Rozsudok – Vlastnícke právo k nehnuteľnostiam ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 27. január 2026

Súd: Krajský súd Banská Bystrica
Spisová značka: 14Co/116/2025

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6722202438
Dátum vydania rozhodnutia: 27. 01. 2026
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Anna Snopčoková

ECLI: ECLI:SK:KSBB:2026:6722202438.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Banskej Bystrici v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Anny Snopčokovej

a členov senátu JUDr. Evy Dzúrikovej a JUDr. Vladimíra Šalamúna, v právnej veci žalobcu: A. B., nar.
XX.XX.XXXX,trvalebytomC.XXX/XX,XXXXXD.,vkonaníprávnezastúpenýAdvokátskoukanceláriou
JUDr. Silvia Tatarková, s.r.o., so sídlom Škultétyho 472/10, 036 01 Martin, IČO: 36 868 108, konajúca
prostredníctvom advokátky a konateľky JUDr. Silvie Tatarkovej, proti žalovanej: E. F., nar. XX.XX.XXXX,
trvale bytom G. F. C. H. XX, XXX XX G. F. C., v konaní zastúpená Mgr. Martinom Orviským, advokátom,
so sídlom Advokátskej kancelárie Vígľašská Huta Kalinka 67, 962 25 Vígľašská Huta Kalinka, IČO:
53 581 571, o vypratanie nehnuteľnosti, o odvolaní žalovanej proti rozsudku Okresného súdu Zvolen č.

k. 15C/35/2022-335 zo dňa 13.05.2025, takto

r o z h o d o l :

I. Rozsudok Okresného súdu Zvolen č. k. 15C/35/2022-335 zo dňa 13.05.2025 p o t v r d z u j e.

II. Žalovaná j e p o v i n n á zaplatiť žalobcovi náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100 %
do troch dní odo dňa právoplatnosti uznesenia súdu prvej inštancie, ktorým rozhodne o výške náhrady
trov odvolacieho konania.

o d ô v o d n e n i e :

1.Odvolanímnapadnutýmrozsudkomsúdprvejinštancieuložilžalovanejpovinnosťvyprataťaodovzdať
nehnuteľnosť nachádzajúcu sa v kat. úz. I. J., zapísanú Okresným úradom Detva, katastrálny odbor,

na LV č. XXXX a to byt č. X, na prízemí, bytového domu súpisné č. XXX, vchod č. X, postavenom
na parc. registra KN-C, parc. č. XXX/X, druh pozemku: zastavaná plocha a nádvorie, o výmere 251
m2 vrátane spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, zariadeniach a príslušenstve bytového
domu a zastavanom pozemku o veľkosti 91/565-ín a spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku
parc. registra KN-C parc. č. XXX/XX, o výmere 569 m2, druh pozemku: zastavaná plocha a nádvorie,
o veľkosti 91/565-ín žalobcovi do 15-tich dní od právoplatnosti tohto rozhodnutia (výrok I.). O trovách
konania rozhodol tak, že žalobcovi priznal nárok na náhradu trov konania voči žalovanej v rozsahu 100

%, ktoré je žalovaná povinná zaplatiť žalobcovi do troch dní od právoplatnosti rozhodnutia súdu o výške
trov konania (výrok II.).
Súd prvej inštancie rozhodoval o žalobe žalobcu, ktorou žiadal uložiť žalovanej povinnosť vypratať a
odovzdať nehnuteľnosť nachádzajúcu sa v kat. úz. I. J. a to byt č. X, bytového domu súpisné č. XXX, vo
vchode č. X, postavenom na parcele KNC, parc. č. XXX/X - zastavaná plocha a nádvorie o výmere 251
m2 vrátane spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, zariadeniach a príslušenstve bytového
domu a zastavanom pozemku o veľkosti 91/565-ín a spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku

parcelyregistraKNC,parc.č.XXX/XXovýmere569m2-zastavanáplochaanádvorieoveľkosti91/565-
ín, všetko do 15-tich dní od právoplatnosti rozhodnutia súdu. Súčasne žiadal rozhodnúť aj o trovách
konania.Žalobca nadobudol byt do výlučného vlastníctva na základe kúpnej zmluvy č. G. XXXX/XXXX zo dňa
08.03.2018. Ako vlastník predmetného bytu uzatvoril so žalovanou ako nájomníčkou dňa 01.03.2021
zmluvou o krátkodobom nájme bytu nájomnú zmluvu, predmetom ktorej bolo dočasné užívanie bytu

na dobu určitú od 01.03.2021 do 28.02.2022. Na základe zmluvy o krátkodobom nájme bytu žalovaná
predmetný byt užívala v dohodnutom rozsahu. Po uplynutí doby nájmu odmietla byt dobrovoľne vypratať
a odovzdať vlastníkovi a následnú zmluvu o nájme so žalobcom neuzatvorila. Byt naďalej užíva. Okrem
žalovanej v byte bývajú jej maloleté deti a zdržiavajú sa tam aj iné osoby, so správaním ktorých sú
problémy. Nakoľko žalovaná na užívanie bytu nemá zákonný, ani zmluvný nárok, vyzval ju žalobca na

vypratanie bytu do 10-tich kalendárnych dní od prevzatia výzvy a zároveň ju upozornil, že si nároky bude
vymáhať súdnou cestou.
Okresný súd vo veci rozhodol rozsudkom dňa 27.04.2023 tak, že žalobe v plnom rozsahu vyhovel.
V dôsledku podaného odvolania vo veci rozhodoval odvolací Krajský súd v Banskej Bystrici, ktorý
uznesením zo dňa 10.01.2024 rozsudok Okresného súdu Zvolen zrušil a vec vrátil súdu prvej inštancie
na ďalšie konanie a nové rozhodnutie z dôvodu riadneho odôvodnenia rozhodnutia v súlade s ust. § 220

ods. 2 CSP, pričom súd prvej inštancie je povinný vysporiadať sa so všetkými podstatnými námietkami
žalovanej uvedenými v priebehu konania pred súdom prvej inštancie, opakovane posúdiť existenciu,
resp. neexistenciu zákonných predpokladov neplatnosti právneho úkonu – kúpnej zmluvy uzatvorenej
medzi žalovanou a A. B. pri aplikácii § 39a Občianskeho zákonníka s tým, že súd je povinný vysporiadať
sa aj s eventuálnou právnou argumentáciou žalovanej vo vzťahu k tvrdenej existencii nájomnej zmluvy.

Žalobca po rozhodnutí súdu druhej inštancie vo veci podal dňa 16.02.2024 dovolanie, o ktorom
rozhodoval Najvyšší súd SR uznesením zo dňa 11.12.2024, ktorým dovolanie žalobcu odmietol.
Dôvodom odmietnutia bolo kasačné uznesenie, ktorým odvolací súd zrušil rozhodnutie súdu prvej
inštancie s tým, že to nie je rozhodnutie odvolacieho súdu vo veci samej.
Súd prvej inštancie v odôvodnení rozhodnutia poukázal na to, že podanou žalobou žiadal žalobca

poskytnúť ochranu vlastníckeho práva, nakoľko žalovaná do jeho vlastníctva zasahuje. Žalobca je
vlastníkom spornej nehnuteľnosti, ktorú na základe zmluvy o krátkodobom nájme prenajal žalovanej
na určenú dobu. V rámci odvolacieho konania, aj v priebehu konania pred súdom prvej inštancie
uvádzala žalovaná, že nájomný vzťah naďalej trvá konkludentne, nakoľko pred uzatvorením zmluvy o
krátkodobom nájme bola uzatvorená ústna zmluva, na základe ktorej byt užívala, platila nájomné a tento

užíva aj v súčasnosti. Na ostatnom pojednávaní žalovaná prostredníctvom právneho zástupcu uviedla,
že platí za nájom žalobcovi. Doklady o tom nepredložila. Naopak žalobca poprel existenciu nájomnej
zmluvy, či už ústnej alebo písomnej. Potvrdil existenciu nájomnej zmluvy zo dňa 01.03.2021 uzatvorenej
podľa zákona č. 98/2014 o krátkodobom nájme. V zmysle uvedenej zmluvy sa strany dohodli na
nájomnej zmluve po dobu jedného roka do 28.02.2022. Následne bola žalovaná vyzvaná na vypratanie

predmetu nájmu výzvou, ktorú prevzala 02.05.2022 (výzva na vypratanie spolu s pripojeným potvrdením
zo slovenskej pošty). Nie je možné hovoriť o tom, že došlo k ústnemu uzatvoreniu nájomnej zmluvy,
nakoľkopreduzatvorenímzmluvyokrátkodobomnájmebytu,akajexistovalamedzizmluvnýmistranami
ústna nájomná zmluva, táto vzhľadom na znenie zmluvy o krátkodobom nájme bytu s poukazom
na článok K., L. XX.X. zanikla, nakoľko sa výslovne zmluvné strany dohodli, že písomná zmluva o

nájme zo dňa 01.03.2021 nahrádza všetky predchádzajúce i súčasné ústne alebo písomné dojednania,
dokumenty a dohovory zmluvných strán. To znamená, že nájomnou zmluvou zanikli všetky dohody
týkajúce sa predmetu nájmu. Nájomná zmluva bola uzavretá na dobu určitú a od 01.03.2022 užívala
alebo užíva žalovaná predmet nájmu neoprávnene. Súd zdôraznil, že z § 10 ods. 2 zákona č. 98/2014
Z.z. vyplýva, že ustanovenia § 685, § 686 OZ sa nevzťahujú na nájom v zmysle zákona č. 98/2014

Z.z. To znamená, že priamo zákonná úprava vylučuje konkludentný spôsob vzniku nájmu bytu upravený
v ustanovení § 685 a § 686 Občianskeho zákonníka. V tejto súvislosti súd zdôrazňuje, že existenciu
ústnej nájomnej zmluvy žalovaná nepreukázala, žalobca tieto skutočnosti popieral. Žalobca v rámci
svojho vyjadrenia na pojednávaní dňa 13.05.2025 uviedol, že žalovaná s ním nekomunikuje, zatajuje
sa, neotvára dvere, nedvíha telefón, preto ak by aj chcel uzavrieť so žalovanou nájomnú zmluvu, táto

s ním nekomunikuje. Navyše pokiaľ by žalovaná mala za to, že nájomný vzťah existuje, tak by riadne
poukazovala platby nájomného na účet, resp. adresu žalobcu, čo v konaní preukázané nebolo; právny
zástupca žalovanej uviedol, že má vedomosť od žalovanej, že platí nájom za byt, avšak dokladmi
nedisponuje. Od rozhodnutia súdu druhej inštancie ubehlo niekoľko mesiacov, kedy bol dostatočný
časový priestor na zabezpečenie relevantných listinných dôkazov preukazujúcich platby nájomného.

Naopak zo strany žalobcu v rámci pojednávania boli predložené doklady preukazujúce platby žalobcu
do fondu prevádzky, údržby a opráv za roky 2022 a 2023. Žalobca uviedol, že žalovaná zaplatila len
posledné tri mesiace pred pojednávaním. Za byt neplatí, preto neobstojí tvrdenie žalovanej, že vznikol
nájomný vzťah konkludentne, pretože ak by mala za to, že byt užíva na základe ústnej nájomnejzmluvy, musela by mať vedomosť aj o tom, že za nájom je potrebné riadne a včas uhrádzať nájomné
a úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstvami. Takéto skutočnosti však
v konaní žalovaná nedokladovala, nepreukázala, hoci tvrdila, že nájomná zmluva existuje. Ani zo

správania žalovanej nebolo možné vyvodiť existenciu nájomnej zmluvy; opätovne to bolo len v rovine
tvrdení ničím nedoložených žalovanou. Pokiaľ bolo uložené súdom druhej inštancie zaoberať sa a
vysporiadať sa aj s eventuálnou právnou argumentáciou žalovanej vo vzťahu k tvrdenej existencii
nájomnej zmluvy žalovanej k predmetnému bytu v čase rozhodovania súdu, súd uviedol, že existencia
takejto nájomnej zmluvy v konaní preukázaná nebola, a naopak bol toho názoru, že žalovaná užíva

predmetnú nehnuteľnosť bez právneho dôvodu. Nájomný vzťah nemal vzniknúť ani konkludentne.
Žalovaná namietala v priebehu konania, že žaloba nie je dôvodná, nakoľko žalobca nie je vlastníkom
bytu, pretože kúpna zmluva, od ktorej si odvodzuje svoje vlastnícke právo, je absolútne neplatným
právnym úkonom s poukazom na ustanovenie § 39a Občianskeho zákonníka. V rámci odvolacieho
konania bolo uložené súdu opätovne sa zaoberať a vyhodnotiť všetky skutočnosti a tvrdenia žalovanej
s poukazom splnenia podmienok objektívnej stránky úžery, ako aj subjektívnych podmienok úžery pre

naplnenie ustanovenia § 39a Občianskeho zákonníka. Žalovaná ako dôvod neplatnosti tohto právneho
úkonu poukazovala na tieseň, v ktorej sa v čase uzatvárania kúpnej zmluvy nachádzala, a tiež na hrubý
nepomer medzi cenou dohodnutou v kúpnej zmluve a trhovou cenou, ktorú mala nehnuteľnosť v čase
uzatvárania kúpnej zmluvy. Pokiaľ teda žalovaná tvrdila, že kúpna zmluva, ktorou previedla vlastnícke
právo k sporným nehnuteľnostiam zo dňa 02.11.2017, je absolútne neplatným právnym úkonom s

poukazom na ustanovenie § 39a Občianskeho zákonníka, súd sa musel touto otázkou zaoberať a
vysporiadať v rámci posúdenia platnosti alebo neplatnosti pôvodnej kúpnej zmluvy. V tejto súvislosti súd
poukázal aj na to, že ku dňu rozhodnutia súdu nebola podaná žalovanou žaloba o určenie vlastníckeho
práva, ktorou by napádala otázku platnosti alebo neplatnosti kúpnej zmluvy zo dňa 02.11.2017, hoci
počas celého konania tvrdila, že je vlastníčkou bytu, čo je dôvodom pre neplatnosť a zamietnutie

žaloby (pred prvým rozhodnutím súdu deklarovala podanie takejto žaloby, ktorá súdu od 4/2023 podaná
nebola).
V konaní nebolo sporné, že pôvodnou vlastníčkou predmetného bytu na základe kúpnej zmluvy bola
žalovaná v roku 2014, kedy byt kúpila od spoločnosti L., I.. Následne podpísala zmluvu 02.11.2017,
ktorou previedla sporné nehnuteľnosti na žalobcu. Kúpna zmluva bola zavkladovaná pod č. G. XXXX/

XXXX zo dňa 08.03.2018. Podľa uvedenej kúpnej zmluvy bola dohodnutá kúpna cena 9.000,- Eur, avšak
v priebehu konania uviedla žalovaná, že dostala sumu 5.000,- Eur a svedok A. G., ktorý vypovedal
uvádzal, že 5.000,-- Eur, následne 8.000,- Eur, a spomínal aj čiastku 2.000,- Eur. Súčasne však uviedol,
že nebol prítomný a nezúčastnil sa uzatvárania tejto zmluvy, ale mal vedomosť o tom, že sa malo
jednať o pôžičku, ktorá mala byť zabezpečená kúpnou zmluvou. O akú pôžičku, za akých podmienok,

to uviesť nevedel. Všetko sa to malo odohrať medzi žalobcom a žalovanou, ktorá je matkou jeho dvoch
maloletých detí. Pôžičku mal dojednávať on a následne mala podpisovať zmluvu žalovaná. Náležitosti
zmluvy o pôžičke však dohodnuté so žalobcom nemal, mal vedomosť len o tom, že to má splácať
a následne žalobca prevedie byt na žalovanú. Žalovaná v uvedenom období poberala rodičovský
príspevok a mala byť na rizikovom tehotenstve o čom doklady nepredložila. Prvýkrát lekársku správu, aj

keď stručnú týkajúcu sa zdravotného stavu z toho obdobia doložila až na pojednávaní 13.05.2025, kde
išlo o správu z tehotenského vyšetrenia - poradne v 27-om týždni zo dňa 04.08.2017, kde je poznámka:
Odoslaná do L. L., M. A.. Následne bola predložená správa internistky zo dňa 10.10.2017, z ktorej
vyplýva, že žalovaná je po gynekologickej sekcii. Zo správ ohlasovne pobytu v Obci I. J. vyplýva, že
maloletý B. sa narodil XX.XX.XXXX. Z uvedených postupností dátumu vyplýva, že sa narodil mesiac

po vykonanej prehliadke v zdravotníckom zariadení N. O.. Prvýkrát doklad o zdravotnej komplikácii
žalovanej bol doložený až 13.05.2025, ktorým mala preukazovať rizikové tehotenstvo. Ďalej uvádzala,
že v tom čase mala dlh na platbách pre spoločnosť L., čo bol správca bytového domu, cez 2.000,-
Eur a doložila doklad o vyplatení sumy 2.883,- Eur. Táto skutočnosť v konaní spochybňovaná nebola.
V rámci vyjadrení uvádzala, že jej hrozila dražba, čo v konaní žiadnym spôsobom nepreukázala. Má

stredoškolské vzdelanie bez maturity a uviedla, že nemá žiadne zdravotné ťažkosti. Dlh na nájme vznikol
za predchádzajúce obdobie roku 2016. Pri výpovedi tak ku kúpnej zmluve, ale aj nájomnej zmluve
uviedla, že si dokumenty nečítala. Práve na tieto okolnosti a skutočnosti poukazoval žalobca, ktorý
uvádzal, že žalovaná sa správala ako nedbalý vlastník. Tvrdenia považoval za účelové a tendenčné.
Ak by mala za to, že bola uvedená do omylu, resp., že sa jedná o neplatnú kúpnu zmluvu, mala sa

domáhať ochrany vlastníckeho práva na základe podpísanej kúpnej zmluvy už v roku 2018. Túto však
žiadnym spôsobom nenapadla a podpísala aj zmluvu o krátkodobom nájme v roku 2021. Až v roku
2022, keď sa začal domáhať ochrany svojho vlastníckeho práva, podala na žalobcu trestné oznámenie.
Takýto krok zvolil aj žalobca vo vzťahu ku žalovanej, kde trestné oznámenia boli vybavené v obochprípadoch tak, že sa jedná o občiansko-právny spor a celý spor má byť prejednávaný pred civilným
súdom. V rámci konania poukazoval na správanie žalovanej s tým, že dlh na byte, pre ktorý došlo k
prevoduspornejnehnuteľnosti,vznikoleštepredrizikovýmtehotenstvomžalovanej.Žalovanejsprávanie

považoval za laxné s tým, že ľahkovážnym spôsobom pristupovala k riešeniu životných situácií. Do
situácie,kedyjejvznikoldlhnauvedenýchplatbáchsadostalavlastnýmpričinením,vlastnýmsprávaním.
Následne nie on, ale žalovaná prostredníctvom svojho vtedajšieho partnera ho oslovili a mali záujem na
odpredaní bytu. On byt nepotreboval, vyhovel ich ponuke a určil si maximálnu sumu, za ktorú bol ochotný
byt kúpiť. Uviedol, že finančné prostriedky na základe kúpnej zmluvy odovzdal žalovanej pri podpise

zmluvy. Poprel existenciu akejkoľvek pôžičky a práve z dôvodu rozchodu žalovanej dal v roku 2021
podpísať zmluvu o krátkodobom nájme. Žalovaná však povinnosti vyplývajúce z tejto zmluvy neplnila,
byt nevypratala a užíva ho až do súčasnosti. Práve v takomto správaní videl účelovosť s tým, že on
je vlastníkom, nemá byt, nemôže ho užívať a za tento musí vykonávať platby do spoločenstva napriek
tomu, že ho neužíva, platiť dane a poistku za predmetný byt. Žalovaná tvrdí, že je vlastníčkou, ale
nepodnikla žiadne právne kroky na vyriešenie tejto situácie a celé jej vlastnícke právo je spochybňované

len v rámci konania. Civilno-právnu úžeru videla v hrubom nepomere medzi kúpnou cenou a cenou,
ktorú mala nehnuteľnosť ku dňu podpísania kúpnej zmluvy v zmysle znaleckého posudku. Práve v tomto
videla objektívnu stránku úžery v zmysle ustanovenia § 39a Občianskeho zákonníka.
Zákon v ustanovení § 39a kumuluje jednak objektívnu stránku úžery a jednak subjektívnu stránku.
Vyjadrením objektívnej stránky úžery je plnenie, ktorého majetková hodnota je vzhľadom na vzájomné

plnenie v hrubom nepomere. Táto objektívna stránka môže byť (a často aj je) naplnená bez toho,
aby sa naplnili subjektívne podmienky, ktoré sú uvedené v prvej časti zákonného znenia. Objektívnu
stránku videla práve v hrubom nepomere medzi vzájomnými plneniami a to kúpnou cenou 9.000,-
Eur dohodnutých v kúpnej zmluve a hodnotou nehnuteľnosti ku dňu prevodu stanovenou znaleckým
posudkom znalkyňou E. D. P., H. X/XXXX, ktorá stanovila cenu nehnuteľnosti ku dňu 02.11.2017 na

čiastku 53.000,- Eur. Túto hodnotovú nevyváženosť nie je možné skúmať iba z objektívneho hľadiska
a pri zistení objektívneho nepomeru medzi plnením a protiplnením nemožno bez ďalšieho hovoriť o
neplatnosti zmluvy. Objektívne hrubý nepomer musí existovať popri ďalších okolnostiach, akými sú napr.
tieseň, odkázanosť, či nepriaznivá ekonomická situácia. Z uvedeného je zrejmé, že nepomer medzi
hodnotou plnenia a protiplnenia nemôže byť sám o sebe dôvodom neplatnosti, či zásahu do právneho

úkonu a je potrebné, aby sa k tejto podmienke pripojili ďalšie skutočnosti zakladajúce rozpor s dobrými
mravmi na konštatovanie nevykonateľnosti, či neplatnosti právneho úkonu (rozhodnutie Najvyššieho
súduČRsp.zn.30Cdo/1653/2009).NajvyššísúdSRvrozhodnutísp.zn.3Cdo/244/2018konštatoval,že
sa „neprieči zákonu pokiaľ účastníci kúpnej zmluvy v prípade, na ktorý sa nevzťahuje cenová regulácia,
dojednajú kúpnu cenu vo výške, ktorá je buď vyššia alebo nižšia ako cena obvyklá (trhová). V rámci

zmluvnej voľnosti nie je v týchto prípadoch právnym poriadkom zakázané ani dojednanie príliš nízkej
kúpnej ceny (laesio enormis), resp. dojednanie, pri ktorom je zvlášť hrubý nepomer medzi plnením a
protiplnením pri kúpe nehnuteľnosti“. Sama skutočnosť, že účastníci kúpnej zmluvy dohodli príliš nízku
kúpnu cenu, nepredstavuje rozpor so zákonom a nezakladá absolútnu neplatnosť tohto právneho úkonu
v zmysle ustanovenia § 39a Občianskeho zákonníka. Pokiaľ bolo uzavretie kúpnej zmluvy výsledkom

dohody jej účastníkov nespätej s konaním priečiacim sa dobrým mravom, samo dojednanie kúpnej
ceny v tejto výške nie je v rozpore s dobrými mravmi, nemá spoločensky neakceptovateľné ciele, ani
dôsledky, ktoré by boli v kolízii s dobrými mravmi. Inštitút laesio enormis je svojou konštrukciou blízky
občiansko-právnej úprave úžery, či omylu, avšak je podstatné uviesť, že na naplnenie znakov úžery
v zmysle ustanovenia § 39a OZ je potrebné okrem objektívneho znaku, ktorým je hrubý nepomer

medzi plnením jednej strany voči druhej strane, aj subjektívne znaky ukráteného, ktorými sú tieseň,
neskúsenosť, rozumová vyspelosť, rozrušenie, dôverčivosť, ľahkomyseľnosť.... . Z uvedeného vyplýva,
že samotný hrubý nepomer plnení nepostačuje na napadnutie takéhoto konania ukrátením, zároveň
si je ukrátená osoba spravidla vedomá nepriaznivých dôsledkov svojho konania, avšak v dôsledku
subjektívnych prvkov inštitútu úžery vykoná právny úkon, ktorý by bez ich naplnenia neurobila. V tejto

súvislosti súd uviedol, že aj keď je rozdiel medzi cenou stanovenou znaleckým posudkom a kúpnou
cenou dohodnutou stranami sporu, ide o vzájomný konsenzus kupujúceho a predávajúceho. V konaní
nebolo preukázané, že by žalobca vyvíjal nátlak na žalovanú za účelom uzatvorenia kúpnej zmluvy.
Naopak bola to práve žalovaná, ktorá prostredníctvom svojho partnera oslovila žalobcu a mala záujem
uzatvoriť kúpnu zmluvu za účelom získania finančných prostriedkov. Súd v tomto prípade nezistil ani

stratu intelektových schopností žalovanej, ani poruchy psychiky v dôsledku duševnej poruchy alebo
choroby, ktorá by mala vplyv na jej neschopnosť logicky uvažovať a myslieť pri uzatváraní kúpnej
zmluvy, ktorú so žalobcom podpísala. Žalovaná ani nepreukázala ňou tvrdenú exekúciu bytu. Účastníci
takejto kúpnej zmluvy nie sú viazaní alebo obmedzovaní pri dojednávaní výšky kúpnej ceny, ktoránie je upravovaná cenovým predpisom. Neprieči sa preto ani zákonu pokiaľ si v prípade, na ktorý sa
nevzťahuje cenová regulácia dojednajú kúpnu cenu vo výške, ktorá je nižšia ako cena obvyklá (trhová).
V rámci zmluvnej voľnosti nie je v týchto prípadoch právnym poriadkom zakázané ani dojednanie príliš

nízkej kúpnej ceny a preto rozdiel, na ktorý žalovaná poukazovala, nemôže byť dôvodom pre absolútnu
neplatnosť uvedenej kúpnej zmluvy. Takéto dojednanie kúpnej zmluvy bez ďalšieho nesignalizuje ani
porušenie dobrých mravov.
V zmysle zákonného ustanovenia § 39a OZ sú upravené nielen objektívna stránka úžery, ale aj
subjektívne podmienky úžery, ktoré musia byť kumulatívne splnené k objektívnej stránke úžery. Pokiaľ

teda žalovaná poukazuje na hrubý nepomer medzi kúpnou cenou dojednanou v zmluve a trhovou
cenou stanovenou znalkyňou v znaleckom posudku, na aplikáciu ustanovenia § 39a Občianskeho
zákonníkamusípreukázaťajsplneniesubjektívnychpodmienokúžerytak,abydošloknaplneniuzákona
aposúdeniuneplatnostitohtoprávnehoúkonu.Prisplnenísubjektívnejpodmienkyúžerypoukazovalana
tieseň, v ktorej sa ocitla v dôsledku rizikového tehotenstva, ktoré spôsobilo nepriaznivú finančnú situáciu.
Podľa ustanovenia § 39a OZ je subjektívna stránka úžery charakterizovaná ako tieseň, neskúsenosť,

rozumová vyspelosť, rozrušenie, dôverčivosť, ľahkomyseľnosť, finančná závislosť alebo neschopnosť
plniť záväzky druhej strany. Žalovaná tvrdila, že bola v tiesni z dôvodu rizikového tehotenstva. V konaní
bolo zistené, že XX.XX.XXXX sa jej narodil maloletý syn B.. Kúpna zmluva bola uzavretá 02.11.2017,
dva mesiace po narodení maloletého B.. Zo vzťahu s A. G. pochádza aj maloletá G., nar. XX.XX.XXXX.
Dôvodom prečo sa rozhodla pre takýto spôsob riešenia situácie bol dlh, ktorý vznikol vo vzťahu k

správcovi spoločnosti L. vo výške 2.883,- Eur, ktoré boli vyplatené v deň podpisu kúpnej zmluvy,
t.j. 02.11.2017. Dlh na platbách do spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov vznikol za
niekoľko mesiacov, to znamená, že vznikol za obdobie roku 2016 a 2017. Ak by aj súd pristúpil k
tvrdeniam žalovanej, že bola na rizikovom tehotenstve, relevantný doklad o rizikovom tehotenstve v
konaní nedoložila okrem správy z kontroly v N. O. v auguste 2017 s poznámkou odoslaná do ambulancie

L. L. a s poznámkou vhodná hospitalizácia. Táto správa nasvedčuje tomu, že v uvedenom období
žalovaná mala nepriaznivý zdravotný stav, ale nie je zrejmé, po akú dobu, či počas celého tehotenstva,
to znamená od počatia do narodenia alebo sa jednalo len o obdobie august 2017, kedy bola na kontrole
a následne sa XX.XX.XXXX narodil žalovanej syn B.. Z tejto správy uvedená skutočnosť nevyplýva a nie
je možné z uvedenej správy celkovo dôvodiť ňou namietanú tieseň rizikového tehotenstva. Z uvedenej

správy nevyplýva ani to, či bola hospitalizovaná, po akú dobu, a ani to, či išlo o rizikové tehotenstvo.
Rovnako nie je možné hovoriť o tiesni v situácii, keď dlh vznikal od roku 2016 a žalovaná svojim
prístupom spôsobila situáciu, v ktorej sa ocitla a to, že nemala zaplatené poplatky do fondu prevádzky,
údržby a opráv, prípadne energie za uvedený byt. Okrem tiesne spočívajúcej v rizikovom tehotenstve,
ktoré podľa názoru súdu nebolo hodnoverným spôsobom za celé obdobie od doručenia žaloby s

prílohami až do rozhodnutia súdu dňa 13.05.2025 preukázané, iné okolnosti neuvádzala. Opätovne je to
len v rovine tvrdenia s predložením lekárskej správy z poradne zo dňa 04.08.2017. Pokiaľ teda žalovaná
tvrdila, že bola v tiesni, podľa názoru súdu túto skutočnosť relevantným spôsobom nepreukázala. Tieseň
súd považuje za mimoriadne ťaživú situáciu, v ktorej by sa mohla žalovaná nachádzať a táto je vyvolaná
hoci len prechodnou naliehavou potrebou, ktorej upokojenie nie je v jej možnostiach. Spravidla ide o

hospodárske ťažkosti, splatnosť dlhu, ktorého nesplatenie môže vážne ohroziť jej postavenie. Takéto
postavenie žalovanej však v konaní preukázané nebolo. Bola matkou jedného maloletého dieťaťa, mala
partnera, s ktorým očakávala narodenie druhého dieťaťa. Ako vyplynulo z výpovedí, či už A. G. alebo
aj žalovanej, tento bol zamestnaný a mal riadne platiť poplatky za užívanie bytu. To, že ich neplatil, bol
vzájomný vzťah medzi ňou a ním. Pokiaľ jej neplatil na výživné, mala túto otázku riešiť súdnou cestou.

Rovnakožiadnymspôsobomnebolopreukázané,žebybolanútenáuzavrieťuvedenúkúpnuzmluvu,ani
to,žejejhrozilabezprostrednáexekúcia.Nedoložilažiadenrelevantnýlistinnýdôkazpreukazujúcivýzvy,
hrozbu exekučného konania, ani iné kroky smerujúce k vyvodeniu dôsledkov vo vzťahu k žalovanej,
ktorá bola v tom čase vlastníčkou bytu zo strany správcu bytu. Naopak práve žalovaná cestou svojho
partnera oslovila žalobcu, ktorý dal ponuku na čiastku, ktorú bol ochotný zaplatiť. Aj kroky, ktoré sú v

súčasnosti zo strany žalovanej podniknuté, nesvedčia o tom, že by sa snažila akýmkoľvek spôsobom
zjednať nápravu vo vzťahu k sporným nehnuteľnostiam a to predovšetkým v súvislosti s platením, či
už do fondu prevádzky, údržby, opráv, ak sa cíti byť vlastníčkou, ako uvádza alebo platbami žalobcovi,
ak sa domnieva, že existuje nájomná zmluva. Naopak v konaní doložil žalobca doklady svedčiace o
výdavkoch, ktoré v súvislosti s predmetom svojho vlastníckeho práva, má a to platbami správcovi za

rok 2022 aj 2023, 2024 v nie malých výškach, evokujúcich neplatenie za predmetný byt žalovanou.
Žalobca sa tak ocitol v situácii, kedy je vlastníkom zapísaným v katastri nehnuteľností, nemôže predmet
svojho vlastníckeho práva užívať, nemôže s ním nakladať a disponovať, nakoľko byt užíva neoprávnene
žalovaná, ktorá síce tvrdí, že je vlastníčkou, ale nespráva sa tak, nepodnikla žiadne kroky smerujúce kzmene tejto situácie, naopak v byte žije spolu s maloletými deťmi a za uvedený byt neplatí. V konaní
neboli doložené za posledné obdobia ani platby za energie. Žalobcom predložené platby v prospech
správcu nasvedčujú plateniu aj týchto, vrátane poistky za spornú nehnuteľnosť.

Povyhodnotenítaksubjektívnej,akoajobjektívnejstránkyúžerysúddospelkzáveru,ženiesúnaplnené
zákonné ustanovenia § 39a Občianskeho zákonníka a teda, že tu nejde o civilno-právnu úžeru, v
dôsledku čoho považuje kúpnu zmluvu za platnú. Pokiaľ teda kúpna zmluva bola uzavretá platne a
vlastníkom je žalobca, má právo na ochranu predmetu svojho vlastníctva a to aj za situácie, keď nie
je uzavretá platná nájomná zmluva a podľa názoru súdu žalovaná byt užíva bez právneho dôvodu.

Vzhľadom na tieto skutočnosti súd potom žalobe opätovne vyhovel a nárok žalobcu považoval za
dôvodný. Vec právne posúdil podľa § 39a, § 126 ods. 1 Občianskeho zákonníka, § 30 ods. 1, § 6 písm.
a), § 10 ods. 2 zákona č. 98/2014 Z.z.
O trovách konania súd rozhodol podľa § 255 ods. 1 CSP a úspešnému žalobcovi priznal plnú náhradu
trov konania voči žalovanej.

2. V zákonom stanovenej lehote proti rozsudku súdu prvej inštancie podala odvolanie žalovaná, pričom
vovšeobecnostiuvádzalaodvolaciedôvodyvzmysle§365ods.1písm.b),d),f)ah)zákonač.160/2015
Z. z., Civilný sporový poriadok (ďalej „CSP“).
V konkrétnostiach namietala nesprávne vyhodnotenie dôkazov o tiesni žalovanej a nesprávnom
posúdení naplnenia znakov civilno-právnej úžery. Uviedla, že v súvislosti s objektívnym znakom civilno-

právnej úžery aj súd prvej inštancie uznal, že kúpna cena uvedená v kúpnej zmluve predstavuje cenu,
ktorá bola značne nižšia, než bola skutočná hodnota bytu. Bolo preukázané, že v čase uzatvorenia
kúpnej zmluvy dňa 02.11.2017 bola hodnota bytu podľa znaleckého posudku 53.000,- Eur, naproti tomu
kúpna cena podľa kúpnej zmluvy bola uvedená ako suma vo výške 9.000,- Eur (a to napriek tomu, že
naďalej trvá na tom, že suma, ktorú jej žalobca vyplatil, bola len suma 5.000,- Eur). Žalobca hodnotu

bytu určenú znaleckým posudkom počas celého konania nijakým spôsobom nerozporoval a v konaní
teda bolo preukázané, že bol naplnený objektívny znak civilno-právnej úžery.
Súd prvej inštancie v súvislosti s posúdením existencie subjektívnych znakov civilno-právnej úžery
nezobral do úvahy výpoveď svedka A. G., ktorý bol vypočutý na pojednávaní dňa 30.03.2023, ktorý
svedok v rámci svojho výsluchu potvrdil, že žalobca vedel o finančných problémoch žalovanej, a že

byt mal slúžiť výlučne len ako zábezpeka žalobcom poskytnutej pôžičky, a potvrdil, že dôvod, prečo
sa od žalobcu žiadalo poskytnutie pôžičky bola skutočnosť, že predmetný byt mal ísť do dražby. Súd
nevysvetlil, prečo na túto svedeckú výpoveď svedka ako dôkaz v konaní neprihliadal, čím porušil právo
žalovanej na spravodlivý súdny proces. Z tohto dôvodu považuje za nesprávny a ničím neopodstatnený
záver súdu, že v konaní nebolo preukázané, že by žalovanej hrozila exekúcia bytu, keď túto skutočnosť

potvrdzuje výpoveď svedka p. A., ako aj výpoveď žalovanej na pojednávaní dňa 01.12.2022, tiež
potvrdenie o zaplatení sumy 2.883,- Eur v prospech spoločnosti L., I., z ktorého vyplýva, že dlh žalovanej
voči spoločnosti L., I. presahoval sumu 2.000,- Eur, pričom v zmysle § 63 ods. 3 zákona č. 233/1995 Z. z.
Exekučný poriadok v znení účinnom v čase uzatvorenia zmluvy bolo možné uhradenie sumy pohľadávky
prevyšujúcej 2.000,- Eur realizovať aj prostredníctvom predaja nehnuteľností. Z uvedeného vyplýva, že

bolo v konaní preukázané, že žalovanej hrozila exekúcia na byt.
Za nesprávny považuje záver súdu, že v konaní nebolo preukázané, že žalovaná bola v tiesni
ako subjektívny znak civilno-právnej úžery, keď súd v odôvodnení v bode 23.3. uvádza, že nebolo
preukázané, že žalovaná bola na rizikovom tehotenstve, a že dlh sa zbieral postupom času a nevznikol
len v súvislosti s rizikovým tehotenstvom žalovanej. Poukázala na dôvodovú správu k zákonu č.

106/2014 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa Občiansky zákonník, a ktorým bola do Občianskeho zákonníka
zakotvená definícia civilno-právnej úžery, pričom podľa názoru žalovanej musia byť subjektívne znaky
civilno-právnej úžery vykladané extenzívne a v tomto prípade bol subjektívny znak naplnený. Záver
súdu, že nebolo preukázané, že žalovaná bola na rizikovom tehotenstve, je nesprávny, keď rizikové
tehotenstvo preukazuje výpoveď žalovanej zo dňa 01.12.2022, ako aj predložené lekárske správy na

poslednom pojednávaní pred súdom prvej inštancie, z ktorých vyplýva, že žalovanej bola odporúčaná
počas tehotenstva hospitalizácia a z ďalšej správy vyplynulo, že druhé dieťa rodila sekciou zo
zdravotných dôvodov. Skutočnosť, že bola na rizikovom tehotenstve, v konaní nebola považovaná za
sporné tvrdenie, keďže žalobca ho relevantne nepoprel, a preto súd mal z tohto tvrdenia pri posúdení
veci aj vychádzať, v dôsledku čoho súd porušil právo žalovanej na spravodlivý proces a zaťažil konanie

inouvadou,ktorámalazanásledoknesprávnerozhodnutie.Vzhľadomnauvedenéskutočnostižalovaná
mala za to, že boli naplnené predpoklady tiesne podľa § 39a Občianskeho zákonníka. Žalovaná mala
nedoplatky na poplatkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv bytového domu vo výške presahujúcej
sumu 2.000,- Eur, teda vo výške sumy, kedy v prípade žaloby zo strany správcu bytového domu jejhrozila exekúcia vo forme predaja bytu na dražbe. Mala voči správcovi nedoplatky, čo preukazuje aj
potvrdenie o zaplatení sumy 2.883,- Eur v prospech spoločnosti L., I. a výsluch svedka A. G.. Je pravdou,
že túto dlžobu spôsobil svedok A. G., ktorý neplatil poplatky do fondu prevádzky, údržby a opráv,

avšak v danom čase bola žalovaná na rizikovom tehotenstve a po ťažkom pôrode prišla na to, že
v dôsledku nezodpovednosti bývalého partnera bola na byte žalovanej dlžoba prevyšujúca sumu 2.000,-
Eur. Mala za to, že bolo preukázané, že bola vo finančnej tiesni, a preto bol naplnený aj subjektívny znak
civilno-právnej úžery, a to existencia finančnej tiesne, v dôsledku čoho so žalobcom uzatvorila kúpnu
zmluvu, aby odvrátila možnú stratu bytu. Súd prvej inštancie tak vec nesprávne právne posúdil a na

základe vykonaných dôkazov dospel k nesprávnym skutkovým zisteniam. Podľa žalovanej boli naplnené
všetky predpoklady civilno-právnej úžery podľa § 39a Občianskeho zákonníka, v dôsledku čoho je stále
vlastníčkou bytu, a žaloba žalobcu o vypratanie a odovzdanie bytu je preto nedôvodná. Navrhla, aby
odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie v celom rozsahu zrušil.
Zanesprávnepovažujeajskutkovézáverysúduprvejinštancie,žekúpnuzmluvusožalobcomuzatvorila
dobrovoľne, keďže k tomuto bola donútená v dôsledku jej ťažkej finančnej situácie. Podľa žalovanej

výsluchom žalovanej, ako aj výsluchom svedka A. G. bolo preukázané, že v danom prípade išlo
o pôžičku, ktorá bola zabezpečená prevodom nehnuteľnosti – bytu, ktorú spolu s vtedajším priateľom
A. G. žalobcovi splácala mesačne splátkami vo výške 350,- Eur.
Vo vzťahu k posúdeniu existencie ústnej nájomnej zmluvy, žalovaná v odvolaní uviedla, že z vykonaného
dokazovania, čo vo výsluchu potvrdil žalobca, a aj svedok A. G., vyplýva, že byt užívala aj napriek

podpisu kúpnej zmluvy nepretržite od podpisu kúpnej zmluvy dňa 02.11.2017 až do súčasnosti.
Vprípade,že niejevlastníčkoubytuvzhľadomnaskutočnosť,žebytužívalaajpopodpisekúpnejzmluvy
bez akýchkoľvek námietok žalobcu od 02.11.2017 a platila žalobcovi pravidelne mesačne peňažnú sumu
vo výške 350,- Eur, má za to, že došlo medzi žalovanou a žalobcom k uzatvoreniu ústnej nájomnej
zmluvy podľa § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka, pričom pre uzatvorenie nájomnej zmluvy sa

nevyžaduje písomná forma. V prípade ak doba nájmu nie je určená, platí, že nájom bol uzavretý na dobu
neurčitú. Žalobca so žalovanou po tom, ako predmetný byt nepretržite užívala od 02.11.2017 uzatvoril
dňa 01.03.2023 Zmluvu o krátkodobom nájme. Napriek tomu však nedošlo k akémukoľvek ukončeniu
pôvodnej ústnej nájomnej zmluvy, pričom Zmluva o krátkodobom nájme neobsahuje žiadne relevantné
ustanovenia o tom, že by pôvodná ústna nájomná zmluva zanikla. Podľa žalovanej v danom prípade

išlo v prípade Zmluvy o krátkodobom nájme o účelové konanie žalobcu, ktorý napriek trvajúcej ústnej
nájomnej zmluve si pripravil priestor na to, aby mohol žalovanú spolu s dvomi maloletými deťmi z bytu
vysťahovať bez toho, aby bol povinný poskytnúť jej bytovú náhradu. Zmluva vo svojom texte neuvádza,
že ruší pôvodne uzavretú ústnu nájomnú zmluvu, pričom podľa žalovanej nepostačuje dojednanie, že
sa rušia všetky predchádzajúce dohody, ktoré dojednanie je absolútne nešpecifikované a výslovne

neuvádza, že došlo k ukončeniu ústnej nájomnej zmluvy. Ústna nájomná zmluva však nebola nijakým
spôsobom ukončená, keď v celom konaní nebolo preukázané, že by žalobca akýmkoľvek spôsobom
ústnu nájomnú zmluvu platne ukončil. Žalovaná má za to, že ústna nájomná zmluva medzi žalovanou
a žalobcom teda naďalej trvá, a keďže nebola platne ukončená, má právo byt aj naďalej užívať. Z tohto
dôvodu nie je správny záver súdu prvej inštancie o dôvodnosti žaloby o vypratanie a odovzdanie bytu.

Navrhla, aby odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie zrušil a rozhodol tak, že žalobu žalobcu v celom
rozsahu zamieta.

3. Žalobca v písomnom vyjadrení k odvolaniu žalovanej uviedol, že sa s odvolaním žalovanej v celom
rozsahu nestotožňuje. Podľa žalovanej malo dôjsť k nesprávnym skutkovým záverom súdu prvej

inštancie, pričom žalovaná tvrdí, že kúpnu zmluvu s pôvodným žalobcom neuzatvorila dobrovoľne,
a malo to byť v dôsledku jej ťažkej finančnej situácie; podľa žalobcu súd sa s touto otázkou vysporiadal
v pomerne obsiahlom odôvodnení. Správne poukázal na fakty, ktoré potvrdzovali skutočnosť, že
žalovaná sa nikdy nedomáhala údajných vlastníckych práv, do momentu prizvania právneho zástupcu
nikdy nepoukazovala na svoju údajnú tieseň. Nenamietala predžalobnú výzvu, ani inak nebola činná

v ochrane svojich domnelých práv.
Pokiaľ žalovaná tvrdí, že došlo k nesprávnemu právnemu posúdeniu argumentácie o existencii ústnej
nájomnej zmluvy, s poukazom na to, že zákon nevyžaduje predpísanú písomnú formu, poukázal žalobca
na to, že akékoľvek dôkazné bremeno je vždy na ťarchu toho, kto sa práv plynúcich z takto uzatvorenej
dohody domáha. Žalovaná dôkazné bremeno v tomto bode neuniesla, teda nepreukázala, že by ňou

uvádzaná dohoda existovala, a teda sa nemôže domáhať následkov z nej plynúcich. Žalobca má za to,
že aj keby bola ústna dohoda uzatvorená, bola zmluvnými stranami vypovedaná rovnakou formou, ako
bola uzavretá – ústnou dohodou. Na základe toho uzavreli Zmluvu o krátkodobom nájme. Argumentácia
žalovanej, že nedošlo k zrušeniu pôvodnej dohody s námietkou, že súd sa s argumentáciou žalovanejdostatočne adekvátne nevysporiadal, sa nezakladá na pravde. Poukázal na platne uzatvorenú zmluvu
o krátkodobom nájme, ktorú žalovaná podpísala na každej strane, a ktorá tvorí prílohu žaloby, pričom
osobitne poukázal na bod XX.X. zmluvy. Z uvedeného je zrejmé, že všetky dohody, hoc by boli medzi

stranami uzavreté ústne, sa uzavretím Zmluvy o krátkodobom nájme zrušili a nahradili sa práve touto
zmluvou. Poukázal na to, že žalovaná nemá trvalý pobyt na uvedenej adrese, hoci sa súdu takto
prezentovala a neplatí dlhodobo ani nájom, ani ekvivalent nájomného. V podstate býva „zadarmo“
a vlastník bytu nemôže nielen byt užívať, ale žalobca platí výdavky za byt, ktorý si naďalej žalovaná
užíva. Žalobca má za to, že súd vo vzťahu k rozhodnutiu, ktoré je napadnuté odvolaním žalovanej,

opakovane posúdil existenciu, resp. neexistenciu zákonných predpokladov neplatnosti právneho úkonu
– kúpnej zmluvy uzatvorenej medzi žalovanou a A. B. pri aplikácii § 39a. Náležite sa vysporiadal
ako s objektívnou stránkou, tak aj so subjektívnou stránkou úžery a žalovanou tvrdenou tiesňou pri
uzatváraní kúpnej zmluvy. Rovnako sa vysporiadal aj s právnou argumentáciou žalovanej vo vzťahu
k tvrdenej existencii nájomnej zmluvy žalovanej k predmetnému bytu v čase rozhodovania súdu. Podľa
žalobcu nie sú naplnené zákonné ustanovenia § 39a Občianskeho zákonníka. Nejde tu o civilno-právnu

úžeru, v dôsledku čoho je predmetná kúpna zmluva platná. Žalobca je výlučným vlastníkom bytu a má
právo na ochranu predmetu svojho vlastníckeho práva. Navrhol, aby odvolací súd rozsudok súdu prvej
inštancie potvrdil.

4. Žalovaná v písomnom vyjadrení k vyjadreniu žalobcu uviedla, že s argumentáciou žalobcu vo

vyjadrení nesúhlasí. Zopakovala, že súd pochybil pri vyhodnotení naplnenia znakov civilno-právnej
úžery. Pri rozhodovaní nezobral do úvahy dôkazy vykonané v konaní a tvrdenia žalovanej. Vo vzťahu
k civilno-právnej úžere zopakovala v podstate tvrdenia uvedené v podanom odvolaní.
Pokiaľ žalobca vo vyjadrení poukázal na skutočnosť, že sa žalovaná nedomáhala žalobou o určenie
vlastníckeho práva k predmetnému bytu, táto argumentácia nie je dôvodná. Nemá žiaden vplyv na

posúdenie procesnej obrany žalovanej v tomto konaní.
Pokiaľ žalobca vo vyjadrení z hľadiska odvolacích dôvodov spočívajúcich v existencii ústnej nájomnej
zmluvy medzi žalovanou a žalobcom poukazuje na bod XX.X. Zmluvy o krátkodobom nájme bytu, podľa
názoru žalovanej uvedené ustanovenie nemôže znamenať privatívnu nováciu, t.j. zánik pôvodného
záväzkuavzniknovéhozáväzku,keďžetentobodzmluvymálenvšeobecnúpovahuanešpecifikuje,aký

konkrétny záväzok má byť nahradený. Z týchto dôvodov preto nemohlo dôjsť k zániku ústnej nájomnej
zmluvy, resp. k privatívnej novácii. Keďže ústna nájomná zmluva naďalej existuje, bolo na žalobcovi, aby
preukázal ukončenie ústnej nájomnej zmluvy v súlade s Občianskym zákonníkom, čo sa nestalo. Nové
skutkové tvrdenie uvedené vo vyjadrení žalobcu, že žalovaná nemá trvalý pobyt v byte, je pravdivé,
avšak trvalý pobyt v byte stratila po tom, ako ho vlastník bytu uvedený v katastri nehnuteľností na obci I.

J. odhlásil. Pokiaľ žalobca poukazuje na to, že dlhodobo neplatí nájomné za byt, toto tvrdenie žalobcu je
nepravdivé, keď svedok A. G. potvrdil, že za byt bolo platené, a ostatne aj sám žalobca na pojednávaní
dňa 13.05.2025 potvrdil, že od kedy bolo doručené právnemu zástupcovi žalovanej oznámenie o zmene
na strane žalobcu, pravidelne mesačne platila peňažnú sumu. Kúpnu zmluvu považuje naďalej za
absolútne neplatný právny úkon, preto žaloba o vypratanie bytu v celom rozsahu je nedôvodná. Zotrvala

na podanom odvolaní.

5. Žalobca v písomnom vyjadrení k vyjadreniu žalovanej uviedol, že s tvrdeniami žalovanej, ako aj s jej
právnouargumentáciousavcelomrozsahunestotožňuje.Zotrvávanaprávnejargumentáciiuvedenejvo
vyjadrení k odvolaniu žalovanej. Má za to, že nie sú naplnené zákonné ustanovenia § 39a Občianskeho

zákonníka. Nejde tu o civilno-právnu úžeru, v dôsledku čoho je predmetná kúpna zmluva platná. Žalobca
je výlučne vlastníkom bytu a rovnako tak má právo na ochranu predmetu svojho vlastníckeho práva.

6. V dôsledku odvolania podaného žalovanou krajský súd ako súd odvolací (§ 34 zákona č. 160/2015
Z. z. Civilného sporového poriadku, ďalej len „CSP“), vec preskúmal v medziach daných ustanovením §

379 a § 380 CSP, a bez nariadenia pojednávania v súlade s ustanovením § 385 ods. 1 CSP a contrario
rozsudok súdu prvej inštancie postupom podľa § 387 ods. 1 a 2 CSP ako vecne správny potvrdil.

7. Podľa § 387 ods. 1 CSP odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie potvrdí, ak je vo výroku vecne
správne.

8. Podľa § 387 ods. 2 CSP, ak sa odvolací súd v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením napadnutého
rozhodnutia, môže sa v odôvodnení obmedziť len na skonštatovanie správnosti dôvodov napadnutého
rozhodnutia, prípadne doplniť na zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia ďalšie dôvody.9. Na základe podaného odvolania žalovanej, tak v rozsahu podaného odvolania podľa § 379 CSP
a dôvodov podaného odvolania podľa § 380 CSP po preskúmaní rozsudku súdu prvej inštancie a

konania, ktoré mu predchádzalo, dospel odvolací súd k záveru, že súd prvej inštancie vo veci na základe
vykonaného dokazovania zistil a v odôvodnení rozhodnutia aj skonštatoval skutkový stav veci správne,
so skutkovými závermi súdu prvej inštancie sa odvolací súd stotožňuje a v zmysle ustanovenia § 383
CSP je viazaný skutkovým stavom tak, ako ho zistil súd prvej inštancie. Preskúmaním veci zároveň
odvolací súd dospel k názoru, že súd prvej inštancie vo veci vykonal správne právne hodnotenie a

rozhodnutie súdu prvej inštancie je vecne správne. Súd dôkazy vyhodnotil v súlade s ustanovením §
191 ods. 1 CSP, rozhodnutie náležite odôvodnil, keď odôvodnenie rozhodnutia súdu prvej inštancie má
náležitosti podľa § 220 ods. 2 CSP. S prihliadnutím na rozsah odvolania žalovanej a odvolacie dôvody
uvedené v jej odvolaní, odvolací súd konštatuje, že na základe preskúmania veci dospel k záveru,
že podané odvolanie žalovanej dôvodné nie je, a nemožno mu vyhovieť. Odvolací súd rozhodnutie
súdu prvej inštancie považuje za vecne správne. Po preskúmaní veci odvolací súd nezistil žiadne vady

konania v konaní pred súdom prvej inštancie, ktoré by sa týkali procesných podmienok.

10. S poukazom na ustanovenie § 387 ods. 1 a 2 CSP, odvolací súd považuje rozsudok súdu prvej
inštancie za vecne správny ako vo výrokovej časti, tak aj v časti odôvodnenia. Zároveň v podrobnostiach
odkazuje na odôvodnenie rozsudku súdu prvej inštancie.

K najzásadnejším odvolacím námietkam žalovanej, keď namietala, že súd nesprávne vyhodnotil dôkazy
o tiesni žalovanej, a nesprávne právne posúdil naplnenie znakov civilno-právnej úžery poukazujúc
na ustanovenie § 39a Občianskeho zákonníka, v konaní predložený znalecký posudok vypracovaný
znalkyňou E. D. P., výpoveď svedka A. G., podľa žalovanej je nesprávny a neopodstatnený záver súdu
prvej inštancie, že v konaní nebolo preukázané, že hrozila exekúcia bytu, že nebolo preukázané, že

bola žalovaná v tiesni, keďže nebolo preukázané, že bola žalovaná na rizikovom tehotenstve, a že
kúpnu zmluvu žalovaná uzatvorila so žalobcom dobrovoľne, odvolací súd uvádza, že tieto odvolacie
námietky žalovanej odvolací súd nepovažuje za dôvodné. Správne súd prvej inštancie poukázal na to,
že samotné dojednanie neprimerane nízkej kúpnej ceny v zmysle konštantnej judikatúry nie je v rozpore
s dobrými mravmi, pričom poukázal aj na názor Najvyššieho súdu SR vyjadrený v rozhodnutí sp. zn.

3Cdo/244/2018; pričom čo sa týka predmetu kúpnej zmluvy, na tento sa cenová regulácia nevzťahuje.
Súd prvej inštancie teda dospel k správnemu názoru, že pokiaľ aj účastníci kúpnej zmluvy dohodli
nízku kúpnu cenu, táto okolnosť sama osebe nezakladá absolútnu neplatnosť právneho úkonu. Súd
správne konštatoval, že v konaní nebolo preukázané, že by žalobca vyvíjal nátlak na žalovanú za
účelom uzatvorenia kúpnej zmluvy. Bolo nesporné, že práve žalovaná prostredníctvom svojho partnera

žalobcu oslovila, a mala záujem uzatvoriť kúpnu zmluvu za účelom získania finančných prostriedkov.
Pokiaľ žalovaná namietala, že súd v súvislosti s posúdením existencie subjektívnych znakov civilno-
právnej úžery nezobral do úvahy výpoveď svedka A. G., odvolací súd uvádza, že súd prvej inštancie v
odôvodnení rozhodnutia poukázal na výpoveď svedka A. G., a to v bode 8., 23.1. a 23.3. odôvodnenia
rozsudku, pričom oboznámením sa s odôvodnením rozhodnutia nemožno prisvedčiť tejto odvolacej

námietke žalovanej, keď súd jednoznačne vyhodnocoval existenciu úžery aj s prihliadnutím na výpoveď
svedka A. G., avšak dospel k záveru, že ani svedecká výpoveď tohto svedka nepreukazuje naplnenie
subjektívnej stránky úžery. Súd prvej inštancie dospel k správnemu záveru, že postavenie žalovanej v
tiesnipreukázanénebolo,pričomsúdzároveňsprávnepoukázalnato,žežalovanábolamatkoujedného
maloletého dieťaťa, mala partnera - A. G., s ktorým očakávala narodenie druhého dieťaťa, tento bol

riadne zamestnaný a podľa dohody žalovanej a tohto svedka mal on platiť poplatky za užívanie bytu;
odvolací súd v tejto súvislosti uvádza, že žalovaná ako vtedajšia vlastníčka bytu bola zodpovedná za
splnenie všetkých povinností vo vzťahu k správcovi bytu, a práve z tohto dôvodu súd prvej inštancie
správne dospel k záveru, že skutočnosť, že A. G. ako partner žalovanej poplatky za užívanie bytu
riadne správcovi neplatil, bol vzájomným vzťahom medzi žalovanou a jej partnerom a zároveň súd

dospel k správnemu názoru, že nebolo preukázané, že by žalovaná bola nútená uzavrieť uvedenú
kúpnu zmluvu a rovnako, že by jej hrozila bezprostredná exekúcia; len samotné poukazovanie na
výšku dlhu prevyšujúcu čiastku 2.000,- Eur, keď žalovaná poukazovala v odvolaní, že dlh žalovanej
voči spoločnosti L., I. predstavoval sumu presahujúcu na čiastku 2.000,- Eur, pričom v zmysle § 63
ods. 1 zákona č. 233/1995 Z. z. Exekučný poriadok v znení účinnom v čase uzatvorenia kúpnej

zmluvy umožňoval uhradenie sumy pohľadávky realizovať aj prostredníctvom predaja nehnuteľnosti,
nepreukazuje okolnosť, že skutočne reálne hrozila bezprostredná exekúcia bytu, ktorý bol vo vlastníctve
žalovanej,ažebytátookolnosťpodmieňovalauzavretiekúpnejzmluvyzostranyžalovanejsožalobcom.
Rovnako správne súd na základe vykonaného dokazovania konštatoval, že dlh vo vzťahu k bytu sanavyšoval postupom času a nevznikol len v súvislosti s tvrdeným rizikovým tehotenstvom žalovanej,
ktoré rizikové tehotenstvo žalovaná v konaní pred súdom uvádzala ako subjektívny znak civilno-právnej
úžery. Správne súd dospel k názoru, že žalovaná tvrdenia, že bola na rizikovom tehotenstve relevantne

nepreukázala, keď toto tvrdenie správa z kontroly v N. O. v auguste 2017 nepreukazuje, a preto
správne súd dospel k záveru, že z tejto správy existencia rizikového tehotenstva u žalovanej nevyplýva,
a nemožno celkovo ňou dôvodiť namietanú tieseň rizikového tehotenstva, keď zo správy nevyplýva ani
to, či žalovaná bola hospitalizovaná, po akú dobu, a ani to, či išlo o rizikové tehotenstvo. Odvolací súd je
v zhode s názorom súdu prvej inštancie, že nie sú naplnené zákonné ustanovenia § 39a Občianskeho

zákonníka, a to po vyhodnotení tak subjektívnej, ako aj objektívnej stránky úžery, a dospel k právnemu
názoru, že kúpna zmluva bola stranami sporu uzavretá platne, vlastníkom predmetného bytu je žalobca,
ktorý má právo na ochranu svojho vlastníctva. Odvolací súd v plnom rozsahu poukazuje na odôvodnenie
rozsudku v bodoch 23.1. až 23.4.
Vo vzťahu k odvolacej námietke týkajúcej sa nesprávneho právneho posúdenia argumentácie žalovanej
o existencii ústnej nájomnej zmluvy odvolací súd uvádza, že ani túto odvolaciu námietku za dôvodnú

nepovažuje. Súd prvej inštancie, berúc do úvahy tvrdenie žalovanej o existencii nájomnej zmluvy k
predmetnému bytu medzi žalobcom ako vlastníkom a žalovanou ako prenajímateľkou, na základe
vykonaného dokazovania toto tvrdenie považoval za nepreukázané. Správne súd dospel k názoru, že
existenciu ústnej nájomnej zmluvy žalovaná nepreukázala, pričom žalobca tieto skutočnosti popieral.
Odvolací súd v plnom rozsahu poukazuje na odôvodnenie bodu 21. rozsudku súdu prvej inštancie,

s ktorým sa v celom rozsahu stotožňuje. Správne súd poukázal na to, že aj v prípade, ak by aj
existovala medzi zmluvnými stranami ústna nájomná zmluva, po tom čo sa vlastníkom bytu stal
žalobca, táto prípadne uzavretá ústna nájomná zmluva vzhľadom na znenie zmluvy o krátkodobom
nájme bytu, ktorú strany sporu uzavreli v písomnej forme dňa 01.03.2021 podľa zákona č. 98/2014
Z. z. o krátkodobom nájme, s poukazom na článok E.. L. XX.X zanikla, nakoľko zmluvné strany sa

výslovne dohodli, že písomná zmluva o nájme zo dňa 01.03.2021 nahrádza všetky predchádzajúce
i súčasné ústne alebo písomné dojednania, dokumenty a dohovory zmluvných strán; správne súd
prvej inštancie konštatoval, že nájomnou zmluvou zo dňa 01.03.2021 zanikli všetky dohody týkajúce
sa nájmu. Argumentáciu žalovanej v podanom odvolaní, že zmluva o krátkodobom nájme neobsahuje
žiadne relevantné ustanovenie o tom, že by pôvodná ústna nájomná zmluva zanikla, neobstoja, keďže

v článku K.. L. XX.5 zmluvné strany dohodli, že písomná zmluva o nájme zo dňa 01.03.2021 nahrádza
všetky predchádzajúce i súčasné ústne alebo písomné dojednania, dokumenty a dohovory zmluvných
strán. Nedôvodne teda žalovaná tvrdí, že podľa žalovanej ústna nájomná zmluva medzi žalovanou a
žalobcom naďalej trvá, a z tohto dôvodu má právo byt aj naďalej užívať, a namieta preto aj z tohto
dôvodu správnosť záveru súdu prvej inštancie o dôvodnosti žaloby o vypratanie bytu a odovzdaní bytu

žalovanou v prospech žalobcu.
Poukazujúc na všetko vyššie uvedené dospel odvolací súd k názoru o vecnej správnosti rozsudku súdu
prvej inštancie vo veci samej, a preto rozsudok súdu prvej inštancie postupom v zmysle § 387 ods. 1
a 2 CSP potvrdil.
Odvolací súd podrobil odvolaciemu prieskumu aj rozhodnutie súdu, ktorým rozhodoval o nároku na

náhradu trov konania, pričom preskúmaním tohto závislého výroku odvolací súd zistil, že súd prvej
inštancie správne aplikoval ustanovenie § 255 ods. 1 CSP v spojení s ustanovením § 262 ods. 1 CSP a
z dôvodu, že žalobca bol v konaní úspešnou stranou sporu rozhodol, že žalobca má nárok na náhradu
trov konania voči žalovanej v rozsahu 100 %.

11. O trovách odvolacieho konania odvolací súd rozhodol podľa ustanovenia § 396 ods. 1 v spojení
s ustanovením § 255 ods. 1 a § 262 ods. 1 CSP. Keďže v odvolacom konaní úspešnou stranou sporu
bol žalobca, žalovaná ktorá nebola úspešnou stranou sporu v odvolacom konaní, je povinná zaplatiť
žalobcovi trovy odvolacieho konania v rozsahu 100 %, a to v lehote troch dní odo dňa právoplatnosti
uznesenia súdu prvej inštancie, ktorým rozhodne o ich výške, pričom odvolací súd pri rozhodovaní o

náhrade trov odvolacieho konania nemá za preukázané, že by na strane žalovanej existovali dôvody
hodné osobitného zreteľa pre aplikáciu § 257 CSP.

12. Rozhodnutie senátu krajského súdu bolo prijaté pomerom hlasov 3 : 0.

Poučenie:Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia

opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).

Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa
konanie končí, ak
a/ sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,

b/ ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,
c/ strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný
zástupca alebo procesný opatrovník,
d/ v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,
e/ rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo
f/ súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné

práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces (§ 420 CSP).

Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo
rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej
otázky,

a/ pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,
b/ ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo
c/ je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne (§ 421 ods. 1 písm. a/ až c/ CSP).

Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní proti

uzneseniu podľa § 357 písm. a/ až n/ CSP (§ 421 ods. 2 CSP).

Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, ak
a/ napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy;
na príslušenstvo sa neprihliada,

b/ napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany
neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,
c/ je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvo pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia
dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a/ a b/.

Na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je rozhodujúci deň podania žaloby
na súde prvej inštancie (§ 422 ods. 1 a 2 CSP).

Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné (§ 423 CSP).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).

Povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je
a/ dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,

b/ dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské
právnické vzdelanie druhého stupňa,
c/ dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený
osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a

ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa
(§ 429 ods. 2 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne

(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).