Rozsudok – Neplatnosť právnych úkonov ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 26. november 2024

Súd: Okresný súd Banská Bystrica
Spisová značka: 13C/86/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6123466931
Dátum vydania rozhodnutia: 26. 11. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Gabriel Slobodník

ECLI: ECLI:SK:OSBB:2024:6123466931.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Banská Bystrica v konaní pred sudcom JUDr. Gabrielom Slobodníkom v právnej veci

žalobcov v 1/ rade A. B. B., nar. XX. XX. XXXX, bytom C., D. XXXX/XX, v 2/ rade E. B. B., nar. XX.
XX. XXXX, bytom C., E. XXXX/X, v konaní obaja zastúpení Advokátska kancelária Br?stl & Čentík
s.r.o., so sídlom Rázusova 1, Košice, IČO: 50 560 611, proti žalovaným v 1/ rade A. F. B., nar. XX. XX.
XXXX, bytom C., G. XXXX/XX, a žalovanému v 2/ rade LEGAL TECH s.r.o., Bratislava, Gr?sslingova
8, IČO: 52 439 062, v konaní zastúpeného JUDr. Zdenkou Lánikovou, advokátkou, Lanikova Group,
s.r.o., advokátska kancelária, Gr?sslingova 8, Bratislava, IČO: 36 858 439, o určenie neplatnosti kúpnej
zmluvy, takto

r o z h o d o l :

Súd návrh žalovaného v 2/ rade na prerušenie konania z a m i e t a .

Súd u r č u j e , že kúpna zmluva uzavretá 11. 12. 2023 medzi žalovaným v 1/ rade zastúpený záložným
veriteľom „Spoločenstvo Dolná 9, so sídlom H. X, E. E., ako predávajúcim a žalovaným v 2/ rade
ako kupujúcim, predmetom ktorej je odplatný prevod vlastníckeho práva k spoluvlastníckemu podielu
o veľkosti 1/2-ice na nehnuteľnostiach zapísaných na LV č. XXXX, vedenom Okresným úradom Banská
Bystrica, katastrálnym odborom, pre okres Banská Bystrica, obec E. E., kat. územie E. E., a to:

- byte č. 21 - B, nachádzajúci sa na 1. poschodí vo vchode č. 9 bytového domu, súpisné číslo XXX
v Banskej Bystrici, na ulici H., postaveného na parcele registra „C“ č. XXXX, druh pozemku – zastavaná
plocha a nádvorie o výmere 1126 m2
- spoluvlastníckom podiele o veľkosti XXXX/XXXXXX na spoločných častiach a spoločných zariadeniach
a príslušenstve bytového domu súpisné č. 142,
- spoluvlastníckom podiele o veľkosti XXXX/XXXXXX na pozemku parcele registra „C“, č. XXXX, druh
pozemku - zastavaná plocha a nádvorie o výmere 1126 m2,
j e n e p l a t n á .

Žalovaný v 2/ rade je p o v i n n ý nahradiť žalobcom trovy konania v rozsahu 100 %, ktoré je žalovaný
v 2/ rade povinný zaplatiť v lehote 3 dní od právoplatnosti rozhodnutia, ktorým súd rozhodne o ich výške.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobcovia v 1/ a 2/ rade žalobou zo dňa 18. 12. 2023 žiadali súd, aby vo svojom rozhodnutí určil, že
kúpna zmluva uzavretá 11. 12. 2023 medzi žalovaným v 1/ rade a žalovaným v 2/ rade je neplatná.

2. Žalobcovia svoju žalobu odôvodnili na tom skutkovom základe, že sú podielovými spoluvlastníkmi

nehnuteľnosti zapísanej na LV č. XXXX, vedenom Okresným úradom Banská Bystrica, katastrálny odbor
pre okres Banská Bystrica, obec E. E., kat. úz. E. E. a to bytu č. XX - B, nachádzajúci sa na 1. poschodí
vo vchode č. X bytového domu, súpisné číslo XXX v Banskej Bystrici, na ulici H., postaveného na parcele
registra„C“č.XXXX,druhpozemku–zastavanáplochaanádvoriaovýmere1126m2,spoluvlastníckehopodielu o veľkosti XXXX/XXXXXX na spoločných častiach a spoločných zariadeniach a príslušenstve
bytového domu súpisné č. XXX, a spoluvlastníckeho podielu o veľkosti XXXX/XXXXXX na pozemku
a to parcely registra „C“, č. XXXX - zastavané plochy a nádvoria o výmere 1126 m2, pričom žalobca

v 1/ rade je podielovým spoluvlastníkom na uvedenej nehnuteľnosti v podiele 1/4-iny, žalobca v 2/ rade
vpodiele1/4-iny,žalovanýv1/radejepodielovýmspoluvlastníkomtýchtonehnuteľnostívpodiele1/2-ice
a žalovaný v 2/ rade je podielovým spoluvlastníkom iných bytov a nebytových priestorov nachádzajúcich
sa v uvedenom bytovom dome, nie však tejto nehnuteľnosti, t. j. bytu č. 21 – B.

3. Žalobcovia uvedené tvrdenia preukazovali výpisom z LV č. XXXX, na základe ktorého mal súd takéto
skutkové tvrdenia za preukázané.

4. Žalobcovia v 1/ a 2/ rade ďalej tvrdili, že dňa 11. 12. 2023 bola medzi žalovaným v 1/ rade, ktorý bol
zastúpený záložným veriteľom a to „Spoločenstvom Dolná 9“, so sídlom E. E., H. X ako predávajúcim
a žalovaným v 2/ rade ako kupujúcim uzatvorená kúpna zmluva, ktorou žalovaný v 1/ rade odplatne

previedol vlastnícke právo k svojmu spoluvlastníckemu podielu vo veľkosti 1/2-ice na nehnuteľnostiach
na žalovaného v 2/ rade, ktorý ho nadobudol do svojho výlučného vlastníctva.

5.Uvedenúskutočnosťžalobcoviapreukazovalikúpnouzmluvouzodňa11.12.2023,ktorousúdvykonal
dokazovanie a mal uvedené skutočnosti za preukázané.

6. Žalobcovia ďalej uvádzali, že k uzavretiu kúpnej zmluvy pristúpil záložný veriteľ v mene žalovaného
v 1/ rade v rámci výkonu záložného práva zriadeného v zmysle § 15 zákona č. 182/1993 Z. z. Dôvodom
malo byť uspokojenie pohľadávky voči žalovanému v 1/ rade vyplývajúce z titulu nedoplatkov do fondu
prevádzky, údržby a opráv.

7.OkresnýúradBanskáBystrica,katastrálnyodborpovolilvkladvlastníckehoprávakspoluvlastníckemu
podielu v konaní pod č. I. XXXX/XXXX.

8. Žalobcovia ďalej tvrdili, že ako podieloví spoluvlastníci na nehnuteľnosti a súčasne príbuzní

žalovaného v 1/ rade považujú výkon záložného práva formou priameho predaja za nezákonný a z tohto
dôvodu sa spolu so žalovaným v 1/ rade v postavení žalobcov domáhajú v konaní pred Okresným súdom
Banská Bystrica vo veci pod sp. zn. 11C/61/2023 návrhom na nariadenie neodkladného opatrenia tak,
aby bola záložnému veriteľovi uložená povinnosť zdržať sa výkonu záložného práva priamym predajom
nehnuteľností.

9. Žalobcovia ďalej tvrdili, že boli nútení pristúpiť k podaniu žaloby z dôvodu nezákonného postupu
záložného veriteľa, pretože tento v mene žalovaného v 1/ rade ako predávajúceho uzatvoril kúpnu
zmluvu so žalovaným v 2/ rade ako kupujúcim a neponúkol možnosť uplatniť si predkupné právo
ostatným podielovým spoluvlastníkom, ktorým toto patrí priamo zo zákona a umožniť im odkúpiť kúpnou

zmluvou prevádzaný spoluvlastnícky podiel žalovaného v 1/ rade. Žalobcovia v 1/ a 2/ rade teda tvrdili,
že bolo porušené ich zákonné predkupné práva a teda žalobou sa domáhajú určenia neplatnosti kúpnej
zmluvy v zmysle § 140 Občianskeho zákonníka, pretože boli opomenutí ako podieloví spoluvlastníci
nehnuteľností a teda dovolávajú sa relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy, pretože k uzavretiu došlo bez
toho, aby zo strany záložného veriteľa konajúceho v mene žalovaného v 1/ rade bola daná možnosť

uplatniť si predkupné právo. Z uvedeného dôvodu žiadali súd, aby určil, že kúpna zmluva, ktorej
predmetom bol prevod 1/2-ice spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnostiach v žalobe špecifikovanej
dňa 11. 12. 2023 medzi žalovaným v 1/ rade a žalovaným v 2/ rade je neplatná.

10. Súd vo veci vykonal dokazovanie listinným dôkazom a to kúpnou zmluvou zo dňa 11. 12. 2023

uzatvorenou medzi predávajúcim žalovaným v 1/ rade A. F. B., v mene ktorého konal záložný veriteľ
Spoločenstvo Dolná 9 a kupujúcim žalovaným v 2/ rade LEGAL TECH s.r.o. Predmetom kúpnej zmluvy
bol prevod vlastníckeho práva k spoluvlastníckemu podielu vo veľkosti 1/2-ice a to bytu č. 21 – B, na 1.
poschodíbytovéhodomuH.XI.E.E.,vovchodeč.X,spoluvlastníckemupodielunaspoločnýchčastiach
a spoločných zariadeniach domu a príslušenstva a spoluvlastníckemu podielu k pozemku vo veľkosti

XXXX/XXXXXX. Byt sa nachádza v nehnuteľnosti v katastrálnom území E. E., obec E. E., okres E. E.
a nehnuteľnosti sú evidované Okresným úradom Banská Bystrica, katastrálny odbor, na LV č. XXXX
ako dom, súpisné číslo XXX na pozemku parcely registra „C“ č. XXXX–zastavané plochy a nádvoria
o výmere 1126 m2.11. Žalovaný v 1/ rade vo svojom písomnom vyjadrení uviedol, že predmetnú kúpnu zmluvu nepodpísal
ani o jej uzatvorení nemal vedomosť a preto je toho názoru, že trovy konania resp. ich náhradu by

mal znášať výlučne žalovaný v 2/ rade. Uviedol, že žalovaný v 2/ rade je obchodnou spoločnosťou,
ktorej jediným spoločníkom je advokátka J. K. D., matka predsedníčky L. H. X, t. j. záložného
veriteľa uzatvárajúcej predmetnú kúpnu zmluvu J. E. D.. Žalovaný v 1/ rade uviedol, že J. E. D. je
vlastníčkou viacerých bytov, nebytových priestorov v predmetom bytovom dome, pričom obe menované
sú konateľkami žalovaného v 2/ rade a J. K. D. navyše je advokátka, ktorá autorizovala predmetnú

kúpnu zmluvu a zastupovala účastníkov v rámci katastrálneho konania o vklade tejto kúpnej zmluvy do
katastra nehnuteľností.

12. Žalovaný v 1/ rade teda tvrdil, že nesúhlasí s kúpnou zmluvou, o ktorej neplatnosti sa v tomto konaní
jedná. Nemá vedomosť o tom, že by jeho spoluvlastnícky podiel bol ponúknutý pred jej uzatvorením
žalobcom ako spoluvlastníkom predmetného bytu. To že sa tak nestalo je zrejmé aj z vyjadrenia

žalovaného v 2/ rade, ktorý za týmto účelom nepredložil žiadne tvrdenia alebo dôkaz. Žalovaný v 1/
rade uviedol, že súhlasí s tvrdeniami žalobcov v žalobe a navrhuje, aby v prípade vyhovenia žalobe súd
zaviazal na náhradu trov konania voči žalobcom výlučne žalovaného v 2/ rade.

13. Žalovaný v 2/ rade vo svojom písomnom vyjadrení uviedol, že navrhuje súdne konanie prerušiť

až do právoplatného skončenia konania vedeného na Okresnom súde Banská Bystrica pod sp. zn.
11C/61/2023 o určenie neplatnosti hlasovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov v zmysle
ustanovenia § 162 ods.1 písm.a) CSP, alternatívne podľa § 164 CSP. Žalovaný v 2/ rade tvrdil, že
v konaní 11C/61/2023 bolo vydané uznesenie, ktorým súd dočasne pozastavil účinnosť napadnutých
uznesení prijatých hlasovaním vlastníkov bytov a nebytových priestorov a súčasne uložil žalovaným

povinnosť zdržať sa uplatňovania výkonu práv z rozhodnutí vlastníkov bytov a nebytových priestorov
a povinnosť zdržať sa výkonu záložného práva priamym predajom bytu č. XX – E., vchod č. X, na 1.
poschodí v E. E., M. H. N. O. X. Z uvedeného dôvodu žalovaný v 2/ rade žiadal prerušiť konanie o určenie
neplatnosti kúpnej zmluvy z dôvodu, že určenie platnosti resp. neplatnosti kúpnej zmluvy zo dňa 11. 12.
2023jepriamozávisléodrozhodnutiasúduvinomsúdnomkonaníavtomtokonaníourčenieneplatnosti

hlasovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov vedenom pod sp. zn. 11C/61/2023. Podľa tvrdenia
žalovaného v 2/ rade bez rozhodnutia súdu v konaní o neplatnosť hlasovania nie je možné a účelné
konať vo veci neplatnosti kúpnej zmluvy. Z uvedeného dôvodu žiadal konanie prerušiť v zmysle § 162
ods.1 písm.a) CSP, alternatívne v zmysle § 164 CSP.

14. O uvedenom návrhu súd rozhodol uznesením zo dňa 27. 05. 2024 v konaní pod číslom
13C/86/2023-104 tak, že návrh na prerušenie konania zamietol, kedy konštatoval, že predmetom
prejednania konania pod sp.zn. XXX/XX/XXXX je žaloba o určenie neplatnosti kúpnej zmluvy
uzatvorenej medzi žalovaným v 1/ rade a žalovaným v 2/ rade ako kupujúcim, predmetom ktorej je
odplatný prevod vlastníckeho práva k spoluvlastníckemu podielu vo veľkosti 1/2-ice na nehnuteľnostiach

v žalobe špecifikovanej a táto má byť neplatná z dôvodu porušenia predkupného práva v zmysle
§ 140 Občianskeho zákonníka. Súd konštatoval, že obligatórne prerušenie konania v zmysle § 162
ods.1 písm.a) CSP v danom prípade neprichádza do úvahy, pretože rozhodnutie súdu o neplatnosti
kúpnej zmluvy z dôvodu porušenia predkupného práva, ktorej predmetom tohto konania nie je nijakým
spôsobom závislé od otázky, ktorú by si v tomto konaní nebol oprávnený riešiť a mal by takéto riešenie

ponechať na inom orgáne, resp. na súde v inom konaní. Súd ďalej konštatoval, že prerušenie konania
v zmysle § 164 CSP tak isto neprichádza do úvahy, pretože konanie, ktoré je vedené na Okresnom
súde Banská Bystrica pod sp. zn. 11C/61/2023 nie je takým konaním, v ktorom by sa riešila taká otázka,
ktorá by mohla mať význam pre rozhodnutie súdu v konaní o určení neplatnosti kúpnej zmluvy z titulu
porušenia predkupného práva v zmysle § 140 Občianskeho zákonníka. Výsledok konania o určenie

neplatnosti rozhodnutí prijatých na hlasovaní vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dňoch 27. 09.
2023 až 28. 09. 2023 nemôže mať nijaký právny význam na rozhodnutie súdu o tom, či predkupne právo
žalobcov, na základe ktorého sa domáhajú vyslovenia neplatnosti kúpnej zmluvy v tomto konaní bolo
porušené a kúpna zmluva uzatvorená medzi žalovanými v 1/ a 2/ rade je z tohto dôvodu neplatná.

15. Na odvolanie žalovaného v 2/ rade rozhodoval Krajský súd v Banskej Bystrici rozhodnutím zo dňa 28.
08. 2024 pod č.k. 11Co/69/2024-136 tak, že odvolanie žalovaného v 2/ rade proti vydanému uzneseniu
Okresného súdu Banská Bystrica pod č. k. 13C/86/2023-104 zo dňa 27. 05. 2024 odmietol, pretože voči
takémuto rozhodnutiu odvolanie nie je prípustné.16. Pokiaľ žalovaný v 2/ rade opätovne navrhol prerušiť konanie z už tvrdených dôvodov, súd takémuto
návrhu na prerušenie konania nevyhovel a opätovne takýto návrh žalovaného v 2/ rade na prerušenie
konania zamietol, pretože dôvody, pre ktoré už uvedený návrh zamietol rozhodnutím zo dňa 27. 05.

2024 stále zotrvávajú, nedošlo k žiadnej zmene, čo sa týka skutkového či právneho posúdenia danej
otázky. Z uvedeného dôvodu potom súd takýto návrh žalovaného v 2/ rade zamietol ako nedôvodný.

16. Žalovaný v 2/ rade na odôvodnenie návrhu na zamietnutie žaloby uviedol, že namieta aktívnu
vecnú legitimáciu žalobcov, pretože napadnutá kúpna zmluva bola uzatvorená pri výkone záložného

práva z dôvodu nedoplatkov žalovaného v 1/ rade na príspevkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv
Spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov a výkon záložného práva bol realizovaný
v priamej súvislosti s prijatými uzneseniami spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov,
pričom určenie neplatnosti takéhoto hlasovania je predmetom iného súdneho konania. Žalovaný v 2/
rade tvrdil, že žalobcovia si uplatnili svoje právo prehlasovaného vlastníka, pričom však duplicitne v
konaní o neplatnosť kúpnej zmluvy sa neúčelne a v rozpore so zákonom domáhajú vydania obdobného

rozhodnutia. Žalovaný v 2/ rade teda tvrdil, že žalobcovia pokiaľ si uplatňovali svoje právo na podanie
žaloby podľa § 14a ods.8 zákona č. 182/1993 Z. z. nemajú aktívnu vecnú legitimáciu na podanie ďalšej
určovacej žaloby.

17. Žalovaný v 2/ rade ďalej namietal nedostatok naliehavého právneho záujmu na určenie neplatnosti

kúpnej zmluvy a teda podaným určovacím žalobným petitom nie je možné dosiahnuť odstránenie
spornosti žalobcovho práva či právnej neistoty v jeho právnom vzťahu či právnom postavení. Teda
vzhľadom na absentujúci naliehavý právny záujem žiadal žalovaný v 2/ rade žalobu zamietnuť.

18. Žalobcovia v písomnom vyjadrení k tvrdeniam žalovaného v 2/ rade uviedli, že žaloba

prehlasovaného vlastníka nemôže nahrádzať ani nijak konkurovať žalobe o určenie neplatnosti
konkrétnej kúpnej zmluvy, pretože vlastníci rozhodnutiami napádanými v inom konaní nerozhodovali
a ani nemohli o uzavretí kúpnej zmluvy ani o preukázanom porušení predkupného práva žalobcov ako
dôvode neplatnosti kúpnej zmluvy. V danom prípade žalobcovia napádajú neplatnosť kúpnej zmluvy,
v súvislosti s ktorou bolo porušené i predkupné právo ku konkrétnemu bytu v spoluvlastníctve výlučne

žalobcov a žalovaného v 1/ rade a táto otázka je celkom nezávislá od spoluvlastníctva spoločného
majetku teda spoločných častí, zariadení, príslušenstva alebo fondu prevádzky, údržby a opráv bytového
domu. V inom konaní o neplatnosti rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov sa nerieši, a ani
sa nemôže riešiť vlastnícke právo spoluvlastníkov konkrétneho bytu, ani platnosť či neplatnosť zmlúv
o prevode vlastníckeho práva k bytu. A preto neexistuje žiaden zákonný dôvod, prečo by žalobcovia

neboli oprávnení uplatniť si svoje zákonom priznané právo a nároky opomenutých spoluvlastníkov
spoločnej veci teda bytu vo vzťahu k im patriacim predkupným právom.

19. Žalovaný v 2/ rade podľa tvrdení žalobcov vôbec nerozporuje, že došlo žalobou tvrdenou k porušeniu
ich predkupného práva k spoluvlastníckemu podielu žalovaného v 1/ rade k bytu a je teda zrejmé, že

žalobcovia majú naliehavý právny záujem na určení neplatnosti kúpnej zmluvy v tomto spore, keďže
účastníci kúpnej zmluvy naďalej zotrvávajú v tom, že vklad do katastra nehnuteľností napriek dovolaniu
sa neplatnosti je právne účinný. Ak dôjde k porušeniu predkupného práva žaloba o určenie neplatnosti
právneho úkonu môže obstáť z pohľadu naliehavého právneho záujmu, resp. jej podanie vyplýva priamo
z ustanovenia § 140 Občianskeho zákonníka a § 40a Občianskeho zákonníka. Z uvedeného dôvodu

majú teda naliehavý právny záujem na podaní takejto určovacej žaloby.

20. Žalovaný v 2/ rade v reakcii na vyjadrenie žalobcov uviedol, že trvá na tom, že žaloba je
podaná nedôvodne a dôvodom na jej zamietnutie je námietka aktívnej vecnej legitimácie žalobcov
a nedostatok naliehavého právneho záujmu, pričom žalobcovia nemajú ani skutočný záujem na

nadobudnutí spoluvlastníckeho podielu, ktorý je predmetom napadnutej kúpnej zmluvy, pretože jediným
záujmom žalobcov a žalovaného v 1/ rade je predať popísané nehnuteľnosti tretej osobe. Žalobcovia
tiež potvrdili, že nemajú záujem na nadobudnutí takéhoto podielu, keď na výzvu žalovaného v 2/ rade
k dovolaniu sa relatívnej neplatnosti a k uplatneniu predkupného práva zo dňa 07. 02. 2024 nijakým
spôsobom nereagovali. Žalovaný v 2/ rade vyzval oboch žalobcov každého samostatne doporučeným

listom, aby pristúpili k mimosúdnej dohode, na základe ktorej by mohli nadobudnúť predmet prevodu
napadnutej kúpnej zmluvy do svojho vlastníctva, resp. podielového spoluvlastníctva. Žalovaný v 2/ rade
žalobcom navrhol, aby pristúpili k takýmto právnym úkonom, ktoré by umožnili nadobudnúť prevodprevodu napadnutej kúpnej zmluvy za rovnakých podmienok ako nadobudol on. Žalobcovia sa k návrhu
nevyjadrili, z čoho sa dá vyvodzovať ich nezáujem.

21. Žalovaný v 2/ rade svoje tvrdenia preukazoval výzvou obchodnej spoločnosti LEGAL TECH s.r.o.
zo dňa 07. 02. 2024 adresované A. B. B. a E. B. B., teda žalobcom v 1/ a 2/ rade, z ktorého tvrdenia
žalovaného v 2/ rade mal za preukázané.

22. Žalovaný v 2/ rade ďalej tvrdil, že žalobcovia spolu so žalovaným v 1/ rade ponúkali svoje

spoluvlastnícke podiely na predaj žalovanému v 2/ rade už kúpnou zmluvou zo dňa 26. 07. 2021, v ktorej
priamo vyhlásili, že svoje predkupné právo na prevádzaný podiel ostatných podielových spoluvlastníkov
si neuplatňujú. Uvedené tvrdenie žalovaný v 2/ rade preukazoval kópiou návrhu kúpnej zmluvy, z ktorej
textu malo takéto vyhlásenie vyplývať a to článku IV., odsek 4.

23. Žalobcovia prostredníctvom svojho právneho zástupcu na pojednávaní uviedli, že kúpna zmluva,

ktorá je žalobou napadnutá, v čase podania žaloby ešte nebol povolený vklad vlastníckeho práva
do katastra nehnuteľností, k takémuto povoleniu však následne došlo a z toho dôvodu námietka
naliehavého právneho záujmu nie je v danom prípade na mieste. Žalobcovia sa domáhajú svojho práva
z titulu predkupného práva a teda majú v úmysle dosiahnuť taký právny stav spoluvlastnícky aký bol
pred uzatvorením kúpnej zmluvy. Z listinných dôkazov, ktoré predložil žalovaný v 2/ rade a to návrh

kúpnej zmluvy resp. list po podaní žaloby, nemôžu nahradiť absentujúce úkony a taktiež nie je pravdivá
informácia o tom, že by na takýto list žalobcovia nereagovali, pričom právny zástupca žalobcov predložil
list zo dňa 26. 02. 2024 ako reakciu na list žalovaného v 2/ rade. Uviedol, že z týchto listín však nie
je možné vyvodiť nijakým spôsobom, že by sa žalobcovia vopred alebo následne vzdali svojho práva,
ktoré vyplýva z predkupného práva. Nie je pravdivá informácia o tom, že by výkon záložného práva

bol takým inštitútom, kedy sa neuplatňuje inštitút predkupného práva a vzhľadom k tomu, že návrhy
na dokazovanie zo strany žalobcov neboli, žiadal právny zástupca žalobcov žalobe vyhovieť a priznať
nárok na náhradu trov konania od žalovaného v 2/ rade.

24. Žalovaný v 1/ rade sa na pojednávaní nezúčastnil, svoju neúčasť na pojednávaní ospravedlnil

a vyjadril súhlas konať a rozhodnúť v sporovej veci bez jeho prítomnosti.

25. Právna zástupkyňa žalovaného v 2/ rade vo svojom vyjadrení uviedla, že trvá na svojich
vyjadreniach z predchádzajúcej časti konania, podáva návrh na prerušenie konania, pretože dôvod
na prerušenie konania stále trvá z dôvodov tak, ako tieto uvádzala v predchádzajúcom návrhu.

Právna zástupkyňa žalovaného v 2/ rade uviedla, že vlastnia uvedenú nehnuteľnosť spolu s ostatnými
spoluvlastníkmi, resp. ich právnymi predchodcami 30 alebo 35 rokov, pričom za tento čas sa do
nehnuteľnosti neinvestovali žiadne finančné prostriedky, nehnuteľnosť je v dezolátnom stave, dá sa
povedať až v havarijnom, pričom ona sama 6 alebo 7 rokov sa snaží nejakým spôsobom dohodnúť
s ostatnými spoluvlastníkmi na spôsobe rekonštrukcie a odstránenia havarijných stavov. Takáto dohoda

však s ostatnými spoluvlastníkmi nie je možná a na základe ich vyjadrenia, že do nehnuteľnosti
investovať nebudú, nebolo možné iným spôsobom zrealizovať odstránenie týchto vád ako navýšením
jednorazových alebo postupných príspevkov do fondu opráv.

26.Žalobupovažovalžalovanýv2/radezanedôvodnú,tútožiadalzamietnuť,pretožepouzavretíkúpnej

zmluvy došlo k povoleniu vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, teda katastrálny úrad
sám uznal, že zmluva je v súlade so zákonom a k porušeniu predkupného práva nedošlo.

27. Po výzve súdu, aby strany zhrnuli svoje návrhy, vyjadrili sa k dokazovaniu a k právnej stránke veci
v záverečnej veci právny zástupca žalobcov uviedol, že vykonaným dokazovaním bolo preukázané, že

nebol ponúknutý spoluvlastnícky podiel žalobcom, ktorý mal predmetom predaja, z uvedeného dôvodu
došlo k porušeniu predkupného práva žalobcov a z toho dôvodu žiada žalobe vyhovieť a priznať nárok
na náhradu trov konania od žalovaného v 2/ rade.

28. Právna zástupkyňa žalovaného v 2/ rade uviedla, že zotrváva na svojich argumentoch, predkladá

rozhodnutie súdu Českej republiky zo dňa 11. 02. 2004 pod č. 22Cdo/1599/2003 ohľadne toho,
že je možná dohoda medzi spoluvlastníkmi, ktorou sa títo vzdajú predkupného práva. Uviedla, že
k porušeniu predkupného práva nedošlo, pretože tu ani neexistovala povinnosť takúto výzvu doručiť,
pričom žalobcovia nepreukázali ani naliehavý právny záujem a zároveň poukazuje na to, že pri uzavretíkúpnej zmluvy pri výkone záložného práva v zmysle ustanovenia § 151j Občianskeho zákonníka,
záložný veriteľ na začiatku výkonu záložného práva koná v mene záložcu a teda žalovaný v 1/ rade
takúto zmluvu neuzatváral tak, ako on sám uviedol, takúto zmluvu uzatvorilo Spoločenstvo vlastníkov

Dolná 9, ktorý bol jediným oprávneným subjektom v zmysle § 151m ods.6 Občianskeho zákonníka.
Žalovaný v 1/ rade teda vôbec nebol oprávnený na uzavretie kúpnej zmluvy, jediným subjektom bolo
Spoločenstvo vlastníkov Dolná 9 a záložca teda žalovaný v 1/ rade bez súhlasu záložného veriteľa ani
nemohol disponovať s predmetom zálohu. Otázkou potom je, kto bol povinný na zaslanie takejto výzvy,
kedy nie je zrejmé, že žalovaný v 1/ rade takou osobou nie je, pretože zmluvu nepodpisoval a jediným

subjektom, ktorý k tomu bol oprávnený bolo Spoločenstvo vlastníkov Dolná 9. Ak sa žalobcovia dovolali
relatívnej neplatnosti, tak tejto sa dá dovolať len voči označeným subjektom, ale nie voči Spoločenstvu
vlastníkov Dolná 9. Žalobcovia podaním žaloby o určenie takejto relatívnej neplatnosti voči Spoločenstvu
Dolná 9 sa nedovolali, účinky nenastali, preto ešte sa tieto musia uplatniť voči všetkým, kedy poukazuje
na rozhodnutie Najvyššieho súdu Českej republiky v konaní 22Cdo/247/2000, poukazuje na nesprávny
okruh pasívne legitimovaných osôb, pričom účastníkom kúpnej zmluvy bolo aj Spoločenstvo Dolná 9

a voči tejto spoločnosti sa relatívnej neplatnosti nedovolalo.

29. Právny zástupca žalobcov ako reakcia na predkladané tvrdenia žalovaného v 2/ rade uviedol, že
v danom prípade sa nerozlišuje zákonné zastúpenie, kto je teda účastník zmluvy, kedy účastníkom
takejto zmluvy bol žalovaný v 1/ rade ako záložca a ako osoba, ktorej svedčilo vlastnícke právo. Takéto

vlastníckeprávonesvedčilozáložnémuveriteľoviatedatentonemôžeaniprevádzaťvlastníckeprávo.Je
pravdou, že záložný veriteľ je oprávnený konať, avšak na neho neprechádzajú vlastnícke práva a práve
záložný veriteľ je ten, ktorý má konať s náležitou starostlivosťou a vykonať všetky kroky súvisiace teda
s dodržaním zákona a teda aj s predkupným právom.

30. Podľa § 40a Občianskeho zákonníka, ak ide o dôvod neplatnosti právneho úkonu podľa ustanovení
§ 49a, 140, § 145 ods. 1, § 479, § 589 a § 701 ods. 1, považuje sa právny úkon za platný, pokiaľ sa ten,
kto je takým úkonom dotknutý, neplatnosti právneho úkonu nedovolá. Neplatnosti sa nemôže dovolávať
ten, kto ju sám spôsobil. To isté platí, ak právny úkon nebol urobený vo forme, ktorú vyžaduje dohoda
účastníkov (§ 40). Ak je právny úkon v rozpore so všeobecne záväzným právnym predpisom o cenách,

je neplatný iba v rozsahu, v ktorom odporuje tomuto predpisu, ak sa ten, kto je takým úkonom dotknutý,
neplatnosti dovolá.

31. Podľa § 140 Občianskeho zákonníka, ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci
predkupnéprávo,ibažeideoprevodblízkejosobe(§116,117).Aksaspoluvlastnícinedohodnúovýkone

predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.

32. Súd mal v konaní teda za preukázané, že žalobcovia v 1/, 2/ rade a žalovaný v 1/ rade boli
podielovými spoluvlastníkmi na nehnuteľnosti a to tak, že žalobca v 1/ a 2/ rade bol spoluvlastníkom
každý v 1/4-ine a žalovaný v 1/ rade bol podielovým spoluvlastníkom na tejto nehnuteľnosti v podiele

1/2-ice. Predmetom spoluvlastníctva bol byt č. 21 – B nachádzajúci sa na 1. poschodí, vo vchode č.
9 bytového domu, súpisné číslo XXX v Banskej Bystrici, na ulici H., postaveného na parcele registra
„C“ č. XXXX – zastavané plochy a nádvoria o výmere 1126 m2 a spoluvlastnícky podiel o veľkosti
XXXX/XXXXXX na spoločných častiach a spoločných zariadeniach a príslušenstve bytového domu a na
pozemku registra „C“ č. XXXX – zastavané plochy a nádvoria o výmere 1126 m2.

33. Súd mal v konaní za preukázané, že dňa 11. 12. 2023 bola medzi žalovaným v 1/ rade, ktorý bol
zastúpený záložným veriteľom a to L. H. X, so sídlom H. X, E. E., ako predávajúcim a žalovaným
2/ ako kupujúcim uzavretá kúpna zmluva, predmetom ktorej bol odplatný prevod vlastníckeho práva
k spoluvlastníckemu podielu žalovaného v 1/ rade o veľkosti 1/2-ice na nehnuteľnostiach, ktoré sú

špecifikované vyššie, na žalovaného v 2/ rade, ktorý ho nadobúda do svojho výlučného vlastníctva.

34. Uvedené vlastnícke právo k tomuto spoluvlastníckemu podielu už podliehalo rozhodnutiu o vklade
vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, hoci o tom sporové strany v konaní žiaden dôkaz
nepredložili, takéto tvrdenie bolo na oboch sporových stranách zhodné a preto súd z takéhoto

skutkového stavu aj vychádzal.

35. Súd môže vo všeobecnosti konštatovať, že predkupné právo podielových spoluvlastníkov je
zákonným predkupným právom zakotvených v § 140 Občianskeho zákonníka, pričom z tohtoustanovenia vyplýva, že ak niektorý zo spoluvlastníkov chce svoj spoluvlastnícky podiel previesť na
cudzie osoby alebo na jedného zo spoluvlastníkov, musí ho najprv ponúknuť na kúpu všetkým ostatným
spoluvlastníkom s výnimkou prevodu spoluvlastníckeho podielu na blízku osobu v zmysle § 116 a

§ 117 Občianskeho zákonníka. Následne v ustanovení § 603 ods.3 Občianskeho zákonníka potom
zákon upravuje dôsledky porušenia predkupného práva, aj keď zákon presne nestanovuje v čom treba
vidieť porušenie predkupného práva, iba z jeho povahy potom vyplýva, že porušenie tohto zákonného
ustanovenia hovorí o tom, že ten kto mal povinnosť vec oprávnenému ponúknuť na predaj a toto právo
oprávneného nerešpektoval a vec predal niekomu inému sa dopustil porušenia predkupného práva.

Oprávnený,tedaten,komusvedčíaktívnalegitimáciavsporejeosoba,ktorejsaporušeniepredkupného
práva týka, teda tej osoby, ktorej mal byť spoluvlastnícky podiel ponúknutý, v danom prípade žalobcom
v 1/ a 2/ rade, majú na výber niekoľko možností, akými sa domáhať svojho práva, a to jednak domáhať
sa vyslovenia relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu resp. domáhať sa voči
nadobúdateľovi, aby mu predaný spoluvlastnícky podiel ponúkla na kúpu alebo si ponechať predkupné
práva, ktoré začne pôsobiť až voči nadobúdateľovi tomuto podielu. Je vecou aktívne legitimovaných

osôb, teda tých, ktoré sú dotknutí porušením predkupného práva, a by vybrali možnosť, na základe
ktorej sa budú svojho práva domáhať, pričom pri ktorejkoľvek z týchto možností svedčí pri určovacích
žalobách to, že tieto majú nalievaný právny záujem na takomto určení, pretože bez takéhoto určenia
je právne postavenie v danom prípade žalobcov ako spoluvlastníkov neisté a svojho práva sa nemôžu
domôcť iným spôsobom ako podanou žalobou v zmysle vyššie naznačeného zákonného postupu. Súd

teda konštatuje, že žalobcovia sú aktívne vecne legitimovaní na podanie takejto žaloby a svedčí im
skutočnosť, že preukázali naliehavý právny záujem. Pasívne legitimovaným subjektom v danom spore
sú osoby, ktoré jednak nadobudli spoluvlastnícky podiel resp. osoby, ktoré spôsobili porušenie práva
spočívajúce v predkupnom práve. V danom prípade sú potom takýmito osobami účastníci zmluvných
strán, v danom prípade žalovaný v 1/ rade a žalovaný v 2/ rade.

36. Súd mal v konaní ďalej za preukázané, že žalobcovia 1/ a 2/ sa dovolali neplatnosti právneho
úkonu v zmysle § 40a Občianskeho zákonníka voči žalovaným v 1/ a 2/ rade podanou žalobou. Právny
úkon, ktorý má vadu majúci za následok jeho tzv. relatívnu neplatnosť v zmysle ustanovenia § 40a
Občianskeho zákonníka, sa považuje za platný pokiaľ ten, na ochranu ktorého je dôvod neplatnosti

právneho úkonu určený (oprávnená osoba) sa neplatnosti nedovolá. Ak sa oprávnená osoba relatívnej
neplatnosti právneho úkonu dovolá, je právny úkon neplatný od svojho začiatku (ex tunc). To platí
aj tam, kde na základe takéhoto relatívne neplatného právneho úkonu vzniklo vkladom do katastra
nehnuteľností vecné právo. Relatívnej neplatnosti je teda potrebné sa dovolať a pri dovolaní ide
o jednostranný právny úkon, ktorý sa musí adresovať druhému účastníkovi právneho úkonu, resp.

všetkým účastníkom právneho úkonu ak ten, kto sa dovolá relatívnej neplatnosti právneho úkonu nie
je účastníkom takéhoto právneho úkonu. Zákon preto, aby nastali účinky tzv. relatívnej neplatnosti
právneho úkonu neustanovuje žiadnu formu dovolania sa tejto neplatnosti, možno ho urobiť aj podanou
žalobounasúdealebonámietkamivrámciobranyprotiuplatnenémuprávuvkonanípredsúdom.Otázku
relatívnej neplatnosti je teda možné v civilnom sporovom konaní vždy riešiť ako otázku predbežnú,

pretože bez dovolania sa relatívnej neplatnosti je právny úkon platný a súd či iný orgán právnej
ochrany bez tohto jednostranného právneho úkonu nemôže z úradnej povinnosti prihliadať na relatívnu
neplatnosť.

37. Súd mal teda v konaní za preukázané, že žalobcovia v 1/ a 2/ rade sa úspešne dovolali relatívnej

neplatnosti zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu k nehnuteľnostiam, a preto súd pristúpil
k preukázaniu splnenia podmienok ustanovených v § 140 Občianskeho zákonníka. Žalobcovia v 1/
a 2/ rade teda zvolili spôsob svojej ochrany návrhom na vyslovenie relatívnej neplatnosti zmluvy
o prevode podielu zo spoluvlastníka na tretiu osobu a preto súd skúmal, či vlastník, ktorý prevádzal svoj
spoluvlastnícky podiel sám, resp. zastúpený zákonným zástupcom, ponúkol ostatným spoluvlastníkom

takýto spoluvlastnícky podiel na prevod.

38. Na tvrdenie žalobcov v 1/ a 2/ rade, že takáto ponuka zo strany žalovaného v 1/ rade vykonaná
nebola, súd v konaní konštatuje, že sám žalovaný v 1/ rade uviedol, že takúto ponuku nevykonal
avkonanínebolpredloženýžiadendôkazotom,žebyonsámtedaspoluvlastníkprevádzanéhopodielu,

resp. jeho zákonný zástupca v danom prípade záložný veriteľ vykonal úkon, ktorým by došlo k naplneniu
ustanovenia § 140 Občianskeho zákonníka.39. V tejto súvislosti súd zamietol návrh na vykonanie ďalšieho dokazovania navrhnutý žalovaným v 2/
rade ohľadne výsluchu žalovaného v 1/ rade k uvedenej otázke, pretože tento sa k nej písomným
spôsobom vyjadril a uviedol, že sám svoj spoluvlastnícky podiel na prevod ostatným spoluvlastníkom

neponúkol.

40. Súd teda konštatuje, že v konaní nebolo preukázané, že by došlo k splneniu zákonného predpokladu
pri prevode spoluvlastníckeho podielu ostatných spoluvlastníkov. Takúto okolnosť nemôžu zvrátiť
ani predložené listinné dôkazy zo strany žalovanej v 2/ rade, kedy predložila návrh kúpnej zmluvy

z predchádzajúceho obdobia, ktorá uzatvorená nebola a mala obsahovať ustanovenia o tom, že
žalobcovia v 1/ a 2/ rade sa vzdávajú svojho predkupného práva. Takúto okolnosť nemôže zvrátiť ani
ponuka žalovanej v 2/ rade vykonaná po dovolaní sa relatívnej neplatnosti, v ktorom ponúkala odkúpenie
nadobudnutého spoluvlastníckeho podielu. Z uvedeného sa nedá vyvodiť, že by medzi spoluvlastníkmi
došlo k dohode, ktorým sa vzdali svojho predkupného práva tak, ako to tvrdila žalovaná v 2/ rade.

41. Súd teda konštatuje, že na základe vykonaného dokazovania mal súd za preukázané, že podmienky
ustanovené v § 140 OZ neboli splnené, keďže pri realizácii i predkupného práva bolo v konaní za
preukázané, že spoluvlastnícky podiel, ktorý mal byť prevodom prevodu nebol ponúknutý na prevod
ostatným spoluvlastníkom a teda je možné konštatovať, že predkupné právo žalobcov v 1/ a 2/ rade bolo
porušené. Z uvedeného dôvodu súd potom konštatuje, že žalobcovia v 1/ a 2/ rade sa úspešne dovolali

neplatnosti právneho úkonu a súd teda konštatuje, že kúpna zmluva uzatvorená 11. 12. 2023 medzi
žalovaným v 1/ rade, ktorý bol zastúpený záložným veriteľom ako predávajúcim a žalovaným v 2/ rade
ako kupujúcim, predmetom ktorej bol odplatný prevod vlastníckeho práva k spoluvlastníckemu podielu
vo veľkosti 1/2-ice týkajúci sa bytu č. 21 – B a spoluvlastníckych podieloch na spoločných častiach
a spoločných zariadeniach a príslušenstvo bytového domu a pozemku, je neplatná.

42. Podľa § 255 ods.1 CSP súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

43. Súd na základe vyššie uvedeného potom konštatuje, že žalobcovia v 1/ a 2/ rade mali v konaní
v plnom rozsahu úspech v konaní, teda v rozsahu 100 %, pričom nárok na náhradu trov konania si

uplatnili len voči žalovanému v 2/ rade. Súd takémuto návrhu potom vyhovel a priznal žalobcom v 1/
a 2/ rade nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 % voči žalovanému v 2/ rade, kedy tento je
povinný náhradu trov konania zaplatiť v lehote 3 dní od právoplatnosti rozhodnutia, ktorým súd rozhodne
o ich výške.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je prípustné odvolanie vo vyhotovení dvojmo do 15 dní od doručenia jeho
písomného vyhotovenia, písomne na Okresný súd Banská Bystrica.

V odvolaní treba popri všeobecných náležitostiach (§ 127 Civilného sporového poriadku) uviesť, proti
ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje

za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). Rozsah, v akom sa
rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie odvolania. Odvolanie
je potrebné predložiť v potrebnom počte rovnopisov, inak súd zhotoví kópie na trovy odvolateľa.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že:

a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,

b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pre súdom prvej inštancie.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľný rozsudok,
môže oprávnený podať návrh na výkon exekúcie podľa zákona č.
233/1995 Z. z. Exekučný poriadok v znení neskorších predpisov.