Rozsudok – Vlastnícke právo k nehnuteľnostiam ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 24. marec 2026

Súd: Krajský súd Prešov
Spisová značka: 14Co/35/2025

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8722200479
Dátum vydania rozhodnutia: 24. 03. 2026
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Roman Lajoš

ECLI: ECLI:SK:KSPO:2026:8722200479.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Prešove v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Romana Lajoša a sudcov JUDr.

Andreja Radomského a JUDr. Kataríny Krochtovej, v sporovej veci žalobcu: A. B., nar. XX.XX.XXXX,
bytom C. D., XXX XX D., právne zastúpený: JUDr. František Komka, advokát, so sídlom Hlavná 27,
080 01 Prešov, IČO: 37 941 054, proti žalovanému: E. F. G., G. G. H. I. D. J.. XXX/XX, XXX XX D., J.:
XX XXX XXX, právne zastúpeného: LEGAL ART, s.r.o., so sídlom Námestie SNP 19, 811 01 Bratislava
– mestská časť Staré Mesto, IČO: 36 289 302, o určenie vlastníckeho práva, neplatnosti zmluvných
podmienok a neplatnosti odstúpenia od kúpnej zmluvy s príslušenstvom, o odvolaní žalobcu voči
rozsudku Okresného súdu Poprad č. k. 21C/7/2022-548 z 20.01.2025 v spojení s opravným uznesením

Okresného súdu Poprad č. k. 21C/7/2022-590 z 22.07.2025 takto

r o z h o d o l :

I. Potvrdzuje rozsudok v spojení s opravným uznesením.

II. Žalovanému voči žalobcovi priznáva nárok na náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100 %,
o výške ktorého rozhodne súd prvej inštancie samostatným uznesením po právoplatnosti rozhodnutia,
ktorým sa konanie končí.

o d ô v o d n e n i e :

1. Okresný súd Poprad (ďalej len „súd prvej inštancie“) rozsudkom č. k. 21C/7/2022-548 z 20.01.2025
v spojení s opravným uznesením č. k. 21C/7/2022-590 z 22.07.2025 (ďalej len „napadnutý rozsudok“)

rozhodol takto, cit:

„I. Žalobu z a m i e t a .

II. Žalovanému p r i z n á v a voči žalobcovi náhradu trov konania v plnom rozsahu s tým, že súd
rozhodne o trovách konania uznesením po právoplatnosti tohto rozsudku.“

2. Rozhodol tak v poradí druhým rozsudkom o žalobe doručenej 18.02.2022, ktorou sa žalobca domáhal
určenia neplatnosti odstúpenia žalovaného z 05.10.2021 od kúpnej zmluvy uzatvorenej medzi žalobcom
ako kupujúcim a žalovaným ako predávajúcim dňa 23.11.2017 týkajúcej sa pozemkov K. L. XXXX/
X - orná pôda o výmere 10406 m2 a č. XXXX/X - ostatná plocha o výmere 537 m2, vedených na
LV XXXX, k. ú. C., obec C., okres D. (ďalej len „označené pozemky“) ako aj určenia neprijateľnosti
zmluvných podmienok obsiahnutých v čl. II bod 5, 6, 7, a čl. IV. bod 4 kúpnej zmluvy uzatvorenej medzi
žalobcom ako kupujúcim a žalovaným ako predávajúcim dňa 23.11.2017 (ďalej len „kúpna zmluva“)

s tým, že o spoločne uplatnenom nároku na určenie určenia vlastníctva označených pozemkov bolo už
právoplatne rozhodnuté v poradí prvým vo veci vydaným rozsudkom súdu prvej inštancie, vydaným pod
č. k. 21C/7/2022-321 z 22.06.2023 v spojení s rozsudkom Krajského súdu Prešov č. k. 6Co/39/2023z 26.03.2024, ktorým bol súčasne vylúčený na samostatné konanie aj nárok na finančné zadosťučinenie
vo výške 20 000,- eur.

3. Svoje rozhodnutie založil na aplikácii § 3, § 48 ods. 1 a 2, § 52 ods. 1 až 4, § 53 ods. 1 až 5, § 100
ods. 1, § 101, § 100 s 517 ods. 1, § 588 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších
predpisov (ďalej len „OZ“), ako aj § 137 a § 150, § 151 ods. 1 a 2 a § 215 zákona č. 160/2015 Civilných
sporový poriadok v znení neskorších predpisov (ďalej len „CSP“).

4. Vychádzal zo zistenia, že medzi stranami nebolo sporné, že žalobca porušil čl. IV. bod 4 písm.
b) kúpnej zmluvy, keď nezačal s výstavbou stavby do troch rokov od nadobudnutia vlastníckeho
práva k označeným pozemkom (t. j. 16.02.2018), ako aj že odstúpenie žalovaného od kúpnej zmluvy
z 05.10.2021 bolo žalobcovi doručené 18.10.2021. Z obsahu označenej kúpnej zmluvy zistil dohodu
o kúpnej cene vo výške 49 000,- eur, ktorá mala byť v rozsahu sumy 34 000,- eur uhradená
prostredníctvom hypotekárneho úveru poskytnutého G. G. E. a v rozsahu 15 000,- eur započítaním

s pohľadávkou žalobcu voči žalovanému na vrátenie pôžičky špecifikovanej v čl. V. ods. 1 zmluvy
o budúcej zmluve. V ďalšom zistil obsah pre posúdenie prípadu relevantný zmluvných podmienok,
ktorých neprijateľnosti sa žalobca žalobou domáhal, konkrétne jej čl. II. bod 5., cit.: „Kupujúci berie na
vedomie, že výška Kúpnej ceny zohľadňuje, že dôjde k splneniu nasledovných podmienok (udalostí):
a) do 2 rokov po tom, čo kupujúci nadobudne vlastnícke právo k pozemku, dôjde k zrealizovaniu

kompletnej výsadby a terénnych úprav podľa čl. III. ods. 1 tejto zmluvy; b) kupujúci začne s výstavbou
stavby uvedenej v čl. III. ods. 2 tejto zmluvy do 3 rokov od nadobudnutia vlastníckeho práva k pozemku
kupujúcim; c) bude vydané právoplatné kolaudačné rozhodnutie, ktorým sa povolí užívanie stavby, do 5
rokov a 6 mesiacov od nadobudnutia vlastníckeho práva k pozemku kupujúcim; d) na pozemku nebude v
priebehu 15 rokov po tom, čo kupujúci nadobudne vlastnícke právo k pozemku, postavená žiadna stavba

bez stavebného povolenia, ak sa stavebné povolenie na takúto stavbu vyžaduje, alebo bez ohlásenia
stavby, ak sa ohlásenie vyžaduje, ani žiadna stavba v rozpore s vydaným stavebným povolením alebo
v rozpore s ohlásením stavby;“, ďalej čl. II. bod 6, cit.: „Kupujúci berie na vedomie, že hodnota pozemku
nie je 49.000,- eur, pričom predávajúci má záujem previesť na kupujúceho pozemok len za 49.000,-
eur výlučne za podmienky, že dôjde k splneniu podmienok (udalostí) uvedených v ods. 5 tohto článku.“,

čl. II. bod 7, cit.: „Kupujúci berie na vedomie, že podmienky uvedené v odseku 5 tohto článku mu
implicitne nezakladajú žiadne povinnosti, a teda kupujúci nie je povinný konať tak, aby došlo k splneniu
podmienok uvedených v odseku 5 tohto článku, je teda na vlastnom rozhodnutí kupujúceho (prípadne
jeho dediča), či tak bude konať, pričom ak tak nebude konať, predávajúcemu môže vzniknúť právo
odstúpiť podľa čl. IV. tejto zmluvy, nie však skôr ako 01.01.2019.“ ako aj čl. IV. bod 4., cit.: „Predávajúci je

oprávnený od tejto zmluvy odstúpiť aj vtedy, ak: a) do 2 rokov po tom, čo kupujúci nadobudne vlastnícke
právo k pozemku, nedôjde k zrealizovaniu kompletnej výsadby a terénnych úprav podľa čl. III. ods. 1
tejto zmluvy; b) nezačne sa s výstavbou stavby uvedenej v čl. III. ods 2 tejto zmluvy do 3 rokov od
nadobudnutia vlastníckeho práva k pozemku kupujúcim; c) nebude vydané právoplatné kolaudačné
rozhodnutie, ktorým sa povolí užívanie stavby, do 5 rokov a 6 mesiacov od nadobudnutia vlastníckeho

práva k pozemku kupujúcim; alebo d) na pozemku bude kedykoľvek v priebehu 15 rokov po tom, čo
kupujúci nadobudne vlastnícke právo k pozemku, postavená stavba bez stavebného povolenia, ak sa
stavebné povolenie na takúto stavbu vyžaduje, alebo bez ohlásenia stavby, ak sa ohlásenie vyžaduje,
alebo stavba v rozpore s vydaným stavebným povolením alebo v rozpore s ohlásením stavby.“. Súčasne
v bode 49. odôvodnenia napadnutého rozsudku konštatoval, že zmluvné strany si v kúpnej zmluve

dohodli právo odstúpenia od zmluvy, a to ako z dôvodov na strane žalobcu tak i na strane žalovaného.

5. V rámci vykonaného dokazovania vychádzal z obsahu zmluvy o rezervovaní nehnuteľností uzavretej
medzi spoločnosťou M. G. C., G. ako budúcim predávajúcim a žalobcom ako záujemcom, ktorá
obsahovala deklaráciu budúceho predávajúceho o realizácii projektu Krásne sady a v čl. 5 Pôžička

bod 1. dohodu, ktorou sa záujemca zaviazal poskytnúť budúcemu predávajúcemu pôžičku vo výške
15 000,- eur za účelom nadobudnutia vlastníckeho práva budúceho predávajúceho k pozemkom v rámci
územia, na ktorom má byť projekt realizovaný. Z pripojeného platobného príkazu z 12.01.2016 zistil
prevod sumy 15 000,- eur z osobného účtu žalobcu ako platby za budúci pozemok. Nadväzne z dohody
o prevzatí dlhu uzavretej medzi spoločnosťou M. G. C., G. ako pôvodným dlžníkom, žalovaným (ešte

označeným pôvodným H. M., G.) ako novým dlžníkom a žalobcom ako veriteľom zistil, že na základe
nej tzv. nový dlžník vstúpil na miesto pôvodného dlžníka. Z obsahu odstúpenia od zmluvy z 05.10.2021
vystaveného žalovaným súd prvej inštancie zistil, že dôvodmi odstúpenia od zmluvy žalovaným bolo
nedodržanie zmluvných povinností vymedzených v čl. IV bod 4. písm. b) a d) kúpnej zmluvy, konkrétneže (i) ku dňu odstúpenia od zmluvy žalobca nezahájil činnosti smerujúce k splneniu povinnosti uložených
kúpnou zmluvou a zároveň zahájil stavbu bez stavebného povolenia alebo bez ohlásenia stavby, čím
mala byť podstatným spôsobom porušená kúpna zmluva. Z vyjadrenia žalobcu z 22.11.2021 zistil

doručenienesúhlasužalobcužalovanémusodstúpenímodkúpnejzmluvy.Zozmluvyozriadenívecných
bremien uzatvorenej medzi správcom M. G. C. – G. E. D., E. a žalobcom ako užívateľom zistil dohodu o
zriadenívecnýchbremienpodľačl.II.tejtozmluvyakoajdohoduopovinnostiužívateľazaplatiťsprávcovi
za vecné bremeno podľa čl. II tejto zmluvy odplatu vo výške 16 200,- eur. Z výzvy N. O. D., katastrálny
odbor z 12.01.2022 zistil, že označenému úradu bolo 22.11.2021 doručené oznámenie o odstúpení od

zmluvy s návrhom na vykonanie záznamu, s tým že žalobca bol vyzvaný na vyjadrenie k odstúpeniu od
zmluvy a v prípade jeho spochybnenia na podanie žaloby na súd podľa ust. § 137 CSP s povinnosťou
o tejto skutočnosti informovať správny orgán. Okrem toho vychádzal aj z obsahu e-mailovej komunikácie
zo 04.01.2017 o 13.38 hod., v ktorej pani E. B. za žalovaného zaslala žalobcovi e-mail s označením
predmetu, cit.: „stav rezervácii M. G.“ a s textom: „dobrý deň, v nadväznosti na rozhovor s P. Vám
posielam v prílohe aktuálny stav rezervácii. touto cestou Vám pripomínam, že sú u mňa vytlačené

kúpnopredajné zmluvy pre Vás na štúdium.“. Z výsluchu žalobcu zistil, že kúpnu zmluvu uzatváral s
P. Q., ktorý k otázke na zložitosť zmluvy mu mal vysvetľovať, že sa musia chrániť voči špekulantom a
developerom, ktorí by chceli kúskovať a rozpredávať parcely, ďalej že na stretnutí dohadovali podmienky
výsadby stromčekov a kríkov, ktoré mal splniť, že pred stretnutím s ním videl obsah kúpnej zmluvy,
že všetky kúpne zmluvy uzavreté v rámci projektu s ostatnými klientmi sú ako jeho, na čo sa pýtal

niekoľkých svojich priateľov avšak bez osobného porovnania ich znení a že voči kúpnej zmluve nemal
žiadne výhrady a o jej zmenu nežiadal. Z výpovede p. E. B., ako zamestnankyne žalovaného mu
vyplynulo, že pripravovala kúpne zmluvy pre klientov, ktorým ich zasielala e-mailom na oboznámenie, že
žalobcovi e-mailom oznámila, že má pripravené vyhotovenia kúpnej zmluvy na štúdium (e-mail zo dňa
04.01.2017), a že ten potvrdzoval vôľu a časový priestor žalovaného o obsahu kúpnej zmluvy rokovať, že

žalobca si kúpnu zmluvu vyzdvihol osobne, a neskôr podpísal bez pripomienok, že proces schvaľovania
kúpnej zmluvy prebiehal štandardne tak, že ak záujemcovia vzniesli pripomienky, tieto boli do kúpnych
zmlúv prenesené, ak boli pre žalovaného akceptovateľné, s tým že najčastejšie išlo o predĺženie lehoty
na výstavbu, výsadbu a kolaudáciu nehnuteľnosti, napr. u p. D., D. M. a že u klienta p. R. zmluvu
dodatkovali, pretože ten dodatočne uviedol, že je to nad rámec jeho možností. Z rozhodnutia N. C. z

02.03.2021 č. XXXX/XXX/XX/XX zistil podanie návrhu na vydanie územného rozhodnutia žalobcom,
a to pre stavbu „Výstavba rodinného domu a ďalších stavieb“ na pozemku S. M. L. XXXX, k. ú. C.
a súčasne prerušenie tohto územného konania z dôvodu nedostatočne predložených podkladov pre
posúdenie návrhu. Z e-mailovej komunikácie medzi žalobcom a G. D. F. bolo zistené doručenie žiadosti
žalobcu o vyjadrenie pre stavebné a územné konanie k 29.03.2021 ako aj urgencia jeho odpovede

na žiadosť z 12.05.2021. Súčasne vychádzal zo zistenia o uskutočnení štátneho stavebného dohľadu
na označených pozemkoch vykonaného dňa 27.09.2022 za účasti žalobcu s konštatovaním zriadenia
stavby z kvádrov na označených pozemkoch a pokynom orgánov stavebného dohľadu na stavbe
nepokračovať. Vykonaným dokazovaním boli tiež zistené rozdiely v textoch 3 kúpnych zmlúv uzavretých
žalovanýmsinýmiosobamiakožalobcom,týkajúcichsaprevodupozemkovvkat.úz.obceC.vsúvislosti

s projektom Krásne sady.

6. Právne súd prvej inštancie konštatoval prípustnosť žaloby o určenie neplatnosti odstúpenia od kúpnej
zmluvy v zmysle § 137 písm. d) CSP odkazujúc na predchádzajúce rozhodnutie odvolacieho súdu
vydané v konaní (rozsudok č. k. 6Co/39/2023-379 z 26.03.2024) a § 34 ods. 2 zákona č. 162/1995

Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny
zákon), ktorý súdnemu rozhodnutiu vo veci určenia neplatnosti právnych úkonov priznáva relevantné
vecnoprávne účinky a na ich podklade zakladá povinnosť vyznačenia nových právnych stavov v katastri
nehnuteľnosti. Pokiaľ ide o určenie neplatnosti zmluvných podmienok uvedených v čl. II. bod 5, 6, 7
a čl. IV. bod 4 kúpnej zmluvy z dôvodu ich neprijateľnosti procesnú prípustnosť takéhoto žalobného

nároku vyvodzoval z § 52 OZ za predpokladu, že kúpna zmluva má charakter spotrebiteľskej zmluvy.
Nadväzne uviedol, že ohľadne obidvoch týchto uplatnených žalobných nárokov je žaloba dôvodná
(správne prípustná - poznámka odvolacieho súdu).

7. Vo vzťahu k žalobnému nároku na odstúpenie od zmluvy sa zaoberal otázkou premlčania tohto

práva, k čomu poukazujúc na už vo veci skôr vyslovený názor odvolacieho súdu konštatoval, že právo
odstúpiť od zmluvy sa premlčuje vo všeobecnej trojročnej premlčacej dobe plynúcej od momentu,
kedy sa právo mohlo vykonať po prvý raz. Keďže žalobca nadobudol vlastnícke právo k pozemku
dňa 16.02.2018 na základe rozhodnutia N. O. D., katastrálny odbor, s výstavbou stavby mal podľaobsahu kúpnej zmluvy žalobca začať do troch rokov, teda do 16.02.2021, a v prípade ak sa tak
nestalo žalovanému dňa 17.02.2021 vzniklo právo na odstúpenie od kúpnej zmluvy, a to konkrétne pre
porušenie čl. IV bod 4 písm. b) kúpnej zmluvy. Pokiaľ potom žalovaný uplatnil dňa 18.10.2021 právo

na odstúpenie od zmluvy po poskytnutí primeranej lehoty, s účinkami doručenia, toto svoje právo si
podľa súdu prvej inštancie uplatnil žalovaný včas. Podľa súdu prvej inštancie boli splnené zákonné
a zmluvné podmienky pre uplatnenie práva žalovaného na odstúpenie od zmluvy, keďže v konaní
nebolo sporné, že by žalobca porušil zmluvnú podmienku uvedenú v čl. IV. bod 5 písm. b) kúpnej
zmluvy, teda nezačal s výstavbou do troch rokov od nadobudnutia vlastníckeho práva k označenému

pozemku a až po uplynutí tejto lehoty, dňa 22.02.2021 podal návrh na vydanie územného rozhodnutia.
Podľa súdu prvej inštancie neobstoja argumenty žalobcu s poukazom na obmedzenia vyplývajúce
z epidémie COVID 19, keďže od februára 2018 ani v priebehu roku 2019 žalobca nepreukázal
žiadne úkony smerujúce k naplneniu tejto zmluvnej povinnosti a že až 5 mesiacov pred skončením
zmluvne dohodnutej lehoty pre začatie výstavby (september 2020) začal zadávať projektantovi úlohy
na vypracovanie projektovej dokumentácie a v e-maile z 29.01.2021 iba potvrdil finalizáciu projektových

podkladov. Preto podľa súdu prvej inštancie žalobca vlastnou nedbalosťou zrejme podcenil správny
proces spočívajúci vo včasnosti obstarania podkladov potrebných pre podanie žiadosti o vydanie
stavebného povolenia. K argumentácii o prieťahoch v konaniach štátnych orgánov súd prvej inštancie
poukázal na to, že išlo o jeden z dôvodov, pre ktorý žalobca mohol žiadať o predĺženie zmluvnej lehoty
začatia výstavby, avšak takúto možnosť do odstúpenia od zmluvy žalovaným (05.10.2021) nevyužil.

Poukázal tiež na stretnutia medzi žalobcom, jeho synom a žalovaným realizované pred odstúpením
od zmluvy, ako aj ústne upozornenia žalovaného na nesplnenie povinnosti žalobcom a tiež skutočnosť,
že k odstúpeniu od zmluvy došlo po ôsmich mesiacoch od uplynutia troch rokov od nadobudnutia
vlastníckeho práva k označeným pozemkom a súčasne pred začatím zmluvne dohodnutej výstavby,
vzhľadom na čo mal za to, že žalovaný pred odstúpením od zmluvy poskytol žalobcovi primeranú

dodatočnú lehotu na plnenie. Z týchto dôvodov a konkrétne s poukazom na porušenie čl. IV bod 4
písm. b) kúpnej zmluvy vyhodnotil odstúpenie od zmluvy za platný právny úkon.

8. Vo vzťahu k posúdeniu charakteru označenej kúpnej zmluvy konštatoval, že pri jej uzavretí žalobca
vstúpil do právneho vzťahu s cieľom obstarať resp. získať služby pre svoju osobnú potrebu, resp. pre

potreby členov rodiny, konkrétne kúpiť pozemok pre účely výstavby ekologického rodinného domu v
špeciálnej zástavbe, pri ekologickom hospodárení, zatiaľ čo žalovaný ako podnikateľ a predávajúci
tak konal vo vzťahu k desiatkam záujemcov, ktorým ponúkal predaj pozemkov svojim zákazníkom
na bývanie na území určenom na výstavbu rodinných domov s rozsiahlymi záhradami na účely tzv.
permakultúrneho hospodárenia výstavby T. S. N. Q. U., s tým že z výkonu činnosti žalovaného mu za

odplatu plynuli zisky. Podľa súdu prvej inštancie, právna úprava obsiahnutá v § 52 ods. 1, 2 a § 54
ods. 1, 2 OZ garantuje spotrebiteľovi ochranu aj v prípadoch, keď existujú dôvodné pochybnosti o tom,
či osobu dodávateľa (poskytovateľa služieb) možno považovať za podnikateľa vo formálno-právnom
zmysle, pričom v prípadoch kontraktov uzatváraných v prostredí zdieľanej ekonomiky, za alebo prípadne
aj bez účasti sprostredkovateľa, je potrebné uzavierané aj vzájomne závislé viazané zmluvy podrobiť

testu ich spotrebiteľského charakteru, pri posúdení povahy zmluvných strán, účelu uzavieraných zmlúv,
a za použitia pravidiel výkladu zmluvy priaznivejšieho pre spotrebiteľa. Vychádzajúc z týchto úvah prijal
záver, že zmluvné podmienky, resp. práva a povinnosti boli so žalobcom ako aj ostatnými záujemcami
individuálne dojednané a bezpochyby ich bolo možné čo do obsahu aj povinnosti kupujúceho ohľadne
časového ohraničenia v čl. IV. bod 4 meniť. Podľa súdu prvej inštancie žalovaný uniesol dôkazné

bremeno, že spotrebiteľom, klientom v projekte M. G. C. žalovaný poskytoval dostatočný priestor časový
na oboznámenie sa s kúpnymi zmluvami zaslaním prostredníctvom mailu na prečítanie a oboznámenie
sasobsahom,kčomupoukázalnasvojezistenie,žedňa04.01.2017boložalobcovizaslanéoznámenie,
že má pripravenú kúpnu zmluvu na preštudovanie, čo potvrdzuje vôľu a poskytnutie časového priestoru
žalovaným, rokovať so žalobcom o obsahu kúpnej zmluvy. S ohľadom na to, že kúpna zmluva bola

uzavretá až 23.11.2017 konštatoval dostatočný časový priestor pre žalobcu na prevzatie, štúdium,
pripomienkovanie kúpnej zmluvy, a pokiaľ žalobca nežiadal meniť obsah kúpnej zmluvy potom čo si
ju s p. Q. prešli a vysvetlili (vzhľadom na jeho námietky o zložitosti jej obsahu a nepochopenie), ako
aj s prihliadnutím na listinné dôkazy žalovaného preukazujúce zmeny v iných ním uzatvorených kúpnych
zmluvách v rámci projektu Krásne sady Mlynica, dospel k záveru, že v predmetnom prípade nebolo

preukázané, že zmluvné ustanovenia kúpnej zmluvy nebolo možné individuálne dojednať, resp. zmeniť
ich obsah a že naopak bolo možné, aby zmluva prešla procesom kontraktácie oboch zmluvných strán,
a to aj dodatočne, po uzavretí zmluvy iba obojstranným súhlasom. Keďže neprijateľnými zmluvnými
podmienkami nie sú podmienky individuálne dojednané, nebolo potrebné sa zaoberať otázkou, či kúpnazmluva ako zmluva spotrebiteľská obsahuje ustanovenia spôsobujúce značnú nerovnováhu v právach
a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa. Podľa súdu prvej inštancie v konaní
nebola potvrdená iniciatíva žalobcu spočívajúca v nespokojnosti s obsahom zmluvy (naopak bola

vyvrátená žalovaným), hoci iniciatívnemu spotrebiteľovi, ktorý o zmenu zmluvných podmienok žiadal
bolo prevažne vyhovené pre obojstranné porozumenie a ústretovosť žalovaného. S ohľadom na
to uzavrel, že dodávateľ so spotrebiteľom o zmluvných podmienkach rokoval a že žalobca vedel
o špecifických podmienkach projektu realizovaného v atypickom území, ako aj územného plánu
zóny, do ktorej pozemok patrí a pristúpil na podmienky začatia výstavby do 3 rokov a výsadby

do 2 rokov od nadobudnutia vlastníctva ako aj ostatné podmienky kúpy. Zároveň súd prvej inštancie
konštatoval vyváženosť kúpnej zmluvy, teda že jej podmienky nespôsobujú značnú nerovnováhu
v právach a povinnostiach zmluvných strán, a to ani čo sa týka kúpnej ceny, v ktorej sú zohľadnené
uložené podmienky, pričom upravuje aj možnosť žalobcu žiadať o predĺženie lehôt pre splnenie
zmluvných povinností. Zmluva upravuje podmienky odstúpenia od zmluvy pre obidve zmluvné strany,
vyvažuje vzájomné práva a povinnosti oboch zmluvných strán, jej predmet aj kúpna cena sú uvedené

dostatočne určito, pričom žalobca bol s kúpnou cenou a svojimi povinnosťami vopred, riadne a zreteľne
oboznámený,kjejobsahumalprávosavyjadriť,arovnakomalajprávoneuzavrieťzmluvuzapodmienok
uvádzaných v zmluve.

9. Výrok o trovách konania súd prvej inštancie oprel o § 251 CSP a § 255 ods. 1 a 2 CSP, majúc

za to, že žalovaný bol v konaní plne procesne úspešný, z dôvodu ktorého procesne neúspešného
žalobcu zaviazal voči žalovanému na náhradu trov konania, s tým že o výške náhrady trov konania bude
rozhodnuté súdom prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným
uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

10. Proti napadnutému rozsudku podal v zákonnej lehote a v celom rozsahu odvolanie žalobca, a to z
odvolacíchdôvodovvzmysle§365ods.1písm.b),f)ah)CSP,t.j.žesúdprvejinštanciemunesprávnym
procesným postupom znemožnil uskutočňovať procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva
naspravodlivýproces,žesúdprvejinštanciedospelknesprávnymskutkovýmzisteniam,aženapadnutý
rozsudok vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. V podstatnom zotrval na názore, že

zmluvné podmienky uvedené v čl. II bod 5., 6., 7. a čl. IV. bod 4. kúpnej zmluvy sú šikanózne,
zneužívajúce vlastnícke právo predávajúceho pri uzatváraní kúpnej zmluvy, pre rozpor so zákonom
a dobrými mravmi absolútne neplatné, nedovolené a výsledkom produktu jednostranného prejavu
vôle predávajúceho, ktorý kúpnu zmluvu vyhotovil. Zvýraznil, že každý spotrebiteľ sa môže domáhať
posúdenia, či zmluva obsahuje neprijateľné zmluvné podmienky, k čomu nie je potrebné preukazovať

žiaden právny záujem na konaní. Argumentoval, že žalovaný nebol nijakým spôsobom upozornený
na namietané zmluvné podmienky a ich dôsledky, že tieto zmluvné podmienky žalovaný vopred
pripravil, a že žalovaný má dôkazné bremeno preukázať individuálne dojednanie týchto zmluvných
podmienok. Napádanými zmluvnými podmienkami predávajúci obmedzil žalobcu v jeho vlastníckom
práve a užívaní nehnuteľnosti, ktoré kúpnou zmluvou nadobudol, čo je podľa neho v rozpore s dobrými

mravmi ako aj právom vlastniť majetok v demokratickej spoločnosti. Podľa žalobcu zmluvné podmienky
uvedené v čl. II bod 5 kúpnej zmluvy súd prvej inštancie vôbec nehodnotil, a tak ako sú tieto formulované,
sú v zmysle § 35 ods. 2 OZ neplatné pre neurčitosť. V čl. IV. bod 4 kúpnej zmluvy dojednané
odstúpenie od zmluvy je podľa žalobcu neprípustné, negáciou negácie nie je dané a možné a v tejto
časti neplatné a pre predávajúceho nedáva dôvod od zmluvy odstúpiť. Podľa žalobcu sa súd prvej

inštancie neriadil záväzným právnym názorom vysloveným odvolacím súdom v jeho rozhodnutí sp. zn.
6Co/39/2023-379 z 26.03.2024, a v konaní neposkytol žalobcovi materiálnu ochranu zákonnosti tak,
aby bola zabezpečená spravodlivá ochrana jeho práv a oprávnených záujmov. Z uvedených dôvodov
navrhol zmenu napadnutého rozsudku tak, že rozhodnutím odvolacieho súdu bude určená neplatnosť
odstúpenie žalovaného od zmluvy z 05.10.2021 a tiež čl. II bod 5., 6., 7. a čl. IV. bod 4. kúpnej

zmluvy budú vyhlásené za neprijateľné zmluvné podmienky a žalobcovi bude priznaná plná náhrada
trov konania.

11. Žalovaný vo vyjadrení k odvolaniu dôvody odvolania žalobcu odmietol. Pokiaľ v odvolaní
uviedol, že nevykonal všetky dôkazy potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností, v ďalšom už

nešpecifikoval aké konkrétne dôkazy mal súd prvej inštancie podľa jeho názoru vykonať. Zotrval na tom,
že žalobou napadnuté zmluvné podmienky kúpnej zmluvy boli individuálne dojednané, že žalobcovi bolo
umožnené meniť návrh kúpnej zmluvy, k čomu zo strany žalobcu nedošlo a žalobca to sám v konaní
potvrdil. Podľa žalovaného, aj keby napadnuté ustanovenia zmluvy neboli individuálne dojednané,je nepochybné, že tieto bezprostredne súvisia s výškou kúpnej ceny pozemku, ktorá je v zmluve
uvedená jasne, zrozumiteľne a určito a v zmysle § 53 ods. 1 OZ tieto ustanovenia nespôsobujú
nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa. Skutočnosť, že súd

je povinný skúmať neprijateľné zmluvné podmienky v spotrebiteľskej zmluve ex offo neznamená,
že súčasne má povinnosť automaticky vysloviť nekalosť napadnutého zmluvného ustanovenia, ktorého
neprijateľnosti sa žalobca domáha, pričom posúdenie nekalej povahy zmluvného dojednania si vždy
vyžaduje individuálne zhodnotenie okolností prípadu, vrátane obsahu, formy a spôsobu jeho dojednania.
V ďalšom argumentoval, že výklad v prospech strany, ktorá zmluvu nenapísala je možné použiť

až v situácii, ak po vyčerpaní všetkých štandardných výkladových postupov zostane ustanovenie
zmluvy nejednoznačné, čo však nie je prípad zmluvného dojednania podľa čl. II bod 5. kúpnej
zmluvy. Podľa žalovaného žalobca interpretuje závery odvolacieho súdu vyslovené v jeho skoršom
rozhodnutí z 26.03.2024 nepresne, nakoľko tieto sa týkali výlučne procesnej prípustnosti žaloby a nie jej
dôvodnosti. Skutočnosť, že napadnutý rozsudok nezodpovedá očakávaniam žalobcu neznamená jeho
nespravodlivosť ani porušenie princípov CSP a iných zákonov. S ohľadom na uvedené žiadal napadnutý

rozsudok potvrdiť a žalobcu voči žalovanému zaviazať na náhradu trov odvolacieho konania.

12. Žalobca v odvolacej replike k vyjadreniu žalovaného z 27.02.2026 zotrval na podanej žalobe
ako aj na dôvodoch svojho odvolania vrátane tvrdenia, že kúpna zmluva obsahuje neprijateľné zmluvné
podmienky, ktoré ho ako kupujúceho neprijateľným spôsobom obmedzujú v dispozičnom oprávnení

s nehnuteľnosťou v jeho vlastníctve, zasahujú do jeho súkromia ako aj ústavných práv a svojím
účinkom sú hrubo v jeho neprospech ako spotrebiteľa. V tejto súvislosti argumentoval názorom Komisie
na posudzovanie podmienok v spotrebiteľských zmluvách a nekalých obchodných praktík z 02.04.2012
pod č. XXXX/XXXX E. XXXX/XXXX, podľa ktorého mali byť obdobné zmluvné podmienky označené
zahruboneprimerané,nemorálneanevyvážené.Zmluvnépodmienkyvkúpnejzmluve zaťažujúžalobcu

ako spotrebiteľa povinnosťami nad rámec zákonných povinností, čím dochádza k značnej nerovnováhe
v neprospech spotrebiteľ, pričom sa možno domnievať, že v prípade individuálneho dojednávania
by s takouto zmluvnou podmienkou spotrebiteľ nesúhlasil. Na podporu svojej argumentácie poukázal
na rozhodnutie Súdneho dvora EÚ sp. zn. C - 415/11, ako aj nález Ústavného súdu Slovenskej republiky
sp. zn. III. ÚS/289/2017 z 21.01.2017.

13. V priebehu odvolacieho konania žalobca s podaním z 24.02.2026 predložil odvolaciemu súdu
rozhodnutie obce C. L. XXXX/XXX/XX/XX Q. XX.XX.XXXX, ktorým bola na základe žiadosti žalobcu
z 13.12.2022 dodatočne povolená dočasná stavba „Zriadenie staveniska“ na pozemku K. M. D. L. XXXX/
X, kat. úz. C., a to do začatia kolaudačného konania k hlavnej stavbe rodinného domu.

14. Krajský súd v Prešove ako súd odvolací, v rámci kompetencií vyplývajúcich z § 34 CSP, po zistení, že
odvolanie žalobcu bolo podané v zákonom stanovenej lehote (§ 362 ods. 1 CSP) a oprávnenou osobou
(§ 359 CSP), preskúmal rozhodnutie súdu prvej inštancie, ako aj konanie mu predchádzajúce v zmysle
zásad vyplývajúcich z § 378 a nasl. CSP bez toho, aby nariadil odvolacie pojednávanie podľa § 385

CSP (a contrario) a na tomto pojednávaní zopakoval, či doplnil dokazovanie vykonané prvoinštančným
súdom. Právnym dôsledkom takéhoto postupu odvolacieho súdu je jeho viazanosť skutkovým stavom
zisteným súdom prvej inštancie (§ 382, § 385 CSP). Pri preskúmavaní napadnutého rozsudku bol
odvolacísúdviazanýdôvodmipodanéhoodvolaniadotejmiery,ženapadnutýrozsudokneboloprávnený
preskúmavať z iných dôvodov, než tých, ktoré boli v podanom odvolaní výslovne uvedené. Výnimkou

by mohli byť len vady konania týkajúce sa procesných podmienok, aj keď v odvolacích dôvodoch neboli
uplatnené (§ 380 ods. 1, 2 CSP). Pretože rozsudok vo veci samej musí byť verejne vyhlásený, odvolací
súd v zákonom stanovenej lehote uverejnil miesto a čas verejného vyhlásenia rozsudku na úradnej tabuli
súdu a webovej stránke Krajského súdu v Prešove (§ 378 ods. 2, § 219 ods. 1, 3 CSP).

15. V odvolacom konaní z dispozičnej zásady vyplýva, že odvolací súd vec prejedná v medziach, v
ktorých sa odvolateľ domáha prieskumu. Určením rozsahu napadnutia rozhodnutia súdu prvej inštancie
odvolateľ nielen vymedzuje to, ohľadne akých výrokov nastal pri rozhodnutí súdu prvej inštancie
suspenzívny účinok odvolania, ale súčasne stanoví medze, v ktorých je odvolací súd oprávnený a
povinný rozhodnutie súdu prvej inštancie preskúmať.

16. Odvolací súd v predmetnom prípade posúdil relevantnosť konkrétnych odvolacích dôvodov, osobitne
v kontexte s namietaným porušením práva na spravodlivý proces, nesprávnym zistením skutkového
stavu a nesprávnym právnym posúdením, ako aj či súd prvej inštancie na zistený skutkový stav správnea v úplnosti aplikoval príslušné právne predpisy, a či riadne svoje rozhodnutie odôvodnil, to všetko
s prihliadnutím na to, že v odôvodnení rozhodnutia nemusí byť daná odpoveď na každú námietku
alebo argument v opravnom prostriedku, ale iba na tie, ktoré majú rozhodujúci význam pre rozhodnutie

o odvolaní (Ústavný súd Slovenskej republiky II. ÚS 78/05).

17. K odvolaciemu dôvodu v zmysle § 365 ods. 1 písm. b) CSP, t. j. že súd prvej inštancie svojím
nesprávnym procesným postupom znemožnil odvolateľovi uskutočnenie procesných práv v takej miere,
že došlo k porušeniu práva odvolateľa na spravodlivý proces, odvolací súd uvádza, že medzi zložky

práva na spravodlivý proces (right to fair trial) možno zaradiť predovšetkým právo na prístup k súdu,
právo na súd zriadený zákonom, právo na nezávislý a nestranný súd, právo na zákonného sudcu,
právo na prejednanie sporu v primeranej lehote, právo na riadne poučenie o procesných právach
a povinnostiach, právo byť vypočutý, právo navrhovať dôkazy a vyjadrovať sa k nim, kontradiktórnosť
konania, rovnosť zbraní, zákaz prekvapivých rozhodnutí, zákaz ľubovôle, právo na vyporiadanie sa
so všetkými relevantnými skutočnosťami v konaní zo strany súdu, právo na riadne odôvodnenie

rozhodnutia, právo na preskúmanie rozhodnutia. Porušenie ktoréhokoľvek čiastkového práva strany
sporu postupom súdu síce predstavuje pochybenie súdu, avšak o naplnenie odvolacieho dôvodu
v zmysle § 365 ods. 1 písm. b) CSP pôjde iba vtedy, ak nesprávny procesný postup súdu, znemožňujúci
realizáciu práv strany sporu, dosiahne určitú intenzitu, ktorá odôvodní záver o tom, že celé konanie
sa javí ako nespravodlivé. Konkrétne pochybenie súdu preto musí byť hodnotené v kontexte celého

konania.

18. K odvolaciemu dôvodu v zmysle § 365 ods. 1 CSP písm. f) CSP, t.j. že súd prvej inštancie
dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam odvolací súd uvádza, že
dokazovanie je procesný postup, založený na vykonávaní jednotlivých dôkazných prostriedkov súdom

a ich následnom zhodnotení. Zistenie skutkového stavu, ktoré objektívne zodpovedá stavu veci je
jednou z najdôležitejších činností v rámci sporového konania, pretože je základným predpokladom
vôbec pre rozhodnutie súdu. Dôkazmi overený skutkový stav je významný však aj z hľadiska posúdenia
správnosti tvrdení strán sporu a unesenia dôkazného bremena, ktoré je predpokladom ich úspešnosti,
a to obzvlášť v sporovom konaní (primerane rozsudok NS SR sp. zn. 4Cdo/256/2012). Vyhodnotenie

vykonaných dôkazov súd musí uviesť v odôvodnení rozsudku podľa § 220 ods. 2 CSP. Hodnotením
dôkazov je činnosť súdu, pri ktorej vykonané procesné dôkazy hodnotí z hľadiska ich pravdivosti a
dôležitosti pre rozhodnutie. Pri zisťovaní skutkového stavu súd hodnotí dôkazy podľa svojej úvahy, a
to každý dôkaz jednotlivo a všetky dôkazy v ich vzájomnej súvislosti; pritom starostlivo prihliada na
všetko, čo vyšlo za konania najavo, včítane toho, čo uviedli sporové strany. Za skutkové zistenia, ktoré

nemajú oporu vo vykonanom dokazovaní, je potrebné rozumieť výsledok hodnotenia dôkazov súdom,
ktorý nezodpovedá postupu vyplývajúcemu z ust. § 132 O.s.p. (teraz § 191 ods. 1 CSP), pretože
súd vzal do úvahy skutočnosti, ktoré z vykonaných dôkazov alebo z prednesov nevyplynuli ani inak
v konaní nevyšli najavo, pretože súd opomenul rozhodné skutočnosti, ktoré boli vykonanými dôkazmi
preukázané, alebo vyšli za konania najavo, alebo pretože v hodnotení dôkazov, popr. poznatkov,

ktoré vyplynuli z prednesov účastníkov konania, alebo ktoré vyšli najavo inak, z hľadiska závažnosti
(dôležitosti), zákonnosti, pravdivosti, eventuálne vierohodnosti, je logický rozpor alebo ak hodnotenie
dôkazov odporuje ust. § 133 až 135 O.s.p., resp. teraz § 192 a 193 CSP.

19. K odvolaciemu dôvodu podľa § 365 ods. 1 písm. h) CSP, t. j. nesprávnemu právnemu posúdeniu

veci súdom prvej inštancie odvolací súd uvádza, že právnym posúdením je činnosť súdu, pri ktorej zo
skutkových zistení vyvodzuje právne závery a aplikuje konkrétnu právnu normu na zistený skutkový
stav. Je to činnosť súdu spočívajúca v podradení zisteného skutkového stavu príslušnej právnej norme,
ktorá vedie súd k záveru o právach a povinnostiach účastníkov právneho vzťahu. Riešenie právnej
otázky (quaestio iuris) prebieha v procese právneho posudzovania veci, pri ktorom súd uvažuje o určitej

právnej norme, zamýšľa sa nad možnosťou (potrebou) jej aplikácie, skúma jej obsah, zmysel a účel,
normu interpretuje a na podklade svojich skutkových zistení prijíma právne závery o existencii alebo
neexistencii dôvodu pre aplikovanie predmetnej právnej normy na posudzovaný prípad (pozri napr.
uznesenieNajvyššiehosúduSR,sp.zn.9Cdo/23/2021z29.09.2021).Nesprávnymprávnymposúdením
veci je omyl súdu pri aplikácii práva na zistený skutkový stav. O omyl ide vtedy, ak súd nepoužil správny

právny predpis alebo ak síce aplikoval správny právny predpis, nesprávne ho ale interpretoval alebo
ak zo správnych skutkových záverov vyvodil nesprávne právne závery (pozri napr. Najvyšší súd SR,
sp. zn. 7 Cdo 7/2010). Výklad a aplikácia zákonných predpisov zo strany všeobecných súdov (v danom
prípade súdu prvej inštancie) musí byť preto v súlade s účelom základného práva na súdnu ochranu,ktorým je poskytnutie materiálnej ochrany zákonnosti tak, aby bola zabezpečená spravodlivá ochrana
práv a oprávnených záujmov strán sporu. Aplikáciou a výkladom týchto ustanovení právnych noriem,
tak ako ich v odôvodnení svojho rozhodnutia uviedol súd prvej inštancie, obmedzil toto základné právo

v rozpore s jeho podstatou a zmyslom (IV. ÚS 77/02, IV. ÚS 214/04, II. ÚS 249/2011, IV. ÚS 295/2012).

20. Súd prvej inštancie zistil skutkový stav v dostatočnom rozsahu, jeho skutkové zistenia
zodpovedajú výsledkom vykonaného dokazovania, nie sú svojvoľné ani inak neudržateľné, z dôvodu
ktorého sa odvolací súd stotožňuje so skutkovými závermi súdu prvej inštancie vyplývajúcimi

z napadnutého rozsudku a v podrobnostiach na ne poukazuje. Z napadnutého rozsudku ani z konania
predchádzajúceho jeho vydaniu tiež odvolací súd neidentifikoval takú vadu, ktorá by mohla mať za
následok nesprávne rozhodnutie vo veci. Keďže ani v priebehu odvolacieho konania sa na skutkových
a právnych zisteniach vyjadrených v napadnutom rozsudku nič nezmenilo, odvolací súd sa v zásade
stotožňuje s odôvodnením napadnutého rozsudku a v podrobnostiach na neho poukazuje (§ 387 ods. 1
a 2 CSP). V tomto smere odvolací súd prízvukuje, že odôvodnenia rozhodnutí súdu prvej inštancie a

odvolacieho súdu nemožno posudzovať izolovane (por. II. ÚS 78/05, III. ÚS 264/08, IV. ÚS 372/08),
pretože prvoinštančné konanie a odvolacie konanie z hľadiska predmetu konania tvoria jeden celok. Na
zdôraznenie vecnej správnosti napadnutého rozsudku ako aj k odvolacím námietkam žalobcu uvádza
odvolací súd nasledovné.

21. Súd prvej inštancie v bodoch 47. až 50. odôvodnenia napadnutého rozhodnutia vecne správne
vyhodnotil procesnú prípustnosť žalobného nároku o určenie neplatnosti odstúpenia od kúpnej zmluvy,
a to s poukazom na § 137 písm. b) CSP v spojení s § 34 ods. 2 katastrálneho zákona ako aj
žalobného nároku na určenie neprijateľnosti zmluvných podmienok uvedených v čl. II bodoch 5., 6.,
7. a čl. IV. bod 4. kúpnej zmluvy s poukazom na § 137 písm. d) CSP v spojení s § 53a OZ a §

298 ods. 1 CSP. S uvedeným vyhodnotením podmienok prípustnosti obidvoch uplatnených žalobných
nárokov, o ktorých bolo rozhodované napadnutým rozsudkom sa stotožňuje aj odvolací súd, s tým
že vo vzťahu k prípustnosti nároku na určenie neprijateľných zmluvných podmienok spotrebiteľských
zmlúv dodáva, že povinnosť vnútroštátneho súdu preskúmať ex offo prípadnú nekalú povahu zmluvných
podmienok, ktoré sú obsahom spotrebiteľskej zmluvy je odôvodnená povahou a významom verejného

záujmu, ktorý je základom ochrany, ktorú Smernica Rady 93/13/EHS priznáva spotrebiteľom. V zmysle
rozsudku Súdneho dvora EÚ vo veci C-421/14 z 26.01.2017 v prípade existencie jednej alebo
viacerých zmluvných podmienok, ktorých prípadne nekalá povaha ešte nebola preskúmaná počas
predchádzajúceho súdneho preskúmania spornej zmluvy, ktoré sa skončilo vydaním rozhodnutia s
právnousilourozhodnutejveci,samáSmernicaRady93/13/EHSvykladaťvtomzmysle,ževnútroštátny

súd, ktorý pravidelne rozhoduje v sporoch spotrebiteľov v rámci incidenčnej námietky, má povinnosť
posúdiť na návrh účastníkov konania alebo ex offo hneď ako je oboznámený s právnymi a skutkovými
okolnosťami potrebnými na tento účel i prípadne nekalú povahu takejto zmluvnej podmienky.

22. Nadväzne na uvedené dospel súd prvej inštancie aj k vecne správnemu záveru o spotrebiteľskom

charaktere predmetnej kúpnej zmluvy (por. bod 50. odôvodnenia napadnutého rozsudku), pričom za
právne akceptovateľný je nutné považovať aj záver o platnosti žalobcom namietaných čl. II body
5., 6., 7. a čl. IV. bod 4. kúpnej zmluvy z hľadísk uvedených v § 53 ods. 1 OZ (por. bod 55.
odôvodnenia napadnutého rozsudku), v rámci ktorého má, pokiaľ ide o právne posúdenie žalobného
nároku na určenie neplatnosti odstúpenia od kúpnej zmluvy realizovaného žalovaným, posúdenie čl. IV.

bod 4. kúpnej zmluvy prejudiciálny charakter. V tomto ohľade však súd prvej inštancie, aj keď bez vplyvu
na vecnú správnosť napadnutého rozsudku, z inak dostatočne zistených skutkových okolností prípadu
dovodil nesprávny právny záver, že žalobcom napadnuté vyššie označené zmluvné podmienky boli aj
individuálne dojednané.

23. Kľúčom k pochopeniu individuálneho zmluvného dojednania je možnosť spotrebiteľa svojou vlastnou
aktivitou a konaním ovplyvniť obsah a podstatu zmluvnej podmienky. Takáto možnosť je podľa
ustanovení OZ sústredená výhradne v úprave procesu rokovania o zmluve, ktoré predstavuje jediné
štádium kedy môže spotrebiteľ ovplyvniť obsah zmluvy a jej podmienok. Preto aj § 53 ods. 2 OZ
je potrebné vykladať v intenciách vzniku spotrebiteľskej zmluvy ako dvojstranného právneho úkonu,

pri dojednávaní ktorého adresát ponuky (alebo návrhu) túto akceptuje, pričom predtým sa s ním mal
možnosť oboznámiť a návrh modifikovať. Ak nebudú dané podmienky a možnosť spotrebiteľa zmeniť
návrh zmluvnej podmienky, t. j. zmeniť jej obsah, a tým v parciálnej časti predložiť dodávateľovi nový
návrh, nebude možné za žiadnych okolností hovoriť o priestore na vznik individuálnych dojednaní. Ibadôsledné garantovanie a vykonávanie práv spotrebiteľa v predzmluvnej fáze a pri dojednávaní zmluvy
s dosahom na reálne zmeny ich podmienok bude vytvárať relevantný priestor vzniku individuálneho
zmluvného dojednania.

24. V súlade s čl. 3 ods. 2 tretí pododsek smernice rady 93/13/EHS zákonodarca v § 53 ods. 3
OZ vymedzil vyvrátiteľnú domnienku, podľa ktorej sú všetky zmluvné ustanovenia dohodnuté medzi
dodávateľomaspotrebiteľomštandardnedojednané,akdodávateľnepreukážeopakatedanepreukáže,
že konkrétnu zmluvnú podmienku dojednal so spotrebiteľom individuálne. Ide o prípad obráteného

dôkazného bremena, ktoré znáša dodávateľ ako silnejšia zmluvná strana, ktorá pripravuje návrh
zmluvy a v dôsledku svojho silnejšieho postavenia usmerňuje celý právny vzťah, jeho vznik a plnenie.
Predmetná dikcia označeného ustanovenia je motivovaná explicitným vyjadrením povinnosti dodávateľa
preukázať individuálne dojednanie zmluvnej podmienky. Dodávateľ, ktorý chce preukázať, že tá-ktorá
zmluvná podmienka bola dohodnutá individuálne, je povinný predložiť súdu dôkaz o tom, že zmluvnú
podmienku skutočne dojednával a so spotrebiteľom o zmluvných podmienkach rokoval a spotrebiteľ

v dôsledku uplatnenia svojho práva navrhovať zmluvu vyjednal aj zmluvné podmienky, ktoré reflektujú
jeho záujmy. Z uvedeného plynie, že individuálne dojednaná zmluvná podmienka bude môcť byť
preukázaná výhradne len vtedy, ak bolo jej kontrahovanie úspešne zavŕšené. Z aplikačného hľadiska
môže uvedené skutočnosti dodávateľ preukázať listinnými dôkazmi, záznamom zo sprostredkovania
finančnej služby, výmenou korešpondencie so spotrebiteľom, ktorá potvrdzuje rokovania o podmienkach

spotrebiteľskej zmluvy, alternatívne aj svedeckými výpoveďami. Obrátené dôkazné bremeno však nie
je možné v neprospech spotrebiteľa modifikovať, pričom akékoľvek prenášanie dôkaznej povinnosti na
slabšiu zmluvnú stranu by bolo v rozpore s § 52 ods. 2 OZ (por. Števček, M., Dulak, A., Bajánková, J.,
Fečík, M., Sedlačko, F., Tomašovič, M. a kol. Občiansky zákonník I. § 1 - 450. 2. vydanie. Komentár.
Praha: C. H. Beck, 2019, s. 574 a nasl.).

25.Vsúdenomprípadebolodokazovanímvkonanípredsúdomprvejinštanciepreukázané,žežalobcovi
bola pred podpisom kúpnej zmluvy poskytnutá možnosť oboznámiť sa s jej návrhom, čo vyplýva
ako z obsahu e-mailu zamestnankyne žalovaného zo 04.01.2017, tak aj výpovede samotného žalobcu,
avšak v konaní nebolo preukázané (skutkovo zistené), že by žalovaný vo vzťahu k napadnutým

zmluvným podmienkam žalobcovi adresoval výzvu na pripomienkovanie znenia týchto zmluvných
podmienok, resp. predloženie návrhu ich iného znenia. Nemožno preto uzavrieť, že by znenie
označených bodov zmluvy bolo výsledkom vzájomného vyjednávania zmluvných strán. Právny záver,
že žalobca svojou vlastnou aktivitou a konaním mohol ovplyvniť obsah a podstatu zmluvnej podmienky
totiž nemožno vyvodiť len zo zistení, že žalobca voči kúpnej zmluve pred jej podpisom nevzniesol žiadne

výhrady, že si ju vyzdvihol, nepripomienkoval a podpísal, pretože bolo na žalovanom, aby v konaní
preukázal, že konkrétne žalobcovi (a nie iným subjektom v súvislosti s dojednávaním iných kúpnych
zmlúv) poskytol reálnu možnosť individuálne upraviť znenie jednotlivých ustanovení kúpnej zmluvy
(v intenciách danej veci osobitne čl. II bodov 5., 6., 7. a čl. IV. bod 4. kúpnej zmluvy). Súd prvej
inštancie v bode 53. odôvodnenie napadnutého rozsudku tak nesprávne právne konštatuje, že

v prípade sa nepreukázalo, že označené zmluvné ustanovenia nebolo možné so žalobcom individuálne
dojednať, pretože práve naopak, z § 53 ods. 3 OZ jednoznačne vyplýva, že dodávateľ (obchodník)
a nie spotrebiteľ má dôkaznú povinnosť preukázať podmienky individuálneho dojednania jednotlivých
zmluvných ustanovení, vo vzťahu ku ktorým sa dovoláva vylúčenia ich posúdenia z hľadísk podstatných
pre ich určenie ako neprijateľných zmluvných podmienok. To znamená, aby obchodník mohol uvedené

vylúčenie ich posudzovania dosiahnuť, musel by vo vzťahu k nim preukázať nielen ich oboznámenie
sa spotrebiteľom pred uzavretím zmluvy, ale aj, že svojou vlastnou aktivitou a konaním poskytol
spotrebiteľovi možnosť ovplyvniť obsah a podstatu napádaných zmluvných podmienok.

26. Bez ohľadu na vyššie uvedený nesprávny čiastkový právny záver súdu prvej inštancie ohľadne

individuálneho charakteru zmluvných dojednaní uvedených v čl. II body 5., 6., 7., a čl. IV. bod 4.
však odvolacie námietky žalobcu spočívajúce v ich označení za šikanózne, zneužívajúce vlastnícke
právo predávajúceho, rozporné so zákonom a dobrými mravmi nemajú žiaden relevantný dopad
na vecnú správnosť súdom prvej inštancie prijatého rozhodnutia, ktorým bol žalobný nárok o určenie
ich neprijateľnosti (a tým ich neplatnosti) zamietnutý. Totiž súd prvej inštancie správne právne

posúdil ich obsah tak, že označené zmluvné podmienky nespôsobujú značnú nerovnováhu v právach
a povinnostiach zmluvných strán v neprospech žalobcu ako spotrebiteľa (por. bod 55. odôvodnenia
napadnutého rozsudku).27. Neprijateľnou zmluvnou podmienkou je podmienka, ktorá vyvoláva v neprospech spotrebiteľa ako
slabšej zmluvnej strany hrubú nerovnováhu. Znaky neprijateľnej zmluvnej podmienky napĺňa nielen
podmienka, ktorá je neprimeraná (napr. neprimeraná sankcia za porušenie záväzku spotrebiteľa),

ale aj podmienka, ktorá je neurčitá alebo je v rozpore s „ratio legis“ zákonného ustanovenia, podľa
ktorého bola dojednaná. Jadrom legálnej definície neprijateľnej zmluvnej podmienky je spôsobovanie
značnej nerovnováhy v právach a povinnostiach v konkrétnom zmluvnom postavení, a to v neprospech
spotrebiteľa. Z hľadiska dikcie je rozhodujúca nerovnováha, ktorá musí byť značná. Pojem „značná
nerovnováha“ objasnil Súdny dvor EÚ v rozsudku vo veci C-226/12, Constructora Principado, keď

judikoval, že čl. 3 ods. 1 smernice Rady 93/13/EHS sa má vykladať v tom zmysle, že „existencia
‚značnej nerovnováhy' nevyhnutne nevyžaduje, aby výdavky, ktoré znáša spotrebiteľ na základe
zmluvnej podmienky, mali na tohto spotrebiteľa značný ekonomický vplyv vzhľadom na hodnotu
predmetnej transakcie, ale môže vyplývať už zo samotnej skutočnosti dostatočne závažného narušenia
právneho postavenia, v ktorom sa tento spotrebiteľ ako zmluvná strana nachádza na základe platných
vnútroštátnych predpisov, či už formou zúženia obsahu práv, ktoré mu podľa týchto predpisov vyplývajú

zozmluvy,prekážkyvichvýkonealebotiežformoupreneseniadodatočnejpovinnosti,ktorúvnútroštátne
predpisy nestanovujú, na spotrebiteľa“.

28. Vychádzajúc z obsahu kúpnej zmluvy oboznámenej v rámci vykonaného dokazovania súdom
prvej inštancie (bod 16. odôvodnenia napadnutého rozsudku) je potrebné súhlasiť s argumentáciou

žalovaného, že kúpna cena označených pozemkov bola v zmluve uvedená jasne, zrozumiteľne a určito
sumou 49 000,- eur (uvedená suma je deklarovaná ako konečná cena), a to ako v čl. II. bode 1. tak
aj v čl. II. bode 2. kúpnej zmluvy, v ktorom boli ďalej rozvedené podmienky jej splatnosti. Súčasne
možno konštatovať, že žalobcom napádané body 5., 6. a 7. v čl. II. kúpnej zmluvy vo vzťahu k
dohodnutej kúpnej cene vo svojej podstate neukladajú zmluvným stranám žiadne povinnosti, teda

ani žalobcovi ako kupujúcemu, čo vyplýva aj z dikcie ich návetia „Kupujúci berie na vedomie...“,
ale deklarujú iba podmienky, za splnenia ktorých žalovaný ako predávajúci v zmluve prezentuje záujem
na prevode vlastníckeho práva k týmto pozemkom za zmluvou dojednanú kúpnu cenu. Súčasne však
bod 7. čl. II. kúpnej zmluvy výslovne uvádza, že podmienky, označené aj ako „udalosti“, explicitne
vymenované v čl. II. bode 5. kúpnej zmluvy nezakladajú žalobcovi ako kupujúcemu žiadne povinnosti,

iba v prípade ich nesplnenia predávajúcemu deklarujú možnosť vzniku práva odstúpiť od zmluvy
podľa čl. IV. kúpnej zmluvy. Z napádaných bodov 5., 6. a 7. čl. II. kúpnej zmluvy, ktoré vzhľadom
na ich vzájomnú previazanosť je nutné vyhodnocovať spoločne, je tak zrejmé, že žalobcovi z nich
neplynú žiadne také povinnosti, ktorých splnenie by mohol žalovaný ako predávajúci od žalobcu
vyžadovať a už vôbec nie jednostranné povinnosti, ktoré by mohli spôsobiť značnú nerovnováhu

v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech žalobcu, a tým neprijateľnosť označených
zmluvných ustanovení. Vychádzajúc z obsahu vyššie citovaného rozhodnutia Súdneho dvora EÚ,
obsah uvedených zmluvných ustanovení nespôsobuje narušenie právneho postavenia žalobcu voči
žalovanému zúžením obsahu vzájomných práv, ktoré mu ako spotrebiteľovi v zmysle platných právnych
predpisov prináležia, ani nevytvárajú prekážky pri výkone jeho práv a neukladajú mu ani žiadne

dodatočné povinnosti, ktoré nie sú ustanovené právnym poriadkom.

29. Obdobne ani čl. IV. bod 4. kúpnej zmluvy, ktorý žalovanému ako predávajúcemu umožňuje z presne
definovaných dôvodov odstúpiť od kúpnej zmluvy nepredstavuje neprijateľnú zmluvnú podmienku
v zmysle § 53 ods. 1 OZ. Nekalosť zmluvných podmienok sa totiž vždy hodnotí so zreteľom na všetky

okolnosti súvisiace s uzatvorením zmluvy, v dobe uzatvorenia zmluvy a na všetky ostatné podmienky
zmluvy alebo na inú zmluvu, od ktorej zmluvná podmienka závisí (por. znenie čl. 4 ods. 1 smernice
Rady 93/13/EHS). Zo súdom prvej inštancie oboznámeného obsahu kúpnej zmluvy nepochybne
vyplývajú konkrétne obmedzenia predmetu kúpy (označených pozemkov), jeho charakter, ako aj opis
všetkých podmienok, za akých bol medzi zmluvnými stranami dohodnutý ich predaj za dohodnutú kúpnu

cenu (49 000,- eur); tie sa týkali výsadby a terénnych úprav (v súlade s parametrami vyplývajúcimi
z prílohy č. 2 Zmluvy o budúcej zmluve), ako aj výstavby stavby rodinného domu v súlade s platnou
územnoplánovacou dokumentáciou (územným plánom obce a územným plánom zóny). Kúpna zmluva,
ani vznik vlastníckeho práva kupujúceho k predmetu kúpy však napriek definovaniu týchto podmienok
neboli koncipované ako podmienené právne úkony (v intenciách § 36 OZ), iba v závislosti od nesplnenia

niektorých z nich mohlo predávajúcemu vzniknúť právo odstúpiť od kúpnej zmluvy. Ustanovenie § 53
ods. 5 písm. f) OZ považuje za neprijateľnú podmienku spotrebiteľskej zmluvy len takú, podľa ktoréj
môže obchodník na rozdiel od spotrebiteľa odstúpiť od zmluvy bez zmluvného alebo zákonného dôvodu,
čo nepochybne nezodpovedá okolnostiam súdeného prípadu. Ako správne dôvodil súd prvej inštancie,článok IV. kúpnej zmluvy upravuje konkrétne dôvody, za ktorých môže odstúpiť od zmluvy tak žalobca
ako aj žalovaný, preto žalobcom napádaný článok IV. bod 4. kúpnej zmluvy nemôže spôsobovať značnú
nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán spôsobom predpokladaným § 53 ods. 1 OZ.

30. Odvolací súd sa stotožňuje aj s právnymi závermi súdu prvej inštancie, podľa ktorých bol nárok
žalobcu na určenie neplatnosti odstúpenia žalovaného od kúpnej zmluvy z 05.10.2021 vyhodnotený za
právne neopodstatnený, a to jednak pokiaľ ide o vyhodnotenie námietky premlčania práva žalovaného
odstúpiťodzmluvyakoneopodstatnenej(por.bod49.odôvodnenianapadnutéhorozsudku),takajpokiaľ

ide o splnenie podmienok vyplývajúcich z čl. IV. bod 4 písm. b) kúpnej zmluvy pre odstúpenie od zmluvy
(por. body 56. až 59. odôvodnenie napadnutého rozsudku). Súd prvej inštancie v napadnutom rozsudku
vecnesprávnedovodil,žekpodaniužiadostiovydanieúzemnéhorozhodnutiapríslušnémustavebnému
úradu došlo zo strany žalobcu až po uplynutí lehoty troch rokov od nadobudnutia vlastníckeho
práva k predmetu kúpy a že ku dňu uplatnenia práva na odstúpenie od zmluvy žalovaným nebolo
takéto stavebné povolenie vydané, ani sa s výstavbou stavby rodinného domu v súlade s platnou

územnoplánovacou dokumentáciou nezačalo. Zo strany žalobcu v konaní nebolo dostatočne tvrdené
ani preukázané naplnenie podmienok uvedených v čl. IV. bod 5., za ktorých by bolo možné považovať
lehotu na začiatok výstavby za predĺženú až do dňa, kedy si žalovaný voči žalobcovi uplatnil svoje právo
na odstúpenie od zmluvy.

31. Námietky odvolateľa o obmedzení jeho vlastníckeho práva uplatnením odstúpenia od kúpnej
zmluvy žalovaným odvolací súd nepovažuje za opodstatnené, nakoľko zákonným (a zmluvou
nevylúčeným) následkom napadnutého odstúpenia od zmluvy je vznik vzájomných reštitučných
povinností medzi zmluvnými stranami. Z tohto dôvodu nemôže dôjsť ani k zásahu do obsahu základného
práva žalobcu vlastniť majetok. V konaní taktiež neboli preukázané (a ani riadne tvrdené) žiadne

konkrétne okolnosti nasvedčujúce šikanóznemu spôsobu výkonu práva odstúpiť od zmluvy zo strany
žalovaného, ani jeho prípadného rozporu s dobrými mravmi. Takéto posúdenie bez ďalšieho nemôže
založiť ani skutočnosť, že právo odstúpiť od zmluvy z konkrétne vymedzených dôvodov žalovanému
priznáva zmluvné ustanovenia spotrebiteľskej zmluvy, ktoré nebolo medzi nimi individuálne dojednané.

32. Relevantné zmluvné ustanovenia, na podklade ktorých žalovaný uplatnil svoje právo na odstúpenie
odzmluvynemožnopovažovaťanizaneplatnépreichneurčitosť.ČlánokII.kúpnejzmluvytotiždeklaruje
podmienky zohľadnené pri dohode o výške kúpnej ceny a čl. IV. bod 4. konkrétne dôvody, za splnenia
ktorých vznikne predávajúcemu právo odstúpiť od zmluvy. Tieto dôvody však nemožno považovať
za zmluvné povinnosti žalobcu ako kupujúceho, ktorých plnenie by bol žalovaný ako predávajúci

oprávnený od žalobcu ako kupujúceho vyžadovať (uvedené výslovne vyplýva z článku II. bod 7. kúpnej
zmluvy), ich súčasné (rovnaké) vymedzenie v článku II. bode 5. a v čl. IV. bode 4. podľa názoru
odvolacieho súdu nevyvoláva vzájomnú rozpornosť a nejednoznačnosť, ktorá by mohla byť dôvodom
pre záver o ich neplatnosti z dôvodu neurčitosti (§ 35 a 37 ods. 1 OZ).

33. Novoty vyplývajúce z podania žalobcu z 24.02.2026 o dodatočnom povolení dočasnej stavby
na jednom z označených pozemkov neboli spôsobilé viesť k iným právnym záverom, než ktoré boli
ustálené vo veci súdom prvej inštancie, nakoľko existenciu dôvodov pre platné odstúpenie od zmluvy
bolo potrebné posudzovať ku dňu, ku ktorému došlo k uplatneniu tohto práva žalovaným, t.j. k
05.10.2021. Preto dodatočné splnenie jednej z podmienky vyžadovanej kúpnou zmluvou, s odstupom

štyroch rokov, je nutné považovať za právne irelevantné.

34.SprávnemuvýrokuI.napadnutéhorozsudkuzodpovedáajvecnesprávnyvýrokII.otrováchkonania.
Súd prvej inštancie tento súvisiaci výrok vecne správne oprel o § 255 ods. 1 CSP, ktorý úspešnej
sporovej strane, v súdenom prípade žalovanému, priznáva právo na náhradu trov konania voči procesne

neúspešnému žalobcovi.

35. Z už konštantnej judikatúry tak národných, ako aj nadnárodných súdov vyplýva, že súd nemusí
dať odpoveď na všetky otázky nastolené stranami sporu, ale len na tie, ktoré majú pre vec podstatný
význam, prípadne dostatočne objasňujú skutkový a právny základ rozhodnutia bez toho, aby zachádzali

do všetkých detailov sporu uvádzaných stranami. Odôvodnenie rozhodnutia tak nemusí dať odpoveď
na každú jednu poznámku, či pripomienku strany sporu, ktorá ju nastolila. Je však nevyhnutné, aby bolo
reagované na podstatné a relevantné argumenty strán (viď napr. aj rozhodnutia ÚS SR II. ÚS 251/04,
II. ÚS 200/09 a podobne). Na ďalšiu irelevantnú argumentáciu žalobcu, zachádzajúcu do nadbytočnýchpodrobností, nespôsobilú už privodiť úspech jeho odvolaniu, preto už na tomto mieste odvolací súd
nepovažoval za potrebné reagovať špecifickou odpoveďou.

36. Keďže odvolací súd vo vzťahu k napadnutému rozsudku nezistil naplnenie odvolacích dôvodov
v zmysle § 365 ods. 1 písm. b), f) a h) CSP v takej miere, aby to odôvodňovalo zmenu napadnutého
rozsudku (uplatnenie niektorých z nich zostalo len vo všeobecnej rovine bez konkretizácie okolností,
v ktorých sporové strany videli ich naplnenie), postupom podľa § 387 ods. 1 a 2 CSP rozsudok súdu
prvej inštancie ako vecne správny potvrdil v celom rozsahu (výrok I. tohto rozsudku).

37. O nároku na náhradu trov odvolacieho konania bolo rozhodnuté podľa § 255 ods. 1 v spojení s §
262 ods. 1 a § 396 ods. 1 CSP, na základe ktorých odvolací súd priznal žalovanému voči žalobcovi,
ktorý odvolacie konanie inicioval, nárok na náhradu trov odvolacieho konania v plnom rozsahu. V
odvolacom konaní bol totiž žalovaný voči žalobcovi plne procesne úspešný. Žiadne dôvody hodné
osobitného zreteľa (§ 257 CSP), pre ktoré by nebolo dôvodné žalovanému priznať náhradu odvolacích

trov neboli v okolnostiach prípadu odvolacím súdom vzhliadnuté.

38. Toto rozhodnutie bolo prijaté senátom odvolacieho súdu pomerom hlasov 3 : 0.

Odlišné stanovisko člena senátu JUDr. Andreja Radomského k bodom 25. a 26. odôvodnenia rozsudku.

Právne posúdenie senátu v označenej časti rozsudku je postavené na extrémne prísnom
výklade obráteného dôkazného bremena podľa § 53 ods. 3 OZ, keď zvyšok senátu v odôvodnení
rozhodnutia uvádza, že samotná pasivita spotrebiteľa (to, že zmluvu nepripomienkoval a podpísal)

sa nepovažuje za dôkaz individuálneho dojednania. S právnym posúdením, podľa ktorého nebola v
predmetnej veci naplnená podmienka individuálneho dojednania, zásadne nesúhlasím, keďže zároveň
nezodpovedá výsledkom vykonaného dokazovania a zistenému skutkovému stavu pred súdom prvej
inštancie. Stotožňujem sa tak plne so závermi súdu prvej inštancie o individuálnom dojednaní.
Mám za to, že zákonná požiadavka podľa § 53 OZ bola naplnená z nasledujúcich dôvodov. Prvým

dôvodom je existencie reálnej možnosti ovplyvniť obsah (tzv. opportunity to negotiate). Individuálne
dojednanie nemožno zužovať len na prípady, kedy dôjde k faktickej textovej zmene návrhu zmluvy. Ak
by sme prijali tento výklad, spotrebiteľ, ktorý je s navrhnutým textom plne stotožnený a považuje ho
za vyvážený, by paradoxne znemožňoval dodávateľovi uniesť dôkazné bremeno len tým, že neuplatní
žiadnu pripomienku. Rozhodujúcim kritériom nie je to, či k zmene došlo, ale či spotrebiteľ mal objektívnu

a reálnu možnosť zmenu navrhnúť a presadiť. Druhým dôvodom je zohľadnenie časového aspektu
a transparentnosti. Má za to, že v konaní bolo preukázané, že žalobca mal návrh zmluvy k dispozícii
v dostatočnom časovom predstihu (zaslanie e-mailom dňa 04.01.2017). Tento časový priestor vytvára
legitímnu platformu na uplatnenie pripomienok. Ak spotrebiteľ po dňoch štúdia zmluvy pristúpi k podpisu
bez výhrad, ide o prejavenie jeho slobodnej vôle a akceptáciu podmienok ako výsledku individuálneho

posúdenia. Tretím dôvodom je preukázaný aktívny prístup samotného dodávateľa. Zaslanie návrhu
zmluvy e-mailom na posúdenie pred samotným podpisom samo o sebe predstavuje „výzvu na
pripomienkovanie“. Zaslanie „draftu“ na revíziu je jasným signálom, že druhá strana má priestor na
vyjadrenie sa k obsahu. Vyžadovať od dodávateľa ďalšie explicitné písomné výzvy typu „navrhnite
iné znenie“ nad rámec poskytnutia textu zmluvy, predstavuje prílišný formalizmus senátu, ktorý ide

jednoznačne nad rámec zmyslu smernice 93/13/EHS. Štvrtým dôvodom je princíp vyvratiteľnosti
domnienky o adhéznosti. Domnienka o štandardnom dojednaní je vyvrátiteľná. Ak dodávateľ preukáže
(ako v tomto prípade), že zmluvný text nebol predložený ako konečný (štýlom „ber alebo nechaj tak“
priamo pri podpise), ale bol zaslaný na individuálne posúdenie e-mailom, dôkazné bremeno sa presúva.
Skutočnosť, že spotrebiteľ nevyužil svoje právo na kontra-návrh, neznamená absenciu individuálneho

dojednania, ale skôr potvrdenie, že navrhnuté podmienky reflektovali jeho záujmy. Piatym dôvodom
je potreba ponechania „materiálnej slobody“ a existencie špecifickosti plnenia v posudzovanej veci.
V prípade kúpnej zmluvy (najmä ak ide o nehnuteľnosť alebo veľmi špecifický tovar) nejde o typovú,
masovo uzatváranú zmluvu (ako napr. pri odbere elektriny, paušálu, pôžičky z malom rozsahu), kde sú
podmienky vopred vytlačené na formulári bez možnosti zásahu. Samotný fakt, že zmluva bola zaslaná

ako editovateľný dokument alebo individuálny návrh (nie ako odkaz na všeobecné obchodné podmienky
– VOP), svedčí o tom, že každé jedno ustanovenie bolo otvorené diskusii. Teda na základe logického
úsudku, ak by žalovaný (dodávateľ) chcel spotrebiteľovi vnútiť podmienky bez možnosti ich zmeny,
nezasielal by návrh zmluvy vopred na domáce posúdenie, ale predložil by ho až priamo pri podpise.„Zaslaním vopred“ dodávateľ vedome podstupuje riziko, že spotrebiteľ využije právnu pomoc a vráti
zmluvu s návrhmi na zmeny. Tým, že spotrebiteľ túto reálnu možnosť nevyužil, hoci mu bola poskytnutá,
premenil „návrh dodávateľa“ na „spoločne dohodnutý text“. Ak spotrebiteľ dostal zmluvu, mal čas si

ju prečítať, mal možnosť ju konzultovať a rozhodol sa nepodať žiadnu pripomienku, jeho dodatočné
tvrdenie o „neschopnosti ovplyvniť obsah“ je v rozpore s princípom dobrej viery. Úlohou dodávateľa
je vytvoriť priestor na vyjednávanie, čo vykonal. Ak bol tento priestor vytvorený (zaslaním „draftu“ dňa
04.01.2017) a spotrebiteľ ho nevyužil, ide o jeho slobodné rozhodnutie akceptovať text v celosti. Označiť
takýto proces za „neindividuálny“ by znamenalo, že individuálne dojednaná zmluva by bola len taká,

ktorú spotrebiteľ prepíše, čo je absurdný výklad popierajúci zmluvnú slobodu. Šiestym dôvodom je
„evidence of customization“, rozumej dôkaz praxou. Súdny proces totiž preukázal, že zmluvy v tomto
projekte neboli adhézne (stále rovnaké). Žalovaný preukázal, že pri iných klientoch v rovnakom projekte
(M. G. C.) dochádzalo k zmenám textu zmlúv. To vyvracia domnienku, že zmluva bola vopred pripravená
ako nemenný formulár. Ak bolo možné zmluvu meniť u iných, bola táto možnosť objektívne prítomná
aj u žalobcu. Siedmym dôvodom je, že v konaní bola preukázaná „konzultačná súčinnosť“. Zistenie,

že si žalobca so zástupcom žalovaného (p. Q.) zmluvu osobne prešli a vysvetlili, je kľúčové. Nešlo
o pasívne predloženie textu. Prebehlo osobné rokovanie, kde boli vysvetlené zložité časti. Jednalo
sa tak o kvalifikovaný súhlas s textom po predchádzajúcom vyjednávaní o jeho význame. Zároveň
medzi zaslaním „draftu“ (január 2017) a podpisom (november 2017) uplynulo viac ako 10 mesiacov.
Desať mesačný časový priestor na pripomienkovanie je v spotrebiteľskom práve nevídaný a vysoko

nadštandardný. Spotrebiteľ mal neobmedzenú možnosť vyhľadať právnu pomoc a navrhnúť zmeny.
Ponechaniezmluvybezpripomienokpodobutakmerjednéhorokanemožnopripísaťnavrubdodávateľa
ako „nedostatok vôle rokovať“.
Na základe uvedeného som dospel záveru, že v posudzovanej veci možnosť dojednania bola daná,
len nebola spotrebiteľom využitá. Zákon trestá nemožnosť vyjednávať, nie nevyužitie tejto možnosti.

Je tak zrejmé, že žalovaný uniesol dôkazné bremeno. Preukázal nielen formálnu príležitosť (e-mail),
ale aj materiálnu možnosť zmeny (existencia zmien u iných klientov) a osobnú snahu o vysvetlenie
obsahu (stretnutie s p. Q.). Na základe vyššie uvedeného mám za to, že žalobca mal dostatok času na
analýzu textu, nebol pod časovým ani psychickým nátlakom a zmluvu podpísal po predchádzajúcom
oboznámení sa s jej „draftom“. Uzatváram tak, že zmluvné podmienky boli v posudzovanom prípade

dojednané individuálne. Vychádzam aj z postulátu, že v posudzovanom prípade absencia zmien v texte
zmluvy je len dôkazom akceptácie návrhu, nie dôkazom nemožnosti jeho zmeny.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolanie nie je prípustné.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).
Dovolateľ má právo zvoliť si advokáta a možnosť obrátiť sa na Centrum právnej pomoci(§ 160 ods. 2

CSP).
Podanie vo veci samej urobené v elektronickej podobe bez autorizácie podľa osobitného predpisu
treba dodatočne doručiť v listinnej podobe alebo v elektronickej podobe autorizované podľa osobitného
predpisu; ak sa dodatočne nedoručí súdu do desiatich dní, na podanie sa neprihliada. Súd na dodatočné
doručenie podania nevyzýva (§ 125 ods. 2 CSP).

Dovolateľ musí byť s výnimkou prípadov podľa § 429 ods.2 v dovolacom konaní zastúpený advokátom.
Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).