Rozsudok – Ostatné – Spoluvlastníctvo ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 21. január 2026

Súd: Mestský súd Košice
Spisová značka: 56C/24/2025

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7125214501
Dátum vydania rozhodnutia: 21. 01. 2026
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Zuzana Sinčáková

ECLI: ECLI:SK:MSKE:2026:7125214501.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Mestský súd Košice sudkyňou JUDr. Zuzanou Sinčákovou v spore žalobcu: AT AGROCES, spol. s r.o.,

IČO: 36 194 204, so sídlom Cestice 130, 044 71 Cestice, zast. Advokátskou kanceláriou VASIĽ &
partners, s.r.o., so sídlom Kupeckého 320/33, 040 01 Košice proti žalovaným: 1/ neznámi dedičia po A.
B., C. D., 2/ neznámi dedičia po E. B., C. B. a 3/ neznámi dedičia po E. F., C. B., všetci zast. Slovenským
pozemkovým fondom Bratislava, so sídlom Búdková 36, 817 47 Bratislava 11 o zrušenie a vyporiadanie
podielového spoluvlastníctva

r o z h o d o l :

I. Súd zrušuje podielové spoluvlastníctvo žalobcu a žalovaných k nehnuteľnostiam nachádzajúcim sa
v katastrálnom území G., v obci Janík, H. D. – H., evidované na liste vlastníctva číslo XXX, vedenom

Okresným úradom Košice – okolie, katastrálny odbor, a to:
- pozemok parcela registra E KN parcelné číslo 522/2 o výmere 11 872 m2, druh pozemku: trvalý trávny
porast,
- pozemok parcela registra E KN parcelné číslo 523/2 o výmere 436 m2, druh pozemku: trvalý trávny
porast a
- pozemok parcela registra E KN parcelné číslo 523/201 o výmere 56 m2, druh pozemku: trvalý trávny
porast.

II. Súd vyporiadava podielové spoluvlastníctvo strán sporu takto:

a) do výlučného vlastníctva žalobcu prikazuje nehnuteľnosti nachádzajúce sa v kat. území G., v obci
Janík, H. D.- H., evidované na liste vlastníctva číslo XXX, vedené Okresným úradom Košice – okolie,
katastrálny odbor, a to pozemok parcela registra E KN parcelné číslo 522/2 o výmere 11 872 m2, druh
pozemku: trvalý trávny porast, pozemok parcela registra E KN parcelné číslo 523/2 o výmere 436 m2,
druh pozemku: trvalý trávny porast a pozemok parcely registra E KN parcelné číslo 523/201 o výmere

56 m2, druh pozemku: trvalý trávny porast.

b) Žalobca je povinný zaplatiť žalovanému 1/ titulom vyporiadania podielového spoluvlastníctva sumu 1
050,94 eur na účet Slovenského pozemkového fondu do 3 dní od právoplatnosti rozsudku.

c) Žalobca je povinný zaplatiť žalovanému 2/ titulom vyporiadania podielového spoluvlastníctva sumu 1
050,94 eur na účet Slovenského pozemkového fondu do troch dní od právoplatnosti rozsudku.

d) Žalobca je povinný zaplatiť žalovanému 3/ titulom vyporiadania podielového spoluvlastníctva sumu 1
050,94 eur na účet Slovenského pozemkového fondu, a to do troch dni od právoplatnosti rozsudku.

III. Žiadnej zo strán sporu súd náhradu trov konania nepriznáva. o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa podanou žalobou domáhal zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva strán
sporu k nehnuteľnostiam uvedeným vo výrokovej časti rozhodnutia. Zároveň požadoval náhradu trov

konania.

2. Žalobu odôvodnil žalobca tým, že strany sporu sú podielovými spoluvlastníkmi predmetných
nehnuteľností, a to žalobca v podiele 1/2 k celku a žalovaní 1/ až 3/ každý v podiele 2/12 k celku.
Navrhoval vyporiadať podielové spoluvlastníctvo prikázaním nehnuteľností do výlučného vlastníctva
žalobcu, pretože delenie nehnuteľností nie je objektívne možné a vzhľadom na polohu a výmeru

nehnuteľností by bolo v rozpore s legislatívou týkajúcou sa zákazu drobenia pozemkov. Pre účely
stanovenia primeranej náhrady, za ktorú prikáže súd nehnuteľnosti žalobcovi, navrhoval vychádzať zo
znaleckého posudku č. 17/2025 vypracovaného znalcom Ing. Pavlom Ganzarčíkom, v zmysle záverov
ktorého je hodnota spoluvlastníckeho podielu každého zo žalovaných 566,59 eur.

3. Zástupca žalovaných SPF vo vyjadrení k žalobe súhlasil s návrhom žalobcu mať usporiadané
vlastnícke vzťahy. Poukázal na záväzné poradie vyporiadania podielového spoluvlastníctva s tým, že
nemá za preukázané objektívne dôvody na nerešpektovanie zákonného poradia. Sporné parcely sú
v súčasnom založenom stave E KN evidované ako trvalý trávny porast, ale v nezaloženom C KN sú
evidované ako orná pôda. Parcely E KN č.522/2 a 523/2 sú súčasťou novovytvorenej parcely C KN č.

517/2. Sporné parcely majú teda dostatočnú výmeru na reálnu deľbu a na zachovanie účelu využitia na
poľnohospodárske účely. Navrhoval vyporiadať podielové spoluvlastníctvo reálnym rozdelením parciel.
Ak súd vyhodnotí, že je nutné postupovať druhým zákonným spôsobom (teda prikázaním za náhradu),
žalobcom navrhovanú výšku náhrady považoval za hlboko pod trhovou cenou a nesúhlasil s ňou. V
zmysle ponúk realitných kancelárii v danej a obdobnej oblasti sa sumy za obdobné pozemky pohybujú

v rozmedzí od 0,55 eur za m2 do 1 eura za m2. V súdnych konaniach v roku 2024 žalobca odsúhlasil
výšku náhrady 0,51 eur za m2. Z dôvodu hospodárnosti konania je SPF naklonený rozumnej dohode
na cene v uvedenom rozmedzí. SPF nesúhlasil s priznaním náhrady trov konania žalobcovi, pretože
SPF nemal inú možnosť ako vstúpiť do sporu na strane neznámeho vlastníka. Priznanie trov konania
voči neznámemu spoluvlastníkovi je nevykonateľným výrokom. Žalobca nevyzval SPF ako zástupcu

neznámych spoluvlastníkov na mimosúdne rokovanie. SPF je orgán verejnej správy a smie konať len
to, na čo je zákonne oprávnený. SPF ani neznámi spoluvlastníci nespôsobili tento spor. Navyše v tomto
spore ide o usporiadanie majetkových vzťahov medzi spoluvlastníkmi, kde účastníci na oboch stranách
majú postavenie žalobcu aj žalovaného, a teda nemožno hovoriť o úspechu tej ktorej strany.

4. Žalobca v písomnom podaní zo dňa 24.10.2025 (tzv. replika) zdôraznil, že je nevyhnutné nazerať na
výmery vyporiadavaných parciel tak ako sú evidované na príslušnom liste vlastníctva. Je nevyhnutné
skúmať deliteľnosť každej jednej parcely samostatne a pri rozdelení dbať na to, aby každá parcela
bola efektívne a účelne využiteľná pre každého jednotlivého spoluvlastníka samostatne. Z hľadiska
zachovania možnosti užívania parciel na poľnohospodárske účely je najúčelnejšou voľbou, aby ostali v

jednom celku ako doteraz, vo vlastníctve jednej osoby, ktorá ich bude užívať. Žalobca má záujem užívať
parcely na poľnohospodárske účely, kde ich deľbou dôjde k ich znehodnoteniu a nemožnosti zachovania
užívania na tento účel. Za daných okolností sa nehnuteľnosti javia ako nedeliteľné.
Žalobca za jediný objektívny spôsob stanovenia výšky primeranej sumy náhrady za ustupujúci
spoluvlastnícky podiel považoval znalecký posudok. Znalec pri stanovení sumy náhrady vychádzal a

vzal na zreteľ všetky faktory pri danom druhu a type nehnuteľnosti, s poukazom na kritériá stanovené vo
vyhláške č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. Navyše, ponuky
predložené zo strany SPF sú len inzerované a za uvedenú sumu sa tieto nehnuteľnosti nemuseli
skutočne predať. Suma náhrady v znaleckom posudku zohľadňuje aktuálny stav parciel a aj to, že sú
pomerne v neudržiavanom stave a podmáčané.

K náhrade trov uviedol, že mimosúdne rokovania nie sú so zástupcom žalovaných prakticky
realizovateľné, pretože dosiahnutie mimosúdnej dohody s SPF podlieha schvaľovaciemu procesu, ktorý
trvá aj pár rokov. K najspoľahlivejšiemu a najrýchlejšiemu vyriešeniu vzájomných vzťahov s neznámymi
vlastníkmi došlo podaním žaloby a následnou vzájomnou dohodou na sume náhrady, čo bolo potvrdené
súdnym rozhodnutím. Žalobca preto neinicioval predsúdne rokovania, z hľadiska úspory času a čonajrýchlejšieho vyriešenia vzniknutej situácie. Žalobca nepovažuje za výnimočný dôvod to, že na druhej
strane je SPF ako zástupca neznámych vlastníkov.

5. SPF v písomnom vyjadrení zo dňa 11.11.2025 (tzv. duplika) poukázal na to, že list vlastníctva
je verejnou listinou opatrenou prezumciou správnosti, a teda platia v ňom údaje uvedené, kým nie
sú relevantne vyvrátené. Zároveň platí zákonný postup v zmysle ust.§ 142 Občianskeho zákonníka.
Žalobca musí preukázať nedeliteľnosť parciel.

6. Žalobca navrhol vykonať dokazovanie výpisom z listu vlastníctva č. XXX pre kat. územie G. a
znaleckým posudkom č. 17 vypracovaným dňa 25.7.2025 znalcom Ing. Pavlom Ganzarčíkom. Zástupca
žalovanýchpredložilvýňatkyzinzercieopredajiornejpôdyvniektorýchkatastrálnychúzemiachvokrese
Košice-okolie a rozsudky tunajšieho súdu sp.zn. 72C/23/2023 a 36C/36/2023.

7. Na pojednávaní dňa 21.1.2026 žalobca poukazoval na to, že t.č. obhospodaruje uvedené pozemky,

stará sa o ne a v uvedenej oblasti vykonáva poľnohospodársku činnosť. Ide pritom o úzky, dlhý pozemok
medzi inými pozemkami tiež využívanými na poľnohospodárske účely a v prípade reálneho rozdelenia
pozemkov by bol z jednej strany značne obmedzený prístup. Zástupca žalovaných zdôrazňoval, že súd
pri deľbe nehnuteľnosti musí prihliadať na účelné využitie pozemkov. Strany sa zhodli na náhrade za
ustupujúci podiel vo výške 0,51 eur za m2, t.j. každému zo žalovaných vo výške 1.050,94 eur, pre prípad

prikázania nehnuteľností do výlučného vlastníctva žalobcu.

8. V konaní nebolo sporným, že strany sporu sú podielovými spoluvlastníkmi prejednávaných
nehnuteľností, a to žalobca v podiele 1, žalovaný 1/ v podiele 1/12, žalovaný 2/ v podiele 1/12 a žalovaný
3/ v podiele 1/12 k celku. Nebolo tiež sporným, že predmetom vyporiadania je poľnohospodárska

pôda v oblasti využívanej na poľnohospodárske účely. Sporným bolo, či nehnuteľnosti sú alebo nie sú
reálne deliteľné. V prípade záveru o reálnej nedeliteľnosti pozemkov sa strany zhodli na vyporiadaní
podielového spoluvlastníctva prikázaním nehnuteľnosti do vlastníctva žalobcu a na výške náhrady za
spoluvlastnícke podiely žalovaných.

9. Vlastnícke právo podľa zápisu v katastri nehnuteľnosti svedčí osobám, ktoré s najväčšou
pravdepodobnosťou nežijú. V zmysle záverov uznesenia Najvyššieho súdu SR sp.zn. 6Cdo/11/2016
„zákonodarca v záujme spriechodnenia procesu usporiadania vlastníckych vzťahov k pozemkom a
obnovenia spôsobu evidencie práv k nehnuteľnostiam ustanovil zákonný mechanizmus nakladania
SPF s pozemkami, ktorých vlastník je známy, ale ktorého miesto trvalého pobytu alebo sídlo nie

je známe a s pozemkami, ktorých vlastník nie je známy (u oboch kategórií ide o tzv. „pozemky s
nezisteným vlastníkom“). SPF je zástupcom presne označeného (a i v žalobe či v inom podaní určenom
súdu prinajmenšom menom a priezviskom identifikovaného) evidovaného vlastníka len u vlastníkov
pozemkov spadajúcich do rámca definície z ustanovenia čl. I § 8 ods. 1 písm. c) zákona č. 180/1995
Z.z., teda len u tých, o ktorých je nepochybné, že existujú (čo u fyzických osôb znamená, že ešte žijú)

a znakom ich neznámosti je neznámosť ich adresy. Takéto označenie ale nemôže prichádzať do úvahy
u tých vlastníkov, ktorí nie sú známi vôbec, spravidla preto, že pôvodný vlastník už neexistuje a nie je
zrejmé, kto je jeho právnym nástupcom. Každý pokus tvrdiť opak by bol pripustením možnosti vykonania
súdneho konania a vydania v ňom i vecného rozhodnutia o predmete sporu aj za cenu neexistencie
jednej z podmienok konania, či presnejšie pri zaťažení konania neodstrániteľnou prekážkou, brániacou

jeho ďalšiemu pokračovaniu a takto tiež popretím jedného zo základov, na ktorých stojí civilný proces. Do
úvahy prichádza druhové pomenovanie označenia strany, ktorá má byť zastúpená SPF, napr. „neznámy
(resp.nezistený) vlastník nehnuteľnosti (meno a priezvisko), zast. SPF“ alebo „Neznámy (nezistený)
právny nástupca ostatného pozemkovoknižného vlastníka menom....., zast. SPF“.

10. S poukazom na skutočnosti uvedené v predchádzajúcom odseku je daná pasívna vecná legitimácia
žalovaných – neznámych dedičov zapísaných vlastníkov, ktorých zo zákona zastupuje SPF.

11. Podľa ust. § 141 ods.1 Občianskeho zákonníka spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení
spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda

musí byť písomná.

12.Podľaust.§142ods.1Občianskehozákonníkaaknedôjdekdohode,zrušíspoluvlastníctvoavykoná
vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelnévyužitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému
alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné
správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov

nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.

13. V danom prípade nedošlo k vyporiadaniu podielového spoluvlastníctva dohodou spoluvlastníkov.
Zo zásady, že nikto nemôže byť spravodlivo nútený, aby zotrval v podielovom spoluvlastníctve,
vyplýva aj právo každého spoluvlastníka podať na súd žalobu o zrušenie a vyporiadanie podielového

spoluvlastníctva. Ustanovenie § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka neustanovuje len púhy výpočet
spôsobov zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva, ale zároveň aj záväzné poradie, v
ktorom treba skúmať možnosť jednotlivých spôsobov vyporiadania:
a) reálne rozdelenie podľa výšky podielov prichádza do úvahy v prípade faktickej a funkčnej deliteľnosti
predmetu spoluvlastníctva,
b) prikázanie veci za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom, ktorí o to žiadajú,

prichádza do úvahy vtedy, keď reálne rozdelenie spoločnej veci nie je možné
c) predaj a rozdelenie výťažku podľa podielov prichádza do úvahy v prípade, že vec žiadny zo
spoluvlastníkov nechce, a preto ju nemožno pri vyporiadaní prikázať do vlastníctva jednému z nich za
náhradu (viď rozsudok Najvyššieho súdu SR sp.zn. 5 Cdo169/95).

14. V prejednávanom prípade neboli zistené ani tvrdené žiadne dôvody pre nevyporiadanie podielového
spoluvlastníctva,prektorébyzáujemponechaťspoluvlastníckystavprevažovalnadzáujmomsporových
strán zrušiť a vyporiadať podielové spoluvlastníctvo, čo by predstavovalo výnimku zo zásady, že nikto
nemôže byť nútený k zotrvaniu v podielovom spoluvlastníctve.

15. Prvá alternatíva záväzného poradia spôsobu vyporiadania spoluvlastníctva nie je možná, pretože
sporné nehnuteľnosti sú v podstate reálne nedeliteľné. Rozdelenie parciel parc.č. 523/2 a 523/22 by
bolo v rozpore so zákazom drobenia pozemkov stanoveného v § 23 ods.1 zákona č. 180/1995 Z.z.
o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v platnom znení. Rozdelenie parcely
č. 522/2 nie je dobre možné a vhodné vzhľadom na účelnosť využitia jednotlivých prípadne rozdelených

parciel, ako aj nemožnosti riadneho prístupu na jednu z rozdelených parciel. Preto je na mieste druhá
zákonná alternatíva, t.j. prikázanie veci jednému zo spoluvlastníkov za primeranú náhradu. Žalobca
prejavil záujem o nadobudnutie pozemkov s tým, že pozemky mieni spolu s ostatnými pozemkami
v danej oblasti naďalej využívať na poľnohospodárske účely. Zástupca žalovaných s touto alternatívou
súhlasil a strany sporu sa zhodli aj na výške náhrady za ustupujúce podiely žalovaných.

16. S poukazom na uvedené skutočnosti súd prikázal prejednávané nehnuteľnosti do výlučného
vlastníctva žalobcu a zaviazal ho zaplatiť každému zo žalovaných titulom vyporiadania podielového
spoluvlastníctva sumu 1 050,94 eur, vychádzajúc z dohodnutej sumy náhrady 0,51 eur / m2. Keďže ide
o nezistených vlastníkov, žalobca je povinný zaplatiť náhradu na depozitný účet SPF. Lehota na plnenie

žalovaným vyplýva z ust. § 232 ods. 3 veta druhá CSP.

17. Podľa ust. § 262 ods. 1 CSP o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v
rozhodnutí, ktorým sa konanie končí.

18. O trovách konania bolo rozhodnuté podľa ust. § 257 CSP, v zmysle ktorého výnimočne súd neprizná
náhradu trov konania, ak existujú dôvody hodné osobitného zreteľa.

19. Dôvody hodné osobitného zreteľa môžu spočívať v okolnostiach prejednávaného prípadu alebo
v dôvodoch týkajúcich sa strany sporu. V danom prípade súd zohľadnil predmet sporu, ktorým je

vyriešenie majetkových záležitostí všetkých strán sporu (iudicium duplex), ako aj osobitnú povahu
žalovaných v tomto spore, ktorí sú nezistenými vlastníkmi – neznámymi dedičmi po zapísaných
vlastníkoch. Priznanie náhrady trov konania žalobcovi voči žalovaným je len iluzórne, formalistické a
prakticky nevykonateľné. SPF je len zástupcom žalovaných a nemôže byť zaviazaný na platenie trov
konania žalobcovi. Táto osobitná procesná situácia podľa súdu predstavuje dôvod hodný osobitného

zreteľa zakladajúci aplikáciu ust. § 257 CSP.Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia na súde, proti
ktorého rozhodnutiu smeruje. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia

opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§355 ods.1, § 362 ods.1 CSP).

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 127 ods. 1 CSP) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie
dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).
Odvolanie možno odôvodniť len tým, že

a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (§365 ods.1

CSP).
Odvolanie možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo
rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo
veci samej (§365 ods.2 CSP).

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona (zákon č. 233/1995 Z.z. o súdnych exekútoroch a
exekučnej činnosti v platnom znení).