Rozsudok – Nájom a podnájom nebytových… ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 14. január 2026

Súd: Krajský súd Nitra
Spisová značka: 5Co/7/2025

Identifikačné číslo súdneho spisu: 4123239014
Dátum vydania rozhodnutia: 14. 01. 2026
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Oliver Kolenčík

ECLI: ECLI:SK:KSNR:2026:4123239014.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

KrajskýsúdvNitre,vsenátezloženomzpredsedusenátuJUDr.OliveraKolenčíkaasudcovJUDr.Vlasty

Ondrejkovej a Mgr. Mareka Janigloša, v spore žalobkyne: Dr. med. A. B. - B., narodená XX.XX.XXXX,
bytom C. D. E. XX, F., G. C., zastúpená: Prosman a Pavlovič advokátska kancelária, s.r.o., so sídlom
Hlavná 31, Trnava, IČO: 36 865 281, proti žalovanému: Poľnohospodársko - podielnické družstvo
Prašice sídlo Jacovce, so sídlom Májová 65, Jacovce, IČO: 00 205 575, zastúpený: Advokátska
kancelária JUDr. Slávik a partneri, s.r.o., so sídlom nám. M.R. Štefánika 3, Topoľčany, IČO: 36 861 375,
v konaní o určenie neexistencie práva nájmu, o odvolaní žalovaného proti rozsudku Okresného súdu
Nitra zo dňa 13. novembra 2024, č. k. 16C/84/2023-178, takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie p o t v r d z u j e .

Žalobkyni proti žalovanému priznáva nárok na náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Okresný súd Nitra (ako súd prvej inštancie podľa § 12 zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový
poriadok, ďalej len „CSP“) rozsudkom zo dňa 13. novembra 2024, č. k. 16C/84/2023-178 (ďalej len
napadnutý rozsudok) určil, že neexistuje právo žalovaného voči žalobkyni na nájom pozemku parcely
registra "E", parcelné č. 500, o výmere: 1295 m2, druh pozemku: orná pôda, uvedené na LV č. XXXX, k.
ú. H., pozemku parcely registra "E", parcelné č. 744/131, o výmere: 5768 m2, druh pozemku: orná pôda,

uvedené na LV č. XXXX, k. ú. H., pozemku parcely registra "E", parcelné č. 747/22, o výmere: 11509
m2, druh pozemku: orná pôda, uvedené na LV č. XXXX, k. ú. H., pozemku parcely registra "E", parcelné
č. 844/21, o výmere: 10314 m2, druh pozemku: orná pôda, uvedené na LV č. XXXX, k. ú. H. podľa
nájomnej zmluvy č. 589/Jac. uzatvorenej dňa 28.11.2007. Žalobkyni sa proti žalovanému priznáva nárok
na náhradu trov konania v rozsahu 100 %, o výške náhrady trov konania rozhodne súd samostatným
uznesením.

2. Rozhodnutie právne odôvodnil s poukazom na ust. § 1 ods. 1, § 6, § 10 ods. 1, 14 ods. 1 zákona
č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných
pozemkov a o zmene niektorých zákonov, v znení účinnom v čase uzavretia zmluvy (ďalej len „zákon
o nájme“), § 663, § § 680 ods. 2, § 37 ods. 1, zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len
„Občiansky zákonník“).

3. Súd prvej inštancie v napadnutom rozsudku konštatoval, že predmetná žaloba bola po zmene

žalobného petitu vymedzená ako žaloba o určenie neexistencie práva nájmu, teda sa jedná o žalobu o
určenie, či tu právo je alebo nie je, pričom jedným z nevyhnutných predpokladov úspešnosti určovacej
žaloby je naliehavý právny záujem, ktorý nie je potrebné preukazovať, ak vyplýva z osobitného právneho
predpisu. V danom prípade naliehavý právny záujem nevyplýva z osobitného predpisu, a preto súd prvejinštancie odôvodnil, že si v tejto spojitosti si teda treba ujasniť, či a ako sa následne požadované určenie
môže dotknúť právnych pomerov účastníkov (t. j. či môže založiť právne významný následok v týchto
pomeroch). Určovacia žaloba bude zvyčajne prípustná vtedy, ak sa ňou odstraňuje spornosť vzťahu

účastníkov a predchádza vzniku ďalších sporov, prípadne ak sa vytvára pevný základ právneho vzťahu
medzi nimi (k tomu viď 1Cdo/26/2007). Žaloby o určenie existencie/neexistencie práva totiž s poukazom
na § 137 písm. c/ CSP vyžadujú preukázanie existencie naliehavého právneho záujmu na požadovanom
určení, ktorý súd považoval za daný. Na základe rozhodnutia súdu o požadovanom určení, podľa názoru
súdu môže žalobkyňa dosiahnuť opätovné iniciovanie konania pred príslušným okresným úradom a to

za účelom vydania náhradných pozemkov pre žalobkyňu v zmysle zákona o nájme (zákon č. 504/2003
Z. z.). Požadované určenie teda žalobkyni v konečnom dôsledku umožní, aby mohla splniť podmienky
stanovené podľa zákona o nájme. Bez požadovaného určenia by však postavenie žalobkyne ostalo
sporné a neisté, pretože by sa nemohla pred príslušným okresným úradom domôcť svojho práva na
vydanie náhradných pozemkov.

4. Súd prvej inštancie zistil, že žalobkyňa je výlučným vlastníkom nehnuteľností evidovaných na
LV č. XXXX pre katastrálne územie H., ktoré nehnuteľnosti užíva žalovaný, čo rovnako nebolo
sporné. Dôvodom zastavenia konania pred príslušným Okresným úradom I. bolo práve nepredloženie
požadovaných dokladov (predovšetkým dokladu o tom, že nájomný vzťah skončil alebo sa má skončiť).
Žalobkyňa predmetné nehnuteľnosti nadobudla na základe kúpnej zmluvy uzavretej medzi C. I. a ňou

až v roku 2021 (V 8/2021). Žalobkyňa tak v zmysle § 680 ods. 2 vstúpila do právneho postavenia
namiesto pôvodného prenajímateľa C. I.. Ustanovenie § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka vychádza
zo zásady, že zmena v osobe prenajímateľa nemá sama osebe vplyv na trvanie právneho vzťahu
nájmu a ani na jeho obsah (neplatí tu teda zásada, že kúpa ruší nájom, ale zásada, že pri zmene
vlastníctva môže byť nájomný pomer za určitých podmienok niektorou stranou výpoveďou zrušený).

Na nového prenajímateľa prechádzajú všetky práva a povinnosti pôvodného nájomcu. Nadobúdateľ
vstupuje do pôvodného nájomného vzťahu so všetkými jeho základnými obsahovými atribútmi, akými
sú najmä predmet nájmu a práva a povinnosti subjektov daného vzťahu vyplývajúce zo zákona, resp.
z nájomnej zmluvy, s výnimkou tých práv a povinností, ktoré majú samostatný právny dôvod ich vzniku
(napr. peňažné pohľadávky a dlhy prenajímateľa, ktoré vznikli za trvania pôvodného vzťahu).

5. Prvoinštančný súd ďalej zisteniami konštatoval spornosť platnosti nájomnej zmluvy - Zmluva č. 589/
Jac. o nájme poľnohospodárskych pozemkov na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku v
zmysle zákona č. 504/2003 Z. z. a § 663 až 684 Občianskeho zákonníka, podpísaná dňa 28.11.2007.

6. Podľazisteníprvoinštančnéhosúdu,vpredmetnejnájomnejzmluve,bolpredmetnájmunedostatočne
a neurčito identifikovaný, pretože predmet nájmu (poľnohospodárske pozemky) bol označený len
katastrálnym územím H., s uvedením celkovej výmery 29337 m2. V tejto súvislosti konštatoval, že
nehnuteľnosti nie sú označené v úplnom súlade so zákonom o katastri nehnuteľností (napr. údajom o
druhu pozemku, uvedením jednotlivých parciel a ich výmerami a číslami listov vlastníctva na ktorých

sú evidované a pod.). Takéto špecifikovanie predmetu nájmu je absolútne nedostatočné a neurčité, v
dôsledku čoho možno predmetnú nájomnú zmluvu považovať za absolútne neplatný právny úkon podľa
§ 37 Občianskeho zákonníka. V danom prípade sa jedná teda o právny úkon, pri ktorom nemožno zistiť,
čoho sa prejavená vôľa účastníkov právneho vzťahu týka, pretože nie je určito (konkrétne) vyjadrená
(uvedená), v dôsledku čoho ide o absolútne neplatný právny úkon. Nestačí, že účastníkom zmluvy je

jasné, čo je predmetom zmluvy a aké sú ich práva a povinnosti, ak to nie je spoznateľné z textu listiny.
Určitosť písomného prejavu vôle je objektívnou kategóriou a taký prejav vôle by nemal vzbudzovať
dôvodné pochybnosti o jeho obsahu ani u tretích osôb. Ak by predsa k tomu došlo, možno použiť
výkladové pravidlo upravené v § 35 ods. 2 Občianskeho zákonníka. V tomto prípade však ani za pomoci
výkladového pravidla podľa § 35 ods. 2 OZ nemožno dospieť k záveru o tom, aké pozemky boli vlastne

predmetom nájmu, pre absenciu ich označenia a bližšej špecifikácie.

7. Žalovaný trval na platnosti právneho úkonu, zdôrazňujúc existenciu prílohy k uvedenej zmluve,
ktorá obsahuje identifikáciu pozemkov. Takáto argumentácia by podľa súdu prvej inštancie bola
akceptovateľná len v prípade, ak by predmetná zmluva o nájme odkazovala na predmetnú prílohu, s

tým, že bližšia identifikácia pozemkov by bola obsiahnutá v samostatnej listine. Z predmetnej nájomnej
zmluvy však absolútne nevyplýva žiaden odkaz na prílohu, preto nemožno akceptovať uvedenie prílohy,
ako špecifikáciu pozemkov, vo vzťahu k predmetnej zmluve. Podľa judikatúry, požiadavke určitosti
vymedzenia predmetu písomného právneho úkonu vyhovuje aj písomný odkaz na inú listinu, z ktorejje predmet úkonu objektívne (teda každému) spoznateľný, samozrejme za predpokladu, že je v tejto
listine označený celkom nezameniteľným spôsobom. V listine takýto odkaz úplne absentuje, preto bližšie
vymedzenie predmetu nájmu spôsobilo absolútnu neplatnosť právneho úkonu - Zmluvy č. 589/Jac. o

nájme poľnohospodárskych pozemkov na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku v zmysle
zákona č. 504/2003 Z. z. a § 663 až 684 Občianskeho zákonníka, uzavretej dňa 28.11.2007.

8. Čo sa týka ďalšej námietky ohľadne nemožnosti určenia výšky nájmu, z ktorej žalobkyňa odvodzovala
druhý dôvod absolútnej neplatnosti právneho úkonu, podľa názoru súdu prvej inštancie, takýto dôvod

nebolo možné v konaní konštatovať. Z predmetnej zmluvy o nájme, predovšetkým z čl. III. ods. 2 vyplýva
výška nájmu (2435 Sk) na ktorej sa účastníci tohto zmluvného vzťahu dohodli. Na vznik nájomnej zmluvy
pozemku na poľnohospodárske účely sa podľa § 10 ods. 1 zákona o nájme (zákon č. 504/2003 Z. z.)
vyžaduje dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia, k čomu medzi stranami preukázateľne
došlo.

9. Tvrdenia žalobkyne ohľadne vypovedania nájomnej zmluvy, na základe listu zo dňa 20.09.2020,
považoval súd prvej inštancie za nenáležité, keďže v čase „údajnej“ výpovede bol vlastníkom ešte
predchádzajúci vlastník C. I., pričom žalobkyňa nadobudla predmetné nehnuteľnosti až v roku 2021.
Okrem toho žalobkyňa by na základe uvedeného listu zo dňa 20.09.2020 vypovedala inak neplatnú
nájomnú zmluvu.

10. Skutkovými tvrdeniami neprístupnosti pozemku, alebo nemožnosti jeho racionálneho využitia v
zmysle zákona o nájme (§ 12 zákona č. 504/2003 Z. z.), sa súd nezaoberal, pretože v danej veci prišlo
k zmene petitu, a žalobkyňa požadovala celkom iný žalobný petit, ktorý znel na určenie neexistencie
práva nájmu. Bolo tak nepodstatné zaoberať sa predmetnými skutočnosťami, pretože ich posudzovanie

aj vzhľadom na zmenený žalobný petit by v danej veci nemalo žiadnu relevanciu.

11. O náhrade trov konania rozhodol súd tak, že podľa pomeru úspechu v zmysle § 255 ods. 1 CSP,
keďže žalobkyňa bola v konaní v plnej miere úspešná a žalovaný nedosiahol žiaden úspech, súd priznal
žalobkyni proti žalovanému nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %. Dôvody hodné osobitného

zreteľa podľa § 257 CSP súd v prejednávanom spore nezistil.

12. Proti tomuto rozsudku podal žalovaný v zákonnej lehote odvolanie. Konštatoval, že súd sa
nesprávne vysporiadal s argumentáciou o identifikácii predmetu nájomnej zmluvy. V rámci konania
doložili nájomnú zmluvu aj s jej prílohou a v takej podobe ju dodal aj prenajímateľovi C. I. a takúto prílohu

doložil aj Okresnému úradu v I., ktoré prebiehalo ešte pred týmto sporom. Predmetom nájmu s C. I.
boli ešte aj iné pozemky, ktoré predmetom tohto sporu nie sú. Ako príloha, tak aj výmera v nej uvedená
reflektovali vtedajší stav evidencie pozemkov, ktorý sa zmenil až po ROEP. Uvedenú prílohu predkladali
nielen počas tohto sporu, ale aj v administratívnom konaní. Nie je nevyhnutnou podmienkou platnosti
zmluvy to, či táto obsahuje odkaz na prílohu.

13. K odvolaniu sa písomne vyjadrila žalobkyňa tak, že napadnutý rozsudok považuje za vecne správny
a riadne odôvodnený. V odvolaní žalovaný neuviedol žiadne nové skutočnosti, pričom s tvrdeniami sa
súd prvej inštancie vysporiadal. Navrhla napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie v celom rozsahu
potvrdiť.

14. Krajský súd v Nitre, ako súd odvolací (§ 34 zákona č. 160/2015 Z. z. CSP) po zistení, že odvolanie
bolo podané oprávnenými osobami v zákonom stanovenej lehote, preskúmal napadnutý rozsudok,
viazaný rozsahom a dôvodmi odvolania (§ 379, § 380 CSP), prejednal odvolanie bez nariadenia
odvolacieho pojednávania (§ 385 ods. 1 CSP a contrario, keď v zmysle § 219 ods. 3 za použitia § 378

ods. 1 CSP oznámil miesto a čas verejného vyhlásenia rozsudku na úradnej tabuli súdu a na webovej
stránke krajského súdu v lehote najmenej päť dní pred jeho vyhlásením) a dospel k záveru, že odvolanie
žalovaného nie je dôvodné, preto rozsudok súdu prvej inštancie podľa § 387 ods. 1, 2 CSP ako vecne
správny potvrdil.

15.1. Podľa § 387 ods. 1 CSP odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie potvrdí, ak je vo výroku
vecne správne.15.2. Podľa § 387 ods. 2 CSP, ak sa odvolací súd v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením
napadnutého rozhodnutia, môže sa v odôvodnení obmedziť len na skonštatovanie správnosti dôvodov
napadnutého rozhodnutia, prípadne doplniť na zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia ďalšie

dôvody.

16. Odvolací súd považuje skutkové zistenia súdu prvej inštancie za správne, vrátane správneho
právneho posúdenia a záverov, ktoré urobil. Napadnutý rozsudok je odôvodnený spôsobom, ktorý
napĺňa požiadavku zákonne odôvodneného rozsudku (§ 220 ods. 2 CSP). Najmä prvoinštančný súd

odpovedal na podstatné otázky tohto prípadu.

17. Na zdôraznenie správnosti odvolací súd poukazuje na základný argument žalovaného v odvolacom
konaní, ktorý sa týkal prílohy k nájomnej zmluve. Keďže žalobkyňa v konaní neakceptovala prílohu
ako súčasť zmluvy (medzi právnym predchodcom žalobkyne a žalovaným), bolo na žalovanom, aby
existenciu stretnutia vôle s predchádzajúcim „prenajímateľom“ v otázke predmetu nájmu preukázal.

Z obsahu listinnej zmluvy taká skutočnosť nevyplýva (neobsahovala ani odkaz na prílohu, ani určitú
konkretizáciu predmetu nájmu). Pre hodnovernosť existencie spoločnej vôle kontrahentov nájomnej
zmluvy (a ich vedomosť o prílohe k zmluve) poukazoval na to, že predmetnú prílohu predkladal už aj v
predsúdnom konaní do administratívneho konania a aj od začiatku tohto sporu. K uvedenému odvolací
súd v plnom rozsahu poukazuje na závery súdu prvej inštancie o tom, že pokiaľ text zmluvy neodkazoval

na prílohu k zmluve, ktorá by konkretizovala predmet nájmu, nebolo možné bez ďalšieho považovať
prílohu za súčasť povinne písomnej zmluvy. Taká súčasť zmluvy by mohla určovať predmet nájomnej
zmluvy, čo však neurčovala. Uvedené teda preukázané nebolo. Možno teda uzavrieť, že v dôsledku
neplatnosti predmetnej zmluvy neexistuje právo žalovaného voči žalobkyni na nájom pozemkov (podľa
výroku súdu prvej inštancie).

18. Vzhľadom k hore uvedeným právnym záverom odvolací súd odvolaním napadnutý rozsudok súdu
prvej inštancie vrátane náhrady trov konania podľa § 387 ods. 1, 2 CSP ako správny potvrdil.

19.1. Podľa § 396 ods. 1 CSP, ustanovenia o trovách konania pred súdom prvej inštancie sa použijú

aj na odvolacie konanie.

19.2. Podľa § 255 ods. 1 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

19.3. Podľa § 262 ods. 2 CSP, o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po

právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny
úradník.

20. Vychádzajúc z ust. § 396 ods. 1, § 262 ods. 1 a § 255 ods. 1 CSP odvolací súd rozhodol o
nároku žalobkyne voči žalovanému na náhradu trov odvolacieho konania tak, že jej priznal náhradu trov

odvolacieho v rozsahu 100 %, z dôvodu celkového úspechu v konaní. O výške trov bude rozhodnuté
samostatným uznesením po právoplatnosti tohto rozsudku.

21. Toto rozhodnutie prijal odvolací senát Krajského súdu v Nitre pomerom hlasov 3 : 0 (§
393 ods. 2 druhá veta CSP a § 3 ods. 9 posledná veta zák. č. 757/2004 Z. z. o súdoch a o zmene a

doplnení niektorých zákonov).

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku nie je prípustné odvolanie.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote

dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).