
platnosť dohody o rezervácii, a to z hľadiska absencie podpisu jedného z budúcich predávajúcich a z

dôvodu nesprávneho označenia pozemku, ktorý má byť predmetom budúcej kúpnej zmluvy. Posudzujúc
obsah dohody o rezervácii uviedol, že ide o trojstranný právny úkon atypickej zmluvy (neupravenej)
ako zmluvný typ v Občianskom zákonníku, majúci znaky zmluvy o budúcej zmluve, konkrétne zmluvy
o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy na nehnuteľnosti tam špecifikované za pomoci sprostredkovateľa
(žalovaného), ktorá je obligatórne písomným právnym úkonom podľa § 50a Občianskeho zákonníka. Z

hľadiska vzniku písomnej zmluvy je potrebné rešpektovať zásady pre platný vznik zmluvy obsiahnuté
v § 43a a nasl. Občianskeho zákonníka. Zmluva o budúcej zmluve sa viaže na ďalšiu zmluvu,
ktorá sa má v budúcnosti uzavrieť, v danom prípade kúpnu zmluvu na nehnuteľnosti. V dôsledku
toho obsah a náležitosti dohody o rezervácii závisia od náležitosti kúpnej zmluvy na nehnuteľnosti.
Účastníkmi dohody o rezervácii (ako zmluvy o budúcej kúpnej zmluve) musia byť účastníci zamýšľanej
kúpnej zmluvy. Podmienkou platnosti dohody o rezervácii je preto aj podpis tými účastníkmi, ktorí

majú uzavrieť budúcu kúpnu zmluvu. Nakoľko C. H. dohodu o rezervácii osobne podpísal a o tejto
skutočnosti informoval predkladateľa návrhu dohody - pani L., súd prvej inštancie nepovažoval za
dôvodnú argumentáciu žalobcov o neplatnosti dohody o rezervácii z dôvodu, že nebola podpísaná
jedným z budúcich predávajúcich - C. H.. Návrh bol prijatý všetkými účastníkmi dohody ešte v čase,
kedy malo uzavretie rezervačnej dohody význam pre všetky zúčastnené strany, vzhľadom na dohodnutý

termín uzavretia kúpnej zmluvy (t. j. do 31.08.2022).

2. Zmluva o budúcej zmluve na kúpu nehnuteľnosti musí byť uzavretá písomne, musí obsahovať aj
vymedzenie predmetu prevodu a kúpnej ceny. Individualizácia nehnuteľností v dohode (ktorá má byť
zmluvou o budúcej kúpnej zmluve k nehnuteľnostiam) musí byť vykonaná natoľko určitým spôsobom,

aby bolo aj tretím osobám nepochybne zrejmé, ktoré nehnuteľnosti (pozemky) alebo ich časti majú byť
predmetom prevodu. Predmet prevodu musí byť (napriek tomu, že účelom zmluvy o budúcej zmluvy
nie je vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností) označený tak, aby nebol zameniteľný s
iným predmetom, aby nevzbudzoval pochybnosti o tom, akého pozemku sa týka. Predmetom kúpnej
zmluvy mala byť parcela č. 565/5. Predmetom prevodu v dohode o rezervácii bola o.i. parcela č.

565/4 s poznámkou zámenná zmluva. V čase spísania dohody o rezervácii bol podaný návrh na vklad
vlastníckeho práva na základe zámennej zmluvy (podaný dňa 03.02.2022, evidovaný pod E. XXX/XX),
o ktorom bolo rozhodnuté dňa 04.08.2022. Ani po povolení vkladu vlastníckeho práva v konaní pod
E. XXX/XXXX k žiadnemu dodatku k dohode o rezervácii nedošlo. Žalobcovia si žalovaného „najali“
na vyhotovenie právnych úkonov smerujúcich k nadobudnutiu vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam.

Zo znenia bodu 1.2 dohody o rezervácii, ktorý odkazuje na bod 1.1, nie je zrejmé, či predmetom
kúpnej zmluvy mala byť parcela č. 565/4 alebo č. 565/5. Takéto označenie súd považoval za neurčité,
nejednoznačné. Nestačí, že subjektom právneho vzťahu je jasné, čo je napríklad predmetom zmluvy,
ak to nie je poznateľné z jej textu. Pre neurčitosť predmetu zmluvy o budúcej kúpnej zmluve dohodu
o rezervácii nehnuteľnosti považoval za neplatnú. Z hľadiska skúmania deliteľnosti právneho úkonu

uviedol, že kúpna cena nehnuteľností bola v dohode vyjadrená pevnou sumou 160.000 eur. Išlo o
kúpnu cenu za stavbu a tri pozemky s rozdielnou kultúrou. Nemožno preto určiť, aká časť z kúpnej
ceny predstavovala cenu za neurčito vyjadrenú parcelu (parcelu 565/4 - 5) a oddeliť ju od zvyšku
právneho úkonu. Za týchto okolností nebolo možné konštatovať oddeliteľnosť časti dohody o rezervácii
nehnuteľnosti od ostatného obsahu dohody a konštatovať platnosť právneho úkonu v zostávajúcej časti.

Nakoľko súd považoval dohodu o rezervácii nehnuteľnosti za absolútne neplatný právny úkon, každý
z jej účastníkov je povinný vrátiť, čo podľa nej dostal (§ 457 Občianskeho zákonníka). Žalovaný titulom
neplatného právneho úkonu obdržal od žalobcov sumu 7.520 eur, čím sa bezdôvodne obohatil, preto
žalovanému súd uložil povinnosť zaplatiť žalobcom spoločne a nerozdielne sumu 7.520 eur s úrokmi
z omeškania od 05.01.2023, nakoľko pri určovaní počiatku omeškania súd vychádzal z ust. § 563

Občianskeho zákonníka, keďže bezdôvodné obohatenie je splatné na výzvu. Žaloba bola doručená dňa
03.01.2023 a plniť sa malo 04.01.2023. O nároku na náhradu trov konania rozhodol podľa § 255 ods.
1 CSP.

3. Proti tomuto rozsudku podal v zákonnej lehote odvolanie žalovaný, ktorý navrhol, aby odvolací súd

rozsudoksúduprvejinštanciezrušilavecmuvrátilnaďalšiekonanie.Vpodanomodvolanízrekapituloval
podstatnú časť odôvodnenia napadnutého rozsudku. Súdu vytýkal, že sa nevysporiadal so skutočným
obsahom pokynu krajského súdu, ktorým bola súdu uložená povinnosť posúdiť, či žalobcovia boli od
začiatku riadne oboznámení so stavom a identifikáciou predmetu kúpy, a či im bolo známe, že dôjdek zámene parciel. Výpoveď svedkyne L., ako aj ďalšie vykonané dôkazy jednoznačne potvrdzujú, že
žalobcovia boli o plánovanej zámene parciel a jej účele informovaní ešte pred podpisom rezervačnej
zmluvy. Táto informácia bola súčasťou rokovaní o kúpe a bola pre žalobcov zrozumiteľná. Odkaz

na „zámennú zmluvu V XXX/XXXX“ poskytoval v kontexte všetkých okolností prípadu dostatočne
určitý a nezameniteľný opis predmetu kúpy, keďže bolo jasne špecifikované, o akú parcelu ide a aký
právny úkon bude podkladom jej nadobudnutia do vlastníctva budúcich predávajúcich. Namietal, že
okresný súd vykonané dôkazy vyhodnotil izolovane bez logických súvislostí a bez zohľadnenia, že
právne úkony sa majú posudzovať podľa ich obsahu a nie formy, a to s prihliadnutím na skutočnú vôľu

účastníkov. Žalobcovia mali od začiatku k dispozícii úplné informácie o predmete kúpy, poznali jeho
polohu, stav, právny režim, aj dôvod plánovanej zmeny zápisu parcely. Akcentoval, a to aj s poukazom
na nález Ústavného súdu SR I.ÚS 640/2014, že súd by sa mal primárne snažiť vykladať zmluvy
tak, že sú platné. Uviedol, že žalobcovia nemohli byť „prekvapení“ skutočným stavom veci, keďže ho
od začiatku poznali, vedome s ním súhlasili a podľa toho aj konali. Konštatoval, že aj okresný súd
odkazoval na bod 25 rozhodnutia Krajského súdu v Trenčíne, potvrdzujúc, že už v čase podpisu kúpnej

zmluvy nebola rozhodujúca otázka, či parcela bola zapísaná na budúcich predávajúcich, ale či všetky
strany vedeli, o ktorú parcelu ide, a že bude predmetom prevodu po uskutočnení zámeny. Identifikácia
parcely prostredníctvom zámennej zmluvy E./XXXX bola v kontexte všetkých udalostí a skutočností
dostatočná. Žalobcovia o zamieňanej parcele mali vedomosť. Vedomosť mali aj o tom, že prevod parcely
je viazaný na zavkladovanie zámennej zmluvy, preto upriamili pozornosť odvolacieho súdu na nahrávku

z pojednávania zo dňa 26.10.2023, ktorá argumentáciu žalovaného podporuje.

4. Žalobcovia vo vyjadrení k podanému odvolaniu navrhli, aby odvolací súd rozsudok súdu prvej
inštancie potvrdil ako vecne správny. K odvolacím námietkam uviedli, že nemali vedomosť o tom, čo
je predmetom konania vedenom na Okresnom úrade Prievidza pod sp. zn. E. XXX/XXXX. Zo strany

žalovaného neboli upovedomení o tom, čo je predmetom tohto konania. Žalovaný nepredložil žalobcom
geometrický plán, z ktorého by boli zrejmé zmeny v usporiadaní pozemkov. Zo strany žalovaného nebola
žalobcom predložená ani samotná zámenná zmluva. Popreli tvrdenie žalovaného, ktorý uviedol, že
žalobcovia boli o plánovanej zámene parciel a jej účele informovaní ešte pred podpisom rezervačnej
zmluvy. Zotrvali na tom, že identifikácia predmetu prevodu nebola vykonaná riadne. Odkaz v rezervačnej

dohode na zámennú zmluvu považujú za nedostatočný. Predmet budúcej kúpnej zmluvy je mylný,
nejednoznačný a zavádzajúci. Budúci predávajúci sa zaviazali k uzavretiu riadnej kúpnej zmluvy so
žalobcami k pozemku, ktorý nebol v ich vlastníctve. Žalovanému nič nebránilo, aby počas trvania
platnosti rezervačnej dohody do 31.08.2022 uzavrel po povolení vkladu zámennej zmluvy v konaní
vedenom pod sp. zn. V XXX/XXXX dodatok k rezervačnej dohode, ktorým by sa náležite upresnil

predmet budúcej kúpy (vklad povolený dňa 05.08.2022).

5. Žalovaný v odvolacej replike zdôraznil, že nie je možné akceptovať, aby sa žalobcovia po celom
priebehu rokovaní a po uzatvorení rezervačnej dohody účelovo dovolávali údajnej nejasnosti, keď sami
vedeli, že predmetom budúcej kúpnej zmluvy je konkrétna parcela nadobudnutá zámenou. Zo strany

žalobcov ide len o snahu zachovať formalistický prístup, ktorý je v rozpore s reálnym stavom veci.

6.Žalobcoviavodvolacejduplikeuviedli,žežalovanýnechceniesťzodpovednosťzajednoznačnúchybu
pri identifikácii predmetu budúcej kúpnej zmluvy. Rezervačná dohoda bola tzv. formulovou zmluvou,
ktorej obsah bol žalovaným vopred pripravený.

7. Krajský súd ako súd odvolací preskúmal vec v rozsahu a z dôvodov odvolania podľa § 379 a § 380
CSP, bez nariadenia odvolacieho pojednávania podľa § 385 CSP a dospel k záveru, že rozsudok súdu
prvej inštancie je potrebné potvrdiť podľa § 387 ods. 1 CSP ako vecne správny.

8. Žalovaný v podanom odvolaní výslovne označil, a tým uplatnil odvolacie dôvody spočívajúce v tom,
že konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci (§ 365 ods. 1
písm. d) CSP), že súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým
zisteniam (§ 365 ods. 1 písm. f) CSP) a rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho
právneho posúdenia veci (§ 365 ods. 1 písm. h) CSP). Preskúmaním veci odvolací súd konštatuje,

že sa v plnom rozsahu stotožňuje so skutkovými i právnymi závermi súdu prvej inštancie, ktorý vo
veci vykonal dostatočné dokazovanie, v konaní vykonané dôkazy vyhodnotil každý jednotlivo, všetky
vo vzájomnej súvislosti, odôvodnil, z akých dôvodov, a ktoré tvrdenia strán sporu mal za preukázané,
a ktoré nie, uviedol svoje skutkové zistenia, ktoré z dokazovania vyplynuli a na vec aplikoval správneprávne predpisy, ktoré i správne vyložil. Pri rozhodovaní sa riadil právnym názorom odvolacieho súdu
(vyslovenom v zrušujúcom uznesení, č.k. 8Co/77/2024-196 zo dňa 27.02.2025), ktorý je pre súd prvej
inštancie záväzný v otázkach právnych aj skutkových (§ 391 ods. 2 CSP).

9. Stabilná rozhodovacia činnosť Ústavného súdu Slovenskej republiky rešpektuje názor, podľa
ktorého nemožno právo na súdnu ochranu stotožňovať s procesným úspechom, z čoho vyplýva, že
všeobecný súd nemusí rozhodovať v súlade so skutkovým a právnym názorom procesných strán,
vrátane ich dôvodov a námietok (napríklad sp. zn. I. ÚS 204/2010, II. ÚS 3/97). Skutkové zistenia

súdu prvej inštancie odvolací súd považuje za úplné a ich právne posúdenie súdom prvej inštancie
za správne. Odvolacím súdom nebolo zistené, že konanie má vadu, ktorá mohla mať za následok
nesprávne rozhodnutie vo veci. Žalovaným uplatnené odvolacie dôvody odvolací súd nepovažoval za
opodstatnené.

10. Predmetom odvolacieho prieskumu je posúdenie vecnej a právnej správnosti rozsudku súdu prvej

inštancie, ktorým bola žalovanému uložená povinnosť zaplatiť žalobcom 1) a 2) spoločne a nerozdielne
sumu7.520eurspríslušenstvom,oktorúsažalovanýnaúkoržalobcovbezdôvodneobohatil,keďdospel
k záveru, že dohoda o rezervácii nehnuteľností je pre neurčitosť predmetu zmluvy o budúcej kúpnej
zmluve neplatná.

11. Z obsahu spisu vyplýva a medzi stranami sporu nebolo sporné, že žalobcovia (ako budúci kupujúci)
a G. H., I. H., J. G. H. a C. H. (ako budúci predávajúci) a žalovaný ako sprostredkovateľ uzatvorili dňa
06.06.2022 dohodu o rezervácii nehnuteľností. Dohoda o rezervácii nehnuteľností a o úprave práv a
povinností spojených s budúcim prevodom vlastníctva k nehnuteľnosti, uzavretá podľa § 50a a § 51
Občianskeho zákonníka v platnom znení je zmluvou formulárovou, ktorá v časti I. obsahuje dojednanie

o budúcom prevode nehnuteľností špecifikovaných v bode 1.1. V bode 1.2 je obsiahnuté dojednanie,
podľa ktorého sa budúci predávajúci a budúci kupujúci zaviazali, že najneskôr do 31.08.2022 uzatvoria
kúpnu zmluvu na nehnuteľnosti uvedené v bode 1.1 tejto dohody (ďalej len „kúpna zmluva“), ktorá bude
spĺňaťvšetkynáležitostipotrebnénato,abynajejzákladenadobudolbudúcikupujúciknehnuteľnostiam
vlastnícke právo. Nakoľko budúci predávajúci a budúci kupujúci sa zaviazali, že v dohodnutom termíne

uzatvoria kúpnu zmluvu na nehnuteľnosti uvedené v dohode o rezervácii nehnuteľností, je pre uzavretie
kúpnej zmluvy rozhodujúca špecifikácia nehnuteľností, o ktorých sa mal uskutočniť budúci prevod
(uzavretie kúpnej zmluvy).

12. Medzi významné požiadavky dohody o budúcej zmluve teda patria náležitosti vôle a jej prejavu.

Náležitosťprejavuvôlesúzrozumiteľnosť,určitosťavniektorýchprípadochiformaprejavu.Akchýbačoi
len jedna z podstatných náležitostí dohody o budúcej zmluve ustanovených zákonom, má to za následok
neplatnosť takejto dohody (rozhodnutie NS SR, sp. zn. 5Cdo/42/2007 zo dňa 31.01.2008). Účelom
uzavretej dohody o rezervácii nehnuteľností a úprave práv a povinností spojených s budúcim prevodom
vlastníctva k nehnuteľnosti bolo dosiahnuť prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam na žalobcov.

Zo skutkových tvrdení žalobcov vyplýva a žalovaným nie je spochybňované, že žalobcovia nemienili
(nemali vôbec v úmysle) nadobudnúť pozemok s parcelným číslom PKN 565/4, k.ú. K.. Vôľou zmluvných
strán bolo nadobudnúť parcelu číslo PKN 565/5. Súd prvej inštancie v odôvodnení svojho rozhodnutia
poukázal na právne závery vyplývajúce z rozsudku Najvyššieho súdu ČR, sp. zn. 30Cdo/1244/99, podľa
ktorého „čo sa však týka zmluvy o budúcej zmluve, postačuje, aby predmet tejto zmluvy bol označený

tak, aby nebol zameniteľný s iným predmetom. Žiadne ustanovenie Občianskeho zákonníka nebráni
tomu, aby sa zmluva o budúcej zmluve týkala nehnuteľností, ktoré predávajúci do vlastníctva ešte len
nadobudne“. Vzhľadom na citované rozhodnutie odvolací súd dodáva, že zmyslom inštitútu zmluvy
o zmluve budúcej je uzavretie hlavnej zmluvy, nie jej neuzavretie. V prípade, ak k uzavretiu hlavnej
zmluvy dobrovoľne nedôjde, poskytne zmluvnej strane ochranu súd, a to aj proti vôli strany, ktorá sa

z akéhokoľvek dôvodu uzavretiu hlavnej zmluvy bráni. Podmienkou umožňujúcou súdnu ochranu je
platnosť uzavretej zmluvy. Riadiac sa uvedeným právnym názorom odvolací súd súhlasí s názorom
súdu prvej inštancie vyslovenom v bode 42 odôvodnenia, v zmysle ktorého súd považuje za rozhodné,
že v prípade právneho úkonu, pre ktorý je pod sankciou neplatnosti stanovená písomná forma, musí
byť určitosť prejavu vôle daná obsahom listiny, na ktorom je prejav zaznamenaný. Keďže zmluvné

strany (budúci predávajúci, budúci kupujúci a sprostredkovateľ) dojednali, že v dohodnutom termíne
uzatvoriakúpnuzmluvunanehnuteľnostiuvedenévbode1.1tejtodohody,bolopodstatnounáležitosťou,
aby jednoznačným, určitým a nezameniteľným spôsobom špecifikovali nehnuteľnosť, ktorá mala byť
predmetom budúceho prevodu. V predmetnej dohode jej účastníci výslovne vyjadrili, že kúpnu zmluvuuzatvoria na nehnuteľnosť - pozemok PKN č. 565/4 - záhrada s „poznámkou“ zámenná zmluva E. XXX/
XXXX o výmere 75 m2. Pokiaľ v uzavretej dohode je pri PKN parcele č. 565/4 uvedená poznámka o
zámennej zmluve, nie je z uvedenej poznámky možné vyvodiť, že predmetom kúpnej zmluvy mala byť

iná parcela, a to PKN parcela č. 565/5, ktorú mali predávajúci ešte len nadobudnúť.

13. Nakoľko uzavretá dohoda o rezervácii nehnuteľností obsahuje záväzok uzavrieť kúpnu zmluvu, je
z hľadiska úpravy zmluvy o zmluve budúcej podľa § 50a ods. 1 Občianskeho zákonníka vyžadovaná
zákonná požiadavka, ktorou je dohoda o podstatných náležitostiach. V tejto (tzv. prípravnej) zmluve

musia byť dohodnuté podstatné náležitosti zmluvy, čím Občiansky zákonník vlastne nerobí rozdiel medzi
zmluvou predbežnou a definitívnou.

14. Zmluva, predmetom ktorej je uzavretie budúcej zmluvy o prevode nehnuteľností, nie je zmluvou/
listinou, na základe ktorej má byť rozhodnuté o vklade vlastníckeho práva. Z tohto dôvodu sa preto na
ňu neuplatňujú požiadavky vyplývajúce z katastrálneho zákona a ako vo svojom skoršom rozhodnutí

uviedol odvolací súd (sp. zn. 8Co/77/2024 – bod 25 odôvodnenia), postačuje, aby predmet tejto zmluvy
bol označený tak, aby nebol zameniteľný s iným predmetom (k tomu napríklad rozsudok Najvyššieho
súdu ČR, sp. zn. 30Cdo/1244/99). Pokiaľ v posudzovanej veci bol predmet budúceho prevodu spojený
s CKN parcelou 565/4 s pripojenou poznámkou o zámennej zmluve, z uvedeného obsahu zmluvy nie
je možné dospieť k záveru, že zmluvné strany dojednali budúci prevod parcely CKN č. 565/5, resp. že

došlokplatnémuuzatvoreniuzmluvy,zktorejplnenie(vydaniebezdôvodnéhoobohatenia)jepredmetom
sporu. Aj podľa názoru odvolacieho súdu je v kontexte s obsahom uzavretej zmluvy irelevantné, či
žalobcovia boli o nejakej prebiehajúcej zámene pozemkov počas obhliadky nehnuteľnosti upovedomení.
Vzhľadom na uvedené je nedôvodná odvolacia námietka žalovaného, že žalobcovia na položené otázky
nedokázali odpovedať presvedčivo a jednoznačne, z ich výpovedí je zrejmé, že mali vedomosť o

zamieňanej parcele, spôsobe jej označenia a o tom, že jej prevod je viazaný na zavkladovanie zámennej
zmluvy.

15. Odvolací súd súhlasí s tým, že súd by sa mal primárne snažiť vykladať zmluvy tak, že sú platné.
Judikatúra ústavného, ako aj dovolacieho súdu pri posudzovaní platnosti zmlúv reflektuje, že základným

princípom výkladu zmlúv je priorita výkladu, ktorý nezakladá neplatnosť zmluvy, pred takým výkladom,
ktorý neplatnosť zmluvy zakladá, ak sú možné oba výklady. Je tak vyjadrený a podporovaný princíp
autonómie zmluvných strán, povaha súkromného práva a s tým spojené spoločenské a hospodárske
funkcie zmluvy. Nie je ústavne komfortná taká prax, keď všeobecný súd uprednostňuje výklad vedúci
k neplatnosti zmluvy pred výkladom neplatnosť zmluvy zakladajúcim. Napriek uvedenému sa odvolací

súd nestotožňuje s odvolacou námietkou žalovaného, že súd prvej inštancie sa uchýlil k formalistickému
posudzovaniu, ktoré ignoruje skutkové zistenia, ako aj právne závery odvolacieho súdu (zrejme
predchádzajúceho zrušujúceho rozhodnutia). Typický „prehnaný“ formalizmus sa totiž spája spravidla
s výkladom, ktorý je v extrémnom rozpore s princípom spravodlivosti, čo nie je súdený prípad. V danom
prípade nie je možné považovať za extrémne nespravodlivé zaviazať plnením žalovaného, ktorý

výlučne svojím konaním ako sprostredkovateľ vo formulárovej dohode označil nehnuteľnosti spôsobom,
majúcim za následok neplatnosť uzavretej dohody, ktorý v konečnom dôsledku viedol k tomu, že budúci
predávajúci a budúci kupujúci v dohodnutom termíne zmluvu o prevode nehnuteľnosti neuzavreli, čo je
v danej veci nespornou skutočnosťou.

16. Z uvedených dôvodov odvolací súd súhlasí s rozhodnutím súdu prvej inštancie, ktorý dospel k
správnemu právnemu záveru o vzniku bezdôvodného obohatenia na strane žalovaného v zmysle § 457
Občianskeho zákonníka a preto dôvodne žalovanému uložil povinnosť zaplatiť žalobcom spoločne a
nerozdielne sumu 7.520 eur s príslušenstvom. Rozhodnutie súdu prvej inštancie preto bolo odvolacím
súdom potvrdené.

17. O nároku na náhradu trov odvolacieho konania rozhodol odvolací súd podľa § 396 ods. 1 CSP v
spojení s § 255 ods. 1 CSP a v odvolacom konaní úspešným žalobcom 1), 2) priznal voči žalovanému,
ktorý v odvolacom konaní úspešný nebol, nárok na náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100 %.

18. Toto rozhodnutie prijal senát Krajského súdu v Trenčíne pomerom hlasov 3:0.Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolanie n i e j e p r í p u s t n é .

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP), v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancie. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa

musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje,
v akom rozsahu sa rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).