Rozsudok – Nájom a podnájom nebytových… ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa piatok 28. november 2025

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 16Co/121/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6122252141
Dátum vydania rozhodnutia: 28. 11. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Daniela Drnáková

ECLI: ECLI:SK:KSBA:2025:6122252141.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu Mgr. Daniely Drnákovej a sudcov

JUDr. Romana Majerského a JUDr. Ivany Štiftovej, v spore žalobcu:
B. G., U.. X.X.XXXX, G. XXXX/XX, R., zastúpeného:
1/ advokátkou Mgr. Alexandrou Para, Gagarinova 10/A, Bratislava, 2/ PARA advokáti, s.r.o., Gagarinova
10A, Bratislava, IČO: 47 258 969, proti žalovanému: Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových
priestorov Mickiewiczova 14 v Bratislave, Mickiewiczova 7104/14, Bratislava, IČO: 30 798 809,
zastúpenému: BURDA LEGAL s.r.o., Rudnícka 8, Bratislava, IČO: 46 530 894, o zaplatenie 12.000
eur s príslušenstvom, na odvolanie žalobcu proti rozsudku Mestského súdu Bratislava IV č. k.

B1-18C/33/2022-127, zo dňa 17.4.2024, takto

r o z h o d o l :

I. Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie p o t v r d z u j e .

II. Žalovanému priznáva proti žalobcovi plný nárok na náhradu trov odvolacieho konania.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie žalobu zamietol a žalovanému priznal voči žalobcovi
nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 % s tým, že o výške tejto náhrady bude rozhodnuté
samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník po právoplatnosti rozsudku. V odôvodnení uviedol,
že žalobca sa žalobou doručenou súdu dňa 29.6.2022 domáhal zaplatenia 12.000 eur s 5 % p. a. úrokom

z omeškania od 11.7.2019 do zaplatenia.

2. Žalobu žalobca odôvodnil tým, že spoločnosť San Lorenzo, s. r. o., Mickiewiczova 12, Bratislava, IČO:
47504323,uzatvoriladňa1.2.2015sospoločnosťouIMN,spol.sr.o.,Mickiewiczova14,Bratislava,IČO:
35 733 110, nájomnú zmluvu na nájom nebytového priestoru č. XX - U. v polyfunkčnom dome na adrese
G. XX, R. (ďalej len „Nájomná zmluva“). Podľa bodu 2.2. Nájomnej zmluvy slúži nebytový priestor na
účel prevádzkovania kotolne. Nájom bol dohodnutý na dobu určitú od 1.2.2015 do 4.2.2024, s nájomným

vo výške 1.000 eur mesačne. San Lorenzo, s. r. o. následne dňa 4.2.2015 uzavrela podnájomnú
zmluvu (ďalej len „Podnájomná zmluva“) so žalovaným na ten istý priestor na dobu od 4.2.2015 do
4.2.2024, s nájomným 1.000 eur mesačne. V zmysle bodu 4.2. sa zmluvné strany dohodli na zaplatení
nájomného na základe vystavenej faktúry. Spoločnosť San Lorenzo, s. r. o. vystavila žalovanému faktúru
na sumu 12.000 eur so splatnosťou dňa 10.7.2019, pričom pohľadávku voči žalovanému z tejto faktúry
postúpilaSanLorenzo,s.r.o.nažalobcuzmluvouopostúpenípohľadávkyadňa26.4.2021upovedomila
žalovaného o tom, že pohľadávka bola postúpená. Do podania žaloby k úhrade pohľadávky nedošlo.

3. Pokiaľ ide o stručný obsah napadnutého rozhodnutia (§ 393 ods. 2 Civilného sporového poriadku,
ďalej len „C. s. p.“), súd prvej inštancie uviedol, že pri identifikácii nesporných skutočností vychádzal
predovšetkým z § 151 ods. 1 C. s. p., podľa ktorého skutkové tvrdenia strany, ktoré protistrana výslovnenepoprela, sa považujú za nesporné a tiež z § 186 ods. 2 C. s. p., podľa ktorého súd vychádza zo
zhodných tvrdení strán, ak neexistuje dôvodná pochybnosť o ich pravdivosti. Z podstatných skutočností
pretotokonaniezanespornépovažovalnasledovné:medzistranaminebolaspornáskutočnosť,žedošlo

k fyzickému podpísaniu Nájomnej zmluvy, Podnájomnej zmluvy, ako aj zmluvy o postúpení pohľadávky
v znení, aké bolo doložené žalobcom do súdneho spisu, a to tak, že za spoločnosti IMN spol. s r.o.,
resp. San Lorenzo, s. r. o. bol podpisujúcou osobou žalobca. Predmetom týchto zmlúv mal byť prenájom
nebytového priestoru č. XX - U., vo vchode G. XX, za účelom užívania tohto priestoru ako kotolne,
medzi IMN spol. s r.o. ako prenajímateľom a San Lorenzo, s. r. o. ako nájomcom, resp. podnájom tohto

priestoru zo strany San Lorenzo, s. r. o. (ako nájomcu) žalovanému (ako podnájomcovi). Spoločnosť
San Lorenzo, s. r. o. na základe zmluvy o postúpení pohľadávky postúpila žalobcovi pohľadávku vo
výške 12.000 eur voči žalovanému. Tiež nebolo sporné, že San Lorenzo, s. r. o. zaslala žalovanému
e-mailom faktúru na úhradu sumy 12.000 eur, podľa ktorej mal byť predmetom fakturácie ročný nájom
podľa Podnájomnej zmluvy, pričom žalovaný danú sumu neuhradil. Medzi skutočnosti, ktoré boli takisto
nesporné, zaradil súd prvej inštancie aj skutočnosť, že žalobca bol od 1.1.2006 do 31.5.2015 vedený ako

štatutárny zástupca žalovaného, čo vyplýva aj z Registra spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových
priestorov.

4. Zo skutočností, ktoré boli pre prejednávanú vec podstatné, za sporné považoval súd prvej inštancie
nasledovné: medzi stranami bolo sporné, kedy mali byť Nájomná zmluva a Podnájomná zmluva

podpísané, keďže žalovaný vyjadril pochybnosti o tom, či neboli antidatované tak, že v skutočnosti boli
podpísané až potom, ako bol žalobca odvolaný z funkcie predsedu žalovaného, teda po 31.5.2015.
Tiež bolo sporné, či žalovaný využíva predmet podnájmu, teda kotolňu v danom nebytovom priestore,
nakoľko uvádzal, že technologické zariadenie predchádzajúci prevádzkovateľ odovzdal spoločnosti IMN
spol. s r.o., ktorá je jeho vlastníkom. Žalovaný taktiež namietal samotnú platnosť Nájomnej zmluvy a

Podnájomnej zmluvy z dôvodu porušenia zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových
priestorov, resp. Občianskeho zákonníka, čo však súd prvej inštancie vyhodnotil ako súčasť právneho
posúdenia.

5. Súd prvej inštancie v súvislosti so skutkovým stavom uviedol, že ohľadom nesporných skutkových

okolností a zhodných tvrdení strán nevidel žiadny dôvod, aby mal dôvodnú pochybnosť o ich pravdivosti,
preto za základ skutkového stavu považoval vyššie uvedené nesporné skutkové okolnosti (ods. 3 tohto
rozhodnutia). Vo vzťahu k sporným skutkovým okolnostiam konštatoval, že čo sa týka vyhodnotenia
otázky, kedy naozaj došlo k podpísaniu Nájomnej zmluvy a Podnájomnej zmluvy dospel k záveru, že
danou otázkou nie je potrebné sa zaoberať, nakoľko Podnájomnú zmluvu vyhodnotil ako absolútne

neplatnú, preto nebol dôvod, aby sa zaoberal tým, kedy bola podpísaná. Vzhľadom na to, že žalobcovi
nesvedčí nárok na zaplatenie nájomného v zmysle absolútne neplatnej Podnájomnej zmluvy, pri
právnom posúdení sa ďalej zaoberal aj otázkou, či žalobcovi nesvedčí nárok z titulu bezdôvodného
obohatenia, t. j. že by žalovaný užíval predmetný nebytový priestor napriek neplatnému právnemu titulu,
ale za jeho užívanie by neplatil nájomné. Poukázal však na to, že žalovaný samotné faktické užívanie

nebytového priestoru namietal a žalobca sa v replike k odporu k uvedenej námietke žalovaného bližšie
nevyjadroval. Zdôraznil, že je to práve žalobca, ktorý má povinnosť preukázať, že žalovaný nebytový
priestorskutočneužíval,keďžalovanýneužívanienemáakopreukázať(negatívnadôkaznáteória,podľa
ktorej sa neexistencia niečoho v zásade nepreukazuje). Uzavrel preto, že žalobca nepreukázal, že by
žalovaný nebytový priestor užíval a že by teda bol povinný nahradiť „aspoň“ bezdôvodné obohatenie za

užívanie priestoru bez právneho dôvodu.

6. Dal tiež do pozornosti, že v konaní bolo preukázané, že došlo k podpísaniu Podnájomnej zmluvy,
kde na mieste nájomcu bola spoločnosť San Lorenzo, s. r. o. (konajúca prostredníctvom žalobcu ako jej
štatutárneho zástupcu) a na mieste podnájomcu žalovaný (konajúci takisto prostredníctvom žalobcu ako

jehoštatutárnehozástupcu).Uviedol,žejednouzčinnostížalovanéhoakospoločenstvavlastníkovbytov
a nebytových priestorov v zmysle zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
je podľa
§ 6 ods. 2 tohto zákona obstarávanie služieb, ktorými žalovaný zabezpečuje pre vlastníkov bytov
a nebytových priestorov v dome služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru, čo je

zopakované aj v § 7 ods. 1 druhá veta daného zákona, pričom jednou zo služieb spojenou s užívaním
bytov a nebytových priestorov je bezpochyby aj zabezpečenie vykurovania. Akcentoval, že aj samotný
žalobca v replike uviedol, že dôvodom pre uzatvorenie Podnájomnej zmluvy malo byť vykurovanie domu
v zimných mesiacoch. Mal preto za jednoznačné, že predmet Podnájomnej zmluvy sa týka predmetučinnosti žalovaného. Poukázal pritom na to, že v zmysle § 7c ods. 7 písm. b) zákona č. 182/1993 Z.
z. však predseda spoločenstva nesmie sprostredkúvať pre iné osoby obchody, ktoré sú predmetom
činnosti spoločenstva.

7. Keďže žalobca Podnájomnú zmluvu podpisoval aj za žalovaného ako spoločenstvo, aj za druhú
zmluvnú stranu ako jej jediný konateľ a spoločník, mal za zrejmé, že pre San Lorenzo, s. r. o.
sprostredkoval obchod, ktorý súvisí s predmetom činnosti žalovaného zabezpečiť vykurovanie domu,
teda došlo k porušeniu § 7c ods. 7 písm. b) zákona

č. 182/1993 Z. z. a v zmysle § 39 Občianskeho zákonníka je právny úkon, ktorý svojim obsahom
alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza, absolútne neplatný. Na základe uvedeného
vyhodnotil Podnájomnú zmluvu ako absolútne neplatnú a dodal, že z uvedeného dôvodu, ktorý
nemožno konvalidovať, nepovažoval za potrebné, aby sa zaoberal tým, či nedošlo pri podpise zmluvy
k jej antidatovaniu. Doplnil, že žalobcovi mohol vzniknúť nárok na zaplatenie 12.000 eur aj z titulu
bezdôvodného obohatenia v prípade, kedy by žalovaný užíval predmet podnájmu bez právneho dôvodu,

žalobcavšaknepreukázal,žebyžalovanýpredmetpodnájmufaktickyužíval.Žalobcovitaknároknepatrí
ani na základe prípadného nároku na vydanie bezdôvodného obohatenia.

8. Na základe uvedeného súd prvej inštancie za použitia § 1 ods. 1 a § 7 zákona
č. 116/1990 Zb., § 6 ods. 2, § 7 ods. 1, § 7c ods. 2, ods. 7 zákona č. 182/1993 Z. z. a § 39 Občianskeho

zákonníka dospel k záveru, že na zaplatenie sumy 12.000 eur s príslušenstvom nie je daný právny
dôvod, preto žalobu ako nedôvodnú zamietol. O trovách konania rozhodol v zmysle § 255 ods. 1 C. s.
p. a nakoľko bol žalobca (žalovaný - pozn. odvolacieho súdu) vo veci v celom rozsahu úspešný, priznal
mu náhradu trov konania v rozsahu 100 % s tým, že o výške tejto náhrady po právoplatnosti rozsudku
rozhodne súdny úradník samostatným uznesením.

9. Proti rozsudku podal odvolanie žalobca a žiadal napadnutý rozsudok zrušiť a vrátiť súdu prvej
inštancie na ďalšie konanie. Podstatným zhrnutím skutkových tvrdení a právnych argumentov jeho
odvolania (§ 393 ods. 2 C. s. p.) bola námietka, že súd prvej inštancie nesprávnym procesným postupom
znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu

práva na spravodlivý proces, že dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým
zisteniam a že rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

10. Namietal nesprávne právne posúdenie zo strany súdu prvej inštancie vo vzťahu k aplikácii §
39 Občianskeho zákonníka. Argumentoval, že neplatnosť Podnájomnej zmluvy bola, resp. stále je

predmetom konania na súde prvej inštancie sp. zn. B1-23C/51/2016, ktoré je aktuálne v štádiu
odvolacieho konania na Krajskom súde v Bratislave, pod sp. zn. 15Co/27/2023. Aj napriek tomu, že
súd prvej inštancie v konaní sp. zn. B1-23C/51/2016 konštatoval absolútnu neplatnosť Podnájomnej
zmluvy, rozsudok vo veci je neprávoplatný a nie je doposiaľ známe, či bude odvolacím súdom
potvrdený, pričom navyše súd prvej inštancie v uvedenom konaní vzhliadol absolútnu neplatnosť

Podnájomnej zmluvy z úplne iného dôvodu ako v prejednávanej veci. Súdu prvej inštancie vytkol, že
si zamenil zmluvu o sprostredkovaní, ktorá bola predmetom prieskumu v konaní vedenom pod sp. zn.
B1-23C/51/2016 a Podnájomnú zmluvu, ktorá bola predmetom prieskumu tak v konaní vedenom pod
sp. zn. B1-23C/51/2016 ako aj v tomto konaní. Rozporoval záver súdu prvej inštancie, že uzatvorením
Podnájomnej zmluvy medzi žalovaným a San Lorenzo, s. r. o. malo dôjsť k sprostredkovaniu obchodu

pre inú osobu a uviedol, že Podnájomnou zmluvou nedošlo k žiadnemu sprostredkovaniu obchodu,
ale k poskytnutiu nebytového priestoru, v ktorom sa nachádzalo technologické zariadenie kotolne
zabezpečujúce vykurovanie pre bytový dom, do užívania žalovanému. Dôvodil, že k sprostredkovaniu
žiadneho obchodu, resp. činností na podklade Podnájomnej zmluvy nedošlo, preto nemohlo dôjsť ani
k rozporu s §7c ods. 7

písm. b) zákona č. 182/1993 Z. z.. Uzatvorením podnájomnej zmluvy nedošlo k vykurovaniu bytového
domu ako mylne uviedol súd prvej inštancie, ale k možnosti zákonného využívania nebytového priestoru,
v ktorom sa nachádzalo technologické zariadenie kotolne slúžiace pre potreby obyvateľov bytového
domu.

11. Dodal, že nakoľko žalovaný nebol vlastníkom nebytového priestoru, v ktorom sa nachádza
technologické zariadenie kotolne, bolo predsa v prospech žalovaného, aby mu bol umožnený nerušený
vstup do nebytového priestoru, v ktorom sa technologické zariadenie kotolne nachádzalo. Umožnenie
vstupu bolo možné formou inštitútu zriadenia vecného bremena alebo formou uzatvorenia nájomnejzmluvy, pričom žalovaný pristúpil práve k druhej zo spomínaných možností. V uvedenom význame
preto zo strany žalobcu, ako v tom čase predsedu spoločenstva a zároveň štatutára San Lorenzo,
s. r. o. nedošlo k tomu, že by bol sprostredkovaný obchod pre inú osobu (pre San Lorenzo, s. r.

o.), čo v konečnom dôsledku nekonštatoval ani súd prvej inštancie v konaní vedenom pod sp. zn.
B1-23C/51/2016, ktorý ako dôvod absolútnej neplatnosti Podnájomnej zmluvy neuviedol rozpor s § 7c
ods. 7 písm. b) zákona č. 182/1993 Z. z.. Bol tiež názoru, že v prípade rozporu právneho úkonu s § 7c
ods. 7 zákona č. 182/1993 Z. z. je súd povinný konkretizovať, ktorý z tam dvoch uvedených dôvodov
je naplnený a spôsobuje absolútnu neplatnosť právneho úkonu, t. j. či predseda spoločenstva konal vo

vlastnom mene a na vlastný účet a uzavrel obchod súvisiaci s činnosťou spoločenstva [§ 7c ods. 7 písm.
a)] alebo sprostredkoval pre inú osobu obchod, ktorý je predmetom činnosti spoločenstva alebo s ním
súvisí [§ 7c ods. 7 písm. b)], pričom v konaní vedenom pod sp. zn. B1-23C/51/2016 žalovaný (San
Lorenzo, s. r. o.) napáda, že súd prvej inštancie v rozsudku, ktorým konštatoval absolútnu neplatnosť
Podnájomnej zmluvy, nešpecifikoval, ktorý z dvoch dôvodov podľa § 7c ods. 7 zákona č. 182/1993 Z.
z. je naplnený.

12. V súvislosti so záverom súdu prvej inštancie o rozpore konania žalobcu s § 7c
ods. 7 písm. b) zákona č. 182/1993 Z. z. namietal, že je nesporné, že predmetom činnosti spoločenstva
je aj nájom spoločných priestorov, avšak určite nie nájom nebytového priestoru, ktorý patrí do výlučného
vlastníctva vlastníka v bytovom dome, a teda nie je vo vlastníctve spoločenstva. Takisto nájom

nebytového priestoru, ktorý je vo vlastníctve inej osoby odlišnej od spoločenstva nemá žiaden súvis s
predmetom činnosti spoločenstva. Oponoval súdu prvej inštancie, ktorý uviedol, že sprostredkovaným
obchodom bolo vykurovanie bytového domu. Dôvodil, že vykurovanie bytového domu zabezpečovala od
roku2015spoločnosťREGULATERMspol.sr.o.,tedaosoba,ktoránieježiadnymspôsobomspriaznená
so žalobcom. Predmetom Podnájomnej zmluvy bolo prenechanie nebytového priestoru, v ktorom sa

nachádza technologické zariadenie kotolne, do užívania žalovanému, ktorý je povinný zo zákona
zabezpečovať vykurovanie bytového domu, preto ustálenie dôvodu absolútnej neplatnosti Podnájomnej
zmluvy pre rozpor s § 7c ods. 7 písm. b) zákona č. 182/1993 Z. z. považoval za absolútne zmätočné.
Namietal aj záver o neexistencii bezdôvodného obohatenia, keď bol názoru, že pokiaľ vyhodnotil súd
prvej inštancie Podnájomnú zmluvu ako absolútne neplatný právny úkon, vzniká spoločnosti IMN, spol.

s r.o. nárok z bezdôvodného obohatenia, keďže žalovaný užíval nebytové priestory vo vlastníctve
spoločnosti IMN, spol. s r.o. bez právneho titulu.

13. Mal za to, že odôvodnenie neexistencie bezdôvodného obohatenia súdom prvej inštancie trpí
viacerýmivadami(ods.4.5napadnutéhorozhodnutia),keďžeakofyzickáosobanemánároknaplneniez

bezdôvodného obohatenia z titulu užívania nebytového priestoru vo veci samej, keďže nie je vlastníkom
tohto nebytového priestoru. Za rozporné zo zisteným skutkovým stavom považoval aj konštatovanie, že
nepreukázal užívanie nebytového priestoru žalovaným, nakoľko už tým, že v nebytovom priestore sa
nachádza technologické zariadenie kotolne, ktoré slúži potrebám všetkých vlastníkov v bytovom dome
a ktorého prevádzku a údržbu je povinný zabezpečovať žalovaný prostredníctvom kvalifikovaných osôb,

je dostatočným dôkazom o užívaní tohto nebytového priestoru. Bol názoru, že je nemysliteľné, aby
vlastník nebytového priestoru (IMN, spol. s r.o.) užíval tento priestor pre svoje vlastné potreby, ak využitie
daného nebytového priestoru je dané prítomnosťou technologického zariadenia kotolne, z ktorého sa
vykurujú okrem iného aj spoločné priestory bytového domu a do 1.4.2019 aj všetky byty a nebytové
priestory v bytovom dome. Dodal, že po 1.4.2019 sa technologickým zariadením kotolne vykurovalo cca

30 % obytnej plochy bytového domu a spoločné priestory, nebytový priestor naďalej slúžil pre potreby
žalovaného.

14. Žalovaný sa vo vyjadrení k odvolaniu žalobcu stotožnil s právnymi závermi súdu prvej inštancie.
V súvislosti s absolútnou neplatnosťou Podnájomnej zmluvy poukázal na skutočnosť, že súd prvej

inštancie túto konštatoval v zmysle § 7c ods. 7 písm. b) zákona
č. 182/1993 Z. z. v spojení s § 39 Občianskeho zákonníka, teda z dôvodov priamo nesúvisiacich
s absolútnou neplatnosťou Nájomnej zmluvy medzi IMN, spol. s r.o. a San Lorenzo s. r. o., ako to
nesprávne uvádzal žalobca. Bol názoru, že súd prvej inštancie bol v prejednávanej veci spôsobilý
sám posúdiť predbežnú otázku platnosti Podnájomnej zmluvy, čo aj urobil a svoje posúdenie jasne

a zrozumiteľne odôvodnil, preto za bezpredmetný považoval argument žalobcu, že doposiaľ nebolo
právoplatne skončené konanie vedené pod sp. zn. 23C/51/2016, v ktorom súd prvej inštancie taktiež
konštatoval absolútnu neplatnosť danej zmluvy. V oboch konaniach totiž súd prvej inštancie posudzovalotázku platnosti Podnájomnej zmluvy ako predbežnú otázku, t. j. súd prvej inštancie nie je viazaný
rozhodnutím v inej veci.

15. Odmietol tvrdenie žalobcu, že Podnájomnou zmluvou nedošlo k žiadnemu sprostredkovaniu
obchodu, keď mal za to, že už samotné uzatvorenie Podnájomnej zmluvy medzi žalovaným v zastúpení
B. G. a spoločnosťou, ktorej jediným konateľom a spoločníkom bol B. G., predstavuje „obchod“, ktorého
sprostredkovanie je v rozpore s § 7c ods. 7 písm. b) zákona č. 182/1993 Z. z.. Dôrazne sa tiež ohradil
vočitvrdeniamžalobcuotom,žeumožnenievstupudonebytovéhopriestorubolomožnéformouinštitútu

zriadenia vecného bremena alebo formou uzatvorenia nájomnej zmluvy, pričom spoločenstvo pristúpilo
práve k druhej zo spomínaných možností. Zdôraznil, že žalovaný nepristúpil k žiadnej z možností, to
len žalobca ako vtedajší predseda Spoločenstva, bez vedomia a súhlasu vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v bytovom dome pristúpil k uzatvoreniu absolútne neplatnej Podnájomnej zmluvy medzi
spoločenstvom, v zastúpení svojou osobou a svojou spoločnosťou San Lorenzo s. r. o., a to všetko v
rozpores§7cods.1písm.b)zákonač.182/1993Z.z.,vzlejviereascieľomzabezpečeniamajetkového

prospechu pre San Lorenzo, s. r. o., v ktorej bol v rozhodnom čase jediným konateľom a spoločníkom.

16. Stotožnil sa aj so závermi súdu prvej inštancie, že žalobca nepreukázal, že by žalovaný predmet
nájmu fakticky užíval. Poukázal na to, že žalobca sa stal obeťou vlastnej procesnej stratégie, keď
vo svojich písomných podaniach opakovane uvádzal, že sa k svojej argumentácii vyjadrí až po

uskutočnení pojednávania, resp. po právoplatnom skončení iného súdneho konania, vedeného pod sp.
zn. 23C/51/2016. Postupoval teda v rozpore s § 153
ods. 1 C. s. p. a neprodukoval absolútne žiadne dôkazy na preukázanie svojho tvrdenia o užívaní
predmetu podnájmu žalovaným. Dal do pozornosti, že žalobca sa ani nepokúsil uniesť dôkazné
bremeno vo vzťahu k preukázaniu svojich tvrdení, čo je skutočnosť, ktorú v kontexte princípu

negatívnej dôkaznej teórie v žiadnom prípade nemožno vykladať na ťarchu žalovaného. Odmietol
tvrdenie žalobcu, ktorý uviedol, že už tým, že sa v nebytovom priestore nachádza technologické
zariadenie kotolne slúžiace potrebám všetkých vlastníkov a ktorého prevádzku a údržbu je povinný
zabezpečovať žalovaný prostredníctvom kvalifikovaných osôb, je dostatočným dôkazom o užívaní
nebytovéhopriestoru.Akcentoval,ženiejeanikdyaninebolvlastníkomtechnológiekotolneumiestnenej

v predmete podnájmu. Dodal, že ani v prípade, ak by žalobca preukázal užívanie predmetu podnájmu
žalovaným, nemal by voči žalovanému nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia, keďže v zmysle
Zmluvy o postúpení pohľadávky zo dňa 26.4.2021, žalobcovi domnelý nárok na vydanie bezdôvodného
obohatenia postúpený nebol.

17. Žalobca sa k vyjadreniu žalovaného nevyjadril.

18. Odvolací súd viazaný rozsahom a dôvodmi odvolania (§ 379, § 380 ods. 1
C. s. p.) preskúmal napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie, prejednal odvolanie žalobcu bez
nariadenia odvolacieho pojednávania podľa § 385 ods. 1 a contrario C. s. p., keďže sa nejednalo o

prípad, v ktorom by bolo potrebné zopakovať alebo doplniť dokazovanie a nariadenie pojednávania si
nevyžadoval ani dôležitý verejný záujem a rozhodnutie súdu prvej inštancie ako vecne správne potvrdil
(§ 387 ods. 1 C. s. p.). Rozsudok verejne vyhlásil dňa 28.11.2025 (§ 387 ods. 1, § 219 ods. 3 C. s. p.).

19. Podľa § 387 ods. 2 C. s. p. ak sa odvolací súd v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením

napadnutého rozhodnutia, môže sa v odôvodnení obmedziť len na konštatovanie správnosti dôvodov
napadnutého rozhodnutia, prípadne doplniť na zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia ďalšie
dôvody.

20. Pretože sa odvolací súd v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením napadnutého rozhodnutia,

konštatuje správnosť jeho dôvodov. Vo vzťahu k podstatným odvolacím tvrdeniam žalobcu o platnosti
Podnájomnej zmluvy zo dňa 4.2.2015, z dôvodu nenaplnenia podmienok aplikácie § 7c ods. 7 písm. b)
zákona č. 182/1993 Z. z. odvolací súd podotýka, že ide v celom rozsahu o nedôvodnú argumentáciu, a to
s poukazom na správne vyhodnotenie skutkových a právnych okolností vedúcich k zamietnutiu žaloby.

21. Súd prvej inštancie v preskúmavanej veci vykonal náležité dokazovanie potrebné na zistenie
rozhodujúcich skutočností dôležitých pre posúdenie dôvodnosti žaloby, ako aj na relevantnosť tvrdení
strán konania. S argumentami žalobcu sa súd prvej inštancie v odôvodnení svojho rozhodnutia
vysporiadal, uviedol prečo na ne neprihliadol a v dostatočne primeranom rozsahu poukázal na všetkypodstatné skutočnosti vyplývajúce z vykonaného dokazovania, objasňujúce skutkový a právny základ
rozhodnutia.

22. Žalobca si žalobou v prejednávanej veci uplatnil nárok na nezaplatené nájomné za obdobie od
1.2.2018 do 31.1.2019 v zmysle Nájomnej zmluvy o nájme nebytového priestoru (Podnájomná zmluva)
uzatvorenej medzi spoločnosťou San Lorenzo s. r. o. a žalovaným dňa 4.2.2015, pričom predmetom
zmluvy bol prenájom nebytového priestoru č. XX-U. H. H. G. XX, za účelom prevádzkovania kotolne.

23. Na ozrejmenie odvolací súd uvádza, že právnym posúdením veci treba považovať činnosť súdu
spočívajúcu v podradení zisteného skutkového stavu príslušnej právnej norme, ktorá vedie súd k záveru
o právach a povinnostiach účastníkov právneho vzťahu. Súd pri tejto činnosti rieši právne otázky. Ich
riešeniu predchádza riešenie skutkových otázok, teda zistenie skutkového stavu. Právne posúdenie je
všeobecne nesprávne, ak sa súd dopustil omylu pri tejto činnosti, t. j. ak posúdil vec podľa právnej
normy, ktorá na zistený skutkový stav nedopadá alebo správne určenú právnu normu nesprávne vyložil,

prípadne ju na daný skutkový stav nesprávne aplikoval. Nesprávnosť právneho posúdenia veci preto
nemožno vymedziť nesprávnym či nedostatočným zistením skutkového stavu, ale len argumentáciou
spochybňujúcou použitie právnej normy súdom na daný prípad, alebo jej interpretáciu, prípadne jej
aplikáciu súdom na zistený skutkový stav.

24. V súvislosti s odvolacou argumentáciou žalobcu odvolací súd ako nedôvodnú vyhodnotil námietku
žalobcu, že predmetná Podnájomná zmluva nie je obchodom v zmysle
§ 7c ods. 7 písm. b) zákona č. 182/1993 Z. z., nakoľko pohľadávku uplatnenú žalobcom predstavuje
nárok vyplývajúci z Podnájomnej zmluvy, predmetom ktorej bolo umožnenie prevádzkovania kotolne
prenájmom nebytového priestoru, pričom daná zmluva bola odplatným právnym úkonom. Vychádzajúc

teda zo znenia Podnájomnej zmluvy je možné konštatovať, že išlo o obchod súvisiaci s činnosťou
spoločenstva, medzi úlohy ktorého v zmysle § 7 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. nesporne patrí
zabezpečiť okrem iného pre členov spoločenstva vykurovanie bytov a nebytových priestorov.

25. Podstatnou pre posúdenie veci je skutočnosť, že žalobca sám sprostredkoval daný obchod súvisiaci

s činnosťou spoločenstva, keď za obe právnické osoby (strany Podnájomnej zmluvy) konal práve
žalobca ako jediný spoločník a konateľ spoločnosti San Lorenzo, s. r. o. (prenajímateľ) a zároveň aj ako
štatutárny orgán (predseda) žalovaného, pričom § 7c ods. 7 písm. b) zákona č. 182/1993 Z. z. má za cieľ
vylúčiť práve takéto konanie predsedu spoločenstva, keď konajúc za obe strany Podnájomnej zmluvy
žalobca nemohol z titulu svojho podstavenia zodpovedajúco hájiť záujmy spoločenstva, na ochranu

ktorého predmetné ustanovenie zákona č. 182/1993 Z. z. slúži.

26. V nadväznosti na uvedené odvolací súd v zhode s argumentáciou súdu prvej inštancie dospel k
záveru, že boli naplnené podmienky § 7c ods. 7 písm. b) zákona
č. 182/1993 Z. z., preto súd prvej inštancie správne právne posúdil nájomnú zmluvu zo dňa 4.2.2015

ako neplatnú v zmysle § 39 Občianskeho zákonníka a konštatoval nepreukázanie právneho dôvodu
pre žalobcom požadované plnenie. Odvolací súd dodáva, že skutočnosť, že platnosť predmetnej
Podnájomnej zmluvy zo dňa 4.2.2015 bola posudzovaná ako predbežná otázka aj v konaní vedenom
na Mestskom súde Bratislava IV pod sp. zn. 23C/51/2016, v ktorom sa Spoločenstvo vlastníkov bytov
a nebytových priestorov G. XX H. R. proti žalovanému San Lorenzo s. r. o. domáhalo zaplatenia

bezdôvodného obohatenia nijako nevylučovala, aby súd prvej inštancie sám posúdil v prejednávanej
veci otázku platnosti danej Podnájomnej zmluvy ako predbežnú otázku.

27. Vo vzťahu k posúdeniu prípadného vzniku bezdôvodného obohatenia na strane žalovaného je
potrebné uviesť, že žalobca si uplatnil nárok na zaplatenie faktúry za nájom v zmysle Podnájomnej

zmluvy, teda nie titulom bezdôvodného obohatenia, keď aj sám v rámci odvolacej argumentácie uviedol,
že nárok z prípadného bezdôvodného obohatenia by nenáležal jemu ako fyzickej osobe, ale spoločnosti
IMN spol. s r.o., ako vlastníkovi daného nebytového priestoru. Aj v prípade bezdôvodného obohatenia sa
žalovaného by bolo však povinnosťou žalobcu preukázať, že žalovaný uvedený priestor bez právneho
titulu užíval, čo však v konaní nepreukázal. Samotné tvrdenie, že užívanie žalovaného je zrejmé už len z

toho, že v danom nebytovom priestore bolo zariadenie na vykurovanie daného domu, ktorého prevádzku
a údržbu bol povinný žalovaný zabezpečovať, bez predloženia akýchkoľvek dôkazov, neumožňuje
dospieť k záveru o unesení dôkazného bremena o užívaní priestoru žalovaným.28. Pretože žalobca v podanom odvolaní neuviedol žiadne relevantné skutočnosti, ktorými by preukázal
vecnú nesprávnosť rozhodnutia súdu prvej inštancie, odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie ako
vo výroku vecne správny potvrdil.

29. O nároku na náhradu trov odvolacieho konania odvolací súd rozhodol podľa § 396 ods. 1 C. s. p. v
spojení s § 255 ods. 1 C. s. p. a § 262 ods. 1 C. s. p. tak, že žalovanému, ktorý mal v odvolacom konaní
plný úspech, priznal proti žalobcovi plný nárok na náhradu trov odvolacieho konania.

30. Toto rozhodnutie prijal senát Krajského súdu v Bratislave pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 C. s. p.) v
lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde,
ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 C. s. p.).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1
C. s. p.).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne

(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 C. s. p.).